Estudio de Mercado Logística España

Transcripción

Estudio de Mercado
Logística España
Abril 2015
1
Índice
Triangle REM
00
Mercado Logístico
01
Entorno Económico
02
Conclusiones
03
Zonas
04
Madrid
Barcelona
Valencia
Zaragoza
Mercado de Inversión
04.1
04.2
04.3
04.4
05
2
Triangle REM
00
TRIANGLE REAL ESTATE MANAGEMENT
VENTAJAS COMPETITIVAS
TRIANGLE REM se distingue del resto de gestoras inmobiliarias por
la combinación de diferentes especializaciones de las tres empresas
que la forman, lo que nos hace prácticamente únicos: inmobiliario,
corporativo y financiero.
- No existen SOCIMI especializadas, sino generalistas dentro del sector terciario a la búsqueda de oportunidades de inversión.
TRIANGLE SOCIMI (REIT) es un vehículo de inversión destinado al sector inmobiliario logístico español, con un volumen previsto inicial de
250 millones de euros. Bajo la figura de SOCIMI (REIT) cotizada en la
bolsa española, el objetivo de TRIANGLE REM es ser el portfolio de
referencia en activos inmobiliarios destinados al uso logístico en España, para su posterior gestión, explotación y rotación.
La rentabilidad inmobiliaria, yield, estimada anual de TRIANGLE será
del 7%-9% alcanzando una TIR de accionista del 10 al 12 % mediante
el apalancamiento, actualización de rentas, desarrollo de proyectos
logísticos y venta de activos maduros.
Consultora Inmobiliaria
especializada en logística.
- Ninguna está exclusivamente centrada en el sector logístico, aunque
es de los más atractivos por rentabilidad y seguridad.
- Al ser vehículo especializado se convierte en referente y atracción
para oportunidades de inversión y para inversores.
- Se constituye con una cartera de activos identificada.
- El equipo gestor especializado en el sector logístico asegura un gran
aporte de conocimiento y valor añadido.
Asesores Financieros Independientes
EAFI, registrados en la CNMV.
Consultora especializada en gestión
societaria-inmobiliaria.
TRI NGLE
REAL ESTATE MANAGEMENT
ACTIVOS LOGÍSTICOS
ESPAÑA
CALIDAD Y
SOLVENCIA
3
Mercado Logístico
01
SITUACIÓN
PERSPECTIVAS
El sector inmobiliario logístico español se trata de un mercado en proceso de consolidación, cuyo desarrollo está principalmente concentrado en el área metropolitana de Madrid y Barcelona.
La actividad logística en España tiene un gran potencial debido a su
localización estratégica, conexión natural entre Europa, América y Norte de África, y a su moderna y extensa red de infraestructuras.
En la actualidad, este mercado logístico se está desarrollando más allá
de estos dos grandes “hubs” debido a la aparición de nuevos nodos
logísticos en ciudades como Valencia y Zaragoza.
Las perspectivas indican un crecimiento sostenido de las necesidades
logísticas anticipado por las tendencia de los modelos de consumo,
por las siguientes razones: deslocalización de los procesos productivos, internacionalización de empresas con el consecuente aumento
del comercio internacional y el gran crecimiento experimentado por
el comercio electrónico.
La demanda actual de plataformas logísticas de más de 20.000 m² es
creciente. En paralelo, se está produciendo un aumento de las rentas
prime debido a la escasez de este tipo de activos.
Debido a la falta de carteras de portfolios en venta, las principales
operaciones de adquisición de grandes activos se realizan mediante
“sale and leaseback”.
Se prevé que la escasez de plataformas logísticas de grandes superficies propicie el desarrollo de proyectos “llave en mano” y de movimientos especulativos. Se espera también un aumento de las rentas
prime debido a la limitada oferta y a la recuperación de la economía.
Corredor Mediterráneo
Corredor Atlántico
4
Entorno Económico
PIB Producto Interior Bruto
Mercado Laboral
2001
€ coste laboral unitario
% crecimiento interanual PIB
Fuente: INE Instituto Nacional de Estadística
Índice de Producción Industrial y Sentimiento Económico
Demanda interna y exterior
% índice de producción industrial
demanda externa
Fuente: INE Instituto Nacional de Estadística
2014
2013
2012
2011
60
2010
-10
2009
70
60
2008
80
70
2007
90
80
2006
100
90
2001
-8
110
100
2005
-6
120
110
2004
-4
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0
130
120
2003
2
140
130
2002
4
% índice de producción industrial
6
140
% sentimiento económico UE
Fuente: Eurostat
Curva de Tipos del Tesoro
Treasury Yield Curve
Bono Alemán
Bono Español
30A
15A
10A
5A
2A
1A
% rentabilidad
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
-0,5
Bono EEUU
Fuente: Investing
5
sentimiento económico UE
IPI
8
% aportación al PIB
% tasa de paro
Fuente: Eurostat
Demanda interna y externa
demanda interna
2014
0
2013
0
2012
5
2011
500
2010
10
2009
1000
2008
15
2007
1500
2006
20
2005
2000
2004
25
1Q 2014
1Q 2012
1Q 2013
1Q 2011
1Q 2010
1Q 2006
PIB millones de euros
1Q 2009
-8
1Q 2008
150000
1Q 2007
-6
1Q 2005
-4
170000
1Q 2004
190000
1Q 2003
-2
1Q 2002
210000
2500
2003
0
€ coste laboral unitario
2
230000
1Q 2001
millones de euros
4
250000
% crecimiento interanual
6
270000
30
2002
8
290000
3000
% tasa de paro
Mercado Laboral
PIB Producto Interior Bruto
-2
02
PREVISIÓN DE CRECIMIENTO DEL PIB ENTRE 2,5-2,9 % EN 2015 Y 2,0
Y 2,7 % EN 2016
Los principales organísmos internacionales como la Comisión Europea, FMI y Consenso de Analístas esperan un crecimiento superior al
2% en España tanto para 2015 como 2016 debido a la importancia
de las reformas estructurales llevadas a cabo ayudadas a su vez por la
caída del precio del petróleo y la política monetaria del BCE.
e-commerce
3.500,00
3.000,00
2.500,00
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
DISMINUCIÓN DEL UMBRAL DE CREACIÓN DE EMPREO AL 0,5 -1 %
El umbral de creación de empleo ha disminuido del 2% de crecimiento necesario con anterioridad al 0,5-1 % actual. El mayor de los desequilibrios de la economía española, la tasa de paro, se mantendrá en
niveles elevados disminuyendo al 20 % a finales de 2016.
I-14
III-13
I-13
III-12
I-12
III-11
I-11
III-10
I-10
III-09
0,00
Volumen de negocio en España
millones de euros
4.000,00
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
I-09
% personas que han comprado por
internet en los últimos 12 meses
e-commerce
European Union (28 countries)
Spain
REDUCCIÓN DEL DÉFICIT PÚBLICO
Se ha pronosticado que el déficit público siga reduciéndose hasta el
4,2 % en 2015 disminuyendo al 2,8 % en 2016. Destacar que se espera por primera vez creación de empleo a la vez que disminuye el
endeudamiento del país por el incremento de ingresos y control en el
gasto público, asentando las bases para el crecimiento.
Fuente: CNMV y Eurostat
Transporte Marítimo UE
EL CRÉDITO COMIENZA A FLUIR
Se está recuperando el crédito a empresas a la vez que se avanza en la
concesión de crédito a familias y PYMES. Este aumento en el crédito
se debe principalmente a la mejora de la actividad económica y del
comportamiento del empleo junto con las medidas del Banco Central
Europeo.
Germany
Spain
Netherlands
Italy
United Kingdom
E-COMMERCE Y TRÁFICO MARÍTIMO
Dentro del ámbito de Europa del sur, España es el país con un mayor
crecimiento y potencial en e-commerce, situándose únicamente por
detrás de Gran Bretaña, Alemania y Francia.
En cuanto al tráfico marítmo, España se sitúa en segunda posición
únicamente por detrás de Alemania con el Puerto de Valencia a la cabeza como uno de los cinco puertos más importantes dentro de la UE.
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
20,00
18,00
16,00
14,00
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
0,00
2001
% sobre UE
volumen de TEUa
France
Fuente: Eurostat
Fuente: BBVA Research, Situación en España.
Principales Puertos UE
Principales Puertos España
Transporte Marítimo España
Rotterdam
Fuente: Eurostat
Hamburg
Antwerpen
Bremerhaven
Valencia
Algeciras
Barcelona
Valencia
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
0
2005
2.000
2004
4.000
2003
6.000
2002
8.000
5.000
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2001
volumen en miles de TEUs
10.000
2001
volumen en miles de TEUs
12.000
Bilbao
Fuente: Eurostat
6
Conclusiones
03
Principales Indicadores del Sector Logístico
MADRID
2014
390.000
10,50%
5,00
2,00
7,50%
9,00%
Indicadores Principales
Contratación bruta (m²)
Tasa Disponibilidad (%)
Precio Medio Prime (€/m²mes)
Precio Medio Secundario (€/m² mes)
Yield Inicial Naves Prime
Yield Inicial Naves Secundario
BARCELONA
2014
310.000
15,00%
6,00
2,50
7,50%
9,00%
VALENCIA
2014
138.000
2,70%
3,00
2,00
8,00%
10,00%
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria
PRINCIPALES INDICADORES
INVERSIÓN
Se confirma que la contratación continúa con una tendencia al alza a
la vez que disminuye la oferta logística en todos los mercados.
Un aspecto clave para los inversores es la rentabilidad que las operaciones ofrecen. En la siguiente tabla se compara la rentabilidad anual
estimada, yield, de TRIANGLE SOCIMI con la rentabilidad que ofrecen
otros activos en la actualidad.
Las rentas medias tanto en zona prime como para zonas secundarias
siguen aumentando debido a la fuerte demanda y escasez de activos
con grandes superficies y que adecuados a la normativa.
La rentabilidad ofrecida en zona prime y secundarias de Madrid y
Barcelona disminuye lo que hace más interesante otras localizaciones
como Valencia al mantener yields más altos.
Las conclusiones que podemos obtener es que la rentabilidad estimada de TRIAGLE SOCIMI sólo es superada por el Bono Griego a 10
años debido a la alta incertidumbre en la que está inmerso el país.
Los únicos índices bursátiles que se aproximan son el Dow Jones y el
Ibex aunque hay que señalar la volatilidad elevada de estos índices
de renta variable.
Comparativa Rentabilidad de Activos
Comparativa Rentabilidad de Activos
11
9,99
Bono Griego
a 10 años
10
9
6,89
Dow Jones 10 años
con dividendo
(corregido por
evolución €/$)
8
% rentabilidad
7
6
6,33
Ibex 10 años
con dividendo
5
3,19
REI industrial
USA 2014
4
3
2
1
0
7
yield anual
TRIANGLE
0,26
Bono Español
a 2 años
0,79
Bono Español
a 5 años
1,43
Bono Español
a 10 años
1,93
Bono Español
a 15 años
0,36
Bono Aleman
a 10 años
Renta Fija
2,08
Bono Español
a +20 años
0,64
Eurostock 10 años
Renta Variable
Inmobilario Logístico
7
Logística Madrid
04.1
Zonificación Madrid
_ CORONAS
_ EJES
El mercado logístico de Madrid se puede analizar utilizando un modelo de 3 coronas concéntricas al núcleo de la capital diferenciadas por
su cercanía al mismo.
En paralelo al análisis por coronas se plantea un modelo radial que
coincide con las principales vías de comunicación por carretera. Los
ejes que se contemplan en este estudio de mercado son:
La 1ª Corona se conforma por aquellas naves y plataformas que se
encuentran entre las vías de circunvalación de la M-40 y M-50. El uso
de estos ativos está vinculado a la paquetería y a la distribución local
por lo que la rotación de las mercancías se considera elevada.
- Corredor del Henares: engloba los municipios entorno a la A-2. Es
el eje con mayor activdad logística debido a las comunicaciones con
Barcelona, Zaragoza y Bilbao y a su relación con el aeropuerto y los dos
puertos secos de la Comunidad de Madrid.
La 2ª Corona comprende aquellos activos logísticos que se encuentran
entre 20 y 30 kilómetros de Madrid. En este caso su uso está destinado a la distribución y almacenaje de bienes de consumo resultando
una rotación inferior a la de los activos de la 1ª Corona.
- Corredor del Levante: formado por las plataformas y naves logísticas
entorno a la A-3, la autovía que conecta con el levante.
Por último, a partir de los 30 kilómetros se define la 3ª Corona con
naves y plataformas logísticas de gran superficie y rentas menores. La
actividad logística aquí tiene una rotación media-baja. Por otra parte,
se observa que las provincias limítrofes, principalmente Guadalajara,
se han convertido en una gran alternativa para los operadores logísticos al presentar mejores rentas.
- Zona Sur: se compone de las localidades alrededor de la A-4 y A-42
que enlazan con el sur de España. Existe alta actividad logística.
- Corredor Oeste: formado por los municipios de la A-5 y A-4. La especialización en naves comerciales hace inexistente la activdad logística.
-Corredor Norte: aglutina las localidades entorno a la A-1 y M-607.
8
Oferta y Demanda
Tasa de Disponibilidad
MADRID 2015
Tasa de Disponibilidad (%)
TOTAL
10,50%
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
5,00%
6,50%
30,00%
_ OFERTA
_ PROMOCIÓN
A lo largo del año 2014 la tasa de disponibilidad ha continuado descendiendo tanto a nivel global en el mercado de Madrid como en las
diferentes coronas por separado. Esta disminución se debe principalmente al aumento de la demanda de activos de gran superficie con localizaciones atractivas y precios competitivos, a la par de la inexistente
promoción de nuevos proyectos especulativos.
En los últimos años y sobre todo en 2014 se percibe que el desarrollo
de proyectos “llave en mano” se ha incrementado sustancialmente
debido a la escasez de activos logísticos adecuados a las necesidades
de los demandantes, tanto en superficie como en especificaciones
técnicas.
Se observa que en la actualidad la gran mayoría de plataformas disponibles se encuentran lejos de las zonas prime en la 3ª Corona.
En este año 2015 se espera que surjan nuevas operaciones especulativas centradas principalmente en el entorno del Corredor del Henares, convirtiéndose en la zona prime por excelencia en detrimento de
la zona sur donde no se prevén nuevos desarrollos.
Contratación
MADRID 2015
Contratación (%)
TOTAL
390.000
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
25,00%
25,00%
50,00%
_ DEMANDA
_ CONTRATACIÓN
Los activos de más de 20.000 m² son los más demandados por los
grandes operadores logísticos. En el mercado logístico madrileño se
observa una escasez de estos activos que ha impulsado el desarrollo
de proyectos “llave en mano” y que ha hecho a su vez que entorno a la
mitad de las operaciones de contratación que se han cerrado a lo largo
de 2014 aún se correspondan con activos de menos de 5.000 m².
La superficie total contratada en 2014 asciende a 390.000 m², aunque cabe destacar que la gran mayoría de ellos, aproximadamente
300.000 m² se han operado en el Corredor del Henares ejemplificando la hegemonía de este eje en Madrid.
Las mayores operaciones que se han observado en Madrid se corresponden a la compra por parte de un inversor privado de un solar logístico en San Fernando de Henares de más de 77.000 m², la compra del
portfolio logístico de SEB por parte de Blackstone con activos localizados en la Comunidad de Madrid y el arrendamiento de la mayor nave
logística en 2014 efectuado por DHL con una superficie de 52.000 m².
Las bajas tasas de disponibilidad que encontramos en la 1ª y 2“ Corona, del 5 y 6,50 % respectivamente, han hecho que la mitad de las
operaciones se hayan realizado en la 3ª Corona donde la disponibilidad es mucho mayor al rondar el 30 %.
De igual forma, los grandes beneficiados han sido los polígonos de
la provincia de Guadalajara que han atraído a grandes operadores al
ofrecer activos de gran superficie a precios muy competitivos.
9
Rentas
Rentas Naves Logísticas
MADRID 2015
CORREDOR NORTE
CORREDOR DEL HENARES
CORREDOR LEVANTE
ZONA SUR
ZONA OESTE
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
1ª CORONA
Precio Medio Alquiler (€/m²mes)
mín
máx
3,00
5,00
3,00
4,00
4,00
6,00
3,20
4,25
2,10
3,10
5,00
6,00
4,00
4,50
2,00
3,00
3,30
4,25
2,00
3,10
1,50
2,50
2,25
4,50
RENTAS PRIME
RENTAS SEGUNDA CATEGORÍA
En el año 2014 se ha producido un aumento en las rentas máximas
en zona prime como resultado de la escasez del activo más demandado: plataformas logísticas de más de 20.000 m². Al contrario, las
rentas mínimas se han estabilizado por las carencias que presentan.
Por zonas se observa este comportamiento en el Corredor del Henares
a la vez que se desarrolla de forma similar en el Corredor del Levante
como consecuencia de la importancia del Puerto de Valencia como
terminal marítima de Madrid.
Si bien las rentas máximas han conseguido frenar su descenso y
estabilizarse, se sigue percibiendo una disminución para las rentas
mínimas en zonas de segunda categoría. Esta evolución de los precios se explica ya que los activos en estas zonas suelen, además de
no poseer una ubicación atractiva, estar muy desfasados en cuanto a
las necesidades de los operadores. Por otra parte los demandantes en
la actualidad declinan la balanza a favor de zonas prime debido a la
disminución del “gap” con las rentas secundarias.
Tendencia Rentas Naves Logísticas
MADRID 2015
CORREDOR NORTE
CORREDOR LEVANTE
ZONA SUR
ZONA OESTE
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
1ª CORONA
Precio Medio Alquiler
mín
máx
-
=
=
+
=
+
-
=
naves comerciales
10
Asking Prices
Asking Prices Naves Logísticas
MADRID 2015
Zona
CORREDOR NORTE
Corona
Algete
3ª CORONA
San Agustín de Guadalix
1ª CORONA
Barajas
Coslada
San Fernando
Torrejón de Ardoz
3ª CORONA
ZONA SUR
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
ZONA OESTE
Municipio
2ª CORONA
2ª CORONA
CORREDOR LEVANTE
Precio Alquiler ( €/m²mes)
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
Precio Mínimo
Precio Máximo
3,00
5,00
3,00
4,00
4,50
7,50
4,00
4,00
3,00
5,50
6,20
4,75
3,00
4,75
3,00
3,50
3,50
2,30
2,00
2,70
2,00
2,00
1,80
1,80
5,00
4,00
2,00
3,50
4,50
2,70
4,25
3,50
4,00
3,00
3,00
3,00
2,50
2,50
6,00
4,50
3,00
5,00
5,00
3,50
-
-
2,50
2,40
2,00
1,70
1,50
1,50
2,25
2,25
3,50
3,00
3,35
3,00
2,50
2,50
4,50
4,50
Alcalá de Henares
Daganzo
Meco
Azuqueca de Henares
Alovera-Cliloeches
Cabanillas del Campo
Quer
Fontanar
Yunquera de Henares
Torija
Vallecas
Rivas Vacamadrid
Arganda del Rey
Tarancón
Villaverde
Getafe
Pinto
Leganés
Fuenlabrada
Valdemoro
Ciempozuelos
Seseña
Borox
Ontígola
Alcorcón
Móstoles
Villaviciosa de Odón
Boadilla del Monte
Arroyomolinos
Las Rozas
Villalba
naves comerciales
11
Logística Barcelona
04.2
Zonificación Barcelona
_ CORONAS
_ ZONAS
El estudio del área metropolitana de Barcelona se basa en 3 anillos
concéntricos a la ciudad condal aparte del núcleo principal, denominado El Barcelonés.
Las principales comarcas de la provincia de Barcelona sirven de ayuda para delimitar la zonificación en el estudio del mercado logístico
catalán. En el entorno de la 1ª Corona podemos distinguir tres áreas:
Por el Barcelonés se entiende a aquellas zonas logísticas vinculadas
directamente al Puerto de Barcelona, principalmente la zona de la ZAL
y el Parque Logístico de la Zona Franca.
- Baix Llobregat: zona prime de Barcelona vinculada al almacenamiento de mercancías del puerto.
- Vallès Occidental: donde destacan por importancia logística los municipios de Rubí y Terrasa.
- Vallès Oriental: con un comportamiento similar al Vallès Occidental,
se encuentran los polígonos de Granollers y Sabadell.
La 1ª Corona comprende desde el núcleo hasta una distancia de 10
km a Barcelona. Las actividades logísticas principales en esta área son
de paquetería y distribución local junto con las de almacenamiento
del puerto.
Las actividades de recepción logística y de paquetería para el área metropolitana de Barcelona se desarrollan en la 2ª Corona que avanza
hasta las 30 km.
La 3ª se extiende hacia otras capitales catalanas como Tarragona y Girona formando un “hub” logístico en el eje del mediterráneo.
Por último en relación con la 2ª y 3ª Corona podemos distinguir otras
3 zonas más amplias y distantes al núcleo urbano:
- Zona Sur: compre los municipios del Camp de Tarragona y la zona de
Igualada que conecta con Zaragoza y Madrid.
- Zona Centro: con Manresa como localidad más importante, es el
punto de partida hacia los Pirineos.
- Zona Norte: municipios de Girona en dirección a Francia.
12
Oferta y Demanda
BARCELONA 2015
TOTAL
15,00%
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
10,00%
25,00%
25,00%
_ OFERTA
_ PROMOCIÓN
Durante el año 2014 se ha producido un gran descenso en la tasa
de disponibilidad del mercado logístico de Barcelona situándose en
torno al 15 %.
El 2014 ha supuesto un año de inflexión en cuanto a la promoción
se refiere. Los nuevos proyectos llevaban más de 5 años estancados
desde el primer repunte económico a partir de la crisis económica por
lo que podemos identificar estos buenos signos de recuperación.
El comportamiento de la oferta ha sido asimétrico para las diferentes
coronas. En el caso de la 1ª y 3ª Corona la tasa de disponibilidad ha
ido disminuyendo debido a la demanda hasta niveles del 10 y 15 %
respectivamente. Por el contrario la 2ª Corona ha seguido acumulando m² disponibles semejando su oferta al 25 % con la de la 3ª Corona.
Durante este año se ha ampliado el parque logístico catalán en más
de 30.000 m² gracias a las nuevas plataformas logísticas instaladas
en la zona. Se prevé que durante 2015 la nueva promoción siga activa
sobre todo en la 1ª Corona debido a la baja disponibilidad.
Contratación
BARCELONA 2015
Contratación (%)
TOTAL
310.000
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
80,00%
0,00%
20,00%
_ DEMANDA
_ CONTRATACIÓN
Los niveles de demanda logística en Barcelona se han mantenido estables en 2014 comparados con niveles del año 2013. Si bien es cierto que la demanda se ha concentrado principalmente en la 1ª Corona
debido a la reducción del “gap” de renta entre la 1ª y 2ª Corona que
hace más atractiva a estas zonas prime.
El 2014 ha continuado con el aumento tanto en número de operaciones como en m² finales contratados. En correlación con la demanda,
el 80 % de los m² contratados se ubicaban dentro de la 1ª Corona
mientras que el 20 % restante se encuadraba en el 3ª Corona. Podemos afirmar que la contratación ha sido casi inexistente en la 2ª Corona por el comportamiento de la demanda comentado en el apartado
anterior.
Existe otra demanda en la 3ª Corona donde las rentas son mucho
menores y se pueden encontrar plataformas logísticas modernas con
grandes superficies para la distribución a nivel nacional.
Al igual que el mercado madrileño, la demanda busca activos de más
de 20.000 m² de superficie que cumplan con estandartes normativos
internacionales.
En cuanto al tipo de contratación, el año 2014 ha puesto de manifiesto la especialización en la actividad logística ya que la contratación
por parte de operadores logísticos alcanza el 80 % frente al 20 % de
usuarios finales que desarrollan su propia logística.
13
Rentas
Rentas Naves Logísticas
BARCELONA 2015
ÁREA METROPOLITANA
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
EL BARCELONÉS
BAIX LLOBREGAT
VALLÈS OCCIDENTAL
VALLÈS ORIENTAL
ZONA SUR
ZONA SUR
ZONA CENTRO
ZONA NORTE
mín
máx
6,00
6,50
4,00
6,00
3,00
4,25
3,00
4,25
3,50
4,00
2,25
3,00
2,25
3,50
2,50
3,00
Fuente:TPF Consultora Inmobiliaria y Consulta: Asesores Inmobiliarios Industrial y Logística
RENTAS PRIME
La principal zona prime de Barcelona se encuentra en las inmediaciones del Puerto en lo que conocemos como el Barcelonés. Las rentas
tanto mínimas como máximas han aumentado en esta zona durante 2014, puntualizando que tanto para el ZAL como para el Parque
Tecnológico las rentas del cuadro no incluyen los gastos relativos al
polígono.
El comportamiento de las rentas relativas a activos con posiciones menos atractivas difiere al de las zonas prime.
En cuanto a la 1ª Corona las rentas máximas y mínimas han seguido
aumentando en la zona del Baix Llobregat más cercanas al puerto y
aeropuerto mientras que la distancia entre rentas máximas y mínimas
del Vallès Occidental y Oriental se ha incrementado al aumentar las
máximas y disminuir las mínimas.
En el entorno del Camp Tarragona, zona sur, las rentas tanto máximas
como mínimas se han estabilizado por la disminución en la tasa de
disponibilidad por el atractivo que presentaban estas rentas muy bajas en comparación con el Barcelonés y la 1ª Corona.
En el caso de la zona centro y norte, las rentas máximas correspondientes a activos modernos han aumentado debido a la escasez de
este producto. Es el caso contrario de las rentas mínimas relativas a
activos desfasados que siguen con su descenso.
BARCELONA 2015
ÁREA METROPOLITANA
1ª CORONA
2ª CORONA
3ª CORONA
EL BARCELONÉS
BAIX LLOBREGAT
VALLÈS OCCIDENTAL
VALLÈS ORIENTAL
ZONA SUR
ZONA SUR
ZONA CENTRO
ZONA NORTE
mín
máx
+
+
=
+
+
+
=
-
+
+
14
Asking Prices
BARCELONA 2015
Zona
1ª CORONA
Corona
EL BARCELONÉS
BAIX LLOBREGAT
VALLÈS OCCIDENTAL
VALLÈS ORIENTAL
2ª CORONA
ZONA SUR
3ª CORONA
ZONA CENTRO
ZONA SUR
ZONA NORTE
Municipio
Zona Franca
Parc Logistic ZF
ZAL
El Prat de Llobregat
Viladecans
Gavá
Sant Boi de Llobregat
Martorell
Sabadell
Rubí
Terrasa
Granollers
Mollet del Vallés
Vilafranca del Penedès
La Granada
Esparreguera
Manresa
Tarragona
Reus
Valls-Bràfim
La Bisbal-El Vendrell
Igualada
Girona
La Selva
Precio Mínimo
Precio Máximo
5,50
5,50
4,00
4,00
3,50
4,50
3,50
3,00
3,00
2,50
2,50
2,50
2,50
2,00
2,25
2,00
2,00
2,50
1,75
2,75
2,50
7,00
7,00
5,75
5,00
5,50
6,00
4,80
4,00
4,50
3,50
4,00
4,00
4,00
3,00
3,50
2,50
3,00
3,00
2,25
3,25
3,00
15
Logística Valencia
04.3
Zonificación Valencia
_ CORONAS
_ EJES
El desarrollo del mercado logístico en Valencia se ha producido en
paralelo al aumento en importancia del puerto de la ciudad junto con
el incremento de producción de la Factoría Ford de Almussafes.
Se plantea también el análisis del mercado logístico en un modelo
radial:
Para el estudio del área metropolitana de Valencia podemos aproximarnos por medio de dos coronas entorno al centro urbano. Se extendería en principio hasta unos 20 km de ditancia del mismo.
La 1ª Corona engloba todos los polígonos que quedan dentro de la
A-7, el by-pass que circunda la ciudad en su tránsito de Barcelona a
Alicante. Por otro lado la 2ª Corona, más alejada, está formada por los
núcleo vinculados a los principales ejes de conexión por carreta con el
resto de la Península .
- Zona Norte: se encuentran los activos logísticos vinculados al Puerto
de Sagunto, con conexión directa a Zaragoza.
- Pista de Ademuz: se desarrolla principalmente actividad local por el
establecimiento del Parque Tecnológico y oficinas.
-Zona Centro: zona prime de Valencia, entorno al cruce de la A3 con
la A7. Importancia por el tránsito entre el Puerto de Valencia y Madrid.
Zona Sur: desarrollo logístico específico de la Factoría Ford.
16
Oferta y Demanda
VALENCIA 2015
TOTAL
2,70%
ZONA SUR
ZONA CENTRO
PISTA DE ADEMUZ
ZONA NORTE
0,00%
2,70%
0,00%
0,00%
_ OFERTA
_ PROMOCIÓN
El mayor problema al que se enfrenta el mercado logístico valenciano
es la escasez de activos logísticos modernos que se adecuen a las necesidades actuales de los demandantes, principalmente que cumplan
los requisitos de la normativa de Protección Contra Incendios.
El comportamiento de la promoción en 2014 ha continuado con el
patrón reflejado desde la crisis. No se han observado ni desarrollos de
proyectos “llave en mano”, proyectos finalista ni movimientos especulativos. El establecimiento de esta dinámica desde 2007 ha acarreado
el envejecimiento considerable del parque logístico en Valencia disminuyendo perjudicialmente la calidad de los activos.
A su vez se observa que existe una disponibilidad muy baja de activos
al haber quedado muy desfasados. Centrándonos en las dos zonas
prime se percibe la ocupación plena en Sollana en torno a la Factoría Ford mientras que la tasa de disponibilidad en la zona prime de
Ribarroja del Turia, cruce de la A3-A7, sigue siendo muy baja con una
tasa del 2,7 %.
Por el contrario, se espera que en 2015 se empiecen a realizar proyectos para usuario final. A su vez, tanto fondos internacionales como SOCIMIs se vinculan con operadores locales planteándose las primeras
promociones con riesgo debido a las circunstancias de escasez.
Contratación
VALENCIA 2015
Contratación (%)
TOTAL
138.000
ZONA SUR
ZONA CENTRO
PISTA DE ADEMUZ
ZONA NORTE
34,00%
62,00%
4,00%
0,00%
_ DEMANDA
_ CONTRATACIÓN
La mayor parte de la demanda logística en Valencia busca superficies
que oscilan entre 1.000 y 3.000 m² de naves equipadas con muelles
de carga y oficinas. Existe también una demanda específica de plataformas logísticas superiores a los 5000 m² tanto por parte de usuarios
finales como de operadores logísticos especializados.
La superficie logística contratada en 2014 asciende a un total de
138.000 m², lo que pone de relevancia la importancia del sector logístico en el levante. Los grandes pilares sobre los que se está asentando
está consolidación son el aumento del tráfico del Puerto de Valencia
y la activdad generada por la Factoría de Ford. Fiel reflejo de la importancia de esta empresa multinacional es la operación cerrada este año
en Sollana con una superficie aproximada de 20.000 m².
En este año 2014 se ha producido un cambio en las razones que
fomentaban esta demanda. Si bien es cierto que en años previos la
disminución de rentas motivaba la búsqueda de nuevos emplazamientos más económicos, la demanda actual está promovida por la
mejoría en la actividad logística que ha hecho plantearse a muchas
empresas la ampliación de sus instalaciones y la instalación de nuevos operadores.
En cuanto a las zonas, se observa como la contratación logística se
está igualando en términos de m² para la zona centro y sur, aunque
el número de operaciones es mucho mayor en las inmediaciones de
Ribarroja. También se percibe la mejora en la contratación de operadores logísticos que pone de manifiesto la recuperación del sector.
17
Rentas y Asking Prices
mín
máx
3,00
4,00
3,00
3,75
VALENCIA 2015
ZONA SUR
ZONA CENTRO
2ª CORONA
1ª CORONA
VALENCIA 2015
ZONA SUR
ZONA CENTRO
mín
=
2ª CORONA
1ª CORONA
máx
+
+
RENTAS PRIME
Se ha producido un incremento en las rentas prime para activos que
cumplen con a las necesidades de los demandantes, debido principalmente a la escasez de disponibilidad de este tipo de producto.
Las rentas para activos de segunda categoría se comportan de manera
dispar dependiendo de la zona que analicemos debido a la desigualdad en el tipo de demanda por zona.
Las rentas máximas en estas zonas prime oscilan entre los 3,75 euros
/m² en la zona centro de Ribarroja mientras que en la zona sur en las
proximidades de la Factoría Ford las rentas son algo mayores, al estar
sobre los 4 euros/m².
Si bien es cierto que en la zona centro se ha producido un leve repunte en las rentas mínimas, los precios mínimos de las naves logísticas
ubicadas en la zona sur continúan con descensos.
A su vez, se observa que las rentas mínimas en la zona centro han presentado un ligero ascenso mientras que disminuyen en la zona sur.
La explicación radica en que en la zona centro existe una demanda de
este tipo de activo mientras que en la zona sur son grandes empresas
auxiliares de Ford que necesitan instalaciones de primera categoría.
VALENCIA 2015
Zona
ZONA SUR
ZONA CENTRO
Corona
1ª CORONA
2ª CORONA
Municipio
ZAL puerto
Almussafes
Sollana
Quart de Poblet
PLV
Riba-roja del Túria
Loriguilla
Precio Mínimo
3,00
3,00
1,25
3,00
3,00
3,00
Precio Máximo
4,00
4,00
3,00
3,75
3,75
3,75
18
Logística Zaragoza
04.4
Inversión por tipo de activo
_ CORONAS Y EJES
_ MERCADO LOGÍSTICO ZARAGOZA
La aproximación por coronas al análisis del mercado logístico de Zaragoza delimita el entorno de la ciudad en tres coronas.
La posición estratégica en la distribución logística ha hecho que se
haya producido un gran desarrollo de este sector con la implantación
de empresas muy importantes que operan desde esta ciudad. Si nos
referimos a las parques logísticos más importantes:
1ª Corona: se ubican los polígonos más cercanos a la capital aragonesa, con acceso directos desde la Z-40 que rodeo la ciudad.
2ª Corona:comprende los polígonos que se encuentra a una distancia
de 20 a 10 km del núcleo urbano
3ª Corona: en esta zona se delimita principalmente el entorno de influencia de la Factoría Opel en la localidad de Figueruelas.
Diseñando un modelo radial obtenemos:
- Zona Levante: conexión con Valencia por la A-23
- Zona Centro: dirección Madrid con la A-2
- Zona Norte: relación con el País Vasco y Francia por la A-68.
- Zona Pirineos: entorno a la A-23 dirección Huesca y el paso por los
Pirineos a Francia.
- Zona Cataluña: continuación de la A-2 de Madrid a Barcelona.
- PLAza, Plataforma Logística de Zaragoza: supone un fuerte compromiso del Gobierno de Aragón con el sector . Su ubicación es excepcional en el cruce de la Z-40 y la A-2 además de terminal ferroviaria y
acceso directo al aeropuerto. Estas son las razones por la que grandes
empresas como Inditex, Eroski, Mercadona o Imaginarium han apostado por instalar sus grandes plataformas logísticas en PLAza.
- Factoría Opel: en el polígono de El Pradillo II se ubica la logística
auxiliar para la Factoría Opel de Figueruelas.
- Terminal Marítima de Zaragoza: se trata del 2º puerto seco por importancia de España tras el de Coslada. En este eje también se encuentran las instalaciones de Mercazaragoza y la Ciudad del Transporte.
- Polígono Malpica: ubicación junto a la A-2 a Barcelona y la Z-40 aunque se ve afectado por la concentración de actividad en PLAza.
19
Mercado de Inversión
Inversión por tipo de activo
FUERTE AUMENTO DE LA INVERSIÓN EN INMUEBLES LOGÍSTICOS
Inversión por tipo de activo 2014
7%
05
En el año 2014 se ha producido un gran incremento en la inversión
inmobiliaria en España. En cuanto al reparto de esta inversión por tipo
de activos, los inmuebles logísticos aún sigue representando un porcentaje pequeño, del 6 %. Por el contrario, se prevé una tendencia al
alza por las altas rentabilidades y seguridad que este tipo de activo
sigue ofreciendo en comparación con otros sectores más maduros
donde las rentabilidades están disminuyendo.
6%
20%
33%
Otros
El volumen de inversión en activos logísticos se ha disparado en 2014
llegando a semejarse a los niveles de 2008 al superar los 600 millones de euros. En comparación con el año anterior, la inversión se
ha multiplicado por 6 . Las inversiones se concentran en activos de
Madrid y Guadalajara, 45 %, y Barcelona, 17 %, aunque se empiezan
a valorar activos en otros nodos logísticos como Valencia o Zaragoza.
Retail
Oficinas
34%
Hoteles
logística
PAPEL PRINCIPAL DE LAS SOCIMIS EN EL SECTOR LOGÍSTICO
El peso de las SOCIMIs en la inversión logística es enorme al suponer
el 70% del total. Junto con Prologis son 4 inversores los que copaban
en 2014 el 90 % de la inversión logística. Se espera que su ritmo de
compra disminuya al ser más selectivos. De igual forma, las inversiones oportunistas irán dejando paso a inversores de largo recorrido con
activos específicos por medio de estructuras especializadas.
AgentesAgentes
en la inversión
logística
en la inversión
logística
Agentes en la inversión logística
10%
10%
35%
35%
20%
20%
La ausencia de grandes portfolios hará que sigan aumentando aún
más las operaciones de “sale and leaseback”, los inversores están dispuestos a comprar activos con contratos de arrendamiento de corto
plazo ya que se espera una recuperación de las rentas. En cuanto a
la promoción, se espera la inversión en proyectos en construcción e
incluso la compra de suelo y la aparición de proyectos especulativos.
Blackstone
Blackstone
SOCIMIS españolas
SOCIMIS españolas
Prologis
Prologis
Otras
Otras
35%
35%
DISMINUCIÓN DE LAS RENTABILIDADES LOGÍSTICAS
La rentabilidad en 2014 ha retrocedido, del 8.5% al 7.5 % pero sigue
siendo atractiva en comparación con otros sectores. En general, se observa un aumento en la contratación, con una demanda más activa
centrada en zonas prime para plataformas de más de 20.000 m². La
operación media se aproxima a los 8.000 m² debido a la escasez.
Evolución Volumen de inversión
logística
Evolución
Volumen Inversión Logística
800
700
millones €
600
500
400
300
200
100
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
0
20
Operaciones Destacadas 2014
POLÍGONO
ARRENDATARIO
SUPERFICIE
CONSTRUIDA
PRECIO DE VENTA
PROPIETARIO
MADRID
Getafe
Transporte Souto
16.242
12.500.000,00
Trasnportes Souto
MERLIN
VITORIA
Jundiz Business Park
Norbert Denrtessangle
72.717
28.580.000,00
Norbert Denrtessangle
MERLIN
ZARAGOZA
PLAza
Imaginarium
40.187
10.750.000,00
Inversor privado
MERLIN
VALENCIA
Sollana
Ford, Johnson Controls,
Truck & Wheel
26.613
12.200.000,00
CBRE Global Investors
MADRID
Camarma de Esteruelas
Alcampo
70.298
MADRID
San Agustín de Guadalix
Decopharma
14.495
35.000.000,00
LEG II Logística, S.L.U
Valls, Tarragona
-
26.026
AGENTE
UBICACIÓN
MERLIN
AXIA
BARCELONA
AXIA
MADRID
Rivas Vaciamadrid
-
35.249
18.000.000,00
Wereldhave
AXIA
MADRID
Cabanillas del Campo
3 Naves
-
37.877
16.680.000,00
Gran Europa
S.A. Altamira, Santander
SEVILLA
Dos Hemanas
Carrefour
42.000
23.900.000,00
CBRE Global Investors
MADRID
Azuqueca de Henares
Kuhne Nagel
35.000
LAR
MADRID
Alovera, Guadalajara
2 naves
Tech Data
Opeerador Logístico
Factor 5
35.196
12.700.000,00
Invista
LAR
MADRID
Alovera, Guadalajara
6 naves
Carrefour
83.951
32.150.000,00
Grupo J Santos
LOGICOR
Blackstone
MADRID
Corredor del Henares
6 naves
Leory Merlin, Primark,
Logisters y C&A
319.000
132.800.000,00
Gran Europa
LOGICOR
Blackstone
MADRID
Corredor del Henares
-
111.000
62.000.000,00
SEB
PROLOGIS
MADRID
Coslada, San Fernando, Camarma
de Esteruelas y Subirats
-
152.000
100.000,00
Saba
PROLOGIS
MADRID
Getafe
-
35.781
21.100.000,00
AXIARE
Meco
-
35.000
15.500.000,00
Administrador Concursal
27.300
4.200.000,00
Administrador Concursal
16.332
22.700.000,00
UBS
AXIA
Evolución
rentabilidad inicial
(%)
KEFREN
MADRID
Evolución Yield Iniciar (%)
INVERSOR PRIVADO
Carmona
SEVILLA
10,00
BARCELONA
CILSA
-
Primer
ZAL II
Secundario
-
% yield incial
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
4,00
21
Autovía A-3, Salida 340 Edificio Masía Reva
Polígono Industrial Sector 12
46394 Ribarroja del Turia Valencia
+34 902 107 500
[email protected]
Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de TPF FACTORY SLU.
22

Estudio de Mercado Logística España

Transcripción

Documentos relacionados

Corona de Rapunzel