MEMORIA DESCRIPTIVA PARA PROYECTO RESIDENCIAL EN

Transcripción

MEMORIA DESCRIPTIVA
PARA PROYECTO RESIDENCIAL
EN
PIURA
P RESENTACION DE “RESIDENCIAL P ARQUE NORTE”
ANTE LA MUNICIPALIDAD
_______________________________________________________________________________________________
Memoria descripti va Residencial Parque N orte y Estudio de M ercado de Piur a
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I NDI CE DE LA MEMORI A DESCRI PTI VA
1. INDICE…………………………………………………………....
03
2. EXPONENTE ............................…..……..……………………
05
3. DATOS DE LA ENTIDAD SOLICITANTE …..………...
06
4. ANTECEDENTES……………………………………………..
07
4.1.
INTRODUCCIÓN AL PROYECTO: Esquema de la posición
de Piura………………..……..………..……................….
07
4.2.
DEMANDA Y OFERTA DE LA ACTUACIÓN…………..
07
4.3.
CALIFIC ACIÓN Y DETERMINACIÓN DEL SUELO…..
09
5. ACTUACIONES PARA EL PROYECTO:
RESIDENCIAL PARQUE NORTE PIURA……..……………. 12
5.1. PROYECTO RESIDENCIAL….…...........…….……….…
5.1.1. Filosofía y Objetivos del Proyecto……………………
5.1.2. Como Concebimos y Proyecto Residencial...………
5.1.3. Residencial Parque Norte: Viviendas para una Vida.
5.1.4. Objetivos de “Residencial Parque Norte” …………..
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16
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5.2.
CRITERIOS DE DISEÑO…………………………………
5.2.1.
5.2.2.
5.2.3.
5.2.4.
5.2.5.
5.3.
Principios Básicos……………………………………..
Objetivo Global de diseño, o Misión del Proyecto….
Especificaciones de diseño…………………………..
Estrategias a seguir……………………………………
Detalle de algunas de las estrategias involucradas en
el proceso de diseño……………………….………….
SECTORES A LOS QUE VA DIRIGIDO EL PROYECTO…
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EXPONENTE:
Grupo empresarial Sobrero con su filial en Perú Grupo Futura Concepta S.A.C.
propone un programa de desarrollo urbanístico público-privado de edificación de
interés socio-económico para el solar ubicado en la prolongación de Chulucanas
frente a la Universidad Cesar Vallejos de la municipalidad de Piura.
Este objetivo debe ser llevado a cabo y aprobarse en el plazo determinado por las
normativas y trámites urbanísticos municipales correspondientes.
Se presenta este proyecto entendido como un instrumento destinado a orientar el
crecimiento residencial de la zona, de acuerdo con los intereses sociales y
económicos de la propia municipalidad.
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3. DATOS DE LA ENTIDAD SOLICITANTE
Nombre de la Entidad:
Numero RUC:
Domicilio:
Localidad:
Gerente General:
Contactos:
FUTURA CONCEPTA SAC
20524755549
Malecón Cisneros 738
Miraflores – Lima
Carlos Campoy Peláez
00.511.9451 4 6666
[email protected]
Nombre del Grupo:
Numero C.I.F.:
Domicilio:
Localidad:
Gerente General:
Contactos:
GRUPO SOBRERO
B- 92226786
Franz Kafka Nº 11
Málaga – España
Domingo Calleja
00.34.952.30.30.81
00.34.678.77.88.00
00.34.647.97.97.97
[email protected]
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4. ANTECEDENTES
4.1.
INTRODUCCIÓN AL PROYECTO: Esquema de la
posición de Piura
Se ha denominado este proyecto a modo informativo y para la continuidad
de esta propuesta, como “Residencial Parque Norte” se encuentra en esquina
con dos viales una de las arterias principales de la municipalidad de Piura
Panamericana Norte y uno de los viales que atraviesan a esta llamado
prolongación Chulucana, es uno de los núcleos universitarios de la municipalidad
como es el formado por la Universidad Cesar Vallejo.
Por tanto s e localiza en un lugar que podríamos denominar como que son
en la actualidad junto al crecimiento incipiente de esta municipalidad una de las
primeras zonas de expansión residencial y empresarial de Piura.
Cuenta con una superficie de 69.000 m² aproximadamente antes de su
medición definitiva y obtención de los datos definitivos de propiedad de la
Municipalidad.
La posición de Piura en el mercado de suelo urbano para actividades
productivas de cualquier ámbito se encuentra en proceso de crecimiento y es
considerada como una de los crecimientos más incipientes de la región. El análisis
se funda en la identificación de los posibles factores que, en relación con la
materia analizada, se ponen de manifiesto y que se estudia en el posterior estudio
de mercado adjunto a este documento.
4.2.
DEMANDA Y OFERTA DE LA ACTUACIÓN
Plantear la demanda de suelo de Piura sólo puede hacerse
desde la consideración de que esta municipalidad se halla inscrita en un ámbito
bien comunicado. Es en la propia región un de los espacios donde se hallan los
nuevos crecimientos urbanos e industriales y es también en el que se
desenvuelve la oferta de terceros capaz de satisfacerlo.
 El ámbito de Piura responde a una demanda de operadores de alcance
adquisitivo, y a satisfacción de necesidades residenc iales y comerciales
también más amplias.
 La demanda que actualm ente se ha form ulado en el ám bito a tomar
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com o referen cia ( Piura ) tiene una m agnitud d el orden de cientos de
metros cuadrados. Entr e ella tien e un peso muy destacado la que en los
últimos años ha ofrecido y en los pró xim os ofrecerá es ta m u nici p alid ad
de Piu ra .
 La oferta residencial disponible en dicho ámbito en la actualidad es escasa.
 La oferta que estamos preparando para salir al mercado se halla muy
marcada y a la vez diferenciada. La oferta que ahora se promueve en la
zona hace pensar que será capaz de satisfacer la demanda.
 La oferta local de Piura es menor que su demanda para el producto que
presentamos, la cual presumiblemente es capaz de desarrollar operaciones
de esta índole no solo para inversores de la propia municipalidad sino
atraer inversión externa.
 La capacidad de que dicho suelo pueda ser satisfactoriamente canalizado
hacia el mercado va a depender del éxito que tengan dos estrategias
complementarias a impulsarlo: la que se destina a captar operadores
externos al área para implantaciones relevantes significativas, y la que
acierte a ofrecer en Piura un espacio de calidad para el entorno geográfico
que se ha considerado. Esta última estrategia pasaría por incluir en la
oferta de “Residencial Parque Norte” componentes urbanos significativos
para el ámbito de referencia: componentes residenciales de alta calidad,
para uso público y privado, componentes comerciales, áreas exclusivas,
etc.
La decidida actuación de esta iniciativa privada trabajando de forma conjunta
con la municipalidad como propietaria actual del suelo a través de una alianza
público-privada, hará que la idea de crear y desarrollar en Piura un proyecto de
esta característica, sea hoy en día algo más que un mero proyecto y se confirme
como una decidida apuesta de futuro y desarrollo de la zona. Los principales
artífices de dicha iniciativa forman una simbiosis entre los intereses públicos y los
privados, y aúnan en una actuación sin precedentes en la zona a los actores
claves de la iniciativa pública, residencial y empresarial.
El apoyo al presente proyecto no es simplemente indirecto a través del papel
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jugado por Futura Concepta – Grupo Sobrero, sino que el mismo se hará efectivo
a través de la aportación de los terrenos, al amparo de la constitución de un
proceso de inversión privada aprobado por un procedimiento legal a través
concurso público, cuyos estatutos y bases para su formalización se desarrollaran
cumpliendo los requisitos legales oportunos.
4.3.
CALIFICACIÓN Y DETERMINACIÓN DEL SUELO
Los terrenos donde se propone el desarrollo del proyecto de “ Residencial
Parque Norte “ se deben encontrar clasificados como suelo urbanizable para uso
público, parking, residencial, comercial y otros, antes de su comienzo, lo que
diferenciaría la actuación.
La garantía de desarrollo inmediato de cualquier actuación sobre el
suelo es necesaria, en primer lugar y sin perjuicio de los restantes factores
implicados, en la disponibilidad de suelo con la clasificación y calificación
urbanísticas adecuadas para el desarrollo propuesto.
Y esto es así, porque los plazos del planeamiento y gestión urbanística
son tremendamente dilatados en el tiempo, y estos plazos se disparan cuando el
planeamiento pendiente es el planeamiento general. De no ser así se hace difícil
la actuación, por no decir imposible, establecer cualquier previsión medianamente
racional en este orden.
Como hemos señalado, frente a la situación urbanística de otras
actuaciones que en el ámbito de la que se plantean se pudieran proponer
actualmente, una de las ventajas del suelo de nuestra actuación se encuentra en
la situación urbanística de los terrenos.
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El suelo se debe encontrar clasificado como suelo apto para edif icar, por tanto debe ser SUELO EDIFICABLE.
Las condicion es urbanísticas, por tanto, son las
determ inacion es del planeam iento gene ral vigent e.
que
resultan
de las
Las determinaciones del suelo deberían ser:
 Clasificación: Suelo urbanizable
 Categoría: Sectorizado
 A desarrollar mediante: Licencias de obras según fases del proyecto
 Uso global: Administración Pública, Parking, Residencial, Comercial.
 Altura: 15 pisos (propuestas modificables en licencia)
 Área a desarrollar: 69.000 m² aprox. Antes de medición final
 Tipologías: Según ordenanzas públicas de la municipalidad
 Zonas libres resultantes: 48.300 m² aprox. antes de medición final
 Área Edificable: 20.700 m² aprox. antes de medición final
 Sistema de actuación: Aportación y Compensación
 Otros: Las restantes determinaciones se refieren al sistema de aportación,
que es el inicialmente previsto
Sobre las anteriores determinaciones se señala:
Delimitación y superficie del ámbito:
Es la contenida en el propio suelo y se precisará y ajustará mediante la medición
topográfica actualizada realizada al efecto. De tal manera que la superficie
aplicable será la real resultante de medición del ámbito sobre dicho topográfico
actualizado y el área de ocupación para la edificación será tan solo de un 30 %
quedando como zona de recreación pública con parques el 70 %.
Clasificación y categoría del suelo:
EI suelo debe estar clasificado antes de la ejecución, como hemos señalado.
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Uso e intensidad globales:
Según las normas vigentes, se prevé uso público, parking, residencial, comercial.
Sobre el parámetro de edificabilidad se efectuarán las precisiones
oportunas. Baste decir ahora que la propuesta del proyecto multi-disciplinar que se
pretende no necesita agotar área edificable media del la utilizada en otras
actuaciones tradicionales, la cual suele estar entorno al 70%, sino que actúa
en beneficio de las zonas verdes, públicas y parking, ocupando solo un 30%,
esto es en gran parte un desarrollo nuevo con requerimientos que mejoran a otras
actuaciones.
Zonas verdes, equipamiento:
La ordenación urbana del sector prevé una gran reserva para dotaciones públicas
(zonas verdes y equipamientos) bastante superior a la que resultaría de aplicar
las determinaciones urbanas adyacentes, por lo que las mismas deben prevalecer
sobre estas.
Por todo lo anterio r, la propuesta prevé una im portante previsión
de equipam ientos s ociales , crucial para consegu ir el grado de calidad que se
pretend e.
Sistema de actuación:
El sistema de actuación sería el de aportación y compensación, aprobado
definitivamente mediante el acuerdo y contrato privado resultante.
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5. ACTUACIONES PARA EL PROYECTO:
L
RESIDENCIAL PARQUE NORTE
5.1 PROYECTO RESIDENCIAL
5.1.1 Filosofía y Objetivos del Proyecto.
El CRECIMIENTO supone mejores trabajos, mejor
educación, mejor calidad de vida… Siendo esto así,
¿por qué es cada vez más frecuente que el
crecimiento de nuestros pueblos y ciudades
aparezca asociado tan sólo en unos sitios?
“El futuro modelo de actividad social,
comercial, empresarial y residencial ,
en el que los sistemas de vida
utilizan espacios amplios, generan
actividad económica y son referencia
para otros crecimientos y
deben transformarse hacia un
modelo más integrado: un modelo
económico hacia el exterior.
Parece claro que el Crecimiento de nuestras De esta manera la oferta de
inversión será optimizada para que
poblaciones debe ser mucho más que un simple
los efluentes de un proceso sirvan
Crecimiento, nos referimos a “Determinadas como materia prima para otro s”.
localizaciones”,
para
ser
un
Crecimiento
Económico, Social y Público Sostenible. Para que nuestras ciudades sean
seguras, eficientes, acogedoras, productivas y consumidoras responsables de su
crecimiento. Por eso, hablar de Sostenibilidad es equivalente a hablar de
Calidad de Vida, del bienestar de las personas y de cómo nuestras
poblaciones satisfacen sus necesidades y aspiraciones.
Alcanzar estos objetivos supone que nuestros pueblos y ciudades deben
planificarse sobre sólidas bases que afiancen un crecimiento equilibrado y acorde
con la demanda de servicios, trabajo y generación de riqueza presente y futura,
mientras aseguran una gestión óptima y una utilización responsable de los
recursos naturales propios.
De las decisiones de planificación urbanística que ahora se tomen dependerá la vida de
cientos, o miles de ciudadanos durante décadas. Por eso, la compañera necesaria en este
_______________________________________________________________________________________________
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viaje debe ser la responsabilidad. Una responsabilidad presente hacia nuestros
conciudadanos, y futura hacia las generaciones por venir.
5.1.2
Como Concebimos un Proyecto Residencial
Lo anteriormente expuesto resulta de especial aplicación a las zonas de creación
de empleo, vivienda y riqueza en general. En los emplazamientos urbanos se
concentran, en un espacio relativamente reducido, los problemas inherentes a las
actividades de todas y cada una de las empresas y familias allí ubicadas, a los
que se suman los impactos adicionales provenientes de los propios servicios e
infraestructuras de la zona. Una tercera fuente de impactos pueden constituirla los
servicios.
Por tanto una zona urbana carente de crecimiento objetivo puede producir unos
impactos de coste económico muy elevados en el futuro, entre los que destaca la
generación de residuos, el consumo excesivo de recursos, la contaminación o las
condiciones de seguridad del ámbito. Todo lo cual redunda en una merma de la
calidad de vida de sus ocupantes y usuarios, en una pérdida irreversible del valor
intrínseco de las inversiones allí realizadas, así como en una decreciente
competitividad.
A ejemplo de las empresas que se han aproximado a la edificación a través de
sistemas integrados, sistemáticos y pre ventivos, y han convertido la apuesta por la
sostenibilidad, las políticas sociales y el desarrollo vertical en un indudable y muy
tangible valor añadido, este proyecto que nos ocupa de Residencial Parque Norte
de Piura se ha concebido para gestionar y aportar soluciones a los posibles
impactos en su crecimiento que genere en su conjunto.
Para que la generación de riqueza sea continua y creciente, y el nuevo desarrollo
urbano lejos de ser una especie de “molestia necesaria” para el entorno de la
municipalidad, se convierta en un motor de riqueza eficiente, integrado en la
ciudad, limpio y ejemplar, el equipo promotor plantea una solución a la altura de
las aspiraciones y demandas.
Un proyecto a imitar que proyectará a escala del área una ordenación urbana
moderna para la Municipalidad, como paradigma de un nuevo modelo generador
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de riqueza con usos públicos, residenciales, sostenibles, medio ambientales e
integrados con servicios y equipamientos sociales.
A tal fin se están planificando cuidadosamente los objetivos a cumplir por cada
una de las estrategias de sostenibilidad implicadas en el proceso de diseño:
Seguridad, gestión, movilidad,
servicios comunes.
edificación, recursos
paisajísticos
y
El proceso de implantación de ciudades sostenibles en el ámbito
internacional tiene un desarrollo imparable, debido a los beneficios que
aportan las características de este tipo de emplazamientos a las personas que en
ellas residen. Lo cual convierte a los mismos en extraordinariamente competitivos
frente a las alternativas “tradicionales”. Una tendencia que no se fundamenta
pues en simple Filosofía, sino en evidentes motivos de Conveniencia
Económica.
5.1.3
“Residencial Parque Norte”: Viviendas para una Vida
Aunque en las llamadas “actuaciones tradicionales” el patrón aún se siga
replicando, los siglos de evolución y mejora han hecho posible la superación del
modelo tradicional de área residencial, que se ha transformado en un ecosistema
urbano en el que la flexibilidad, la integración con el medio, su eficiencia y sus
comunicaciones, son la clave para el éxito.
Con estas premisas el Equipo Redactor de “Residencial Parque Norte” ha
concebido un Modelo que albergará una cantidad de viviendas capaz de satisfacer
la demanda actual del crecimiento vegetativo. El diseño de este proyecto
permitirá, por su forma y función, acoger sin esfuerzo las cada vez más exigentes
demandas de un mercado en continua evolución y cambio.
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El proyecto es una
necesidades sociales
comodidad, acordes
tecnologías, gestión
marca.
moderna Zona Residencial diseñada para resolver las
de nuevos espacios donde desarrollar sus residencias con
a sus demandas de acceso a comunicaciones, nuevas
ambiental y de calidad, políticas de captación e imagen de
El compromiso con la sostenibilidad, es ante todo un compromiso con la
máxima rentabilidad y la seguridad de las inversiones en este proyecto.
Porque un proyecto concebido en el año 2010 para dar bienestar durante decenas
de años debe adelantarse a las demandas presentes y futuras de sus gentes,
para asegurar su vigencia, modernidad y competitividad , año tras año. Tanto el
diseño urbano y de movilidad, como los ingresos alternativos y el uso de sus
estancias , así como la oferta de servicios y el modelo de gestión profesional que
aporta el complejo, superan ampliamente todas las alternativas contempladas por
la oferta de centros existentes.
El concepto de lo que se ha dado en llamar “Barrios Inteligentes” deviene de la
aplicación práctica de diferentes disciplinas y campos de Innovación Urbana
desarrollados a lo largo de las últimas dos décadas.
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Por tanto, un modelo así adapta los principios de recirculación, bienestar y
colaboración propios de los entornos urbanos, a los modelos de crecimiento
congestionado sin zonas libres de esparcimiento.
5.1.4. OBJETIVOS de “RESIDENCIAL PARQUE NORTE”
1.- Trasladar al modelo de Ciudad los principios de la ciudad residencial
compacta, compleja, eficiente y cohesionada socialmente, tal y como establece n
los principios de diseño actuales.
2.- Reequilibrar el territorio al sacar partido del modelo de desarrollo concebido
para la municipalidad de Piura y su zona de influencia metropolitana, con el
equipo redactor como motor de desarrollo de un proyecto residencial de zonas
comunes que alberguen gran área libre, parking, palacio de la juventud y
vi viendas basadas en el nuevo modelo residencial y comercial. Un modelo basado
en criterios de crecimiento que actúa como dinamizador del desarrollo local.
3.- Completar desde la periferia el crecimiento territorial previsto a lo largo de la
propia municipalidad, gracias a su posición estratégica y bien comunicada.
4.-Servir de ejemplo. Ser la apuesta más respetuosa con el medio ambiente y la
más avanzada en su concepto social, de las existentes hasta la fecha relegando al
pasado los modelos tradicionales que suponían una progresiva degradación
ambiental. Ofrecer una alternativa y asegurar nuestro futuro y el de las
generaciones por venir.
5.- Potenciar la oferta residencial de Piura con un marco ideado para atraer
nuevos residentes con un alto valor añadido que complementen y potencien la
municipalidad.
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6.- Incorporar principios de diseño urbanos que unidos a las recomendaciones
constructivas minimicen los impactos de la actuación maximicen en mejora de
actividades público-privadas.
7.- Integrar el desarrollo con el entorno natural y con la imagen de la ciudad y sus
alrededores, incorporando como principios de diseño las demandas de los
ciudadanos, y las tendencias actuales .
8.- Diseñar un espacio común seguro y agradable, integrado en el medio. Con
zonas estanciales, seguridad para usuarios y accesibilidad peatonal…
9.- Ampliación de espacios comunes, seguridad de acceso para los inquilinos y
visitantes, en paralelo a las zonas amplias de maniobra y acceso de vehículos.
10.- Seguridad y control del conjunto unificados en un único punto de gestión de
instalaciones y servicios comunes.
11.- Incorporar desde la etapa de diseño las necesidades de las actuaciones
destinadas a facilitar y dar servicios relacionados con la formación continua, el
mantenimiento de las instalaciones y la seguridad.
12.- Crear, en resumen, un Conjunto Habitacional común, y no una simple
acumulación de edificaciones desordenadas.
5.2. CRITERIOS DE DISEÑO
5.2.1. Principios Básicos
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El proyecto “Residencial Parque Norte” asume de manera trasversal en su diseño
los principios de Sostenibilidad Económica, Social y Medioambiental, a imagen de
los principios establecidos por la Estrategia Internacional de Desarrollo Sostenible.
Las recomendaciones y principios recogidos en este proyecto, así como sus
extrapolaciones y concreción a través de las estrategias para su desarrollo, sirven
de base a las actuaciones y criterios de diseño seguidos en el proceso de
elaboración conceptual y técnico del proyecto en si mismo.
5.2.2 Objetivo Global de diseño, o Misión del Proyecto
Como proyecto residencial asume la definición de Sostenibilidad que se difunde
de manera internacional, y la convierte en su objetivo global de diseño:
«Desarrollo Sostenible es aquél que sobre la base de un Crecimiento
Económico continuado contribuye al desarrollo social y al uso adecuado del
entorno, posibilitando el incremento de valor de las compañías para todas
las partes interesadas»
Asociado al mismo, se plantea el objetivo en esta Misión general de ser un
primer proyecto de planeamiento de desarrollo residencial con amplias
zonas de recreo público.
5.2.3 Especificaciones de diseño.
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Con mayor nivel de detalle, de forma no exhaustiva, las claves del proyecto
residencial que se están teniendo en cuenta durante el actual proceso de diseño
integrado son las siguientes:
 Diseño conceptual, que se prevé en diferentes fases de desarrollo,
contemplando para las primeras etapas los servicios que deben asumir de cara
a los desarrollos ulteriores. Así por ejemplo, en la Zona Pública donde irá
ubicado el Palacio de la Juventud se contempla la ubicación de una zona de
recreo público con jardines, piscina olímpica, piscina semi-olímpica, canchas
de Volei, canchas de Baloncesto, Canchas de Tenis, Zona de Servicios
comunes, seguridad y control de accesos, la zona para la gestión social,… etc.
 Estudio de la mejor de las fórmulas de acceso desde las vías principales que la
rodean. Tránsito gradual desde el acceso externo a los aparcamientos
concebidos a través de viales para circulación hacia el interior de los edificios.
 Convertir la seguridad para sus usuarios en una prioridad del diseño y del
modelo de gestión. En el proyecto se tendrán en cuenta las recomendaciones
internacionales para el diseño de espacios comunes y seguros.
 Incorporar cuantos equipamientos y servicios comunes aseguren las máximas
facilidades administrativas, de gestión, y operación para los futuros usuarios
del conjunto.
 Facilitar a todos los usuarios el cumplimiento de las cada vez más exigentes
políticas ambientales, mediante instalaciones y servicios para la gestión de
residuos y espacios de vertido, con una gestión medioambiental conjunta.
 Optimizar los espacios existentes mediante un diseño adaptado, por
dimensiones, tipologías y usos previstos, a las conclusiones de los estudios
previos de viabilidad.
 Asegurar el acceso de todos los inversores y residentes del conjunto a las
mejores y más económicas infraestructuras y servicios de telecomunicaciones,
banda ancha e Internet de última generación: videoconferencia, alojamiento
Web, servicios comunes para la gestión segura de la información.
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5.2.4 Estrategias a seguir.
Los criterios de diseño antes enumerados se estructuran en un conjunto de
Estrategias de Diseño bien diferenciadas:
 Estrategia del Agua:
 Suministro, ahorro y vertido.
 Otros usos: paisajísticos y energéticos.
 Estrategia Ambiental: plantaciones y paisajismo.
 Huella ecológica.
 Sistema General de Zonas Verdes y Espacios Libres
Modelos de zonas verdes i ntegradas, principio de l a propuesta que s e pl antea
_______________________________________________________________________________________________
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 Estrategia Constructiva.
 Recomendaciones de diseño, materiales, y soluciones
constructivas.
Estrategia energética activa:





Suministro eléctrico in-situ.
Alternativas de futuro.
Hibridación, cogeneración.
Ahorro energético
Estudio de opciones para la compartición de energía con espacios
edificados o actividades anexas al desarrollo
 Estrategia energética pasiva:





Factores de Forma
Materiales y aislamiento.
Orientaciones, vanos y técnicas constructivas.
Iluminación natural.
Ventilación cruzada
_______________________________________________________________________________________________
Página 21 / 63
 Estrategia de servicio local.





Usos
Usos
Usos
Usos
Usos
públicos.
de áreas libres .
de parking necesario.
comerciales
habitacionales.
Ejemplo de Estrategia de diseño urbano con zonas verdes y áreas libres
 Estrategia del Sistema General Viario.




Seguridad, utilidad y recomendaciones de género.
Accesibilidad integral (discapacitados)
Peatones con accesibilidad.
Áreas especiales: Parking,.. otros.
5.2.5 Detalle de algunas de las estrategias involucradas en el
proceso de diseño.
Para entender mejor el alcance de los estudios que desarrollan las estrategias ya
reseñadas, y la manera en la que finalmente se plasmarán en los documentos
técnicos y normativa del proyecto sus recomendaciones y conclusiones , se
enumeran someramente a continuación algunos de los aspectos en marcha en el
proceso de diseño del proyecto “ Residencial Parque Norte”.
_______________________________________________________________________________________________
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Estrategias para el Sistema General de Zonas Verdes y Espacios Libres.
 Distribución de las zonas verdes. Ejes estructurantes y pasillos
verdes. Integración en la estructura vial.
 Dimensión según tipología y posición respecto a la trama urbana.
 Situaciones singulares:
a. Efecto borde: integración campo ciudad
b. Espacios protegidos.
 Vegetación y edificación: distribución de vegetación en la cercanía de
las edificaciones existentes y futuras.
 Criterios de arbolado y plantación: especies,
posicionamiento recomendado según el uso de
colindantes y la jerarquía del viario.
tipologías y
las parcelas
 Plantaciones y protección activa. Cerramientos visuales y barreras
vegetadas.
Con equivalente nivel de detalle, cada una de las Estrategias enumeradas se
desarrolla para poder ser aplicada la proceso de diseño del Residencial Parque
Norte en general.
5.3 SECTORES A LOS QUE VA DIRIGIDO EL PROYECTO
El proyecto “Residencial Parque Norte” constituye una plataforma residencial
privilegiada diseñada para una sociedad actual plural que quiere habitar en un
espacio cómodo con servicios a su alcance, así como para inversores que quieran
desarrollar actividades de negocio inmobiliario de alto valor añadido que puedan
sacar partido de su rentabilidad dada la posición geoestratégica que ofrece, la
ventaja de contar con un elenco de servicios y equipamientos que les ayuden a
captar y fidelizar rentabilidad a sus in versiones. La tranquilidad de vivir en un
conjunto urbano ordenado con servicios comunes y buenas comunicaciones con
el resto del área, constituye un innegable atractivo a sus usuarios.
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Por tanto, el proyecto “Residencial Parque Norte”, sin distinción de sectores, se
dirige de preferencia a aquellas personas residentes e inversores que requieran
de un espacio cómodo habitacional, bien comunicado, áreas libres, estable y
eficaz.
Las características únicas del proyecto, le hacen objetivo ventajoso para el
sector residencial y comercial que unido a terrazas ajardinadas requieren de
un elevado nivel de servicios, un espacio de calidad y con imagen singular,
que cumpla con los más estrictos baremos de responsabilidad, a precios
competitivos para su implantación presente y operación futura.
El objetivo es atraer también a residentes que busquen confort dentro de su propia
municipalidad, y a todos los inversores locales y de otras zonas que busquen una
nueva ubicación en un entorno acorde con las demandas de eficacia con los
clientes y mercados del s. XXI. La ubicación en Piura asegura un cómodo espacio
para los habitantes del conjunto así como los visitantes.
En la actualidad, ya son varias las demandas que manifiestan día a día su interés
por la habitar en espacios acomodados. En el futuro nos encontraremos
referenciados entre los más avanzados proyectos que se han producido en el
momento de redactar estos informes.
_______________________________________________________________________________________________
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ESTUDIO DE MERCADO:
INCIDENCIA DE LA PUESTA EN MARCHA
DE
PROYECTOS INMOBILIARIOS
EN
PIURA
DESARROLLO INMOBILIARIO GENERAL
(INFORME FINAL)
INDICE
6. PRESENTACIÓN……………………………………………….....
28
_______________________________________________________________________________________________
Página 25 / 63
7. MARCO INSTITUCIONAL……..……..…………………..……
7.1.
LOS REFERENTES DE LA POLÍTICA EM PRESARIAL.........
7.1.1. Decreto Legislativo y Ley M arco…..…….………………....
7.1.2. Programa de Planeamiento Urbano Local y Empresarial…...
7.1.3. Lineamientos Estratégicos para el Desarrollo Nacional
2010-2021……………………….…….………………….....
LOS ESPACIOS PRODUCTIVOS EN EL SISTEM A
M ETROPOLITANO….……….…......……………………….…
7.2.1. Los Núcleos Urbanos – Tecnológicos…...…………………..
7.2.2. El Crecimiento de las M egaciudades……………………......
7.2.3. Crecimiento Residencial y Empresarial en el Ámbito del Área
M etropolitana……………………………………………..…
7.2.3.1. M unicipalidades de San Isidro y M iraflores...……..……
7.2.3.2. Las Zonas Residenciales Emergentes…………………...
7.2.3.3. Otras Localizaciones……………………...……………..
7.2.4. Conclusiones………………………………..……………….
30
30
30
30
31
7.2.
8. PIURA OFERTA Y DEMANDA DE SUELO ……………...
32
32
33
34
34
35
35
36
37
8.1.
SITUACIÓN SOCIOECONÓM ICA DE PIURA Y DISTRITOS. 37
8.2.
EL ENTORNO SOCIOECONÓM ICO DE PIURA..………....…. 38
8.2.1. La Base Productiva...…………………………………….....
LA ACTIVIDAD RESIDENCIAL Y LA OFERTA DE SUELO
EN LA AGLOM ERACIÓN URBANA DE PIURA…………….
8.3.1. Pautas Generales......................................................................
8.3.2. La Oferta Según el M ercado...................................................
8.3.3. La Oferta de Suelo Según otras Fuentes………………….…
38
8.3.
8.4.
LA OFERTA DE SUELO HABITACIONAL EN PIURA…….
LA DEMANDA POTENCIAL DE SUELO HABITACIONAL
EN PIURA, Y SUS PRINCIPALES REQUERIM IENTOS.…….
8.5.1. Demanda Endógena..………………………………………....
39
39
40
41
42
8.5.
44
44
_______________________________________________________________________________________________
Página 26 / 63
8.5.2. Demanda Procedente del Área Cercana……..…..……..…….. 45
8.5.3. Demanda de Posibles Implantaciones Puntuales...…...…….... 46
8.6.
ESQUEM A DAFO DE LA POSICIÓN DE PIURA
EN EL M ERCADO……………………………………………… 46
8.7.
CONCLUSIONES……………………………………….……....
48
9. ESCENARIOS DE TRABAJO…………………………….…….
50
9.1.
ESCENARIOS DE TRABAJO………………..……........….
9.1.1. Escenario 0………....…………………………………....
9.1.2. Escenario 1……………………………………………....
RESFLEXIONES SOBRE LA ACTUACIÓN EN LOS
FUTUROS SUELOS HABITACIONALES: ATRIBUTOS A
TENER EN CUENTA……………....……………………….
9.2.1. Ordenación……..….………………………………….....
9.2.2. Sectorización……………….…………………………....
9.2.3. Distribución………………………….……..…………....
9.2.4. Edificación…………………………………………….…
9.2.5. Accesos…………………………………………………..
9.2.6. Viales…………………………………………………….
9.2.7. Aparcamientos…………………………………………...
9.2.8. Instalaciones…………………………………………..….
9.2.9. Zonas Libres y Ajardinadas………………………………
9.2.10. Equipamientos Comunes…………………………..……..
9.2.11. Servicios Centralizados con la M unicipalidad…………...
9.2.12. Técnicas de Bioconstrucción……………………………..
50
50
51
9.2.
10.CONCLUSIONES Y PROPUESTAS…………………..….
52
52
53
53
53
53
54
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54
55
55
55
56
56
10.1. SOBRE LA PUESTA EN MARCHA DE PROYECTOS RESIDENCIALES
EN RESIDENCIALES EN PIURA….…………………………..
56
10.2.
SOBRE LA AM PLIACIÓN Y DESARROLLO DE NUEVOS
SUELOS INDUSTRIALES Y M ULTIFUNCIONALES……..
57
6 – PRESENTACIÓN
El presente informe responde a un encargo con el que nuestro G.S . está interesado a
desarrollar suelo Residencial con su filial GRUPO FUTURA CONCEPTA en el Perú,
queriendo contribuir al fomento del crecimiento económico del municipio donde poder
_______________________________________________________________________________________________
Página 27 / 63
implantar un desarrollo, o en este caso la municipalidad de PIURA y su comarca, y
responde al doble objetivo de hacer un “ Estudio de Mercado sobre la incidencia de la
Puesta e Funcionamiento de proyectos de edificación de viviendas de nueva
generación” y, complementariamente, reflexionar sobre la oportunidad de, en cualquier
caso, ampliar la oferta de suelos desarrollables urbanísticamente dentro del área
Piura.
El destino regulador de esta Asistencia Técnica se limita al primero de los objetivos ,
la incidencia de la Puesta en Funcionamiento de proyectos de viviendas, hoteles, oficinas
en general-. S in embargo, una vez iniciados los trabajos, a la vista de nuestras
primeras conclusiones, pretendemos reconducir sus contenidos, e incorporar un nuevo
componente, acorde con las necesidades reales del municipio. En ese marco se ha
procedido a analizar el interés de disponer de unas mayores disponibilidades de suelo para
actividades residenciales y en el término, y de las modalidades y a seguir para ello.
Con dicho motivo, las tareas llevadas a cabo –cuya síntesis y resultados dan forma a los
sucesivos capítulos de este texto- se han agrupado en cuatro bloques relativamente
diferenciados:
En primer lugar, y con el objetivo de conocer su posible incidencia en términos de
restricciones y/o oportunidades sobre los deseos de la Corporación y del Grupo, hemos
considerado necesario profundizar en el Marco Institucional en el que se desenvuelven
las iniciativas de suelo para actividades productivas del Perú y referencias del
impulso de la Municipalidad al desarrollo económico, incluyendo:
-
el estudio de los referentes de la Política Empresarial del Perú- Decretos
Legislativos promovidos por la Nación, Programa de Planeamiento Urbano y
empresarial Local, Lineamientos Estratégicos para el Desarrollo Nacional 20102021-
-
el papel de los Espacios Productivos y Residenciales en Piura.
-
El análisis de algunas experiencias singulares de Zonas Residenciales actuales –
Zona Residencial de Piura, Zona Residencial de los distritos, Otros Desarrollos
Residenciales, Empresariales y Comerciales.
-
Las previsiones sobre creación de nuevas zonas públicas, de parking, edificaciones
residenciales, oficinas, hotelera y comercial.
_______________________________________________________________________________________________
Página 28 / 63
El segundo bloque temático se ha centrado en la Oferta y Demanda de Suelo a
desarrollar de Piura, incluyendo un análisis de las características socioeconómicas de la
municipalidad, y la aglomeración urbana de Lima, de la Oferta de Suelo a desarrollar en
Piura y municipios limítrofes, y la demanda Potencial de dichos en el municipio de Piura,
con sus principales requerimientos diferenciado entre demanda endógena, demanda
vinculada al desarrollo de Área, y demanda derivada de posibles implantaciones externas-.
En tercer lugar, se ha producido una larga y progresiva reflexión sobre la cualificación
de los nuevos suelos a desarrollar en Piura y los posibles atributos a tener en cuenta: en
términos de ordenación, accesos, viales y aparcamientos, zonas libres y ajardinadas, e
infraestructuras comunes.
Para todo ello, y con carácter previo a la redacción de este texto, se ha examinado tanto
la información disponible sobre lo que hemos venido en denominar el marco institucional y
la actividad económica de la zona proveniente, fundamentalmente, de la generada por la
propia municipalidad y empresas existentes- como la suministradora por las fuentes
estadísticas de autoridad sobre la escala nacional –básicamente.
Por último se han llevado a cabo distintas visitas a la zona en concreto y el espacio
residencial general tanto en el propio término municipal, como zonas industriales diversas
de la ciudad.
Para terminar, la síntesis y resultado de todas estas tareas son las conclusiones y
propuestas, tanto sobre la puesta en funcionamiento de proyectos residenciales
multidisciplinares, como sobre la ampliación y desarrollo de nuevos suelos de estas
características dentro del término municipal, que se hallan recogidas en el quinto y último
capítulo.
7 – MARCO INSTITUCIONAL
7.1.
LOS REFERENTES DE LA POLÍTICA EMPRESARIAL l
_______________________________________________________________________________________________
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7.1.1.
Decreto Legislativo y Ley Marco
El primer y principal referente normativo de la Política Empresarial Nacional dentro del
Programa de Desarrollo Nacional es el Decreto Legislativo Nº 1012, en el que se determina
que “El congreso de la República, de conformidad con el artículo 104º de la Constitución
Política del Perú, mediante Ley nº 29157 ha delegado en el Poder Ejecutivo la facultad de
legislar, entre otras materias, la facilitación del comercio, promoción de la inversión
privada, la mejora del marco regulatorio, fortalecimiento institucional y simplificación
administrativa, y modernización del Estado;………………………., con la finalidad de
viabilizar su implementación, generar empleo productivo y mejorar la competitividad del
país;….”.
En definitiva se pretende con este decreto incentivar las operaciones público-privadas
para la generación de empleo productivo y agilización de los procesos de promoción de la
inversión privada en defensa del interés general.
Otro referente lo encontramos en la Ley M arco de Promoción de la Inversión
Descentralizada cuyo Reglamento nº 28058 en su artículo 2 define que “ La promoción de
la Inversión Descentralizada es un medio para lograr el desarrollo integral, armónico y
sostenible de cada región. Para alcanzar dicha finalidad el Estado actúa a través de una
alianza estratégica entre el gobierno nacional, los gobiernos regionales, los gobiernos
locales, la inversión privada y la sociedad civil.”, cuyo fin claramente actúa en dirección al
desarrollo general del Perú.
7.1.2.
Programa de Planeamiento Urbano Local y Empresarial
Entendido como un instrumento de ordenación y planificación, capaz de orientar las
actuaciones municipales y privadas en materia de usos urbanísticos del suelo, el programa
busca satisfacer la doble necesidad de desarrollar un programa de suelo para actividades
productivas, y mejorar la provisión de suelo industrial tecnológico, residencial, usos
públicos,…...
De acuerdo a esto, el programa prioriza las actuaciones a desarrollar en el futuro,
atendiendo a las siguientes finalidades:
 Dar respuesta a las necesidades de suelo existente en la municipalidad tanto para
zonas productivas especializadas y sectores e actividad estratégicos de la
comunidad.
 Favorecer el desarrollo mediante una oferta de suelo cuantitativa y cualitativamente
adecuada, que permita la atracción de proyectos empresariales, y satisfacer las
nuevas necesidades de las empresas ya implantadas en Piura.
_______________________________________________________________________________________________
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 Apostar por el equilibrio territorial.
A nivel local, la municipalidad también apuesta por una serie de estrategias económicas
productivas orientada fundamentalmente para sus residentes, como para entre las que, por
lo que respecta a este informe, cabe citar las obras realizadas por iniciativa de la
municipalidad, y otras como reformas del propio crecimiento de la ciudad, así como
diferentes actuaciones de carácter público y servicios especializados, otras privadas como
centros comerciales recientemente abiertos al público y en proceso de construcción ,
además de diferentes desarrollos residenciales en diferentes barrios y distritos, todo ello
como un claro proceso por iniciativa local de modernización.
7.1.3.
Lineamientos Estratégicos para el Desarrollo Nacional 2010-2021
El tercer referente es el plan estratégico de la nación en un programa productivo a un
medio plazo. Coordina todas las políticas sectoriales con incidencia en el territorio y sus
determinaciones vinculan tanto a las administraciones públicas como a los particulares.
Con carácter general, y en relación a dicha inversión, al referirse a la orientación y
control de los procesos productivos hacemos referencia a dos de los seis Objetivos
Nacionales de esta, son los destinados a la economía y al desarrollo regional:
1. Objetivo Nacional 4: Destinado a la economía competitiva con alto
nivel de empleo y productividad. Pretende incentivar la industria
interna ya desarrollada, integrándola con un mercado internacional
cuyas sinergias redunden en una generación de empleo productivo a
través de la propia inversión privada.
2. Objetivo Nacional 5: Abarca el desarrollo regional equilibrado e
infraestructura adecuada. Con una apuesta por el desarrollo de
espacios de mayor cualificación, tanto en calidad de urbanización y
dotación de infraestructuras y servicios como organización y
gestión.
-
Ambas ofrecen determinadas medidas generalmente en materia de
actividades productivas, entre las que cabe citar:
1. Impulsar la inversión en infraestructura logística y productiva local
y regional, pública y privada. Promover la producción, el desarrollo
empresarial local y el empleo, impulsando el desarrollo de industrias
_______________________________________________________________________________________________
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de transformación y servicios, con base en los sectores de
producción exportable.
2. Fortalecer las industrias nacionales orientadas al mercado interno y
promover su participación en los mercados internacionales.
3. Fortalecer la política y estrategia de apertura comercial y garantizar
la seguridad interna de las inversiones nacionales y extranjeras y
reducir la vulnerabilidad de la economía frente a
eventos externos mediante la expansión del mercado interno.
4. Promover la planificación regional y la descentralización de las
actividades económicas, fomentando alianzas público-privadas para
la inversión descentralizada en infraestructura productiva y de
servicios básicos, e impulsando la conformación de un sistema de
ciudades intermedias con capacidades de retención de la población,
en la que prosperen las actividades económicas, especialmente las
manufactureras, el turismo y los servicios.
5. Promover la inversión en la construcción, mejoramiento y asfaltado
de las carreteras y caminos, el desarrollo de la infraestructura, de
capital humano y de innovación productiva, con el fin de
incrementar sustancialmente la productividad del trabajo.
6. Diversificar la base productiva mediante la instalación de
conglomerados de cadenas productivas, según la vocación de sus
recursos y la infraestructura productiva actual y potencial, teniendo
en cuanta los objetivos de integración con la economía nacional e
internacional.
7.2 LOS ESPACIOS PRODUCTIVOS EN EL SISTEM A M ETROPOLITANO A
7.2.1. Los Núcleos Urbanos – Tecnológicos
Son concebidos como espacios ubicados en lugares bien comunicados, sobre suelos
delimitados y dotados de infraestructuras urbanísticas de avanzada tecnología,
destinados a albergar a residentes y empresas cuyos objetivos incluyan el confort, el
ocio, los servicios, el desarrollo tecnológico o la innovación, y deberán contar con
entidades gestoras, encargadas de establecer, y hacer respetar, los criterios de
admisibilidad residencial de los inquilinos, y desarrollar actividades destinadas a
dinamizar desarrollo tecnológico y transferencia de tecnología.
_______________________________________________________________________________________________
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Para obtener la correspondiente calificación deberán cumplir, entre otros requisitos,
los siguientes:
 Constituirse una entidad gestora, y contar con la participación de la
municipalidad.
 Delimitar en sus estatutos los contenidos y actividades vinculadas a las normas
de convivencia.
 Disponer de suelo urbano o para urbanizar y dotarlo de infraestructuras y
servicios de alta calidad.
 Contar en su zona de influencia con un centro de creación y consolidación de
empresas de servicios.
 Proyectar sus actividades, también, a otras entidades y empresas ubicadas fuera
del propio recinto.
 Determinar sus actividades y proyectos de innovación y desarrollo tecnológico
dentro de las prioridades y directrices definidas.
 Propiciar la prestación de servicios integrados.
Y entre las actividades a desarrollar deberán incluir, al menos, las siguientes:
 Crear las condiciones óptimas para la ubicación de empresas y residentes.
 Estimular la innovación y transferencia de tecnológica y conocimiento.
 Dinamizar el desarrollo económico y tecnológico sirviendo de ejemplo en su
territorio de influencia.
 Fomentar la creación de servicios.
 Fomentar la creación de servicios de difusión tecnológica, relacionada con
el conocimiento.
7.2.2.
El Crecimiento de las Megaciudades
El crecimiento de megaciudades (más de 10 millones de habitantes) es un fenómeno
que se ha acelerado, especialmente en los países en vías de desarrollo, somos parte de
intensos procesos de urbanización y migración rural-urbana. La concentración de la
población, debido principalmente a la centralización espacial de las inversiones, tiene
inevitables consecuencias sociales, económicas y culturales, particularmente el
incremento del crimen y la delincuencia, problemas que son mucho más agudos en los
países pobres. Entre las principales megaciudades destacan Tokio, Nueva York, Seúl,
Bombay, Delhi (India), M éxico, Sao Paulo, Shangai, Los Angeles, Yakarta, El Cairo y
_______________________________________________________________________________________________
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Buenos Aires. En el periodo del Plan de Lineamiento 2021 en este país, Lima tenderá a
convertirse en una megaciudad.
7.2.3. Crecimiento Residencial y Em presarial en el Ámbito del Área
Metropolitana
A
Los desarrollos habitacionales, los que en un origen se deseaban analizar mediante la
presente asistencia, son escasos, y se hallan muy vinculados a la preexistencia de unas
municipalidades determinadas que optaron hace una década por un sector determinado, con
una masa crítica significativa. En tales casos el desarrollo habitacional viene a responder a
las demandas específicas del mercado y pretende facilitar, mediante la proximidad de esta
demanda, el refuerzo de las acciones de cooperación intersocial y, en su caso, la
habilitación de equipamientos especializados para uso compartido. A continuación se van a
reseñar algunas de las zonas residenciales más características del área metropolitana de
Lima y Piura.
7.2.3.1.
Municipalidades de San Isidro y Miraflores
Son municipios especializados para dar cobijo tanto residencial como empresarial
ofreciendo espacios para oficinas compartidos con un claro crecimiento de viviendas,
desarrollado en edificios en altura respondiendo así a un criterio básico de orden urbano
acompañado de crecimiento inevitable de la densidad poblacional.
De iniciativas privadas, en su gran mayoría, respondió al objetivo de consolidar la
población residente de un determinado sector, mediante la promoción incentivada de suelo,
para residencias y oficinas, exclusivo adecuado.
Situado estratégicamente, en el centro del área metropolitana de Lima, y a escasos
minutos de las principales zonas de expansión de Lima y de la región en general,
comunicado con el exterior a través una red de carreteras que son la Avenida de la
República y Javier Prado conectándolas con la Panamericana. M iraflores a su vez se
conecta de norte a sur con en nuevo corredor viario de la Costa Verde.
_______________________________________________________________________________________________
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Con una superficie desarrollada en un alto porcentaje de su capacidad, dispone de todas
las instalaciones y servicios básicos, pero requiere un esfuerzo en los necesarios para el
desarrollo futuro en implantación de cualquier índole que obedezca el crecimiento futuro
espaciado del área metropolitana y de las propias municipalidades.
7.2.3.2.
La Zonas Residenciales Emergentes
De gran desarrollo residencial en los últimos años especialmente, pero no del todo
consolidadas, se trata de las municipalidades de Barranco, M agdalena, Jesús M aría, San
M iguel, San Borja, Surco, Lince en Lima, localizamos como zona de crecimiento
residencial en condominios la zona de M iraflores en Piura distrito de Castilla, y existe otra
zona de crecimiento residencial en los terrenos adyacentes a la universidad de Piura, San
Eduardo y Los Ejidos, donde se concentran crecimientos residenciales de alta calidad, pero
no excluye otras posibles actividades residenciales en otros barrios y distritos que crecen en
el sector popular y que demandan viviendas, con el fuerte carácter de complementariedad,
alto valor añadido, estrategias para el desarrollo territorial, necesitadas de un impulso
promocional económico, y capaces de contribuir a la diversificación de la economía.
M ás de 60% de la superficie total de estas ultimas zonas están destinado a albergar
familias, conjuntamente en algunos casos pueden desarrollar actividades relacionadas con
oficinas.
 Cerca del 80% de esta superficie en este momento se destina a residencias aisladas.
 El 12% restante a edificación en altura, para lo que no se ha previsto una superficie
que pueda satisfacer a cada una de las necesidades..
 En Piura el 95% a residencias aisladas, y solo se conocen algunas actuaciones de
condominios pero no en altura como el caso de Lima.
7.2.3.3.
Otras Localizaciones
En el área metropolitana de Lima y en Piura en general, aún se intentan llevar a cabo, sin
que por el momento exista un referente amplio, actuaciones urbanizadoras de algunos
proyectos para edificaciones en diferentes municipalidades y ello obedece a la propia
evolución de la población y de la existencia interesada en implantarse, la disponibilidad de
suelos con infraestructuras es escasa y no se adaptan o no son adecuadas en ninguno de
ellos, tan solo podríamos identificar instalaciones personalizadas puntuales, originando un
crecimiento individual y desordenado para una latente necesidad común.
Por otra parte podemos encontrar diferentes áreas congestionadas por el propio
crecimiento residencial en los que solo queda cabida desarrollos ordenados después de
_______________________________________________________________________________________________
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realizar la demolición de viviendas antiguas y otras municipalidades donde habría que
seguir el mismo criterio para hacer posible los desarrollos de nueva generación por los
mismos motivos: carencia de espacios y desarrollo residencial, ello es debido a la
ubicación céntrica en la ciudad, y también porque un desarrollo idóneo debe llevar una
adecuada red de carreteras que lo comunican, con un nivel optimo de circulación, estos
espacios deben ser accesibles a la comunicación y transporte.
7.2.4. CONCLUS IONES
 Las operaciones de suelo desarrollado en edificios inteligentes, basadas en una
cierta especialización, no se hallan promovidas de manera activa ni desde el sector
público, ni el privado en PIURA. Son operaciones poco numerosas, que no
resuelven las demandas.
 Actualmente no se ha identificado que se halla previsto alguna operación de esta
índole en el área, ni es previsible que se formule a corto y medio plazo, sobre la
base de los requerimientos que las alientan. Se conoce alguna iniciativa que por el
momento solo se ha planteado pero que no se está desarrollando.
 Las operaciones de suelo fundadas en la excelencia de las implantaciones, bajo las
formulas de edificios inteligentes o centros tecnológicos de negocios, no se hallan
satisfechas a corto y medio plazo, pero la oferta de los proyectos que se plantean
tendría gran penetración en el mercado, por su diseño previsto.
 Las operaciones de suelo para actividades productivas de ámbito metropolitano, las
“áreas urbanas”, complementarían un plan municipal que, si acaso, podría
beneficiarse de una eventual ampliación de la operación de alcance subregional
contemplada para la zona centro desde el norte y el propio crecimiento de Lima.
 Cabe concluir entonces que:
o El fomento de operaciones de suelo en Piura con las características de la
propuesta que se plantea son aptas a corto plazo, dado que esta se halla
inserta en un crecimiento de alto nivel residencial y empresarial, aunque no
exista una iniciativa aún de estas características.
o Esta constatación excluye complementariamente la viabilidad de promover
operaciones de suelo basadas en especializaciones industriales sectoriales
como las que se formulaban en las bases de modelo productivo.
o La operación prevista con iniciativa privada hace que las posibles
operaciones a emprender por otros grupos en Piura deban competir con otras
operaciones cualificadas de esta índole y con lo que determina el mercado.
_______________________________________________________________________________________________
Página 36 / 63
8 – PIURA, OFERTA Y DEMANDA DE SUELO
8.1. SITUACIÓN SOCIOECONÓM ICA DE PIURA Y DISTRITOS S
Situada en la zona norte del Perú, constituye la capital de la ultima región al norte del
mismo fronterizo con Ecuador junto con Tumbes, Piura es la ciudad de mayor densidad
empresarial y residencial de la región, es una de las cinco ciudades mas pobladas del país y
asiento de un importante tejido industrial, claramente en desarrollo, poseedora de un gran
potencial, en términos de actividad empresarial y residencial, capaz de impulsar la
competitividad y la productividad regional, y generadora de un efecto difusor sobre el resto
de la región.
El término municipal limita cuenta con 2 distritos los cuales son M unicipalidad de Piura
y Municipalidad de Castilla, atravesada por la vía más importante de Sudamérica como es
la Panamericana muy interesante desde el punto de vista transporte como se indica en esta
asistencia y con una futra conexión al interior del país que comunicará el puerto de Paita a
45 klms de Piura con M anao en Brasil.
Con una extensión de aprox. 45 Klm² y una población aproximada de 575.000
habitantes, y una renta familiar disponible por habitante cifrada entre 8.000 y 20.000
dólares, la tasa de población ocupada es 70%, y el porcentaje de inmigrantes externos y de
la propia región se sitúa en torno al 36%.
La región de tradición empresarial y Piura de alto desarrollo residencial, conforman una
economía basada la agricultura, la pesca y la minería, destacar en la industria textil, como
producto principal basado en el algodón, las inversiones que Grupo Romero viene
realizando desde varias generaciones. Todas estas actividades suman el 85% de la
población empleada. La puesta en marcha de la construcción de viviendas debería ser un
acicate para provocar la generación de nuevas oportunidades en otros campos de actividad.
La actividad empresarial local es de aceptable dimensión el 30% de los establecimientos
supera los 5 empleos, y en sentido inverso, mas del 70% tienen menos de cinco empleados.
Para poder obtener una cierta imagen de la marcha y evolución de la economía local, se
suele tomar como referencia, en ausencia de otras más directas y/o eficaces, la evolución
del consumo de energía eléctrica, durante los últimos cinco años, medido en
megavatios/hora. Su disponibilidad y observación para el caso de Piura confirma el mayor
_______________________________________________________________________________________________
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dinamismo mostrado en los últimos años por los servicios, en relación con el de la
industria. Confirma también la pujanza de consumo residencial, asociado quizás a la
expansión poblacional atraída por su concentrada actividad empresarial junto a otras
ciudades de la región y en particular su articulación con el centro de la capital del país y su
propia centralización de los gobiernos regionales, un fenómeno que probablemente sea el
que mayor incidencia tenga en todas las vertientes de la vida de Piura a medio y largo
plazo.
Esta mayor integración se ha visto favorecida ya, y previsiblemente, a corto y medio
plazo lo será más aún, como consecuencia de la mejora de la capacidad productiva en
agricultura del norte de la nación y la situación estratégica de Piura en el eje viario que
enlaza norte y sur del país y el que enlazará con Brasil.
Dentro del municipio de Piura existen diferentes inversiones de empresarios y
comerciantes, que muestra una gran actividad y protagonismo en la búsqueda de
alternativas económicas para el municipio y que podrían ser declaradas de interés
económico y social.
8.2. EL ENTORNO SOCIECONÓMICO DE PIURA A
8.2.1.
La Base Producti va
La aglomeración urbana de Piura está formada por 2 distritos que forman un sistema, y
un mercado laboral y residencial unitario.
La estructura económica del área se caracteriza por la importancia de diversos sectores
con especial incidencia la agricultura, pesca, la industria minera que con el pequeño
comercio y las administraciones públicas completan el ámbito económico y a las que se
irán incrementando otros de grandes empresas para el desarrollo global de la nación. Al
igual que en el resto del país, la actividad que en mayor medida constituirá una buena base
económica y que además experimentará mayores crecimientos son los sectores comercio y
construcción. En el comercio se ocupan, gran parte de la población ocupada total en el área,
dentro de las ramas de mayor peso son las de los pequeños comercios que producen una
gran actividad debido a la concentración en Piura de los servicios administrativos públicos
y empresariales vinculados con su capitalidad de región.
_______________________________________________________________________________________________
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La imagen tradicional del área urbana que los datos reflejan se ha visto notablemente
enriquecida por el impacto que tiene sobre ella el crecimiento de la inmigración rural a la
ciudad, que ha reorientado y recalificado las actividades de todo el ámbito, y que desde la
óptica territorial ha supuesto el crecimiento de esta área como ámbito preferente y propicio
para la localización de los nuevos enclaves metropolitanos, superando a su consideración
como mero soporte de los sistemas infraestructuras mas diversos.
La observación de las tendencias de implantación de las actividades muestra una
concentración paulatinamente creciente de las de transformación en el área litoral, y el
desplazamiento y mayor peso de las actividades de terciarios y residenciales en el interior:
ambas áreas tienen potencial para albergar nuevas infraestructuras y dotaciones
metropolitanas, susceptibles de contribuir a reequilibrio territorial de la aglomeración
siempre y cuando se superen las barreras físicas derivadas del transporte, la nuevas líneas
de comunicación, y otras infraestructuras.
La escasa accesibilidad e interrelación entre los espacios productivos, y la débil
articulación litoral -entre sí y con el interior de la aglomeración- dificultan el
aprovechamiento de las economías de escala, y la mejora de su productividad y
competitividad.
La capacidad de crecimiento y atracción de cómo capital de región continúa siendo
importante, y todo apunta a que, en el futuro, mantenga su condición de ser uno de los
espacios de mayor incremento poblacional en términos absolutos.
8.3.
A
LA ACTIVIDAD RESIDENCIAL Y LA OFERTA DE SUELO EN LAA
AGLOM ERACIÓN URBANA DE PIURA
A
8.3.1. Pautas Generales
El foco principalmente residencial de calidad en la zona de la aglomeración urbana de
Piura se concentra en la zona de San Eduardo y Los Ejidos como zona de expansión para
clase A. También existen nuevos desarrollos en M iraflores (Castilla) donde tomamos como
referencia seis nuevas actuaciones res idenciales de menor escala. Existen algunas
aglomeraciones en parte limítrofes del oeste de la ciudad con crecimientos por invasión y
algún desarrollo de ventas de lotes para autoconstrucción en la salida de la Panamericana
hacia Ecuador. El resto de los barrios mantienen poco desarrollo residencial en conjuntos
residenciales orientado mayoritariamente al abastecimiento del espacio residencial actual.
_______________________________________________________________________________________________
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Esta actividad productiva reciente descansa en buena medida en los crecimientos
económicos del sector C con reciente poder adquisitivo y necesidad de mejora residencial,
economía que procede en general las pequeñas empresas familiares, comercios, talleres,
almacenes, etc… y delegaciones comerciales que se localizan en los centros urbanos, y
que han sido impulsadas por los beneficios de la economía estos últimos años, así como
por el alza del valor del suelo que ocupaban en las áreas centrales de la ciudad.
La oferta existente en la aglomeración en general, de escasa entidad como se verá a
continuación, está dando pie a que nazca una potente demanda que aún no han sido
desarrolladas.
8.3.2. La Oferta Según el Mercado
Una primera aproximación a esta oferta la proporciona la información contenida en el
propio mercado. Esta información adolece de una cierta antigüedad, si bien es la única que
tiene como referente una fuente pública y un método que asegura la cobertura de todo el
ámbito de trabajo.
El conjunto urbano suman una superficie total de aporx. 45.000 m² de suelo en proceso
de crecimiento y remodelación del mismo distribuidos en 2 municipalidades.
Un 16.8% de estos suelos están localizados en la que podríamos denominar “primera
zona” de Piura, que sería la zona desarrollada urbanísticamente, el 38.5% en la segunda
que sería las zonas urbanas periféricas, englobando el 44.7% las zonas no desarrollables
por ahora.
En tanto en cuanto, de estos suelos disponibles no todos pudieran considerarse
alternativos a los nuevos desarrollos de Piura, para cualquier proyecto desarrollado fuera,
en cualquier caso no es una referencia pues no tiene comparativa a la demanda de otros
sectores, también incipiente y de gran interés, como C y D comparado a algunas de las
características de la zona internamente perteneciendo exclusivamente al sector B y C+.
Del conjunto de barrios del término municipal de Piura, algunos tendrían incidencia en el
desarrollo de esta oferta residencial para la que se prepara esta asistencia, que alcanza
aproximadamente los quinientos mil habitantes.
_______________________________________________________________________________________________
Página 40 / 63
Limitándose a la oferta de Piura el análisis comparado de algunas de sus características,
como se hace a continuación, pudiera resultar útil a la hora de plantear el desarrollo de los
nuevos suelos en esta municipalidad:
 La mayoría de los desarrollos son de promoción sector B, o cuando menos, mixto,
existen también desarrollos para el sector C pero no tan significativos, y por ultimo
decir que al margen de otras ciudades de Perú existe un importante desarrollo
urbano en el sector A en comparativa con la media nacional.
 En su mayoría los viarios principales están bien asfaltados y en buen estado, que no
en el caso de otras viarios secundarios del área, aunque sus anchos no siempre son
los mismos.
 La oferta tipológica tiende a diversificarse incluyendo viviendas aisladas y
adosadas de auto construcción, la horquilla de las parcelas mínimas va de los 150
m² a grandes extensiones de terrenos en la periferia, y la de altura máxima de
edificación debería modificarse en el futuro pues no existen edificios en altura
como en el caso de Lima M etropolitana, la altura máxima identificada es de 10
pisos.
Por último, habría que añadir que todos los desarrollos tradicionales analizados no
tienen previsto el aparcamiento en bajos, parking, o ambos, según los casos y no todos
cuentan con alumbrado, abastecimiento de agua y saneamiento común, y ninguno
dispone de canalización óptima para las comunicaciones de última generación, equipos
comunes, o algún tipo de servicios centralizados.
8.3.3. La Oferta de Suelo Según otras Fuentes
Recientemente, se han editado diversos informes sobre el mercado residencial en Lima.
Realizado por consultoras inmobiliarias sobre la inercia de la situación desde 2005. En
dichos documentos se señalan que Lima tiene un gran crecimiento residencial en
comparativa con otras municipalidades del país donde existe una escasez de oferta
residencial y habiendo suelo disponible para ello y una posible demanda latente no
satisfecha, al encontrarse Piura como una de las cinco primeras ciudades de Perú debemos
entender que es una de los primeros mercados residenciales en desarrollarse en el futuro.
Los precios de alquiler en la ciudad de departamentos no son muy significativos al no
tener una razonable ofertar de estos para hacer una comparativa solvente pero los precios
de alquileres en general oscilan entre los 3.5 y 8 dólares por metro cuadrado, sin que ello
deba ser una referencia para obtener una referencia firme por la diversidad residencial en
cuanto a acabados de diferentes clases producido por la auto construcción
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En cuanto a ventas de viviendas en el área, el precio oscilaría entre 315 y 1.500 dólares
el metro cuadrado en su amplitud desde todos los sectores, debemos referenciar un precio
medio optimo de ventas entre los mercados C y B que podrían oscilar entre los 650 y 800
dólares. El mas barato está en zonas de crecimiento residencial para sectores C, D y E para
una tipología residencial tipo “M i Vivienda”, mientras que el más caro al igual que los
alquileres, M iraflores, San Eduardo y Los Ejidos. Cabe destacar que las superficies de las
viviendas que reclaman las familias oscilan entre los 60 y los 550 metros cuadrados, siendo
el promedio para departamentos de 85 metros cuadrados, por lo que la inversión es diversa
y puede ser considerable en algunos casos.
Los informes consideran que no hay previsión de que bajen los precios, ya que “la oferta
futura de suelo residencial en Piura es muy deficiente con respecto a la demanda existente
de distintos sectores”. Los informes señalan que si bien en Piura hay espacio suficiente
para su desarrollo, en otras partes de la provincia están proliferando nuevos desarrollos en
auto construcción, algunos de los cuales ya están inmersos en procesos de ampliación
como es el caso de Paita.
8.4.
LA OFERTA DE SUELO HABITACIONAL EN PIURA S
Las municipalidades de Piura y Castilla no cuentan con un crecimiento residencial
extensivo con ningún crecimiento vertical localizado, en residencial el máximo solo es
algún edificio de 8 pisos de reciente construcción.
Existen algunos edificios de promoción hace mas años construidas previa modificaciones
urbanísticas pertinentes en el centro de la Plaza de Armas de la M unicipalidad de Piura de
un altura de diez pisos de carácter institucional y oficinas construidos desde los años 90.,
son edificaciones con retranqueos de alineación de 4 metros, y cuyos viarios al estar en el
centro de la M unicipalidad están asfaltados y en buen estado en su mayoría, no todos
disponen de aparcamientos en parking subterraneos, luz, abastecimiento de agua,
saneamiento, telefonía, y telecomunicaciones.
En cuanto a las tipologías de viviendas de departamentos en edificios en construcción,
excluyendo las viviendas unifamiliares, casas antiguas y también los departamentos en
edificios construidos antes de cinco años atrás, se observa que existe una demanda real de
departamentos, y también un bajo número de metros cuadrados construidos, adaptados a
nuevos clientes no tradicionales de la municipalidad, bien por su situación familiar,
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monoparentales o familias no numerosas, o bien por tratarse de inversores de inmuebles en
renta.
Debemos incidir en esta cuestión dado que en base a estas premisas podemos diseñar y
planificar proyectos con el fin de obtener un producto de alta penetración en el mercado,
para ello sirvan estas gráficas desarrolladas sobre la base de la demanda habitacional en
función del crecimiento residencial no solo de los dos distritos sino de los desplazamientos
provenientes de otras municipalidades adyacentes con promociones de operaciones en
construcción que actualmente se están llevando a cabo en Piura, y de manera significativa
se observa la evolución de las viviendas que se están ofertando son inferiores al
crecimiento supuesto demandando.
Crecimiento Pobl ación
Crecimiento Viviendas
Las operaciones promovidas y financiadas por empresarios externos e internos, han sido
atraídas y fomentadas por la propia situación de la ciudad dentro del ámbito del área
residencial metropolitana de alto crecimiento.
Además el municipio dispone de diversos suelos calificados como urbanizables para el
desarrollo público y privado, o incluso destinados a servicios básicos de la propia
municipalidad.
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Complementariamente, el avance del plan nacional prevé ampliar la oferta de suelos
residenciales del área, calificándolos. Actualmente existen suelos no urbanizables,
igualmente en manos privadas o públicas, y distribuidos en diferentes superficies, por todo
lo cual, el nuevo plan general sumará un nuevo incremento de suelos residenciales, entre
sectorizado y no sectorizado, duplicando en algunos casos con ello la superficie actual.
8.5. LA DEMANDA POTENCIAL DE SUELO HABITACIONAL EN
PIURA, Y SUS PRINCIPALES REQUERIM IENTOS
S
Para analizar la demanda de suelo cabe revisar cada uno de los posibles supuestos
generadores de esta demanda, que en el caso de Piura, al margen de una determinación
pública regional o estatal de impulsar un nueva modalidad de demanda, serían los
siguientes: demanda endógena, demanda procedente del área metropolitana y demandas
de posibles implantaciones puntuales.
8.5.1. Demanda Endógena
Acorto y medio plazo, y desde la observación del comportamiento de la demanda interna
en lo que va de década, es suficiente para cubrir parte de la oferta disponible en el suelo
residencial ya calificado para ello, lo que hace pensar que la demanda estrictamente
endógena procedente del propio municipio, vaya a incrementarse en términos cuantitativos,
pero más allá de lo que ha venido haciendo los últimos años, y cabe esperar cambios
significativos de tipo cualitativo.
Por ello la existencia de suelo con el que poder atenderla en plazo, es irrenunciable, bien
podría ser calificada de componente secundario en algunas zonas, el cual es de primera
demanda en Piura y, por si sola podría justificar las previsiones de avance al crecimiento en
materia de suelo.
En todo caso, sus requerimientos, además de la ubicación de los terrenos para los que se
deben hacer análisis previos a realizar un proyecto, a la aportación en materia de atributos o
características que implementaría un proyecto para que lo diferencie de otros suelos
requeridos, que diste mucho de los que actualmente estén ofertados por Piura.
_______________________________________________________________________________________________
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8.5.2. Demanda Procedente del Área Cercana
Las coronas de las áreas metropolitanas suelen ser potenciales receptoras de actividad
económica convencional, industrial, y/o avanzada tecnológicamente, procedentes de las
zonas centrales del área, debido a posibles procesos de forzada recolocación, y a las
oportunidades que ofrecen a actividades económicas promovidas por operadores del área
y/o vinculadas con su demanda básica, de disfrutar de las ventajas metropolitanas. Estos
factores suelen verse acentuados para el sector residencial como consecuencia del
encarecimiento de la oferta de suelo en los ámbitos centrales del área como es M iraflores,
San Eduardo y Los Ejidos y, en casos, existe una virtual desaparición de dicha demanda
central para complementarla en las zonas externas.
Este último componente cobra un especial relieve en Piura, donde la oferta de suelo
residencial disponible es muy alta y a unos precios considerables, y donde además la
actividad económica se mantiene en alza, sin que sea previsible una caída radical de la
misma en el corto y medio plazo.
Por todo ello, el desarrollo socioeconómico de la ciudad es susceptible de generar una
demanda de suelo para actividades residenciales en su interior y exterior, en el término
municipal de Piura, pero no solo en este, básicamente habría dos tipos de proyectos, con
necesidades y requerimientos distintos:
 Residencias “puras”, para las cuales son importantes las características y
equipamientos que ofrezca el proyecto a ocupar, y puede revestir una singular
importancia de cara a la decisión final del comprador.
 Inversiones vinculadas a actividades de negocio o servicios (alquileres), necesitadas
sobre todo de suelos de una cierta seguridad en el mantenimiento de valor de la
propiedad, que no registren severos problemas de accesibilidad, pero más
indiferente a los atributos dotacionales de dichos suelos.
En ambos casos, dicha tipología tiene un particular interés para los inversores donde
el componente logístico, en sus facetas de perfeccionamiento de transporte y
accesibilidad, de especial relieve, máxime habida cuenta de el valor que en tal factor
puede tener Piura como consecuencia de su carácter de centro administrativo de la
región.
8.5.3. Demanda de Posibles Implantaciones Puntuales
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Se encuadraría en esta demanda la procedente de residentes externos a la ciudad de
Piura y a la propia nación, bien como resultante de una búsqueda de ubicación generada
por la propia compañía que los traslade, bien como resultante de la acción privada como
inversor y que se interesen por establecerse en Piura. En un principio este es un mercado
mucho más amplio que el ofrecido por el entorno.
Las decisiones finales de estos inversores suelen estar fuertemente condicionadas a las
disponibilidades efectivas de suelo en plazo y calidad, a un precio singularmente
competitivo, a que este ofrezca una buena accesibilidad, además, aunque dispongan de
los atributos específicos requeridos por cada implantación que principalmente suelen ser
servicios los cuales deberían estar previamente resueltos en la ubicación que nos atañe.
Todo indica que, debido a la intensa actividad de fomento y desarrollo económico que
existe, a corto y medio plazo este tipo de demanda se configura como “real” y “efectiva”
en el caso nacional pero no en el internacional.
Y resultado de dicha actividad económica es también la potencial y posible
localización y ubicación de diferentes empresas, venidas igualmente de fuera, cuentan
con capital extranjero, y son potenciales clientes siempre y cuando se vean satisfechas
de sus demandas de confort, aparentemente, sin mucho más condicionantes que el
precio y el factor tiempo.
8.6. ESQUEM A DAFO DE LA POSICIÓN DE PIURA EN EL M ERCADO D
A partir de las informaciones recogidas durante el trabajo cabe hacer un balance DAFO
de la posición de Piura en el mercado de suelo para actividades residenciales del ámbito de
Piura.
El análisis DAFO se funda en la identificación de los posibles factores que, en relación
con la materia analizada, pongan de manifiesto:
“D”.
Las debilidades de Piura hoy en el mercado
“A”.
Las amenazas que pueden ceñirse en el futuro sobre ese mercado
_______________________________________________________________________________________________
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“F”.
Las fortalezas actuales de Piura en el mercado
“O”.
Las oportunidades que en futuro pueda gozar Piura en el mercado
DEBILIDAD ES
 Oferta poco efectiva de residencias: insuficiente para cubrir totalmente la demanda
de la propia municipalidad.
 Escasa actividad habitacional local.
 Escasa sintonía de los propietarios de los suelos residenciales con la política de
fomento promovida desde el término.
 Inexistencia por el momento de operaciones públicas de suelo sobre el término.
 Ausencia de toma de consideración de Piura como zona de oportunidad terciaria.
AMENAZAS
 Desarrollo de potentes operaciones de suelo en el entorno, en especial en Paita,
además del crecimiento incipiente de esta municipalidad en sector industrial y
residencial.
 Disparidades con propietarios en algunos núcleos, contrarios estos al crecimiento
vertical.
 Desaliento de las iniciativas empresariales a favor de otras municipalidades
identificadas por los empresarios, como posible interés para el establecimiento de
sus oficinas y residencias.
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FORTALEZAS
 Existencia de suelos calificados ya para uso residencial, sin desarrollar aún.
 Disposición de zonas comerciales para actividades complementarias a la
residencial.
 Disponibilidad de superficies relevantes de suelo cuyos propietarios tienen interés
en su empleo residencial.
 Positiva cooperación de las municipalidades al desarrollo residencial.
 M ejora sustancial futura de la conectividad de Piura con su entorno.
OPORTUNIDAD ES
 Refuerzo de la posición competitiva en cuanto servicios residenciales de Piura en el
entorno como consecuencia de la saturación del tráfico en el área metropolitana de
Lima y de la sustancial futura mejora de la accesibilidad y su conectividad con el
interior y el puerto de Paita.
 Planeamiento regional de ágil desarrollo, con el consiguiente efecto arrastre de
inversores.
 Existencia de manifestaciones de interés de empresas foráneas por asentarse en
Piura.
 Capacidades de las municipalidades para calificar nuevos suelos residenciales en el
contexto del nuevo planeamiento y diseño urbano.
8.7. CONCLUSIONESS
 Plantear la oferta de suelo de Piura puede hacerse desde la consideración de que
este municipio se halla inscrito en un ámbito más amplio. Es el espacio donde se
_______________________________________________________________________________________________
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hallan los inversores que requieren vivienda y es también en el que se desenvuelve
la oferta de terceros capaz de satisfacerlo.
 El ámbito de Paita responde a una demanda de operadores de alcance más
internacional, y a la satisfacción de necesidades logísticas también más amplias. A
corto y medio plazo no parece que constituya una competencia definitiva ni con la
posible demanda a interesarse por Piura ni con la que se interese por otras
ubicaciones.
 La demanda que actualmente se ha formulado en el ámbito a tomar como
referencia, tiene una magnitud del orden de la propia región. Entre ella tiene un
peso muy destacado la que en los últimos años ha ofrecido la ciudad de Piura.
 La oferta disponible en dicho ámbito en la actualidad es escasa.
 La oferta que se prepare para salir al mercado se halla muy marcada por la que
promueve la propia municipalidad y la que se desarrolla en el entorno. Cuando la
oferta que ahora se promueva este disponible cabe pensar que será capaz ser
satisfecha ampliamente por la demanda del ámbito de los próximos años.
 La demanda local de Piura es correcta y su oferta por desarrollar en la actualidad se
hace sensiblemente necesarias en algunas localizaciones de las propias
municipalidades. Además cuando el desarrollo esté disponible las municipalidades
colindantes comenzarán a desarrollar unos volúmenes importantes de suelo, a
agregarse a los que ya se están impulsando en su entorno.
 La capacidad de que dichos suelos puedan ser satisfactoriamente canalizados hacia
el mercado va a depender del éxito que tengan dos estrategias complementarias, a
impulsar en este proyecto: la que se destina a captar inversores para sus
implantaciones, y la que acierte a ofrecer en Piura un espacio de calidad para el
entorno geográfico que se ha considerado. Esta última estrategia, habida cuenta de
la ampliación de la oferta residencial de sus colindantes, pasaría por incluir en la
oferta de Piura componentes tecnológicos de significación para el ámbito de
referencia: componentes constructivos de alta calidad, componentes comerciales
cercanos (algunos ya existentes), componentes sociales del conjunto, componentes
de ocio diferenciadores de otros proyectos, etc.
9 - ESCENARIOS DE TRABAJO
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9.1. ESCENARIOS DE TRABAJOO
El actual panorama acepta incluir una operación destinada a crear un espacio
orientado a una actividad empresarial o sector determinado en el ámbito de residencias,
oficinas y hotelero. Entendiendo que se da un entorno bastante productivo para tal fin s i
que existan antecedentes especializados que ya lo justifiquen y lo satisfagan.
También cabe tomar en consideración otro de los escenarios planteados en algunos
de los estadios de este estudio: atraer a Piura una posible expansión de los edificios de
última generación implantados en Lima. En estas municipalidades han dado resultado y
podemos entender que la propia demanda empresarial de Piura puede absorber operaciones
para su ampliación en el entorno inmediato a su actual ubicación.
Quedan por tanto como posibles escenarios de trabajo los que denominamos “0” y
“1”. El escenario 0 sería un escenario continuista; el escenario 1 consistiría en el impulso
de proyectos residenciales, para oficinas, parques empresariales y hoteles. No se ha
considerado explícitamente otro escenario, el que se pueda plantear que es sobre el que
ahora se trabaja, ya que sustancialmente se sumaría al 0 y al 1, cualquier otro
planteamiento requeriría un periodo de tramitación más prolongado, la propuesta actual
podría ir acorde con las actuales demandas aconsejables. Para cada uno de esos escenarios
se hace a continuación una breve semblanza.
9.1.1. Escenario 0
Características
No intervención en el actual diseño constructivo y asemejar los proyectos a las operaciones
adyacentes.
Consecuencias
Se podría preparar un proyecto para su desarrollo.
La primera fase podría estar efectivamente disponible para servir de asientos a actividad
residencial en un plazo de dos años, a finales de 2012.
No se conoce que exista intención para el desarrollo de suelo residencial por las
municipalidades.
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Proyectos así deberían desarrollarse para satisfacer la demanda “vegetativa” del término a
corto y medio plazo.
Observaciones
Este escenario no es satisfactorio del todo para acoger operaciones de inversión
alentadoras. No obstante es un escenario importante capaz de generar techo en cuantía
significativa en un plazo razonable.
Poner en activo proyectos con unas condiciones adecuadas puede requerir de una inversión
que puede oscilar en una horquilla entre uno y cinco millones de dólares.
Requiere gestiones ante las municipalidades para resolver las alturas, sin alturas no se
hacen muy rentables los desarrollos.
9.1.2. Escenario 1
Características
Impulso de una modificación del actual sistema constructivo del área calificando el suelo
para uso público, parking, oficinas, residencial, comercial, industrial y hotelero, todos ellos
de alta calidad con últimas tecnologías.
Consecuencias
Sería preciso testar cuanto antes la viabilidad de que una iniciativa así sea aceptada por las
municipalidades para que al término de 2011 pudiera estar preparado para su desarrollo de
la superficie de suelo.
Caso positivo, podría comenzarse de inmediato la tramitación de estas solicitudes.
Las primeras fases podrían estar efectivamente disponible para servir de asientos a
actividades públicas, parking, oficinas, residenciales, comerciales y hoteleras a finales de
2012 y las fases siguientes en años consecutivos.
En el caso industrial requiere de la tramitación con la administración regional para su
aprobación, los plazos de ejecución a ser mas cortos podrían alcanzar para obtener
proyectos en un plazo de tres años.
No se conoce que exista intención para el desarrollo de estos proyectos.
A corto plazo parece que existe demanda interesante tanto empresarial como residencial en
establecerse en el.
Superficies así deben desarrollarse para satisfacer la demanda “vegetativa” empresarial y
residencial del término a corto y medio plazo, para el asentamiento de posibles operaciones
puntuales y para dar cabida a la demanda “vegetativa” de calidad del entorno del área.
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Observaciones
Este escenario parece que es más capaz que el anterior de acoger las operaciones de
fomento.
Poner en activo este suelo con unas condiciones adecuadas puede requerir una inversión
que puede oscilar en una horquilla tan amplia como la demanda de mercado pudiendo
iniciar proyectos a partir de doce millones de dólares, y límites en función de la demanda
de mercado.
Requiere, como en el caso anterior, serias gestiones con las municipalidades, más aún en el
caso de parques industriales con la administración regional para resolver satisfactoriamente
las propuestas en asuntos industriales y en alturas en el caso de edificaciones.
Y requiere también una intensa y profesional gestión comercial del mismo.
Tanto en el escenario 0 como en el escenario 1, es necesario la gestión con los agentes
institucionales para sacarlos adelante.
9.2.
REFLEXIONES SOBRE LA ACTUACIÓN EN LOS FUTUROS
S
SUELOS HABITACIONALES: ATRIBUTOS A TENER EN CUENTA A
Los análisis anteriores conducen a recomendar que la posible oferta a generar en
Piura, en el caso que el escenario 1, preste una atención a la cualificación de la propia
operación, como factor relevante de diferenciación del que cabe esperar resultados
atractivos a medio y largo plazo.
Estos atributos a asociar con la propia operación pueden ser tanto relacionados con
la ordenación del espacio, como sobre sus equipamientos, servicios y gestión.
A continuación se exponen algunos de esos atributos que, deseablemente, cabría
incorporar a las operaciones a alentar.
9.2.1. Ordenación
El diseño de los espacios conviene que se esfuerce en generar una imagen atractiva
de los edificios, entre otras formas asegurando la equilibrada distribución de los posibles
usos dentro del espacio a promover. En otras palabras, configurando el área, en su totalidad
si es el caso o en cada una de sus diversas fases, como un todo articulado, diferente de una
mera acumulación de volúmenes agregados.
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La mezcla articulada de los elementos capaces de dar valor al área requiere ese
planteamiento integrado a origen: estacionamientos, eventual oferta alojativa,
equipamientos, instalaciones para actividades públicas, para oficinas, etc… son todas ellas
actividades y decisiones que requerirán un plan especial de calidad.
Un asunto de especial interés lo aportará cuando se refiere a la distribución
armónica de movilidad y al estacionamiento en su interior de vehículos y a la adecuada
resolución de las consecuentes interferencias entre los tráficos.
Todo ello convendría llevarlo a cabo dentro de un planeamiento general de respeto
al entorno y medio ambiente y de aprovechamiento de sus oportunidades, creando un
entorno que fomente un uso cómodo de todas sus infraestructuras.
9.2.2. Sectorización
Estos planteamientos aconsejan una adecuada división de la operación en sectores,
que tendrá por objeto agrupar en cada una de ellos los distintos usos que se va a dar en el
recinto. Su ubicación, superficie y geometría vendrán dados por el uso que vayan a
desarrollar.
9.2.3. Distribución
El planeamiento de detalle deberá crear módulos que hagan un reparto equitativo de
cada sector y generen unidades que aunque no sean estrictamente indivisibles, faciliten la
gestión a la hora de adquirir una parte del suelo.
9.2.4. Edificación
La premisa de generar una oferta diferenciada, sobre la que se está trabajando,
debería procurar conseguir una imagen innovadora y de modernidad del área. Ello puede
conseguirse tanto mediante la calidad de los edificios a fomentar como mediante la
agrupación armónica de la edificaciones, para conseguir liberar la máxima superficie de
suelo posible para se reemplazado en zonas verdes o de esparcimiento público.
9.2.5. Accesos
El planeamiento de edificación debería contener un estudio minucioso de las
posibles conexiones a las redes principales, que aseguren la movilidad de todos los
_______________________________________________________________________________________________
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ciudadanos, personal, residentes, clientes, proveedores, etc. En dicho estudio debe hallarse
una respuesta satisfactoria a la accesibilidad las nuevas áreas.
9.2.6. Viales
El sistema viario interno de los recintos en sus subsuelos asegurará su empleo
correcto por los vehículos. Convendría estructurar claramente sus viarios, definiendo para
cada uno de ellos el número de carriles por sentido si es el caso, o bien un sistema
unidireccional con acceso de entrada y acceso de salida independientes.
Se procurará generar una circulación perimetral de entrada y salida que pueda
soportar su tráfico, y a la que se van conectando los viales de ascenso y descenso que
sirven a cada sector o sub-planta.
9.2.7. Aparcamientos
Se definirá el número de plazas de aparcamiento correspondiente a la figura de
planeamiento vigente, promoviendo parkings en superficie con las capacidades adecuadas
y/o edificios de aparcamientos, que aseguren el cómodo empleo del conjunto, tanto por sus
propietarios del propio conjunto como por sus usuarios/clientes, reforzando en especial los
aparcamientos allí donde vaya a desenvolverse un uso público.
9.2.8. Instalaciones
Instalaciones de las urbanizaciones y de las edificaciones










Agua potable
Abastecimiento
Telecomunicaciones
Control de acceso y seguridad
Cerramiento
Cámaras de vigilancia
Saneamiento (red separativa, depuración, opción de tratamiento de aguas…)
Instalación eléctrica (media y baja tensión)
Instalación de alumbrado exterior
Recogida y en su caso tratamiento de residuos
_______________________________________________________________________________________________
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Instalaciones de telecomunicaciones
 Voz y datos (ADSL / WIFI,etc…)
 Servicio de correos
9.2.9. Zonas Libres y Ajardinadas
Como parte integrante de la urbanización convendría incluir zonas libres
ajardinadas, que mejoren la percepción exterior de complejo y afiancen su identidad.
9.2.10 Equipamientos comunes
Convendría que se dispusiera de al menos los siguientes servicios:
 Servicios de hostelería (Hotel con restaurante y cafetería en el caso de parques
industriales)
 Cajeros automáticos ( en algunos sectores )
 Pequeños comercios (prensa, comestibles, etc…)
 Zonas públicas de esparcimiento
 Entidad de conservación en cada proyecto
9.2.11. Servicios Centralizados con la Municipalidad
Prever la conveniencia de que el espacio pueda dotarse de:










Aulas de formación
Guardería
Sala de juntas y reuniones; servicios de alquiler de salas
Salas de videoconferencias
Agencias de la administración local
Bolsa de trabajo
Gimnasio / Fitness
Asistencia médica
Transporte público
Dependencias para alquiler de oficinas
_______________________________________________________________________________________________
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9.2.12 Técnicas de Bioconstrucción
De cara a la diferenciación del espacio, pero también par optimizar el empleo de la
energía y minimizar su impacto ambiental, convendría que los proyectos apostaran de
manera activa por la incorporación de técnicas de bioconstruccion en las obras a
desarrollar, pero también en las construcciones, entre las que cabe subrayar:











Implementación de tecnologías a depuración de aguas
Reciclado de aguas y, en su caso, de aguas tratadas, para riego
Tratamiento de aguas hidrocarburadas
Recogida selectiva de residuos
Implantación de vegetación autóctona
Xerojardinaría en zonas verdes
Pantallas acústicas
Preparación para la utilización de energías renovables (fotovoltaicas y térmicas)
Empleo de báculos que minimicen la contaminación lumínica
Empleo de lámpara de bajo consumo
Empleo de materiales y diseño de las edificaciones para optimizar su confort
10 - CONCLUSIONES Y PROPUESTAS
10.1. SOBRE LA PUESTA EN M ARCHA DE PROYECTOS RESIDENCIALES EN
PIURAEN PIURA
R
El propósito de alentar en Piura proyectos residenciales a corto y medio plazo parece
viable:
 Por el volumen alto de demanda no solo de residentes en Piura sino también del
entorno más inmediato, y por la reciente orientación de sus desarrollos hacia otras
ubicaciones.
 Por la apuesta de la municipalidad por desarrollar ampliación en las miras
empresariales y residenciales de la municipalidad lanzando su producto a nivel
incluso internacional.
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10.2. SOBRE LA AM PLIACIÓN Y DESARROLLO DE NUEVOS SUELOS
S
R INDUSTRIALES Y M ULTIFUNCIONALES
EN GENERAL
 La posibilidad de ampliar y desarrollar nuevos suelos residenciales en el área parece
viable a medio y largo plazo, a través de la activación de planes de desarrollo
nacional y el propio crecimiento vegetativo de la población.
Su desarrollo efectivo requerirá previsiblemente recursos adicionales a los
que hasta ahora se conocen como vinculados a dichas operaciones. Para disponer de
esos recursos adicionales (constructivos, de marketing y de gestión) sería
imprescindible el trabajo conjunto de las autoridades locales, los empresarios de la
construcción y los actuales propietarios de los suelos. La contribución de esos
agentes será también indispensable para que la oferta generada se acomodase a unos
estándares básicos de calidad.
 La opción de disponer de los suelos requiere un plazo adicional y una negociación
con las autoridades y los propietarios. Las autoridades municipales pueden sondear
la viabilidad administrativa de una modificación puntual del actual planeamiento
para dar cabida a esas operaciones (permisos de las municipalidades competentes) y
la posibilidad de crear operadores público-privados para compartirla. Caso de que
las primeras consultas resultaran satisfactorias el desarrollo de las operaciones a
medio plazo ofrece visos de viabilidad. Caso contrario debería aguardarse la
tramitación de planes que se hallen actualmente en Avance.
 La participación de otros ámbitos para desarrollos en vivienda sectores C, D, E. En
el impulso de estas operaciones parece indispensable no solo para obtener las
autorizaciones precisas sino también para disponer de los recursos constructivos, de
marketing y gestión que las operaciones exijan. Se arbitraría así operaciones de
colaboración público-privadas para sacarlas adelante.
Promover estas soluciones significa poner en el mercado a largo plazo una
importante y muy significativa cantidad de suelo en el ámbito del área
metropolitana de Lima y otras ciudades en crecimiento. No debe perderse de vista
que estas operaciones sacarían al mercado tanto suelo residencial como ocurre y
que ahora ofrecen otros mercados latino-americanos. Sacar adelante estas
operaciones, más allá de la superación de los obstáculos administrativos, requiere
un considerable esfuerzo económico y de gestión.
En caso de éxito de estas operaciones son muchos otros aspectos de la vida
de los ciudadanos que se verían modificados y, en especial, los que afectan a su
funcionalidad en el área. De alguna manera sería una manifestación inequívoca e
irreversible de integración de Piura en el ámbito metropolitano nacional e
internacional como ciudad. Sus condiciones de accesibilidad (viarios, transporte
_______________________________________________________________________________________________
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público, etc…), su atractivo residencial y su oferta de equipamientos requerirían
fuertes cambios.
En ese contexto, las operaciones residenciales deberían respetar criterios de
calidad del orden de los descritos en epígrafes anteriores.
 La disposición de suelos para las operaciones industriales, hoteleras y de oficinas
hasta ahora identificadas no parece que puedan esperar la activación de los planes
nacionales, debido a la demanda interna independiente de cada uno de ellos y con
respecto a la vivienda convendría explorar el continuar con fórmulas que
permitieran disponer de operaciones residenciales que unan diseños más actuales y
así mismo cubran la demanda creciente en algunos sectores. Esta exploración
requiere conjuntar los intereses de las municipalidades, de los propietarios de suelos
y de los promotores de las actividades empresariales. El papel de arbitraje de las
corporaciones administrativas y de las entidades públicas es indispensable y
urgente.
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