LAS NAVES LOGÍSTICAS E INDUSTRIALES PIDEN PASO

LAS NAVES LOGÍSTICAS E INDUSTRIALES PIDEN PASO

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CORE BUSINES! MERCADO INMOBILIARIO
LAS NAVES LOGÍSTICAS E
INDUSTRIALES PIDEN PASO
LA INVERSIÓN YA HA ALCANZADO LOS 400 MILLONES DE EUROS ESTE AÑO. TODAS
LAS PREVISIONES APUNTAN A QUE 2015 CERRARÁ CON UN VOLUMEN SUPERIOR A 2014.
O
stán entre los reyes del sector inmobiliario. Las naves logísticas
e industriales se han convertido en uno de los activos más deseados por
los inversores sólo por detrás del mercado
de oficinas y re tai i Sin prisa pero sin pausa, algunos de los fondos oportunistas más
conocidos del mundo han protagonizado
en los últimos meses grandes operaciones
en España dentro de este segmento. En el
vértice de la pirámide se sitúa el gigante
Blackstone. A través de su plataforma logística Logicor, ha cerrado la mayor operación inmobiliaria industrial desde 2013
al firmar con DIA un contrato de alquiler a
largo plazo sobre 30.000 m2 en el Corredor
del Henares (Madrid).
Pero si hablamos de inversores internacionales, Greenoak es el más activo, con
compras de más de 100.000 m 2 . En la pasada
primavera adquirió cinco activos logísticos
en la Comunidad de Madrid. Otra operación de calado ha sido la protagonizada por
parte de Oaktree, de 150.000 metros cuadrados en San Fernando para desarrollar una
nave industrial. Podría ser una de las más
importantes del año.
Y, como no podía ser de otra manera, las
socimi también son otro de los motores de
la recuperación de este mercado que durante los duros años de la crisis se vio atacado
con virulencia. Merlin Properties es la socimi más activa con la compra a Inversiones
Montepino de un complejo logístico en Cabanillas del Campo (Guadalajara) con un
total de 103.536 m2 de espacio por 49 millones de euros. Además de otros activos en
los municipios madrileños de Getafe, Meco
y Coslada, este vehículo de inversión presidido por Ismael Clemente está en proceso
de adquirir la cartera logística de Testa, la
filial inmobiliaria de Sacyr. La socimi de
Grupo Lar también ha cerrado operaciones
8¿ F O R B E S / / N O V I E M B R E 2015
importantes, como la compra de un portfolio de 43.101 m2 de naves ubicadas en Alovera (Guadalajara) y Almussafes (Valencia)
por 18,5 millones de euros.
El sector resurge
Desde el año pasado este segmento ha resurgido de sus cenizas al calor de la mejora de
la economía, del consumo y del e-commerce,
un negocio que necesita espacio para almacenar las mercancías y para su transporte,
tal y como recuerda Román García-Serrano,
director del Area Logística de la división de
Inversiones de Aguirre Newmann. Y ahora
el sector está de moda. Tanto es así que en
2014 las cifras de inversión marcaron niveles
récord. Según datos de esta consultora inmobiliaria, los volúmenes de inversión ascendieron a más de 600 millones de euros y este
año la cifra ya alcanza los 400 millones de
euros. Todas las previsiones apuntan a que
2015 cerrará con una inversión muy superior
a la del año pasado.
A nivel europeo España es en la actualidad uno de los mercados favoritos para los
inversores. Un informe de Deutsche Asset
Wealth refleja que nuestro país es, junto con
Irlanda, el mercado que lidera sus perspectivas de crecimiento en el sector logístico y
Madrid, una de sus capitales más destacadas. Tanto es así que estima que el producto
inmobiliario que va a ofrecer una mayor rentabilidad a los inversores durante los próximos cinco años es el logístico.
En lo que se refiere al segmento logístico
prime, la previsión de la gestora de Deutsche Bank es que la rentabilidad en la capital
española supere de largo a la registrada por
metrópolis como Londres, París, Múnich
o Amsterdam. Más concretamente, estima
que el rendimiento del sector logístico en
Madrid superará en un 8,2% al que ofrecen
los bonos del Tesoro Público a una década,
una distancia que supera con creces a las siguientes más destacadas del ranking (París,
con un 5,9%) y Amsterdam (5,5%).
Lejos quedan aquellos años de dura crisis
en que las naves se quedaban vacías y los propietarios debían aceptar rebajas en la renta
superiores al 50%. Cada semana se destruían
pymes y, como consecuencia, se veían obligadas a dejar las naves o, en el peor de los casos,
se veían abocadas al impago del alquiler.
Rentabilidades jugosas
Los expertos coinciden en señalar que la
rentabilidad que ofrecen las mejores naves
logísticas es del 7% y 8% aunque depende mucho de la ubicación. Porque no es
lo mismo una nave logística en una zona
prime de una gran ciudad, como Madrid
=
PALOMA MARTÍNEZ ALMEIDA
o Barcelona, que una nave lejos de los núcleos urbanos. Pero estos retornos no van
a ser los mismos siempre. Alejandro Galán, director de Logística e Industrial de
Knight Frank, estima que van a ir bajando
debido a la enorme presión compradora y
a la escasez de producto. Destaca que este
último hándicap lo están sobrellevando
los inversores con la compra de suelo para
desarrollar obra nueva. De hecho, hay en
construcción más de 280.000 m de su-
LA RENTABILIDAD DE
LOS MEJORES ACTIVOS
ESTÁ ENTRE EL 7% Y EL
8%, PERO DEPENDE DE
LA UBICACIÓN
perficie nueva logística (105.500 m en
Madrid y 179.610 m-' en Barcelona), de la
cual la mayor parte se ubicará fuera de la
primera corona.
¿Por qué es un producto inmobiliario tan
atractivo? Hay varias razones. Gustavo Rodríguez, director de Logística Capital Markets de JLL, señala que los activos logísticos
ofrecen una alta flexibilidad, "con lo que
pueden volver a alquilarse con relativa facilidad". En su opinión, también son un reclamo las rentas que se pueden obtener ya que
aunque se han estabilizado, están en niveles
bajos en comparación con el periodo 20052008. García-Serrano recuerda que "hay un
claro recorrido al alza de las rentas y por tanto de los retornos". Si en 2008 los precios de
salida rondaban los 7 euros por m J y mes, en
la actualidad las rentas en zonas prime están
en cerca de 4,5 euros el m J y mes.
El sector logístico e industrial se está
sometiendo a una operación de lifting. El
diseño ya no es cosa del mercado de la vivienda, de las oficinas o de los locales comerciales. Hay departamentos de grandes
consultoras inmobiliarias creadas ex profeso
para rehabilitar este tipo de activos tanto en
su cara exterior como interior. Según explica Gustavo Rodríguez, director de Capital
Markets Logística de JLL, "hay una oportunidad para mejorar zonas que han quedado estancadas en municipios cercanos a
las grandes ciudades y que, si se plantea de
forma adecuada, puede ser interesante para
el capital promotor tanto nacional como internacional". 0
NOVIEMBRE 2015 / / FORBES 85