Situación actual del mercado hipotecario en EEUU

Situación actual del mercado hipotecario en EEUU

Temario
•
Situación actual del mercado hipotecario en EEUU.
•
Errores cometidos en EEUU que condujeron a la crisis.
•
“Fundamentos Globales” de un análisis crediticio hipotecario.
•
Características generales del mercado hipotecario de Panamá.
•
Observaciones personales sobre prácticas crediticias en Colombia.
Situación actual del mercado hipotecario
en EEUU
•
5 años después todavía hay volúmenes records de casos jurídicos
“forclosures”.
˚ Antes de la crisis: < 1%
˚ Desde 2009 hasta la fecha: >4.5%
˚ En 2011, 2.9 millones de viviendas entraron en remate judicial.
˚ En 2011, solamente en California > 50% de las ventas de
viviendas fueron casos judiciales.
•
Los niveles de otorgamiento de nuevas hipotecas sigue
deteriorándose.
Hipotecas Otorgadas
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Situación actual del mercado hipotecario
en EEUU
•
Titularización de hipotecas de entidades no del gobierno (emisiones
privadas) ha caído desde su pico en 2006 de casi $1.2 millones de
millones a prácticamente cero por el cuarto año consecutivo.
•
Precios de viviendas siguen cayéndose y la “Depresión” en
vivienda no da señales de recuperación.
Precios Promedios de Viviendas
250
Precios
200
150
100
50
0
2003
2005
2007
Años
2009
2011
Errores crediticios cometidos en EEUU
que condujeron a la crisis
•
Productos hipotecarios descabellados.
•
Masificación del fraude.
•
Exceso de compra de viviendas para inversión.
•
Exceso de uso de la vivienda para extraer efectivo.
•
Demasiado énfasis en “modelos” y no suficiente juicio humano.
Errores crediticios cometidos en EEUU
que condujeron a la crisis
•
Ejemplos de deficiencias de “Modelos”
o
¿Qué “modelo” pude detectar que el deudor no vivirá en la casa?
o
¿Qué “modelo” puede detectar collillas de pago o cartas de trabajo
falsos?
o
¿Qué “modelo” puede distinguir entre un problema en los centrales
de crédito que puede ser pequeño pero serio, versus un problema
grande pero que tiene una explicación lógica?
o
¿Qué “modelo” va a poder hacer una llamada a un empleador de
un cliente y detectar algo extraño en su voz?
Errores crediticios cometidos en EEUU
que condujeron a la crisis
•
Creencia en lo que es el “mito más grande” que existe en nuestra
industria.
“Un individuo hará todo lo posible para pagar su hipoteca por
encima de cualquier otra obligación.”
Los fundamentos globales de un
análisis crediticio hipotecario
•
•
Capacidad
o
El trabajo es cónsono con su salario.
o
No existen “huecos” en su flujo de ingresos.
Colateral
o
Existe una gran diferencia entre una vivienda principal y una
segunda vivienda.
o
Los grandes peligros de exceso de inventario.
Los fundamentos globales de un
análisis crediticio hipotecario
•
•
Capacidad
o
El trabajo es cónsono con su salario.
o
No existen “huecos” en su flujo de ingresos.
Colateral
o
Existe una gran diferencia entre una vivienda principal y una
segunda vivienda.
o
•
Los grandes peligros de exceso de inventario.
Carácter
Características del mercado hipotecario
de Panamá
•
Aproximadamente el 25% del PIB; el más alto en América Latina.
•
Importantes subsidios para hipotecas desde el año 1985.
•
Ley de Descuento Directo.
•
Muy altas relaciones hipoteca/valor.
Observaciones de prácticas crediticias
en Colombia
•
En términos generales, muy sanos.
•
Cuidado con clientes independientes o comisionistas.
•
Alto porcentaje de viviendas que compran para inversión.
•
Carencia de un documento “oficial” para verificar ingresos.
•
Contratos de empleo por términos definidos.
•
Más alto niveles de endeudamiento personal del que yo pensaba.
Puntos Finales
•
El rol de los oficiales de crédito es dudar y cuestionar.
•
La importancia de los valores.
Fin y gracias por la atención!