¿qué son los condo hoteles?

Comentarios

Transcripción

¿qué son los condo hoteles?
GUÍA
PRÁCTICA
PARA COMPRAR
UN CONDO HOTEL
por Santiago Padilla Ochoa
ÍNDICE
PRÓLOGO
1.
BIOGRAFÍA
2.
ADVERTENCIA LEGAL
4.
INTRODUCCIÓN
5.
¿QUÉ SON LOS CONDO HOTELES?
7.
CONSEJOS PARA LOS PROPIETARIOS
DE CONDO HOTEL A LA HORA DE VENDER
9.
DATOS IMPORTANTES QUE DEBE SABER AL
COMPRAR O VENDER UN CONDO HOTEL
12.
VENTAJAS DEL CONDO HOTEL
15.
DESVENTAJAS DEL CONDO HOTEL
16.
¿CÓMO SE USA?
17.
DIFERENCIA ENTRE LOS CONDO HOTELES
Y LOS CONDO RESIDENCIALES
18.
¿QUIÉN DEBERÍA COMPRAR UN CONDO HOTEL?
19.
¿CÓMO COMPRAR UN CONDO HOTEL?
20.
PREGUNTAS PARA ACCEDER A UNA HIPOTECA
29.
FINANCIACIÓN
31.
COMPRADORES EXTRANJEROS
33.
¿QUÉ ES FIRPTA?
34.
DIFIERA EL IMPUESTO A LA GANANCIA CON
LA NORMA 1031 EXCHANGE
38.
SERVICIOS QUE OFRECE VIVE ON THE OCEAN
42.
PRÓLOGO
Es una gran satisfacción prologar el surgimiento a la luz de
una nueva obra, especialmente inmobiliaria, la cual es de
gran interés y utilidad para sus lectores en el ámbito actual
en el que vivimos en la ciudad de Miami. Además si se trata
de una persona a la que se le tiene una gran estima y respeto
profesional.
El mensaje de este libro se puede
considerar, no solo interesante por su
estructura y contenido, sino en la mayoría
de los casos imprescindible a la hora de
realizar una transacción inmobiliaria de
condo hotel en el sur de la Florida.
Por otra parte el autor, es
persona que merece máxima
consideración profesional,
dándose la circunstancia,
además, de mi estrecha relación
profesional con Santiago Padilla,
lo que me permite dar fe de su
inequívoco grado de calificación
profesional y su admirable
constancia personal.
A lo largo de los capítulos de esta
obra se abordan, de una forma
sencilla y profunda, temas indispensables para la realización
de compra y venta inmobiliaria, especialmente en el área de
condo hoteles. Es un verdadero manual de apoyo para el
lector que desea hacer una inversión en un entorno cada vez
más amplio, exigente y extendido en cuanto a la información
que demanda conocer.
La oportunidad de leer un libro de este tipo de la mano del
autor y aprovechando su experiencia práctica en la materia,
estoy seguro otorgará un alto valor añadido a todos aquellos
interesados en el tema.
Orlando Montiel
Business Coach
1
www.viveontheocean.com
BIOGRAFÍA
Santiago Padilla Ochoa nació en
Manizales, Colombia, el 13 de
noviembre de 1974. Es empresario
graduado en Administración de
Negocios en la Universidad Autónoma
de Manizales. Durante 13 años de
trabajo como Real Estate se ha
especializado en el creciente negocio
de los condo hoteles, particularmente
en Sunny Isles, Florida. A comienzos del
2002 empezó a trabajar en el medio de
los bienes raíces con mucha dedicación en
la venta de propiedades a clientes
extranjeros. Gracias a sus grandes resultados se convirtió en
Director de Ventas de una compañía
inmobiliaria reconocida en el mercado
de condo hoteles, donde representó a
constructores en México, Costa Rica y
Panamá. Abrió mercado para el hotel
Ocean Point, pionero en condo hoteles
de la ciudad y apoyó las ventas del hotel
Marenas Resort.
En el 2004, participó en la apertura de la oficina de ventas
dentro del hotel Double Tree en Sunny Isles, creando un gran
movimiento expansivo con estadísticas reflejadas en el
mercado de bienes y raíces. Para el 2008, en el Hotel “Solé
On The Ocean” es nombrado Representante de Ventas
exclusivo debido a su relación y amplio conocimiento
del proyecto y por haber participado en el
lanzamiento y las ventas de
unidades en pre-construcción. A
pesar de la conocida crisis
inmobiliaria y de los limitados
recursos de mercadeo y ventas de
año 2008, Santiago Padilla colaboró
con éxito en el cierre de 105 unidades.
2
www.viveontheocean.com
En el 2012 se retira de la firma para
continuar con su trabajo como Gerente
de Bienes y Raíces en su empresa
Vive On The Ocean. A partir del 2015
se asocia con Keller Williams,
importante compañía de Real
Estate para dar un mayor
respaldo en la expansión de su
negocio. Por ser especialista
en condo hoteles, sigue activo
en la firma “Solé On The
Ocean”,
promoviendo
las
últimas unidades del desarrollador y apoyando las reventas
del edificio. Tiene además una activa participación en las
reventas de condo hoteles como Marenas Resort, Ocean
Reserve y Trump International, entre otros.
•INFORMACIÓN DE
CONTACTO
Teléfono: (1)754-2449165
Email:[email protected]viveontheocean.com
•LINKS EN REDES
Instagram: @viveontheocean
Twitter: @viveontheocean
Facebook y Canal YouTube: Vive On The Ocean
Santiago Padilla Ochoa
3
www.viveontheocean.com
ADVERTENCIA LEGAL
Este documento le ofrece al lector una información útil y
confiable, fundamentada en el conocimiento adquirido en
cada uno de los cursos y estudios realizados para obtener la
licencia, como en la experiencia adquirida a través de años
en el desempeño de mi profesión como corredor inmobiliario,
sin embargo, vale advertir, que en razón del dinamismo de la
actividad inmobiliaria, no puedo asegurar que la misma se
mantenga vigente para el momento de su publicación.
Esta guía es para uso informativo, en ningún momento
sugiere la sustitución de asesoría profesional. Recomiendo
que al momento de decidir hacer una transacción
inmobiliaria, se contraten los servicios de profesionales
vinculados con esta actividad económica, bien sea de
abogados, corredores inmobiliarios acreditados, expertos
tributarios o contadores, entre otros. Es por esto que al usar
la información contenida en este documento, usted está de
acuerdo en mantener libre de toda responsabilidad,
reclamación, demanda o acción legal, tanto a nuestras
empresas Vive On The Ocean como a todos sus accionistas,
directores, asociados o empleados.
4
www.viveontheocean.com
INTRODUCCIÓN
El presente libro tiene como objetivo enseñarle a usted,
apreciado lector, cómo ingresar a un negocio creciente y
exitoso conocido como condo hotel, que no solo es rentable
para su inversión, sino que le da la posibilidad a usted y a su
familia de disfrutarlo durante sus vacaciones.
Miami, después de Nueva York, es el segundo centro de
negocios de los Estados Unidos, además de su clima, cientos
de kilómetros de hermosas playas y su cercanía con Sur
América, hacen que los inversionistas con más frecuencia
pongan sus ojos sobre “La Ciudad del Sol”.
Según la Asociación de Realtors de Miami, Las ventas de
condominios existentes aumentaron 6.5% en agosto del
2015, esto comparado con el mismo mes del año anterior.
En mayo de 2015, los desarrolladores de Miami-Dade
anunciaron 215 torres con 5.160 pisos y 31.530 unidades
desde 2011. De los proyectos anteriores:
103 proyectos con 119 torres que comprenden 17.199
unidades se están vendiendo.
71% de las unidades se han vendido.
El precio mínimo de estas unidades por pie cuadrado se
promedia en $950.oo dólares.
5
www.viveontheocean.com
Por lo anterior se ve que es el momento propicio para invertir
en este sector.
Como experiencia propia he sido testigo de cómo cientos de
turistas se han convertido en inversionistas, sin tener que
dejar a un lado la oportunidad de seguir disfrutando cada año
de un merecido descanso. Sunny Isles Florida, se ha
distinguido por su alta afluencia de visitantes extranjeros
quienes ven la oportunidad de invertir en la ciudad donde,
pese a los cambios en la economía local, sus hoteles siempre
están llenos. Muchos se ven atraídos también por el respaldo
que significa que grandes cadenas hoteleras estén
involucradas en el negocio, lo cual es una garantía de valor
agregado con la que no cuentan un apartamento o una
vivienda del común.
Lo más importante al tomar la decisión de comprar es
asesorarse bien de un Realtor con experiencia. Que no le
pase lo que le sucedió a alguien que solicitó mi ayuda, pues
acababa de comprar un condo hotel y su realtor por
equivocación le enseñó el que no estaba en venta. El día del
cierre del negocio se dio cuenta de que su apartamento no
tenía vista al mar sino a la parte trasera del edificio.
Si quiere conocer más acerca de nosotros, nos puede buscar
a través de nuestras redes sociales:
Facebook: Vive On The Ocean
Twitter e instagram: @viveontheocean
Correo electrónico: [email protected]
Teléfono: +(1) 754-244-9165
También nos encuentra en el lobby del hotel “Solé On The
Ocean” ubicado en: 17315 Collins Avenue Sunny Isles
Florida 33160, o en nuestra oficina ubicada en: 20801
Biscayne Blvd suite 403 Aventura, Florida.
6
www.viveontheocean.com
¿QUÉ SON LOS CONDO HOTELES?
Un condo hotel es un hotel como cualquier otro que presta
los servicios tradicionales a los clientes pero con la
diferencia que sus habitaciones le pertenecen a
inversionistas privados. Esta modalidad de negocio le
permite al dueño disfrutar de su propiedad durante varios
días, semanas o meses, con la gran ventaja que la puede
rentar en el momento en que lo desee. Así, dependiendo del
uso o la disponibilidad para el hospedaje, aumenta la
rentabilidad que el operador le entrega al propietario por su
inversión. Su manejo está a cargo de cadenas locales o
internacionales que ofrecen la misma calidad del servicio por
la que son reconocidas.
7
www.viveontheocean.com
En el área de South Beach Florida los condo hoteles se
comenzaron a expandir a finales de los 90s. Hoy ya se
encuentran en diferentes países y se han convertido en una
gran oportunidad de inversión pues sus dueños obtienen
rentabilidad y a su vez cuentan con un segundo hogar para
disfrutar de sus vacaciones.
Es bueno aclarar que los condo hoteles podrían ser menos
rentables de lo que usted piensa comparados con una
inversión en un apartamento del común, en promedio
ofrecen entre el 3% y el 4% de rentabilidad anual después de
gastos. Por esta razón en algunas ocasiones encontramos
inversionistas desilusionados con su negocio debido a que
nunca tuvieron la claridad sobre el retorno de la inversión,
pues les fue planteada una mejor ganancia fácil de hacer en
el papel pero muy distinta en la realidad.
Es fácil ser engañado por las cifras. Si usted multiplica el
promedio de ocupación por la tarifa diaria del hotel en el front
desk, su ingreso podría parecer maravilloso, pero la mayoría
de las personas no tienen en cuenta que gran parte del
tiempo la tarifa es fijada por mayoristas que venden la noche
hotelera para una convención, un matrimonio, o cualquier
otro evento, esto implica que al final la cifra esperada no sea
tan buena, sino algo más ajustada a la verdad.
8
www.viveontheocean.com
CONSEJOS
PARA LOS
PROPIETARIOS
DE CONDO HOTEL
A LA HORA
DE VENDER
Estimado Propietario, por favor no venda su propiedad sin
antes conocer algunos factores que lo ayudarán a tomar una
decisión inteligente para maximizar el ingreso por la venta de
su unidad.
Sunny Isles Florida, nuestra zona de especialización, es una
ciudad muy nueva, con solo 3.60 kilómetros cuadrados de
extensión y pocos años de existencia que ha logrado
ubicarse como un destino turístico de lujo y el segundo
hogar, tanto para suramericanos, como para europeos y
residentes del norte de Estados Unidos, quienes cada vez
llegan en mayor número atraídos por el maravilloso clima y la
arena blanca de sus playas.
Como profesional inmobiliario durante 13 años he tenido el
privilegio de ver el progreso de esta maravillosa ciudad y
participar activamente de su desarrollo. Sunny Isles pasó de
ser un pueblo colmado de antiguos y decadentes moteles de
los años 50's, a lucir las más maravillosas obras de arte
arquitectónicas. Este es el calificativo ideal que podemos dar
a los edificios que hoy se levantan en esta próspera ciudad.
La valorización de sus propiedades durante el 2014 fue del
16,7%, siendo esta una de las más altas del Estado, incluso
por encima de la media nacional que fue del 8,6%, cifras que
por lo visto hasta ahora se mantendrán en el 2015. En el top
5 de la valorización encabezado por Sunny Isles estuvieron
también las ciudades del Portal, Key Biscayne, Miami Beach
y Miami.
9
www.viveontheocean.com
Sunny Isles, preferida para el descanso y la inversión
El gran incremento de precio inmobiliario de Sunny Isles se
debe no a la especulación, como ocurrió en épocas de la
bonanza del real estate, sino a que pasó de ser de una ciudad
destino para gente adinerada, a una de las preferidas por las
personas más ricas del mundo quienes la usan hoy como su
segundo, tercero o hasta cuarto hogar.
Los impuestos son otros de los motivos para tener en cuenta
En los últimos años han entrado al juego, compradores de
Estados Unidos y Canadá que se benefician no solo por
nuestro siempre maravilloso clima, sino además, porque el
Estado de la Florida no cobra el State Tax, que para dar un
ejemplo, en la ciudad de New York City sales tax en
productos y servicios es del 8.875%. Es la florida el único
estado turístico que no cobra dicho tax, solo siete de todo el
país no lo hacen. Esto aumentó el turismo y los negocios
para otra población diferente a los suramericanos que
buscaban satisfacer las necesidades que no encontraban en
sus países y que veían una gran diferencia en precios, este
turista aunque importante, gasta cantidades moderadas en
restaurantes y entretenimiento. Por el contrario, el visitante
del Norte, busca un turismo más especializado y deja mayor
rendimiento a la ciudad. Esta clase de visitante es el nuevo y
más posible comprador de los futuros condos ubicados
cerca a la playa, pues son clientes que pagarán bien por su
confort.
En cuanto al negocio para los condo hoteles esta no es la
excepción. La hotelería está a todo vapor, con firmas de lujo
que cobran hasta $2,000 por noche, y un promedio de
ocupación del 75% durante el año 2014 gracias a la llegada a
Sunny Isles de turistas y compradores de New York,
Washington, California y Canadá, entre otras.
10
www.viveontheocean.com
Grandes diseñadores se muestran a través de la
construcción
Nuestra ciudad solo ahora se está posicionando gracias a los
grandes arquitectos y diseñadores de interiores como
Porsche Design, Trump y Aqualina que construirán seis y dos
torres respectivamente, Armani, Turnberry, Rirtz Carlton
entre otros, que desde ya prometen edificios llenos de lujo y
confort que ayudan a Sunny Isles a ubicarse
internacionalmente como el destino para los más
privilegiados.
Recientemente se dio a conocer el proyecto Ritz Carlton
Sunny Isles, con precios por apartamento que comienzan en
$1,650 dólares el pie cuadrado, valor proyectado a subir
durante el desarrollo de la construcción. Los condo
hoteles actuales suben de precio
pronto, entre $500 y $800 dólares
el pie cuadrado, teniendo en
cuenta que son unidades no tan
grandes, el precio por unidad sigue
siendo bajo. Por lo cual hay mucho
que ofrecerles a los inversionistas
que algunas veces se encuentran con
vendedores que usan el precio como
única arma de mercadeo y
perjudican enormemente el
bolsillo de sus clientes y el de los
otros propietarios.
11
www.viveontheocean.com
DATOS IMPORTANTES
QUE DEBE SABER AL COMPRAR
O VENDER UN CONDO HOTEL
Muchos son los aspectos que usted debe conocer antes de
hacer una gran inversión y que debe tener en cuenta para que
disfrute al máximo del bien que está a punto de comprar o
vender. Es importante evitarse dolores de cabeza en una
transacción de este tipo y lo más recomendable es asesorase
bien de los expertos en el mundo del Real Estate.
Prepárese en temas tributarios
Si usted es un vendedor extranjero está sujeto al FIRPTA, ley
de inversión extranjera en bienes raíces, que es el impuesto
que se paga por el bien vendido en los Estados Unidos, por
esto debe estar preparado con anticipación pues si intenta
recuperar este dinero después al IRS (Servicio de Impuestos
Internos) tendrá que pasar por un proceso muy largo y
complicado que muchas veces puede tomar hasta un año, si
tiene suerte. He sido testigo de operaciones en las cuales los
agentes inmobiliarios no saben nada al respecto y al
vendedor el día antes del cierre se le informa que le será
retenido el 10% del valor de la venta.
12
www.viveontheocean.com
Por negocio disfrute de su propiedad en temporada baja
Un condo-hotel presenta un rendimiento, entre el 3% y el 5%
de retorno sobre la inversión y esto depende del costo al
momento de hacer la compra y de los días que el propietario
lo habite por año. Si el dueño hace uso de él en los meses de
más altas tarifas hoteleras que van desde diciembre hasta
finales de abril, su rendimiento se verá disminuido
significativamente.
Rente según los precios del hotel
Es una gran ventaja el rentar solo a través del programa y las
tarifas establecidas por el hotel, de esta manera se
mantienen los estándares de servicio y se minimizan las
quejas en las páginas que revisan los viajeros, estos
reclamos al final siempre terminan afectando solo al hotel,
así no haya sido este quien prestó directamente el servicio.
Una mala experiencia por una renta temporal le hace mucho
daño al buen nombre del hotel, por lo que se traduce en bajas
tarifas para los propietarios y que la propiedad sea poco
deseable para los compradores.
No tenga el precio más económico del edificio
Especialmente si usted tiene un buen apartamento y con
vista al agua, conserve un valor importante para negociar y
mejor haga un descuento mínimo del 5%. Le aconsejo que se
informe del valor de la última venta cerrada en el edificio para
que usted no sea el que venda más barato, más bien ofrezca
incentivos como descuentos, bonos, taxes, financiación,
pagar la administración, gastos de cierre o escrituración.
13
www.viveontheocean.com
El precio no puede ser el único determinante, sea creativo
Exija fotos profesionales, una mínima inversión en unas
buenas imágenes harán que usted tengas hasta tres veces
más visitantes y por ende, más oportunidades de vender
pronto y a un buen precio.
Asegúrese de que su Realtor conoce bien la propiedad
En el proceso de venta usted cuenta con su agente
inmobiliario, exíjale que se haga presente en los showings, ya
que si los representantes del vendedor no se presentan a
mostrar las unidades y envían solo a quien representa al
comprador, este estará perdido y su oportunidad de vender
se escapará de las manos.
Exíjale a su agente prepararse, dedicarle tiempo a su listing,
conocer del hotel, tener claro el income, saber cuáles son las
reglas y regulaciones que están incluidas en la
administración, los valores de una noche hotelera en cada
temporada, los porcentajes de ocupación, las ventajas que
tiene un condo-hotel sobre un condominio, etc. Pídale
también al realtor llegar 15 minutos antes del showing y que
tenga las llaves en la mano; que muestre el restaurante, que
pague por el valet parking del comprador como cortesía, que
hable de los beneficios del hotel, de la playa, de sus servicios
y de los salones de conferencia que lo diferencian de otros
condo-hoteles. Solo de esta manera usted podrá maximizar
el precio de venta, además recuerde que es usted quien paga
la comisión y tiene todo el derecho a exigir.
Hay que resaltar que las
preocupaciones con un condo
hotel son mucho menores, por
eso veamos sus ventajas y
desventajas:
14
www.viveontheocean.com
VENTAJAS
DELCONDO HOTEL
•Se tiene posibilidad de rentarlo, recibir ingresos y a la vez
usarlo.
•Los problemas con los inquilinos desaparecen.
•Si se le presenta un viaje de último minuto y su apartamento
está
ocupado puede usar otro dentro del hotel, lo único a tener en
cuenta es que el ingreso que era para usted se le entrega al
propietario de la unidad donde se alojó.
•No tendrá problemas con reparaciones y mantenimiento en
general.
•No estará expuesto a demandas por inquilinos.
•Las unidades permanecen según los estándares de calidad
del hotel, lo que es difícil de hacer en un apartamento de
renta ocasional.
•La posibilidad de valorización del bien raíz, es igual que en
un condominio residencial.
•Tiene servicios adicionales con los que no contaría en un
condómino residencial y que generarían sobrecostos al
mantenimiento mensual.
•Descuentos en los servicios hoteleros.
•No incurre en gastos relacionados con la renta y la
promoción de la habitación.
•Posibilidades de financiación a través de los bancos.
•La habitación siempre tiene los servicios en pleno
funcionamiento.
•La propiedad se puede vender en cualquier momento.
Contrario a un apartamento que está rentado a largo plazo
debido a la dificultad para mostrarlo.
15
www.viveontheocean.com
DESVENTAJAS
DEL CONDO HOTEL
•Mayor tráfico de gente en las instalaciones del Hotel que
podrían afectar su día a día.
•La mayoría de los condo hoteles no se pueden utilizar como
residencia principal, por lo general, solamente una parte del
año.
•Los derechos de uso son limitados; unos más que otros.
•Costo elevado del mantenimiento ya que casi siempre todos
los servicios están incluidos: agua, luz, teléfono, internet,
cable, valet parking, concierge y playa.
•Contratos que favorecen más al hotel que al propietario.
•Algunos tienen limitaciones para la renta si están por fuera
de los programas hoteleros.
•No tiene derecho a declararlo como vivienda principal y
reclamar la exención de impuestos a la propiedad.
•En muchos casos si usted vive en él, sus hijos menores no
tendrían derecho a formar parte del sistema escolar.
•No tiene derecho a una casilla de correo, por lo tanto su
correspondencia será recibida por el operador y manejada
por él según sus políticas, que en algunos casos pueden
tener recargos.
16
www.viveontheocean.com
¿CÓMO
SE USA?
El uso del condo hotel depende del programa hotelero que
tenga cada firma y de las reglas y restricciones que hayan
sido grabadas en los condo docs o documentos de
condominio. Inmediatamente usted adquiere una de estas
propiedades, puede comenzar a programar los días en que lo
visitará y cuando estará disponible para los clientes del hotel.
En el caso del condo hotel “Solé On The Ocean”, por ejemplo,
los propietarios pueden disfrutar hasta cinco meses al año
de su habitación, con la libertad de elegir la forma de hacerlo:
de corrido, por semanas, o por días; otros hasta los siete
meses restantes los dejan a disposición del Hotel para los
turistas.
Yo siempre recomiendo en mis asesorías que el nuevo
propietario mantenga la unidad para uso personal el primer
año que es cuando seguramente más la utilizará y que deje
para los clientes las temporadas del año que son mejores
para el turismo, pues tienen mayor rentabilidad ante la gran
ocupación. Por el contrario, si usted toma la decisión de
quedarse por fuera de la propuesta del hotel, tenga en cuenta
que debe asumir todos los costos que ello implica, como el
aseo y el mantenimiento físico de la propiedad, que incluye
aspectos como la conexión de los servicios públicos que
deben estar disponibles a cualquier hora para los clientes,
además de la administración y la publicidad. Vale la pena
aclarar que un condo hotel no tiene nada que ver con la
modalidad de las vacaciones de tiempo compartido, ya que
en este usted será el único propietario y el que podrá decidir
en qué momento usarlo y cuándo dejarlo a disposición de la
administración del hotel para ofrecerlo a los turistas.
17
www.viveontheocean.com
DIFERENCIA ENTRE
LOS CONDO HOTELES
Y LOS CONDO
RESIDENCIALES
Existen los condo hoteles y los edificios residenciales (condo
residenciales). Los condo hoteles tienen una variación en la
forma de operar basada en sus propios programas. Algunos
son más o menos permisivos en cuanto al tiempo y las
fechas en que pueden ser usados por los propietarios, van
desde 45 días por año, pero con tan solo 15 días de uso en la
temporada alta (invierno) y los otros 30 días como el dueño
desee utilizarlo durante el resto del año. También hay condo
hoteles que permiten ser usados por sus propietarios hasta
cuatro y seis meses por año. La primera modalidad no les
sirve a muchas personas quienes por comprar sin la correcta
asesoría no se fijan en esta clase de restricciones y como
consecuencia adquieren una propiedad que no pueden
disfrutar como lo esperaban.
Los condo residenciales normalmente solo se pueden
alquilar hasta dos veces por año un mínimo de seis meses
cada una, teniendo esa restricción su gran mayoría. Como
cada renta se debe hacer por un mínimo de seis meses, solo
sirven para vivir y/o para tenerlos como segundo hogar. Si no
están en alquiler deben permanecer cerrados y así el costo
de mantenimiento es muy alto, por tal razón el uso que los
extranjeros le dan es poco.
Es importante también que aclare con el hotel o edificio
cuántos invitados le permiten traer durante el año. En una
ocasión me encontré con una pareja de inversionistas
quienes por una mala asesoría, nunca se enteraron que el
hotel solo les permitía tener algunos invitados por año y no
más de dos al tiempo. Esa noticia solo la conocieron para una
temporada de fin de año cuando llegaron con toda su familia.
Tampoco se les permitía a sus invitados usar la piscina ni los
servicios de playa privada del lugar, por tanto después de
18
www.viveontheocean.com
esas frustradas vacaciones y de pagar mantenimiento
durante casi un año, procedieron a vender sin haber
alcanzado el tiempo necesario para la valorización estimada,
por lo cual perdieron dinero convirtiéndose ésta en una
pésima inversión.
Existe otro tipo de condo residenciales que en nuestra
empresa les llamamos híbridos. Son muy pocos pero se
pueden rentar algunos cuatro veces por año un mínimo de
tres meses, y otros hasta 12 veces por año un mínimo de 30
días en cada ocasión. Estos se los recomendamos a
personas que piensan usarlos por más de cuatro meses. Los
condo hoteles por el contrario tienen permiso de renta para
los 365 días.
¿QUIÉN DEBERÍA
COMPRAR
UN CONDO HOTEL?
•Aquel inversionista que no precise vivir en la unidad sino
hacer de ella un segundo hogar, es un buen candidato para
comprar un condo hotel.
•Quien piense pasar en el apto menos de cuatro meses al año.
•Una persona que viva cerca y lo necesite durante los fines de
semana.
•Quien gusta de la inversión inmobiliaria y no quiere
problemas de administración.
•Quien tenga negocios en los que las relaciones públicas son
importantes y le convenga invitar a sus clientes como
cortesía para obtener algún beneficio.
•Aquellos que lo quieran usa como lugar de encuentro
familiar. Si son muchas personas pueden adicionarle al
apartamento otros cuartos normalmente con un descuento
especial por ser propietarios.
19
www.viveontheocean.com
¿CÓMO COMPRAR
UN CONDO
HOTEL?
Para tomar la decisión de cuando comprar y/o vender un
condo hotel, se debe tener una adecuada información sobre
la operación que se va a realizar para que tenga éxito. Lo
primero que recomiendo es elegir a un asesor inmobiliario de
su confianza y con experiencia, recuerde que tener una
licencia de bienes raíces no siempre es sinónimo de
conocimiento, pues el Estado solo precisa de 63 horas y 500
dólares de fees para otorgarla. Es igual de importante contar
con un asesor hipotecario, un abogado, un contador y una
compañía de título. Después, sabiendo cuál es la
disponibilidad económica, comenzar con la búsqueda del
inmueble que se acomoda a sus necesidades y gustos, y
finalmente realizar los trámites necesarios para cumplir los
requisitos de ley que la operación exija. Voy a hablar un poco
de cada uno de estos aspectos:
1. El agente inmobiliario
Tan solo en la ciudad de Miami se encuentran cerca de
39.000 agentes inmobiliarios que tienen la responsabilidad
de tramitar la compra, venta y renta de propiedades. Por eso
es tan importante elegir la persona ideal que va a manejar su
presupuesto, y eso se determina por su conocimiento y
experiencia en el medio.
20
www.viveontheocean.com
2. Determinar su capacidad financiera
Es básicamente saber qué cantidad de dinero tiene
disponible para:
• Cancelar la cuota inicial.
• Pagar los costos de cierre.
• Pagar mensualmente la hipoteca (si es del caso), el
mantenimiento y los impuestos.
Es igual de importante que su agente inmobiliario conozca
sus intenciones y hasta cuánto dinero está en disposición de
invertir.
3. Necesidades Personales
Definir qué es lo que se quiere y con qué recursos se cuenta
es fundamental para encontrar el inmueble apropiado.
Además hay que estudiar muchos aspectos como: ubicación,
qué tanto se puede valorizar la propiedad, superficie de
construcción, número de habitaciones, baños, áreas
comunes, jardines, piscina, gimnasio, "valet parking', sala de
fiesta y de reuniones, etc. Muy importante es si tiene o no
vista al mar, pues como dice mi mentor Orlando Montiel:
“Las propiedades en el océano se valorizan, y las que están
lejos, solo se envejecen”.
4. Cómo buscar un inmueble
La manera más rápida y eficiente de buscar un inmueble es
hacerlo a través de un corredor inmobiliario. Este tiene el
acceso directo a una red especial donde se encuentra la
mayoría de las propiedades que están en venta conocida
como MLX. Existen además revistas especializadas en el
mercado de los bienes raíces, así como anuncios en
periódicos o diferentes páginas web, pero definitivamente lo
mejor es elegir a su agente de confianza que lo guíe en el
camino de comprar o vender un condo hotel.
21
www.viveontheocean.com
Nosotros en “Vive On The Ocean” ponemos todo nuestro
conocimiento a su servicio para que usted no tenga que
ocuparse de la extenuante búsqueda. Una vez pretenda
visitar un condo hotel para la compra, le recomiendo ser
discreto en los comentarios con las personas que lo
acompañan ya que eso pudiera resultar contraproducente.
Hace algún tiempo unos de mis clientes me encargaron
buscar una unidad en la playa y entre muchas opciones
eligieron una que se acomodó a todos sus gustos. Quedaron
tan animados que estaban dispuestos a pagar el precio full
por ella, pero mientras la conocían el agente del vendedor
empezó a comentar, de manera impertinente y que violaba la
confidencialidad, sobre el inminente divorcio de la pareja a la
cual pertenecía la unidad, motivo por el cual la oferta que
hicimos fue más baja de la que teníamos pensado. Ese
comentario indiscreto del vendedor nos favoreció.
Sin embargo, si usted desea hacer la búsqueda por su lado,
para su beneficio y por respeto al agente inmobiliario que
eligió y que seguro está trabajando duro por ello, infórmele
sobre las opciones encontradas para que él se ponga en
contacto con los vendedores y lo asesore a usted después de
la información recibida.
Recomiendo además contratar la asesoría de un inspector
certificado que examine la propiedad y le informe si hay
problemas ocultos que se pueden presentar en las tuberías,
conductos de aire acondicionado, sistemas eléctricos, etc.,
especialmente en las unidades que se encuentran por fuera
de los programas hoteleros. Para las que hacen parte del
hotel, les recomiendo una visita de inspección exhaustiva y
así pueden ahorrar el costo que puede estar entre los $300 y
$600 dólares dependiendo del caso.
5. Conozca el condo hotel antes de hacer una oferta
Cuando haya elegido el inmueble de su gusto indague sobre
las razones por las que el propietario lo tiene en venta, así la
negociación puede ser beneficiosa para usted. Algunos
aspectos que hay que conocer son:
22
www.viveontheocean.com
El plazo que tiene el propietario para vender su condo hotel.
Si el inmueble tiene deudas y cuál es el total.
Si el condo hotel está habitado o si solo se usa para rentarlo.
Si el vendedor está en proceso de divorcio.
Si el inmueble pertenece a una sucesión.
Si el vendedor se está mudando a otra ciudad.
Comparta estas interrogantes con su agente inmobiliario
quien se las podrá resolver y así ayudar a negociar el
contrato de acuerdo a sus necesidades personales y velando
por sus intereses, ya que cualquier oferta que se haga en el
mercado inmobiliario de los Estados Unidos tiene
implicaciones legales. Cuando usted firma el contrato queda
obligado a cumplir su oferta, por tal razón asegúrese de que
quede redactado con base en todas sus condiciones antes de
entregárselo al vendedor. Deje en claro la forma de pago, los
adelantos, si depende de un préstamo bancario, la fecha de
inspección y el día final del cierre, entre otros aspectos que
su agente le debe recomendar. Nosotros siempre usamos un
contrato conocido como FARBAR AS IS con un derecho a
inspección y que le permite tener un plazo de 15 días para
retractarse de la compra.
Esta inspección puede ser una simple visita realizada por su
representante.
6. Cierre
Este es el momento en que se reúnen comprador y vendedor
y se hace efectivo el contrato, pues ya se han cumplido todos
los términos y solicitudes y por los tanto es el momento de
ponerle punto final a la negociación. Debido a que hay
muchos documentos por firmar siempre es mejor que contar
con los servicios de un abogado y/o una compañía de títulos.
Costos de cierre o escrituración
Son aquellos gastos incluidos en la obtención del préstamo.
Varían entre el 3% y el 6% del precio de compra, dependiendo
de factores como: su puntuación de crédito, monto de la
cuota inicial, activos y pasivos, salarios e ingresos, políticas
del banco o la compañía hipotecaria, entre otros.
Si el inmueble lo va a comprar de contado los costos de cierre
serán menores debido a que la mayoría de estos gastos
están relacionados con el financiamiento.
23
www.viveontheocean.com
Si usted necesita financiamiento a continuación encontrará
una relación de los gastos más comunes. Algunas tarifas no
son negociables.
Tarifa por aplicación
Cuesta entre US $50 y US $350
Es una tarifa cobrada por el banco o la compañía hipotecaria
para procesar la solicitud del préstamo. Usualmente puede
ser negociada.
Avalúo
Cuesta entre US $150 y US $650
Es un procedimiento obligatorio para el banco y debe ser
realizado por un perito avalador que actúa en nombre de la
institución que va a otorgar el crédito con el fin de determinar
el valor del inmueble en el mercado. Esto se hace para que el
banco tenga la seguridad de que la propiedad vale realmente
lo que el vendedor pide por ella, en caso de que en un futuro
el banco tenga que embargarla y venderla.
Esta tarifa varía dependiendo del tipo de unidad, del tamaño
y sus características particulares. En la mayoría de los casos,
el solicitante del crédito tiene derecho a recibir una copia del
avalúo.
Emisión del Préstamo
Cuesta entre 0.75% y 2% del monto del préstamo
Esta tarifa la cobran el banco o la compañía hipotecaria por
prestarle el dinero. Usted no debería estar obligado a pagarla
si ha dado una cuota inicial considerable y tiene buen crédito.
Pregunte a su banco si la tarifa se la están cobrando y de qué
valor es, ya que por lo general, si usted está siendo
asesorado por un corredor hipotecario, la tarifa hace parte de
la comisión que este cobra por su labor.
Puntos hipotecarios
Usted puede reducir la tasa de interés de un préstamo por
hipoteca, por consiguiente la cuota mensual, comprando
puntos. Si está dispuesto a pagar la cuota por adelantado
pregunte en la institución financiera por el sistema de
puntos, cuánto valen? cuántos puntos puede comprar? Cuál
será el beneficio a corto y largo plazo? Y al final escoja lo más
conveniente.
24
www.viveontheocean.com
Seguro de título de propiedad
Este tipo de seguro es requerido por el banco al financiar la
vivienda. Cubre al comprador y al prestamista de cualquier
problema legal relacionado con la negociación. Lo protegerá
de posibles pérdidas relacionadas con el título de propiedad
debido a que pudo haber tenido varios dueños y en algún
momento, deudas de impuestos o hipotecas, por lo tanto es
retroactiva y se aplica desde el momento en que se adquiere
la póliza hacia atrás. Usted estará protegido mientras es
dueño del condo hotel y aún si lo vende.
Las tarifas por seguro de título de propiedad están
preestablecidas. La tarifa es US$5,75 por $1.000 hasta
$100.000 o $575 por $100.000, o $5 dólares por $1.000
hasta $1.000.000 o $500 por cada US$100,000 del valor de
la propiedad, no del monto del préstamo.
Investigación del título
Es la investigación que el abogado o la compañía de títulos
que representan a comprador hacen para verificar que no
haya problemas sobre la propiedad como embargos o
demandas.
Informe de crédito
Costo US$25 - US$50.
Es el estudio que hacen los bancos al reporte del crédito del
solicitante para decidir si le otorgan o no el préstamo. Solo se
les cobra a los ciudadanos norteamericanos o residentes.
Cuotas de inspección
Costo ($300 - $600).
Antes del cierre del contrato el comprador puede realizar una
inspección de la propiedad para conocer su estado físico. En
el caso de los condo hoteles, muchas veces dicha revisión no
se necesita pues estos inmuebles generalmente pertenecen
al programa hotelero y deben mantener en excelentes
condiciones.
Cuota de registro
Es la cuota que cobra la compañía de títulos (Title Company)
por registrar la venta en el registro público.
25
www.viveontheocean.com
Honorarios de Abogado
Siempre recomiendo a mis clientes que cuenten con la asesoría
de un abogado de confianza para que los represente en el cierre
y durante todo el proceso de negociación. Los honorarios son
otros de los gastos que usted debe tener presente en estos
casos.
Cuota de convenio financiero
Es otra cuota que cobran el agente de cierre, la compañía de
títulos de propiedad o el abogado por el cierre del préstamo.
Impuestos intangibles
(0,0020% del monto del préstamo).
Este impuesto lo cobra el Estado por el valor del cierre.
Impuesto de estampilla de documentación
(0,0035% del monto del préstamo).
Este impuesto lo cobra el Estado por el valor del cierre.
Otros Honorarios
Aquí se incluye el personal adicional contratado por el cliente,
como un abogado o un contador.
Planifique sus gastos mensuales
Una vez haya decidido cuál será la inversión para comprar el
condo hotel de su gusto, es decir, la cuota inicial más los costos
del cierre, mida sus gastos mensuales que surgirán de esta
negociación. Tenga en cuenta que de ahí en adelante debe
cubrir una hipoteca (si la solicitó), un seguro, el mantenimiento
y los impuestos.
Hipoteca
Asegúrese de haber consultado en varias instituciones
financieras para saber cuál es la más conveniente. La hipoteca
es la cantidad de dinero que usted le paga el banco por capital
e interés sobre préstamos.
No compre nada a crédito durante su proceso de cierre, esto
podrá bajar su puntaje crediticio y hacer que no califique para la
compra de la unidad.
Seguro
Los seguros también forman parte de la cuota mensual y se deben
tener en cuenta. Algunos de ellos son el seguro de propietario de
vivienda y el seguro PMI (seguro hipotecario privado).
26
www.viveontheocean.com
Mantenimiento
El costo del mantenimiento de un condo hotel por lo general
varía dependiendo del programa hotelero. Si la unidad está
inscrita en tal programa, será mucho más cómodo para el
propietario quien no tendrá que preocuparse por que la
unidad permanezca en perfecto estado. Por supuesto el hotel
tiene una tarifa establecida para dicho mantenimiento.
Impuestos
Dependiendo del área y el hotel donde se encuentre la unidad
variarán los impuestos. Usted puede tener un estimado sobre
este valor indagando en el mismo hotel o con su agente de
bienes raíces. En el sur de la Florida el impuesto anual está
entre el 1.75% hasta 2.2% del precio de compra.
Planes hipotecarios
Cada banco o institución financiera tiene sus propios planes
hipotecarios y por supuesto usted será finalmente quien elija
el que más le convenga.
Las opciones de financiamiento más comunes son:
• Tasa fija de interés a 30 años.
• Tasa fija de interés a 15 años.
• Hipotecas con tasa ajustable (ARM's, por sus siglas en
inglés).
Préstamo con la tasa fija de interés a 30 años
El préstamo a 30 años así como el de 15 años se recomienda
para quienes planeen conservar la propiedad durante varios
años. Es ideal para las personas que tienen un presupuesto
fijo como aquellas que están próximas a jubilarse o para los
adultos mayores. Por el contrario si usted cree que en por lo
menos cinco años venderá la propiedad, su opción no está en
endeudarse a tan largo tiempo, será mejor buscar un
préstamo con pagos mensuales inferiores y una tasa de
interés variable.
La ventaja de un préstamo a 15 o 30 años es que usted pagará
una cuota fija hasta el final y que el valor mensual será inferior
al de un préstamo a corto plazo. La desventaja es que usted
pagará más interés durante el plazo del préstamo.
27
www.viveontheocean.com
Préstamo con tasa fija de interés a 15 años
El préstamo a 15 años también se recomienda para aquellos
que tienen sus ingresos fijos y que no ven muy probable que
aumenten en el futuro.
La ventaja es que se paga en menor tiempo que el anterior y su
costo debería ser inferior al de una hipoteca con tasa fija de
interés a 30 años. La desventaja es que mensualmente debe
pagar un mayor valor, y acceder a este préstamo requiere
demostrar mayores ingresos.
Hipotecas con tasa ajustable
(ARM's, por sus siglas en inglés)
Es una hipoteca de interés variable y tiene un límite máximo.
Inicialmente puede ser fijo hasta los primeros cinco años, de allí
en adelante no podrá variar a una tasa máxima y una mínima
establecidas. Es un tipo de interés conveniente para aquellas
personas que planean tener la propiedad durante menos de
cinco años. El comprador aprovecha la baja tasa de interés y
luego se refinancia o vende la propiedad. Por lo general a los
cinco años, la hipoteca con tasa ajustable se vuelve muy
costosa debido a que la tasa de interés aumenta
considerablemente. La Hipoteca con Tasa Ajustable llama
mucho la atención a quienes compran por primera vez,
comúnmente personas jóvenes que esperan que sus ingresos
aumenten o inversionistas quienes tienen planeado vender en
un plazo inferior a dos años o menos. Este tipo de compradores
aprovechan el bajo pago mensual inicial, luego venden o se
refinancian para obtener un préstamo con tasa fija de interés, lo
cual estabiliza el pago.
Ventajas:
• La tasa de interés puede estar entre el 1,5% y el 3.5%.
• Pagos iniciales inferiores debido a la menor tasa de interés.
• Hace que comprar sea más accesible.
Desventajas:
• Si las tasas de interés suben, los pagos aumentan. En este
caso se necesitaría dinero adicional para cubrir el incremento.
• En caso que sus ingresos no aumenten, es posible que usted
no sea capaz de costear los pagos si usted no vende o
refinancia.
28
www.viveontheocean.com
PREGUNTAS
PARA ACCEDER
A UNA
HIPOTECA
Las siguientes son algunas preguntas para tener en cuenta a
la hora de solicitar una hipoteca en una entidad financiera o
un banco y que le permitirán comparar para elegir a su
conveniencia.
¿Hay alguna penalidad por pago anticipado?
Esta penalidad la cobra el banco cuando su cliente le cancela
la deuda antes del tiempo de vencimiento. El cobro varía
entre 2% y 4% del monto del préstamo. La mayoría de los
préstamos con tasa variable de interés tienen una penalidad
por pago anticipado. Pregunte además:
Durante cuánto tiempo es aplicable?
Cómo puedo evitar pagar esa penalidad?
Puedo negociar esta penalidad?
29
www.viveontheocean.com
¿Cómo es el sistema de puntos?
Pregunte al banco si cobra puntos para reducir la tasa de
interés y cómo es la modalidad. Así usted tendrá más
opciones de ahorrar dinero a futuro con este sistema de
pago. Este sistema se verá reflejado en un documento
llamado "Estimado de buena fe" que resume estos detalles.
¿Cuál es la cuota de emisión?
Es la comisión que le va a cobrar el banco por emitir el
préstamo. A menos que usted no tenga historial de crédito o
tenga mal crédito, no permita que le cobren más del 1,5%
pues de ser así intente negociar un valor inferior o busque
otra entidad financiera.
¿Cambiarán sus pagos?
Pregunte si sus pagos van a cambiar o permanecerán iguales
durante el plazo del préstamo. Si es así, con qué frecuencia y
cuánto es lo máximo que pueden cambiar durante ese
periodo de tiempo. Así medirá el riesgo de su deuda.
El banco o la institución financiera le deben proporcionar un
documento denominado "Estimado de Buena Fe" (Good Faith
Estimate), que calculará sus costos de cierre y el monto que
le cobrarán por emitir el préstamo. Con este documento
usted puede comparar los valores de las diferentes entidades
donde solicita la información.
30
www.viveontheocean.com
FINANCIACIÓN
Por lo general los bancos en Estados Unidos prestan para
condo hoteles hasta el 65% del valor del avalúo y los requisitos
principales son:
1. Copia de la página del pasaporte.
2. Copia de la visa para ingresar a los Estados Unidos.
3. Copia del contrato firmado por comprador y vendedor.
4. Dos (2) referencias bancarias en original (de cualquier banco
que muestre una relación bancaria de 24 meses o más).
5. Carta laboral preparada por un contador público detallando
lo siguiente:
• Ingresos de los últimos dos años y de lo corrido del año en
curso.
• Tiempo en el trabajo.
• Posición actual. (Si es el dueño de la empresa debe mencionar
el porcentaje accionario. La carta debe tener el respectivo
encabezado del contador).
6. Copia de la licencia del contador cuando es independiente..
7. Copia del último extracto bancario de una cuenta en los
Estados Unidos que demuestre dinero suficiente para cubrir los
gastos de cierre y reservas para cubrir seis meses de pagos de
hipoteca, impuestos de propiedad y asociación.
8. Cheque para ordenar el avalúo dependiendo del valor de la
propiedad.
9. Copia de la factura de cualquier servicio público de la
propiedad donde vive actualmente y que especifique su
nombre y la dirección.
Cuando el préstamo se hace a título de una corporación
adicionalmente se requieren los siguientes documentos:
1. Autorización de la compañía para tomar el préstamo.
2. Acta de constitución de la corporación.
3. Constancia de que la corporación está activa.
4. Copia de acciones y documento de la compañía que muestra
a los accionistas.
31
www.viveontheocean.com
Cuándo no comprar un inmueble
Para garantizarnos que la decisión de comprar un inmueble sea
la correcta, ésta debe basarse, entre otros, en la determinación
de si es el mejor momento para ello. Este es un aspecto de
doble cara, en virtud de que, por una parte, como ya se señaló
anteriormente está el referido a circunstancias ajenas al
potencial comprador, como sería lo atinente a las condiciones
propias que puedan caracterizar en ese momento al mercado
inmobiliario de la zona donde se pretende adquirir el inmueble:
potencial de revalorización, tasas de interés, etc. por otra parte,
está lo referido a las expectativas inherentes al comprador, las
cuales, determinan si el momento para adquirir el inmueble fue
el oportuno; a estos fines destacamos de manera preeminente
que cuando la adquisición del inmueble se hace con fines de
venderlo sin dar la oportunidad para que este incremente su
valor, al menos para cubrir los gastos de cierre y comisión, los
cuales usualmente corresponden a aproximadamente el 6 por
ciento del valor del inmueble y los costos de cierre que son
aproximadamente del 1,5 por ciento de ese valor, lo más
probable es que usted termine perdiendo dinero.
Por experiencia, pudiéramos resaltar que hay algunas variables
que inciden en la determinación del adquiriente del inmueble de
venderlo en corto tiempo, entre ellas, las más frecuentes son:
• Área desconocida
Antes de adquirir un condo hotel en una zona totalmente
desconocida, se recomienda, si ello es factible, visitar en
calidad de turista por 3 o 4 veces durante diferentes períodos a
fin de determinar si el sector donde pretende comprar satisface
sus expectativas. Nuestra experiencia nos habla de que la
insatisfacción con los servicios y los habitantes de la zona,
inducen al propietario recién adquirente a la venta rápida del
inmueble.
• Intenciones de tener la propiedad por menos de 18 meses
Cuando las condiciones personales, económicas y/ o laborales
del potencial adquirente hacen presumible la venta del
inmueble en un tiempo menor a los dieciocho (18) meses,
después de la protocolización de la transacción, se recomienda
NO COMPRAR, pues lo más seguro es que ello sea un tiempo
insuficiente para cubrir los gastos mínimos en los cuales se
incurrió con la consecuente pérdida de dinero.
32
www.viveontheocean.com
COMPRADORES
EXTRANJEROS
No se preocupe si es usted un comprador no residente o sin
historial de crédito, pues para usted hay condiciones muy
favorables.
De conformidad con la legislación norteamericana y en
particular la del estado de La Florida, una persona no residente
y sin historial de crédito, puede perfectamente realizar
transacciones de compraventa de inmuebles. La diferencia
entre los residentes con historial de crédito y los no residentes
sin historial de crédito, consiste en los términos en que tales
transacciones puedan realizarse, los cuales están
fundamentalmente referidos a las cuotas iniciales (down
payment) y a las tasas de interés, por lo general más altos, que
exigen las instituciones crediticias para el otorgamiento de los
créditos que estas personas puedan solicitarles.
Sin embargo, hay una enorme gama de opciones financieras
para compradores internacionales, las cuales les pueden ser
más o menos favorables, según sea quien realice la
transacción, una persona natural una persona jurídica. De entre
esas gamas de opciones pueden destacarse, entre otras, las
relativas al plazo para el pago de la eventual hipoteca, el cual
puede oscilar entre 15 años y 30 años; a la fijación de intereses
variables o fijos, etc. Estas constituyen algunas de las razones
por las cuales advertimos sobre la conveniencia de contratar la
asesoría de profesionales inmobiliarios y de abogados capaces
y honestos; su conocimiento de todos los aspectos
involucrados en la actividad inmobiliaria, permite determinar,
entre otros aspectos, cuándo resulta más pertinente actuar
como persona natural o cuándo como persona jurídica, así
como evaluar las posibilidades del mercado en cuanto a la
revalorización de inmueble que se pretenda comprar o vender.
33
www.viveontheocean.com
¿QUÉ ES
FIRPTA?
(Foreign Investment
in Real Property Act.)
Es una Ley de Inversión Extranjera o Foreign Investment in Real
Property Act, por sus siglas en inglés. Fue creada en 1980 por el
Congreso de Estados Unidos en un momento en que
compañías y ciudadanos de Japón y Alemania estaban
adquiriendo gran cantidad de edificios y propiedades en
ciudades como San Francisco y Los Ángeles. Posteriormente el
IRS utiliza esta información para saber qué extranjeros tenían
propiedad raíz en el país y hacer más fácil el recaudo del
impuesto a la ganancia al momento del cierre, reteniendo un
porcentaje del valor de la venta que garantizara que no quedaría
un faltante en el pago.
La retención consiste en aplicar el un porcentaje del total del
precio de venta para pagar el impuesto a la ganancia. Lo
importante es que siempre en el momento de vender, usted de
inmediato dé a conocer su estatus de extranjero para que su
agente de cierre (Abogado, Title agent, Contador o Realtor,)
tome las medidas correspondientes y solicite la
documentación requerida. Tenga en cuenta que entre más
pronto mejor, pues se harán los trámites necesarios sin la
presión de una fecha de cierre.
34
www.viveontheocean.com
Usted debe conocer el estatus del vendedor a través de la
Compañía de título de cierre y saber si es residente o no, dado
que si el vendedor no paga su impuesto el IRS puede accionar
contra el comprador y hacerlo responsable del impuesto
además del pago de multas y penalidades. Así mismo los
agentes de cierre también pueden ser responsables, razón por
la cual las dos partes deben protegerse mutuamente. En el caso
de ser un comprador también es importante conocer sobre la
norma pues podría traer consecuencias si el vendedor no
cumple con el pago.
Si usted es un extranjero y no reside en el país, es muy
importante visitar un especialista aceptado por el IRS y llenar
una forma llamada W7, que es el equivalente a un número de
seguro social. Este número de identificación (Tax ID Number)
se usa solo para pago de impuestos y con él evitaría la
retención.
Es recomendable para el momento de solicitar este documento
buscar la ayuda de un CPA (Contador Público Certificado) y el
contrato debe incluir un “Otro Sí” (Addendum) acerca de
FIRPTA. Si su agente usa formas FAR BAR posteriores al año
2013 estas ya contienen el “Otro Sí”, con esto se garantiza que
usted no tenga problemas futuros.
No importa que su propiedad haya sido comprada como una
Florida LLC, FIRPTA le aplica y busca quién es el beneficiario de
esa corporación, y si este es un extranjero se deberá retener el
15%.
Según la Asociación Nacional de Realtors, anteriormente el IRS
retenía el 10% del valor de la venta del inmueble, a partir del
2016 se incrementó a 15% en propiedades de más de $1 millón
de dólares. La ley comenzó a regir desde el 17 de Febrero del
2016.
En resumen la nueva directriz aprobada por el Congreso
estableció que:
· Si el monto de venta es de $300.000 dólares o menos y el
comprador va a usar la propiedad como residencia propia el IRS
no retiene ningún porcentaje.
· Si el monto de venta es mayor a $300.000 dólares pero menor
a $1.000.000 y el comprador va a usar la propiedad como
residencia propia, el IRS retiene el 10% del valor de la venta.
35
www.viveontheocean.com
· Si el monto de venta es mayor a $1.000.000 de dólares el IRS
retiene el 15% del valor sin importar el uso que le vaya a dar el
comprador.
Si el comprador en la transacción planea usar esta vivienda
como su residencia personal y vivir en ella por lo menos el 50%
del tiempo durante los siguientes dos años. Le recomendamos
que este propósito quede firmado como una cláusula adicional
en el contrato. No lo deje para el transcurso de la transacción y
exija a su agente que lo haga en el momento de ejecutar el
contrato. Es muy importante hacerlo en ese instante porque
puede suceder que el comprador en un punto adelantado en la
transacción manifieste que no va a firmar el Addendum, pues
ya no piensa usar la propiedad como residencia. Con toda
seguridad le pedirá un descuento y usted como vendedor
estará contra la pared, en ese caso le retendrán al comprador el
porcentaje de Ley y después usted deberá encargarse de
tramitar una devolución de este dinero por parte del IRS lo cual
es un proceso largo y dispendioso que puede tardar hasta un
año.
Con el siguiente ejemplo entendamos quién es residente para el
IRS (Departamento de Rentas):
• Si de 365 días del año, el nuevo propietario de una vivienda va
a pasar 20 días en los Estados Unidos y de esos 20 días, él o su
familia pasan 10 días en la vivienda, para efectos del IRS esa es
una residencia primaria o principal dentro del país.
Cuando se vende y se obtiene una ganancia un porcentaje
debe ser colectado en la operación del cierre (closing) y enviado
al IRS durante los 20 días siguientes para no ser penalizados.
Si usted no tiene ganancia debe llenar una forma llamada 4288
que muestra toda la documentación necesaria donde se indica
que usted perdió dinero en la transacción. En ese caso no debe
haber retención (withholding) esto puede ser sometido hasta el
día antes del cierre (closing); si esta forma no es hecha antes
del cierre habrá retención y ese dinero debe ser enviado al IRS y
usted necesitará tramitar el reembolso posteriormente.
36
www.viveontheocean.com
Otro caso sería si la ganancia o profit que se hizo fue pequeña
(inferior al 10% del precio de venta) para esto se llena una
Forma que se llama un withholding certificate y le reducen del
10% a la cantidad que usted obtuvo como utilidad. El IRS se
demora aproximadamente 90 días en proveer esta Forma.
Usted debe estar preparado para demostrar con documentos a
través de su contador el por qué su ganancia es de X cantidad.
Si esta forma es presentada antes del cierre, el agente de
cierres o abogado podrá mantener el dinero retenido en su
cuenta de fiducia (escrow) sin enviarla al IRS y tan pronto reciba
el withholding certificate del IRS puede desembolsar la
diferencia al vendedor. Esto en lugar de tener que solicitar al IRS
que regrese ese dinero ya que como lo mencionamos
anteriormente es un trámite muy engorroso.
En el caso de un 1031 Exchange (intercambio) no es necesario
retener el porcentaje withhold pues se está difiriendo el tax y no
se está recibiendo el dinero producto de la venta, pues esta
medida es para reinvertir en otras propiedades.
Recuerde, su Realtor debe hacer mucho más que mostrarle
propiedades, aparte de estar bien capacitado y ser un experto,
se deberá convertir en el amigo fiel que protegerá sus intereses.
37
www.viveontheocean.com
DIFIERA EL IMPUESTO
A LA GANANCIA CON
LA NORMA
1031 EXCHANGE
Si usted es un inversionista extranjero que le gusta comprar
y vender propiedades en Estados Unidos, esto le va a
interesar, pues existe una manera de lograr que su capital
crezca de forma más rápida. Hablaremos de La figura del
1031 que fue creada por el IRS (Servicio de Impuestos
Internos) para diferir el impuesto a la ganancia conocido en
inglés como capital gain tax. El 1031 Exchange es llamado
también: Tax differ Exchange, Impuesto diferido a la
ganancia.
Para empezar es importante que sepa que un inversionista
que compra una propiedad y la vende en menos de 24 meses
pagaría por el impuesto a la ganancia el 28%, esto se conoce
como “short time capital gain”, por lo cual, usted tiene
razones de sobra para pasar la barrera de dos años con su
propiedad de inversión y así disminuirá considerablemente
su impuesto hasta el 15% de lo ganado.
Para no tener que pagar este 15% usted puede simplemente
rodar este pago a una siguiente inversión que debe ser de
igual o mayor valor.
38
www.viveontheocean.com
Durante mi vida profesional he visto como personas pierden el
beneficio antes mencionado al vender propiedades de
inversión faltando pocos meses o incluso días para cumplir los
dos años. Al conocer las razones que motivaron a la venta, en la
mayoría de los casos se nota que existe mucha desinformación
sobre las normas que benefician al inversionista y por ende,
una mala asesoría del agente inmobiliario. Para poner un
ejemplo en números eso significa que: Si usted compra una
propiedad por $500,000 y después de los dos años usted la
vende por $1,000.000 deberá pagar $121,500 dólares como
impuesto a la ganancia, más lo que se conoce como el cost
recovery recapture que es un reembolso de la depreciación del
bien inmueble, reclamada en las declaraciones de impuestos
de los años anteriores.
Como se puede observar esto es una suma importante de
dinero que se deja en la mesa, pero con la figura del 1031
exchange y siguiendo algunas reglas simples que a
continuación explicaremos, usted podrá acumular más riqueza
al diferir los taxes y no pagar absolutamente nada por la
ganancia. Se debe aclarar que es una actuación plenamente
legal donde no existe evasión alguna de impuestos.
El 1031 se aplica a una propiedad calificada que en este caso
será la que vamos a intercambiar, es decir, aquella que está
destinada a producir ingresos (income property). Esta NO
puede ser su residencia primaria o principal. Algunos ejemplos
de Income properties podrían ser: un edificio, un dúplex o un
apartamento que fue comprado para la renta, entre otros.
Para realizar un intercambio 1031 se necesita una compañía
llamada QA (qualified intermediary) que es básicamente un
tercero, que no tiene nada que ver con el abogado o la
compañía de título y que se encarga de la escrituración y
transferencia del predio. La QA garantizará que se haga el 1031
recibiendo el dinero producto de una venta el cual será puesto
en depósito hasta tanto usted haga un cierre en una nueva
propiedad.
Tenga en cuenta que solo tiene 45 días
Cuando la propiedad que estamos vendiendo cierra (closing),
tenemos por ley 45 días para seleccionar la propiedad de
reemplazo, este es el paso más apretado sobre todo para
nosotros los profesionales de bienes raíces que debemos
encontrar un buen negocio para nuestros clientes antes de que
se cumpla el plazo.
39
www.viveontheocean.com
El IRS es muy estricto en el cumplimiento de estas fechas, y si
al término del tiempo no se encontró la propiedad ideal el pago
de los impuestos se hace obligatorio.
Después de ubicada la propiedad deseada (LIKE KIND
PROPERTY) el plazo para hacer el cierre en la misma es de 180
días. Estos seis meses no son contados después del plazo
inicial de los 45, se cuentan desde el día del cierre de la
propiedad original. La nueva propiedad puede ser de igual o
mayor valor, así los impuestos por ganancia son transferidos a
la nueva propiedad y la idea es seguir rodando esta figura, pues
el IRS permite hacerlo una y otra vez hasta cuando el
inversionista fallezca y en ese momento las propiedades
pueden ser transferidas libres de taxes a sus herederos.
El QA será quien le asegura al IRS que usted realizará el cambio
por la nueva propiedad y que usted no ha percibido ninguna
ganancia como utilidad en la venta, además que el valor total
será reinvertido en otra transacción de un bien raíz de igual o
mayor valor. El QA se encargará de transferir el dinero producto
de la primera venta al nuevo vendedor.
El vendedor de la segunda propiedad que usted está
comprando le transferirá el título de la propiedad (Deed) a la
compañía QA y esta posteriormente se lo pasará a usted.
Usted puede sacar un crédito de su misma propiedad
En el momento que usted desee hacer un retiro de dinero o cash
out, usted será responsable de pagar su impuesto por ganancia
(capital gain), aunque hay otras medidas legales que pueden
usarse para minimizar este pago, como la de sacar un crédito
en la propiedad. Esto se puede hacer desde el inicio de la
inversión y usted puede ser su propio prestamista a interés.
Para estructurar esta figura más elaborada, le sugerimos
recurrir a la ayuda de un buen profesional tributario o CPA y
abogado. Es muy importante que sea muy preciso y cuidadoso
con los plazos pues el IRS es muy estricto en lo que a esto se
refiere, aunque pueden haber excepciones en las fechas dadas
por motivos muy puntuales, estas fechas deben ser
cuidadosamente manejadas por el equipo multidisciplinario
(Realtor, Abogado, Contador QA) que usted ha elegido para
conducir la transacción.
40
www.viveontheocean.com
El 1031 puede usarse para evitar pagar impuestos por ganancia
rodando el pago siempre a otra propiedad pero debe hacerse
con una estrategia planificada sistemáticamente, ojalá desde
mucho antes de la venta, recuerde que esto se hace no para
evadir impuestos pero sí para diferir el pago de los mismos.
Ponga su dinero en manos de un experto
Cuando busque a su QA (intermediario calificado), le
recomendamos no hacerlo basado en el precio, busque que la
compañía sea sólida y que le genere confianza. Hay compañías
en internet con anuncios de QA Services con costos de $195 lo
cual no suena lógico. Tenga cuidado, los costos normales por
este servicio están entre $500 y $2,000 dependiendo de la
complejidad de la transacción.
Le recomendamos usar compañías con presencia nacional y
que puedan demostrar transacciones y años de experiencia en
el negocio, incluso si estas cobran un poco más, lo importante
es la seguridad, recuerde que usted les está confiando su
dinero.
Para aquellos inversionistas que son muy “creativos”, el
vendedor y el comprador no pueden ser de una misma familia.
Los fondos de la venta de la propiedad calificada van a manos
del intermediario QA y este hace la transferencia de los dineros
al comprador, o sea es una venta doble. Asegúrese, sobre todo
en el caso de Foreclosures o Short sales, que el vendedor
permita el asignar los contratos, de lo contrario el inmueble no
calificaría para la transferencia. También tenga en cuenta que
la propiedad que usted seleccione debe ser: “A like kind
property” o sea un bien raíz, no pueden ser acciones o bonos de
un país.
Un buen ejemplo de una transacción válida sería un edificio de
oficinas, este puede ser cambiado por una o múltiples
propiedades de valor igual o mayor.
41
www.viveontheocean.com
SERVICIOS QUE OFRECE
VIVE ON THE OCEAN
El equipo de bienes y raíces (Real Estate) de “Vive On The
Ocean” le ofrece un servicio exclusivo de asesoría para la
venta, compra, renta y administración de propiedades en el
área de Sunny Isles Beach, apoyado en su personal
administrativo calificado y un equipo de ventas
especializado.
Por la experiencia que tiene en el mercado de bienes y raíces
el equipo de Vive On The Ocean les brinda apoyo a sus
clientes para que tengan una negociación tranquila,
confiable y con total satisfacción, explicándoles las ventajas
y desventajas del proyecto y el cálculo del retorno de su
inversión en números reales.
Con Vive On The Ocean su dinero y el patrimonio de su
familia están en las mejores manos.
42
www.viveontheocean.com
REFERENCIAS
Esta guía contiene información basada en el
libro “Bienes Raíces en la Florida:
Guía práctica”, de Orlando V. Montiel.
Asociación de Realtors de Miami
www.expert1031.com
43
www.viveontheocean.com
AGRADECIMIENTOS
Orlando V. Montiel
Juan Emilio Sotelo
Ana María Rubio Gómez
Mauricio Arcila Quintero
44
www.viveontheocean.com
GUÍA
PRÁCTICA
PARA COMPRAR
UN porCONDO
HOTEL
Santiago Padilla Ochoa
$ 7,99
GUÍA
PRÁCTICA
PARA COMPRAR
UNporCONDO
HOTEL
Santiago Padilla Ochoa
Vive On The Ocean
@viveontheocean
@viveontheocean
Vive On The Ocean

Documentos relacionados