demarcación y cerramiento de predios

DEMARCACIÓN Y CERRAMIENTO DE PREDIOS
Los artículo 842 y siguientes del Código Civil regulan las acciones de demarcación y
cerramiento. A continuación, se describen y analizan los criterios jurisprudenciales y
casuísticos respecto de dicha acción.
1.- Conceptos de demarcación y cerramiento
La demarcación es un conjunto de operaciones que tiene por objeto fijar los límites o la línea
de separación de dos predios colindantes de distinto dueño, y señalarla por medio de signos
materiales, según fluye de lo que establece el artículo 842 del Código Civil. Comprende un
aspecto jurídico, cual es establecer la línea de separación entre los dos predios, y un aspecto
material, que consiste en fijar hitos u otros signos materiales sobre la línea de demarcación. El
cerramiento, en el sentido que aquí interesa, es la facultad de todo propietario de cerrar y
cercar su predio, y de hacer que contribuyan a esta operación los dueños de los predios
colindantes, al decir de lo dispuesto en los artículos 844 y 846 del Código Civil (Corte de
Apelaciones de Concepción, 15 de septiembre de 2009, Rol 2074-2008).
Se ha fallado, asimismo, respecto a la acción demarcatoria, de manera reiterada y uniforme la
jurisprudencia de esta misma Corte ha determinado que sólo tiene un alcance declarativo de
derechos preexistentes y no constituye un nuevo título a favor de ninguno de los litigantes, de
manera tal que ella resulta desnaturalizada si se pretende por su intermedio privar al
demandado de una porción de terreno de que esté en posesión, a título de señor y dueño.
En efecto, la acción de demarcación constituye -al decir del Código Civil- una especie de
servidumbre legal y se encuentra tratada en los artículos 842 y 843 de su texto. Conforme al
primero de ellos, “Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo
separan de los predios colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a
ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes”. Esta configuración, sin embargo, no es
compartida por la doctrina de los autores, que coinciden en que, más que una servidumbre, se
trata de una facultad derivada del dominio, por la cual el dueño puede desplegar actividades
tendientes a precisar el objeto de su derecho. (En tal sentido, se pronuncian Peñailillo Arévalo,
Daniel, en: “Los bienes. La propiedad y otros derechos reales”, 1ª ed., Editorial Jurídica de
Chile, Stgo., 2006, p. 494; y Alessandri R., Arturo, Somarriva U., Manuel y Vodanovic H.,
Antonio, en: “Tratado de los Derechos Reales. Bienes”, T. II, 6ª. Editorial Jurídica de Chile,
Stgo., 2.005, p. 194) (Corte Suprema, Primera Sala, 13 de agosto de 2013, Rol 6826-2012).
II.- Requisitos para el ejercicio de la acción
El artículo 842 del Código Civil dispone: "Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen
los límites que lo separan de los predios colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños
que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes". Dicho precepto
consagra el derecho de demarcación, que tiene por objeto fijar la línea que separa a dos o más
bienes raíces colindantes y de distinto dueño, determinándola en terreno mediante signos. Es
así como se pueden distinguir claramente sus dos finalidades: una ideológica, consistente en
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fijar los deslindes de los inmuebles según los títulos y otra material, que permite precisar
concretamente el lugar en que se separan los predios. Para acoger esta acción resulta
necesario que sean distintos predios, que colinden en sus límites y que exista acuerdo entre las
partes respecto de los títulos, como de la calidad de propietarios. Su acogimiento presupone
diferentes hechos, entre los que destaca que se interponga por quien es propietario de un
predio, el cual no se encuentra demarcado, ni cerrado materialmente en su deslinde con otro
predio, por lo que los predios no sufren alteración, ni se priva al demandado de una porción de
suelo que posea a título de señor y dueño, el cual deba entregar o restituir al demandante
(Corte Suprema, Primera Sala, 19 de octubre de 2009, Rol 5159-2008).
En el mismo sentido se ha fallado que la acción de demarcación tiene por objeto fijar los
límites que separan a dos predios colindantes y supone que no existen en terreno linderos que
determinen la línea de separación de los predios y que éstos no han sido antes demarcados. En
consecuencia, la demarcación comprende dos operaciones: la fijación de los límites que
separan los dos predios, colindantes y la construcción, en el terreno, en los puntos ya fijados,
de los hitos que determinen la dirección de la línea de separación. De ello se sigue que son
supuestos para acoger la acción que se trate de predios distintos, que colinden en sus límites y
que exista acuerdo entre las partes respecto de los títulos, como de la calidad de propietarios.
Es indispensable, entonces, que la acción se deduzca por quien es propietario de un predio, el
que no se encuentra demarcado ni materialmente cerrado en su deslinde con otro predio, por
lo que los predios no sufren alteración, ni se priva al demandado de una porción de suelo que
posea a título de señor y dueño el cual deba entregar o restituir al demandante (Corte de
Apelaciones de Valparaíso, 24 de septiembre de 2009, Rol 2747-2007).
Se ha fallado, asimismo, que la acción de demarcación y cerramiento no tiene como objetivo
solicitar la restitución de la propiedad. En efecto, todo dueño de un predio tiene derecho a que
se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes y, para ello, exigírselo a los
propietarios de los inmuebles vecinos, como también a solicitar que si se ha quitado de su
lugar alguno de los mojones que deslindan las propiedades vecinas los mismos sean
restablecidos, e igualmente a cerrar el inmueble a su costa y en su propio terreno, del modo
que lo regulan los artículos 842, 843 y 844 del Código Civil. Así el ejercicio de las acciones de
demarcación y cerramiento exige que no exista controversia en torno al dominio de los predios
de los contendientes, ni menos sobre la posesión material que aquellos detenten, y ocurre que
la actora reconoce en su libelo que los demandados se han introducido en su propiedad por lo
que solicita "la restitución de terreno y demolición de construcciones y edificaciones
indebidamente levantadas en aquella porción que me pertenece (Corte de Apelaciones de
Santiago, 11 de diciembre de 2009, Rol 1532-2009).
III.- ¿Es procedente si existen cercos entre ambos predios?
Las Cortes han fijado posición sobre este punto. Así han establecido que la finalidad de las
acciones de demarcación y cerramiento es únicamente hacer la delimitación de ciertos
predios, señalar sus linderos comunes que no tienen, para en definitiva cerrarlos o cercarlos
materialmente, sin que pueda pretenderse a través de ellos la restitución de un retazo de
terreno perfectamente determinado o acotado (Corte de Apelaciones de San Miguel, 9 de
agosto de 2006, autos Rol 70-2004).
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Por otra parte, se ha sostenido, asimismo, que el objetivo de ambas acciones dice relación con
un conjunto de operaciones que tiene por objeto fijar los límites o la línea de separación de
dos predios colindantes de distinto dueño, y señalarla por medio de signos materiales, según el
artículo 842 del Código Civil. Comprende un aspecto jurídico cual es establecer la línea de
separación entre los dos predios, y un aspecto material que consiste en fijar hitos u otros
signos materiales sobre la línea de demarcación. Entonces, para que proceda la demarcación,
deben concurrir los siguientes requisitos: a) Debe haber dos predios colindantes; y b) Deben
ser de distinto dueño. El cerramiento, en el sentido que aquí interesa, es la facultad de todo
propietario de cerrar y cercar su predio, y de hacer que contribuyan a esta operación los
dueños de los predios colindantes, conforme los artículos 844 y 846 del Código Civil. La
demarcación tiene cabida, en lo referido a la situación que se analiza, cuando los dueños no
están de acuerdo acerca de la línea divisoria o dicha línea es para ellos incierta y exige una
interpretación de los títulos (Corte de Apelaciones de Concepción, 9 de septiembre de
2005, Rol 2414-2005).
También se ha resuelto que las acciones de demarcación y cerramiento jamás pueden tener
como finalidad la alteración de deslindes, ni cerrar los que ya están cerrado, esté o no
conforme con sus títulos. La demanda debe ser rechazada, pues por esta vía no se puede
privar de la posesión de una importante superficie de terreno, respecto de quien se comporta
sobre él mismo con ánimo de señor y dueño (Corte de Apelaciones de Rancagua, 31 de
octubre de 2006, Rol 713-2006).
En el mismo sentido se ha fallado que el objeto de la acción de demarcación y cerramiento es
fijar judicialmente los límites de un terreno con respecto a otro contiguo, pues todo
propietario de un suelo tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios
colindantes, pudiendo exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, realizándose la
demarcación a expensas comunes. Sin embargo, siendo su objeto -como se ha dicho- la fijación
de límites, tiene como presupuesto que no existan en el terreno linderos o mojones que
determinen la línea de separación de los predios como asimismo que éstos no hayan sido
antes demarcados. Además, y, por otra parte como lo ha señalado la jurisprudencia, no debe
existir discusión acerca de por dónde los deslindes deben correr, ya que una controversia
sobre este aspecto impide acoger la acción en referencia, pues exige recurrir a la acción
reivindicatoria (Corte de Apelaciones de Valparaíso, 7 de mayo de 2008, Rol 2674-2007).
La misma opinión tiene la Primera Sala de la Corte Suprema al sostener como auto precedente
que según ha sido jurisprudencia reiterada de esta Corte, se observa que los sentenciadores
han hecho una correcta aplicación de la normativa atinente al caso de que se trata, puesto que
el haber incoado una acción tendiente a obtener la demarcación y cerramiento, cuyo objetivo
es fijar los límites que lo separan del o los predios colindantes, en circunstancias que el cierro
existe como en autos, en forma de cerco o valla alambrada, no permite llegar a otra conclusión
que no sea que la acción intentada carece de objeto, correspondiendo a una acción diversa la
pretensión de desplazar ese deslinde con arreglo a los títulos de los que las partes se sirvan
(Corte Suprema, Primera Sala, 3 de abril de 2008, Rol 206-2008).
No obstante, se advierte una derivación del criterio antes expuesto en sentencia del 30 de
mayo de 2013, Rol 7085-2012, dictada por la Primera Sala de la Corte Suprema, en el sentido
de considerar factible entrar a debatir aspectos propios del dominio si, existiendo deslindes
entre ambas propiedades, aquéllos fueron fijados por uno de los propietarios. La sentencia en
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análisis advierte que si bien se ha señalado reiteradamente por la doctrina y la jurisprudencia
que obstaría a la admisibilidad de la acción que nos ocupa el hecho de solicitarla el propietario
de un predio que se encuentre positivamente deslindado, dicha afirmación debe ser entendida
a la luz de una adecuada exégesis del artículo 842 del Código de Bello, en términos tales de
considerar únicamente como una eficiente excepción a la demanda de demarcación, por
carecer ella de objeto, la alegación de existir una delimitación previa, efectuada de común
acuerdo por los propietarios interesados o en cumplimiento de una resolución judicial.
No es demostración de que hay deslindes la existencia de un cerramiento, ya que es posible
que éste -obra exclusiva tal vez de uno solo de los vecinos- ocupe un terreno que no es el de la
línea separativa de los fundos contiguos
No se desnaturaliza la acción de demarcación incorporando en ella cuestiones de dominio,
pues recuperar terrenos -como consecuencia de la fijación justa y legal de los límites que
separan a los predios colindantes- es uno de sus fines, siempre que no se los individualice y
que su objeto principal sea la fijación de la línea divisoria, con las restituciones consiguientes,
pero inciertas en su cantidad y destino.
IV.- Diferencia entre las acciones de demarcación y cerramiento
La pretensión de reivindicación tiene en común con la demarcación la de ser, asimismo, una
acción real, empero se diferencian en cuanto a su objeto. Ello lo explica el profesor Claro Solar
al señalar que "En la reivindicación, una de las partes emite una pretensión perfectamente
definida e inequívoca a la propiedad de una cosa que individualiza, a una determinada y
precisa extensión de terrenos, que la otra parte, que se halla en posesión de ella, rechaza. En
la demarcación, uno de los propietarios toma la iniciativa, pero ordinariamente las dos partes
persiguen el mismo fin, la determinación de límites exactos para las dos heredades contiguas,
y la fijación de estos límites por medio de la determinación o construcción de hitos o mojones
que lo señalen: en la instancia, cada uno de los propietarios desempeña el mismo rol, a la vez
demandante y demandado, y se encuentra así colocado en una situación igual a la de su
adversario. Esta diferencia no se presenta siempre con la misma nitidez en la práctica y puede
dar lugar a vacilaciones, según los casos. Así la acción de demarcación puede tener por objeto
fijar en el terreno por medio de hitos visibles o mojones los límites ciertamente no discutidos y
que el vecino, que no los discute, se niega sin embargo a establecer; la confusión con la
reivindicación en tal caso sería absolutamente imposible. Pero, y ésta es la hipótesis normal,
siendo inciertos los límites para los dos propietarios contiguos, la acción de demarcación tiene
entonces por objeto que el juez decida cuáles son los límites, los determine y los fije
legalmente por medio de mojones que ordene construir en los puntos determinados que
señale; la de demarcación, cuyo resultado puede ser este caso dar a cada uno de los
propietarios terrenos que el otro propietario ocupaba, se distingue aun netamente de la
acción reivindicatoria, porque ninguna de las partes se ha pretendido de una manera precisa
propietario de tal o cual parcela de terreno. Por último, y la distinción se hace entonces más
delicada, cada uno de los litigantes reclama un trazado para la línea de separación de los
predios, y la controversia se suscita sobre la determinación misma de los límites; el
demandante se queja de internaciones de su vecino cometidas en perjuicio de su predio y
quiere tener una restitución de terreno que supone usurpado haciendo colocar los mojones en
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la parte del predio actualmente poseído por su vecino; este último, al contrario, pide el
mantenimiento de su posesión y pretende que los mojones deben respetar el estado aparente
de las propiedades. Debe preguntarse si en este caso ¿No habría, en realidad, una
reivindicación de la parcela de terreno comprendida entre las dos líneas que las partes,
respectivamente, piden se fije como límite de los predios contiguos? No, porque lo que el
demandante pide es que los mojones sean colocados en la línea de separación de los predios
en que indica cuál es a su juicio esa línea, no reclama como de su propiedad una porción
determinada de terreno; puede resultar de la demarcación una restitución del terreno; pero es
una parte indeterminada, desconocida aún y que tal vez no existe. Cuando los hechos
acreditados en la instancia, o la comparación de los títulos producidos en ella por las partes,
prueban que el demandado posee una superficie más grande que la que expresa su título, por
ejemplo, deberá restituir el exceso sin dejar por eso de ser una simple demarcación.
Pero en la reivindicación no se procede de este modo. Aunque el demandado posee una
superficie más grande de la que expresa su título, el demandante tiene que probar que este
exceso de contenido que forma el objeto determinado de su demanda y que el demandado
sostiene haber adquirido por prescripción u otro título, le pertenece. Por consiguiente, si las
partes están en desacuerdo sobre la cabida de sus predios o si una de ellas sostiene haber
adquirido la propiedad del suplemento de cabida que presenta su predio, se trata entonces de
una verdadera acción reivindicatoria, aunque se haya disfrazado con una petición de
demarcación, pues es el derecho de propiedad sobre una parcela determinada el que se
encontraría comprometido en el proceso." (Explicaciones de Derecho Civil Chileno y
Comparado, Tomo Octavo de Los Bienes Nro.1.407).
Es posible también afirmar que si lo solicitado es la restitución en forma indeterminada de
terrenos que están dentro de los linderos del predio que se pretende demarcar, la acción
propia es la de demarcación. Si, en cambio, lo requerido es la posesión de terrenos
determinados que otro tiene en su poder y que están dentro de los linderos del que los pide,
se trata entonces de una acción reivindicatoria.
A este respecto, la doctrina también ha señalado que "En la reivindicación se pretende tener
derecho a una determinada extensión de terreno; en la acción de demarcación no se pretende
una extensión de terreno definida, sino que se arguye que los limites resultantes del título o de
la posesión son otros que los que afirma la parte contraria" (Arturo Alessandri, Manuel
Somarriva y Antonio Vodanovic, "Derecho Civil, Tratado De Los Derechos Reales", Tomo II,
Editorial Jurídica de Chile, 1993, página 196).
Por su parte la jurisprudencia sobre la materia ha establecido que "no se desnaturaliza la
acción de demarcación incorporando en ella cuestiones de dominio, pues recuperar terrenos como consecuencia de la fijación justa y legal de los límites que separan a los predios
colindantes- es uno de sus fines, siempre que no se los individualice y que su objeto principal
sea la fijación de la línea divisoria, con las restituciones consiguientes, pero inciertas en su
cantidad y destino". (Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomo XXXII, sec. 1ª, pág. 183) (Corte
Suprema, Primera Sala, 13 de agosto de 2013, Rol 6826-2012).
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V.- Diferencias entre acción de demarcación y reivindicatoria
Es posible también afirmar que si lo solicitado es la restitución en forma indeterminada de
terrenos que están dentro de los linderos del predio que se pretende demarcar, la acción propia
es la de demarcación. Si, en cambio, lo requerido es la posesión de terrenos determinados que
otro tiene en su poder y que están dentro de los linderos del que los pide, se trata entonces de
una acción reivindicatoria (Corte Suprema, Primera Sala, 13 de agosto de 2013, Rol 6826-2012).
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