las megatendencias en el mercado de bienes raíces

Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre
U N A S E R I E D E P E N S A M I E N TO S C L A V E D E C B R E E N T R E S PA R T E S
T E R C E R A PA R T E
L A S M E G AT E N D E N C I A S
EN EL MERCADO DE
BIENES RAÍCES
COMERCIALES
Temas que Abordaremos
¿De qué forma las megatendencias, tales como la
globalización, la demografía y la tecnología, están
impactando el mercado inmobiliario comercial?
¿Qué oportunidades se presentan con estas
megatendencias y cuáles son los riesgos de
ignorarlas?
Si bien el impacto de los cambios cíclicos y
estructurales abordados en nuestros dos primeros
documentos será inmediato para el sector
inmobiliario comercial, ¿El impacto que tendrán
estas megatendencias será aún mayor?
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MEGAT END ENCI A S QUE D E BE N OBS E RVA RS E
Resumen Ejecutivo
Globalización.
local. Aunque muchas de estas tendencias están llevando al
La globalización de la información, los servicios y el conocimiento
mundo hacia la urbanización, ¿Serán duraderas? y ¿Cómo se
del mercado inmobiliario está aumentando la escala del mercado
gestiona el sector inmobiliario comercial en aquellos mercados
y facilitando el flujo de capital. Dada la naturaleza fija del sector
que parecen no encajar dentro de dichas tendencias?
inmobiliario comercial, si bien la globalización representa una
oportunidad, no sustituye el conocimiento sólido sobre los
mercados locales.
Tecnología.
Aunque ningún cambio per se ha tenido mayor impacto inmediato
que la tecnología en el uso y la inversión dentro del sector
Demografía.
inmobiliario comercial, es probable que tres tendencias en lo
El envejecimiento de la población y el cambio en las preferencias
particular (impulsores de talento, comercio electrónico y vehículos
de ubicación entre los trabajadores más jóvenes tienen un impacto
automatizados) tengan un gran impacto a largo plazo en el sector
en el sector inmobiliario comercial, tanto a nivel global como
inmobiliario industrial.
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Flujos de Capital Global 2015
Norteamérica
26,022
9,680
Europa
1,357
2,857
19,333
45,788
706
1,020
Asia
11,993
495
2,823
17,576
62,336
17,942
128
10,522
4,827
999
Medio Oriente
Clave del Origen
del Capital
África
Asia
Europa
Medio Oriente
Norteamérica
Pacífico
Sudamérica
África
Sudamérica
94
133
291
75
37
465
17
110
103
978
25
404
58
Pacífico
8,434
1,999
433
88
Fuente: CBRE Research, RCA
I N T RO D U C C IÓ N: AN ÁLISIS DE L AS
Sin embargo, las oportunidades dentro del sector inmobiliario
M E GATEND ENC IAS
comercial se ven impactadas por cambios aun más grandes que ya
En el primer resumen ejecutivo de la Serie de Pensamientos Clave
están en marcha. CBRE ha identificado tres megatendencias que
sobre el Capital Global de CBRE, mostramos cómo las
ameritan especial atención, dadas sus implicaciones en los
preocupaciones a corto plazo de los inversionistas sobre los
mercados de bienes raíces: la globalización, el cambio demográfico
impulsores macro (tales como China, los precios del petróleo, la
y la tecnología. Estas megatendencias expanden el universo de
geopolítica, la incertidumbre de los bancos centrales y el
oportunidades económicas: a través de una mayor conectividad,
crecimiento mundial) han dirigido la volatilidad del mercado en
de cambios poblacionales y de la innovación. En este resumen
2016. Esta volatilidad, a su vez, ha planteado preguntas acerca de
ejecutivo, analizamos estas megatendencias y tomamos en
la duración del ciclo del sector inmobiliario.
consideración sus implicaciones para el sector inmobiliario
global.
En nuestro segundo resumen ejecutivo, nos enfocamos en tres
factores estructurales a más largo plazo que plantean cambios
ME GAT E NDE NCI A 1 : GLOB A L I ZACI ÓN
fundamentales en el sector inmobiliario comercial del futuro:
Tras una expansión de casi 600% desde 1980, la globalización (en
nuevas fuentes de capital, cambios normativos y fiscales, así como
términos del movimiento de bienes) parece haberse estancado
la evolución de la demanda de los arrendatarios dentro de los
desde 2008, pero no en el caso de los flujos de capital hacia el
tipos de activos.
sector inmobiliario comercial. La inversión mundial en el sector
inmobiliario se encuentra en niveles históricos y se espera que
1. Global Investor Intentions Survey 2016, CBRE Research, Marzo 2016
alcance más de $1.1 billones en 2016; un incremento del 3% al 6%
en términos de la moneda local versus 2015.1
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Londres, el principal destino de capital global, es la encarnación
Tal como se analizó en el primer resumen ejecutivo de nuestra Serie de
de la globalización del sector inmobiliario comercial: Durante los
Reflexiones Clave sobre Capital Global, a principios de 2016 los
últimos diez años, inversionistas extranjeros han adquirido más
mercados mundiales se vieron afectados por las preocupaciones
del 60% de las construcciones comerciales. Gracias al incremento
sobre la caída del precio del petróleo, un posible “aterrizaje forzoso”
de capital global proveniente de fondos soberanos, FIBRAS y
en China y la incertidumbre sobre la dirección que tomarían las
compañías aseguradoras, estamos frente a una reducción en la
políticas de los bancos centrales.2
cantidad de acciones negociables en los principales mercados de
En consecuencia, los emisores mundiales vieron cómo se expandían
pasarela a nivel mundial, ya que el periodo de retención de estos
los diferenciales de sus bonos y los propietarios de los títulos
grupos con frecuencia es indefinido.
mundiales vieron cómo disminuía el valor de sus portafolios. Spencer
Levy, Director de Investigación para las Américas de CBRE, señala que
El auge de los flujos de información, los servicios y el
la “hiperconectividad” a nivel mundial puede acentuar estos vaivenes
conocimiento están dirigiendo la globalización, lo que está
dentro del mercado. Chris Ludeman, Presidente Mundial de Mercados
creando nuevas oportunidades y retos para la estrategia de
de Capitales de CBRE, añade que la hiperconectividad puede hacer
inversión dentro del sector inmobiliario.
que los inversionistas se sientan abrumados con tanta información.
El auge de los flujos de información, los servicios y el
conocimiento están dirigiendo la globalización, lo que
está creando nuevas oportunidades y retos para la
estrategia de inversión dentro del sector inmobiliario.
2. Volatility: The Near-Term Normal?, CBRE, Mayo 2016.
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Principales Ciudades Objetivo por Región
Los Angeles
Londres
Sídney
Nueva York
Madrid
Tokio
Dallas-Ft. Worth
París
Shanghái
San Francisco
Berlín
Singapur
Toronto
Varsovia
Brisbane
América
EMEA
Asia Pacífico
Sin embargo, la globalización de la información inmobiliaria también
preferencias globales. Las exposiciones itinerantes mundiales están
está empoderando a los inversionistas. La información sobre el
proliferando respecto a las transacciones de gran envergadura, lo que
sector inmobiliario comercial mundial que está al alcance de los
acrecienta la profundidad y diversidad de los pools para licitaciones.
inversionistas es mucho más profunda y precisa que nunca antes y se
puede consultar en tiempo real, señala Jack Fraker, Director Ejecutivo
Asimismo, para capitalizar el monitoreo sobre las oportunidades
de Prácticas Industriales de los Mercados de Capital de CBRE. En la
alrededor del mundo, los inversionistas globales con experiencia
actualidad, esto aplica, sobre todo, a propiedades en Norteamérica, el
están reclutando personal y abriendo oficinas en los mercados
norte de Europa, Australia y partes de Japón, pero todo el mundo está
extranjeros clave con el fin de tener un acercamiento físico con las
teniendo un mejor acceso a la información. Esto ha mejorado la
oportunidades y las operaciones.
debida diligencia en lo que respecta a la investigación y las
transacciones del mercado; asimismo los conocimientos y la
Estas tendencias tienen diversas implicaciones estratégicas. Una es
confianza de los inversionistas frente a los mercados extranjeros han
mejorar la diversificación. En la actualidad, muchos inversionistas
aumentado.
asiáticos están buscando diversificar sus portafolios más allá de los
mercados locales debido a preocupaciones relacionadas con la
La creciente conectividad también está conduciendo a una mayor
desaceleración del crecimiento, informa Chris Brett, Director de
pericia ya que los inversionistas están cada vez más familiarizados
Inversión Internacional para el Reino Unido de CBRE. A su vez, Peter
con ubicaciones en el extranjero, con lo que se amplían sus
Senst, Presidente de Mercados de Capitales de CBRE en Canadá,
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Relaciones sorprendentes conducen a beneficios de la diversificación
Seattle
Seattle
Chicago
Chicago
Pittsburgh
Philadelphia
Philadelphia
Baltimore
Baltimore
Washington
Washington
DC DC
San Francisco
Los Angeles
San Diego
NewYork
New
York
Atlanta
Atlanta
Dallas
Dallas
Houston
Houston
Fuente: Asesores de Econometría de CBRE
señala que a pesar de tener una moneda más débil, los inversionistas
La globalización de los mercados de capital y del sector inmobiliario
institucionales canadienses siguen siendo compradores importantes
comercial es una tendencia que continuará en los próximos años. Un
en el extranjero debido a razones de diversificación, ya que hay
estudio reciente realizado por McKinsey Global Institute encontró que se
escasez de activos nacionales de calidad disponibles. El resultado
espera que el flujo de información crezca nueve veces en los próximos
son cantidades más grandes de capital en movimiento.
cinco años, en términos del “ancho de banda transfronterizo utilizado” .4
La globalización está cambiando las estrategias relacionadas
Por último, también se está implementando o negociando una serie de
con los tipos de activos en el sector inmobiliario.Históricamente,
acuerdos comerciales y de inversión, tanto bilaterales como regionales a
la inversión de capital mundial ha fluido hacia los activos
nivel mundial. Por ejemplo, La Asociación Transpacífico, en caso de que
principales de oficinas, pero el dominio del sector de oficinas ha
se ratifique, abarcaría países que representan el 40% del PIB global. El
mermado en forma gradual, de 46% del mercado en 2007 a sólo
impacto positivo de la TPP podría ser significativo en el sector
35% en el primer semestre de 2015, debido a otras clases de activos,
inmobiliario industrial y logístico conforme crezcan los flujos
tales como los hoteles y el interés de los inversionistas en las
comerciales, sobre todo en Canadá, Japón, Malasia, México, E.U.A. y
ganancias
industriales.3
Por ejemplo, en 2015 algunas de las
Vietnam. Es probable que Vietnam obtenga la ganancia más general, con
mayores transacciones realizadas por inversionistas asiáticos en
un incremento estimado del 10% en su PIB, lo que impulsará
E.U.A. incluyeron propiedades industriales impulsadas por el
significativamente los mercados minoristas locales. En Japón, se prevé
nivel de comodidad nacional en esta clase de activos por grandes
que la TPP incremente la demanda de oficinas en Tokio en más de 39.8
FIBRAS enfocadas en el sector industrial y el creciente atractivo de
millones de pies cuadrados (3.7 millones de mts2), con lo que es probable
los activos industriales/logísticos a nivel mundial.
que las ciudades de la costa oeste de E.U.A. también obtengan ganancias
sustanciales.5
3. Global Capital Markets 2015, CBRE Research, Noviembre 2015
4. Digital globalization: The new era of global flows, McKinsey Global Institute, Febrero 2016.
5. Negotiating the Future of Property Markets: The TPP and Commercial Real Estate, CBRE Research, 2015.
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El acceso a la información mundial todavía no puede sustituir el
directa frente a las inversiones conjuntas difiere dependiendo del
conocimiento y las relaciones. A pesar del inmenso flujo de
país de origen y el tipo de inversionista de dicho país. Si bien los
capital e información a nivel mundial, el conocimiento de los
inversionistas taiwaneses casi siempre realizan inversiones
mercados locales sigue siendo el principal diferenciador para que
directas (en parte debido a las normas internas), los inversionistas
las inversiones en el sector inmobiliario comercial mundial sean
singapurenses y sudcoreanos están más abiertos a las inversiones
fructíferas. De acuerdo con el Dr. Henry Chin, Director de
conjuntas para así aprovechar la experiencia local.
Investigación de Asia de CBRE, la preferencia de la inversión
A pesar del inmenso flujo de capital e información a nivel
mundial, el conocimiento de los mercados locales sigue
siendo el principal diferenciador para que las
inversiones en el sector inmobiliario comercial mundial
sean fructíferas.
—Brian McAuliffe, Presidente de propiedades
Institucionales de Mercados de Capital de CBRE
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El sector inmobiliario está al servicio del consumidor final:
la gente.
-Mike McMenomy, Director Mundial de Servicios a los
Inversionistas con Inversionistas Globales de CBRE.
Debido a lo anterior, esperamos que muchos inversionistas
El mundo está envejeciendo. La ventaja demográfica a nivel
transfronterizos sigan buscando realizar inversiones conjuntas
mundial se reduce a varios factores bien conocidos que incluyen la
con operadores de los mercados locales, a fin de disminuir los
edad, la tasa de crecimiento y la esperanza de vida promedio de la
costos de conformar un equipo en otro país, facilitar las relaciones
población de un país. Todos los países están envejeciendo lo que
con los creadores de los mercados locales, obtener acceso un
acarrea enormes implicaciones para la demanda del sector
mayor flujo de operaciones y ganar más credibilidad cuando se
inmobiliario, ya que se surgen tanto oportunidades como riesgos.
selecciona un comprador.
Aunque ha habido un tremendo énfasis en la forma en que los
M E GATEND ENC IA 2: DEMOGRAFÍA
Millennials están cambiando los patrones de trabajo y de consumo,
Por lo general, el sector inmobiliario se concibe en términos de
el grupo de retirados y personas mayores en las economías
edificios y domicilios, pero en la actualidad, tenemos percibirlo
avanzadas será un grupo de consumidores igualmente importante
en términos de las personas y sus comunidades, menciona Melina
de observar entre 2015 y 2030, según el McKinsey Global Institute.
Cordero, Directora de Investigación del Mercado Minorista en las
Américas de CBRE. La demografía nos habla de la gente (dónde
viven, cómo trabajan y qué quieren). Existen diversos indicadores
demográficos clave que deben tomarse en consideración.
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Demografía: ¿Bomba de tiempo u oportunidad?
1970 Edad Promedio
1970 Esperanza de vida
2015 Edad Promedio
83
81
79
76
75
72
71
71
71
63
60
69
47
46
36
2015 Esperanza de vida
38
34
29
31
28
30
22
19
18
China
Alemania
Japón
Estados Unidos
Vietnam
Mundo
Source:Fuente: The World Factbook, CIA, 2016
Este grupo demográfico se incrementará en un tercio e impulsará
Inversión Global de CBRE.7 Esto nos habla de la distribución de
más de la mitad del crecimiento del consumo urbano (en el sector
los activos susceptibles de inversión y la naturaleza de refugio
turismo, de recreación y cuidado de la salud, por ejemplo), con las
seguro de estos mercados, pero no debe empañar lo que nos está
consecuencias concomitantes para el sector inmobiliario en esos
dictando la demografía acerca del potencial a largo plazo de los
sectores. También estimularán más del 40% del crecimiento del
mercados emergentes.
gasto en vivienda en E.U.A., señala McKinsey.6
La OCDE estima que, para el año 2030, el 63% del PIB mundial se
Las ventajas demográficas ayudarán a los mercados emergentes
centrará en los mercados emergentes. Se prevé que la mitad de la
a dirigir el crecimiento global.
clase media mundial residirá en la región Asia-Pacífico. Se espera
Las economías avanzadas de Norteamérica, Europa y Asia están
que la clase media en Asia, que se calcula era de alrededor de 500
listas para recibir el 80% del capital de inversión en el sector
millones en 2009, se sextuplique, alcanzando los 3.3 mil millones
inmobiliario global en 2016, principalmente en las ciudades
para el año 2030.8
pasarela, de acuerdo con la Encuesta Sobre las Intenciones de
Además, la creciente ventaja demográfica en los mercados
emergentes no sólo es cuestión de edad y crecimiento; también
se refiere al patrimonio, particularmente centrado en la clase
6. Urban World: The Global Consumers to Watch, McKinsey Global Institute, Abril 2016.
7. Negotiating the Future of Property Markets: The TPP and Commercial Real Estate, CBRE Research, Marzo 2015.
8. Global and Emerging Logistics Hubs, CBRE Research, 2015.
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media, con tremendas implicaciones no sólo para el mercado
La creación de riqueza en esta escala creará inmensas
minorista y de vivienda, sino también para el sector de educación
oportunidades para el desarrollo del sector inmobiliario comercial
y de salud. Por ejemplo, la población de China en edad para
en todas las clases de activos.10 Para 2025, el 60% de toda la
trabajar representará el 12% de todo el gasto urbano a nivel
actividad en el sector de la construcción tendrá lugar en los
mundial para el año 2030.9 Además, el excedente de ahorro
mercados emergentes.11 De acuerdo con el modelo calculado por
generado por estas nuevas clases adineradas ha sido un gran
PwC, las acciones mundiales del sector inmobiliario de grado
impulso que está dirigiendo el capital hacia el extranjero en el
institucional crecerán de $29.0 billones en 2012 a $45.3 billones
sector inmobiliario comercial.
en 2020 y más de 40% de las acciones totales de 2020 se localizará
en las economías emergentes.12
“Éste es el mercado para el inversionista inteligente”. Es el
momento de usar el poder del consumidor y salir a cazar.
- Ali Fareed, Director Ejecutivo de Servicios a los
Inversionistas para Inversionistas Globales en Medio
Oriente de CBRE
9. McKinsey Global Institute, Marzo 2016.
10.Global and Emerging Logistics Hubs, CBRE Research, 2015.
11.Global Construction 2030; PwC
12. Global and Emerging Logistics Hubs, CBRE Research, 2015.
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Distribución de la población por edad
Cerca del Centro
de la ciudad
20%
Suburbios
15%
10%
5%
0%
18 a 20
21 a 24
25 a 34
35 a 44
45 a 54
55 a 64
65 a 74
75 a 84
85 en adelante
Fuente: CBRE Labor and Analytics Group
Pero, ¿dónde y cuándo invertir? Las tasas de crecimiento de los
mercados emergentes más atractivos también son desafiantes, en
mercados emergentes han estado cayendo al tiempo que el precio
términos de la debilidad de las instituciones, derechos de
de sus divisas y de sus activos se ha abatido. Dado el potencial a
propiedad y corrupción, lo que impone una cuota en el
largo plazo de estos mercados, existen oportunidades significativas
conocimiento del mercado local, que es aún mayor que en las
para ser pioneros.
economías avanzadas.
Para algunas personas: “Éste es el mercado para el inversionista
La urbanización reformará las oportunidades del sector
inteligente”, señala Ali Fareed, Director Ejecutivo de Servicios a los
inmobiliario. Se prevé que la población mundial aumentará en
Inversionistas para Inversionistas Globales en Medio Oriente de
mil millones de personas durante la próxima década y la mayor
CBRE. “Es el momento de usar el poder del consumidor y salir a
parte vivirá en las ciudades. Para el año 2030, un grupo de 50
cazar”. A pesar de la desaceleración en los mercados emergentes,
megalópolis dominará la actividad económica y se creará un
el 18% de los inversionistas globales entrevistados en la última
nuevo archipiélago urbano; este fenómeno no es exclusivo de los
Encuesta sobre las Intenciones de Inversión Global de CBRE sigue
mercados emergentes.13 Particularmente en Norteamérica, las
viendo estas regiones como las que ofrecen las oportunidades
poblaciones urbanas han estado creciendo junto con la
más rentables. Por supuesto que invertir en los mercados
revitalización de muchos centros urbanos, señala un estudio
emergentes no es sólo una función de crecimiento y tendencias
reciente de CBRE Research sobre las tendencias de los lugares de
demográficas, sino también una función de facilitación a la hora
trabajo.14
de hacer negocios. Desde esta perspectiva, algunos de los
13. Connectography: Mapping the Future of Global Civilization, Parag Khanna, Random House, 2016.
14. The Rise of the Shared Workplace in the Sharing Economy, CBRE Research, Enero 2016.
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Las ciudades también han resurgido como centros empresariales
crece con rapidez) se están agrupando alrededor de los centros
y de innovación; son el hábitat preferido de la “clase creativa” y lo
poblacionales en una carrera por ofrecer bienes con la mayor
son cada vez más para los Millennials.15 La población joven, en
velocidad posible.16
edad de trabajar (de 18 a 35 años de edad) cuenta con una amplia
representación cerca de los centros de las ciudades (consulte la
Al mismo tiempo, los suburbios pueden representar una
gráfica de la página anterior).
oportunidad para aquellas industrias que desean atenderlos. Una
La transformación del centro urbano tiene implicaciones más
de las áreas de oportunidad es el sector del cuidado de la salud.
obvias para las clases de activos de oficinas, residencias y
Por lo general, el estadounidense promedio destina el 23.7% de
minoristas, pero su impacto es similar en los sectores industrial y
sus gastos en temas de salud de por vida, entre los 65 y los 85 años
logístico. David Egan, Director de Investigación Industrial para las
de edad.17 Para satisfacer esta necesidad, estamos buscando que
Américas de CBRE, señala que las tendencias del sector
los sistemas de salud proliferen, salgan de los centros hospitalarios
inmobiliario industrial están íntimamente vinculadas con las
y se adentren en las comunidades en las que habita la gente.
tendencias de las cadenas de suministro, las que a su vez siguen
Además, estamos buscando más desarrollos “urbanos” de uso
las tendencias de la población. El vínculo de la urbanización y el
mixto donde se pueda vivir, trabajar y jugar (y lo más importante
sector inmobiliario industrial se ha estrechado con el auge del
que se pueda caminar al trabajo) en los suburbios, en un intento
comercio electrónico. Los complejos logísticos (un mercado que
por atraer a los retirados y Millennials de los centros urbanos.
Las tendencias del sector inmobiliario industrial están
íntimamente vinculadas con las tendencias de las
cadenas de suministro, las que a su vez siguen las
tendencias de la población.
- Dave Egan, Director de Investigación Industrial para
las Américas de CBRE
15. Cities and the Creative Class, Richard Florida, Routledge, 2004.
16. Global Industrial Special Report Technology, CBRE Research, 2015.
17. The Lifetime Distribution of Health Care Costs, Health Research and Education Trust, 2004.
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U NA PREOCUPACI ÓN QUE D E BE T E NE RS E E N M E NT E E N 2 0 1 6
¿Los Millennials Abandonarán
la Ciudad?
A pesar de que todas las tendencias apuntan hacia una mayor urbanización
dentro de las grandes ciudades del mundo, existen fuerzas en juego que
pueden hacer que esta tendencia se desacelere o se revierta. Las
investigaciones sugieren que la Gran Recesión ha hecho que los Millennials
inunden los centros urbanos debido a la concentración de los empleos en
los centros de las ciudades. Es probable que las cohortes de personas de
mayor edad se hayan visto forzadas a quedarse en los centros de las
ciudades más tiempo del habitual por una razón similar. Ahora que el
mercado laboral ha mejorado de manera significativa en E.U.A., estas
tendencias podrían revertirse.
Al mismo tiempo, en la actualidad los Millennials se estén adentrando en
la edad de crianza de niños y la asequibilidad de las viviendas, así como la
calidad de la educación, podrían ser un incentivo para mudarse a los
suburbios, tal como lo han hecho las generaciones anteriores. Esto es algo
que los propietarios y los desarrolladores de multifamiliares en los centros
urbanos deben tomar en consideración.
Dowell Myers, Peak Millennials: Three Reinforcing Cycles That Amplify the Rise and Fall of Urban Concentration by Millennials, Housing Policy
Debate, DOI, 2016.
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Mercado versus Ubicación
Refleja las principales causas para la toma de decisiones respecto a la estrategia de ubicación en la ciudad, el campo o región
50%
Disponibilidad de Talentos
40%
Acceso a nuevos
mercados y clientes
36%
Calidad de la Infraestructura
y los Servicios en la Ubicación
31%
Costo de Bienes Raíces
Refleja las principales causas para la toma de decisiones respecto a la selección de la construcción dentro de un mercado
51%
Diseño de la Construcción
y el Piso
46%
Costos de Bienes Raíces
35%
Opciones de Alquiler
33%
Calidad de la Infraestructura
y los Servicios en la Ubicación
Fuente: 2015/2016 Americas Occupier Survey, CBRE Research, marzo 2016.
M E GATEND ENC IA 3: TECN OLOGÍA
siguen la pauta del talento tecnológico, el comercio electrónico y el
La idea de que la tecnología se ha convertido en un disruptor
transporte automatizado.
económico es habitual. Hubiéramos podido elegir discutir acerca de
los cambios masivos dentro de las cuatro paredes del sector
El talento tecnológico está moldeando las decisiones sobre la
inmobiliario comercial, incluyendo la revolución de la automatización
ubicación. En la Encuesta sobre Arrendatarios en las Américas
dentro del sector industrial, la transformación de los espacios de las
2015/2016 de CBRE, los profesionales del sector inmobiliario
oficinas hacia entornos abiertos y colaborativos o la alternativa en
corporativo señalan que “la disponibilidad de talentos” era el
cuanto a las habitaciones tradicionales de los hoteles (ejemplos
principal impulsor en cuanto a la toma de decisiones al momento de
todos de la dirección que está tomando el sector debido a la
elegir una ciudad, campo o región (consulte la gráfica anterior). Las
flexibilidad que ofrece la tecnología de la información inalámbrica).
empresas buscarán, cada vez más, aptitudes específicas como un
En cambio, nos estamos enfocando en las principales cambios fuera
impulsor para ingresar a los mercados o expandirlos, y el talento
de estas cuatro paredes que impactan sobre todo el sector inmobiliario
tecnológica es un sólido ejemplo.
comercial, primordialmente la selección de la ubicación, y éstos
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Los mercados de talento tecnológico más grandes y concentrados
vivienda y espacios para oficinas en los centros tecnológicos
están guiando el camino, donde la industria de alta tecnología está
establecidos en San Francisco, Nueva York y Washington, D.C
expandiendo su presencia a gran velocidad, en términos de oficinas,
con el fin de adaptarse a las crecientes necesidades, de acuerdo con el
18
informe sobre la calificación del talento tecnológico de CBRE.
Un factor primordial que está dirigiendo la migración del talento
tecnológico, y que los inversionistas deben tomar en consideración,
son las universidades. Pittsburgh, Pennsylvania, se está distinguiendo
Además de la Bahía de San Francisco, entre los mercados donde ha
como centro tecnológico gracias a su centro neurálgico: la Universidad
surgido una población de trabajadores tecnológicos en E.U.A. se
Carnegie-Mellon. En dicha ciudad, el talento tecnológico representa
encuentran diversos “sospechosos comunes”, tales como Baltimore,
más del 5% de la fuerza laboral, comparado con un promedio nacional
Detroit y Phoenix. Esto se debe, en parte, al aumento de los costos de
de 3.5%. Lo que una vez fue un centro manufacturero “oxidado”, en la
La industria de alta tecnología ha sido el principal impulsor
de la actividad comercial de las oficinas, con lo que las
rentas y las vacantes se han visto influidas en los principales
mercados de E.U.A.
- John Frager, Director Ejecutivo de Tecnología y Prácticas
en Medios de Comunicación de CBRE
18. Scoring Tech Talent: Influencing Innovation, Economic and Real Estate Growth in 50 U.S. Markets, CBRE Research, Abril 2015.
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Tasa de Crecimiento del Talento Tecnológico, 2010–2013
76.91
56.81
53.86
53.74
Oakland,
CA
57.50
Atlanta,
GA
58.14
RaleighDurham, NC
58.44
Chicago,
IL
58.53
Houston,
TX
Orange County,
CA
59.79
Autin,
TX
60.12
San Diego,
CA
61.42
Phoenix,
AZ
64.41
Detroit,
MI
65.13
Seattle,
WA
Baltimore,
MD
San Francisco
Peninsula, CA
San Francisco,
CA
65.44
Silicon Valley,
CA
71.39
Fuente: Scoring Tech Talent, CBRE Research, Abril 2015.
actualidad está firmemente asentada en el talento tecnológico que
y subcontrataciones similares. Todo esto es posible gracias a la
apoya a empresas tales como Apple, Facebook y Google. Uber ha
tecnología y con frecuencia enriquecido por la demografía externa.
creado un centro de investigación en Pittsburgh para encabezar el
Al mismo tiempo, la naturaleza de la globalización del empleo es
desarrollo de sus vehículos automatizados y ha contratado a 40
un tema altamente político y se ve impactada por los acuerdos
expertos en robótica de Carnegie Mellon como parte de su staff.
comerciales, las políticas de inmigración y la creciente riqueza en
Otras ciudades, tales como Baltimore, Chicago y Filadelfia,
los mercados emergentes, con lo que se está reduciendo su ventaja
cuentan con un crecimiento de talento tecnológico proveniente
en el costo laboral subcontratado.
de las universidades similar, con atractivas oportunidades
inmobiliarias comerciales en los alrededores de estos centros
educativos.
Comercio Electrónico y Ubicación. Comercio electrónico y
ubicación. En el segundo resumen ejecutivo de nuestra Serie de
Reflexiones Clave sobre el Capital Global abordamos los
Dado que todas las megatendencias identificadas en este
principales cambios relacionados con el comercio electrónico que
documento están interrelacionadas, la naturaleza del impulsor
están impactando nuestra industria, tanto en términos de la
para la identificación del “talento” también es mundial y está
disminución de la construcción de nuevos espacios al por menor
impactando la división laboral del espacio en áreas remotas
como del cambio en las preferencias de los inversionistas
mediante “equipos virtuales”, la colocación de centros telefónicos
internacionales frente a los activos industriales como un “nuevo
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U NA PREOCUPACI ÓN QUE D E BE T E NE RS E E N M E NT E E N 2 0 1 6
La Cuestión de la Productividad
A pesar de que gran parte de la discusión sobre los centros tecnológicos se enfoca
en el crecimiento de los locatarios de la tecnología como habitantes y la guerra por
los talentos, existe un creciente debate sobre si las nuevas tecnologías realmente
hacen que los trabajadores estadounidenses sean más productivos. A pesar del
constante crecimiento, la productividad del trabajador estadounidense promedio
(producción promedio por hora trabajada) ha disminuido en forma sustancial
desde 1970 y en 2015 el crecimiento fue casi nulo. Desde un punto de vista micro
(dentro del lugar de trabajo), algunos han argumentado que las innovaciones en
la tecnología de la información ha arrojado menores rendimientos en lo referente
a la productividad de los empleados dada la cantidad de tiempo que pasan en el
correo electrónico y en otro tipo de redes sociales. En un estudio reciente realizado
por McKinsey se calculó que el trabajador del conocimiento promedio pasa 30%
de su tiempo tan sólo en el correo electrónico.* En el reciente libro del Prof. Robert
Gordon, The Rise and Fall of American Growth, el autor expone diferentes razones,
incluida la demografía (envejecimiento de la población), intransigencia política,
desigualdad de ingresos y la pesada carga de la deuda del gobierno estadounidense.
Además, el Prof. Gordon argumenta que aunque la productividad está cayendo, el
uso de las herramientas tradicionales para medir el PIB puede no ser correcto, ya
que éste no toma en consideración el “tiempo libre” generado por la tecnología
que ahorra tiempo. A medida que la tecnología sigue cambiando la búsqueda
tanto de los empleados como de los inversionistas en mercados y lugares de trabajo,
éste es un tema que debe observarse si el debate sobre la productividad reduce el
papel que la tecnología está jugando en la reorganización de nuestras preferencias
con respecto a la ciudad y el lugar de trabajo.
The Social Economy: Unlocking Value and Productivity Through Social Technologies, McKinsey & Company, Julio 2012.
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Posible Adopción de Vehículos sin Conductor, con las Implicaciones para el Sector Inmobiliario
Etapa de Penetración
Generalizada
Conducción automática
completa. Control de
manejo del auto limitado
o nulo.
Estado de Conducción
Automática Completa
La propiedad del auto
cambia a pago por milla.
Replanteamiento de toda
la economía.
El vehículo puede maniobrar y
estacionarse por sí solo. Los conductores
pueden intervenir cuando sea necesario.
Estado de Sustitución de Conductor Parcial
Estacionamiento en el primer centro
urbano de inmuebles recuperados.
Es posible que se reduzcan los requisitos para el
operador legalmente responsable. El conductor puede
hacer varias cosas a la vez.
El Estado de Desarrollo Tecnológico
Incremento limitado de la expansión urbana. Auge en
centros de datos y seguridad cibernética.
Limitado al sistema auxiliar requiere un
conductor autorizado con plena capacidad
jurídica. Problemas de seguridad.
Transportación en distancias largas,
logística, almacenamiento y ventas al por
menor afectadas.
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031+
Fuente: CBRE Rearch, Q1 2016.
emplazamiento”. Estos mismos cambios también están alterando
señala que si bien el salario mínimo puede tener un impacto en el
el atractivo de la industria ligera (definida como centros
camino hacia la automatización, éste no será relevante en cuanto
industriales de menos de 250,000 pies cuadrados) ubicada cerca
a las decisiones sobre la ubicación (el sector industrial moviéndose
de los centros de las ciudades como la “última milla” para
distribuir bienes entre los consumidores, lo que ha hecho que esta
a jurisdicciones que no han incrementado el precio), ya que la
“última milla” no puede replicarse a distancia. 19
clase de activos, históricamente poco atractivos, sea esencial para
los proveedores de servicios de comercio electrónico.
El transporte automatizado impactará el sector inmobiliario
comercial en su totalidad. Hace tan sólo algunos años, los
Esta necesidad de que los proveedores de comercio electrónico
vehículos automatizados eran temas sacados de una película. En
estén cerca de los centros urbanos tendrá un impacto en otros
la actualidad, la tecnología está alcanzando la realidad y su
temas de creciente importancia para el sector inmobiliario
impacto será significativo en el sector inmobiliario comercial. Si
comercial, incluyendo el impacto de los incrementos al salario
bien, como se discutió anteriormente, el comercio electrónico de
mínimo en los inmuebles comerciales ubicados en los centros
algún modo hará que el sector industrial se acerque a los centros
urbanos. En un reciente informe realizado por CBRE, Dave Egan,
urbanos, el transporte automatizado puede hacer que los
Director de Investigación Industrial y Logística para las Américas,
segmentos se separen. El transporte representa casi el 50% de
19. Every Penny Counts: The Impact of the Minimum Wage on the Supply Chain, CBRE Research, marzo 2016.
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todos los costos en logística y los vehículos automatizados podrían
viables.20
Acerca de este Informe
Este resumen ejecutivo es el tercero de una Serie de
Reflexiones Clave en tres partes de CBRE, Dirigiendo del
Capital Global en Tiempos de Incertidumbre. CBRE
elaboró el contenido junto con Longview Global Advisors
y se basa en investigaciones sobre propiedades y
conversaciones con directores ejecutivos dentro de las
principales empresas propietarias y operadoras de bienes
raíces y grandes grupos de inversionistas alrededor del
mundo.
D I RIG IEND O EL DINERO
Acerca de Longview Global Advisors
Dirigiendo el dinero describe la capacidad de tomar decisiones
Longview Global Advisors es un despacho de consultoría e
investigación que ayuda a los empresarios a darle sentido
a un mundo complejo. Sobre la base de una red de
expertos en ciencias sociales, la firma se centra en las
conexiones entre las tendencias comerciales, económicas,
políticas y sociales y ofrece el monitoreo y análisis de
temas, liderazgo intelectual y posicionamiento corporativo
y ejecutivo.
reducirlos de manera significativa a través del ahorro en el trabajo.
Esto cambiará la ubicación en la que muchos centros industriales
puedan ser rentables. Las oficinas y los multifamiliares se verán
afectados ya que los vehículos automatizados también se pueden
estacionar solos y ya no se necesitarán tantos estacionamientos,
lo que liberará espacios que podrán utilizarse para otros propósitos.
Las áreas urbanas con un índice de estacionamiento bajo para los
estándares actuales, a su vez, serán económicamente más
frente al reconocimiento de una oportunidad emergente y así ser
un pionero. Para lograr lo anterior se requiere ir más allá de las
métricas convencionales del sector inmobiliario comercial
respecto a las rentas, ocupación, costos, activos competitivos y
disponibilidad de capital y explorar áreas no tradicionales de
análisis para entender qué es lo que está dando forma a los
mercados inmobiliarios comerciales futuros.
En
este
resumen
ejecutivo,
hemos
resaltado
diversas
megatendencias que los inversionistas deben incluir en su proceso
de toma de decisiones. Estos conductores a largo plazo ofrecen un
ancla que ayuda a aterrizar las discusiones sobre inversión en una
época en la que la incertidumbre a corto plazo es significativa.
La clave no es dar seguimiento a alguno de estos factores, sino
tomarlos a todos en consideración con base en el costo de su
capital, tolerancia al riesgo y plazo previsto. La reflexión anticipada
sobre estos factores y demás conductores estructurales hará que
su portafolio esté mejor posicionado a largo plazo, más que
enfocarse solo en las métricas tradicionales del sector inmobiliario
comercial.
20. On the Road: A Futuristic Look at Self-Driving Vehicles and CRE, CBRE Research, Abril 2016.
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Dirigiendo el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre
Acerca de nuestra serie de
reflexiones clave en tres partes
El sector de bienes raíces comerciales ha sido un segmento de
inversión atractivo para los inversionistas institucionales
mundiales debido a su potencial para ofrecer una rentabilidad
superior ajustada al riesgo, servir como una cobertura contra la
inflación y ofrecer flexibilidad de múltiples opciones de mercados
de capitales públicos y privados.
Si bien se espera que las asignaciones de los inversionistas en el
sector de bienes raíces comerciales siga siendo fuerte durante
2016, los propietarios e inversionistas están planteando
importantes preguntas sobre cuál es la mejor manera de proceder
dada la volatilidad en los mercados financieros. Aunque son
optimistas, también están siendo más cuidadosos.
Con el fin de ayudar a responder estas preguntas, CBRE ha
elaborado una serie de reflexiones clave en tres partes, Dirigiendo
el Capital Global en Tiempos de Incertidumbre. El primer resumen
ejecutivo aborda el tema de los ejes conductores de la volatilidad
en los mercados actuales y sus implicaciones para los inversionistas
y propietarios de bienes raíces comerciales alrededor del mundo.
En el segundo resumen ejecutivo, analizamos las fuerzas cíclicas a
corto plazo y estructurales a largo plazo que influyen en los
mercados de bienes raíces comerciales y destacamos la forma
como los flujos de capitales están evolucionando a nivel mundial.
Dada la naturaleza a largo plazo de la inversión en el sector
inmobiliario, existen importantes mega tendencias, tales como la
globalización, la demografía y la tecnología, que serán un foco de
atención en medio de la volatilidad actual, éste será el punto
central de nuestro tercer resumen ejecutivo.
A lo largo de esta serie, identificamos temas que deben atenderse
y preguntas que deben plantearse e invitamos a los lectores a
UNA SERIE DE REFLEXIONES CLAVE DE CBRE EN TRES
PARTES
Hemos preparado una Serie de Reflexiones Clave en Tres
Partes para ayudarle a navegar con éxito a través del capital
global capital durante la volatilidad actual.
1.
Volatilidad: ¿La Norma a Corto Plazo? CBRE analiza los
ejes conductores actuales de la volatilidad, incluyendo la
desaceleración en China, el colapso del petróleo, la
inestabilidad geopolítica y las preocupaciones adicionales
dentro de E.U.A. (entre las que se encuentra un dólar fuerte).
Analizamos esta volatilidad como una tendencia o un cambio
a largo plazo y resaltamos hacia dónde se está yendo el
capital mundial en este entorno.
2.
Navegar a través del cambio estructural. CBRE analiza
el sector de bienes raíces comerciales como una inversión a
largo plazo y advierte sobre la enfermedad conocida como
“cortoplacismo”. Analizamos los ejes conductores cíclicos a
corto plazo y estructurales a largo plazo que tendrán el mayor
impacto en las estrategias de inversión en el sector inmobiliario
comercial.
3.
Más allá del sector inmobiliario comercial: Mega
tendencias que deben observarse. CBRE analiza las
megatendencias, tales como el cambio demográfico, la
tecnología y la globalización, así como su impacto en el
sector de bienes raíces comerciales y más allá. Analizamos
métricas no tradicionales para enfocarse en las oportunidades
de crecimiento, tales como la naturaleza del talento en el
mercado.
dirigirse a CBRE en caso de requerir mayor información y asesoría.
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En tiempos volátiles se
requiere de la
experiencia global.
Para mayor información acerca de cómo
navegar a través de los mercados de
capitales mundiales actuales, contacte a
CBRE
Chris Ludeman
Presidente Mundial de Mercado de Capitales
[email protected]
+1 212 984 8330
Spencer Levy
Director de Investigación
[email protected]
+1 617 9125236