Operacion chamartin.indd - Noticias de Ediciones Irreverentes

Transcripción

Francisco Umbral
Konrad Lorenz
Luis Alberto de Cuenca
Miguel Ángel de Rus
Aurelia María Romero
Julius Fucik
Iván Teruel
Noam Chomsky
J. Luis Gª Rodríguez
Jesús Espelosín
La república bananera USA
El anillo del rey Salomón
De Gilgamés a Francisco Nieva
Perlas del pensamiento
misógino
La libertad de expresión...
Reportaje al pie de la horca
El Perú escindido
Ilusionistas
El fraude nacionalista
Operación Chamartín
C OLECCIÓN I NCONTINENTES
Miguel Mihura
Ramón de España
Álvaro Díaz Escobedo
Gómez Rufo, Alonso de
Santos, P.A. Curto y otros
Pedro A. Curto
El chalet de Madame Renard
Europa mon amour
El mentalista
Putas de fin de siglo
Eros de Europa y América
Decir deseo
COLECCIÓN AQUERONTE
Antonio López Alonso
Stendhal
Aurelia María Romero
Antología
Carlos II, El Hechizado
Vida de Mozart
Goya, el ocaso de los sueños
Historias de la imposición
yanqui sobre hispanoamérica
COLECCIÓN
D E T E AT R O
Francisco Nieva
Catalina del demonio
Lourdes Ortiz
La Guarida
J.L. Alonso de Santos
Fuera de quicio
Roger Rueff
El pez gordo
Jonas Hassen Khemiri
Invasión!
COLECCIÓN CERCANÍAS
Vázquez Rial, Savater,
Canabal, de Rus
César Strawberry
Leguina, Slawomir
Mrozek y otros
En 1.993 RENFE adjudicó, en un ominoso
concurso público, “el derecho de adquirir” un
suelo que había sido expropiado para la
construcción de la estación de Chamartín. El
suelo tenía una capacidad edificatoria de
187.358 m2 y fue adjudicado a DUCH SA para
que construyera un nuevo barrio diseñado por
Ricardo Bofill.
Hoy, 20 años después, DUCH SA,
propiedad del BBVA en un 72,5%, tiene el
“derecho de adquirir” 1.855.521m2 de
aprovechamiento urbanístico, diez veces mas
que cuando se adjudicó, pero, aunque los
medios de comunicación han informado
reiteradas veces de que “Arranca la Operación
Chamartín”, DUCH SA no ha pagado ni un solo euro a RENFE, no ha movido ni un
puñado de tierra ni ha puesto un ladrillo en el suelo de la virtual Operación
Chamartín. Mientras tanto, la Administración Pública ha modificado y ampliado
varias veces el contrato con DUCH SA sin nuevos concursos públicos, ha
recalificado tres veces el suelo, ha hecho tres leyes, dos autonómicas y otra
nacional, para favorecer al adjudicatario, y ha ignorado en tres ocasiones sendos
informes jurídicos que proponían la rescisión del contrato a DUCH SA por
incumplimiento del mismo.
El relato cuenta como protagonistas a ex socios de algún ministro de
Fomento que actúan de intermediarios, a un presidente de Comunidad –Ruiz
Gallardón- y a un ministro de Fomento -Arias Salgado- que según el autor de este
libro dicen falsedades en sede parlamentaria, y a unos herederos de las familias
expropiadas que fueron insultados y casi criminalizados, cuando pidieron cuentas
del cambio de uso de los terrenos. Y lo más escandaloso: Nunca, en 20 años, ha
constituido todo eso un escándalo público.
C OLECCIÓN
21
Operación Chamartín • Jesús Espelosín
C OLECCIÓN R ARA A VIS
Jesús Espelosín
JESÚS ESPELOSÍN ATIENZA, es un ingeniero de caminos que fue concejal de
Urbanismo de Madrid con los alcaldes Enrique Tierno Galván y Juan Barranco y
presidió el Consorcio Pasillo Verde Ferroviario de Madrid, una actuación
urbanística ya finalizada hace mas de quince años. Fue considerado, por las
autoridades del PP, como el problema fundamental de la Operación Chamartín.
Cuatro negras
Destino Zoquete
ISBN 84-15353-50-8
Microantología del
microrrelatos
9
788415 353508
www.edicionesirreverentes.com
Ediciones
Irreverentes
Ediciones
Irreverentes
Ediciones
Irreverentes
DE N ARRATIVA
Europa se hunde
Ana María Matute
En el tren
Augusto Monterroso
Amores que matan
Fernando Savater
Episodios pasionales
Mario Benedetti
Del amor y del exilio
Fernando Savater
El dialecto de la vida
Francisco Nieva
Manuscrito encontrado
en Zaragoza
Ramón de España
La vida mata
Francisco Umbral
Carta abierta a una
chica progre
Pío Baroja
Susana
Marcel Proust
La raza de los malditos
Francisco Nieva
La mutación del primo
mentiroso
Henryk Sienkiewicz
Liliana
Bäsle, mi sangre, mi alma
Fernando Savater
Último desembarco
Horacio Vázquez Rial
La isla inútil
Antonio Gómez Rufo
El señor de Cheshire
Donde no llegan los sueños
Manuel Cortés Blanco
Mi planeta de chocolate
Chejov, Saki, Lovecraft y otros
250 años de terror
Antología
El sabor de tu piel
Conan Doyle, Bierce,
Wilkie Collins y otros
Antología del relato
negro II
Joaquín Leguina
Historias de la calle Cádiz
Luis Mateo Díez, Savater,
María Zaragoza y otros
Microantología del
Microrrelato II
Eduardo Galeano,
Jorge Majfud y otros
Hiroshima, Truman
Lourdes Ortiz
Ojos de gato
Jardiel Poncela, Mihura y otros El hombre que se ríe
de todo
Cristina Fallarás, Carlos Salem,
Guillermo Orsi y otros
Asesinatos profilácticos
Susana Corcuera
A machetazos
Jack London
La huelga general
Santiago García Tirado
La balada de Eleanora
Aguirre
Ray Bradbury, Arthur C.
Clarke, Philip K. Dick, etc
2099
Jesús Gª Sevilla
Los sexos de Mabel
Cecilia Urbina
De noche llegan
Mijail Bulgakov
Los huevos fatales
Jesús Espelosín
Operación Chamartín
Historia de una realidad virtual
Rara Avis
Ediciones Irreverentes
Todos los derechos reservados. Prohibida la reproducción total o parcial de esta obra
por cualquier procedimiento y el almacenamiento o transmisión de la totalidad o
parte de su contenido por cualquier método, salvo permiso expreso del editor.
De la obra © Jesús Espelosín, 2013
De la edición © Ediciones Irreverentes S.L.
Marzo de 2013
http://www.edicionesirreverentes.com
ISBN: 978-84-15353-50-8
Depósito legal: M-8603-2013
Diseño de la colección: Absurda Fábula
Maquetación: Dos Dimensiones S. L.
Imprime: Publidisa
Impreso en España.
“El dinero lo ganan todos aquellos que, con paciencia y
fina observación, van detrás de los que lo pierden”
Benito Pérez Galdós
Agradecimientos
Este libro no habría sido posible sin las declaraciones,
esporádicas pero continuadas durante 20 años, de algunos políticos
de los dos partidos que se disputan en España el ejercicio del poder
y de la colaboración de los medios de comunicación madrileños que
han ayudado a divulgar durante ese tiempo la idea de que se iba a
reurbanizar una zona del norte de Madrid.
A todos ellos, muchas gracias.
6
Presentación. Aquí un libro, aquí algún lector
En alguna parte de este libro cito a mi admirada historiadora
Barbara Tuchman. Contradictoriamente con esa admiración, incumplo
tres condiciones que, según escribe en su libro “Practicing history”,
debe cumplir un relato histórico: tener una perspectiva temporal
superior a los 20 años del episodio que relato en este libro, no utilizar
como fuentes históricas la prensa del tiempo narrado y, desde luego,
poner en cuarentena la narración de los protagonistas del hecho.
Y creo que tiene razón Barbara Tuchman ya que, como
verán, este libro no responde a la pregunta de ¿Por qué se hizo
así la Operación Chamartín?, para responder a la cual han pasado
pocos años. Probablemente, como en otros casos parecidos, cuando
prescriban los periodos de reclamación de responsabilidades, de toda
clase de responsabilidades, podrán salir a la luz los datos que permitan
contestar esa pregunta. Lo que sí hace este libro es recopilar la mayor
parte de información publicada sobre el tema a la espera de que el
tiempo y el interés social, si lo hubiere, permitan a alguien completar
la historia. Por ejemplo, a DUCH SA que son los únicos que podrían
escribir “La verdadera historia de la Operación Chamartín”, aunque
no creo que lo hagan nunca.
Porque este libro pretende ser de historia para lo cual justifico
con, posiblemente, excesivas referencias, todo lo que digo en él.
Quizá parece un libro de citas, no como el de un “meublé” (que, a lo
mejor, podría asemejarse a ello esta Operación Chamartín) sino como
el de un aficionado a la historia que quiere ser riguroso a la hora de
contarla. En una parte de esta historia aparezco como personaje de
la misma y con intereses contrapuestos a los de otros personajes.
7
Entiendo que eso me dificulta la objetividad en la narración ya
que, en esos momentos, convierto el libro de historia en un libro
de memorias. He tratado de evitarlo porque, ahora, me guía mas el
deseo de escribir un buen libro que el de obtener un beneficio, por
otra parte ya imposible. Sin embargo, por discreción, algunas veces
no podré citar la fuente exacta de alguna información y, por tanto,
tendré que prescindir del dato concreto. Mis conversaciones con
muchos de los protagonistas de la Operación Chamartín, establecidas
en el ámbito personal, quedarán en ese ámbito.
No obstante, como también pienso exponer mi opinión sobre
los hechos, después de 20 años de no hacerlo, pediré la indulgencia
del lector si trato de hacer pasar liebre por gato. Al fin y al cabo,
otros se han pasado este tiempo haciendo pasar gato por liebre.
Mrs. Tuchman, I am sorry.
8
ÍNDICE
PRÓLOGO. A modo de resumen................................................... 11
CRONOLOGÍA
Capítulo 1. 1.836 Queda inaugurada la prehistoria.................... 27
Capítulo 2. 1.939 La guerra ha terminado.................................. 33
Capítulo 3. 1.944 Expropia que algo queda................................ 37
Capítulo 4. 1.993 Empieza el espectáculo.................................. 47
Capítulo 5. 1.994… and the winner is DUCH............................ 73
Capítulo 6. 1.996 Doble o nada................................................ 111
Capítulo 7. 1.997 El año del Consorcio.................................... 141
Capítulo 8. 1.998 Una buena cosecha ...................................... 153
Capítulo 9. 1.999 El Parlamento Español al servicio del BBVA
La Ley DUCH........................................................ 185
Capítulo 10. 2.002 Más madera, es la guerra............................. 207
Capítulo 11. 2.004 La larga travesía del Plan Parcial................. 229
Capítulo 12. 2.011 La cebada al rabo......................................... 255
LAS TRES OPERACIONES CHAMARTÍN
Capítulo 13. La Operación virtual. Ahora sí que sí.................... 289
Capítulo 14. La Operación especulativa
Como se hincha una burbuja.................................. 311
Capítulo 15. La Operación urbanística. Epílogo provisional..... 329
9
MANUAL DE REVERSIONISMO
Capítulo 16. El reversionismo y sus clases................................. 345
Capítulo 17. El compromiso de DUCH con los reversionistas.. 393
APÉNDICES
1. La conversión de la Ley de Ordenación del Territorio en
Ley DUCH............................................................................... 407
2. La vida de DUCH.................................................................... 437
DRAMATIS PERSONAE........................................................... 461
FUENTES HISTÓRICAS........................................................... 479
Post scriptum.
Una interpretación sociológica.............................. 527
10
Prólogo, a modo de resumen
“Aunque mis ojos
ya no puedan ver ese puro destello,
que me deslumbraba.
Aunque ya nada pueda devolver la hora
del esplendor en la hierba,
de la gloria en las flores,
no hay que afligirse.
Porque la belleza
siempre perdura en el recuerdo.”
William Wordsworth
Durante las últimas dos décadas, muchos hemos creído que
el BBVA (siglas que engloban la fusión de unas cuantas entidades
bancarias entre las que está Argentaria) iba a dar un pelotazo
urbanístico-inmobiliario en Madrid a costa de la expropiación
de unos terrenos por Franco, la ingenuidad de unos políticos, la
desvergüenza de otros y la colaboración necesaria de legisladores,
jurídicos, funcionarios varios y medios de comunicación que iban
a posibilitar un hecho: el que unos terrenos expropiados en su día
para construir unas instalaciones ferroviarias, públicas, se fueran a
convertir en un negocio inmobiliario, privado. Y ello, naturalmente,
dentro de la más estricta y moldeable legalidad.
Porque, con los terrenos que se expropiaron en 1.944 para
hacer los “Enlaces ferroviarios de Madrid” (11), la compañía pública
RENFE pretendió hacer un buen negocio en 1.993 adjudicando, en
un raro concurso, a una empresa privada los “derechos de RENFE
en relación con el desarrollo urbanístico de los terrenos anejos a la
Estación de Chamartín (Madrid)” (59), es decir los beneficios que
11
se produjeran una vez que las administraciones públicas, municipal y
autonómica, recalificaran esos terrenos para que se pudieran construir
en ellos viviendas, oficinas, locales comerciales, etc, en lugar de las
“obras de la Estación de Chamartín y sus accesos”, motivo por el que
fueron expropiados; en principio, 625.211 m2 de superficie de suelo
y 187.358 m2 de aprovechamiento urbanístico. Se lo cuento en los
Capítulos 4 y 5.
La adjudicación de esa especie de concurso público recayó
en dos sociedades, una filial de Argentaria y Constructora San
José quienes constituyeron la empresa Desarrollo Urbanístico
de Chamartín SA, a la que llamaremos por su anagrama DUCH.
Cuando Argentaria, al poco tiempo, se integró en BBVA, DUCH
pasó a estar controlada por esa entidad bancaria ya que dispone, en
la actualidad del 72,5 % de las acciones de la sociedad.
A partir del momento de la adjudicación, DUCH se ha
dedicado, durante veinte años, a especular con los derechos
adjudicados hasta multiplicar por tres la superficie de suelo adjudicada
y por diez el aprovechamiento urbanístico correspondiente, pero sin
mover un solo montón de tierras para la urbanización del suelo ni
poner un solo ladrillo en lo que, mientras tanto, los periódicos han
estado llamando la Operación Chamartín.
Dos años después, en 1.996, el Ayuntamiento de Madrid
recalificó ese suelo con el nuevo Plan General de Urbanismo,
dotándole de un aprovechamiento de 363.472 m2, aunque, dado que
era insuficiente para las aspiraciones de DUCH, esta sociedad pidió
a RENFE un aumento del suelo adjudicado. RENFE no solo lo negó
sino que propuso la rescisión de la adjudicación a DUCH debido a
su inactividad. En lugar de eso, el ministro de Fomento, Rafael Arias
Salgado, atendió la petición de DUCH triplicando, sin nuevo concurso
público, la adjudicación hasta llegar a la cifra de 1.850.000 m2 de
12
suelo, con un aprovechamiento urbanístico de 1.024.972 m2. Tiene
usted todos los detalles en el Capítulo 6.
A partir de 1.997, el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid
constituyen con el Ministerio de Fomento y RENFE un Consorcio
(lo contamos en el Capítulo 7) para el control del asunto y se suman a
la carrera de hinchar la burbuja de la Operación Chamartín mediante
el ejercicio de su legítimo derecho a incluir infraestructuras públicas
que debían ser financiadas por el valor del suelo. Un informe de
la propia DUCH de 1.998 cuenta hasta 56 infraestructuras que
debían ser incorporadas como carga urbanística del ámbito llamado
Prolongación de la Castellana.
Con esa carga de infraestructuras, el Ayuntamiento y
la Comunidad de Madrid debieron aumentar más del 70% la
edificabilidad de la Operación Chamartín cuando una modificación
puntual del Plan General, en 2.002, subió hasta 1.748.250 m2 el
aprovechamiento urbanístico a disposición de DUCH. En el Capítulo
10 lo tiene usted todo.
Después, una larga tramitación del Plan Parcial
correspondiente, que les cuento en los Capítulos 11 y 12, ha
llevado a que la antigua adjudicación a DUCH de 187.358 m2 de
aprovechamiento urbanístico haya llegado, después de aprobarse
el Plan Parcial en 2.011, a la cifra de 1.855.521 m2, lo que supone
multiplicar por diez aquella modesta cifra inicial y un hito en la
historia de la especulación urbanística española.
Los herederos de los antiguos expropiados trataron de
participar en las plusvalías de la operación, aunque fuera en modesta
proporción, pero tuvieron que enfrentar sus argumentos pidiendo la
reversión de los terrenos a los de los informes de los funcionarios
públicos, los dictámenes de abogados, las negativas de registradores
de la propiedad, las sentencias de jueces y la opinión de los medios de
13
comunicación. Hasta los legisladores echaron una manita cambiando
la normativa sobre el derecho de reversión. Para que nos entendamos:
“reversionista” llegó a ser, por entonces, un término tan denostado como
lo pueda ser ahora, funcionario, juez, político o periodista. Aunque,
como en todo, siempre hay clases: no ha sido lo mismo reclamar los
derechos siendo jesuita o gran empresario que siendo ciudadano de a
pié. El Capítulo 16 ilustra este aspecto de la Operación Chamartín.
Alberto Ruiz Gallardón, a la sazón presidente de la
Comunidad de Madrid lo tenía claro cuando, en diciembre de 1.998,
un diputado de la oposición le interpeló en la Asamblea de Madrid
por el retraso en la ejecución de la Operación Chamartín: “El
problema es Espelosín” respondió el Presidente con su proverbial
desparpajo, personalizando el problema de los reversionistas en una
sola persona. (Véase Capítulo 8)
Como podrán ustedes leer en el Capítulo 9, el “problema”
lo resolvió en pocos meses el Parlamento Español enmendando una
Ley que pasaba por el Senado para incorporar una nueva regulación
del derecho de reversión favorable a los intereses de DUCH, gracias,
nuevamente, a la iniciativa del ministro Arias Salgado y, sin embargo,
catorce años después, la cosa está como entonces, lo que demuestra
que Ruiz Gallardón, quien puso la diana, y Arias Salgado, el que
disparó la “ley DUCH”, se equivocaron de problema.
Porque, la realidad es que el asunto del qué hacer con los
antiguos propietarios de suelo expropiado para hacer cosa distinta de
lo que se pretendía hacer ahora, era un problema exclusivo de DUCH
quien, en su oferta al pseudo-concurso, se había comprometido a
resolverlo y, en todo caso, a hacerse cargo de los costes correspondientes
a esa resolución, por lo que, en ningún momento ese “problema” lo
era para los intereses públicos. El Capítulo 17 reproduce los términos
exactos de ese compromiso, incumplido, de DUCH.
14
Mientras tanto, los responsables políticos de Ministerio de
Fomento, Comunidad y Ayuntamiento de Madrid se han dedicado
durante todo este tiempo a discrepar entre ellos para terminar, tiempo
después, tramitando expedientes favorables a DUCH o, cuando
hacía falta, modificando legislaciones con el mismo fin benefactor.
Con objeto de transmitir a la opinión pública una idea de la
utilidad de su trabajo, se dedicaron a hacer declaraciones triunfalistas
a la prensa anunciando, de vez en cuando, que ya se ponía en marcha
la Operación Chamartín y que iba a ser el asombro del mundo, hasta
que pasado el tiempo había que volver a decir lo mismo porque
no había pasado nada. Una especie de técnica mixta de “épater
le bourgeois” y “marear la perdiz” que debería haber recibido la
atención de la Real Academia Española de la Lengua introduciendo
en su diccionario el término “chamartinear”.
La prensa especializada en recoger declaraciones de los
políticos se hizo eco, naturalmente, de cada nueva declaración
resolviendo, como podían, el problema de idear cada vez un
titular distinto para la misma declaración. “Arranca la Operación
Chamartín” fue el titular más repetido durante todos estos años
aunque los hay muy variados. Podrán ver algunos en el Capítulo 13.
Pero, toda esa actividad de unos y de otros, se ha desarrollado en el
ámbito de lo virtual, es decir, en el terreno de la regulación administrativa,
de las declaraciones políticas y de la comunicación escrita y dibujada.
Ni siquiera ha habido, en este tiempo, mucha información gráfica ya que
eso requiere imágenes y, lo cierto, es que la realidad ha dado para pocas
imágenes ya que los terrenos están como el primer día y la “prolongación
de la Castellana,” la “Gran Vía del Siglo XXI” o el “Wall Street del Siglo
XXI” que estaban siempre a punto de ser de ser erigidos en esa parte de
la ciudad de Madrid, nunca han trascendido de los periódicos, radios o
televisiones que pregonaban la buena, y futura, nueva.
15
La Operación Chamartín, ha sido, hasta ahora una ficción
como el viaje al centro de la tierra, el viaje a través del tiempo o el
hallazgo del Santo Grial. Es decir, una realidad cuya existencia solo
ha sido posible en la narración de la misma. Una narración virtual
que, como tal, puede considerarse un éxito aunque no fuera este,
muy probablemente, el objetivo inicial de sus creadores.
Y hoy, en 2.012 y veinte años después de su lanzamiento, no
parece factible que la Operación Chamartín vaya a mantenerse, ni
siquiera en ese espacio de los grandes mitos. Las auditorias de Oliver
Wyman y Roland Berger encargadas por el gobierno español para
valorar la situación del sistema financiero español han certificado
lo que todo el mundo sabía ya en España: que el suelo no urbano,
es decir, el suelo que hay que urbanizar, no tiene, en ese momento,
ningún valor ya que no hay demanda alguna para el mismo y, por
consiguiente, si forma parte de los activos contables de una entidad
bancaria, debe ser aprovisionado su valor de adquisición, su valor
como garantía o el valor del préstamo que se haya hecho a un tercero
para su adquisición.
Por consiguiente, no debería augurase un gran futuro a la
actual Operación Chamartín, la del pelotazo urbanístico, la de las
infraestructuras financiadas por el valor del suelo. La de DUCH. Y,
con ella, tampoco ha sido posible la de la reurbanización de la zona
ferroviaria de Chamartín y Fuencarral, la de la integración de este
espacio en la ciudad, la urbanística. La que necesita Madrid.
Del relato histórico podrán distinguir, como en la hidra de
tres cabezas, tres formas de Operación Chamartín.
La Operación Chamartín virtual y mediática, la que ha
dado lugar a centenares, y aún miles de páginas, en la prensa,
especialmente madrileña, recogiendo las declaraciones fantasiosas
de los responsables políticos asombrándonos, durante todo este
16
tiempo con las características de lo que iba a ser esa maravilla del
urbanismo mundial. Así, se ha podido conseguir, incluso, que haya
un porcentaje de la población madrileña, que piense que todo eso
ya se ha construido. Misión cumplida, en ese aspecto: la Operación
Chamartín ha sido un éxito. Lo verán en el Capítulo 13. Incluso
habrá quien piense que en realidad, la Operación Chamartín era una
entelequia aristotélica, algo que tiene como fin su propia existencia.
Pero no, la Operación Chamartín tenía, en su origen, un objetivo
muy concreto: la conversión del suelo ferroviario en dinero.
Esta segunda Operación Chamartín, el pelotazo urbanístico
del BBVA, del que han querido aprovecharse RENFE, Ayuntamiento
y Comunidad de Madrid y, en la medida que legalmente fuera posible,
los antiguos propietarios expropiados, los reversionistas, ha muerto.
Señores, les acompaño en el sentimiento. Otra vez será. Si hubieran
estado ustedes, todos ustedes, más listos, podrían haber aprovechado
los mejores momentos del ciclo económico para disfrutar, todos, de
las plusvalías de la operación.
Pero, la suma de las ambiciones personales, de las codicias
particulares, no ha funcionado esta vez como decía Adam Smith, haciendo
que sirvieran para el interés general. Cuando el BBVA ha conseguido
que se pusieran de acuerdo las tres administraciones del Estado
competentes en el tema, el suelo del recinto ferroviario de Chamartín
no tiene el valor previsto ni existe, por tanto, ninguna posibilidad, ahora,
de financiar ese proyecto con su configuración actual, y no se si con
alguna otra en muchos años. La realidad, pues, es la que es: a pesar de
los intentos de tanta gente porque BBVA diera el tan deseado pelotazo y
quizás porque la impericia de los responsables ha compensado las ganas
de colaborar en el intento, la crisis lo ha evitado. Dedicamos un capítulo,
el 14, a contar como se ha ido hinchando la burbuja especulativa de la
Operación Chamartín antes de su explosión final.
17
Pero queda una tercera Operación Chamartín, la real, que
todavía no se ha podido hacer, ni parece fácil ahora imaginar cuando
se hará. Pero se hará. Cuando superemos la actual crisis económica,
que procede precisamente de la explosión de la burbuja inmobiliaria,
y se reconsideren las cosas con que la burbuja específica de
Chamartín había llegado a engordar el disparate, se volverá a
replantear el proyecto de integrar el recinto ferroviario de la estación
de Chamartín en la ciudad de Madrid con criterios de utilidad social
y sostenibilidad. Somos jóvenes, lo veremos.
Pero, para ello, sería necesario analizar qué habría que hacer
diferente de como se ha hecho hasta ahora. No es difícil apreciar, en la
historia de la Operación Chamartín, ciertos hechos que, sin necesidad de
llamarles errores, puede decirse que no ayudaron a su feliz desarrollo.
En primer lugar, la falta de un entendimiento previo entre las
administraciones públicas de cuya competencia dependía la Operación
Chamartín, Ministerio de Fomento, Comunidad y Ayuntamiento de
Madrid. Cuando RENFE convoca el concurso de 1.993, tenía el acuerdo
del Ministerio de Obras Públicas, del que dependía, la neutralidad de
la Comunidad de Madrid y la oposición del Ayuntamiento y, a pesar
de eso, se embarcó en el proyecto. Es difícil entender porque lo hizo
así, quizás por diferencias políticas (era la única administración no
gobernada por socialistas), quizás por soberbia, pensando que no
tendrían más remedio que aceptar más adelante, o posiblemente por
pensar que funcionaría el principio “do ut des” si resolvían el tema de
los jesuitas. En todo caso, este hecho si que debería calificarse de error
de bulto ya que, efectivamente, llegaron a ponerse de acuerdo con el
Ayuntamiento, pero 18 años después, en 2.011. Esta falta de acuerdo
inicial llevó a un segundo hecho que, para un proyecto urbanístico,
supone un absurdo: la Operación Chamartín se lanzó sin tener un
planeamiento previo, sin un plan económico, sin, siquiera, una idea
18
de lo que había que hacer allí. Entre otras cosas, porque el Plan
General vigente en aquel momento, el de 1.985, no contemplaba
la posibilidad de hacer lo que RENFE y DUCH querían hacer en la
Operación Chamartín.
Y, en esas condiciones, convocan un concurso para adjudicarle
la gestión, y el mayor beneficio potencial del asunto, a una empresa
privada. Más allá de la brillantez de la documentación presentada, de
los baremos de adjudicación, del valor de la oferta o de la solvencia
económica, la adjudicación recayó, sin duda, en la oferta menos
profesional de las cuatro que se presentaban, tanto si se analiza desde
la excesiva juventud de las entidades que la formaban, como, de
la experiencia en la gestión que requería el convertir unos derechos
abstractos en activos concretos, como en el tamaño de dichas entidades.
Y esto, que podría haberse corregido en los 20 años
transcurridos, ha sido incorregible. No fue posible en 1.996,
cuando RENFE debió hacer caso a los informes que tenía, rescindir
el contrato con DUCH y hacer, en ese momento, cuando las tres
Administraciones tenían el mismo signo político, el Consorcio de
gestión, no de control, que debieron hacer en 1.993. Ni en 2.001 o
2.004 cuando los nuevos ministros de Fomento se encontraron con
otros informes negativos sobre la marcha de la Operación Chamartín.
En estos veinte años ha habido algunos políticos en España
que tenían la suerte como pareja estable y les tocaba la lotería con gran
frecuencia. Un concejal de Madrid y un presidente de la diputación
de Castellón, entre otros, llegaron a acostumbrarse a ello. Nada
comparado a DUCH que raro era el año en que no tenía que celebrar
algo. O una adjudicación, o una ampliación de la adjudicación, o una
edificabilidad de 0,6, o una ampliación de la edificabilidad a 1,05, o
una ley que le evita tener que preocuparse de los reversionistas, o un
ministro que ignora informes negativos, etc. Da que pensar en que
19
esta ha podido ser una causa de que no haya desarrollado todavía la
Operación Chamartín: DUCH ha confiado tanto en su suerte que ha
debido pensar que alguien iba a hacer las cosas por ellos.
La existencia de ese privado, DUCH, que se iba a llevar una
parte sustancial del beneficio económico, no ha debido ser un estímulo
para que las administraciones incorporasen criterios de austeridad a
la hora de programar las infraestructuras públicas necesarias para el
desarrollo de la Operación. ¿Por qué iban a hacerlo?, ¿para engordar
el beneficio de DUCH? Muy posiblemente si el órgano gestor de la
Operación hubiera sido público, con un reparto equitativo de las
plusvalías, como ocurrió en el Pasillo Verde Ferroviario, la Operación
Chamartín ya habría sido posible. En cualquier caso, como decimos
antes, las tres administraciones, una vez iniciada la operación sin
consenso previo, tardaron dieciocho años en ponerse de acuerdo con
DUCH.
El acuerdo entre administraciones no es que sea siempre
fácil pero tampoco es algo insólito. La propia RENFE tenía, en ese
momento de 1.993, la experiencia del Pasillo Verde Ferroviario,
producto de la acción concertada de las mismas tres administraciones
central, autonómica y municipal que intervenían en la Operación
Chamartín y que, en menos de seis años cubrieron las vías que
atravesaban el distrito madrileño de Arganzuela posibilitando la
creación de un nuevo barrio en el sur de Madrid.
O como la conversión, entre 2.001 y 2.007, de la antigua
Ciudad Deportiva del Real Madrid en las nuevas cuatro torres de
la Castellana (conocidas como Figo, Ronaldo, Zidanne y Beckam)
auspiciadas por el mismo Ayuntamiento y la misma Comunidad de
Madrid que forman el estéril Consorcio Urbanístico de Chamartín.
El que no ha logrado pasar de las musas al teatro.
Así pues, si Comunidad de Madrid y Ayuntamiento de
20
Madrid han sido capaces de ponerse de acuerdo en las operaciones
urbanísticas anteriores y, además, con Renfe en el caso del Pasillo
Verde. ¿Cual ha sido pues la diferencia eficiente entre la Operación
Chamartín y el Pasillo Verde Ferroviario o las 4 torres del Real
Madrid?
No hay que descartar las diferencias políticas, que no
existían cuando se puso en marcha el Pasillo Verde Ferroviario, en
1.988, pero que, existiendo más tarde, cuando el PSOE perdió el
gobierno del Ayuntamiento de Madrid, no fueron obstáculo para la
culminación exitosa del Pasillo Verde. Tampoco cuando, a lo largo
de estos veinte años, han coincidido gobiernos del PP en las tres
administraciones ha sido posible un acuerdo duradero. Precisamente
cuando se llegó al último “definitivo acuerdo”, en 2.008, gobernaba
el PSOE en el Ministerio de Fomento y el PP en Ayuntamiento y
Comunidad. No, no ha sido ese el problema.
Pero la falta de un liderazgo político claro ha sido,
probablemente, el mayor problema de la Operación Chamartín
y la causa de que no haya podido arrancar, realmente, en ningún
momento. Ello ha sido motivado, indudablemente, por la necesidad
de participación de las tres administraciones, central, autonómica y
municipal, en el proyecto que ha ocasionado el que ninguna de las
tres asumiera el protagonismo suficiente para liderar la Operación.
No lo tuvo ni el ministro de Fomento que la lanzo, José Borrell
ni Mercé Sala, la presidenta de RENFE, ni ninguno de los políticos de
cualquiera de las tres administraciones que les sucedieron. En todo
momento, cualquiera de ellos reclamaba a las otras administraciones
que no hacían lo suficiente por poner en marcha la operación o,
directamente, que la paraban. Estas declaraciones constituían un
reconocimiento de su incapacidad para desarrollar, por si mismas,
la operación.
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En lugar de eso, el Consorcio que se creo, estableció un turno
para su presidencia de un año de duración cuya actividad se basaba
en generar impulsos puntuales sin la inercia suficiente para llegar al
siguiente. En casi veinte ocasiones, una por año, se han alcanzado
acuerdos que nunca eran suficientes para que la operación se llegara
a hacer realidad.
Y este problema no lo ha sabido encarar DUCH, que tardó
8 años en contratar a alguien que supiera llegar a las oficinas de
Ayuntamiento y Comunidad de Madrid dónde había que ir a hacer
gestiones y, cuando lo hizo, el nuevo equipo no tuvo la eficacia, por
ejemplo, del Real Madrid con sus cuatro torres, gestionando no sólo
la optimización de los beneficios sino, sobre todo, el conseguir el
acuerdo con las administraciones.
Porque, en ese momento, el boom inmobiliario permitió
pensar que el valor creciente del suelo podía soportar las cargas
urbanísticas que llegaron a plantearse, y que tenían que ser
financiadas por la máquina de fabricar edificabilidad, al mismo
tiempo que debían enriquecer al BBVA.
Esta falta de acuerdo, quisieron maquillarla echando la
culpa a los reversionistas, con lo que crearon un problema donde
no lo había, ya que este asunto sólo le incumbía a la propia DUCH
y, como luego pudo comprobar, el coste de solucionarlo era muy
reducido.
Al final, cuando las tres administraciones se pusieron de
acuerdo, había llegado la crisis inmobiliaria, y la financiera ligada a
ella, y todo lo previsto ya era inviable.
En aras del rigor histórico citaré siempre las fuentes utilizadas
señalándolas con un número correlativo entre paréntesis que remite
a un listado de Fuentes Históricas situado al final del libro, después
de la Dramatis personae.
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