Ignacio Benavides

Ignacio Benavides A
Vicepresidente Comercialización
Institucional
[email protected]
www.fvi.com.ve
Esta es una presentación basada en ideas, porque son las ideas las que generan emprendedores
en los negocios pero, siempre teniendo presente que son los números al final los que determinan
la viabilidad de un negocio o su permanencia en el tiempo.
La idea es que siendo buenos gerentes podamos tomar las mejores decisiones, analizando
información de forma inteligente e identificando las oportunidades que nos permitan hacer
buenos negocios contribuyendo con el país y la comunidad.
Esa es una buena idea…
Fuentes:
/ FVI / IESA / FMI/ The Economist / Conapri / Cavececo / VenEconomía /
/CB Richard Ellis / Vegas & Gonzalez / Cisco / Cambridge Dictionary / Britannica
Fortaleza, técnica, foco, rapidez, flexibilidad, adaptabilidad, equipo, fe.
4,7 TRILLONES DE $: INVERSIÓN ANUAL
La Industrial Vertical más grande a nivel global
crisis Show phonetics
noun [C,U] plural crises Show phonetics
a situation or time that is extremely dangerous or difficult
an economic/financial crisis
The country's leadership is in crisis.
See also: mid-life crisis
(from Cambridge Learner's Dictionary)
May 24 (Bloomberg) -- New York developer
Harry Macklowe agreed to sell the General
Motors Building and three other Manhattan
skyscrapers to Boston Properties Inc. for
$3.95 billion in cash and debt, to pay off
delinquent loans.
CRISIS
Boston Properties will pay $1.47 billion in
cash, assume about $2.47 billion of fixed-rate
debt and issue $10 million in units of limited
partnership interest, the company said in a
statement. Goldman Sachs Group Inc. and
Morgan Stanley are contributing an unspecified
amount, the statement said.
Forma de pago = Moneda de Pago = Cash + Deuda + Tasa Fija + Parnership (Acciones)
Un gerente en situaciones de crisis busca formas inteligentes de comprar o vender
Según el lado de la mesa donde le toque sentarse.
Management practices designed to improve the performance of
organizational processes in business and industry.
TOTAL QUALITY MANAGEMENT
Based on concepts developed by statistician and management
theorist W. Edwards Deming, TQM includes techniques for
achieving efficiency, solving problems, imposing standardization
and statistical control, and regulating design, housekeeping, and
other aspects of business or production processes.
Encyclopedia Britannica
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Venezuela`s potential > Risk and Opportunities / Challenges
Pros & Cons
How to become a good crisis manager : get corporate philosofy
The Shopping Center : who is your client?
1.
Determines : Location, Design, Construction and Materials, Finishes, Cost, Services,
Tenant Mix, Retailers, Publicity Entertainment Activities and Management, G &A.
Location, Location and Location:
1.
Determines: Cost, Potential, Permits, Taxes, Context, Access, Type of Clients, Type of
Retailers, Design Constrains, Construction Constrains, Parking Constrains Access
Focus on your work:
1.
7.
Avoid too much of a political analysis: and get to work: constantly, professionally efficiently:
cost efficient with healthy income streams. Do not waste time playing politics.
Financial and Business Analysis
1.
A real good analysis is the key for a successful project.
2.
What you put in is what you get out. Be honest: reliable data, don´t fool yourself..
3.
Use the advise of experts: market studies, legal advisory, tax specialist, image creators,
advertising , realty: real estate intermediaries. Pay for all of these expertise.
4.
The business must make sense = money. ROE, IRR, Ebitda, FFO
5.
Time horizon, objectives and uses
1.
Affects investments design, cost, retailers, clients, tenant mix, G & A
6.
Financial Strategy and Capital Structure: what is the right mix.
7.
Control Construction and other Cost
8.
Incidence of land in GLA
9.
Income stream: rent and other (reliable) sources of income (Marketing, Publicity, Events)
Drivers
10.
Shareholders want to see value added over time.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Venezuela: su potencial > Riesgos y Oportunidades/ Retos
Estímulos (Pros) y las Barreras / Obstáculos (Cons)
Cómo convertirse en un buen Gerente de Crisis: adquiere una filosofía corporativa
El Centro Comercial: ¿quién es tu cliente?
1.
Esto va a determinar: Ubicación , Diseño, Construcción (Materiales y Terminados) Costos, Servicios, Tenant Mix,
Locatarios (Retailers), Mercadeo, Publicidad, Entretenimiento, Actividades y Gerencia (G &A)
Location, Location and Location:
1.
Determina: Costos, Potencial, Permisos, Impuestos, Contexto, Accesos, Tipos de : Clientes, Comerciantes (Locatarios),
Limitantes de Diseño , Construcción y Estacionamiento.
Enfócate en tu trabajo:
1.
Evita exceso de (paralizantes) análisis políticos: mejor dedícate a trabajar de forma: constante, profesional, eficiente. No
pierdas tiempo jugando al político ó al politólogo.
Análisis Financiero y de Negocios:
1.
Un buen y sincero análisis es la clave de cualquier negocio.
2.
Se honesto con la data: lo que le metes al modelo es lo que le sacas.
3.
Aprende y acostúmbrate a usar el análisis de expertos: Estudios de Mercado, Asesorías: Legal, Impuestos, Imagen,
Publicidad, Mercadeo, Ventas Proyecta pagar por estas experticias
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
El Negocio debe tener sentido = hacer dinero: ROE, IRR, Ebitda, FFO
Horizonte de tiempo Objetivos y usos:
1.
Afecta la Inversión, el Diseño, los Costos y el tipo de Comerciantes, Clientes, Tenant Mix, G & A
Estrategia Financiera y Estructura de Capital: cual es la mezcla idónea
Controles: Costos y Gastos
Incidencia del Terreno en el Área Neta Rentable ó Vendible (Tendencias) GLA
Flujo de Ingresos: la Renta y otras fuentes (confiables) de ingresos : Mercadeo, Publicidad, Eventos (Drivers)
Los Accionistas quieren valor agregado sobre el tiempo
Risk vs. Opportunities
Risk vs. Opportunities
Risk vs. Opportunities
Risk vs. Opportunities
Risk vs. Opportunities
Always working in an
.
environment
where every day
you are dealing with new
challenges
At present Venezuela is in a privileged position,
given the magnitude of its reserves, nevertheless,
this position must be reinforced by important future
investments = Potential!
Santiago de Chile, 8 May 8 (EFE).- La inversión extranjera directa (IED) alcanzó en 2007 la cifra histórica de
106.000 millones de dólares en América Latina y el Caribe, señaló hoy en Santiago la CEPAL.
La cifra supone un aumento del 46 por ciento respecto del año anterior y es el monto más alto anotado desde
1999, cuando la IED alcanzó 89.000 millones de dólares en la región, indicó el informe de la Comisión
Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL).
El aumento se explica principalmente por el crecimiento económico de la región y la sostenida demanda
mundial por materias primas, precisó el documento "La Inversión Extranjera en América Latina y el Caribe
2007".
Por países, Brasil encabezó la recepción de inversión extranjera el año pasado con 34.585 millones de dólares,
seguido de México (23.230 millones), Chile (14.457) y Colombia (9.028).
Medida en comparación con el Producto Interior Bruto (PIB), sin considerar los centros financieros del Caribe,
los mayores receptores fueron Panamá, Chile y cuatro países centroamericanos (Honduras, Costa Rica, El
Salvador y Nicaragua).
En cuanto a los principales inversores en la región, fueron Estados Unidos, los Países Bajos (Holanda) y
España, consignó la CEPAL.
Comunidades en India exigen al Gobierno que no pierda competitividad respecto a China
There is
risk
•High Inflation: est. ‘08 30%
•Exchange control : 1$/2,15 Bs F
•Bureaucracy: Cadivi (¿?), City
Permits.
•Lack of reliability on market data.
•Relatively high interest rates
(banking) 25% /yr or 32%/yr for CC
•Price control on some basic goods.
•Scarcity of some goods, materials
and equipments.
•Limited future planning.
•Constant change in the rules of
commerce to do business.
But
•
110$/bd
…, there are also
opportunities
High Oil Prices: above
•
•
•
High levels of Liquidity
Large Monetary Supply (¿?)
High levels of Consumption
•
High management Capacity
•
Deep market for Financing
alternative (¿?)
•
•
Tax Incentives: Tourism
Government Incentives: For
housing projects
•
Large Demand for Retail and
Office projects.
•
EL UNIVERSAL Mayo 9 de 2008
Las reservas probadas de petróleo crudo de Venezuela
subieron de 99.377 millones de barriles al cierre de 2007,
a 130 mil millones de barriles al cierre de abril de 2008,
alrededor de 30,8%
Limited Competition with
sufficient levels of know how
and expertise.
•
Good management of risk.
“Mucha gente se dedica a quejarse durante la crisis (lloriqueo) pero
algunos otros identifican oportunidades y toman ventaja adelantándose al mercado…”
A quick and informal tip on how to become a good crisis manager…
•
The key is to become an
efficient crisis manager
knowing that change is
the constant.
•
Constantly monitor the
market .
•
Produce only reliable
data.
•
Act (develop)with a
sense of timing.
•
Be ready for
opportunities when
they arrive.
•
Stability is often a rare A good manager keeps in mind
commodity in Latin
that this is the reality where one
America
has to act upon in order to be
successful.
Es importante mantenerse competitivo.
Hoy en día un país como El Salvador
Con GDP US$bn 33.68. Teniendo solo 6 millones de habitantes y una ciudad capital de 3
millones de habitante s ¿compite con Caracas en calidad de centros comerciales?. La
tendencia debería ser a competir y satisfacer demanda de calidad y servicios a nivel de la
capital y principales ciudades en los próximos 4 años.
GDP at market
prices (Bs bn)
GDP (US$ bn)
Real GDP growth
(%)
Consumer price
inflation (av; %)
Population (m)
Exports of goods
fob (US$ m)
Imports of goods
fob (US$ m)
Current-account
balance (US$ m)
2003(a)
134,228
2004(a)
212,683
2005(a)
302,643
2006(a)
390,457
2007(b)
473,279
83.5
-7.8
112.5
18.3
144.8
10.3
181.9
10.3
220.4
6.7
31.1
21.7
16.0
13.7
18.1
25.5
26.0
26.5
26.9
27.3
27,230
39,668
55,473
65,210
65,732
-10,483
-17,021
-23,693
-32,226
-44,584
11,796.0
15,522.0
25,533.0
27,167.0
17,903.6
23,919.0
29,417.0
27,981.7
44.2
41.4(b)
46.6
9.1
13.1(b)
10.6
2,089.8
2,147.0
2,147.0
Foreign-exchange 16,035.0
18,375.0
reserves excl gold
(US$ m)
Total external debt 37.8
39.3
(US$ bn)
Debt-service ratio, 29.5
17.1
paid (%)
Exchange rate (av) 1,607.0
1,891.3
Bs:US$
(a) Actual. (b) Economist Intelligence Unit estimates.
Centro Comercial La Gran Vía San Salvador
Una buena copia de Farmer´s Markets en Los Angeles,
California, USA
Proyecciones de The Economist vs. monitoreo de VenEconomía y MF
Key indicators
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Real GDP growth 8.4
(%)
6.0
4.5
3.2
3.8
3.7
Consumer price 18.7
inflation (av; %)
28.2
29.5
18.1
15.3
13.9
Budget balance
(% of GDP)
0.0
-0.4
0.4
-0.8
-0.7
Current-account 8.7
balance (% of
GDP)
7.0
5.5
4.6
4.3
3.9
Commercial
banks' prime
rate (%; av)
17.3
20.0
19.5
17.0
16.0
15.0
Exchange rate
Bs:US$ (av)
2.1
2.1
2.7
3.1
3.6
4.1
Exchange rate
Bs:€(av)
2.9
3.1
3.5
3.9
4.5
5.1
-1.4
Px Bonos*
(TICC15 - 16 de
mayo)
Caracas
99,50
New York
59,42
Inflación
(Abril)
Tasas de interés Prestacione
(Abril)
s
(Abril)
Mensual Acumula Activa Pasiva
1,6%
da 22,62% 14,08%
9,9%
18,35%
Precios del petróleo US$/bbl.
Sem. (9 de mayo)
.
(15 de
mayo)
Cesta
venezolana
$107,60
WTI Spot
$124,22
Cesta OPEP
$118,78
• Money supply (M2) rose by 2.0% in the week ending May 2 to
Bs.F.155.5 billion.
• Commercial bank deposits increased by 2.4% to Bs.F.147.2
billion but investments were down by 6.2% to Bs.F.49.1 billion.
Monetary Aggregates
Liquidity (M2)
May 2(*)
155,533
Banks:
Deposits
147,217
------------ Change Since -----------Apr. 25(*)
4 Weeks Ago.(**) 52 Weeks Ago. (**)
152,410
147,640
117,456
3,881
2.0% (7,893)
5.3%
38,078
32.4%
2,026
Loans
106,632
715
Investments
49,135
121
143,797
2.4%
105,317
1.2%
49,709
1.2%
3,053
42.0%
Excess Legal
4,336
Reserve
2,174
(*) Millions Bs.F.
(**) Billions Bs.
Source: BCV and VenEconomy calculations.
(4,544)
2,589
(3,247)
2,950
142,672
3.2%
104,043
2.5%
52,382
-6.2%
1,385
213.0%
35,366
33,625
1,144
3,657
111,851
31.6%
73,007
46.1%
47,992
2.4%
679
539.0%
Para proyectar y aprovechar las
oportunidades hay que estar
pendientes e identificar ciclos
y/o los puntos de inflexión
cuando ocurren y que
consecuencias encierran.
Comparen este gráfico con el
de la lámina anterior
$
$
Estimación de Mercado: población visitante de los centros comerciales
Total
TotalPoblación
Poblaciónde
deVenezuela
Venezuelaen
enelelaño
año2.007
2.007
27.483.208
27.483.208
Población
PoblaciónUrbana
Urbana(87,7%)
(87,7%)
24.102.773
24.102.773
Comparación
medición anterior
Población
de
Poblaciónvisitante
visitante
decentros
centroscomerciales
comerciales
(84,5%)
(84,5%)
20.366.844
20.366.844
Diferencia con respecto
a Oct-2006
+ 3,2%
Promedio de tiempo
de visita 2.21 horas
Antes:
2.14
horas
+ 0,06%
Los
Centros
Comerciales
reciben
Los
Centros
Comerciales
reciben
visitas
al
año:
896.141.116
de
visitas
al
año:
896.141.116
de
visitas
alalaño
para
promedio
de
visitas
año
para
promedio
de
2.455.181
visitas
al
día
2.455.181 visitas al día
- 0.05%
Promedio de visitas:
44 visitas al año
6.6%
Los
Losvisitantes
visitantesde
delos
losCentros
Centros
Comerciales
pasan
Comerciales pasanun
un
promedio
promediode
de1.980.471.865
1.980.471.865
horas
horasalalaño
año
En
promedio,
durante
horas
promedio,
durante22en
horas
elEn
numero
de
visitantes
los
elcentros
numero
de
visitantes
en
los
comerciales
es
de:
centros comerciales
es
de:
204.598
204.598
A nivel Nacional (> 900M m2) (50*18)
existe una desproporción marcada entre la Región Capital y el resto
del país. Dentro de los próximos 4 años a pesar de que haya crecimiento en Caracas la tendencia
debería ser hacia un crecimiento particular de las regiones. En especial zonas de alto potencial
como Zulia, Guayana e inclusive la Región Insular. El potencial luce evidente en el gráfico.
Algunos hechos como la migración de petroleras al interior (“endogenismo”) ayudará a eso.
Ejemplo: caso Shell
Lamina 6 : Nuevos proyectos de nueva generación en
construcción en el interior del país
4
20 16
19
18
14
12
11 13 15
Proyectos Existentes
1
Metrópolis Barquisimeto
2
Sambil Barquisimeto
3
Sambil San Cristóbal
4
Metrópolis Valencia
5
Orinokia
6
Las Trinitarias
7
CC Plaza Valera
8
La Cascada - Monagas
9
Monagas Plaza
2
4
1
6
7
17
5
8
6
10
7
3
9
5
10
Ciudad Comercial PetroOriente
11
Hiper Jumbo Maracay
12
Galerias Plaza Maracay
Nuevos proyectos
13
Las Americas Maracay
1
Los Anclas
14
Las Delicias I y II Maracay
2
El Rosario Mall
15
Parque Aragua Maracay
3
El Dorado
16
Sambil Maracaibo
4
Sambil Paraguana
17
Sambil Valencia
5
City Garden
18
Sambil Margarita
6
CC Cima Anzoategui
19
Lago Mall Maracaibo
7
CC Cima Barinas
20
Galerías Mall Maracaibo
Se ha generado una tendencia donde Centros Comerciales nuevos se han salido de la
“ubicación ideal” en el Municipio Chacao y han surgido en otros municipios “menos
ideales” esto influenciará a otros mercados como el de Oficinas y el de Viviendas. Hasta
los alcaldes están migrando…
Algunos Centros Comerciales en Construcción en Caracas (>180M m2)
CC
Sambil La
Candelaria
Recreo La
Castellana
Líder
Millennium
Sigo Cerro
Verde
Los Arkos
Ubicación
Área de
Área
Ptos.
M2
Salas
Fecha de
Construcción comercial
Locales Niveles
Estacionami
Oficinas
de cine
apertura
M2
M2
ento
Av. Andrés Bello
y Wolmer entre
Este O y la
Industria
Urb. Bello
Campo entre
Av. Ppal. de
Bello Campo y
Av. Fco. De
Miranda
Av. Francisco de
Miranda La
California Norte
Municipio Sucre
Av. Rómulo
Gallegos con
Av. Sucre, Los
Dos Caminos
Carretera
Cafetal los
Naranjos,
antiguo
autocine Los
Naranjos
Av. Principal de
La Boyera
21.600
n/d
120.000
40.000
70.000
22.000
por definir
50.000
61.700
n/d
273
6
10
n/d
n/d
5
n/d
no
posee
300
7
10
n/d
6
7
no
posee
270
3
10
n/d
n/d
7
n/d
4.300
4.500
246
1.500
1.800
1.400
3.000
n/d
2009
2011
2009
sep-08
2009
2010
CB Richard Ellis
Oct-07
Sambil Chacao Chacao
Venta
BS F
Bs F /$
$
31.000,00
2,15
14.418,60
San Ignacio
La Castellana 24.900,00 2,15
11.581,40
Centro Lido
El Rosal
23.000,00 2,15
10.697,67
CCCT
Vegas &
Gonzalez
Chuao
14.300,00 2,15
6.651,16
Boleita
Los Dos
Caminos
12.500,00 2,15
5.813,95
17.000,00 2,15
7.906,98
Oct-07
Lider
Milleneum Mall
Sambil La
Candelaria
La Candelaria 22.500,00 2,15
10.465,12
73%
27%
Número de visitas anuales a los Centros Comerciales de Caracas
2003
Visitantes a CC en
Venezuela
Visitas a los CC de
Caracas
% de visitas respecto a
las visitas nacionales
Población Caracas
residente
Población en Ccs que
visita CC
2004
2005
2006
2007
793.549.497 861.493.428 868.160.098 896.141.116
76.298.379 135.663.724 146.099.395 129.924.105 173.566.081
17,09581118 16,95885192 14,9654545219,36816399
3.380.522
3.549.548
3.727.025
3.913.377
4.109.045
2.062.118
3.478.557
3.652.485
3.248.103
3.944.684
Lamina 1 y 2: Centros Comerciales existentes y nuevos proyectos en construcción
en Caracas
CC Existentes ( área de
influencia)
9
3
10
2
12
4
1
6
1
CCCT
2
Centro San Ignacio
3
El Recreo
4
Expreso Chacaito
5
Paseo El Hatillo La Lagunita
6
Paseo Las Mercedes
7
Plaza Las Americas
8
Tolon
11
8
7
13
14
Nuevos proyectos en
construcción
9
Sambil La Candelaria
10
Recreo La Castellana
11
Lider
12
Millennium
13
Sigo Cerro Verde
14
Los Arkos
5
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Quien es el cliente: ¿Cuál es tu negocio?
Ubicación: donde voy a hacer negocios (Contexto )
Equipo Profesional Óptimo (Socios + Gerencia + Técnicos)
Presupuesto: con revisiones constantes y periódicas
Contratación : condiciones legales.
NOI : Generación de Ingresos vs. Egresos
1.
2.
3.
7.
8.
9.
10.
Optimización (Renta vs. Venta)
Optimización de costos
NPV, ROE, IRR, EBITDA, FFO = $/$ = “billete / billete” ó “green on green”
Operar
Financiamiento: Servicio + Amortización
Generar Valor ( + diferenciación de la competencia) + Branding
Capacidad de adaptación a cambios (Horizonte de Tiempo)
Preservar el valor del inmueble y sus equipos
1.
11.
12.
13.
14.
15.
Organizar
Mantenimiento Preventivo, Previsivo y Reactivo
Seguridad Integral
Benchmarking ¿y qué está haciendo la competencia?
Medición constante del Desempeño
Análisis de los Clientes y el Contexto + Comunidad (Relaciones)
Optimización constante del Tenant Mix adaptándose en el tiempo
Controlar
What is really your target?
Set a standard
¿Quien es tu cliente?
1. Punto de Encuentro
2. Centro de Entretenimiento
3. Lugar de Compras (consigues lo que está de moda y te tratan
bien)
4. Solución de Servicios (Belleza, Nutrición, Finanzas,
Mantenimiento)
5. Ahorro de tiempo (transporte) y energía (combustible)
6. Seguridad Integral
7. Centro Cultural (Cine, Teatro, Arte, Lectura)
¿Quién es tu cliente?
¿Qué les quieres vender?
¿Quién se los va a vender?
¿Qué necesita que le vendas?
¿Cómo lo atiendes?
¿Cómo lo mantienes satisfecho?
AAA
Moda +Marcas + Calidad
El Mejor
Mercancías +Servicios +Entretenimientos
Profesionalmente
Gerencia +Mercadeo + Innovación +Mantenimiento
+Seguridad + Adaptabilidad + Inteligencia Emocional
Objetivos y Tendencias
Mantener el flujo de clientes el mayor tiempo posible
Consumiendo el máximo posible : mayores ingresos
Manteniéndolos leales porque consiguen lo que desean,
porque les gusta, porque están cómodos , porque se divierten.
Distintos grupos del mismo nivel se vuelven tus clientes por diferentes causas
I/C= V
Ganarte la fidelidad del cliente: ingresos
¿Cómo lograrlo?
Oficinas
Hotel
CC
Vivienda
Zonas de influencia
High
End
Variables de Mercado
Estudio de Mercado
Variables Macro y Micro Económicas
Permisología y Variables Legales
Variables Financieras
Donde es tu mercado vs.
Donde quieres hacer negocio
vs. Donde puedes hacer
negocio vs. Donde deberías
hacer negocios.
Cercanía
Acceso
Seguridad
¿Donde te permiten hacer lo que requieres hacer para tener éxito?
Este es tu mercado…
¿Cuanto debe rendir un local sobre el promedio en cuanto a renta teniendo en cuenta
el riesgo país y cómo preservar el valor en el tiempo?
¿Qué necesito tener para satisfacer a mi
cliente…? y varias formas de preservar
valor…
•Clientes para mis clientes y viceversa: Tenant
Mix:
•Retailers (tenants)
•Contratos: condiciones y plazos/tiempo:
¡mantén los buenos!
•No clientes: ¡atráelos!
•Visitantes (compradores)
•Flujo : atraer al que compra
•No clientes: visitantes: ¡atráelos!
•Oferta atractiva marcas exitosas >
diversidad=atraen gente exitosa
o que quieren ser exitosos o verse exitosos o
parecer exitosos
•Diseño Atractivo Contemporáneo Funcional:
Imagen
•Mantenimiento y Seguridad
•Estacionamiento y Servicios complementarios
•Branding: Marca > Prestigio > Good Will
¿Cuáles son las tendencias a nivel
Internacional, cerca de que debe estar
un buen centro comercial?
¿Cómo aumento el flujo de visitantes ?
¿Cómo optimizo los ingresos?
¿Cómo optimizo costos?
¿Cómo respondo al contexto?
¿Quién hace el diseño y cómo me interpreta
la idea de agregar valor?
Tendencies: finding the right property mix: category as percentage of GLA
Juntos pero no revueltos…
•Cash is king
•Project Finance
•Cost Effective
•Same quality mix/standard
•Complementary clients portfolio
•Synergy of brands and offer
•Aggregate demand
•Integrated services
•Separate responsibilities
Office
Meeting the needs of
your customer base:
•Sales drive your rent
•Rent drives value
•Generates traffic
•SPSF: Sales x sq. ft.
•Attract hot retailers
Shopping
Hotel
Inflow of consumers
Apts
Larger income
Economy of scale
Branding
A lo mejor no puedo hacer aquello pero sí puedo lograr esto….
Y generar una estrategia de corto, mediano ó largo plazo ó un mixto…
9.900 + 4.700
Corto Plazo:
Pre Vendo y Vendo
Amortizo Deuda
Aseguro Construcción
Reduzco Riesgo
Atraigo clientes de primera
Genero flujo al comercio
11.400
Largo Plazo:
Alquilo Comercio
Alquilo Publicidad
Alquilo Estacionamiento
Alquilo Espacios de
Eventos
20.200
A trophy project does not guarantees success…
Población que visita Centros Comerciales
 Se muestra un porcentaje de 85.0% de personas que visitan los
Centros Comerciales.
Sep-03
Jun-04
Sep-05
Oct-06
Oct-07
Si Vistita CC
88,4%
88,3%
91,8%
90,1%
84,5%
No visita CC
15,6%
11,7%
8,2%
9,9%
15,5%
900
900
900
900
Base:
929
Tipología de los visitantes a los centros comerciales
Perfil de los visitantes
de Centros Comerciales
Heavy Users 38.9%
Asiduos
Edad: 18 a 24 años.
Octubre 2007
Medium Users 30.7%
Medios
Estrato: AB y C
Sexo: Más mujeres que hombres
Tiempo que pasa: 1 y 2 horas
Regiones: Capital y Los Andes
Edad: 25 a 49 años
Estrato: AB
Low Users 12.4%
Ocasionales
Sexo: Más hombres que mujeres
Tiempo que pasa: 1 a 2 horas
Edad: 35-49 años
Regiones: Central y Zuliana
Estrato: D y E
Nunca 15.0%
Sexo: Igual hombres que mujeres
Tiempo que pasa: 1 a 2 horas
Edad: De 50 años en adelante
Estrato: D y E
Regiones: Centro-Occidental
Sexo: Igual hombres que
mujeres
Regiones: Centro-Occidental y
Oriental
Actividades que se realizan en los centros comerciales
 Casi 9 de cada 10
de los entrevistados realizan algún tipo de actividad dentro de los centros comerciales, entre
las cuales destacan: hacer compras variadas, comer en sitios de comida rápida o restaurantes y realizar alguna
actividad de entretenimiento.
Septiembre 2005
Sólo paseo por las
tiendas
Octubre 2006
Sólo paseo por las
tiendas
22,2%
Sólo paseo por las
tiendas
Octubre 2007
15,4%
20,5%
77,8%
79,5%
Hizo algún tipo de
actividad
84,6%
Hizo algún tipo de actividad
Base: 680/ Menciones: 932
Hizo algún tipo de actividad
Base: 811/ Menciones: 1324
Base: 762/ Menciones: 1229
Distribución del tipo de actividades en los centros comerciales
Octubre 2006
Septiembre 2005
Compras variadas
Estética
9,5%
0,4%
Otros 1,9%
Sólo paseó por las tiendas
Base: 680/ Menciones: 932
19,5%
5,1%
0,8%
0,8%
22,2%
16,9%
15,3%
12,9%
Negocios/ trabajo 0,4%
44,8%
19,9%
15,0%
4,3%
54,0%
48,7%
37,1%
Diligencias bancarias
Entretenimiento
41,8%
40,4%
Realizó alguna comida
Octubre 2007
7,0%
20,5%
Base: 811/Menciones: 1324
% mayor a la medición anterior
% menor a la medición anterior
15,4%
Base: 762/ Menciones: 1229
Principales atributos de los centros comerciales
¿Cuáles son las principales atributos que le hacen preferir un centro comercial con respecto a otro?
 La cercanía a su casa, la disponibilidad de todas las necesidades , además de variedad y
cantidad de tiendas son los atributos principales tomados en cuenta a la hora de preferir un centro
comercial.
Espontánea
Octubre 2007
Primera Mención
Cercanía a mi casa
Total Menciones
30,7%
Consigo todo lo que necesito
15,0%
Variedad y cantidad de tiendas
14,6%
Seguridad
39,3%
35,5%
10,9%
Está de moda / por el ambiente
4,0%
Amplitud de pasillos
3,6%
Cercanía a mi sitio de trabajo
3,6%
Realizar compras
3,3%
Comida / feria de comida
3,3%
Cine
2,3%
Existencia de servicios
1,8%
16,8%
9,6%
16,1%
22,3%
13,3%
10,8%
7,8%
1,5%
Actividades gratuitas, eventos conciertos 0,8%
No sabe 0,1%
No contesta 0,1%
35,7%
15,7%
Estacionamiento cómodo/ donde siempre se consigue puesto 1,1%
Más económico 1,1%
Nota: Los valores menores a
0.8% no se reflejan en el gráfico
47,1%
4,5%
0,1%
Base: 732
% mayor a la medición anterior
% menor a la medición anterior
0,1%
Base: 732
Menciones: 2133
You can not manage what you can not measure
Tanto el negocio como el mercado deben ser analizados
constantemente y también la economía
Alternativas ó oportunidades: fuentes de ingresos que complementan la renta.Tendencia mundial a Publicidad en Centros Comerciales , sean éstos espacios abiertos o
cerrados. Cavececo acaba de tener un foro sobre este tema en Mayo 08.
En un CC al contrario de otros centros de entretenimiento la entrada es gratis
Do you homework!
Antes de iniciar cualquier proyecto y durante su vida hay que hacer el ejercicio de análisis que
incluye todas las proyecciones financieras. En especial el flujo de caja descontado, VPN, NOI,
ingresos y egresos, costos, márgenes de utilidad, servicio de la deuda, amortizaciones de capital,
EBITDA, FFO etc. Todo lo que permitan medir la viabilidad y financiamiento del proyecto.
Esta es la esencia del negocio.
Area plana de terreno (vr2):
Costo m2 terreno Urbano:
Alquiler
Costo de Terrenno urbano:
Egresos Operativos
Ingresos venta
Tiempo de investigacion e inversion previa:
Adquisición de la tierra
Ingreso alquiler
Tiempo de ejecucion:
Adquisición de edificaciones
Costo de Venta
Inversión previa (diseño, planos, etc.)
Proyecto (terraceria, estructura, subcontratos, etc.)
Area Util + comercios+servicios y restaurantes
Area construccion techada:
Costo Operación
Administración/Comercialización/Operación
Depreciación
Gasto Financiero
Margen Bruto
Impuestos
Intereses
Eficiencia:
Egreso de Financiamiento
Otros
Precio de alquiler M2 comercio
Prestamo bancario
Impuesto
Precio de venta M2 comercio
Amortizacion
Utilidad Neta
Aporte de Accionistas
No.Puestos Estacionamiento:
Pago de Capital
Puestos Estacionamiento por M2
Pago de Dividendos
Reducción de costos directos de construcción
Flujo Anual
Costo Construccion x m2 vendible SIN TERRENO:
Costo Construccion x m2 techado SIN TERRENO:
Costo Costrucción x m2 vendible CON TERRENO:
Costo Construcción x m2 techado CON TERRENO:
Flujo Acumulado
Al final del día todo accionista requiere (desea) un
retorno razonable sobre su inversión…
Supuestos
Area edificio oficinas, comerciales, circulacion y otras
Area de estacionamientos
Area total construida
Parqueo por m2
Cantidad de parqueos
Area util de oficinas
Eficiencia area util/area total
Area circulaciones y otras
Numero de parqueos por sotano
Costos
Inversión Previa (Concepto,Diseño, Desarrollo de Planos y Permisos)
Terracería
Estructura Principal
Administracion obra
Supervision
Comision desarrollador
Subcontratos (*)
Otros Gastos (Imprevistos, Gastos de menor cuantía)
Comisiones bancarias
Intereses
Comisión sobre ventas
Resumen
Costo TOTAL x m2 vendible:
Terreno
Desmontajes y demoliciones
Obras Preliminares
Instalaciones Provisionales
Agua Potable
Aguas Negras
Herramientas y maquinaria
Excavacion y compactacion
Terraceria masiva
Excavaciones p/ fundaciones y tuberias
Compactaciones p/ fundaciones y tuberias
Desalojos
Obras de concreto
Obras de albanileria
Acabados interiores
Instalaciones hidrosanitarias
Sistemas contra incendios
Artefactos y accesorios sanitarios
Puertas
Cielos falsos
Instalaciones electricas
Instalaciones señales debiles
Obras exteriores
Subcontrataciones
Vidrierias 1er nivel
Muro cortina de vidrio con parteluces del 2 al 15 nivel
Elevadores de 20 paradas
Montacargas de 16 paradas
Sistemas mecanicos (Ventilacion, extraccion, y A/C)
Obras metalicas
Planificacion
Administracion de la obra
Supervision tecnica
Imprevistos
¡ Muchas gracias !