Hipotecas - La economía de los Consumidores

Transcripción

Folleto Hipotecas ZARAGOZA 2007 diciembre 18:hip
23/03/2010
16:29
Página 1
Hipotecas
TODA UNA VIDA ...
Guía práctica
para negociar,
contratar
y defender
sus derechos
ADICAE, ante las dificultades que la subida de
tipos de interés viene generando a los
consumidores, ha desarrollado durante 2007, con
el patrocinio del Instituto Nacional del Consumo,
el proyecto “Hipotecas, créditos rápidos y
reunificación de deudas”, que a través de
iniciativas, como este folleto, ofrece a los usuarios
información, advertencias y herramientas para
poder contratar estos productos con garantías.
ADICAE
Asociación de Usuarios de
Bancos, Cajas y Seguros
Hipotecas
¡TODA UNA VIDA!
Guía práctica para
negociar, contratar y
defender sus derechos
Planifique y compare ofertas
Exija información: está en su derecho
pág. 3
Conozca su hipoteca paso a paso
pág. 4-5-6
Que no le cuelen un producto que
no necesita
pág. 7
Conozca la “letra pequeña” de las
nuevas ofertas hipotecarias
pág. 8-9
No lo dude, cambie su hipoteca.
Dos cuestiones importantes
pág. 10-11
Haga números, su bolsillo se lo
agradecerá
pág. 12-13
ADICAE se lo pone fácil.
Diccionario Hipotecario
pág. 14-15
ADICAE
Asociación de Usuarios de Bancos,
Cajas y Seguros
Colabora:
ESTE CUADERNILLO HA SIDO SUBVENCIONADO POR EL MINISTERIO DE SANIDAD Y
CONSUMO. SU CONTENIDO ES DE RESPONSABILIDAD EXCLUSIVA DE LA ASOCIACIÓN
23/03/2010
16:29
Página 2
Financiar la vivienda en las
mejores condiciones y defender
sus derechos en las hipotecas
La compra de una vivienda es la decisión económica más
importante para los consumidores españoles. El elevado precio de la vivienda exige fórmulas de financiación como los
préstamos hipotecarios. Bancos y Cajas nos prestan dinero y
nuestra casa queda “en prenda” como garantía de que lo
vamos a devolver. En caso de no pagar el préstamo pueden
embargar nuestra vivienda y en este sentido, la Ley protege
fuertemente a la banca y les da el derecho a una ejecución fulminante contra los morosos. Por eso, y porque una parte
importante de nuestros ingresos van a estar durante mucho
tiempo destinados al pago mensual del préstamo, el consumidor debe tener una especial preocupación a la hora de plantearse comprar y financiar una vivienda.
En la actualidad, la subida de tipos de interés y las condiciones financieras cada vez más complejas exigen al consumidor grandes esfuerzos de comprensión para no verse atrapado por el marketing publicitario de todo tipo de entidades
financieras y no financieras. Y es que a pesar de la crisis crediticia a nivel mundial bancos y cajas de ahorros no quiere
abandonar el negocio del principal motivo de endeudamiento de los consumidores españoles. Por eso están lanzando
hipotecas muy complejas y para fines distintos a la compra
de la vivienda: “hipoteca fácil”, “hipoteca remunerada”... Y
la nueva ley del Mercado Hipotecario ha aprobado las “hipotecas recargables” (financie un coche o sus vacaciones con
su piso como garantía) y las “hipotecas inversas” (hipoteque
su vivienda para recibir una pensión).
La Ley de Reforma del Mercado Hipotecario que acaba de
aprobarse en las Cortes (diciembre de 2007) no ha resuelto
muchos de los problemas que las hipotecas plantean a los
consumidores. Su propósito principal era resolver problemas de las entidades financieras, aunque ha incorporado
algunas medidas favorables a los consumidores que se
recogen en este folleto, harían falta otras muchas. ADICAE
propondrá incorporarlas a los desarrollos reglamentarios
para que se favorezca de verdad a los consumidores.
ADICAE quiere con este folleto informativo aclarar y alertar
al consumidor de las riesgos que debe sortear para contratar su préstamo hipotecario en las mejores condiciones,
además de aprender a defender sus derechos. Y la mejor
forma de defenderlos es acudir y agruparse en una
Asociación de Consumidores como ADICAE. Respecto al
importante tema de la hipoteca ADICAE ha creado una
“Plataforma Hipotecaria” de la que le informamos en este
folleto y le invitamos a conocer y participar.
Manuel Pardos
[email protected]
23/03/2010
16:30
Página 3
Primer consejo
Planifique y compare ofertas
Antes de tomar cualquier decisión, es
fundamental planificar la “capacidad
de endeudamiento”. El consumidor
debe conocer con qué ingresos periódicos va a contar para poder asumir
el pago del préstamo, además de
otros gastos habituales e imprevistos.
Guarde un colchón
para el ahorro: un
porcentaje razonable
supone que la cuota
mensual del préstamo
no absorba aproximadamente más del 30%
de nuestros ingresos.
Exija información y, sobre todo, si
tiene dudas, acuda a una Asociación
de Consumidores como ADICAE,
donde le ayudaremos a elegir o
mejorar su préstamo hipotecario.
Le aconsejamos que
“busque y compare”
ofertas. Acuda a distintos bancos y cajas
de ahorros de su ciudad, piérdale el miedo
a Internet y busque
ofertas en la web que
suelen ser más baratas que en las entidades tradicionales.
Antes de decidirse
Exija información: está en su derecho
La publicidad: Hay que tener cuidado ya
que bajo atractivos nombres se pueden
esconder condiciones muy gravosas. No
obstante guarde la publicidad pues su contenido, si beneficia al consumidor, obliga
como si fuera parte del contrato.
Tiene derecho a pedir a la entidad un folleto informativo donde conste entre otros:
cuantía del préstamo, plazo, tipo de
interés, comisiones y gastos e importe de
las cuotas. Aunque esta obligación va dirigida a aquellas solicitudes de préstamo de
hasta 150.253,23* euros, exija a la entidad
un documento donde le expongan clara-
mente todas estas cuestiones. No se conforme con la información de palabra.
Igualmente, cuando se soliciten préstamos de
hasta 150.253,23 * euros y una vez tasada la
vivienda, bancos y cajas tienen la obligación en su
caso de entregarle por escrito una oferta vinculante, que tendrá una validez de 10 días durante
los cuales la entidad no puede cambiarlas.
Por último, si usted ya se ha decidido por una
oferta concreta, antes de firmar, tiene derecho a examinar ante el notario el proyecto
de escritura de préstamo hipotecario durante los tres días anteriores a la firma.
* ADICAE viene reivindicando la insuficiencia de esta cifra
con los actuales precios de la vivienda en España
3
23/03/2010
16:30
Página 4
Que no le confundan
Conozca su hipoteca paso a paso
Es fundamental que el consumidor se familiarice con algunos conceptos.
¿Cuánto puedo pedir?
Los más habitual es solicitar un 80% del
valor de tasación de nuestra vivienda. Pedir
cantidades superiores (por ejemplo de un
100% o 120%) supone que el banco nos
puede exigir mayores garantías (por ej.
incluir avalistas*, es decir otra persona que
firme asumiendo la deuda en caso de que
usted no pueda pagarla).
¿Quién efectúa la tasación?
Bancos y Cajas tasarán la vivienda para
conocer su valor, ya que va a ser la garantía del préstamo. La efectúa una sociedad
de tasación autorizada por el Banco de
España y las entidades de crédito obligan
al consumidor a pagarla. No lo acepte sin
más: negocie para que no le carguen a
usted este coste. El consumidor tiene derecho a proponer al banco o caja la entidad
que vaya a tasar la vivienda.
¿Qué es el interés?
Lo que nos “cobra” la entidad financiera
como precio del dinero prestado. Se determina en función de unos índices más un
diferencial.
¿Cuáles son los índices oficiales para calcular el préstamo a interés variable?
El más conocido y empleado es el Euribor,
también existen el IRPH, el CECA y Deuda
Pública. Estos índices oficiales tienen la
característica de ser públicos, objetivos y
verificables, ya que se calculan conforme a
un procedimiento matemático aprobado por
4
el Banco de España y
o t a : rese publican en el
N
e
Boletín Oficial del
To m que más inrtees el
o
o
Estado. No se fíe
el tip consumid jo que
de otros índices
sa al r, más ba o
o
H
distintos a éstos, ya
eurib como IRP fician a
que pueden tener
otros que bene
trampa. Y, puestos a
CECA tidades.
n
elegir, quédese con el
las e
Euribor, es el más
barato.
¿Qué es el
diferencial?
Es el margen que las entidades financieras
añaden al índice de referencia utilizado. Por
ejemplo, “euribor + 0,5 anual”. El resultado
es que debemos pagar como interés un 5%
(4,5% + 0,5%).
¿Interesa un préstamo a
tipo fijo o variable?
■ Préstamos a tipo fijo: el tipo de interés
no varía durante todo el período , y por
lo tanto la cuota será invariable a lo
largo de toda la vida del préstamo. Las
ventajas son: que sabemos lo que
vamos a pagar siempre, y que las oscilaciones de subida de tipo de interés no
nos afectarán. Los inconvenientes son:
no permite beneficiarse de las bajadas
de tipo de interés, los costes de cancelación anticipada son mayores y el plazo
de amortización es menor, lo que exige
que la cuota mensual sea más alta.
■ Préstamos a tipo variable: el tipo que
se aplica para calcular los intereses
varía según lo hace el índice elegido
(euribor a 1 año, por ejemplo) lo que
influye en la mayor o menor cuota mensual a pagar. Las ventajas de los préstamos variables, al contrario de los fijos,
es que adaptamos nuestro tipo de
* ADICAE considera esta condición y otras llamadas “vinculaciones” al
contrato hipotecario como abusivas
23/03/2010
16:32
Página 5
interés a las posibles bajadas que
suponga el mercado. Aunque en caso
de subidas también pagaremos más.
Se revisa al alza o a la
baja anualmente.
ta:
■ Préstamos mixtos:
se trata de préstamos donde se combinan las características anteriores
durante un plazo de
tiempo. Ejemplo: 1 año
a interés fijo, luego
variable.
No
To m e Cajas ofrecen
a
y
Bancos s de carencia”
o
n
d
u
o
r
ata
“peri
de contr
la hora hipotecario.
o
préstam ifica que sólo
n
Esto sig tereses y no
in
io
pagará e ofrece al inic er
S
c
capital. mo para “ha l
ta
a
del prés odo” el pago
,
m
más có . Pero cuidado
io
ip
a
c
b
n
a
pri
ac
■ Préstamos con cuota
al final
e
porque ás caro ya qu
de amortización fija:
s
m
e
s
o
d
re
n
te
ie
s
son préstamos a interés
más in
n
a
g
a
se p
variable en los que la
cuota de amortización
permanece invariable con
independencia de la evolución de los
tipos de interés. Una revisión al alza
de los tipos de interés alarga el plazo
del préstamo, y una revisión a la baja
lo acorta.
■ Préstamos a interés variable con techo:
el tipo de interés varía hasta un tope
máximo pactado. Si el índice de referencia sube por encima, al cliente sólo se le
aplicará el tipo pactado como
tope.
¿A cuantos años puedo
aplazar * el pago?
Un plazo corto de tiempo para devolver el
préstamo implica cuotas más elevadas,
mientras uno largo le da una cuota mensual más baja. Pero cuidado, porque
cuanto más alargue el plazo más
pagará de intereses. En periodos largos
de 40 ó 50 años y a tipos altos, el ahorro
en la cuota no es significativo.
Conoce más
Para ampliar la información sobre hipotecas, consulte
el número 73 de la Revista USUARIOS, de ADICAE.
Pida un número gratuito
y SUSCRIBASE por solo 10 €
4 números anuales, en
www.adicae.net
o por tfno 976 390060
* ADICAE ha recomendado siempre un máximo de 20 años y el Banco de España
ha declarado recientemente que no se deberían conceder a más de 30 años
5
¿Qué es la cuota
de una hipoteca?
Es el importe que paga periódicamente
(generalmente mensual) por un préstamo hipotecario, compuesta por
una parte
N o t a : ma
e
m
o
T
de capital
l siste
o con e
(amortizaCuidad creciente”: la o
ñ
ta
ción) y otra
de “cuo menta cada a u
ja
a
fi
re
ta
p
o
u
de intereses. c
je
orcenta
Lo normal es
en un p ue al principio l
q
n
al fina
do. Au
que la cuota
menos erse
e
u
g
a
hac
se p
sea mensual.
puede emás
ta
o
u
c
d
la
El cálculo de la
able y a
s.
insoport s más interese n
cuota depende
a
o
g
pagam que le impon
del importe de
je
e
d
No
préstamo solicitema
este sis
tado, del tipo de
interés, del plazo
y del sistema
como se calcule la amortización. El sistema de cálculo
más habitual es el de
“cuota constante”, en
el que el importe de
los intereses se va
reduciendo de
forma proporcional
a medida que
amortizamos
(pagamos) capital.
Comisiones en los préstamos:
costosas e improcedentes
Comisión de apertura: la suelen cobrar
en el momento de la concesión, e incluye los conceptos de gastos de estudio,
concesión y tramitación del préstamo. Es
un porcentaje sobre el total del capital
que se solicita como préstamo. Negocie
su anulación o rebaja.
Comisión de cancelación, parcial o total:
se aplica si pagamos anticipadamente
una parte (cancelación parcial) o la totalidad (cancelación total) del préstamo soli6
23/03/2010
16:32
Página 6
citado. Sobre todo no deje que le apliquen una comisión por amortización
parcial: a usted le interesa ir amortizando
partes del capital con lo que se ahorrará
intereses. En los préstamos a interés
variable la comisión de cancelación es
del 0,5% del capital pendiente, siempre
que no haya pactado un porcentaje inferior. Si quiere cambiar su hipoteca a otra
entidad (subrogación) la comisión de
cancelación total es del 0,5%. Para este
caso, en los préstamo a tipo fijo no existen porcentajes establecidos por ley, pero
el Banco de España considera mala
práctica bancaria cobrar una comisión
por cancelación superior al 2,5 %.
Quienes contraten su hipoteca tras la
entrada en vigor de la nueva ley de
reforma del mercado hipotecario, la
entidad de crédito no aplicará una “comisión” sino
una “compensación por
desistimiento”. Un simple
cambio de denominación
que no evita que el consumidor, si no negocia,
tenga que pagar igualmente. Esta “compensación” se aplica a los préstamos
a tipo variable y no
podrá ser superior
al 0,5% del capital
amortizado anticipadamente cuando
se amortice dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo, o al 0,25% del capital amortizado
anticipadamente cuando se produzca
en un momento posterior a los cinco
años. En los préstamos y créditos hipotecarios a tipo fijo o mixto, la entidad de
crédito puede cobrarnos cuando cancelemos el préstamo una “compensación
por riesgo de tipo de interés”. Su cálculo debe figurar en la escritura de
préstamo y ajustarse a lo que exige la
ley. En cualquier caso, la mejor opción
es negociar.
ADICAE le recuerda que todas las comisiones son negociables
Esté alerta y no deje pasar la oportunidad de pelear para eliminarlas o rebajarlas
23/03/2010
16:33
Página 7
Bancos y Cajas quieren hacer más negocio
Que no le cuelen un producto que no necesita
ras y sus aseguradoras vinculadas y no los
A la hora de negociar muchos bancos y
consumidores. Los problemas han surgido
cajas de ahorros condicionan la rebaja del
cuando la aseguradora pertenece al mismo
diferencial a la contratación de algunos
grupo empresarial que la entidad crediticia
productos y servicios financieros de la entiy se produce el siniestro. En estos casos, el
dad. Legalmente no existe obligación de
banco en lugar de ejercitar los derechos del
que el consumidor contrate junto con el
seguro, prefiere elegir otras garantías como
préstamo hipotecario ningún otro
avales, garantía hipotecaria, reclamación a
producto. Lo más común es que nos pidan
domiciliar la nómina, abrir una cuenta o con- los herederos, etc. y, por tanto, exime a la
aseguradora de su obligación.
tratar un seguro en la entidad con la que se
ha contratado el préstamo. Pero incluso pueden exigirnos abrir un Plan de Pensiones o
Aclárese con los seguros
contratar una tarjeta de crédito y
hacer una serie de
Seguro de incendios. Único seguro mínimo
aportaciones
:
a
t
que pueden exigirle. Cubre el valor de
o
N
o gastos
o m e ra de contratalar un
construcción de la vivienda, pero no el
T
o
,
anuales si
suelo ni el contenido de la vivienda.
Si a la h o hipotecarior una
queremos que
Seguro de hogar. Sólo si le interesa. Se
préstam le exige abri iliar los
nos mantengan entidad
domic
pretende cubrir el riesgo de daños sobre el
donde uede cobrar
ta
n
unas condicioe
u
continente (la construcción del inmueble) y
c
p
le
te
n
o
a
n
nes beneficiocontenido de la vivienda hipotecada (muepagos, comisión de mnta.
nunca to por esa cue o de
bles, electrodomésticos, etc).
sas. Sea cuidac
n
n
nimie ción del Ba
doso y eche
Seguro de amortización de préstamo.
(Resolu )
cuentas, no
Sólo interesa si tiene una profesión de
a
ñ
a
p
s
E
riesgo. En caso de fallecimiento del titular
pague más por
otros conceptos*.
¿Qué seguro debo
o puedo contratar?
El seguro más habitual (casi obligatorio) en
un préstamo hipotecario es el de daños e
incendio. Todos los demás, (multirriesgo
del hogar, seguros de vida o de amortización de capital, etc) son voluntarios y se
pueden contratar si le conviene al consumidor. La finalidad de estos seguros es que
las incidencias negativas en la vivienda
hipotecada o en la persona del consumidor
no perjudiquen el pago total del préstamo
hipotecario ni el patrimonio personal de los
asegurados. No existe ninguna norma
legal que exija al consumidor expresamente contratar ningún seguro.
del préstamo la cobertura de este seguro
permite extinguir la deuda que quedase pendiente de pago a la fecha del fallecimiento. El
beneficiario directo es la entidad de crédito.
Seguro de vida. No tiene obligación de
contratarlo. Al igual que en el caso anterior
se trata de que en caso de fallecimiento el
seguro dé cobertura al capital pendiente de
pago. Pero en este caso los beneficiarios
serán los herederos que tendrán que hacer frente a la deuda del fallecido.
Seguro de desempleo. Demasiadas exclusiones. Preven la cobertura para caso de
impago de cuotas en caso de desempleo
del consumidor. Tienen periodos de franquicia (a modo de ejemplo, si estamos 3
meses en el paro, sólo cubriría 2 ya que el primero sería franquicia y lo pagaría el consumidor). O bien, tienen una duración limitada en el
tiempo, por ejemplo 36 meses, lo que significa
que sólo durante ese plazo abonará las cuotas
de nuestro préstamo.
Además la realidad está demostrando que
los beneficiarios son las entidades financie* ADICAE advierte: no deje que le impongan contratar otros productos
sin hacer antes todas las cuentas para ver si le convienen
7
23/03/2010
16:36
Página 8
Conozca la “letra pequeña” de
las nuevas ofertas hipotecarias
Prácticamente cada año, las entidades van creando nuevas fórmulas de endeudamiento bajo atractivas denominaciones que en la mayoría de los casos sólo consiguen confundir más a los consumidores. Infórmese bien de todas sus condiciones y
compare cuidadosamente las distintas ofertas antes de decidirse.
Hipoteca
de cuota fij
Se trata de una hipoteca a
ble que permite pagar una cuota c
largo de la vida del préstamo alarg
total de amortización. Consiste pue
Hipoteca aplazada
ampliación del plazo para pagar
Consiste en la posibilidad de aplazar hasta
mismo, una vía más para car
la ultima cuota del préstamo la devolución de
aumento de tipos aparejado
gran parte de la deuda, una opción que significa
ampliación.
tener que afrontar en un solo pago una cantidad
difícilmente disponible y que generará nuevos
aplazamientos y deudas para su cumplin
miento.
a
du
Hipoteca en divisas
8
Las hipotecas en divisas son préstamos hipotecarios que se suscriben en una o varias monedas
extranjeras diferentes al euro y que
están referenciados al tipo de interés del país de la moneda que
empleemos como divisa. Nos permite variar de divisa dentro, de las
que hemos contratado en le préstamo, si vemos que nos interesa porque se paga menos. Pero cuidado,
son hipotecas complejas que van
dirigidas a un consumidor experimentado, ya que le exige conocer y
hacer un seguimiento del tipo de
interés del país en cuestión así
como de la evolución de su divisa
(es decir, de la moneda de ese
país). Además, tiene el gasto añadido de tener que comprar la divisa
(moneda) del país a que a referenciado su hipoteca.
23/03/2010
16:37
Página 9
Hipoteca
remunerada
Al contratar nuestra hipoteca, y
domiciliar nuestra nómina en la
misma entidad, se nos aplicará a esta
cuenta corriente un tipo de interés
supuestamente más ventajoso. En la
práctica, este interés ofrecido es
como el ya existente en todas
las entidades financieras.
Hipoteca inversa
teca
ota fija
ipoteca a tipo variana cuota constante a lo
amo alargando el plazo
nsiste pues en una mera
ara pagar cada mes lo
para cargarnos el
parejado a dicha
ción.
Para mayores de 65 años. Consiste en
hipotecar una casa de nuestra propiedad y
recibir a cambio una renta mensual, esta opción
cuenta con numerosos inconvenientes respecto a
la posible recuperación o venta de la vivienda
tras el fallecimiento del propietario, así como
unos costes mucho mayores (tipos de interés más altos, comisiones, etc).
Hipoteca recargable
Permite ampliar la cuantía pendiente de amortizar sin
necesidad de constituir una nueva hipoteca, sería como una
ampliación de la deuda, con mismos intereses, pero a pagar
durante más años, y con nuestra vivienda siempre hipotecada.
Se trata de utilizar el préstamo hipotecario para financiar
todo tipo de gastos de consumo (viajes, coche,
estudios...),
Hipoteca vinculada
Aquella cuyo diferencial depende
del número de productos financieros que contratemos con el
banco o caja que nos concede el
préstamo (gastos con la tarjeta de
crédito, aportaciones a un Plan de
Pensiones, etc). Cuantos más contratemos, más bajo será el diferencial.
Pero cuidado, porque en muchas
ocasiones esos otros productos
suponen incluso un coste mayor
(comisiones, gastos, etc).
Hipoteca de
cuota creciente
Esta hipoteca consiste en que cada
año se sube el importe de la mensualidad a pagar por el cliente en un
determinado porcentaje (Por ejemplo
el 2% del año anterior, así el primer
año se paga 100 euros cada mes, el
segundo 102 euros cada mes, el tercero 104,04 euros al mes, al cuarto
106,12 euros al mes, etc. y en el año
35 se pagan 200 euros al mes)
El ejemplo anterior es válido para una
hipoteca de cuota creciente con un tipo
de interés fijo, pero si se aplica un tipo
de interés variable como el Euribor,
cada año la cuota crecerá un 2%, y además lo que corresponda a la subida (o
bajada) del tipo de interés.
La hipoteca de cuota creciente hace
pagar muchos más intereses durante
toda la vida del préstamo (alrededor de
un 20% mas) porque al pagarse al final
cuotas mayores que al principio se
tarda más de lo normal en amortizar el
préstamo, y esto hace que se paguen
más intereses ya que estos
se calculan sobre el capital
pendiente de cada mes.
9
23/03/2010
16:37
Página 10
Y si encuentra una oferta mejor después de un tiempo...
No lo dude, cambie su hipoteca
Transcurrido un tiempo desde que suscribimos una hipoteca con una entidad de crédito, puede suceder que cambie nuestra situación económica familiar, o que conozcamos
ofertas de otras entidades de crédito que
sean mejores que las que tenemos actualmente contratadas. Hay que intentar negociar con el banco y caja con el que tenemos
la hipoteca una revisión de las condicioSi acceden, nos
:
ta
o
To m e N usted solici- nes.
harán una novación.
e
En el caso de qu condición
na
te cambiar algu ión) y la
ac
ov
(n
to
ra
nt
del co
ito lo apruebe,
entidad de créd
le una comisión
querrán cobrar licaría sobre
ap
por ello que se l pendiente.
ta
pi
ca
l
de
se
la ba
rato, detecte
Lea bien el cont gocie.
ne
y
ón
esta comisi
En caso de que
nuestro banco o
caja no cubra
nuestras expectativas, podemos
acudir a otras
entidades de
crédito con ofer-
tas más interesantes. Es lo que se llama
subrogación, que implicaría el traslado de
nuestra hipoteca a otra entidad, que contemple unas condiciones más favorables
para nuestro bolsillo.
Novación: el banco
mejora las condiciones
de mi préstamo
Respecto a la novación, es decir al cambio
en las condiciones de nuestro préstamo
hipotecario sin cambiar con ello de entidad,
dichas condiciones suelen ser el tipo de
interés y/o el plazo, y nos ofrece beneficios
fiscales, como la exención en el Impuesto
sobre Actos Jurídicos Documentados y
otros de carácter registral. Es la opción
más económica. Negocie con su entidad*.
Dos cuestiones importantes
10
¿“PRESTAMO” O “CRÉDITO”
HIPOTECARIO?
¿QUIÉN PUEDE CONCEDER
UNA HIPOTECA?
En una hipoteca hay que distinguir entre dos fórmulas jurídicas y económicas:
Préstamo con garantía hipotecaria: es la hipoteca “tradicional”. La entidad financiera presta una
cantidad total para el pago de un inmueble o
cualquier otro bien duradero.
Crédito hipotecario: la entidad pone a disposición del consumidor una cantidad global que
puede consumirse inmediatamente o en un
periodo de tiempo establecido para libre disposición. Conlleva muchas dificultades a la
hora de la subrogación o cambio del crédito
hacia otra entidad que nos ofrezca mejores
condiciones. Las llamadas hipotecas “recargables”, “abiertas”, etc... son ejemplos de estos
productos. Por ello para la adquisición de una
vivienda, salvo casos particulares, lo más
beneficioso es el préstamo hipotecario en el
que se comience a devolver el capital desde el
primer día.
Cualquier gestoría, inmobiliaria, chiringuito y hasta
teléfonos privados en los anuncios por palabras de
periódicos, etc... ofrecen “hipotecas”, ante lo cual
es necesario que los usuarios tengan presente:
Muchos anunciantes de hipotecas “fáciles” son
meros intermediarios que aumentarán considerablemente los costes de la hipoteca a costa del consumidor. Cualquier persona o empresa puede conceder créditos siempre que no constituya una actividad habitual, que está reservada a las entidades
financieras registradas en el Banco de España, por
eso es siempre recomendable una entidad financiera y no un particular o sociedad que puede
poner condiciones abusivas.
Préstamos y créditos hipotecarios tienen que firmarse siempre ante un notario que debe velar por
la legalidad e impedir cualquier abuso sobre el
usuario, y es muy recomendable que se lleven al
Registro de la Propiedad para garantizar que nadie
más puede adjudicarse la vivienda o propiedad.
* ADICAE considera que las novaciones con su entidad no deben de tener
ninguna comisión, porque sólo son un papeleo
Subrogación: me llevo a
otro banco el préstamo
Si la entidad con la que tenemos contratada la hipoteca no quiere mejorar las condiciones financieras, queda la vía de la
subrogación:
■ En este caso, acudimos a otra entidad
bancaria (oferente) que nos presenta unas
condiciones mejores que las que tenemos
actualmente con nuestro banco o caja.
■ La entidad oferente, nos presentará una
23/03/2010
16:38
Página 11
pondrá de un plazo de quince días para
igualar la oferta de la entidad oferente, es
lo que se llama enervación. Conviene
señalar, que en caso de igualdad de condiciones entre la entidad acreedora y la
oferente, no tendrá lugar la subrogación, con lo que mantendremos nuestro
préstamo hipotecario en la misma entidad, pero con un cambio en las características de la misma.
■ Si la entidad acreedora no envía dicho
certificado, para que la subrogación produzca efectos, bastará que la entidad oferente declare en la nueva escritura haber
pagado a la acreedora la cantidad pendiente de pago del préstamo hipotecario
(incluyendo capital pendiente e intereses y
comisión de cancelación).
oferta vinculante, donde constarán las
condiciones que nos ofrecen. La aceptación de dicha oferta por el consumidor
supone autorización para que
el banco o caja oferente se la
To m e
comunique a la entidad con
■ La subrogaNota:
la que tenemos contratado el La no
ción lleva aparevación
e
préstamo (acreedora) a la
s la opc
barata.
jado gastos por
ión má
Intente
s
que pedirá, en el plazo de
ciones
impuestos,
del pré mejorar las co
stamo c
siete días naturales, una
ndidad do
Registro de la
on
n
certificación del importe
ción inte de lo tiene. La la entiPropiedad y notas
re
u
b
s
a
ro
s
g
i le que
de la deuda que tenemos mucho
ariales. Aunque la
da
tiempo
pendiente de pago por el
por pag todavía
Tras la
reforma de la ley
a
r.
re
fo
préstamo.
cado hip rma de la le
hipotecaria ha rebayd
o
c
ar, entr tecario se pue el merjado estos costes,
■ Si la entidad con la
e otros,
d
e
modif
el plazo
e
debe tenerlos en
que mantenemos el
y el imp l tipo de interé ip
o
e
rt
n
cuenta para ver si
e
d
iente de
préstamo (acreedora)
de la de s,
l présta
uda
aun así le interesa
mo.
envía a la oferente
cambiar de entidad.
dicho certificado, dis-
Conoce más
Para ampliar la información sobre hipotecas
para jóvenes consulte el número 37 del
Periódico La Economía de los Consumidores.
y SUSCRIBASE por solo 10 €
6 números anuales, en
www.adicae.net
o por tfno 976 390060
11
23/03/2010
16:39
Página 12
Aprenda a calcular bien su crédito
El Euribor,
un tipo interesante
para el consumidor
I.R.P.H.
Período Bancos Cajas Media
CECA Euribor
Ene
4,78
4,84
4,81
5,38
4,06
Feb
4,85
4,92
4,89
5,5
4,09
Mar
4,94
5
4,98
5,5
4,11
Abr
4,95
5,06
5,01
5,5
4,25
May
5,05
5,12
5,09
5,63
4,37
Jun
5,14
5,24
5,19
5,63
4,51
Jul
5,28
5,36
5,33
5,75
4,56
Ago
5,38
5,46
5,42
6
4,67
Sep
5,47
5,52
5,5
6
4,73
Como muestra este cuadro, el tipo menos gravoso para el consumidor es el Euribor. No lo dude y
deseche otros tipos como IRPH o CECA. Pero no
se olvide de que junto al tipo le incluirán un diferencial: negocie a la baja ese diferencial, saldrá
ganando.
Conozca los tipos de préstamos hipotecarios
y elija el que más le interesa
Tipo de crédito
Fijo
12
Características
Ventajas
Inconvenientes
No puede beneficiarse de
El tipo de interés perma- Si los tipos suben, no se
los descensos de los tipos.
nece constante
altera la cuota
Plazos de devolución cortos.
Variable
El tipo de interés varía
periódicamente
Permite beneficiarse de Recoge tanto las bajadas de
la bajada de tipos
tipos como las subidas
Mixto
Combina un periodo a
tipo fijo con otro a tipo
variable
Al principio tiene un
periodo más estable
Puede que en el periodo de interés fijo los tipos bajen en el mercado y no pueda beneficiarse
Cuota fija
Siempre paga lo mismo.
Si los tipos suben o bajan
lo que varía es el plazo
La cuota no variará
durante la vida del
préstamo
Incertidumbre sobre el plazo
de amortización que se alargará si suben los tipos
23/03/2010
16:40
Página 13
¿Quiere saber cuánto
va a pagar al mes
por su hipoteca?
AÑOS
10
12
15
18
20
25
30
35
40
TIPO DE INTERÉS
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
9,89
10,12
10,36
10,61
10,85
11,10
8,28
8,51
8,76
9,00
9,25
9,50
9,76
6,91
7,15
7,40
7,65
7,91
8,17
8,44
6,00
6,25
6,50
6,76
7,03
7,30
7,58
5,55
5,80
6,06
6,33
6,60
6,88
7,16
4,74
5,01
5,28
5,56
5,85
6,14
6,44
4,22
4,49
4,77
5,07
5,37
5,68
6,00
3,85
4,13
4,43
4,73
5,05
5,37
5,70
3,58
3,87
4,18
4,50
4,82
5,16
5,50
3,00%
3,50%
9,66
Cuotas mensuales por cada 1.000 euros solicitados de préstamo
Cómo conocer su cuota mensual
Ejemplo: para un préstamo hipotecario de 150.000 euros, a 20 años,
a un tipo de interés del 4%, usted pagaría mensualmente de cuota:
Primero, Busque en la columna vertical los
años de duración del préstamo hipotecario (en nuestro ejemplo 20); en la columna
horizontal, el tipo de interés (en nuestro
caso un 4%). En la intersección de ambas
columnas hallará lo que pagaría de cuota
mensual si pidiera 1.000 euros de préstamo. En nuestro caso, 6,06 euros.
Segundo, multiplique esa
cantidad (6, 06) por la cantidad que solicitamos (150,
no incluya los “miles”): 150
* 6,06 euros al mes = 909
euros al mes será la
cuota mensual de nuestro
préstamo.
El alto coste de las hipotecas a 50 años
Alargar un préstamo hasta 40 ó 50
años supone pagar más de intereses. Por ejemplo, para un préstamo
de 100.000 euros, la ampliación del
plazo desde 30 a 40 años, supone
una reducción de cuota que oscila
entre 11% (si el interés es del 4,5%) y
el 10% (interés del 5%). En ese mismo
caso, los intereses totales que
pagaríamos al vencimiento aumentarían entre un 39%, (desde
84.174,63 hasta 117.372,59 euros si el
interés es del 4,5%), y un 40% (desde
95.154,31 hasta 133.112,64 euros
(interés del 5%).
Tipo%
4,50
4,55
4,60
4,65
4,70
4,75
4,80
4,85
4,90
4,95
5,00
Plazo en años
35
20
30
632,64
635,35
638,06
640,77
643,49
646,22
648,95
651,69
654,44
657,19
659,95
506,68
509,66
512,64
515,63
518,63
521,64
524,66
527,69
530,72
533,76
536,82
473,25
476,46
479,46
482,58
485,71
488,85
492,00
495,16
498,32
501,50
504,68
40
50
449,56
456,01
456,01
459,25
462,49
465,75
469,02
472,30
475,59
478,88
482,19
419,38
426,25
426,25
429,70
433,16
436,63
440,11
443,60
447,10
450,61
454,13
Este cuadro recoge la cuota que pagamos por cada 100.000 euros
de préstamo. El ahorro en la cuota se va reduciendo cada vez que
vamos alargando más el plazo. Sin embargo, el coste total que pagamos por intereses resulta en proporción mucho mayor que el coste en
la cuota. Vea el ejemplo de la derecha.
13
23/03/2010
16:41
Página 14
ADICAE SE LO PONE FÁCIL
A
Amortización: devolución por el consumidor del
total o parcial del dinero solicitado en préstamo.
Amortización anticipada: es la devolución
total o parcial de un crédito antes de la
fecha pactada. Normalmente, está sujeta a
una comisión o compensación. Esta comisión varía según el tipo de interés del préstamo. Si el tipo de interés es fijo, la comisión suele ser más elevada que si el interés
es variable.
C
Carencia: período de la vida de un préstamo
durante el cual sólo se pagan intereses y no se
amortiza capital. Cuidado, cuanto más amplio
sea este plazo, más pagará usted al final del
préstamo.
Capital: importe del préstamo hipotecario, es
decir, lo que pide al banco sin incluir los
intereses.
Comisión de apertura: es un porcentaje sobre el
capital prestado que nos cobran por concedernos
el préstamo. Negocie su rebaja o eliminación.
Comisión de subrogación: cantidad que cobra
el banco por cambiar la entidad. Es un porcentaje sobre la cantidad pendiente
Cuota: cada uno de los pagos mensuales, trimestrales o semestrales que se realizan
durante la vida del préstamo. La cuota comprende los intereses y la amortización del
capital, salvo en los “periodos de carencia”
en los que se paga únicamente intereses.
Cuota fija: existen hipotecas a interés variable, pero con cuota fija. Significa que usted
pagará siempre la misma cuota mensual
durante todo el plazo del préstamo. Eso sí,
las variaciones del interés al alza repercuten
en un alargamiento del plazo de devolución
de la hipoteca.
D
Diferencial: cifra que se suma al índice de referencia. El resultado final es el tipo de interés.
E
EURIBOR: Índice de referencia más habitual que
se aplica a los préstamos hipotecarios. El más
interesante para el consumido.
F
Folleto informativo: folleto que las entidades de
crédito deben entregarnos por ley cuando lo
exijamos si la cantidad solicitada de préstamo
sea hasta 150.253, 03 euros. Informa sobre
todas las características financieras, gastos, etc
de los préstamos y sirve para comparar ofertas.
I
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:
es un impuesto que se aplica sobre actos formalizados en documentos públicos. En las
hipotecas, se calcula sobre la “responsabilidad hipotecaria” que en general se obtiene
multiplicando por 1,5 el capital del préstamo
que hemos solicitado.
Índice de referencia: son valores del mercado
hipotecario o financiero que se utilizan para
las revisiones del tipo de interés de los préstamos a tipo variable.
Interés o tipo de interés: porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo. Lo que
nos cobra el banco por prestarnos el dinero.
Interés fijo: tipo de interés que permanece invariable en toda la vida del préstamo con independencia de las variaciones del mercado hipotecario. Aunque varíen los tipos de interés, no
cambiarán las condiciones de su préstamo, y
pagará siempre lo mismo. Eso sí, no se beneficia de las bajadas de tipos.
Conoce más
Para ampliar la información consulte el libro “El sobreendeudamiento de los consumidores”
SUSCRIBASE por solo 10 € a La Economía de
los Consumidores o a la revista Usuarios
y se lo enviaremos gratuitamente, en
www.adicae.net
o por tfno 976 390060
14
23/03/2010
16:42
Página 15
DICCIONARIO HIPOTECARIO
Interés variable: se fija en relación con un índice de referencia, que evoluciona al alza o a la
baja según las oscilaciones del mercado, estableciéndose una revisión periódica de actualización del índice.
Interés mixto: es un tipo de hipoteca que durante un tiempo funciona como “interés fijo”,
transcurrido el cual funciona como “interés
variables”.
Interés limitado o con techo: hipoteca a interés
variable que en caso de subida de tipos éstos
tienen limitada su subida hasta un tope.
N
Novación: acto por el que se cambian algunas
condiciones del préstamo hipotecario.
O
Oferta vinculante: una vez tasada la vivienda
las entidades de crédito tienen obligación de
entregar al cliente una oferta vinculante con
todas las condiciones financieras del préstamo ofertado. La validez de la oferta es de
diez días hábiles a partir de su fecha de
entrega. Esta oferta vinculante es obligatoria
para préstamos hipotecarios a particulares
sobre vivienda con un capital igual o inferior a
150.253,03 euros.
S
Seguro de incendios: Es un seguro en las
viviendas hipotecadas. Su objetivo es asegurar,
durante la vigencia de la hipotecas, los riesgos
que puedan producirse en el continente de la
vivienda hipotecada.
Seguro a todo riesgo del hogar: es un seguro
que cubre los posibles desperfectos que pueda
sufrir una vivienda, tanto en el continente
como en el contenido. No tiene obligación de
contratarlo, hágalo sólo si le interesa
Seguro de amortización de préstamos: es un
seguro de vida que garantiza, en caso de fallecimiento y, opcionalmente de invalidez a del
asegurado, la cancelación del préstamo. El
beneficiario es el banco o caja de ahorros que
nos ha prestado el dinero
Subrogación por cambio de entidad financiera prestataria: se produce cuando el cliente de
una entidad cambia su préstamo a otra entidad
financiera que le mejora las condiciones.
Subrogación en la hipoteca del promotor: se
produce en la compra de una vivienda nueva
directamente al promotor de la misma, el cual ha
obtenido un préstamo hipotecario para financiar
su construcción. No hay obligación del consumidor de aceptar esta hipoteca, puede elegir y contratar otra distinta con mejores condiciones.
T
TAE (Tasa Anual Equivalente): tasa que recoge
no sólo el tipo de interés que nos van a cobrar,
sino que también incluye todos los gastos y
comisiones. Es un dato importante a la hora de
comparar diferentes ofertas de préstamos.
V
Valor de tasación: valor del inmueble calculado y
certificado por sociedades de tasación constituidas legalmente e inscritas en el registro de
sociedades de tasación del Banco de España. La
tasación hecha por una de estas entidades tiene
un periodo de validez de 6 meses.
Conoce más
Para ampliar la información sobre nuevas ofertas en
hipotecas consulte el número 39 del Periódico La
Economía de los Consumidores.
y SUSCRIBASE por solo 10 € 6 números anuales,
en www.adicae.net o por tfno 976 390060
15
23/03/2010
16:44
Página 16
ADICAE
al servicio de los usuarios en toda España
SÚMESE A LA PLATAFORMA
HIPOTECARIA DE ADICAE
SEDES DE ADICAE
Servicios Centrales ADICAE
C/ Gavín, 12 local 50001 Zaragoza
Tfno. 976 390060 - Fax 976 390199
Una información
sencilla,
adaptada a sus
conocimientos
y con carácter
formativo de
su hipoteca.
Una orientación
independiente y
profesional sobre
las diversas
posibilidades
[email protected]
Madrid
Embajadores, 135 1º C int.
28045 Madrid
Tfno. 91 5400513 Fax 91 5390023
Castilla y León
c/ Caridad, 1 - 3º B
47001 Valladolid
Tfno/Fax. 983 373173
Catalunya
c/ Entença, 30 entlo. 1º
08015 Barcelona
Tfno. 93 3425044 Fax 93 3425045
Extremadura
c/ Camilo José Cela, 1 3º
06800 Mérida
Tfno/Fax. 924 387468
c/ Gómez Becerra, 25 3º
10001 Cáceres
Tfno/Fax. 927 626336
Comunidad Valenciana
Av. Pérez Galdós, 97 pta.1
46018 Valencia
Tfno. 96 3540101 Fax 96 3540106
C/ Aparicio, nº 5 entlo 5
03003 ALICANTE
Tfno/Fax. 96 5926583
Andalucía
Av. Eduardo Dato, 85 1ºB
41005 Sevilla
Tfno/Fax. 954 652434
Galicia
Avda. Gral. Sanjurjo, 119 -1º dcha
15006 A Coruña
Tfno. 981 153969 Fax 881 927603
C/ Salvador Noriega, 7
29006 Málaga
Tfno/Fax. 952 088955
... o pregunte por nuestras delegaciones en otras provincias
Solicite otros
folletos del proyecto
“Hipotecas,
créditos rápidos
y reunificación
de deudas”
MÁS INFORMACIÓN EN INTERNET
Este cuadernillo ha sido subvencionado por el Ministerio de Sanidad y Consumo
Su contenido es de responsabilidad exclusiva de la Asociación
http://www.adicae.net

Hipotecas - La economía de los Consumidores

Transcripción

Documentos relacionados

Consumidor Hipotecas CASTILLA-LEON.qxd

tras los cambios parciales de la legislación los abusos hipotecarios