informe - Observatorio Inmobiliario y de la Construcción

Transcripción

PROPERTY REPORT
EL MERCADO DE OFICINAS
EN MADRID Y BARCELONA
SEGUNDO TRIMESTRE 2013
cONTACTOS
PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - SEGUNDO TRIMESTRE 2013
MADRID
María de Molina, 54
28006 Madrid
Tél. : +34 914 549 600
BARCELONA
Pº de Gracia, 85 - 3ª planta
08008 Barcelona
Tel.: +34 933 012 010
RESEARCH
Emilie GRADASSI
Directora Research, marketing
y comunicación
[email protected]
Ramiro J. RODRÍGUEZ
Director adjunto Research - Economista
[email protected]
OFICINAS
MADRID
Ilán DALVA
Director Transacción - Oficinas Nacional
[email protected]
BARCELONA
Inés BORDÁS
Transacción - Oficinas Cataluña
[email protected]
INVERSIÓN
Francisco Manchón
Director Nacional de Inversión
[email protected]
Contratación en armonía con los fundamentales económicos
La contratación del segundo cuarto del año ha regresado a niveles
tímidos, siguiendo el ritmo de la producción y el mercado de trabajo.
Tanto en Barcelona como en Madrid se registraron niveles de
contratación menores que en el T2 de 2012. En cuanto a las tasas
de disponibilidad se observaron incrementos en las dos principales
plazas de España, con especial crecimiento en Madrid, donde se llegó
a una tasa de vacío del 15,6%, máximo histórico.
Las grandes demandas en Madrid: agotadas por el momento
• La contratación de oficinas fue sensiblemente menor a la del primer trimestre
• Las grandes demandas se podrían activar hacia fin de año
• La reducción del take-up fue notable con respecto al primer trimestre (-65%)
• Las nuevas superficies disponibles llevaron la tasa de disponibilidad hasta el 15,6%
• La renta media de Madrid descontó un 3% frente a la de hace un año
• Las mejores oficinas mantuvieron estables sus precios de alquiler en 24 €/m²/mes
• No se registraron ni inicios ni entregas de obra nueva, aunque algunos edificios del CBD están en renovación
Tal como se anticipaba en Barcelona: contratación en 2013 marcando el ritmo de 2012
• La toma de espacios ha sido de 71.500 m² en la primera mitad de 2013, 3.000 m² por debajo del S1 2012
• El take-up del segundo trimestre (36.700 m²) ha sido muy similar al del mismo trimestre de 2012 (37.500 m²)
• La contratación sigue dominada por relocalizaciones con reducción de superficie
• La tasa de disponibilidad sigue al alza, nutrida por oficinas de segunda mano
• Las rentas prime resisten el alza de la disponibilidad debido a la escasez de producto de buena calidad bien ubicado
La inversión en inmobiliario comercial sí que mejora en términos anuales
• La anticipación de los inversores a la (suave) recuperación hacia 2014 les impulsa a hacer adquisiciones
• Los capital values siguen bajos en respuesta a las dificultades del mercado de ocupación y la limitada demanda
• Se detecta interés por activos fuera de zona prime y con alguna desocupación
• Las rentabilidades prime siguen en zona de máximos
Segundo Trimestre 2013
2
S
UMARIO
Síntesis
03
MADRID
Zonificación
05
Contratación
06
Oferta
07
Rentas
08
BARCELONA
Zonificación
09
Contratación
10
Oferta
11
Rentas
12
Inversión
13
Glosario
14
Productos destacados
15
Fotografía de portada: Parque Empresarial Las Mercedes (Madrid),
propiedad de Standard Life Investments.
3
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Zonificación
El mercado de oficinas en Madrid
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
Datos clave
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
Total
Parque de Oficinas (m²)
3.452.500
2.679.100
2.902.900
2.813.300
11.847.800
Disponibilidad (m²)
246.400
386.200
655.600
558.500
1.846.700
Tasa de disponibilidad (%)
7,1 %
14,4%
22,6%
19,9%
15,6%
Contratación 1º Trim. 2013 (m²)*
6.900
9.500
20.700
13.900
51.000
Contratación acumulada del año (m²)*
30.200
37.700
102.900
13.900
184.700
Rentas máximas 1º Trim. (€/m²/año)
23,5
18,0
18,0
13,5
-
Rentas medias 1º Trim. (€/m²/año)
19,9
12,6
12,5
10,7
12,9
Superficie entregada 2013 (m²)
0
4.200
0
0
4.200
Superficie a entregar 2013 (m²)
0
0
11.700
0
11.700
39.000
8.800
22.300
6.000
76.100
* Dato analizado y validado por BNP Paribas Real Estate que no incluye renegociaciones
5
M
ADRID
Ciclo económico y de contratación
T1
T2
T3
T4
%
Var. PIB (%)
1.000.000
16
800.000
12
600.000
8
Media de contratación
400.000
4
200.000
0
0
-4
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Contratación
Fuente: BNP Paribas Real Estate Research
Take up (m )
2
Centro
Descentralizada
Periferia
Las oficinas contratadas en edificios de alta calidad han
alcanzado una cuota del 9% en el total de las operaciones. Esto
destaca daba la escasez de este tipo de edificios. El grueso de la
contratación se realizó en espacios de calidad estándar (75%).
17%
25%
29%
29%
Contratación trimestral por superficie
350.000
300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0
I
II III IV
2006
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I
II III IV
2012
La contratación en el CBD ha alcanzado una cuota del 14%, por
debajo de los registros de los últimos 5 trimestres, lo cual está
relacionado con la escasez de espacios prime en Madrid. Las
oficinas en zona Descentralizada acapararon una cuota del 40%
del take-up, impulsadas por las dos operaciones más grandes
del trimestre, localizadas en las sub-zonas de Campo de las
Naciones y Julián Camarillo.
En cuanto a la tipología del edificio, la demanda ha estado
bastante activa en oficinas High Tech (oficinas en suelos de uso
industrial) y edificios de uso mixto (residencial y oficinas). La
cuota en las operaciones cerradas en edificios no exclusivos ha
sido del 26% denotando la búsqueda de ahorros de costes de las
empresas.
El tamaño medio de la oficina demandada está en torno a los
600 m², aunque la dispersión alrededor de este valor es alta.
En cualquier caso, el 60% (tres de cada cinco) de las oficinas
contratadas tuvo superficie inferior a los 500 m².
> 10.000 m2
5.001-10.000 m2
3.001-5.000 m2
1.001-3.000 m2
501-1.000 m2
< 500 m2
m2
No obstante, la contratación de oficinas del T2 2013 se ha
ajustado más a la senda de la economía nacional y ha llagado
solo a 51.000 m². Este valor se queda por debajo del de T2 2012
(67.000 m²) y es una tercera parte de lo contratado en el T1 2013.
Los motivos de los bajos niveles de absorción bruta (84.000 m²
de media trimestral entre 2008 y 2013) siguen siendo la falta
de fuelle en la actividad y la continuada liberación de puestos
de trabajo.
El número de transacciones también ha sido reducido en la
primera mitad de 2013, descontando 19 frente al primer semestre
del año pasado. Como referencia añadida, la cifra registrada del
semestre (149) es menor a la de algunos trimestres del periodo
de expansión 2003-2008.
Reparto de operaciones por zona
CBD
El pico de contratación del T1 2013 ha catapultado la
contratación acumulada del primer semestre hasta los 196.000
m²; un incremento anual del 61%.
La previsión del take-up para la segunda mitad de 2013 no
depara sorpresas. El entorno económico hacia fin de año
propiciará un bajo ritmo de contratación, por debajo de la cota
de los 100.000 m² al trimestre.
I II
2013
6
M
ADRID
Tasa de disponibilidad
%
Oferta
18
16
14
12
10
8
6
4
I
II III IV
2006
I
II III IV
2007
I
II III IV
I
2008
II III IV
2009
I
II III IV
I
2010
II III IV
2011
I
II III IV
2012
I II
2013
2012 II
2012 III
2012 IV
2013 I
2013 II
30
25
20
15
10
5
0
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
Todas las zonas incrementaron su disponibilidad, destacando el
CBD que ha llegado al 7,1% (desde una media de los últimos 5
años de 4,5%). Gran parte del incremento ha provenido algunas
liberaciones de antiguas sedes corporativas. No obstante, las
ofertas de edificios de calidad bien posicionados en la zona
(como el CTBA, Castellana 200 o Torre Titania) enfrentan una
demanda activa que permitirá reducir esta oferta en el corto
plazo, hasta su media de los últimos cinco años.
No se han incorporado al parque entregas de obra nueva en el
T2 2013, tal como se había previsto. Tampoco se han detectado
inicios representativos de obra nueva, que entren a engrosar
y mejorar el parque hacia 2014 ó 2015. Tal como ha sido la
tendencia reciente, la renovación del parque viene por la vía de
las renovaciones.
Tasa de disponibilidad por zona
%
Las oficinas de segunda mano liberadas entre abril y junio de
2013 rozaron los 180.000 m². Esto ha catapultado la tasa de
disponibilidad hasta el 15,6% desandando la reducción, de un
punto, del T1 2013. De esta forma Madrid alcanza un nuevo
record de oferta disponible que afectará las rentas efectivas de
alquiler hacia cierre de año.
Frente al cierre del primer semestre de 2012, la superficie
disponible en Madrid ha crecido casi 150.000 m², con una cuota
importante de edificios se calidad estándar y muy escasos
aquellos de alta calidad. Esto como corolario al proceso de
obsolescencia de los edificios. En síntesis, es cada vez más
evidente el cuello de botella que se presentará en 2014 y 2015
en la oferta de oficinas de alta calidad en Madrid, en zonas
como CBD y aquellas alternativas como primer tramo de la
carretera de Burgos, la Moraleja y Campo de las Naciones. La
oferta también tiene bastante margen de mejora en los distritos
tradicionales como Retiro, Chamberí, Salamanca y Chamartín.
Las previsiones de BNP Paribas Real Estate señalan un cierre
de 2013 con crecimiento en la disponibilidad frente a 2012.
Esta absorción neta negativa se corregirá ligeramente en 2014,
cuando se espera reducción en la tasa de disponibilidad. No
obstante, mayores disminuciones en la oferta disponible se
verán cuando haya mayor dinamismo en la economía hacia
2015 en adelante.
7
M
ADRID
Evolución de rentas medias
€/m2/mes
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
Madrid
40
35
30
25
20
15
10
5
0
I II III IV
2005
I II III IV
2006
I II III IV
2007
I II III IV
2008
I II III IV
2009
I II III IV
2010
I II III IV
2011
I II III IV
2012
I II
2013
Rentas
La renta media del segundo trimestre para las transacciones
registradas ha sido de 12,9 €/m²/mes, situándose ligeramente
por encima del primer trimestre aunque 0,5 euros por debajo
del dato de hace un año. No es de extrañar este descenso debido
a la difícil comercialización de los espacios y la alta tasa de
vacío vigente en la capital española.
La renta prime se registra en 24 €/m²/mes, para los mejores
edificios del eje Recoletos/Castellana. Hace un año, en el T2 de
2012, esta renta era de 25,5 €, con lo que aún no es posible decir
que la tendencia negativa ha mermado. Sin embargo se prevén
dos circunstancias que pondrían suelo a la renta prime hacia
cierre de año:
• La escasez de oficinas de alta calidad
• La mayor actividad económica en el último trimestre del año
Evolución de la renta prime
De confirmarse este escenario, será posible registrar una
recuperación vigorosa de las rentas de las mejores oficinas.
€/m2/mes
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Los periodos de carencia siguen acompañando los contratos
y siguen siendo el principal incentivo. Algunos propietarios
utilizan esta herramienta para evitar mayores gastos en el
acondicionamiento de las oficinas, con tal de que sean asumidos
por el nuevo inquilino. No existe evidencia de mayores periodos
de carencia en 2013 que en 2012. Sin embargo, existen mayores
periodos en las áreas más descentralizadas y en propiedades de
menor calidad.
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
© Vincent Fillon
2005
8
Zonificación
El mercado de oficinas en Barcelona
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
Datos clave
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
Total
Parque de Oficinas (m²)
871.800
2.480.000
1.153.500
1.092.500
5.597.800
Disponibilidad (m²)
85.800
297.000
249.200
313.700
945.700
9,8%
12,0%
21,6%
28,7%
16,9%
Contratación 1º Trim. 2013 (m²)*
4.900
11.700
16.200
3.900
36.700
Contratación acumulada del año (m²)*
9.500
21.400
33.800
6.700
71.400
Rentas máximas 1º Trim. (€/m²/año)
17,5
15,5
15,5
10,0
-
Rentas medias 1º Trim. (€/m²/año)
14,9
9,9
10,9
8,6
10,7
Superficie entregada 2013 (m²)
0
0
0
0
0
0
0
44.500
0
44.500
0
0
0
0
0
* Dato analizado y validado por BNP Paribas Real Estate que no incluye renegociaciones
9
B
ARCELONA
Ciclo económico y de contratación
T1
T2
T3
T4
Var. PIB (%)
%
500.000
20
400.000
15
300.000
10
Media de contratación
200.000
5
100.000
0
0
199519961997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
-5
Contratación
Take up (m )
2
Reparto de operaciones por zona
CBD
Centro
14%
Descentralizada
Periferia
En el T2 2013 Barcelona alcanzó 36.700 m² reales de contratación,
sin incluir renegociaciones. El acumulado del primer semestre
de 2013 fue de 71.400 m², la menor cifra de absorción bruta
desde el inicio de la crisis. Una vez más la contratación ha sido
guiada por la racionalización de espacios. Adicionalmente, no
se realizaron operaciones en grandes superficies, siendo las
mayores de 5.400 m² (Torraspapel en 22@) y 2.500 m² (Olympus
Iberia en Plaza de Europa).
Se ha observado crecimiento en el número de transacciones
(65), tanto en términos anuales como trimestrales, aunque no es
señal de recuperación, sino de muy bajas cotas en los trimestres
precedentes. Casi la mitad de las transacciones se localizaron
en la zona Centro, destacando la sub-zona del Eixample. Un
25% de las transacciones se realizó en zonas descentralizadas,
sobresaliendo las del 22@. Esta zona, a su vez, fue la de mayor
cuota en el take-up con un 45%. El CBD (eje Gracia-Diagonal) y
Periferia fueron las de menor cuota en transacciones.
El tamaño medio de la oficina contratada ha sido de 460 m²
en línea con las condiciones actuales del mercado aunque es
reducida en función del histórico de la ciudad.
15%
25%
46%
Para el cierre de 2013 se espera una contratación en el mismo
tono que lo visto en el primer semestre, aunque podrían
salir a la luz algunas grandes operaciones que han implicado
largos procesos de negociación. No obstante, la mejora en los
indicadores de sentimiento, junto al buen comportamiento del
sector externo, podrían dar un inicio de 2014 con incrementos
en la contratación de oficinas de Barcelona.
Contratación trimestral por superficie
m2
<300 m2
301-1.000 m2
1.001-3.000 m2
>3.000 m2
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I
II III IV
2012
I II
2013
10
B
ARCELONA
Tasa de disponibilidad
%
Oferta
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
I
II III IV
2006
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I
II III IV
I
2010
II III IV
2011
I
II III IV
2012
I II
2013
2012 II
2012 III
En el CBD la oferta se incrementó de forma sensible por la
comercialización de un solo edificio de 3.600 m² en la zona
de la Av. Diagonal/Ronda de Dalt. Por su parte, las zonas
Descentralizada y Periferia lograron reducir ligeramente su tasa
de vacío en 0,2 puntos.
Los desarrollos de proyectos oficinas siguen mermados y no
se registraron inicios de obra nueva durante el T2 de 2013.
No obstante, los dos principales desarrollos de la ciudad (ver
tabla) están en su etapa final y se proyecta su comercialización
durante la segunda mitad de 2013. También finalizaron
durante el segundo trimestre algunas renovaciones de edificios
emblemáticos en el CBD, destacando las de Diagonal 601 y
Diagonal 640.
Tasa de disponibilidad por zona
%
La falta de vigor en la demanda se ha reflejado en crecimiento
de la tasa de disponibilidad que ha llegado a 16,9%, 0,4 puntos
por encima del trimestre anterior. Los mayores aportes han
provenido de oficinas en la zona Centro, que creció en su tasa
de vacío hasta el 12%.
2012 IV
2013 I
2013 II
35
Proyecto
Tipo
Zona
Superficie
30
Ed. Porta Firal
Obra Nueva
Pl. Europa
23.500 m2
Cam Antic Valencia
Obra Nueva
22@
21.000 m2
Diagonal 601
Renovación
CBD
9.400 m2
Diagonal 610
Renovación
CBD
28.400 m2
25
20
15
10
5
0
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
Para cierre de año se esperan ligeros incrementos en la oferta
de oficinas, debido a la permanencia de las reagrupaciones de
espacios como principal motivación de la absorción. En este
sentido, la tasa de disponibilidad llegaría hasta el 17%, sin
perspectiva de nuevos incrementos en 2014.
11
B
ARCELONA
Evolución de rentas medias
€/m2/mes
CBD
Centro
Descentralizada
Periferia
Barcelona
30
25
20
15
10
5
0
I
II III IV
I
2007
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I
II III IV
I II
2012
2013
30
25
20
15
10
5
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
2006
2007
2008
2009
• La escasez de oficinas de calidad en el centro de negocios
de Barcelona
• La anticipación de las empresas al fin del ciclo bajista en rentas
La renta prime de Barcelona es de 17,5 €/m²/mes y es 0,5 €
menor a la de hace un año. La poca disponibilidad de edificios
prime y la alta competencia de los usuarios por edificios
modernos y eficientes en buenas zonas, hacen prever la
estabilidad de la renta prime hasta fin de año y posibles
crecimientos en 2014.
€/m2/mes
2005
La débil demanda y el notable nivel de oferta siguen presionando
las rentas medias a la baja. Estas llegaron a los 10,7 €/m²/
mes en el mes de junio, registrando un mínimo histórico. La
variación anual en la media ha sido de -6,5% viniendo desde
11,4 €/m²/mes. En el CBD la renta media se incrementó en
términos anuales y trimestrales. Este podría ser el reflejo de:
No obstante, aunque estos factores tienen una influencia real
en las rentas, aun hay que esperar los trimestres venideros
para confirmar una tendencia.
Evolución de la renta prime
0
Rentas
2010
2011
2012
2013
Aislando el efecto de la inflación, el valor de los alquileres se
ha reducido una media del 43% en Barcelona. Las mayores
depreciaciones, frente a los máximos de 2008, han sido en la zona
Centro, 50%, mientras los menores descuentos corresponden al
CBD con un 37%.
Las rentas efectivas mantienen su distancia con respecto a
las faciales al permanecer activos los esquemas de incentivos
como escalonados y principalmente carencias. Estos ayudan
a mantener el valor de tasación de las propiedades al evitar
reducciones en las rentas faciales.
12
I NVERSIÓN
Volumen de inversión en España
mill. €
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
I II III IV
I II III IV
2007
I II III IV
2008
I II III IV
2009
I II III IV
2010
2011
I II III IV
2012
I II
2013
Volumen de inversión en oficinas Madrid
2.500
2.000
1.500
1.000
500
I
II III IV
I
2007
II III IV
I
2008
II III IV
I
2009
II III IV
I
2010
II III IV
2011
I II III IV
2012
• Una mejor perspectiva de evolución la economía española
• En este contexto, el interés reforzado de inversores
con estrategias oportunistas y value-added
• La zona de mínimos en la que encuentran los capital-values
De esta forma, nuevos actores tanto nacionales como
internacionales han tomado posiciones y otros tantos están
demostrando interés, principalmente en Madrid y Barcelona. A
las ya tradicionales fortunas privadas de origen nacional se han
unido compradores internacionales dentro de los que destacan
los de origen francés y norteamericano. En cuanto a los que están
explorando el mercado, se pueden mencionar alemanes, ingleses
y latinoamericanos.
En cuanto a las desinversiones cabe destacar las ventas por parte
de entidades públicas, en particular las de Madrid y Barcelona.
Una de cada 5 operaciones tuvo como vendedor algún organismo
gubernamental, denotando las estrategias ligadas a la reducción
del déficit público.
mill. €
0
La primera mitad de 2013 no ha sido tan espectacular como el
cierre de 2012 en el mercado de inversión inmobiliaria comercial.
Sin embargo, el volumen del S1 2013 en España ha superado
el del año anterior en 550 millones de euros y alcanzando 987
millones de euros. Este incremento se explica por:
I
II
2013
Volumen de inversión en oficinas Barcelona
Los activos más demandados por los inversores en España durante
2013 han sido las oficinas, con casi la mitad de las transacciones,
seguidas por las unidades de retal high-street y, finalmente,
hoteles. El volumen de inversión en oficinas en el S1 2013 ha
sido de 430 millones de euros, alcanzando un crecimiento anual
del 180%.
La rentabilidad prime de oficinas ha permanecido invariada
en el 6,2% con perspectiva estabilidad gracias al mejor clima
económico esperado para cierre de año, que actuaría como suelo
para los descuentos en capital-values.
Rentabilidad prime vs rentabilidad bono del
Estado y tipos de interés
mill. €
Rentabilidad Prime de oficinas en Madrid
Rentabilidad Prime de oficinas en Barcelona
Obligaciones del Estado a 10 años (TIR)
Euribor (12)
%
700
8
600
7
500
400
300
200
100
0
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I II III IV
2012
I
II
2013
6
5
4
3
2
1
0
I
II III IV
2007
I
II III IV
2008
I
II III IV
2009
I
II III IV
2010
I
II III IV
2011
I II III IV
2012
I II
2013
13
G
LOSARIO
BNP Paribas Real Estate Research busca producir indicadores comparables y homogéneos, tanto como sea posible. Intentamos contribuir a la
transparencia del mercado consignando las definiciones de conceptos e indicadores utilizados en nuestros informes, de forma que nuestros
lectores puedan comprender claramente qué significa cada uno de ellos.
Definiciones de A a Z…
Cálculo de superficie: Los datos de contratación, disponibilidad, parque y oferta futura, son de superficie bruta, expresados en metros cuadrados. Para cifras
comparables internacionalmente BNP Paribas Real Estate multiplica las cifras de España por 0,82.
CBD: Es la zona de mayor actividad de negocios del sector terciario de la cuidad. Por esta razón es la de mayor interés inmobiliario.
Contratación (Take-up): Representa el total de superficie alquilada pre-alquilada, vendida o pre-vendida detectada durante el periodo de análisis.
- No incluye superficie disponible para alquiler.
- Una superficie se considera ‘contratada’ cuando se ha firmado el contrato o se ha llegado a un acuerdo vinculante.
- Se considera pre-alquiler a la contratación realizada sobre planos o durante el periodo de construcción.
- Las operaciones (deals) son el número de transacciones cuyo contrato se firmó en el periodo de análisis.
- Los datos de contratación están sujetos a cambio.
El desglose de la contratación por sectores es compatible con código de actividad europeo NACE.
Disponibilidad: Superficie de oficinas total, que a fecha de elaboración del informe está:
- Físicamente desocupada.
- Lista para ocupación inmediatamente.
- Activamente comercializada.
Incluye superficie sub-alquilada y se menciona separadamente cuando es posible.
- Tasa de disponibilidad: Superficie total disponible dividida por el parque a fecha de elaboración del informe.
Nueva oferta entregada: Suma de superficie de oficinas que han alcanzado su terminación técnica en el periodo de análisis. Pueden estar preasignadas o
disponibles para ocupación.
Oferta Futura: Superficie en propiedades donde se han iniciado obras de un nuevo desarrollo o reformas significativas a fecha de elaboración del informe. Incluye
proyectos para ocupación por parte del propietario (llave en mano). No incluye obras de adecuación de suelo.
Parque: Suma total de superficie para uso de oficinas, ya sea ocupada o disponible, a fecha de cierre del informe.
Renta media: Es el promedio de rentas del último trimestre, ponderadas por la superficie de cada contrato de alquiler del periodo, ya sea, de obra nueva o usada.
Rentabilidad bruta: Ingreso bruto anual (antes de costes y gastos de propiedad) sobre el precio de adquisición, excluyendo costes de traspaso.
Rentabilidad neta: Ingreso neto sobre el precio de compra más todos los gastos de adquisición.
Renta/Rentabilidad prime: Representa las mayores rentas/rentabilidades, en la fecha de realización del informe, de una unidad:
- De tamaño estándar proporcional a la demanda de cada ubicación.
- De altas calidades y especificaciones.
- En la zona de oficinas mejor ubicadas en el mercado.
Se utilizan las transacciones del periodo para determinar la renta y la rentabilidad prime. En caso de no existir transacciones prime en el periodo de análisis, se
publica una renta/rentabilidad hipotética, basada en una opinión experta de las condiciones del mercado.
Oferta futura: Suma de superficie de todos los proyectos en construcción. Incluye reformas de edificios en proceso de reconversión a oficinas.
Volumen de inversión: Agrega el precio de venta de todos los activos inmobiliarios no residenciales en los que BNP Paribas Real Estate ha identificado cambio de
propietario. Incluye edificios de oficinas, Retail, Naves industriales y logísticas, y hoteles. Los niveles reportados en los informes no son definitivos y están sujetos
a cambio.
Tipos de inversores:
- Seguros- Sector público- Property Companies- Fondos
- Inversores privados y Family Office
- Corporaciones
- Consorcios
- Otros
Vehículos de inversión oportunistas: Inversores que buscan una rentabilidad de más del 17% con niveles de apalancamiento por encima el 60% del valor bruto
del activo.
Vehículos de inversión Value-added: Inversores que buscan una rentabilidad de entre 11,5% y 17% con niveles de apalancamiento entre 30% y 70% del valor
bruto del activo.
2013 BNP Paribas Real Estate Cláusula de Responsabilidad
BNP Paribas Real Estate no puede hacerse responsable, a pesar de sus esfuerzos, de que los datos contenidos en este informe pierdan vigencia o estén
incompletos. Este estudio es una recopilación de BNP Paribas Real Estate y la información volcada en él es de uso exclusivo de sus clientes. El informe
y la información contenida en él no deben ser copiados o reproducidos sin el previo permiso de BNP Paribas Real Estate. Si no estuviera interesado en
recibir esta información o quisiera cambiar las condiciones de recepción, por favor le rogamos ponerse en contacto con nosotros, enviándonos un mail a:
[email protected]
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Fax: +34 91 454 97 65
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FRANCIA
Headquarters
167, Quai de la Bataille
de Stalingrad
92867 Issy-les-Moulineaux
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Fax: +33 1 55 65 20 00
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Center - 8 Finance Street
Hong Kong
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Fax: +852 2865 2523
HUNGRÍA
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H-1123 Budapest,
Tel.: +36 1 487 5501
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Tel.: +352 34 94 84
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Tel.: +352 26 26 06 06
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JJ Viottastraat 33
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informe - Observatorio Inmobiliario y de la Construcción

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