Revista nº 20 - Otoño 2007 - Colegio de Administradores de Fincas

Transcripción

PROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN
2007
Nº
20
4
Entrevista: Francisco González Buendía, consejero de Infraestructuras,
Política Territorial y Vivienda del Principado de Asturias.
6
Colegiados Laura Cobas centra el trabajo de su despacho en la
administración de segundas residencias: así se administra el verano.
8
Formación Curso Superior de Estudios Inmobiliarios de la Universidad de
Burgos. Javier Antón, el primer asturiano en certificarse nos lo cuenta.
10
Jurisprudencia. Consultas en materia de Propiedad Horizontal.
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La responsabilidad civil del administrador de fincas, de la ponencia
de Juan M. Carreras en el Encuentro Nacional de Jóvenes, Logroño 07.
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El trasterín de mi casa.
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Reportaje. Puro Ozono. Un método infalible para el tratamiento del
agua en piscinas y vasos de hidromasaje.
32
Formación El próximo noviembre, la sede del Colegio de
Administradores de Fincas de Asturias acogerá una jornada de formación
sobre la instalación de la TDT en comunidades de vecinos.
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Edificios Singulares. Gijón inaugurará en 2010, en la zona de
Poniente, un nuevo hotel de cinco estrellas con fachada completamente
cristalina y circular.
38
Colegiados ejercientes.
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Profesionales a nuestro servicio.
44
Carta de la directora.
Propiedad Y Administración
SUMARIO
OTOÑO
Edita: Colegio de Administradores de Fincas del Principado de Asturias / Consejo de Redacción: D.Fernando. Álvarez García / D.J. C.
Bachiller Rodríguez / D. Ricardo Vega Menéndez, Dª. Manuela de Ugarriza Iglesias / Directora: Dª. Mª José Alonso Fernández / Producción:
PORTÓN DEL PIRINEO, S.L. Avd. César Augusto, 30, 8º K. 50004 Zaragoza / Redacción: Lidia de la Lama (CADE Comunicación) /
Maquetación: CADE Comunicación / Impresión: Calidad Gráfica / Depósito Legal: AS/5191-02 / Propiedad y Administración no se
identifica necesariamente con las opiniones expuestas en los artículos firmados / Dirección de la sede del Colegio: Buenavista, 14. 33006
Oviedo / Tel: 985 27 47 16 / Fax: 985 25 91 86. ISBN: 1695-7032
Año 2007
1
Editorial
Logroño, un
gran precedente
José Ramón Alonso
Presidente del Colegio de Administradores
de Fincas de Asturias
Tras un periodo vacacional retornamos
a nuestros trabajos y a nuestras
actividades con las pilas cargadas y
las ganas de afrontar otro año de
satisfacciones. El Colegio se prepara
para ser la sede de nuevas charlas y
cursos de interés para todos nuestros
colegiados, como la que en noviembre
pondrá todo su acento en la televisión
terrestre, la TDT y su adaptación a las
instalaciones comunitarias. Será una
jornada muy interesante a la que
espero acudáis todos. Éste y otros
encuentros formarán parte de la
actividad formativa e informativa de
este año.
2
Otro de nuestros grandes retos,
porque la fecha cada día está más
cerca, es la organización del XIII
Encuentro de Jóvenes Administradores,
que celebraremos en Asturias dentro
de poco más de un año. La
convocatoria que nos precede, la que
nos reunió hace unos meses en la
maravillosa tierra riojana, es un
precedente muy difícil de superar.
Desde aquí vuelvo a felicitar a nuestros
compañeros
del
Colegio
de
Administradores de Fincas de Logroño
y les agradezco todo el apoyo que nos
están ofreciendo para la organización
de nuestro encuentro. Ya se sabe que
la experiencia es la madre de la
Año 2007
ciencia, y todo el saber que ellos
acumularon durante la preparación de
su Congreso es para nosotros ahora
de gran ayuda.
Todos esos encuentros entre
profesionales a lo largo y ancho de
nuestra geografía son también un
aliciente más en nuestro trabajo. Son
momentos estupendos en los que
compartir experiencias e inquietudes
con compañeros de toda España. Por
ello estamos trabajando en que la cita
que nos reunirá a todos en Asturias en
2009 aúna formación, innovación y
calidad. Queda más de un año de
preparativos pero, como siempre, será
una experiencia única y muy valiosa,
que además propiciará que muchos de
nuestros compañeros de fuera
conozcan esta maravillosa tierra
asturiana que tanto tiene que enseñar.
“Agradezco todo el
apoyo que nos están
ofreciendo para la
organización de
nuestro encuentro”
Entrevista
Francisco González Buendía
Francisco González Buendía. Consejero de Infraestructuras, Política Territorial y Vivienda
“Lo que procede es acomodar las
4
–¿En qué cambiarán las políticas de vivienda
en el Principado con su nombre al frente de
esta cartera?
–Las políticas de vivienda, como el resto de asuntos que
son responsabilidad del Gobierno lo son del órgano
colegiado y las lidera el Presidente, tanto en esta
legislatura como en las anteriores. En esta nueva etapa
lo que procede es acomodar todas las políticas y entre
éstas las de vivienda a la realidad actual. Desde el
Gobierno apostaremos por favorecer el acceso de los
ciudadanos a la vivienda, tanto a la libre como a la
protegida, y por hacer mejores nuestros pueblos y
ciudades.
–¿Cuáles son esos objetivos en materia de
vivienda protegida?
–La vivienda protegida es una prioridad para los
gobiernos sensibles, para los gobiernos cercanos a los
ciudadanos y que defienden la transformación de la
realidad desde el prisma de la justicia y la solidaridad.
Nosotros hemos demostrado que en vivienda y suelo es
posible abrir el abanico de posibilidades y facilitar
opciones a los ciudadanos adaptadas a sus necesidades.
Así pues, desde esa visión modernizadora y
transformadora de la realidad, siempre hemos
defendido que el esfuerzo para acceder a una vivienda
se situé en torno al 30% de la capacidad de renta.
Quisiera señalar que si bien esta es la prioridad, desde
esta administración también prestaremos una especial
atención al futuro del sector desde todos los puntos de
vista y en esa tarea vamos a trabajar conjuntamente con
todos los agentes implicados (arquitectos, promotores,
constructores, notarios, registradores, mediadores
inmobiliarios, consumidores, etc).
–¿Continuarán las ayudas a la compra,
alquiler y rehabilitación de viviendas?
–El Plan de Vivienda contó y cuenta con el impulso del
Gobierno del Principado de Asturias sobre esto no hay
discusión. En ese sentido, además de su consolidación,
pensando en ayudar mejor a los ciudadanos, también
podrá ser modulado, revisado y complementado en lo
que resta para su desarrollo. Así pues, no sólo les
Año 2007
confirmo la continuidad de las ayudas a las que se
refería en su pregunta sino que aprovecho para
anunciarles que en unos meses iniciaremos una
reflexión profunda sobre el futuro Plan de Vivienda que
deberá iniciarse en el ejercicio 2009 en la que la
participación de todos es muy importante.
–La unión en una misma Consejería de las
políticas de Vivienda, Infraestructuras y
Ordenación del Territorio, qué beneficios
aportará al Principado?
–Los beneficios deben ser siempre para los
ciudadanos. Las estructuras de Gobierno, como las de
cualquier organización compleja, tienen por objetivo
conseguir los mayores éxitos con los recursos
disponibles adaptándose en cada momento a la
realidad. En Asturias tenemos la ventaja de haber
liderado las políticas públicas desde una visión
acertada y firme de la ordenación del territorio, a
partir de ahí si además se da una total sintonía entre
los distintos actores implicados los beneficios para los
ciudadanos aumentan.
–¿Le preocupa una futura masificación de la
costa asturiana?
–Como se ha reconocido, tenemos la mejor costa.
Hemos trabajado, trabajamos y trabajaremos para
ordenar adecuadamente nuestro mayor patrimonio.
Gracias a la tenacidad de este Gobierno estamos
haciendo compatible el desarrollo de nuevos espacios
con la máxima protección de la franja de litoral de
Asturias. Creo además que es el propio sector el más
interesado en ordenar el futuro. Tenemos demasiados
“Hemos defendido que el
esfuerzo por acceder a una
vivienda se sitúe en torno
al 30% de la renta”
políticas de vivienda a la realidad actual”
Francisco González Buendía, en actitud distendida durante la entrevista / M. R.
5
ejemplos negativos como para caer en absurdas
trampas. En este punto es imprescindible hacer mucha
pedagogía, y esto es algo en lo que los medios podéis
ayudar.
–¿Contribuirá la mejora de las comunicaciones
en el occidente asturiano a un equilibrio en la
proliferación de segundas viviendas entre
oriente y occidente?
–La mejora de las comunicaciones va a abrir nuevas
oportunidades a zonas que resultaban menos atractivas,
pero desde esa visión común y defensora de la
sostenibilidad tenemos que compatibilizar la realidad de
las segundas residencias con los desarrollos de los
concejos en su conjunto.
–A partir del otoño se comenzará a
consensuar el plan de ordenación del área
central. ¿Cuáles serán las claves de ese plan?
–Las claves del plan son simples. Tenemos que consensuar
cómo entendemos el futuro de Asturias en un espacio de
tanto valor como es el núcleo de su área metropolitana.
Aquí no hay más polémica que la de los que únicamente
se quedan con ideas apriorísticas. Estamos reflexionando
acerca de cómo combinar espacios para vivir y espacios
para trabajar, reflexionando acerca de cómo en un
entorno
perfectamente
comunicado
debemos
relacionarnos los ciudadanos, las empresas y las
instituciones. Lo que se haga en este espacio estoy seguro
de que será compartido y disfrutado por todos. Debemos
ser ambiciosos y consolidar ese juego de ciudades y área
metropolitana que tanto bueno nos está dando.
“Iniciaremos una reflexión
profunda sobre el próximo
Plan de Vivienda, que
deberá iniciarse en 2009”
Año 2007
Colegiados
Administrar el
verano
La concentración de trabajo durante los meses
del verano es una constante en los despachos
que administran segundas residencias. Laura
Cobas, administradora colegiada con despacho
desde hace más de 20 años en Luanco,
desgrana esta vertiente de la profesión.
Laura Cobas en su despacho en Luanco.
6
Hace 20 años que ejerce la profesión, con la que entró
en contacto compatibilizando los estudios de derecho y
trabajando como vendedora de pisos durante los
meses de verano en una empresa promotora de viviendas. Laura Cobas siempre ha ejercido en Luanco,
donde ahora comparte despacho con sus dos hijos,
Carlos y Victor, herederos de la profesión y de una de
sus particularidades: la administración de segundas
residencias.
La evolución en estos años ha sido notable: “En
mis comienzos Luanco empezaba a despuntar como
centro turístico, venía principalmente gente de Oviedo,
de las cuencas…”, recuerda Laura. Hoy tiene clientes
de muy diferentes puntos y de todas las regiones, como
Madrid, León, Zaragoza o el País Vasco.
Lo que prácticamente no ha cambiado es el calendario de trabajo, con los mayores picos de actividad
durante los meses de verano (julio y agosto), cuando
llegan los residentes de verano a ocupar sus viviendas
y el despacho se encuentra “colapsado”, y menores
durante los meses del resto del año . En el orden del día
de las reuniones de esos vecinos los temas habituales a
tratar son: humedades, averías … “Aunque lo más problable es que se hayan ocasionado meses atrás”, explica Laura Cobas. Y pone un ejemplo: si en febrero hay
un temporal y rompe las tejas con las consiguientes
goteras, nosotros tenemos constancia de ello cinco o
seis meses después; a la hora de pasar el parte del
siniestro seguro que luce un sol espléndido, “y, ¿vamos
a hablarle nosotros al seguro de que la causa ha sido
un temporal de viento para que lo cubra la póliza ?”.
El resto del año el despacho trabaja con propietarios e inquilinos que tienen Luanco como su residencia
Año 2007
“En ocasiones, la buena
gestión del administrador
puede verse interrumpida
por el encargo a terceros”
habitual. Laura destaca en el trabajo del administrador
su papel de mediador entre propietarios, con facultades como la prudencia, la paciencia, la discreción“ y
hasta un poco de psicología”. Es muy importante
“saber escuchar”. Y uno de los principales inconvenientes con los que cuenta el profesional es que en
muchas ocasiones “su buena gestión se ve interrumpida por el encargo a terceros”. Por ejemplo, subraya
Laura, “si un operario queda en ir a una hora determinada a un domicilio a realizar una reparación y el
administrador avisa a este propietario para que se
encuentre en el mismo a dicha hora – teniendo que en
muchas ocasiones desplazarse expresamente para elloy el operario en cuestión se retrasa de la hora pactada o incluso ese día no viene sin previo aviso, lo más
probable es que el propietario llame al administrador
con enfado haciéndole responsable de la situación”.
Para superar estas dificultades y para seguir creciendo
profesionalmente, hemos pedido un consejo a Laura
Cobas, muy especialmente dirigido a los que empiezan. El secreto, dice, está en que “en el trabajo bien
hecho no cuentan las horas dedicadas al mismo, sólo
cuenta el resultado final”. Tomaremos nota.
Formación
Título Superior de
Estudios
Inmobiliarios
Javier Antón, primer asturiano en terminar este curso
que imparte la Universidad de Burgos y que
coordina José Luis Peña, cuenta los pormenores de
esta nueva titulación.
8
Javier Antón tiene 34 años, trabaja en El Berrón y es el primer
asturiano que posee el título superior de Estudios Inmobiliarios
que imparte la Universidad de Burgos, que coordina y dirige
D. José Luis Peña. El pasado viernes 28 de septiembre, Javier,
junto con otros compañeros, se graduó en lo que ya se conoce
como la primera promoción de Titulados Superiores de
Estudios Inmobiliarios de esta universidad.
La superación de este curso habilita para la colegiación
como administrador de fincas en todos los colegios de España.
La constante expansión del sector inmobiliario, así como la
compleja y cambiante normativa reguladora del sector, obliga
a los distintos profesionales inmplicados a una formación
especializada y continuada. Por ese motivo, la universidad
burgalense imparte dicho curso. Las necesidades de
formación son amplias y los lugares donde poder recibir la
adecuada formación escasos.
Una de las ventajas del curso es la posibilidad de
realizarlo online, algo que para profesionales como Javier es
fundamental, para poder compaginarlo con su jornada
laboral: “El curso facilita la formación a quienes están
trabajando, ayuda mucho y es un apoyo muy bueno para
después utilizarlo en el mundo laboral”, señala.
El curso consta de 207 créditos dividos en 3 cursos
académicos. Además, al finalizarlo, los alumnos deberán
acudir a la facultad de Derecho de la Universidad de Burgos
donde realizarán una semana intensiva de prácticas.
Existe un seguimiento continuado y también se llevan a cabo
tests de autoevaluación en cada módulo de docencia.
Además, los alumnos cuentan en todo momento con tutores,
profesores y administradores que resuelven todas sus dudas.
Javier Antón recibe la felicitación del presidente del
Colegio de Asturias, José Ramón Alonso.
Imagen de grupo de los alumnos de la primera promoción y
participantes en el acto oficial de entrega de diplomas.
La universidad de Burgos tiene como objetivo con este curso
formar a profesionales cualificados en todos los ámbitos del
sector inmobiliario.
Administración de fincas, agencias de la propiedad
inmobiliaria, empresas promotoras y constructoras, gerencia
de cooperativas de viviendas y otras actividades relacionadas
con la gestión o intermediación inmobiliaria son algunos de
los puntos que abarca el curso superior de estudios
inmobiliarios.
Una buena elección para todos aquellos que ven en el
sector inmobiliario su profesión de futuro.
Una de las ventajas del curso
El curso habilita para la
es la posibilidad de realizarlo
colegiación como
online y así compaginarlo con
administrador de fincas en
la jornada laboral
todos los colegios de España
Año 2007
Legislación
Propiedad Horizontal
Consultas en materia
de Propiedad
Horizontal
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JURISPRUDENCIA
Condena a arquitecto a reparación de daños en
suelos interiores de garaje y sus humedades
.Tribunal Supremo Sala 1ª, S 22-6-2007,
nº756/2007, rec.3429/2000. Pte: Ruiz de la Cuesta
Cascajares, Rafael.
-El TS desestima el recurso de casación interpuesto por
el arquitecto contra la sentencia que le condenaba
parcialmente, junto al constructor y a los
aparejadores, a la reparación de los desperfectos
existentes en la obra de la comunidad de propietarios
actora, apreciados en los suelos interiores de garajes
y sus humedades. La Sala confirma la sentencia
impugnada pues no se trata de que el arquitecto deba
responder de errores u omisiones de agentes
intervinientes distintos, sino que su propia
responsabilidad estriba en la falta de adopción de
cuantas medidas evitadoras de un problema
previsible, teniendo en cuenta los proyectos de
edificación y urbanización, que debió conocer.
Inexistencia de prescripción adquisitiva a favor
del portero por no estar desafectada la vivienda.
·Tribunal Supremo Sala 1ª, S 15-6-2007,
nº719/2007, rec.2835/2000. Pte: Seijas Quintana,
José Antonio.
-El TS desestima el recurso de casación interpuesto
Año 2007
nº455/2007, rec.1657/2000. Pte: Seijas Quintana,
José Antonio.
contra la sentencia que declaraba que la Comunidad
de Propietarios era la legítima propietaria de la
vivienda en cuestión, careciendo los demandados de
título alguno para ocupar la misma. La Sala confirma
la sentencia impugnada al considerar que la vivienda
en cuestión es un elemento común de la Comunidad y
que no existe acuerdo unánime de los propietarios que
permita su desafectación como elemento común para
que pase a considerarse como elemento privativo, y no
puede considerarse que pueda operar la prescripción
adquisitiva a favor del demandado, pues no ha
existido posesión en concepto de dueño, con buena fe
ni justo título, sino que lo único que ha existido ha sido
una mera tolerancia de la Comunidad de Propietarios,
para que el portero ocupara la vivienda.
Demolición de obras inconsentidas sobre un
elemento común.l promotor por
nº584/2007, rec.659/2000. Pte: García Varela,
Román
-Se presenta recurso de casación contra la sentencia
que, revocando la de instancia, estimó íntegramente la
demanda en la que se ejercitaba acción sobre
demolición de obras inconsentidas e ilegales construcción de un altillo- en la medida que vulnera el
título constitutivo y supone una construcción sobre el
elemento común que es la cubierta. Desestima el
recurso y entre otras consideraciones, señala que la
concesión de una licencia municipal de obra significa
que el proyecto presentado se ajusta a la ordenación
urbanística, pero esta particularidad no autoriza la
realización de construcciones apoyadas sobre la
estructura y la cimentación común de un sótano
situado en un edificio de propiedad horizontal, y
desarrolladas sin autorización de los copropietarios.
-El TS desestima los recursos de casación de ambas
partes contra la sentencia que condenó a los
demandados a que hicieran las gestiones necesarias
para que se entregara a la comunidad de propietarios
demandante la licencia de primera ocupación referida
a las viviendas y plazas de garaje. Señala la Sala en
relación al recurso de los demandados que, a tenor de
lo dispuesto en los arts. 1097 y 1258 CC, resulta
evidente que entre la documentación que debe
entregarse está la licencia de primera ocupación o de
primera utilización a través de la cual se acredita las
condiciones de habitabilidad de la vivienda, su
adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto
y a sus condiciones de seguridad, habitabilidad o
salubridad para el uso a que se le destina.
La presente información ha sido facilitada por la
editorial Quantor, del contenido de su obra
Administración de Fincas disponible en Internet y CDROM. Los colegiados de Asturias pueden solicitar una
demostración gratuita y una password temporal para
poder probar esta base de datos en Internet. Para ello
diríjase a [email protected] o directamente a la
Delegacion en Asturias, teléf. 985 21 16 18, atenderá
Ana Palicio, Gerente de Quantor Asturias.
Obligación de entregar a la Comunidad de
Propietarios
la
licencia
de
primera
ocupación.promotor por
Condena a la comunidad de propietarios a reparar
los desperfectos y deficiencias del edificio.
promotor por
.Tribunal Supremo Sala 1ª, S 3-1-2007, nº1365/2007,
rec.207/2000. Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio.
-El TS declara no haber lugar al recurso de casación
interpuesto, confirmando la sentencia que condenaba a
la comunidad de propietarios demandada a reparar
los desperfectos y deficiencias apreciadas en el
edificio. Se rechaza la alegada falta de litisconsorcio
pasivo necesario alegada en base al hecho de que la
comunidad de propietarios demandada administra uno
solo de los portales que componen el edificio, ya que
para que pueda acogerse la misma se requiere la
existencia de un nexo común determinante de la
existencia de vinculaciones subjetivas resultantes de los
derechos deducidos en juicio, constatándose en el caso
de autos y a tenor de los estatutos, que cada portal
opera de forma autónoma por lo que no puede
sostenerse la existencia de necesarias relaciones con la
otra subcomunidad. Asimismo, reitera la Sala que los
actores no tienen el deber jurídico de soportar las
deficiencias detectadas por falta de la debida
conservación del inmueble, imputándose a la
comunidad
de
propietarios
demandada
la
responsabilidad por dichas deficiencias por obviar su
obligación de garantizar que el edificio reúna las
necesarias condiciones de habitabilidad, accesibilidad
y seguridad.
11
Año 2007
Legislación
Consultas
1
. ANDALUCÍA
- BOJA 139 de 16/07/2007.
- Orden de 27 de junio de 2007, por la que se publica el
texto integrado del Decreto 149/2003, de 10 de junio, por
el que se aprueba el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 20032007, y se regulan las actuaciones contempladas en el
mismo, con las modificaciones introducidas por el Decreto
463/2004, de 27 de julio, el Decreto 180/2005, de 26 de
julio y el Decreto 81/2007, de 20 de marzo (EDL
2007/69799).
12
. CANARIAS
- (BOLETÍN NÚM. 153) 31/07/2007.
- ORDEN de 13 de julio de 2007, por la que se modifica el
anexo IX "Guía de contenidos mínimos en los proyectos de
instalaciones receptoras de B.T.", del Decreto 161/2006, de
8 de noviembre, que regula la autorización, conexión y
mantenimiento de las instalaciones eléctricas en el ámbito de
la Comunidad Autónoma de Canarias.
. CATALUÑA
- (BOLETÍN NÚM. 4918) 04/07/2007.
- RESOLUCIÓN TRE/2015/2007, de 4 de abril, por la que
se dispone la inscripción y la publicación del Convenio
colectivo de trabajo para el sector de empleados de fincas
urbanas de Cataluña, para el período del 1.1.2007 al
31.12.2009 (código de convenio núm. 7901735).
(Sólo para PH).
. GALICIA
- (BOLETÍN NÚM. 153) 08/08/2007.
- Decreto 159/2007, de 26 de julio, por el que se regula el
sistema de acreditación de las entidades de control de
calidad en la edificación y se crea el Registro único de
entidades y laboratorios acreditados en la Comunidad
Autónoma de Galicia.
. MADRID
- (BOLETÍN NÚM. 182) 02/08/2007.
- RESOLUCIÓN de 4 de julio de 2007, del Director General
de Industria, Energía y Minas, por la que se establecen los
criterios para autorizar a los titulares de locales de pública
concurrencia y alumbrado público a efectuar el
mantenimiento periódico de sus instalaciones eléctricas.
Año 2007
ASUNTO: Reclamación de cuotas pendien-
tes de pago. Procedimiento a seguir.
Planteamiento
En una comunidad, existen dos pisos de los que se
desconocen los titulares. Ambos son morosos.
Al parecer la vivienda está a nombre de los padres, ya
fallecidos y ahora viven sus hijos pero se desconoce a
quien hay que reclamar. Se le ha hecho una visita con
el ánimo de que entiendan que tienen que abonar los
gastos ordinarios, pero son alcohólicos, el rellano
huele a basura, y los vecinos dicen que a veces huele a
fuego, ya que esas viviendas, tenían chimenea
antiguamente.
Si no se tienen más datos y en caso de que no figuren
como dueños de los pisos, ¿cómo se puede conseguir el
que se hagan cargo de los gastos?
Solución
En nuestra opinión, la cuestión, desde una
perspectiva estrictamente jurídica, no plantea
problemas graves, en cuanto a la vista de la Ley es
posible determinar a qué persona se puede dirigir la
demanda judicial de reclamación de cuotas no
satisfechas.
En este sentido, conforme a lo dispuesto en el artículo
21 LPH en relación con el artículo 9 LPH, la demanda
se dirigirá contra el “titular registral”, es decir, contra
el que aparece inscrito en el Registro de la propiedad.
Ello significa que si el titular no aparece por haber
fallecido el proceso continuará hasta la liquidación del
piso (subasta). La comunidad reclamante no tiene por
qué saber quienes son los herederos, es decir, podrá no
tener datos, por lo que los hipotéticos deudores serán
citados por “edictos” en el propio tribunal. Si no
comparecen el procedimiento seguirá sin ellos.
Por tanto, la recomendación es que la reclamación se
ponga en manos de un abogado que seguirá el trámite
procesal, sin más, hasta el completo éxito de la
reclamación.
En cuanto a los humos y molestias, la LPH prevé
igualmente un procedimiento para hacerlas cesar en el
artículo 7.2 LPH. El proceso se inicia con una
reclamación del presidente, y si los usuarios persisten
en la actitud, se convocará una Junta autorizando para
reclamar judicialmente contra el vecino molesto. En
trámite judicial a seguir es el juicio ordinario por lo que
es necesario contar con abogado y procurador.
2
ASUNTO: Ascensores. Adopción del acuerdo
3
ASUNTO: Puertas cortafuegos de garaje.
y gastos de instalación .
Quorum necesario para la instalación de cerradura.
Planteamiento
Planteamiento
Una comunidad de propietarios compuesta por dos
bloques y una única planta de garajes, donde los dos
bloques están unidos por una pasarela a la altura de la
3ª planta, y por la planta de garajes. A la planta de
garajes se accede desde la puerta propia de acceso de
vehículos y desde cada uno de los portales mediante una
escalera de bajada a la planta de garajes. Se ha mirado
la posibilidad de poner ascensor, y solo se puede en uno
de los portales y arrancaría desde el portal hasta la
última planta. No puede llegar hasta la planta de
garajes. En los Estatutos de la Comunidad no aparece
ninguna norma específica respecto de los ascensores.
Se ha hecho un estudio previo para la instalación del
ascensor, que se pondría en el hueco de la escalera, para
lo cual sería preciso rasgar toda la caja de la escalera y
dejar las medidas que establecen las normas
comunitarias.
¿Quién tiene que participar en el gasto de este ascensor?,
¿Quién puede votar para la instalación de este ascensor?
Solución
Se trata de una única comunidad de propietarios “de
derecho”, aunque esté distribuida en varios bloques, y un
garaje, por lo que a todos los efectos, tanto
administrativos, “políticos” (voto) como económicos,
constituye una única entidad.
Por esta razón, la instalación del ascensor debe
plantearse como un asunto general para todo el
inmueble, con independencia de su ubicación, dado que
toda norma restrictiva de derechos, entre ellos el derecho
de voto, debe interpretarse de forma restrictiva. No
existiendo tal limitación ni en la Ley ni en los Estatutos,
podrán votar todos los propietarios de ambos bloques y
garaje.
Cuestión distinta es la de la imputación del gasto, dado
que a la vista de las particulares características del
inmueble se desprende que sólo los propietarios del
bloque correspondiente al número 12, podrán hacer uso
del mismo. Es decir, si sólo puede dar servicio a este
bloque sólo los propietarios de este bloque deberán
participar en el gasto de instalación y mantenimiento.
Pero si el ascensor puede dar servicio a ambos bloques
deberán participar todos en los gastos del ascensor. En
nuestra opinión, el hecho de algunos propietarios del
bloque colindante puedan utilizarlo (mediante el uso de
la pasarela) significa “un potencial uso”, por lo que en
este caso el bloque del número 13 deberá participar
también en el gasto.
Si el garaje no puede acceder al servicio, aunque vote,
no debe participar en dicho gasto ante la imposibilidad
de uso.
En una finca cuyo sótano está destinado a garaje, un
propietario desea plantear en la Junta la posibilidad de
cerrar con llave una de las dos puertas cortafuegos de
acceso a la escalera desde el garaje por cuestiones de
seguridad.
Teniendo en cuenta que la entrada al edificio ya está
limitada (teóricamente) con la puerta del portal y la
puerta automática del garaje, ¿es posible plantear esta
cuestión en la Junta y, de ser así, cuál es el quórum
necesario para su aprobación?
Solución
Cada comunidad autónoma, incluso bastantes
municipios, suelen tener una normativa específica sobre
protección contra incendios. Tal es el caso, a título de
ejemplo, de la Comunidad de Madrid que se rige por su
propio Reglamento de Prevención de Incendios aprobado
por Decreto 31/2003, de 13 de marzo
No obstante, a nivel general la referencia hay que
buscarla en la Norma Básica de la Edificación “NBECPI/96: Condiciones de protección contra incendios en
los edificios” (Real Decreto 2177/1996, de 4 de
octubre).
De acuerdo con estas disposiciones el garaje es un
“sector de incendio” independiente que necesariamente
debe estar dotado en sus acceso de puertas cortafuegos,
dobles. el acceso en cuestión constituye un “recorrido de
evacuación” por lo que las puertas, en el sentido de la
evacuación (desde el garaje hacia afuera y no al revés),
debe estar dotado de mecanismos de fácil apertura, por
lo que estas previsiones deben ser tenidas en cuenta a la
hora de colocar una llave.
Asimismo, el Código Técnico de la Edificación
aprobado por Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo,
establece en su documento básico "DB SI" sobre
Seguridad en caso de Incendio en lo relativo a las
características de las puertas y de los pasillos, que lo
largo de todo recorrido de evacuación, las puertas y los
pasillos cumplirán la condición de que las puertas de
salida sean abatibles con eje de giro vertical y fácilmente
operables. Asimismo, se señala que es recomendable que
los mecanismos de apertura de las puertas supongan el
menor riesgo posible para la circulación de los
ocupantes.
Por tanto, la citada llave puede instalarse siempre que
sólo sea necesaria utilizarla para acceder al garaje pero
no para salir del mismo, es decir, en el sentido de la
evacuación. En este último sentido, en el sentido de salida
la apertura no puede estar cerrada o bloqueada nunca,
Año 2007
Novedades
legislativas
13
Consultas
4
ASUNTO: Cerramientos de terrazas. Mayoría
necesaria para su realización.
Planteamiento
Una Comunidad de propietarios integrada por cuatro
portales, los garajes y locales comerciales hay un total de
42 viviendas. Varios vecinos plantean la posibilidad de
cerrar las terrazas de sus viviendas. ¿Qué mayoría se
necesita para que puedan llevar a cabo dicha obra?
Si plantean la obra como una cuestión de seguridad
alegando que las terrazas actuales no cumplen los
requisitos de seguridad, ¿supondría, en caso de ser
cierto, que deberían hacer la obra todos los propietarios
en las terrazas de sus viviendas?
14
Solución
La jurisprudencia se ha referido al supuesto del
cerramiento de las terrazas existentes en las fachadas del
inmueble, mayoritariamente, como una alteración
sustancial de los elementos comunes del inmueble (el
artículo 396 CC considera elementos comunes a las
fachadas, terrazas y ventanas, así como sus
revestimientos exteriores o elementos de cierre),
considerando que la obra efectuada constituiría una
variación de la configuración exterior, además, de
constituir un importante impacto visual desde un punto de
vista estético, lo que hace necesario el previo acuerdo
unánime de la junta de vecinos (artículo 17 LPH).
Así se ha señalado que “la fachada del edificio, que es
elemento común, es evidente que queda afectada en su
estética y configuración de conjunto, con la instalación de
cerramientos en las terrazas , aun cuando estas tengan
carácter privativo, y esto no podrá hacerse sin la
correspondiente autorización de la Comunidad, que en
su caso podrá autorizar y acordar sobre las
características de los posibles cerramientos para
conseguir uniformidad del aspecto exterior del edificio.
Por ello la actuación de los actores iniciales cerrando sus
terrazas , sin obtener previa autorización de la
Comunidad es contraria a la Ley”
Por todo ello, la obra en cuestión constituiría una
alteración de la configuración externa del inmueble, y
aunque resulta difícil, en ocasiones, desligar la misma de
lo que podría entenderse como una alteración de la
estructura, también se estaría afectando a ésta. No
obstante, en cualquiera de los casos, se hace necesario
contar con el previo acuerdo unánime de la junta de
Año 2007
vecinos, de conformidad con lo exigido en el artículo
17.1 LPH.
Por tanto, aunque se invoquen razones de seguridad
tal cerramiento requiere el previo acuerdo unánime de la
Junta.
5
ASUNTO: Instalación de piscina. Mayoría
necesaria.
Planteamiento
En una Comunidad de propietarios con 13 viviendas,
garajes y local comercial. La comunidad tiene una
pequeña parcela y varios propietarios proponen construir una piscina, ¿qué mayoría se necesita? ¿Obliga el
acuerdo a todos?, ¿la pueden financiar sólo los que la
quieren y el resto quedar exentos de cualquier tipo de
responsabilidad?
Por el contrario, la SAP Madrid de 12 mayo 2003,
entiende que este acuerdo tiene pleno acomodo en el
párrafo segundo de la norma 1ª del artículo 17.1 LPH,
tras la redacción dada al mismo por la Ley 8/1999, en
primer lugar, porque la piscina es perfectamente
incardinable entre los servicios comunes a que alude el
precepto y de los que solo enumera algunos "ad
exemplum", en segundo término, por cuanto que el
espíritu de la Reforma legal era el de acabar con la
tiranía que suponía la excesiva exigencia de unanimidad
por la norma reformada y el gran número de problemas
que en la práctica planteaba, siendo a tal fin ilustrativa
su Exposición de Motivos cuando señala que "se
considera hoy en día que la regla de la unanimidad es en
exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de
determinadas actuaciones que son convenientes para la
Comunidad de Propietarios", sin que ofrezca dudas el
beneficio y conveniencia de la realización de la piscina
que, amén de satisfacer el deseo abrumadoramente
mayoritario de los condóminos, revaloriza a buen seguro
incluso los pisos de propiedad privativa, sin perjuicio
alguno, al menos grave, para el disidente, y, finalmente,
toda vez que tal inclusión en la legalidad permisiva
transcrita es la que resulta más acorde, por todo lo
expuesto, con los criterios interpretativos proclamados
por el artículo 3 CC, que como es sabido, ordena la
interpretación de las normas según el sentido propio de
sus palabras, en relación con el contexto, los
antecedentes históricos, y legislativos, y la realidad social
del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo
fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquéllas.
Nosotros nos decantamos por esta última hipótesis, por
lo que la piscina podría instalarse por tal acuerdo de las
3/5 partes y debe ser repartido entre todos los
propietarios, aunque, a nuestro juicio, si existe acuerdo
entre todos los vecinos, podría decidirse que lo financien
los que lo deseen y el resto quedar exento del citado
gasto y responsabilidad.
Solución
En cuanto a la segunda cuestión formulada, No existe
unanimidad ni doctrinal ni jurisprudencial respecto de si
esta posibilidad, introducida en la LPH por la reforma
operada por la Ley 8/1999 de 6 abril 1999 Ley 8/1999,
de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal., de 6 de abril, para
facilitar la obtención de mayorías, pueda ser aplicable a
este caso, dado que no hay unanimidad sobre si en el
caso de estas instalaciones recreativas puede hablarse de
servicios de interés general equiparables a los
enumerados en el texto legal como el ascensor o la
portería.
En este sentido, la SAP Alicante de 31 julio 2001
afirma que, debido a la envergadura de las obras a
realizar parece una situación perfectamente incardinable
dentro de los supuestos del artículo 12 LPH, ya que los
casos enumerados en el artículo 17.1 LPH, aún cuando
también puedan afectar al título constitutivo, parecen
referirse a asuntos de menor trascendencia y es
significativo que, en todo caso, viene referido a "servicios
comunes de interés general" y no como se hace
expresamente en el artículo 12 LPH a la "alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes".
La propia SAP Alicante de 31 julio 2001 señala que,
pese a que la reforma de la LPH operada por la Ley
8/99, gana en flexibilidad, dinamismo y eficacia, y
califica de excesivamente rigurosa la regla de la
unanimidad, ello no impide que sigan subsistiendo
determinadas situaciones, como son las presentes, en las
que por afectar directamente a la modificación del Título
Constitutivo y en base a los principios de seguridad
jurídica y de fe pública registral, deba continuar
exigiéndose la unanimidad.
SEGURO HOGAR
ni siquiera con llave. Para dar esta autorización
respetando la norma, es decir, con llave sólo para
acceder al garaje pero no para salir, bastará un acuerdo
mayoritario (artículo 17.3 LPH). Otro acuerdo distinto, de
cierre absoluto, sería contrario a la Norma por lo que no
puede adoptarse por ninguna mayoría.
15
-Incendio, Rayo y Explosión
-Daños propios por Agua
-Fenómenos Atmosféricos
-Daños Eléctricos 100 %
-Cristales, Loza Sanitaria
-Placas Vitrocerámicas y mármoles
-Robo 100 %
-Responsabilidad Civil 300.000 euros
-Daños Estéticos hasta el 10 % Cte.
-Asistencia
-Protección Jurídica
Una opción necesaria, complementaria al seguro de su comunidad, para su mobiliario, su patrimonio personal y su responsabilidad civil familiar
Año 2007
De interés
responsabilidad civil
De la ponencia de D. Juan Miguel Carreras,
Encuentro Nacional de Jóvenes, Logroño/07
16
Dentro de los distintos ámbitos de la responsabilidad
(civil-penal,
contractual-extracontractual),
la
específicamente profesional goza de una sustantividad
propia, pues tiene por objeto analizar los criterios de
actuación de una persona con una especial
cualificación en una parcela de la actividad humana y
del tráfico jurídico. En este sentido, debe de significarse
que esta actuación profesional puede articularse por
medio de la persona física o bien por una actuación a
través de alguna forma societaria, ya sea de orden civil,
mercantil, y en todo caso, a partir de la ley 2/2007 de
15 de marzo, en forma de sociedades profesionales,
pues conforme a esa relevante norma «las sociedades
que tengan por objeto social el ejercicio de en común de
una actividad profesional deberán de constituirse como
sociedades profesionales en los términos de la ley» (art
1 LSP).
Como punto de partida, y en relación con el
administrador de fincas, debe de advertirse que el
administrador es un colaborador activo de la
comunidad de propietarios al que, en atención a sus
especiales conocimientos y formación, se le atribuyen
distintas competencias propias y funciones concretas en
la gestión y gobierno de la comunidad de propietarios.
Consecuencia directa de su condición de profesional
cualificado, surge el deber de ejecutar sus competencias
con una específica prudencia, diligencia y atención, y si
faltare en su gestión el cumplimiento de estas
obligaciones y la actuación conforme a los deberes de
previsibilidad y de evitabilidad del daño, es cuando
nace la responsabilidad civil y profesional del
administrador de fincas.
Año 2007
No obstante, es manifiesto que esa responsabilidad
será mas intensa en el caso del administrador
profesional contratado por la comunidad, y, por lo
tanto, con una especial y propia capacitación, que en el
supuesto de que la gestión comunitaria sea
desarrollada, como permite el art.13-6 LPH, por un
vecino de la comunidad. Como dice la SAP de Asturias,
sección 4ª de 14-05-2004 «El Administrador
profesional es algo más que un simple contable,
recaudador y pagador, protector de los intereses
sometidos a su custodia. Es un auténtico profesional de
la administración inmobiliaria, con la experiencia
práctica que se requiere para ello, al estar al día y al
tanto de cuestiones diversas y complejas y con sujeción
a un código moral, garantizado por un Colegio
profesional, precisamente porque su actuación se basa
en la confianza». No puede darse el mismo trato al
miembro de la comunidad que desempeña este cargo,
careciendo de conocimientos jurídicos, que al
profesional que debe ser pleno conocedor de la
normativa y tiene que asesorar al presidente de la
comunidad y a los demás comuneros. Debe recordarse
que la Jurisprudencia reciente se orienta en el sentido
de una mayor exigencia a los profesionales. Buena
prueba de ello son las sentencias de 25-4-94, 14-5-01
en responsabilidad médica y las de 4-2-923-10-98 y 72-00 en supuestos de abogados.
Conforme a lo indicado, si la responsabilidad del
administrador nace de su relación profesional con la
comunidad de propietarios de cuyos órganos de
gobierno forma parte esencial ( art 13 LPH), y si la
relación jurídica entre el administrador y la comunidad
cabe entenderla como mandato sui generis o contrato
mixto de arrendamiento de servicios y de mandato,
donde es fundamental el carácter de ‘intuitu personae’
de la relación contractual y donde prima la confianza
que inspira las cualidades de la persona con la que se
contrata, (SAP de Valencia, secc. 11ª, de 23-12-2004,
SAP de Las Palmas, secc 4ª de 1-09-2004). Ello supone
que resulta esencial conocer cuál es la naturaleza de
esa relación jurídica, pues sólo calificando con
precisión el vínculo jurídico existente entre el
administrador y de comunidad podemos conocer las
obligaciones de las partes y en especial del
administrador y el alcance de sus deberes, de cuyo
incumplimiento podría nacer su responsabilidad civil.
Sobre esta cuestión, la SAP de Gerona, Secc. 1ª de
27-05-2005, dice: «Para resolver la cuestión de fondo
debatida, el primer problema que se plantea es el de
precisar la naturaleza de la relación jurídica que ligaba
a los litigantes, esto es, si se trata de un contrato de
arrendamiento de servicios o de un mandato, para de
esta forma determinar la procedencia de la reclamación
solicitada, y sin desconocer las dificultades que suscita
esta figura, y por lo impreciso de los límites del
arrendamiento de servicios y el mandato. Esta Sala,
conforme a la doctrina mayoritaria, comparte la tesis de
que se trata de un mandato sui generis de los arts. 1709
y ss. CC en razón, principalmente, de la similitud del
contenido del art. 12.5 LPH que prevé que ‘los
nombrados podrán, en todo caso, ser removidos en
junta extraordinaria de propietarios» con los arts.
1732, que prevé que «el mandato se acaba por su
revocación" y 1733, ambos del CC, en el que se hace
constar "que el mandante puede revocar el mandato a
su voluntad y compeler al mandatario a la devolución
del documento en que consiste el mandato».
Todo ello en razón a que, dentro de la generalidad de
los términos en que queda redactado el mencionado
art. 1709, se comprenden dos figuras distintas: el
mandato representativo y el mandato de gestión (en tal
sentido TS SS 16 Feb. 1935 y 8 Abr. 1991), modalidad
esta última que fácilmente puede llegar a confundirse
con el arrendamiento de servicios del que se distingue
acudiendo a diversos criterios, uno de los cuales es la
sustituibilidad, porque no es obligatorio que se
encomiende la administración a una persona ajena a la
comunidad, a tenor de lo establecido en el art. 12.2
LPH, es decir, sus funciones se ejercen por el presidente
de la comunidad si no acuerdan elegir a otras personas
para el desempeño de este cargo, que a su vez podrá
recaer en una misma persona. Este elemento lo explica
la TS S 14 Mar. 1986 cuando dice: (……..). Finalmente,
como dice la STS 28 de octubre de 2004 : «El
mandatario está obligado a realizar la actividad, objeto
del mandato, diligentemente y en interés del mandante:
es el llamado deber de fidelidad. La extensión de la
actividad que realiza el mandatario deriva de tal deber
de fidelidad, que constituye el factor jurídico personal
de la relación de mandato y que tiene su
fundamentación legal en el artículo 1719 del Código
civil y que constituye asimismo la exigibilidad de la
buena fe, cuya base legal es el artículo 1258 del mismo
cuerpo legal».
Deriva de un deber de
ordenada gestión, correcta
contabilidad y debidas
cautelas en sus funciones
Con este marco general debemos de analizar los dos
preceptos que definen en la LPH la responsabilidad
profesional del administrador. El primero de ellos es el
art 20 LPH, donde se describen las obligaciones del
administrador de fincas y el segundo el art 9 LPH,
donde con claridad y de forma específica, se habla de
responder por culpa o negligencia.
Funciones del administrador colegiado
El administrador de la finca urbana tiene una serie de
obligaciones que se definen en el art 20 LPH y que no
constituyen un númerus clausus, pues en otros preceptos
de la ley se recogen distintas obligaciones; y ello sin
olvidar que su ámbito de actuación puede también ser
ampliado por pacto entre las partes, conforme a la
autonomía negocial, que recoge el art 1255 CCV.
Entre las obligaciones dispersas en otros preceptos, y
cuando menos a título de ejemplo, como ya hemos
tenido ocasión de exponer podemos señalar
básicamente las tres siguientes:
1. La obligación de expedir las certificaciones, a que
se refiere el artículo 9-1-e) párrafo 4º LPH sobre estado
de deudas, que suscribirá el propio administrador si
hace las veces de Secretario o quien ejerza esta función.
2. La de asumir la representación de la Comunidad en
la reclamación de las obligaciones del artículo 9-1 e) y
f) a que se refiere el artículo 21-1 LPH, y
3. Concurriendo acumuladamente el cargo de
Secretario, la obligación de la redacción del acta y
diligenciar el libro de actas (art 415 R. H). Respecto de
las obligaciones contraídas por pacto entre las partes,
esto es,: las que no se deducen directamente de la ley,
resulta conveniente para obtener mayor seguridad
jurídica, y para eludir las responsabilidad de un actuar
sin cobertura, que la asunción de estas obligaciones
sea con fundamento en un documento escrito y
formalizado, bien al inicio de la actividad, bien
sucesivamente en relación a acuerdos o decisiones
concretas que atribuyan competencias específicas al
administrador.
Como criterio general, procede significar que la
posible responsabilidad civil del administrador no
deriva de una obligación de resultado, sino que deriva
de un deber de ordenada gestión, de una correcta
llevanza de la contabilidad comunitaria, y de la
adopción de las debidas cautelas en el ejercicio de su
funciones y de la debida diligencia para evitar
cualquier daño a la comunidad. En este sentido, la SAP
de Badajoz, sección 2ª de 24-10-2003 dice:
«Determinándose que la relación contractual que liga al
administrador con la comunidad de propietarios es la
propia de un mandato sui generis de los arts. 1709 y
Año 2007
Sociedad profesional: la responsabilidad
civil del administrador de fincas
17
18
sgts. del C. Civil, su deber primario deberá consistir en
llevar a cabo la gestión encomendada, esto es, prestar
los servicios o realizar las operaciones que se le han
encargado; ahora bien, si se produce, por su parte,
algún tipo de infracción en el acometimiento de sus
obligaciones por cumplimiento defectuoso o incorrecto,
se puede hablar de una responsabilidad dimanente de
una actuación inadecuada e impropia en orden a la
ejecución de lo encomendado, lo que haría merecedor
al agente del reproche culpabilístico que del mismo se
deriva, generándose una responsabilidad por daños,
emanada de la probada existencia y realidad de unos
determinados perjuicios…».
Al respecto, se pueden diferenciar dos tipos de
responsabilidad. En primer lugar, la derivada del
incumplimiento total de los deberes de gestión. A este
supuesto de responsabilidad por inejecución de
funciones alude el art. 1718 CCV, y, en segundo,
término, existirá responsabilidad por cumplimiento
defectuoso o incorrecto de sus obligaciones, que se
produciría en aquellos casos en los que el administrador
realiza una actividad, pero la desarrollada con
coincidencia plena con la función que le había sido
encomendada, o con la que, según la naturaleza del
caso, debía razonablemente esperarse. Es decir, el
administrador no responde objetivamente por el daño
causado, ni le es exigible que este presente todos las
horas del día y de la noche en las comunidades que
gestiona, si no que lo exigible es una actuación
diligente y adecuada en función de cada caso concreto
(art 1104 CCV), y de la información que le sea
suministrada por la comunidad y por sus vecinos.
Es sustancialmente un deber de actividad y de
diligencia en la gestión de la actividad profesional, y
siempre bien entendido que el art 1726 CCV establece
una facultad de moderación de la responsabilidad, y
que, tanto la culpa, como la causalidad con el resultado
dañoso
reclamado,
deben
de
acreditarse
cumplidamente a los efectos del art 1101 CCV. En este
sentido, la STS de 5-11-2001 dice «no existen en autos
datos o elementos que avalen la tesis de una conducta
negligente o descuidada por parte del administrador en
la obligación de conservación y vigilancia de los
elementos comunes. Así, no consta que en momento
alguno en junta de propietarios o por algún vecino se
manifestara al administrador alguna queja sobre el
estado de las cañerías, averías anteriores que hubieran
de ponerle sobre alerta, ni tampoco que se aprobara en
junta la necesidad de revisar el estado de las
acometidas; y siendo así que su actuación tras la
producción del siniestro estuvo provista de la debida
diligencia, pues avisó inmediatamente a los servicios de
reparación (así lo admite el presidente de la comunidad
en acto de confesión a preguntas de la actora), los
cuales acudieron en el acto, no puede decirse que
incurriera en actuación negligente alguna, habida
cuenta, por otra parte, que la rotura se produjo en un
tramo de la cañería que no estaba a la vista».
Partiendo de estas pautas generales es preciso
realizar un sucinto repaso de las distintas funciones
tipificadas del administrador y exponer los posibles
supuestos de responsabilidad. (Con mas detalle, M.
Carreras El derecho Boletín de PH Junio y Julio 2006)
1.- Velar por el buen régimen de la casa, sus
instalaciones y servicios.
Loscertales Fuertes, al comentar este precepto, indica
que: “Debe estar vigilando de forma periódica la
situación del inmueble, a fin de lograr un correcto
funcionamiento,
dando
las
instrucciones
correspondientes, preocupándose de atender a los
propietarios, comprobando la situación y prestación de
cada instalación y servicio.” Como un ejemplo claro de
responsabilidad por falta de atención al régimen de la
casa puede citarse la SAP de Asturias, Secc. 4ª de 1405-2004 donde se aprecia responsabilidad del
administrador en las siguiente situación de desatención
del gobierno de la casa: ” era el Administrador quien
gobernaba la comunidad y a él se dirigían los
propietarios que tenían algún inconveniente y prueba
evidente de que se desentendió de los problemas de
calefacción de la vivienda de los actores es que el D.
Francisco Olegario, le remitió un fax con fecha 30 de
marzo de 2001 (f. 219 de los autos) en el que, tras
indicar que llevaba 80 días sin calefacción en esa
temporada decía que había que abordar la cuestión en
la próxima Junta, convocándose una cinco días más
tarde, en la que se omitió toda referencia a la cuestión”.
2.- Confeccionar los presupuestos de la comunidad.
Previsión de gastos y medios para hacerlos efectivos.
En este ámbito, se ha considerado que concurría
responsabilidad en el administrador al no elaborar «las
Año 2007
cuentas desde mayo del año 2002, ni hacer un
adecuado control de los ingresos, gastos y pagos y de
la conservación y mantenimiento del inmueble». (SAP
de Asturias, secc 5ª de 24-10-2005). Es significativo el
caso estudiado pro la SAP de Gerona, Secc. 1ª de 2705-2005, donde se acuerda por la comunidad realizar
una auditoría para verificar la contabilidad del
administrador y la corrección de su gestión y se reclama
al administrador como daños derivados de su gestión,
el importe de la auditoria al amparo de art 1718 CCV.
Por esa sentencia se desestima la pretensión y se
excluye con buen criterio la responsabilidad del
administrador, pues no se acredito la concurrencia de
mala gestión en la llevanza de la contabilidad y el gasto
de la auditoria debió de asumirlo la propia comunidad
y se dice “En conclusión, la actora no demuestra ni la
infracción concreta imputable al administrador, ni los
perjuicios derivados de la misma, sin que la realización
de la auditoria justifique "per se" la reclamación, dado
que la misma no tuvo su origen en un actuar negligente
o descuidado del administrador, al radicar el mismo en
la mera desconfianza de parte de los copropietarios en
la gestión económica de aquel”.
3- Atender a la conservación y mantenimiento de la
casa. Las reparaciones urgentes. Art 7 LPH
Corresponde al administrador atender a la
conservación y mantenimiento de la casa, disponiendo
las reparaciones y medidas que resulten urgentes,
dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su
caso, a los propietarios, tal y como dispone el art. 20-c
LPH., pudiendo calificarse dicha función como de
gestión o de propia iniciativa, pues puede ser
desempeñada sin necesidad de autorización previa de
la Junta de Propietarios. Por su parte, el art 7 LPH indica
que el propietario si advirtiere la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación
al administrador.
En virtud de los citados preceptos, podemos
considerar que el administrador es la persona
encargada con carácter general de atender tres
obligaciones esenciales en materia de conservación del
edificio, como ya hemos indicado (Boletin Propiedad
Horizontal y DR, Junio y Julio 2006)
1ª.- de la conservación de las instalaciones y servicios
comunes de la comunidad de propietarios, bien
entendido que su ámbito de responsabilidad se refiere
a sus propias acciones u omisiones, pero que no
responde de las actuaciones de las personas que haya
contratado la comunidad para realizar las tareas de
conservación
y
de
mantenimiento
de
la
comunidad.(SAP de Barcelona, secc. 19ª, de 18-022004),
2ª.- de la ejecución de los acuerdos de la Junta de
Propietarios relativos a la conservación y
entretenimiento del inmueble, y
3ª.- De la realización de toda clase de reparaciones
urgentes que no puedan dilatarse el tiempo.
Ahora bien, siendo claras estas obligaciones, el
problema más importante en orden a la determinación
de una posible responsabilidad del administrador,
deriva de diferenciar: las obras necesarias para
conservar el edificio y evitar daños ajenos, las obras de
mero entretenimiento ordinario de la casa, y las obras
de conservación del inmueble, conforme al art 7 LPH y
art 20 LPH. Dentro de las obras necesarias, su
acometimiento puede ser de carácter urgente, inmediato
e inaplazable y de carácter ordinario, periódico o no
inminente. Entre las primeras que son las únicas de las
que pudiera derivar responsabilidad del administrador,
se encuentran las que suponen un riesgo cierto de
causación de daños a la propia comunidad o a otras
personas o bienes, y como más relevantes pueden
citarse las siguientes:
1.- las necesarias para evitar la existencia de un
peligro inminente de inundaciones con perjuicios a
terceros por rotura de cañerías o de conducciones, y en
especial por deficiencias en las canalizaciones de agua
o de gas,
2.- las que implican caída de objetos con riesgo para
las personas por estar en mal estado elementos
comunes como: cornisas, carteles publicitarios,
ascensores, elementos ornamentales, balcones, etc, y
3.- las que afectan a la seguridad del edificio con riesgo
de robos o de actos vandálicos como es el caso
frecuente de la rotura de la puerta del garaje o de
acceso a la comunidad. Entre las segundas o
reparaciones ordinarias estarían las propias de
mantenimiento y conservación en elementos comunes
como: fachadas, tejados, tragantes, parámetros
verticales, jardinería, cierres perimetrales de la
comunidad.
A fin de clarificar la cuestión, debe de considerarse
que las obligaciones del administrador en materia de
obras no necesarias o necesarias pero no urgentes, se
concretan y se limitan a poner en conocimiento de la
comunidad, bien por medio del presidente, bien por
medio de la junta, la necesidad de realizar el gasto y la
necesidad de realizar la correspondiente consignación
presupuestaria. Respecto de estas obras necesarias que
no tienen el carácter de urgentes, ya sean ordinarias o
extraordinarias, el Administrador no tiene ningún poder
de decisión, debiendo limitarse a ejecutar los acuerdos
de la Junta de Propietarios que aprueben la realización
de dichas obras, bien entendido que la Junta de
Propietarios debe aprobar no sólo la realización de las
obras, sino también la persona que va a realizarlas, así
como la cuantía de las mismas.
Por el contrario, en materia de reparaciones y
medidas urgentes, con independencia de su carácter
Año 2007
De interés
19
20
ordinario o extraordinario, el administrador sí está
facultado para decidir, por sí solo, su realización,
debiendo de utilizar la máxima diligencia en un doble
sentido. En primer lugar, en orden a la comunicación de
la necesidad del obra al presidente o a algún vecino, en
caso de que no se localice al presidente, y en segundo
lugar en la contratación de la persona o empresa
encargada de la reparación, de tal manera que podría
responder civilmente, en la esfera interna y frente a la
comunidad de propietarios, tanto por no acometer las
obras necesarias y urgentes con la debida diligencia,
como por la falta de comunicación a la comunidad de
la necesidad de realizar aquellas obras que admiten
demora.
El
administrador,
aunque
podrá
informar
personalmente o utilizando cualquier medio de
comunicación (teléfono, carta, telegrama, correo
electrónico) al presidente o a algún vecino sobre la
necesidad de la reparación y su inmediata ejecución, en
la realidad práctica, lo relevante será que el
administrador, como ya hemos defendido, que pueda
probar que efectuó dicha comunicación, pues con la
comunicación de la realización de las obras urgentes,
prueba la diligencia en su actuación y evita que la
inversión de la carga de la prueba pueda generar su
responsabilidad por falta de acreditación a los efectos
del art 217 LECV, y en concreto por aplicación del
principio de la facilidad probatoria, de su actuar
diligente, prudente y adecuado. Al respecto, resulta
evidente que será el administrador el que tiene la
capacidad y la facilidad de probar que comunica su
actuación a la comunidad, no siendo exigible a la
comunidad que pruebe el hecho negativo de que no
conoció la actuación del administrador. Es preciso,
pues, como indica, en un criterio que compartimos,
Magro Servet, que el administrador proceda a la
preconstitución de prueba para evitar que luego en caso
de ser demandado por extralimitación haya acometido
obras que no eran necesarias o admitían demora o por
falta de comunicación de su actuación no pueda probar
su adecuada actuación.
4.- Ejecutar los acuerdos, efectuar pagos y cobros.
El administrador dentro de su función de llevanza de
Año 2006
la contabilidad y de atender al gobierno y
entretenimiento de la casa puede efectuar cobros y
pagos. Ello significa, por tanto, que el Administrador
realiza la contabilidad comunitaria y que esta obligado
a actuar con la diligencia de un ordenado gestor. En el
desempeño de esta función contable, el Administrador
al disponer de las fondos precisos para atender los
gastos debe ceñirse estrictamente a los acuerdos de la
Junta de Propietarios o a sus indicaciones a través del
Presidente.
Es este uno de los ámbitos donde se exige una
especial diligencia tanto en lo relativo realizar los
cobros de los créditos a favor de la comunidad como en
lo relativo a la realización de lo pagos en especial de
seguros, suministros y tributos y cuotas sociales, por los
perjuicios que en caso de retraso o de impago se
pueden derivar para la comunidad. Son varias las
Sentencias de nuestros Tribunales donde se ha derivado
responsabilidad del administrador por desatención y
falta de diligencia en la realización de pagos de lo que
se han generado daños para la comunidad. Entre las
más significativas pueden destacarse las siguientes ( M.
Carreras, op cit.)
-Impago de la prima del seguro por descubierto en la
contabilidad comunitaria pese a su aprobación en junta
y consignación del gasto en los presupuestos. (SAP de
Baleares, Secc3 de 29-09-2005).
-Falta de diligencia en el cumplimiento del
compromiso para tramitar el expediente de
rehabilitación de la vivienda e instalación del ascensor,
no obteniendo con ello, las subvenciones
correspondientes por razón de la vivienda, en atención
a las circunstancias personales de los propietarios. (SAP
de Murcia, Secc 1ª de 13-01-2005)
-Falta de realización de las retenciones del IRPF. (SAP
de Valencia, Secc. 11 de 23-12-2004).
-Responsabilidad por impago de por deudas de la
propia comunidad frente a la Seguridad Social, el
Ayuntamiento y la Hacienda Pública. (STS de 23-122003).
-Impago de los seguros sociales del conserje, al no
haber observado la prudencia exigible a todo
administrador de conservar y dar cuenta de todos y
cada uno de los justificantes de la liquidación a
presentar. (SAP de Granda, secc4ª de 5-04-2000).
-Abono de intereses y recargos por la demora en el
pago por el consumo de agua, ya que el administrador
no sólo no informó de los descubiertos existentes por el
consumo de agua, sino que no hizo nada para que la
En materia de reparaciones
y medidas urgentes el
administrador sí está
facultado para dirigir
deuda fuera atendida, proponiendo incluso el
incremento de cuota si fuere necesario, generando con
su actitud una importante deuda que se prolongó en el
tiempo, propiciando el devengo de intereses. (SAP de
Cáceres, Secc. 1ª de 7-06-2004).
Por último, procede significar que en el supuesto de
que el administrador hubiera anticipado determinadas
cantidades tendrá derecho al reembolso. La explicación
de ello se encuentra en la relación de mandato que une
al administrador con la comunidad de propietarios,
según ha entendido la doctrina y la jurisprudencia de
forma mayoritaria, y que ya hemos analizado.
5.- El deber de custodia de la documentación de la
comunidad.
5-1.- El problema de la devolución de los libros y
documentación por cese en la función.
En materia de llevanza de la documentación de la
comunidad, tanto en su aspecto contable, como en lo
relativo a la recepción de comunicaciones, escritos,
recibos, justificantes etc, concurre en el administrador la
obligación y el deber de diligencia propio de un
ordenado contable y de un cuidadoso gestor. Ahora
bien, en esta materia de la custodia de la
documentación comunitaria, el punto donde se han
suscitado más problemas en la práctica es en lo relativo
a la entrega de la documentación de un administrador
a otro en los supuestos de cese del primero. Por ello, en
caso de cese el administrador, y sin perjuicio de que
este obtenga la remuneración debida o incluso una
indemnización por el cese si este fue anticipado o
indebido, debe de devolverse la documentación a la
comunidad para su entrega al nuevo administrador. Al
respecto, es interesante la SAP de Alicante, Secc 5ª de
6-10-2004 donde se dice «cualesquiera que fueran las
supuestas irregularidades de esa Junta y las
circunstancias concurrentes en el administrador
designado, el demandado cesado en la Junta ya
mencionada, tenía obligación de devolver a la
comunidad esa documentación, pues como indica la
norma citada debe conservarla a disposición de los
titulares», y no puede desconocer el administrador que
los acuerdos de la comunidad son ejecutivos, según
dispone expresamente el artículo 18.4 de la Ley de
Propiedad Horizontal, aún en el caso de que sean
impugnados salvo que el Juzgado acuerde la
suspensión cautelar.
El administrador es un profesional encargado por la
comunidad de determinadas prestaciones, conforme
establece el ya citado artículo 20, pero no es titular de
ninguna documentación de la finca, y en consecuencia,
cuando es destituido de su cargo, debe entregar toda la
que obra en su poder tanto la general como la
particular, entre la que se incluyen los datos de los
propietarios y la domiciliación bancaria.
5-2.- Custodia de documentación y protección de
datos. (Con más detalle Magro Server. Sepin referencia;
SP-doctrina-3156)
Dos son los preceptos de la LO 19/1999 de los que
se puede derivar responsabilidad del administrador por
los datos personales y reservados de los que conoce por
razón de su cargo. Por un lado, el Artículo 19 regula un
posible derecho de indemnización a favor de los
interesados que, como consecuencia del incumplimiento
de lo dispuesto en la presente Ley por el responsable o
el encargado del tratamiento, sufran daño o lesión en
sus bienes o derechos tendrán derecho a ser
indemnizados, estableciéndose, además, que «cuando
se trate de ficheros de titularidad pública, la
responsabilidad se exigirá de acuerdo con la
legislación reguladora del régimen de responsabilidad
de las Administraciones públicas», y que «en el caso de
los ficheros de titularidad privada, la acción se
ejercitará ante los órganos de la jurisdicción ordinaria».
Por otro lado, el Artículo 10, regula un «deber de
secreto del responsable del fichero y de quienes
intervengan en cualquier fase del tratamiento de los
datos de carácter personal están obligados al secreto
profesional respecto de los mismos y al deber de
guardarlos, obligaciones que subsistirán aun después
de finalizar sus relaciones con el titular del fichero o, en
su caso, con el responsable del mismo».
5-2-1.- Publicidad en la convocatoria de la junta de
la relación de morosos. Protección de la intimidad. Art
18 CE, Art 19 LPD y art 11 LSRP.
El art. 16.2 primer párrafo in fine LPH, prevé que la
convocatoria contendrá la relación de morosos y
advertirá de la privación del derecho de voto. Este
precepto remite al sistema de citaciones del art. 9.1 h)
LPH a la hora de realizar las citaciones y de valorar su
incidencia en el ámbito de la protección del honor e
intimidad derivado de la publicitación y difusión de los
datos de los comuneros en poder del administrador. Los
comuneros puedan ser citados a la junta en cualquiera
de las formas previstas en los tres primeros supuestos
que contempla el art. 9.1 h) LPH, pero en cualquier caso
recibirán la citación con la convocatoria a la
celebración de la Junta y la referencia a todos aquellos
propietarios que «no están al corriente en el pago de
las deudas vencidas con la comunidad».
Para el caso de que no se pueda verificar la citación
por alguno de los sistemas antes expuestos, la LPH se
remite al sistema de la publicación en el tablón de
anuncios de la comunidad, lo que da a la publicitación
de la morosidad y de los comuneros morosos un
carácter más abierto que el de la mera constancia en un
sobre donde se incluyen datos de una convocatoria a
Junta, ya que es cierto que esta situación de morosidad
puede ser conocida por muchas más personas que los
meros propietarios de pisos o locales de la comunidad.
Por ello respecto a la cuestión de la publicidad de la
Año 2007
De interés
21
22
relación de deudores va a surgir el problema de si la
difusión de datos que conoce el administrador por
razón de su cargo pueden afectar al derecho a al
intimidad de los comuneros y, sobre todo, si puede ser
de aplicación la normativa citada derivada de la
legislación de protección de datos y muy en particular
cuando esa difusión se hace en el tablón de anuncios
comunitario.
En relación con esta doble problemática considero
que pueden estarse estas dos consideraciones. En
primer lugar, en cuanto a una posible afección al
derecho al honor del comunero moroso derivada de
exponer su condición de deudor, bien en las citaciones
individuales, bien en las citaciones colectivas por medio
de los anuncios, entiendo que no puede haber afección
alguna al derecho al honor o a la intimidad, pues la
difusión de los datos deriva del cumplimiento de un
deber legal e inexcusable del administrador y de una
obligación de legalidad determinante de la validez de
la junta y, en todo caso, el deudor-moroso puede evitar
su relación en el acta inicial de la sesión de la junta con
su actuación pro cualquiera de los medios de
consignación de lo debido del art 18 LPH. En segundo
lugar, y en relación con una posible vulneración de la
protección de datos es claro que no concurrirá tal
vulneración pues como se indica el administrador actúa
por imperativo legal y ello siempre con la cautela y la
precaución de que se verifique con precisión que la
deuda es real y efectiva y que la citación pro medio del
tablón se realiza cumpliendo los presupuestos del art 9
LPH en relación con el art 18 y 20 LPH.
5-2-2.- Entrega de documentación por cese en las
funciones.
Cuando cesa la actividad del administrador debe de
reintegrar al nuevo administrador o al Presidente la
documentación comunitaria que obre en su poder y
debe de hacerlo con las debidas garantías de intimidad
y certeza. El nuevo administrador puede reclamar estos
datos al anterior, bien por conducto notarial o carta con
acuse de recibo o burofax, aunque lo más correcto es
que sea el Presidente el que le requiera su entrega.
Por haber ejercido esa función en la comunidad. el
administrador de fincas tiene en sus manos una serie de
datos muy particulares de los comuneros (tales como su
identificación, DNI, dirección, cuentas bancarias, etc,),
Puede reclamar los datos al
anterior administrador por
conducto notarial, carta con
acuse o burofax
Año 2006
No se vulnera la protección
de datos porque el
profesional actúa por
imperativo legal
y por ello sería correcto y conveniente, como apunta
Magro server, que los administradores sean personas
físicas o sociedades profesionales, además del contrato
que surge entre el administrador de fincas colegiado y
la comunidad, por su elección en una Junta de
Propietarios, se firmara otro contrato en relación a la
privacidad en el uso y disposición de los datos de
carácter personal de que disponía, o iba a disponer pro
su vínculo con la comunidad de propietarios. Así, al
haber firmado un contrato con la comunidad en
relación al tratamiento reservado de los datos de que
dispone de los comuneros, estaría legitimado para
interesárselos de quien los posee en ese momento y así
no habría duda de que el traspaso de al documentación
se hace con corrección y es el nuevo administrador el
que pasa a poder respondedle uso indebido de los daos
reservadas y protegidos por el art 19 LOPD.
Esta obligación de transferencia de la documentación
comunitaria tiene lugar tanto cuando concurre al
extinción de su función por expiración del mandato y
ausencia de renovación en al junta ordinaria o cuando
se produce un cese anticipado en junta extraordinaria.
En este caso es preciso distinguir tres situaciones:
1ª.- Si el cese se realiza sin causa objetiva y sin
fundamento es claro que concurre en favor del
administrador el derecho de ser indemnizado por los
daños y perjuicios que se puedan causar en aplicación
del art 1101 CCV, y que se hayan podido sufrir a
consecuencia del cese anticipado en su función o del
vencimiento anticipado, unilateral e injustificado en la
relación con el administrador, y ello tanto por las
retribuciones pendientes, como por los perjuicios
causados, lo cual ha sido objeto de diversa
jurisprudencia (SSAP de Alicante, Secc. 5ª de 7-101999 y 15-03-2004; de Valencia, Secc. 11ª de 26-072002, o Zaragoza, Secc. 4ª de 19-04-2002). Sobre la
cuestión puede verse «La duración de los órganos de
gobierno de la comunidad de propietarios». Criterio
Sepin.
de fincas en una clara situación de indefensión, ya que
no debe ser aceptable que, sin haberse previsto en el
orden del día el tratamiento de un determinado tema,
surja por sorpresa éste sin que los ausentes, no ya el
propio administrador, tuvieran previo conocimiento de
lo que se iba a discutir, ya que se les priva de la
posibilidad de deliberar y votar en un tema del que no
tenían conocimiento.
2.- Si concurre alguna causa objetiva y fundada para
el cese en cuyo caso conforme al art 1124 ccv podría
derivarse una responsabilidad civil del administrador
nacida del incumplimiento de sus funciones en los
términos ya expuestos, y
3.- En los supuestos de la denominada «pérdida de
confianza» sin que concurra una causa objetiva para la
extinción de la relación contractual sino una mera causa
subjetiva pro ruptura de esa relación personal y de
confianza entre al comunidad y el administrador. En
estos caso y aún cuando la pérdida de confianza es
posible obtener una indemnización pro cese anticipado.
En este sentido, la SAP de Madrid, Sección 18 de
20/06/2005 dice: «Por lo que hace a la posible
imposición de la figura del administrador es lo cierto
que el mismo fue nombrado por el representante de la
promotora entonces propietario de todo el inmueble
quién también confecciona el título constitutivo de la
comunidad. Que dicho hecho es perfectamente lícito y
lo cierto es que la primera junta pudo no ratificar el
cargo de administrador ni ratifica el contrato lo que no
se hizo, por lo que no puede decirse que se siga
manteniendo una imposición de las cualidades de
administrador cuando el mismo ha sido ratificado en
junta de propietarios sin que pueda decirse que en
dicha junta la ratificación que se hizo que fue de forma
provisional pues nada consta en el orden del día ni en
el acuerdo que se adoptó, por ello debe entenderse que
En los supuestos de
‘pérdida de confianza’ es
posible obtener una
indemnización
no se ha producido un cese fundado en razones
objetivas sino en una simple perdida de confianza que
si bien es suficiente para la revocación del mandato al
ser un contrato intuitu personae sin embargo no impide
la percepción de indemnización, pues ésta no seria sino
manifestación de un incumplimiento del contrato por
una de las partes contratantes --la Comunidad de
Propietarios-- En este sentido la Audiencia Provincial de
Málaga (Sección 6,) en la sentencia de 2 Feb. 1998 ya
señaló que si bien la perdida de confianza puede ser
motivo de la revocación del mandato, por si sola no es
justa causa a los efectos de no indemnizar, pues en otro
caso su desaparición quedaría al arbitrio del mandante
por ser un elemento subjetivo, por lo que hace al
importe de la indemnización es lo cierto que la doctrina
mayoritaria entre las distintas Audiencias provinciales
sostienen que como indemnización de los perjuicios y
dado el incumplimiento del contrato producido por la
comunidad
es
propietarios
corresponde
al
administrador el percibido de las cantidades que le
quedaría por cobrar de haberse llegado el mandado
hasta su finalización axial se han pronunciado en esa
Audiencia las Sentencias de 27 de junio de 1999 de su
Sección 11 y de 27 de enero de 2001 de su Sección 25
lo que conlleva la estimación del recurso interpuesto».
La Propiedad Horizontal en Cataluña ha incluido la
opción de que sin estar en el orden del día reflejado se
pueda acometer, de liberar y votar la decisión de cesar
al administrador de fincas, lo que supone abrir un
mecanismo muy peligroso y que deja al administrador
Año 2007
De interés
23
Ocio
Talleres de radio
para jóvenes
Laboral Centro de Arte y Creación Industrial
ha puesto en marcha, en colaboración con la
Radio del Principado de Asturias, unos
interesantes cursos de radio para jóvenes de
entre 16 y 23 años.
24
El principal objetivo de este taller es acercar a los
más jóvenes a la producción radiofónica a través de
un programa eminentemente práctico. Los participantes aprenderán a escuchar y a analizar el lenguaje radiofónico. Conocerán los medios y recursos
técnicos, el tratamiento sonoro de la información y
los aspectos formales del medio. Realizarán reportajes, entrevistas, comentarios y diferentes piezas sonoras con las que luego se confeccionará un programa.
El taller es una buena oportunidad para que jóvenes
en pleno proceso de formación conozcan una forma
de crear y expresarse. Su experiencia radiofónica
estará abierta a la interrelación con otras disciplinas
como la creación artística y se emitirá todos los sábados a través de la frecuencia de la RPA, la Radio del
Principado de Asturias.
Espacio interior de Laboral Centro de Arte y Creación Industrial.
Duración del taller: 32 horas, de carácter trimestral.
Fechas: lunes y jueves.
Horario: de 19.00 a 21.00 horas
Lugar: estudios de radio de RTPA (Antiguo Convento
de las Clarisas, Universidad Laboral).
Público: jóvenes de entre 16 y 23 años.
Número de plazas: un máximo de 12, en orden de
libre inscripción.
Información: en el teléfono 984 194439 o a través
del mail [email protected]
El taller incluye emisiones semanales
a través de la frecuencia de la
RPA y está impartido por
profesionales de la radio
La clases se imparten en los estudios de la Radio del Principado de Asturias y se emiten a través de su frecuencia los sábados.
Año 2007
Vecinos singulares
Rubén Darío
26
Entre los personajes destacados que visitaron el
principado de Asturias y se convirtieron en vecinos
singulares de esta región ocupa un lugar destacado el
poeta Rubén Darío, no sólo por su gran prestigio
literario sino por todas las páginas que dedicó a la
región.
Félix Rubén García Sarmiento, como así se llamaba
Rubén Darío, era, además de poeta, diplomático y
periodista. También era el máximo representante del
modernismo literario en lengua española y
posiblemente el poeta que ha tenido una mayor y más
duradera influencia en la poesía del siglo XX en el
ámbito hispánico. Tal celebridad de las letras dejó su
huella en los concejos de Muros de Nalón, Soto del
Barco y Pravia.
En la actualidad existe una ruta literaria que
recorre estos lugares en los que el poeta pasó tres
veranos. El príncipe de las letras castellanas, como
también se le conoce, pasó por Asturias en el año
1905. Rubén Darío llegó a San Esteban de Pravia
desde Oviedo bordeando las aguas negras del Nalón,
en el tren del ferrocarril vasco-asturiano.
Una vez allí, Rubén Darío se instaló en la fonda
restaurante “El brillante”, del periodista y empresario
Edmundo Díaz del Riego, amigo del poeta y también
fundador de la revista “La ilustración asturiana”.
Sobre el hospedaje, Rubén Darío escribió: “Un
magnífico restaurante abierto hace un año en San
Esteban. Al frente de la cocina continúa Pedro Franco,
el famoso cocinero que sabe dar el gusto al paladar
más selecto…”.
Al poeta le gustaba dar paseos en barca por la zona.
Año 2007
Fachada de la fonda El Brillante, donde so hospedó Darío.
El poeta nicaragüense retratado con su segunda esposa,
Francisca Sánchez, durante su estancia en el bajo Nalón.
También eran frecuentes las visitas del poeta al
profesor Rafael Altamira, historiador y jurista que
residía en el chalé que aún se puede contemplar junto
al muelle de San Esteban. El chalé, que Altamira había
adquirido al padre del marqués de Muros, estaba
entonces rodeado de jardín y separado del muelle por
el viejo camino de la ribera.
Desde San Esteban, Rubén Darío y Altamira subían
al Espíritu Santo, mirador privilegiado de la costa
cantábrica entre la isla la Deva y la costa de Cudillero.
La Arena también fue uno de los lugares de
veraneo de Rubén Darío. El poeta hablaba así de la
casa donde residía: “El mar llega algunas veces,
cuando hay tormenta, a lamer los muros de esta
casa”.
En La Arena, el poeta, criado en la comunidad
vecina de León por sus abuelos, tocaba el piano,
escribía para el diario argentino “La nación”, bebía y
vivía también intensamente su relación pasional con
Paca Sánchez, con la que, dice su leyenda, se bañaba
desnudo nocturnamente en la playa de los
Quebrantos.
Por la margen derecha del Nalón llegaremos a
Monterrey, en riberas de Pravia, que fue residencia del
poeta por invitación del indiano Feliciano Menéndez.
Aquí aún se conserva su escritorio.
La salud quebrantada del poeta le conducía de
Monterrey a Pravia, donde visitaba al doctor José
Argüelles. De aquellas visitas se conserva también
como recuerdo un pulsímetro.
Rubén Darío no vino a Asturias como viajero, sino
a descansar: “Me he venido a un rincón pequeño,
solitario, sin más camino que ásperas rocas, ni más
automóviles que los cangrejos, ante el caprichoso
Cantábrico”.
Residencia de Altamira en San Esteban, amigo del poeta.
Eran muy frecuentes las
visitas del poeta al
historiador Rafael Altamira
en su casa de San Esteban
“He venido a un rincón
pequeño, sin más camino que
las ásperas rocas ni más
El poeta que vino a
descansar al
Cantábrico
27
automóviles que los cangrejos”
Así era la playa de Los Quebrantos, en La Arena, cuando
Rubén Darío se bañaba desnudo en sus aguas.
Año 2007
Sección jurídica
Los colegios
profesionales en
la LPD
Punto único:
“Me cae agua
encima de la
cabeza”
28
Me encontraba tranquilamente en mi salita viendo
uno de esos programas “que nadie ve”, cuando…
¡plof! algo me cae encima de la cabeza. Y otro plof…
y requeteplof!…así que temeroso, me decido a mirar.
Una hermosa bolsa de agua estaba formándose
encima de mi testa. Grande. Jugosita y a punto de
reventar. Agarro el sillón, las gafas y las pocas
pertenencias que puedo cargar en los escasos
segundos anteriores al desastre.
Y sucedió. Mi salita se convirtió en un mini
estanque sin los pequeños peces de colorines que
habitualmente tienen… por lo menos eso le hubiera
dado alegría…
Me armo de paciencia. Realizo unos ejercicios de
respiración y lentamente me dirijo al piso superior. Al
de Pancracio, el 5º derecha, el que no vive
habitualmente en el edificio. “Querido Pancracio, ¿no
estará utilizando ese baño, sito encima de mi salita,
que lleva sin arreglarlo desde la última vez que
estuvo?”. “Pues, mire usted. Casualmente, ya lo
arreglé yo hace días. “Pues la charca que se está
empezando a formar en mi casa no viene
precisamente de lluvia, porque hace días que no
llueve y por ahí ya sabe que no pasa ninguna tubería
ni general ni bajantes”.
“No voy a picar mi baño, está todo seco”. “Ya,
pero mi casa no”. “Le repito que no voy a picar y
además mañana vuelvo a marchar, así que no se
preocupe que no vuelvo a usar el baño….”. “Sí me
preocupo, así que o por las buenas o por las malas.
¿No tiene seguro?”. “Sí… pero no quiero que me
aumenten la prima…”…
Año 2007
¡Toda esta conversación ya me la sabía yo antes
de subir! Total, que me cayó el sambenito de
enterarme de este asunto, ya se sabe, estoy jubilado
y “tú tienes mucho tiempo Pepe”.
Busco, leo, me informo, consulto. Y esto fue
de lo que me enteré:
El artículo 9 de la L.P.H regula las obligaciones de
los propietarios y en particular si es elemento
privativo los apartados a y b. La esencia del
articulado es que deben mantenerse en buen estado
de conservación los pisos o locales e instalaciones
privativas, para no perjudicar ni a la comunidad ni al
resto de los propietarios, resarciendo de los daños
que se ocasionen.
La legislación de protección de datos regula las listas de
personas pertenecientes a grupos profesionales. Junto con
el censo promocional, es la fuente accesible al público que
se regula con un mayor detalle. Se regulan no sólo las
garantías de los interesados, sino incluso los tipos de datos
que se pueden tener.
Esta materia aparece en la definición del apartado j del
artículo 3 de la LOPD, así como en los apartados primero y
segundo del artículo 28
de la citada Ley.
No se pueden tratar el conjunto de datos que de un determinado profesional pueda contar su Colegio Profesional,
sino única y exclusivamente nombre, título, profesión, actividad, grado académico, dirección e indicación de su partencia al grupo. Como se puede observar, el teléfono, un
dato de gran utilidad para fines de marketing, no podría
usarse conforme a los criterios de la LOPD.
Existen unas garantías para el titular de los datos respecto a los usos que se dan de los mismos en los Colegios
Profesionales. Una de ellas es que deberán limitarse los usos
a los que sean estrictamente necesarios para cumplir la finalidad a que se destina cada listado y que en caso de incluirse en las listas datos adicionales, se requerirá el consentimiento del interesado.
Otra de las garantías es que se obliga a los Colegios a
indicar de manera gratuita que los datos personales no
puedan utilizarse para fines de publicidad o prospección
comercial.
Citamos jurisprudencia que es interesante resaltar en
esta materia. Una sentencia de la Audiencia Nacional de
fecha 29/06/2001: ...“Las fuentes accesibles al público son
aquellas a través de las cuales podemos conocer en bloque,
es decir, no mediante consultas puntuales al Colegio
Profesional correspondiente sobre cada colegiado, sino en
su totalidad, en forma de listado, los pertenecientes a un
determinado colectivo, por ser dicho conocimiento, íntegro,
de carácter público. ”
Por su parte, la Sentencia de la Audiencia Nacional de
fecha 25/05/01, considera que “las funciones de los
Colegios Profesionales, establecidas en la Ley 2/1974, de
13 de Febrero, a los efectos de la protección de datos de
carácter personal y cuando el afectado ha manifestado
expresa y reiteradamente su negativa a recibir publicidad,
deben ser interpretadas en sentido estricto.
Acorde con ello, se permite el envío a los colegiados de
las publicaciones o circulares que tengan directa relación
para el ejercicio profesional, es decir, que revistan el carácter de necesarios e imprescindibles para el desarrollo de la
profesión. Ahora bien, ello no puede servir de excusa para
que al socaire de tal función se pueda enviar otro tipo de
documentación que guarda una relación indirecta, y a
veces remota con la profesión.”
Por: José Manuel Fernández Mirás Abogado, Especialista en el Dcho. de
la Protección de Datos. [email protected]
Se debe hacer un buen uso de los elementos de uso
general o privativo, evitando en todo momento que se
causen daños o desperfectos.
A los diez minutos, pica Pancracio. Había
reflexionado. Dio parte a su seguro y espera unos
días a marchar para que todo quede solucionado.
¡Estupendo!, pase y contemple la charca.
Bueno, os dejo, me voy a dar una vuelta y tomar
un chis-clas.
Jimena de Asturias
Vocal de Colegio de
Administradores de Fincas
Año 2007
El trasterín de mi casa
29
tratamiento de aguas
Al bienestar que produce una sesión de spa, de esas que
combinan circuito de chorros, baño de burbujas, sauna y
masaje, el hotel gijonés de la Llorea añade un elemento más
que eleva al máximo la sensación de confort para un día de
descanso perfecto: el tratamiento con ozono del agua de
sus piscinas.
El ozono es un componente natural del aire limpio y seco.
Su presencia en el aire es casi simbólica pero resulta
imprescindible para la vida, siendo prácticamente inexistente en lugares contaminados. En dosis adecuadas, su aplicación en aguas de baño tiene una acción oxidante (es el oxidante más potente que existe), bactericida, germicida, virulicida y fungicida. El resultado, un máximo de seguridad
para el usuario, que evita así los picores, una posible conjuntivitis, caída de cabello y diversas afecciones en la piel.
Según explica el gerente de Aquatech, la empresa encargada de la instalación del circuito spa de La Llorea y de su
sistema de esterilización del agua, el ozono se origina in
situ mediante un generador que produce una descarga
eléctrica, a imitación de lo que ocurre en la naturaleza, y se
mezcla con el agua durante tres minutos, antes de integarse en el medio ambiente a través de filtros de carbón activo, lo que le añade mayor pureza al agua. Durante ese
Es el oxidante más potente
que se conoce, con gran
capacidad para destruir
bacterias, virus y olores
contacto, el ozono es de 600 a 3.000 veces más rápido y
eficaz que el cloro destruyendo virus y bacterias, no produce olores ni sabores extraños y elimina por completo los
sólidos en suspensión. Así, al no haber cadáveres, la renovación del agua no es tan continua como en otros vasos.
Pero además, el tratamiento con ozono evita en mayor
medida la manipulación por parte de los técnicos de mantenimiento de productos químicos peligrosos.
Gracias a este sistema implantado en el hotel gijonés, La
Llorea pudo contar con el tratamiento químico para el tratamiento de aguas con los más altos estándares de calidad,
según la noram DIN 19643. Así, la cantidad de elementos
de hidroterapia de su Spa, así como la calidad de los mismos, han convertido a esta instalación en un referente en
España.
¿Piscina o manantial?
30
Varios usuarios se relajan en Spa del Palacio de la Llorea.
Varios datos dan una idea del nivel de pureza agua
que se consigue en el agua gracias a su tratamiento
con ozono. Un tratamiento, no obstante, con un
coste bastante más elevado que el habitual a través
del cloro. Así, en un vaso convencional, como el de
una piscina comunitaria, el nivel de cloro libre suele
oscilar entre 1 y 1,5 partes por millón (ppm). En La
Llorea este nivel no llega a 0,3 ppm. El nivel sorprende si lo compramos, por ejemplo, con el agua
corriente de nuestras casas, que contiene aproximadamente 0,8 ppm de cloro.
puro ozono
Año 2007
Año 2007
Reportaje
31
Noticias
Encuentro Nacional de
Logroño: el valor social de
una profesión de futuro
Organizado por el Colegio de La Rioja, y patrocinado
por el Consejo General de Colegios de
Administradores de Fincas, se celebró el pasado
mayo el XII Encuentro Nacional de Administradores
de Fincas, con el lema: ‘Estudio de nuestra profesión’.
Todos los asistentes pudieron analizar las
características que configuran la profesión,
exponiendo los problemas con los que se encuentran
los profesionales y las posibles soluciones, sin olvidar
el desarrollo que requiere el reto del futuro.
Alberto Huidobro, presidente del Colegio de La
Rioja, mostró su satisfacción por la celebración del
encuentro y manifestó que “espero que el trabajo y el
corazón que hemos puesto en él no defrauden ni
El Colegio acoge una
Jornada TDT
32
El próximo 14 de noviembre, todos los administradores de
fincas colegiados están invitados a una jornada sobre la
implantación de la Televisión Digital Terrestre en comunidades de vecinos.
La TDT se ha concebido como una tecnología sustitutiva
de la actual televisión analógica. Amplía la oferta actual de
Año 2007
Acto de inauguración del encuentro. De izq. a dcha: Miguel Ángel Muñoz,
presidente del Consejo General; Antonio Burgos, consejero de Vivienda de
La Rioja; Conrado Escobar, teniente de alcalde de Logroño, y Alberto
Huidobro, presidente del Colegio de La Rioja.
profesional ni personalmente”. Y no defraudó, puesto
que la cita fue un excelente aliciente para el
encuentro Nacional que se llevará a cabo en Asturias
el año próximo.
Antonio Burgos, consejero de Vivienda de La Rioja,
ofreció una conferencia magistral sobre el ‘presente y
futuro de los administradores de fincas’ y manifestó
que los administradores “desarrollan una profesión
apasionante al servicio de los ciudadanos”.
televisión a más de 20 canales, con mayor variedad de
programas y contenidos, y mejor calidad de imagen.
Para su instalación en una comunidad es necesario
comprobar que se está en zona TDT, es probable que se
tenga que adaptar la antena e imprescindible que los usuarios adquieran un descodificador. La adaptación inmediata
de las comunidades permitirá a sus vecinos disponer de
forma instantánea de las ventajas de la TDT, una televisión
de la que ya disfrutan más del 20% de la población.
Para informarte de todos temas y conocer muchos más,
acude a la jornada el próximo 14 de noviembre. Tu participación será premiada...
Publiempresa
Una torre de cristal
que dominará el
Poniente gijonés
La zona gijonesa de Poniente lucirá en 2010 un espectacular
hotel de cinco estrellas de 22 alturas, que tendrá forma de
torre circular y fachada cristalina con giro en espiral. Esta
singular geometría garantizará la simultánea exposición al
sol de las 160 habitaciones con que contará el equipamiento
de lujo, así como las vistas al mar desde cada una de ellas.
El cilindro será más ancho en la base y en su culminación. El
diseño del hotel, obra del español afincado en Londres
Alejandro Zaera, y que se instalará en una parcela de 5.000
metros, será sin duda uno de los edificios más llamativos de
toda España.
Según las previsiones que maneja el Grupo Masaveu,
promotor de las obras, los trabajos podían arrancar
aproximadamente dentro de un año, con un plazo de
ejecución de entre 18 y 24 meses. Una vez terminado, su
gestión pasará a manos de una prestigiosa cadena
internacional, todavía sin desvelar.
Este nuevo hotel de lujo dispondrá de unas 160
habitaciones, la mayoría suites junior, con 40 metros
cuadrados de media. Todas ellas en la zona Norte. En la
parte Sur, recorrerá el edificio una especie de columna
vertebral, según indicó uno de los miembros de la familia
Masaveu, donde irán instaladas placas solares, para
garantizar la autosuficiencia energética, y dos ascensores
panorámicos.
Otra característica llamativa del hotel de los Masaveu es
que emergerá de una amplia zona ajardinada con una
topografía que inlcuirá colinas y estanques. Será una
representación en miniatura de la orografía asturiana. Será
en esta zona donde quedará situada una piscina exterior y
un spa.
Los servicios complementarios del hotel incluirán un centro
de belleza, cultura física y relax, un centro de negocios y una
sala de convenciones con capacidad para 500 personas.
Todos ellos estarán en una única planta de estancias
abovedadas con iluminación cenital semejante a la de los
baños turcos, y a través de patios conectados con la cubierta
ajardinada. Los servicios incluyen también dos plantas de
aparcamiento con capacidad para 274 plazas, servicios de
cocinas, almacén y de mecánica.
El futuro hotel se situará en la banda de terreno que queda
delimitada entre las dos direcciones de la avenida de Juan
Carlos I, en una posición privilegiada tanto en términos de
accesibilidad peatonal al centro urbano, como a la playa de
Poniente. La posición del edificio será también será única en
términos de vistas al mar, ya que entre la playa y el solar sólo
existirá el edificio del Museo del Ferrocarril, que obstruirá las
vistas directas sólo en los niveles más bajos.
Su geometría será de giro
34
en espiral, lo que garantiza
la exposición al sol de sus
160 habitaciones
Imagen virtual del hotel que construirá el Grupo Masaveu.
Un rascacielos que cambiará de color
Los proyectos singulares se reparten por todo el
mundo. Desde hace varias décadas, la arquitectura
ha sacado a la calle una de las formas más contemporáneas de expresar el arte. Bruselas no es una
excepción. A su famoso Atomium, una de las estructuras más conocidas del mundo, se sumará ahora la
Torre Dexia, un edificio de 34 plantas que, gracias a
un sistema de diodos luminosos instalados en sus
más de 4.000 ventanas, cambiará de color en función de la prevision meteorológica.
Gesal
Desatascos,
un servicio
profesional de
alta calidad
Un trabajador de Gesal efectuando un servicio.
Gesal Desatascos es una empresa joven, con un equipo
humano de profesionales cualificados con muchos años de
experiencia en el sector, basada en los conocimientos
adquiridos de todos los profesionales de fuera y de dentro
de la propia empresa, tanto poceros, fontaneros, aparejadores, como jefes de obra y demás profesionales.
Cuenta con equipos de última generación, estando
especializada en toda clase de desatascos y limpiezas de
desagües, arquetas, tazas, bajantes, alcantarillado, inundaciones, fosas sépticas, etc. Para ello cuenta con la gama
mas completa de vehículos y maquinaria adaptados especialmente para toda clase de trabajos, contando con la
normativa vigente actualizada.
Gesal Desatascos tiene un Departamento Técnico que
supervisa todos sus trabajos, garantizando la calidad de
los mismos, así como el cumplimento del Plan de Seguridad
vigente en la empresa. El principal objetivo es ofrecer a los
clientes un servicio rápido, de alta calidad con costos razonables, que se adapte perfectamente a sus necesidades de
forma satisfactoria. Y su filosofía se basa en la plena satisfacción de las necesidades de sus clientes. Esta actitud le ha
permitido crecer de forma paulatina.
Gesal Desatascos le puede solucionar los problemas de
obras de pocería en su chalet o comunidad, estando espe-
Trabaja para toda Asturias
y cuenta con servicio de 24
horas todos los días del
Imagen de las oficinas de Gesal.
Año 2007
cializados en urbanizaciones, comunidades de vecinos,
viviendas unifamiliares, locales comerciales, naves industriales, ayuntamientos, empresas de la construcción, así
como prestación de servicios a administradores de fincas.
Garantizamos nuestras obras y limpiezas de pocería, y
en los desatascos le damos un trabajo eficaz y rápido para
así evitar el tenerle que cobrar más dinero de lo necesario.
Los principales motivos por lo que se realiza un mantenimiento de alcantarillado en una vivienda, comunidad y
polígonos industriales son la higiene, los malos olores y la
prevención de atascos en la red de alcantarillado. Nuestro
consejo como empresa del sector es hacer un mantenimiento y limpieza de las tubulares y arquetas de aguas fecales
y pluviales para evitar atascos y averías innecesarias.
Llámenos y le haremos un presupuesto sin ningún tipo de
compromiso.
año, incluido festivos
Año 2007
Edificios singulares
35
Motor
Nuevo Golf Variant
Golf Variant,
amplio, deportivo
y exclusivo
Llega un nuevo concepto de familiar, con
todas las ventajas de los grandes espacios
y la exclusividad del diseño más moderno
El techo panorámico es uno de sus grandes
atractivos.
36
Además de su línea juvenil y deportiva, una de las
grandes virtudes del nuevo Golf Variant es, sin duda,
su extraordinaria capacidad de maletero, que hasta el
faldón trasero a la altura de la ventana es de 505
litros (sin el espacio reservado a la rueda de repuesto).
Si se abaten los asientos traseros y se utiliza la altura
interior máxima (0,83 metros), esa capacidad
aumenta hasta los 1.550 litros, con una superficie de
carga completamente plana. Con la red separadora
del habitáculo y el maletero montada, el Golf Variant
puede transportar 690 litros de equipaje, incluso con
5 personas a bordo. Nada se le pone por delante, ni
familias numerosas, ni grandes viajes en el coche ni la
práctica de nuestros deportes favoritos. Ese es el
cometido de un familiar, ¿no es verdad?
Por lo que respecta al equipamiento, una de las
novedades de este modelo está relacionada
precisamente con el espacio dentro del maletero. Se
trata de la red separadora de carga, que cuenta con
dos posiciones; puede ir colocada del maletero a las
plazas traseras o, con los asientos abatidos, hasta las
plazas delanteras.
Otro de los nuevos equipamientos que estrena el
Golf Variant es el amplio techo panorámico, ideal
para salir de paseo en los días más soleados, de 1,30
m de longitud con apertura eléctrica, una opción que
aporta una luminosidad al interior muy agradable.
Este techo cuenta también con una cortinilla parasol
interior eléctrica. Además el Variant incorpora como
novedad una toma de corriente de 230V situada en la
parte trasera de la consola central.
La parte posterior del nuevo Variant muestra una
faceta completamente nueva del Golf. Mientras los
faros traseros de las otras versiones de carrocería
están incrustados casi hasta la mitad en el portón
trasero, en el Golf Variant han sido completamente
integrados en el guardabarros, mejorando así la gran
Año 2007
Una de las grandes
ventajas de este variant es
la enorme capacidad de
Adicionalmente, las posibilidades de equipamiento
opcional son muy variadas y ofrecen en todos los
casos un plus de calidad y distinción para
personalizar el nuevo Golf Variant. En este apartado
destacan los airbags laterales traseros, la alarma
volumét rica, los faros Bi-Xenon, cristales y luneta
tintados, llantas de aleación "Toronto" de 16" y
"Grand Prix" o "Classics" de 17" paquete Confort
Drive normal o DSG, paquete Drive & Park, y sistema
de navegación en color con DVD.
su maletero
Estrena amplio techo
panorámico, ideal para
salir de paseo con la
familia en días soleados
amplitud de la boca de entrada del maletero, que es
de un metro. A su vez, el nuevo diseño de los faros
traseros confiere a la parte trasera del Golf Variant
una identidad propia muy dinámica.
Estos detalles se combinan con una luneta trasera
extendida hasta las columnas D (enfatiza también la
anchura del maletero) y el spoiler del techo, con el que
se logra un coeficiente aerodinámico de 0,31. El
spoiler acentúa al mismo tiempo su imagen deportiva.
Además, el diseño frontal se distingue por la rejilla
cromada del radiador y el parachoques, que dispone
también de molduras protectoras cromadas.
El equipamiento de serie es ya muy completo desde
el acabado Trendline, que incluye Climatizador bizona, 6 airbags, ESP, Radio CD con 8 altavoces,
ordenador de a bordo o faros antiniebla, entre otros
elementos.
Todos los detalles del interior tienen su dosis de elegancia.
En el diseño frontal destaca
una rejilla cromada del
radiador y el parachoques,
con molduras protectoras
La versión Trendline del Golf Variant lleva el tapizado
de tela "Glow", mientras que en el caso del Advance
existe la opción de tela "Brick" o el cuero "Viena" en
color antracita o beige. En todos los casos, el
salpicadero es Negro Titán.
El nuevo Golf Variant utiliza cuatro motorizaciones
distintas según las versiones Trendline o Advance. Se
trata de dos motores de gasolina y dos diesel. En
gasolina se ofrecen los motores 1.6 de 102 cv y el 1.4
TSI de 140 cv. Los motores de 105 cv y 140 cv se
encuentran entre los propulsores más eficientes del
mundo.
Con motor TDI con 105 cv de potencia, el Golf
Variant tiene un consumo de tan sólo 5,2 litros por
cada 100 kilómetros (CO2 = 137 g/km). El 2.0 TDI,
consume sólo 5,6 litros y sus emisiones de CO2 son de
148 g/km. La versión Trendline se ofrece en
combinación con los motores 1.6, y el 1.9 TDI y la
Advance cuenta con los propulsores 1.4 TSI de
140CV, 1.9 TDI y 2.0 TDI. En los tres casos se ofrecen
las opciones de caja de cambios manual o DSG, todas
ellas de 6 velocidades.
Año 2007
Tiene una línea altamente deportiva.
37
38
Policarpio Albarrán González
Alberto Alonso Alperi
J. Antonio Alonso Álvarez
Raquel Alonso Díaz
María José Alonso Fernández
J. Ramón Alonso Rodríguez
Carmen Alonso Suárez
Jorge Alonso-Tejón Álvarez
Antonio Álvarez Arias de Velasco
Verónica Álvarez Fernández
J. Gabriel Álvarez Fernández
Begoña Álvarez Fernández
Fernando Álvarez García
María Teresa Álvarez González
Marcelino Álvarez González
Francisco Reyes Álvarez Maldonado
J. Manuel Álvarez Osorio
Patricia Álvarez Rodríguez
Mª José Álvarez Rodríguez
Juan Carlos Álvarez Rodríguez
José Manuel Álvarez Sánchez
Blanca Álvarez Tejón
Carlos Álvarez-Buylla Cores
Rafael Álvarez-Hevia Roces
Susana Amez Acebal
Rubén Andrés González
Mª del Carmen Antuña Otero
Mª Concepción Arcos Iglesias
Natalia Ardisana Sustacha
Susana Argüelles Martínez
Luis M. Argüelles Suárez
Armando Arias García
José Manuel Arias Pérez
Jesús Arizaga Junquera
María Arnaldo Alba
Juan José Arniella Granda
César J. Arribas Escribano
María Asensio Rivera
Juan C. Bachiller Rodríguez
Luis Jesús Bárcena Sánchez
Carlos Bernardo García
Manuel Blanco Villar
Roberto Boix Pérez
F. Javier Braña Fernández
Margarita Bravo López
Alejandra Castaño Belén
Eva Mª Castejón Pérez
F. Javier Castresana Sainz
Rafael Chave García
Nicolás Cigales León
Enrique Claverol González
Laura Cobas Alonso
Jorge Corugedo Fernández
Laura Corugedo Fernández
J. Carlos Costales Fernández
Juan José Crespo López
Noelia Cristóbal Valle
Secundina Cueria Díaz
Guillermo D’Aubarede González
Marina de la Vega López
Manuela de Ugarriza Iglesias
Jorge del Couz García
Año 2007
Colegio de Administradores de Fincas del Principado de Asturias
Miguel Ángel del Reguero Díez
Pedro José Díaz García
Pablo Díaz Nosty
Eva Dinten Serrano
Jerónimo Dormal Martínez
Francisco Escandón Fernández
Fernando Feito Fernández
Elena Fernández Antuña
Daniel Fernández Blanco
Ana Fernández Castaño
Bernardino Fernández Fernández
José Mª Fernández García
Antonio Fernández García
Silvia Fernández González
Alberto Fernández Hortal
Roberto Fernández Iglesias
Mª Dolores Fernández Larfeuil
Álvaro Fernández Menéndez
María del Mar Fernández Paraja
J. Luis Fernández Puente
Mª del Carmen Fernández Rivera
Mario Damaso Fernández Saiz
J. Manuel Fernández Sánchez
Daniel Fernández Sánchez
Ignacio Fernández Sot
Antonio Eusebio Fernández-Mon de la Vega
Jesús Fernández-Peña Rodríguez
Mónica Flórez Pandiella
Marta Mª Fueyo García
Ana Gago Álvarez
Javier Gallego Blázquez
José Mª Gallego Blázquez
Laura García Álvarez
Manuel A. García Arango
Sixto García Barrientos
Manuel Joaquín García Bono
Nuria Mª García Crespo
Baltasar García del Pino
Galo Mª García Gil-Delgado
Florina García González
Carlos García López
Mª Mercedes García López
J. Jorge García Martín
Juan José García Méndez
Mª Jesús García Osorio
José Ignacio García Prieto
José Benito García Proenza
Beatriz García Sieiro
Mª Nieves García-Bernardo Ramírez
Mª José García-Vallaure Rivas
Anselmo Gómez Cortina
Carlos Gómez Fernández
José Manuel Gómez-Cornejo Balbuena
Ignacio González Acebal
Carlos González Boto
Jesús González Canga
Covadonga González Fernández
J. Ramón González Fernández
Ana Isabel González Fernández
Rafael González Fernández
Manuela González Fernández
Ricardo González García
Mª de los Ángeles González Gutiérrez
Gonzalo A. González López
M. Alfonso González López
Lucía González Mud
Jose Manuel González Miranda
Enrique González Pacho
Manuel González Pidal
José Francisco González Rodríguez
Gonzalo T. González Romero
Rosa Mª González-Noriega García
Rubén Granda Menéndez
Fernando Guerra Fernández
Francisco Mariano Guerra Fernández
Silvia Gutiérrez González
Azucena Hernández Iglesias
Ángel Herrero Suárez
Mª del Camino Herreros Reyero
Imelda Ibarzábal Menéndez
Jesús Iglesias García
Fernando Iglesias Pintado
Pedro I. Jiménez Fernández
Pedro Jiménez Martínez
Ana Isabel Juvín Suárez
Mª Francisca Lamadrid González
Gerardo Lobeiras Álvarez
Ana Mª López Bobo
Claudia Catalina López Feola
Germán López Iglesias
Esther López Pérez
Óscar López Seco
Ricardo Lueje Valdés
J. Miguel Luque Antia
Mariano Marín Albi
L. Gregorio Martín Álvarez
J. Joaquín Martín Fernández
Mª Ángeles Martínez Fernández
Juan José Martínez Gallardo
Noelia Martínez González
J. Antonio Martínez Maqueda
Ricardo Martínez Matute
Francisco Martínez Villar
Noemí Matilla Menéndez
Mª Ángeles Mayo Pintado
Ester Mazón Heras
L. Adolfo Meana Arduengo
Jaime Meana LLoveras
Mª Flor Medio Carro
Mª José Menéndez Álvarez
Elena Menéndez Martínez
Jesús Menédez Menéndez
Manuela Mestas Antón
María Migoya Diego
Santiago Miyares González-Coto
Begoña Morilla Otero
Mª Carmen Moro Gutiérrez
Arturo Muñiz Fernández
Francisco Naves Fernández
Asunción Noguero González
Ana Noval Tuñón
Antonio Ortega Menéndez-Conde
Mª Rosario Otegui Fernández
Felicidad Pajares Canteli
Mª Mercedes Pedrayes Fresno
J. Manuel Pedraza Puente
Daniel Pedregal Menéndez
Mª Angeles Pedregal Montalban
Carolina Peláez Bernardo
Pedro J. Peláez Galnares
Ana Alicia Pena Díaz
Jesús Luis Pérez Vigil-Escalera
Manuel Ángel Pinto Álvarez
Carmen Plaza García
Covadonga Poo García
Pedro Javier Pozueco Manero
Viviana Prendes Martínez
Mª Begoña Prida Fueyo
Ana Prieto Álvarez
Juan I. Raposo Fernández
José Luis Reguero Sierra
Javier Rey Canal
J. Carlos Riaño Isidro
Noelia Riaño Rodríguez
Mª Teresa Riestra Fernández
Roberto Riestra Rodríguez
Carmen Pastora Ríos Gómez
Ana Mª Rodríguez Álvarez
Manuel Rodríguez Blanco
Antonio Rodríguez Cuenca
Mª Begoña Rodríguez Fernández
Jesús Rodríguez Gil
J. Ángel Rodríguez González
Ana Mª Rodríguez Llano
Ramon J. Rodríguez Menéndez
Julio Pedro Rodríguez Rodriguez
Luis Manuel Rodríguez Suárez
Mª Asunción Rubiera García
Ana Isabel Ruiz Gutiérrez
Montserrat Sánchez Alegre
Bernardino Sánchez Asegurado
Ivan M. Sánchez Fernández
Alfonso Sánchez Tabar
José Luis Sanmartín Blanco
Francisco J. Sanmartino González
Alejandra Sole del Valle
Enrique Solís Vázquez de Prada
Carolina Suárez Martín
Mª Carmen Y. Suárez Martín
Mª Paz Suárez Martínez
Carlos Suárez Soubrier
Cesar Amabilio Suárez Vázquez
Jorge E. Trallero López
Álvaro Tuero Mújica
Francisco José Tuya García
Mª Andrea Valdés Pulido
Jose Mª Valle Abraldes
Isabel Varela Álvarez
J. Ignacio Vázquez de Castro
Concepción Vega Granda
Ricardo Vega Menéndez
J. Ramón Vega Vázquez
Genaro Velasco Suárez
Manuel Vercher Muñiz
Ricardo Vila Gómez
Germán Manuel Villanueva Pravia
Mª Begoña Villar Camino
Gema Zapico Gil
Año 2007
Colegiados ejercientes
39
Información de interés
Según las estadísticas oficiales publicadas por el INE referidas a:
IPC Base 2001 = 100. Índice General Nacional, los datos correspondientes a la serie y los períodos que se relacionan, tomando como base el año indicado igual a 100, efectuados en su caso los enlaces y cambios de base correspondiente, son los siguientes:
Incremento relativo %
Abril 2005 a abril 2006
Mayo 2005 a mayo 2006
Junio 2005 a junio 2006
Julio 2005 a julio 2006
Agosto 2005 a agosto 2006
Septiembre 2005 a septiembre 2006
Octubre 2005 a octubre 2006
Noviembre 2005 a noviembre 2006
Diciembre 2005 a diciembre 2006
40
IPC Nacional por rúbricas de Vivienda
Marzo (2006)
Abril (2006)
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
3,9
4,0
3,9
4,0
3,7
2,9
2,5
2,6
2,7
Índice
121,481
122,119
122,569
122,702
123,126
123,250
123,135
122,728
122,789
122,917
Variación anual
7,5
7,2
7,5
7,3
6,8
6,4
5,8
4,9
4,7
4,9
Periodo
TABLA 1. IPC, base 2001
Año
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
2004
2005
2006
2007
107,442
110,752
115,395
100,451
107,491
111,039
115,450
100,520
108,242
111,917
116,268
101,282
109,723
113,529
117,908
102,681
110,371
113,746
118,332
102,963
110,546
114,012
118,512
103,152
Julio
109,707
113,315
117,807
102,402
Agosto
Sept.
110,193
113,812
118,047
102,542
110,389
114,510
117,853
Oct.
Nov.
Dic.
111,523 111,802 111,693
115,442 115,617 115,865
118,337 118,629 118,954
41
TABLA 2. Coeficientes LAU, 2006
Enero
Febrero
1,357700 1,361911
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Sept.
Oct.
Nov.
Dic.
1,356739 1,351849 1,351895 1,353461 1,366497 1,368930 1,361919 1,353368 1,349495 1,350862
TABLA 3. Índices LAU
Año
Enero
Febrero
Marzo
Abril
2004
2005
2006
2007
145,874
150,672
156,672
160,419
146,393
151,225
157,233
161,026
146,856
151,842
157,745
161,631
148,329
153,474
159,394
163,273
Año 2007
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Sept.
Oct.
Nov.
Dic.
149,210 149,620 149,914 150,845 150,341 150,932 150,876 150,882
153,773 154,331 154,845 155,845 155,953 156,025 156,025 156,518
159,973 160,401 160,982 161,598 160,506 160,153 160,090 160,691
163,728 164,218 164,594 165,133
Año 2007
Profesionales a nuestro servicio
REHABILITACIONES
BUZONES
CONSTRUCTORAS
MURALES
Profesionales a nuestro servicio
ELIMINACIÓN DE BARRERAS
CANTERÍA
43
42
DESATASCOS
Si deseas anunciarte en esta revista, llama al 615.29.43.21
Año 2007
Anúnciate aquí: llama al 615 294321
Año 2007
Carta de la directora
Mª José Alonso Fernández
Directora de la Revista Propiedad y Administración
Estimados compañeros/as:
Entramos en una nueva estación y el tercer tiempo de los quehaceres del
Administrador. Este verano probablemente ha sido un poco movidito, por
esto de la climatología que nos acompañó, y casi no dio tiempo de
recuperación, y ya entramos de lleno en las “crisis” de las goteras.
Tal como reseñaba en el número anterior, se continúa trabajando para los
preparativos del XIII Encuentro.
Se desea apostar por unos contenidos interesantes y atractivos, y para
ello nos basaremos en las encuestas realizadas en Logroño.
Pero el Encuentro, no sólo son contenidos. Conjuga toda una serie de
entramados y el deseo último es la apuesta por potenciar nuestra
presencia e imagen en la ciudadanía asturiana.
Deberemos aprovechar este nuevo impulso, para el fomento de la ética,
del conocimiento y del buen hacer. El mejor traje de imagen profesional.
44
Nuestros desempeños van mas allá de la gestión de la reparación de la
gotera o la reclamación de deudas, facilitamos calidad de vida a
nuestras comunidades. ¿No somos solucionadores de todo tipo de
problemáticas?. Pues como tal, qué mejor imagen que la de un foro de
encuentro nacional
Todas las ideas y apoyos son inestimables.
Continúo agradeciendo vuestra colaboración desinteresada en la revista
y para finalizar os deseo,
Feliz Otoño.
Año 2007

Revista nº 20 - Otoño 2007 - Colegio de Administradores de Fincas

Transcripción

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