3.Mercado Turístico - Fideicomiso Lago de Tequesquitengo

Transcripción

Programa de Desarrollo Urbano-Turístico para la
Región del Lago de Tequesquitengo, Mor.
3. Mercado turístico
En México, el turismo ocupa uno de los primeros planos de la actividad
económica, al situarse como generadora de empleos y captadora de divisas
con relativamente bajos costos de inversión. En el año 2000 contribuyó con el 9
% de la planta de empleo y el 3.10 % del PIB nacional; por concepto de
captación de divisas ocupa el tercer lugar, después del petróleo y las
manufacturas y representa el 11 % de la inversión extranjera1.La demanda por
la práctica del turismo supone una oferta diversificada e integral de las
instalaciones turísticas, para cubrir satisfactoriamente las necesidades
creativas y recreativas que requiere la sociedad.
De igual manera, fomentar el desarrollo de regiones con potencial turístico, con
el objetivo de generar empleo y una mayor derrama económica mediante el
desarrollo de una mejor oferta de servicios, ha sido uno de los propósitos de las
autoridades del sector turístico.
El estado de Morelos reúne un importante patrimonio turístico sustentado en
sus condiciones naturales, como el clima y exuberante vegetación, recursos
culturales como sus zonas arqueológicas, conventos, exhaciendas, museos y
otros sitios de interés histórico, así como una importante planta de servicios
turísticos, entre los que destacan los destinados a la recreación en sus
balnearios y parques acuáticos.
MORELOS
A su vez, la necesidad de los residentes del Valle de México, por encontrar
espacios cercanos que faciliten la práctica de actividades relacionadas con el
cuidado de la salud, la aventura y conservación del entorno natural, brindan a
1
Fuente: SECTUR, Programa Nacional de Turismo 2001-2006.
185
Morelos nuevas oportunidades de diversificar en forma ordenada la actividad
turística. Una de las regiones con potencial para atender la creciente demanda
de los segmentos del turismo de salud, aventura y contacto con la naturaleza,
además del tradicional, es la Región del Lago de Tequesquitengo.
3.1. El destino turístico “Lago de Tequesquitengo”
El
destino
turístico,
“Lago
de
Tequesquitengo”, se localiza a una hora de
la Ciudad de México y a 20 minutos de
Cuernavaca, por la Autopista del Sol,
México – Acapulco. El destino combina su
accesibilidad y proximidad, con su clima
benigno y exuberante naturaleza; el agua
tibia del lago ofrece excelentes condiciones
para la práctica de deportes acuáticos,
aspecto en que el destino turístico cuenta
con amplio reconocimiento en el país.
Cómo llegar: del Distrito Federal seguir por la Autopista del Sol o bien, la
carretera federal libre a Acapulco y, en Alpuyeca, tomar la desviación a
Xoxocotla - Tequesquitengo.
186
El Lago de Tequesquitengo es el más grande y más importante del Estado;
está situado a 915 metros sobre el nivel del mar y posee aguas mansas que se
alimentan de manantiales limpios. Su profundidad es de 85 metros en la parte
central y su contorno es de 15 kilómetros.
Se calcula que el origen de la fundación de Tequesquitengo se remonta al año
de 1650, cuando una pequeña aldea fue establecida en la frontera de una
presa donde los naturales extraían el tequesquite y cultivaban el sésamo y el
maíz. Etimológicamente su significado en náhuatl es "Tequesquite o cal".
En el siglo XIX los hermanos Mosso, propietarios de la hacienda San José
Vista Hermosa, construyeron un canal y el exceso de agua formó cuál ahora es
el Lago de Tequesquitengo, destruyendo la aldea original.
187
En el centro del lago se encuentra sumergida la aldea original y, con el nivel
bajo del agua, es posible ver la torre de la iglesia. La profundidad permite la
práctica de diversas actividades acuáticas como realizar recorridos en lancha,
nadar, velear y bucear en determinadas zonas que resguardan la seguridad del
visitante.
Tequesquitengo es un lugar idóneo para esquiar, lo que le ha dado fama tanto
a nivel nacional como internacional.
188
Otras actividades importantes para los visitantes son la práctica del
paracaidismo, el vuelo en ultraligero y el ciclismo de montaña.
189
1.2.
Oferta turística
3.2.1. Oferta turística nacional.
México registró en el año 2003 una oferta total
de 12,518 establecimientos hoteleros y 496,292
cuartos de los cuales el 62.70 % y el 81.40 %
corresponde a establecimientos y cuartos de
categoría turística respectivamente.
La principal participación en lo que se refiere a
establecimientos se concentra en los hoteles
sin categoría (37.00 %) y en lo que respecta a
cuartos la categoría cinco estrellas tiene el
mayor número con una participación del 23.30
por ciento.
OFERTA HOTELERA DE MÉXICO POR CATEGORÍA 2003
Concepto
Establecimientos
Participación
Cuartos
Participación
FUENTE:
5H
4H
Categoria
3H
2H
1H
Categoria
Sin
Turística Categoría
Total
623
5.0%
1,201
9.6%
2,073
16.6%
1,901
15.2%
2,046
16.3%
7,844
62.7%
4,674
37.3%
12,518
100.0%
115,701
23.3%
97,066
19.6%
84,984
17.1%
56,590
11.4%
49,545
10.0%
403,886
81.4%
92,406
18.6%
496,292
100.0%
Compendio Estadístico del Turismo en México 2003, Secretaría de Turismo
190
3.2.2. Comportamiento histórico
El número de establecimientos hoteleros ha registrado una tasa media anual de
crecimiento del 3.50 % de 1990 al año 2003 y una tasa del 5.60 % durante un
periodo de cinco años que corresponde del año 1999 al 2003.
ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS A NIVEL NACIONAL 1990-2003
11,618
12,518
2003
9,184
8,820
1995
1997
8,744
1994
9,050
8,753
8,000
1993
8,500
8,239
9,000
7,984
9,500
8,488
1 0,000
1996
1 0,500
9,545
1 1,000
10,055
1 1,500
10,320
1 2,000
2002
1 2,500
11,218
1 3,000
FUENTE:
2001
2000
1999
1998
1992
1991
1990
7,500
La oferta de cuartos hoteleros a nivel nacional registró una tasa media anual de
191
EVOLUCIÓN DE CUARTOS HOTELEROS A NIVEL NACIONAL 1990 - 2003
Nacional
496
2003
422
2000
469
420
397
382
382
364
1994
370
366
1993
345
334
380
355
430
1999
458
480
2002
(Miles)
FUENTE:
2001
1998
1997
1996
1995
1992
1991
1990
330
La oferta hotelera nacional ha registrado una tasa media anual de crecimiento
del 3.70 % en los últimos ocho años, lo que significa un crecimiento promedio
de 15,749 cuartos; la oferta de categoría turística creció a un ritmo del 4.10 %
en el mismo lapso, lo que equivale a 13,942 cuartos, correspondiéndole a las
categorías cinco y cuatro estrellas el mayor ritmo de crecimiento con 5.50 % y
4.80 % respectivamente. Lo anterior significa que los hoteles de cinco estrellas
se incrementaron en promedio con 5,073 cuartos y los de cuatro estrellas
mantuvieron un promedio de 3,826 cuartos.
OFERTA HOTELERA DE MÉXICO POR CATEGORIA
Año
5H
4H
Categoria
3H
2H
1H
Categoria
Sin
Total
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
75,118
74,547
76,136
81,389
84,764
86,574
104,089
109,170
115,701
66,462
70,013
71,371
73,044
78,373
82,322
91,938
92,559
97,066
62,058
65,023
65,837
66,558
71,494
76,858
79,610
82,822
84,984
45,966
45,989
46,843
47,410
49,636
54,069
54,794
55,326
56,590
42,747
44,805
43,350
42,943
57,613
48,380
48,525
46,952
49,545
292,351
300,377
303,537
311,344
341,880
348,203
378,956
386,829
403,886
77,947
81,145
78,827
85,624
77,728
73,647
79,167
82,659
92,406
370,298
381,522
382,364
396,968
419,608
421,850
458,123
469,488
496,292
1995 - 2003
TMAC
IMA
5.5%
5,073
4.8%
3,826
4.0%
2,866
2.6%
1,328
1.9%
850
4.1%
13,942
2.1%
1,807
3.7%
15,749
TMA = Tasa Media Anual de Crecimiento
FUENTE:
IMA = Incremento Medio Anual
192
3.2.3. Oferta turística estatal
El estado de Morelos cuenta con 256 establecimientos hoteleros, de los cuales
el 77.00 % son establecimientos de categoría de una a cinco estrellas; en
forma global, la mayor participación se registra en los hoteles categoría una
estrella con 23.40 % con 60 establecimientos; seguida de los hoteles sin
categoría con 59 establecimientos y una participación del 23.00 %.
ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS POR CATEGORÍA. EDO DE
MORELOS – 2003, 256 ESTABLECIMIENTOS
FUENTE: Elaboración CEURA con información del Compendio Estadístico del Turismo en México 2003,
Secretaría de Turismo
En el año 2003 Morelos registró 7,506 cuartos de los cuales el 89.30 %
correspondió a oferta de categoría turística. La oferta de Morelos se concentra
en la categoría cuatro y una estrellas con el 42.20 %, el mayor número de
cuartos está en la categoría cuatro estrellas con 1,678 cuartos y una
193
participación del 22.40 %, seguida de la categoría una estrella con 1,487
cuartos y una participación del 19.80 por ciento.
CUARTOS HOTELEROS. ESTADO DE MORELOS. AÑO 2003, 7,506 CTOS.
De la oferta estatal, el 38.80 % corresponden a oferta registrada en la ciudad
de Cuernavaca con una oferta de 2,916 cuartos, seguido en participación por la
registrada en la ciudad de Cuautla y Oaxtepec con una participación del 13.80
y 9.60 % respectivamente. En lo que se refiere a la oferta de Tequesquitengo,
esta tiene una participación del 3.80 % con una oferta de 285 cuartos.
CUARTOS POR CIUDADES EN EL ESTADO DE MORELOS. AÑO 2003
Cuernavaca
39%
Cuautla
14%
Oaxtepec
10%
Cocoyoc
4%
Tequesquitengo
4%
Otras
Ciudades
29%
Secretaría de Turismo e investigación propia.
Mientras que en el ámbito nacional la oferta de categoría turística refleja una
participación del 81.40 %, en el Estado refleja una mayor presencia con 89.30
por ciento.
El estado de Morelos con los 7,506 cuartos de oferta registrada participa a
escala nacional con el 1.50 %, manteniendo la mayor participación en los
hoteles de categoría una estrella con 1,487 cuartos y una participación del 3.00
por ciento.
194
COMPARATIVO. OFERTA HOTELERA POR CATEGORÍA
Concepto
5H
México
Estado Morelos
Categoria
3H
4H
2H
1H
Categoria
Sin
Total
115,701
97,066
84,984
56,590
49,545
403,886
92,406
496,292
1,228
1,678
1,031
1,277
1,487
6,701
805
7,506
1.1%
1.7%
1.2%
2.3%
3.0%
Morelos vs México
1.7%
0.9%
1.5%
3.2.4. Comportamiento de la oferta turística estatal
La oferta de establecimientos hoteleros ha registrado una tasa media anual de
ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS. ESTADO MORELOS 1990 - 2003
256
248
2 60
251
Estado de More los
217
2000
206
218
194
1995
203
195
1994
200
1992
207
200
2 00
1991
202
2 20
1999
216
2 40
FUENTE:
2003
2002
2001
1998
1997
1996
1993
1990
1 80
La oferta de cuartos hoteleros ha registrado una tasa media anual de
195
EVOLUCIÓN DE CUARTOS HOTELEROS ESTADO MORELOS 1990 - 2003
7,475
7,506
7,506
2001
2002
2003
6,834
6,644
1997
6,833
6,602
5,981
1992
1996
5,981
1991
6,292
5,920
6 00 0
1990
6 50 0
6,265
7 00 0
6,586
7 50 0
7,002
8 00 0
FUENTE:
2000
1999
1998
1995
1994
1993
5 50 0
La oferta hotelera en Morelos ha registrado una tasa media anual de
crecimiento del 2.10 % durante el periodo de 1992 al año 2003, lo que significa
un crecimiento promedio de 139 cuartos; la oferta de categoría turística creció a
un ritmo del 9.00 % en el mismo lapso, lo que equivale a 373 cuartos, reflejado
básicamente en la oferta de categoría cuatro estrellas el mayor ritmo de
crecimiento con 19.10 % y la oferta de cinco estrellas con 9.90 por ciento.
Lo anterior significa que los hoteles de cuatro estrellas se incrementaron en
promedio con 130 cuartos anuales en el periodo 1992 – 2003 y que los hoteles
de cinco estrellas aumentaron en promedio con 72 cuartos.
Durante el periodo de los últimos cinco años (1999 – 2003) los cuartos en
Morelos ha registrado una tasa media anual de crecimiento del 1.80 %, lo que
significa un crecimiento promedio de 126 cuartos; la oferta de categoría
turística creció a un ritmo del 1.30 % en el mismo lapso, lo que equivale a 82
cuartos, reflejado básicamente en la oferta de categoría cuatro estrellas y cinco
estrellas el mayor ritmo de crecimiento con 2.40 por ciento.
Lo anterior significa que los hoteles de cuatro estrellas se incrementaron en
promedio con 38 cuartos anuales en el periodo 1999 – 2003 y que los hoteles
de cinco estrellas aumentaron en promedio con 28 cuartos; ver cuadro
siguiente.
196
OFERTA HOTELERA DEL ESTADO DE MORELOS POR CATEGORÍA
Año
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
TMAC
1990 - 2003
1999 - 2003
5H
4H
433
433
865
924
918
1,128
1,169
1,118
1,115
1,169
1,228
1,228
9.9%
2.4%
IMA
1990 - 2003
1999 - 2003
72
28
245
296
557
988
730
994
1,104
1,526
1,380
1,730
1,678
1,678
19.1%
2.4%
130
38
Categoria
3H
2H
674
674
614
799
704
848
888
950
899
1,017
1,031
1,031
796
796
993
1,228
1,016
1,288
1,302
1,260
1,156
1,277
1,277
1,277
3.9%
2.1%
4.4%
0.3%
32
20
Categoria
Sin
1H
44
4
453
453
1,476
1,720
1,423
1,709
1,696
1,518
1,507
1,487
1,487
1,487
11.4%
-0.5%
94
-8
2,601
2,652
4,505
5,659
4,791
5,967
6,159
6,372
6,057
6,680
6,701
6,701
9.0%
1.3%
Total
3,380
3,613
2,081
633
1,811
677
674
630
777
795
805
805
-12.2%
6.3%
373
82
5,981
6,265
6,586
6,292
6,602
6,644
6,833
7,002
6,834
7,475
7,506
7,506
2.1%
1.8%
-234
44
139
126
En los últimos 12 años la ocupación hotelera en el estado de Morelos, fue del
40 %, registrándose las mayores ocupaciones en el periodo 1998 – 2000. Los
hoteles de categoría cinco y cuatro estrellas registraron los mejores promedios
de ocupación a lo largo del periodo 1992 al 2003 con 47.70 y 45.50 %
respectivamente.
OCUPACIÓN HOTELERA DEL ESTADO DE MORELOS POR CATEGORÍA
Año
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Promedio
5H
50.8%
52.4%
48.9%
46.9%
52.2%
59.0%
44.1%
50.5%
41.8%
40.3%
41.0%
44.9%
47.7%
4H
46.3%
44.2%
41.8%
37.0%
49.3%
56.0%
50.6%
47.6%
45.1%
37.7%
42.2%
48.1%
45.5%
Categoria
3H
51.1%
50.4%
47.3%
40.1%
39.0%
36.2%
31.8%
44.5%
38.8%
33.5%
31.5%
29.2%
39.5%
2H
35.9%
45.9%
37.4%
40.1%
40.3%
48.0%
94.0%
32.1%
34.5%
32.6%
34.3%
36.0%
42.6%
1H
38.9%
40.0%
33.0%
27.1%
23.5%
23.6%
44.7%
50.3%
50.2%
45.5%
42.4%
33.4%
37.7%
Categoria
Sin
43.5%
45.4%
40.6%
37.4%
39.7%
43.5%
52.3%
45.2%
42.4%
38.2%
38.9%
39.4%
42.2%
Total
38.9%
40.0%
33.0%
27.1%
23.5%
23.6%
44.7%
50.3%
50.2%
45.5%
42.4%
33.4%
37.7%
41.2%
42.7%
36.8%
32.3%
31.6%
33.6%
48.5%
47.7%
46.3%
41.8%
40.6%
36.4%
40.0%
197
La oferta de establecimientos hoteleros de Morelos ha mantenido una
participación promedio del 2.30 % con respecto a la oferta a nivel nacional en el
periodo de 1990 a 2033; en lo que se refiere a la participación de la oferta de
cuartos hoteleros la participación ha sido del orden del 1.70 % en el mismo
periodo.
PARTICIPACIÓN DE LA OFERTA HOTELERA DEL ESTADO DE MORELOS
A NIVEL NACIONAL
Año
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
TMAC
1990 - 2003
1999 - 2003
Nacional
Establec.
Cuartos
7,984
8,239
8,488
8,753
8,744
8,820
9,050
9,184
9,545
10,055
10,320
11,218
11,618
12,518
333,547
345,159
355,189
366,423
363,579
370,298
381,522
382,364
396,968
419,608
421,850
458,123
469,488
496,292
3.5%
5.6%
3.1%
4.3%
Morelos
Establec.
Cuartos
202
200
200
207
195
194
203
206
216
218
217
248
251
256
1.8%
4.1%
5,920
5,981
5,981
6,265
6,586
6,292
6,602
6,644
6,833
7,002
6,834
7,475
7,506
7,506
Participación Morelos
Establec.
Cuartos
2.5%
2.4%
2.4%
2.4%
2.2%
2.2%
2.2%
2.2%
2.3%
2.2%
2.1%
2.2%
2.2%
2.0%
1.8%
1.7%
1.7%
1.7%
1.8%
1.7%
1.7%
1.7%
1.7%
1.7%
1.6%
1.6%
1.6%
1.5%
1.84%
1.75%
3.2.5. Oferta turística estatal de balnearios, parques acuáticos y
balnearios ejidales en Morelos
De acuerdo con la Asociación de Parques Acuáticos y Balnearios del Estado de
Morelos, se tienen registrados a la fecha 19 balnearios, siete parques acuáticos
y 13 balnearios ejidales, actualmente no existe que se sepa en el medio, de
la construcción o ampliación de parques acuáticos y/o balnearios en Morelos.
INVENTARIO DE BALNEARIOS, PARQUES ACUÁTICOS Y BALNEARIOS
EJIDALES EN EL ESTADO DE MORELOS
Nombre
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Agua Hedionda
Apotla
Aqua Splah
Balneario Termas de Atotonilco
Centro Campestre Xochitepec
El Rollo
Iguazú
Itzamatitlán
Las Estacas
Las Huertas
Balneario
Parque
Acuático
Balneario
Ejidal
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
198
Nombre
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
24.
25.
26.
27.
28.
29.
30.
31.
32.
33.
34.
35.
36.
37.
38.
39.
Las Palmas
Los Amates
Los Manantiales
Parque Acuático Ex-Hacienda de Temixco
Parque Acuático Oaxtepec
Real de San Nicolás
San Ramón
San Juan Dos
Santa Isabel
Vista del Sol
Ojo de Agua
El Axocoche
El Almela
Los Limones
Agua Linda
Las Fuentes
La Cascada
ISSSTEHuixtla
Las Pilas
Playa Ejidal San José
La Playa
El Bosque
El Recreo
La Onda
Los Amates de Axochiapan
La Plata
Palo Bolero
Centro Vacacional IMSS Oaxtepec
El Paraíso
Balneario
Parque
Acuático
Balneario
Ejidal
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
3.2.6. Oferta turística en Tequesquitengo
La región de Tequesquitengo cuenta con 11 establecimientos hoteleros, de los
cuales el 36.40 % son establecimientos de categoría de dos estrellas, el 45.50
% de categoría tres estrellas y el 18.20 % de categoría cuatro estrellas.
DISTRIBUCIÓN DE ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS EN
TEQUESQUITENGO – 2003, 11 ESTABLECIMIENTOS
FUENTE:
Elaboración CEURA con investigación en la región, Directorio de Hoteles de México 2003 e Internet.
199
En lo que se refiere a cuartos, la región de Tequesquitengo tiene un inventario
registrado al año 2003 de 333 cuartos de los cuales el 52.60 % se concentran
en la categoría cuatro estrellas, seguido de la oferta de categoría tres estrellas
y dos estrellas con 26.00 y 21.40 % respectivamente.
OFERTA HOTELERA DE LA REGIÓN DE TEQUESQUITENGO AÑO 2003
Nombre Hotel
Villa Bejar & Spa Tequesquitengo
Hacienda San José Vista Hermosa
Hotel Master Club
Teques Club
Teques Suite
Tamay
Santa Barbara
Paraiso Ski Club
El cazador
Gely
Los Angeles
Total
FUENTE:
Categoría Cuartos
4H
4H
3H
3H
3H
3H
3H
2H
2H
2H
2H
45
105
20
9
24
41
28
35
7
9
10
Tarifa
Suite Sencilla 2 personas
$ 1,755.00
$ 1,647.00
$ 900.00
$ 805.00
Villas para 5 personas
$ 1,000.00
$ 375.00
$
650.00
333
El mayor número de cuartos se registra en el hotel Hacienda San José Vista
Hermosa de categoría cuatro estrellas con 105 cuartos. Los mejores hoteles
por clasificación hotelera son el Villa Bejar & Spa Tequesquitengo y el
Hacienda San José Vista Hermosa, que son los que reflejan las tarifas más
elevadas.
200
DISTRIBUCIÓN DE CUARTOS HOTELEROS EN TEQUESQUITENGO – 2003
333 CUARTOS
160
50.0%
45.0%
140
40.0%
120
35.0%
Cuartos
100
30.0%
80
25.0%
20.0%
60
15.0%
40
10.0%
20
0
5.0%
Cuatro
Tres
Dos
Cuartos
150
122
61
Particip.
45.0%
36.6%
18.3%
0.0%
Oferta por Categoria
FUENTE:
3.3. Demanda turística
El año 2002 ha pasado a la historia del turismo por ser el año en que se rebasa
la frontera de los 700 millones de llegadas de turistas internacionales a nivel
mundial, demostrando el sector turístico su resistencia ante eventos
desalentadores y panoramas políticos y económicos en crisis. Sin embargo, de
acuerdo con cifras de la Organización Mundial de Turismo (OMT) preliminares,
durante el 2003 se registró una disminución a 694 millones de llegadas
turísticas.
En el contexto de las Américas, afectado particularmente por la desaceleración
del mercado emisor de Estados Unidos y la tendencia a sustituir viajes de larga
distancia por viajes al entorno más cercano, el desempeño de México en
términos relativos resulta razonablemente bueno.
201
3.3.1. Demanda turística nacional
En el año 2003 el número total de visitantes internacionales fue de 93 millones
975 mil personas compuestos por 19.90 % de turistas internacionales
(visitantes que pernoctan) y 80.10 % de excursionistas internacionales
(visitantes que no pernoctan) (75 millones 309 mil), estos resultados le
permitieron al país ubicarse en el octavo lugar a nivel mundial.
En lo que se refiere a los turistas internacionales (18 millones 665 mil), se
divide 55.00 % para turismo receptivo (visitante que va más allá de la faja
fronteriza) y 45.00 % para turismo fronterizo (no rebasa la faja fronteriza de
aproximadamente 25 Km.)
Los excursionistas (75 millones 309 mil), se clasificaron en 91.00 %
excursionistas fronterizos (personas que llegan a bordo de un buque crucero) y
9.00 % excursionistas de crucero (visitantes que llegan y salen el mismo día),
ver cuadro siguiente.
VISITANTES INTERNACIONALES A MÉXICO 1995 - 2003
Año
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
TMAC
1995 - 2003
FUENTE:
Turistas
Excursionistas
Receptivo Fronterizo Internac. Fronterizos Crucero Internac.
7,784
8,982
9,794
9,775
10,214
10,591
10,151
9,883
10,353
3.6%
12,457
12,413
9,557
9,617
8,829
10,050
9,659
9,784
8,312
-4.9%
20,241
21,395
19,351
19,392
19,043
20,641
19,810
19,667
18,665
-1.0%
63,508
66,857
71,311
73,576
77,778
81,565
77,103
75,349
68,690
1.0%
1,697
2,142
2,253
2,246
3,048
3,467
3,805
5,136
6,619
18.5%
Visitantes
Internac.
65,205
68,999
73,564
75,822
80,826
85,032
80,908
80,485
75,309
85,446
90,394
92,915
95,214
99,869
105,673
100,718
100,151
93,975
1.8%
1.2%
Durante el año 2003, se observó un decrecimiento de los flujos de llegada de
turistas internacionales a México con respecto al 2002; se registraron 18.70
millones de llegadas de turistas internacionales, lo que significa una caída
marginal de 5.10 por ciento.
202
3.3.2. Demanda turística en Morelos
Se estima que el estado de Morelos recibió en el año 2003, 1 millón 509 mil
564 turistas hospedados en categoría turística, lo que significa un crecimiento
promedio anual del 1.20 % en el periodo 1999 a 2003; lo anterior se refleja en
un incremento anual promedio de 44,869 turistas, correspondiéndole a la oferta
de categoría cuatro estrellas la mayor tasa media anual de crecimiento con
23.80 %, al recibir en el 2003 un total de 459,839 turistas, esto es que creció
anualmente en promedio con 37,820 turistas.
TURISTAS HOSPEDADOS EN MORELOS 1992 - 2003
Año
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
5H
79,054
79,198
161,784
157,552
166,376
216,451
192,200
192,402
176,828
158,003
188,387
201,054
TMAC
1990 - 2003
1999 - 2003
8.9%
1.1%
IMA
1990 - 2003
1999 - 2003
11,091
2,163
4H
Categoria
3H
43,818
46,607
87,007
135,809
165,412
178,743
219,987
267,508
243,091
303,415
347,518
459,839
187,325
188,045
162,268
117,749
94,136
156,984
133,439
172,228
178,241
185,469
182,801
169,265
23.8%
14.5%
-0.9%
-0.4%
37,820
48,083
-1,642
-741
2H
133,110
190,913
165,256
268,875
158,267
260,374
334,936
283,143
274,213
262,090
277,324
303,359
1H
91,743
74,694
203,534
238,473
176,071
228,921
432,782
524,734
584,903
506,575
405,640
376,047
Categoria
Sin
535,050
579,456
779,848
918,458
760,263
1,041,472
1,313,344
1,440,015
1,457,276
1,415,553
1,401,670
1,509,564
7.8%
1.7%
13.7%
-8.0%
9.9%
1.2%
15,477
5,054
25,846
-37,172
88,592
17,387
684,530
595,735
286,960
87,764
224,079
90,684
171,990
217,775
301,572
270,832
219,597
203,576
-10.4%
-1.7%
-43,723
-3,550
Total
1,219,581
1,175,191
1,066,808
1,006,221
984,342
1,132,157
1,485,334
1,657,790
1,758,849
1,686,385
1,621,266
1,713,140
3.1%
0.8%
44,869
13,837
FUENTE: Estimaciones de CEURA con información del Compendio Estadístico del Turismo en México 2003,
Secretaría de Turismo.
En 2003, Cuernavaca captó el 33.50 % del total recibido por el estado de
Morelos (1 millón 713 mil 140 turistas), seguido en importancia por Oaxtepec y
Cuautla con 11.20 % y 10.20 % respectivamente; Tequesquitengo participa con
un 4.00 % al captar en el año 67,746 turistas.
203
TURISTAS HOSPEDADOS EN MORELOS POR CIUDADES – 2003
Cuernavaca
33.5%
Cocoyoc
3.2%
Oaxtepec
11.2%
Tequesquitengo
4.0%
Cuautla
10.2%
Otras
Ciudades
38.0%
Considerando el número de turistas que se hospedaron en hoteles en Morelos
(dato SECTUR), y los porcentajes de pernocta en el Estado (encuesta Perfil,
derrama y grado de satisfacción del visitante, SIC Morelos), se tienen los
siguientes supuestos:
o
El 57.00 % de los visitantes sí pernoctan, mientras que el 43.00 % no
pernoctan.
o
De los visitantes que si pernoctan, el 25.30 % se hospedan en
hoteles, el 63.30 % con familiares y amigos y el 11.40 % en casas, ya
sean propias, rentadas y/o prestadas.
Si el 25.30 % se hospeda en hoteles y corresponde a 1’500,000 personas,
entonces el total de personas con pernocta en Morelos es de 6’000,000. Si el
57.00 % de los visitantes pernoctan, entonces el número total de visitantes al
estado de Morelos para el año 2003 fue de 10’ 526,315 personas.
DIMENSIONAMIENTO DE LA DEMANDA POR SEGMENTO 2003
Motivo
Visitar a familiares y
amigos
Descanso, placer y
diversión
Negocios/trabajo
Estudios/académicos
Compras
Eventos sociales y
familiares
Salud
Congresos y
Convenciones
Otros
TOTAL/PROMEDIO
FUENTE:
Estadía
Tamaño
de grupo
Gasto dia/pax
Número de
personas
Gasto total
5.7
2.8
$161.
3,684,210
$3,380,999,746
2
4.1
$338.
3,541,052
$2,393,751,399
2.1
2.2
1
2.0
2.3
2.5
$262.
$351.
$609.
1,509,895
369,263
333,053
$830,744,022
$285,144,989
$202,829,037
2.5
3.0
$347.
210,526
$182,631,565
0.4
1.9
$1,203.
281,263
$135,343,821
3.5
1
$1,787.
352,000
$2,201,583,835
1.9
2.9
2.0
2.9
$339.
$320.
245,053
10,526,315
$157,838,388
$9,770,866,802
Programa Estatal de Turismo Morelos 2004-2006.
204
3.3.3. Demanda turística en Tequesquitengo
Para estimar la demanda turística en la región de Tequesquitengo, se utilizó la
siguiente metodología; a partir de la oferta hotelera por categoría, se aplicó la
ocupación promedio de los hoteles de la región de Tequesquitengo en los
últimos años por categoría, situación similar se aplicó para estimar la estadía y
la densidad.
Con los parámetros anteriores se estimo una afluencia a la región de 56,357
turistas de los cuales el 56.30 % se concentraron en la oferta de categoría
cuatro estrellas, le sigue en importancia los visitantes captados por los hoteles
de tres estrellas con una participación del 29.50 por ciento.
ESTIMACIÓN DE TURISTAS A TEQUESQUITENGO - 2003
Concepto
4H
Establecimientos
Cuartos
Ocupación
Densidad
Estadía
Turistas Hospedados
1/
Categoria
3H
Total
2H
2
150
5
122
4
61
37.1%
1.8
1.2
24.2%
2.1
1.4
20.0%
2.1
1.2
31,705
16,602
8,050
11
333
29.2%
2.1
1.3
56,357
Secretaría de Turismo, investigación en la región, Directorio de Hoteles de México 2003 e Internet
3.3.4. Perfil de la demanda
El perfil del visitante promedio a la región del Lago de Tequesquitengo, se
realizó una investigación de campo que incluyó 626 entrevistas, aplicadas en
los principales puntos de afluencia turística de Tequesquitengo, gasolinerías de
la región y en terminales de autobuses. La fecha de aplicación fue en los dos
últimos fines de semana de octubre del 2004, para aprovechar un fin de
semana con la temporalidad anual y un fin de semana de temporada alta (Día
de Muertos).
205
PERFIL DEL VISITANTE ACTUAL, TEQUESQUITENGO
Procedencia:
D.F.
66.0%
Edo. De Mexico
21.5%
Pernocta:
1-2 noches
31%
no pernocta
58%
Morelos
9.5%
Estadia promedio
Puebla
2.5%
Visitantes repetitivos:
60%
Otros
0.5%
Hospedaje:
Hotel
56%
Actividades:
Descanso
46%
Act.náuticas
29%
$1000
45%
Grupo de Viaje:
Familia /grupo
58%
Rango de edad:
26-45
61%
Gasto /estancia
1.3 dias
3.4. Potencial de mercado
En este apartado se exponen las oportunidades de dinamizar segmentos de
mercado existentes, asimismo de incorporar nuevos segmentos de mercado.
La segmentación geográfica del mercado permite dirigir la penetración eficiente
en los mercados potenciales o bien reforzar las acciones en aquéllos en los
que se tiene presencia, asimismo con el fin de dirigir los esfuerzos de
comercialización y publicidad a los nichos específicos del mercado.
La penetración de mercado se sustenta en diversos factores como son:
•
Accesibilidad al destino. (tiempo y costo).
•
Apreciación del valor del sitio como producto náutico.
•
Frecuencia de viaje (grado de lealtad al destino).
•
Generación de estadía.
•
Compatibilidad de hábitos y gustos con el tipo de atractivos, actividades y
planta turística.
206
MERCADOS POTENCIALES PRIORITARIOS PARA LA REGIÓN
Penetración de mercado
Mercado doméstico/nacional
Corto plazo
Mercado regional
Corto plazo
Mercado internacional
Largo plazo.
3.4.1. Mercado nacional
El mercado natural al destino es el compuesto por visitantes provenientes de la
Ciudad de México, y ciudades del centro del país como Puebla y el Estado de
México.
El mercado nacional está en busca de opciones de esparcimiento en su propio
país, que le resulten en una vacación atractiva y accesible.
Cabe destacar que el turismo doméstico nacional presenta una estacionalidad
marcada, aunada a estadías cortas y que demandan corta distancia del sitio y
fácil acceso.
La generación de un mercado regional permitirá la complementariedad de
productos con regiones vecinas con afinidad de cultura, idioma, accesibilidad y
flujo natural existente.
3.4.2. Mercado internacional
El crecimiento del sector turístico a través de proyectos estratégicos como el
Centro de Convenciones y la reconversión del aeropuerto Mariano Matamoros
a categoría internacional fomentará el dinamismo de la actividad económica,
asimismo, por su efecto multiplicador irradiará beneficios a otras industrias,
haciéndolas partícipes de este proceso, logrando así un posicionamiento de
Tequesquitengo en el mercado internacional .
Mercado proveniente de EUA de las ciudades de Houston y Dallas es la
estrategia que siguen aeropuertos interiores como San Luis Potosí y Querétaro
por ser ciudades con enlaces y conexiones a todo el mundo.
Se detecta alto potencial del mercado local y regional
de paisanos
provenientes de EUA por ser Morelos un punto de enlace local y regional
incluso a poblados al interior del Estado, y a los estados de Guerrero y México.
3.4.3. Segmentos de mercado
Debido al alto impacto que generará el recurso natural, se espera que
Tequesquitengo, por su ubicación cercana a otra serie de atractivos, genere
una serie de necesidades secundarias por la interacción y contemplación de la
207
naturaleza, arqueología y actividades náuticas que pueden integrarse dentro de
una misma experiencia.
Es deseable generar nuevas opciones de esparcimiento y promover el enlace
de atractivos y actividades, lo cual generará una diversificación de mercados a
nivel regional.
La estadía del visitante, se irá incrementando en la medida que se integren
atractivos y amenidades a corta distancia.
El nivel socioeconómico de los visitantes que se pretende atraer corresponde al
medio-alto y alto.
a) Familiar vacacional/balnearios
Este segmento se conceptualiza fuertemente en el entorno nacional, la
realización de viajes resulta muy marcada en temporadas de vacaciones como
son semana santa y agosto y el mes de diciembre, factible de prolongarse a los
fines de semana por la cercanía al D.F. Las familias generan una derrama
interesante ya que contemplan un presupuesto para la recreación, además de
que el grupo de viaje se compone de al menos dos adultos y tres niños.
El grupo familiar generalmente realiza actividades relacionadas con el
descanso y seguridad, adicionalmente espacios recreativos para niños.
b) Estudiantes
Jóvenes, pre-universitarios y universitarios, que desarrollan actividades de
esparcimiento y diversión igualmente que de aprendizaje formal por parte de
escuelas, centros de capacitación, clubes, organizaciones, campamentos de
verano, escuelas de idiomas etc. Como instalaciones son ideales los
campamentos o albergues. Morelos es el estado con mayor demanda de
extranjeros para el aprendizaje del español.
c) Excursionistas.
Segmento de visitación intermitente, generalmente un segmento joven que se
caracteriza por viajar con mochila a la espalda, buscando aventura y nuevas
experiencias, no guiados por el lujo y confort; se asocian con el turismo
arqueológico y cultural.
208
d) Ecoturista
Aunque se definen distintos niveles en la práctica del ecoturismo, el área de
influencia ofrece sitios interesantes como las inmediaciones del río Amacuzac
en la sierra de Huautla. Al momento de integrar opciones de naturaleza, surge
el viajero en búsqueda de la biodiversidad, su contemplación y preservación,
ecosistemas, flora y fauna. Mientras más remotas y primitivas sean las
condiciones, más atractivas son las instalaciones y facilidades para este
mercado, sin embargo sin descuidar la calidad y el confort, ya que es un
turismo de nivel económico alto.
•
Observación y /o rescate de flora y fauna
•
Senderismo interpretativo
•
Talleres de educación ambiental
•
Observación de ecosistemas
209
e) Aventura.
Este grupo busca experiencias y viajes que tienen como fin realizar actividades
recreativas, deportivas, asociadas a desafíos impuestos por la naturaleza.
Algunas actividades son:
•
•
•
•
•
•
Vuelo en ala delta/parapente
Paracaidismo
Rafting
Ciclismo de montaña
Ski
Montañismo
Otras actividades alternas pueden ser: caminata, paseos en moto, paseos en
embarcaciones. etc.
d)
Arqueológico
Este tipo de turismo goza de un nivel educativo elevado y por lo general
presenta un poder adquisitivo superior a la media, son personas cuyo motivo
primordial de viaje consiste en la apreciación de las manifestaciones culturales
(etnias, tradición, música, arquitectura) e históricas (vestigios, misiones,
arqueología).
210
e)
Retirados
Estudios realizados por la SECTUR en torno a este segmento, indican que
Morelos figura con un alto grado de competitividad en torno a este mercado,
obteniendo elevada potencialidad como destino apto para los retirados,
fundamentalmente por su clima agradable, existencia de una ciudad de apoyo
con servicios a corta distancia y aeropuerto. Cuernavaca ocupa el quinto lugar
entre las localidades con mayor número de retirados extranjeros residentes en
el país.
f)
Salud
Dado el elevado potencial del segmento de salud, asimismo con un mercado
cautivo en el estado, la opción de fortalecer el mercado de spa´s se visualiza
como una oportunidad hacia la apertura de servicios especializados.
g)
Seminarios e incentivos
Potencialmente podrá fomentarse con motivos de recreación a grupos de
incentivos, exposiciones, seminarios y juntas de consejo o corporativas que
tengan origen en el futuro Centro de Convenciones que estará ubicado a 15
minutos de la zona de estudio. Para el fomento de este segmento cabrá
enfatizar sobre el desarrollo de instalaciones y facilidades, generalmente
ubicadas en los hoteles, ya que en general este segmento se guía por el
confort.
211
3.4.4. Mercado turístico- inmobiliario
El mercado turístico-inmobiliario en México ha tenido un fuerte repunte en el
último año. Se estima que las ventas de casas, villas y condominios de
descanso en el 2004 se ubicaron en más de 1000 millones de dólares, de
acuerdo a un estudio realizado por analistas inmobiliarios de Softec
consultores. Esto constituye un aumento considerable comparado con el año
2003, en el que fue alrededor de 600 millones de dólares.
El año 2004 ha sido un excelente periodo para el mercado residencial turístico,
se prevé un crecimiento importante para los dos próximos años, aunque
definitivamente no de la misma magnitud, pero sí por lo menos 30 % más que
en este año. También se estima un auge en otro tipo de productos vinculados a
este mercado como son el de lotes campestres urbanizados, casas de campo,
campos de golf, propiedad fraccional, marinas y spa’s, entre otros.
Las principales plazas siguen siendo Acapulco, Cancún y Vallarta sitios que
integran el 90.00 % del valor del mercado.
VALOR DEL MERCADO TURÍSTICO INMOBILIARIO
VALOR DEL MERCADO TURISTICOINMOBILIARIO
(900 millones de dólares)
4%
Acapulco
3%
39%
35%
Cancun
P. Vallarta
19%
Ixtapa
Cuernavaca
Acapulco se ubica con la mayor participación, seguido de Puerto Vallarta y
Cancún; Cuernavaca e Ixtapa figuran como destinos relevantes dentro de esta
dinámica.
Independientemente de las bondades que ofrecen como destino de descanso o
diversión, la gran diversidad de playas en México, también implican una gran
oportunidad de inversión inmobiliaria, toda vez que se puede combinar
perfectamente el lugar ideal para el descanso y a la vez una combinación de
negocio interesante por la plusvalía que puede generar cada lugar.
Cada destino tiene diversidad de modelos en su desarrollo y por lo tanto una
oferta también distinta. Como principal atracción se cuenta con el producto
turístico – inmobiliario de “sol y playa“, pero se ha buscado identificar
alternativas de diversificación que respondan a diferentes grupos de demanda
y a múltiples motivaciones de viaje, cuyo interés se ha centrado en los
mercados deportivo y náutico; salud, ecoturismo y aventura; negocios;
congresos y convenciones.
212
Es así que las opciones se multiplican hacia una tendencia en el desarrollo de
oferta inmobiliaria en destinos no sólo de playa sino destinos coloniales,
destinos lacustres, destinos de montaña, entre otros, es en este nicho en
donde se integra un destino como Tequesquitengo.
Dentro de las características relevantes del mercado de bienes raíces en
Tequesquitengo se observa lo siguiente:
•
•
•
•
•
•
•
Baja, casi nula disponibilidad de terrenos con frente al lago.
Alta desocupación de la zona residencial con frente de agua y falta de
reinversión y mantenimiento.
Sobreoferta de residencias en venta y/o renta en el Lago de
Tequesquitengo.
Especulación de precios tendientes a ser elevados en relación a la edad
promedio de las construcciones y situación general del destino.
Se detectan valores estimativos altos incluso no competitivos en los
mercados nacionales de vivienda turística.
Demanda moderada en propiedades de hasta medio millón de dólares, de
este rango hacia arriba inicia una fuerte competencia por destinos como
Acapulco con producto de alta calidad, nuevo y con frente de playa.
Debido a la baja oferta de terrenos con frente de agua, aquellos
disponibles se cotizan en precios elevados.
RESIDENCIAS EN VENTA, TEQUESQUITENGO
Superficie
Costo
Total millones
de USD
Ubicación del Lago
Recámaras
Información adicional
3.4
Orilla de la laguna
Playa La Bota
10 rec c/baño
Alberca
Tenis, embarcadero, jardín
0.5
Calle Patzcuaro
4 c/ baños, 2
niveles, aire
acondicionado
Jacuzzi, alberca, vista
panorámica, embarcadero,
jardín, palapa
1.0
Nd.
7 rec, 7 ½ baños,
aire
acondicionado, 4
niveles
Alberca, amueblado, vista
panorámica,
0.55
Circuito
Circunvalación
4 rec, 4 ½ baños,
2 niveles
Vista panorámica, cocina
integral, vigilancia, cisterna
0.45
Frente de agua
8 rec, 8 baños
Alberca
Jardín
2
Terreno 2,064 m
2
Const. 3,139 m
2
Terreno 1,158 m
Const. 1,209 m2
2
Terreno 2,061 m
Const. 1,776 m2
2
Jardín 1,000 m
2
Terreno 2,200 m
2
Const. 1,100 m
2
Terreno 600m
2
Const. 700 m
213
2
Terreno 950 m
2
Const. 500 m
0.40
Frente de agua
6 rec,5 baños
Alberca, jardín
Fuente: Investigación directa
Nd. No Disponible
TERRENOS EN VENTA , TEQUESQUITENGO
Superficie
Costo $ por
2
m
Costo
Ubicación
49 m de colindancia con orilla
sur del lago
total
17,480
179
3,141,000.00
A unos metros del Hotel
Master Club
405
493
200,000.00
Av. Playa Escondida No.
211
1 frente
con servicios 15 x 30
846
200
169,200.00
Nd.
Nd.
600
60
350,000.00
Vista al lago
Nd.
Tequesquitengo
20 x 25 plano
500
220
110,000.00
5ª Sección
sin servicios
Nd. No Disponible
Las opciones en renta son amplias, debido a que la mayor parte de los dueños
tienden al menor uso y disfrute de las residencias y los costos de
mantenimiento resultan muy elevados.
Residencias en renta , Tequesquitengo
Instalaciones
Costo $ pesos
(diario)
Ubicación
Alberca, palapa
1,250
Orilla del lago
Fines de semana
Alberca, jacuzzi, jardín
3,000
Orilla del lago
Fines de semana
10 rec, alberca, jardín, c/ tenis
4,000
Villa Bejar
Fines de semana
frontón, alberca, cocina
2,200
Orilla del lago
Fines de semana
alberca, jacuzzi, suite, sauna, tenis
2,200
Orilla del lago
Fines de semana
5 rec, alberca, servicios
25,000
Orilla del lago
Mensuales
4 rec, alberca, muelle
20,000
Orilla del Lago
Mensuales
214
215
3.5. Plusvalía inversiones turístico-inmobiliarias
Considerando la plusvalía que generarán las inversiones turísticas, habrá que
considerar los siguientes factores en el caso de Tequesquitengo:
•
Que el destino cuente con los servicios básicos de educación, de salud y
de comercio.
216
•
Que sea un lugar seguro para disfrutar de la vida diaria, de vacaciones y
de la vida nocturna.
•
Que la zona tenga una economía estable.
•
Que sea un destino con un crecimiento e inversión constante y
planificado.
•
Que tenga una infraestructura adecuada, tanto en materia portuaria, como
transporte terrestre, aéreo y sin dejar de considerar si hay marinas,
campos de golf, etcétera.
•
Que sea un producto inmobiliario atractivo en: funcionalidad, diseño,
ubicación y precio.
Que se visualice Tequesquitengo en el ámbito inmobiliario:
•
Como destino para vivir.
•
Para vacacionar temporadas largas.
•
Para inversión en propiedades rentables.
•
Como inversión para un futuro retiro.
•
Por las interesantes propiedades de tipo comercial.
•
Por la dotación de servicios e infraestructura de alta calidad que apoyan el
valor de un producto. El fortalecimiento de la red de comunicaciones y
carreteras brinda flexibilidad y accesibilidad.
•
Por los precios competitivos.
3.6. Diferenciación del producto inmobiliario en Tequesquitengo
Siendo el mercado comprador en su mayoría nacional con origen en el Distrito
Federal, sin duda alguna, Cuernavaca puede ser considerado competencia
secundaria para Tequesquitengo en términos de producto inmobiliario, aunque
es un destino más de ciudad que de descanso, aunado a que carece del
principal recurso natural: El Lago. Acapulco debido a la vía de acceso por la
Autopista del Sol y a tan solo dos horas de distancia, representa para
Tequesquitengo un destino competitivo con creciente oferta turístico inmobiliaria.
Los precios en Acapulco para productos residencial plus (generalmente
condominios con acceso directo a playa) están ubicados en $560,000 USD con
valores de $1,915 USD el metro cuadrado, en promedio. Para productos tipo
residencial (con vistas totales o parciales al mar) los precios inician en $532
USD por m2 y el promedio se ubica en $864 USD con precios totales de
$124,000 USD.
217
Tequesquitengo pretende integrar un producto inmobiliario diferenciado, dentro
de las acciones que hay que considerar se encuentran:
•
Impulsar el desarrollo de la infraestructura y servicios urbanos.
•
Detectar propiedades o residencias con frente de agua susceptibles de
ser remodeladas y convertidas en hotel o club de playa privado.
•
Generar productos de densidad media, dirigidos al mercado de ingresos
medio-altos.
•
Integrar amenidades y servicios de primera calidad al interior de los
desarrollos inmobiliarios, integrados a un producto ancla como campo de
golf, marina.
•
Reordenar fracciones de la zona residencial existente generando
fraccionamientos residenciales de primer nivel.
•
La disponibilidad de lotes sin frente de lago pero con vista permitirán
desarrollar productos inmobiliarios verticales atractivos.
PROPUESTA DE PRODUCTO TURÍSTICO-RESIDENCIAL
TEQUESQUITENGO
Producto Residencial (unidad)
Precio máximo ($US)
80,000
Precio mínimo ($US)
45,000
Area construida promedio
Precio/m2 ($US)
Recamaras promedio
FUENTE:
Promedio
80-120 m2
Desde $500
2-3
CEURA S.A. DE C.V.
3.7. Golf
La práctica del golf se ha diversificado en nuestro país, inicialmente los campos
de golf surgieron como parte de fraccionamientos y desarrollos residenciales,
posteriormente su introducción en destinos turísticos los ha posicionado como
productos ancla. El golf se ha convertido en una actividad selectiva y
generalmente asociada a un nivel socioeconómico alto debido al costo por
juego y equipo requerido. Asimismo el golf es una actividad detonante de
algunos destinos turísticos, fundamentalmente: Los Cabos, Puerto Vallarta,
Cancún, Acapulco y Manzanillo.
El desarrollo de campos de golf en centros turísticos a lo largo de las costas de
la República Mexicana, presentó un verdadero auge en la década de los
noventa. En su gran mayoría han sido concebidos como parte integrante de
megaproyectos inmobiliarios - turísticos, aprovechando el potencial que
representa como un generador de plusvalía para lotes residenciales.
218
Un indicador de demanda se considera como el número de rondas anuales
jugadas. De acuerdo a una investigación realizada en destinos seleccionados
de México, se practican alrededor de 350,000 a 430,000 rondas anuales. El 80
% de esas rondas se generan en Cancún y Los Cabos, en estos destinos se
practica un promedio de 35,000 rondas anuales por campo.
Todo campo de golf se cotiza
también por su atractividad en
torno a su diseño y el reto de juego
que representa; por ejemplo Jack
Nicklaus
tiene
el
nivel
de
reconocimiento más elevado en
México, con admiración se habla
de los diseños de campos como:
One & Only Palmilla, Los Cabos;
Moon Palace, Cancún; Cabo del
Sol, Los Cabos; Vista Vallarta
Puerto Vallarta; El Dorado, Los Cabos; Punta Mita, Nayarit y Tres Marías en
Morelia.
De acuerdo a medios especializados en el segmento de golf, México es el
segundo destino golfístico más demandado después de Hawai. Otra serie de
indicadores que reflejan el dinamismo de esta actividad son: el crecimiento en
el número de practicantes, la elección de México para efectuar copas y giras
debido a la preferencia por la calidad de los servicios e instalaciones.
Dentro de los estados que destacan por su número de campos de golf se
encuentran: el Estado de México (21), Jalisco (15), Guanajuato (12) y Baja
California Sur (10).
3.7.1. Campos de golf en el estado de Morelos
El estado de Morelos cuenta con siete campos de golf:
1.
2.
Club de Golf Cuernavaca (9 hoyos / par 36)
Club de Golf Los Tabachines (18 hoyos / par 72)
Cuernavaca
Cuernavaca
3.
Club Deportivo Hacienda Cocoyoc (9 hoyos)
Cocoyoc
4.
Club Campestre Lomas de Cocoyoc (18 hoyos / 72)
Oaxtepec
219
5.
Club de Golf Hacienda San Gaspar (18 hoyos / par 72)
6.
Las Colinas Club de Golf (antes Santa Fe 18 hoyos)
7.
Club de Golf Tlahuica (9 hoyos)
Jiutepec
Xochitepec
Tlahuica
INDICADORES CAMPOS DE GOLF ESTADO DE MORELOS
No. socios
200-1300
Rondas promedio anual /campo
14,000-30,000
Procedencia
D.F. 90 %
Meses de temporada alta
Jugadores promedio fin semana
Fines de semana, Abril-Julio
Diciembre, semana santa
220-450
Green fee T. Alta
$630-1,600
Green fee . T. Baja
FUENTE:
$450-$900
Investigación CEURA, 2005.
En su mayoría éstos campos se encuentran dentro de fraccionamientos que se
han comercializado básicamente en la Ciudad de México, y que dado el éxito
de dichos desarrollos y la afluencia que registran los colonos y visitantes en fin
de semana, algunos de ellos se encuentran cerca del nivel de saturación en
cuanto a las salidas, los sábados y domingos, así como los puentes y periodos
vacacionales. Confirmando de esta manera que el golf es un deporte que trae
aparejado el desarrollo inmobiliario de buena calidad.
Siendo el Distrito Federal principal mercado de origen de los jugadores en el
estado de Morelos, el efecto generado por el alto costo de las acciones en los
campos de golf privados de la Ciudad de México y debido al alto índice de
saturación y baja accesibilidad a los campos de golf existentes, la tendencia de
la demanda se orienta a la búsqueda de nuevos destinos interiores cercanos al
D.F. fundamentalmente de fin de semana en destinos como Hidalgo, Querétaro
y Morelos.
Se estima una demanda potencial de nuevos jugadores de entre 400,000 y
750,000.
Actualmente se desarrollan dos nuevos campos de golf en el Estado, lo que
representa un indicador de bienestar en la inversión de la presencia de
desarrolladores confiables y de un mercado potencial relevante.
220
OFERTA FUTURA EN EL ESTADO DE MORELOS
Desarrollador
Campo de Golf Emiliano Zapata / 18 hoyos
Consorcio Ara
Jiutepec, Morelos
Club de Golf Asturiano /18 hoyos
Centro Asturiano
Atlatlahucan, Morelos
FUENTE:
Análisis de Ceura, SEDECO Morelos
Bajo este escenario, se puede concluir que con base en la tendencia de
crecimiento natural de la demanda, así como la ampliación de nueva oferta, se
vislumbra una oportunidad de mercado en el desarrollo de un campo de golf en
Tequesquitengo.
DEMANDA POTENCIAL
Rondas promedio anual
15,000-25000
Potencial Nacional
80,000 jugadores
Potencial Internacional
500,000 jugadores
Mezcla de Mercado
85% Nacional
15% Extranjero
Nivel socioeconómico
Ingreso familiar mensual
promedio
FUENTE:
$50,000 o mayor
Análisis de Ceura, Sectur, Revistas Especializadas en Golf
En los últimos años, se ha contratado a diseñadores de fama internacional,
como sinónimo de calidad, esto ha significado que los desarrollos inmobiliarios
aseguren el éxito, tal es el caso del desarrollo conocido como Bosque Real en
el Estado de México, o bien el conocido como Tres Marías en Morelia
Michoacan.
México, cuenta con campos de golf que son reconocidos y apreciados en todo
el mundo y merecedores de premios internacionales, así como la celebración
de torneos de profesionales, algunos de ellos privados, en el que solamente los
huéspedes del hotel o bien miembros del club generalmente dueños de
221
propiedades dentro del desarrollo lo pueden jugar, encontramos en ese
segmento al Club de Golf Tres Vidas en Acapulco Gro., Isla Navidad Country
Club en Manzanillo Col., Club de Golf el Tamarindo en Cihuatlan Jal., Cabo del
Sol, Palmilla, El Dorado y La Querencia en Cabo San Lucas BCS.
Por otro lado, no existen campos públicos en México, esto significa que con un
precio reducido del pago por jugar (green fee) pueda salir cualquier persona
que conozca este deporte a practicarlo, los campos en la Ciudad de México
tienen un costo promedio por salida y acompañado por un socio de $ 1300.00
entre semana, en fin de semana generalmente están ocupados los campos al
100 %, pero algunos de ellos cobran $2,500.00 por salida. En el caso del
estado de Morelos, el costo promedio por jugador entre semana es de $550.00,
en fin de semana es de alrededor de los $1,000.00.
3.8. Tercera edad/ residencias geriátricas
Con el fin de desarrollar proyectos dirigidos a crear y seleccionar oportunidades
para disfrutar de sitios naturales, históricos y culturales, a través de la
integración de servicios dirigidos a las personas de 60 años y más, se pretende
crear proyectos de tipo social con el fin de que este sector de la población
tenga acceso a actividades recreativas-turísticas.
De esta forma, se evalúa el potencial de Tequesquitengo como una alternativa
de recreación y sano esparcimiento, tanto para el uso como residencia
geriátrica, así como para el disfrute de aquellos integrantes de clubes, casas de
reposo y asilos de la tercera edad existentes tanto en el estado de Morelos
como en estados cercanos, fomentando que además de viajar tengan la
oportunidad de apoyar en el rescate y difusión de la cultura y el valor del
patrimonio turístico de la región.
Teniendo como base las acciones emprendidas se amplia la oportunidad de
satisfacer la demanda de este segmento tanto por paseos recreativos, como de
estancias permanentes de cuidado y atención.
Se estima un mercado potencial interesante, que permita integrar una
residencia geriátrica de asistencia permanente así como un club geriátrico para
aquellas personas que cuentan ya con una afiliación y estén integrados a los
clubes, residencias, casas de reposo o asilos, incluso al interior del estado o en
estados aledaños.
•
Actualmente se registran en Morelos 26 establecimientos entre casas de
reposo, asilos de ancianos, residencias geriátricas y casas de día tanto
públicas como privadas.
•
El 77 % se concentra en Cuernavaca, mientras que el 12 % se concentra
en Temixco y el resto en Cuautla y Tepoztlán.
222
Partiendo de las siguientes ventajas competitivas, se realiza un análisis del
mercado potencial para el establecimiento de este tipo de productos en el Lago
de Tequesquitengo:
•
Creciente demanda en la afiliación a asilos, casas de reposo y residencias
geriátricas por parte de la población tanto regional como proveniente
fundamentalmente del D.F. hacia el estado de Morelos.
•
Elevado índice de saturación en casas de reposo públicas de nivel
socioeconómico bajo y medio en Cuernavaca principalmente.
•
Surgimiento de residencias geriátricas privadas de nivel medio-alto con
importante demanda en el Estado.
•
Estrategia de desconcentración de población mayor hacia el Lago de
Tequesquitengo.
•
El Lago de Tequesquitengo presenta un clima privilegiado, templado,
altitud y presión aptos para este segmento de la población.
•
Desarrollo potencial de servicios médicos y clínicas de recuperación y
rehabilitación en la región.
•
Amplia gama de alternativas para el desarrollo de actividades turísticas
recreativas y paseos o circuitos aptos para este segmento.
•
Cercanía a la Cd. de Cuernavaca y a la Cd. de México y adecuada
infraestructura carretera.
Se estima una demanda potencial de aproximadamente 60,000 personas para
este segmento, partiendo de los siguientes indicadores:
DEMANDA POTENCIAL
Poblacion Nacional 60 años o mayor
Poblacion mayor con capacidad de viaje y desplazamiento (22%)
Poblacion total 60 años o mayor Edo. de Morelos
Poblaciónt total 60 años o mayor Distrito Federal
Tasa de crecimiento poblacion mayor 1990-2000
Calculo Mercado potencial
Poblacion Morelos+Poblacion D.F. * 22%= x
Factor de Captación Tequesquitengo
Mercado potencial
6,900,000
1,500,000
120,000
730,610
3.4%
187,134
32%
59,883
Fuente: Inapam, Censo General de Población y Vivienda INEGI 2000, Sectur
Considerando una tasa de crecimiento promedio de la población mayor entre
los años de 1990 a 2000 del 3.40 % podemos inferir que el incremento en la
demanda potencial será de aproximadamente 200 personas adicionales cada
año.
223
3.9. Retirados
Dentro del estado de Morelos, Cuernavaca es considerado el quinto destino
que alberga el mayor número de comunidades de retirados, principalmente
extranjeros.
Se estima un mercado potencial de 51 millones de retirados.
Fundamental (USA)
Importante (USA)
Secundario (USA)
Principal México
RV parks principales
en USA
224
1. San Miguel de Allende,Gto.
2. Chapala-Ajijic, Jal.
3. Etzatlán, Jal
4. Puerto Vallarta, Jal.
5. Cuernavaca, Mor.
6. Oaxaca, Oax.
7. San Felipe, B.C.
8. Rosarito, B.C.
9 Puerto Peñasco, Son.
10. Los Cabos-La Paz, B.C.S.
11. Todos Santos, B.C.S.
12. Mazatlán, Sin.
13. San Carlos, Son.
14. Puerto Progreso, Yuc.
15. Loreto, B.C.S.
16. Sayulita, Nay.
3.10. Ecoturismo/aventura
México es uno de los cinco primeros países con mayor biodiversidad en el
mundo.
Cuenta con 150 zonas de áreas naturales protegidas cubriendo 17.90 millones
de hectáreas.
El potencial ecoturístico de la Zona Centro del País, que incluye los estados de
Morelos, Distrito Federal, Tlaxcala, Estado de México, Querétaro, San Luis
Potosí y Veracruz, resulta de las más ricas en cuanto a la práctica de
actividades alternativas a nivel nacional.
El perfil del turismo alternativo a nivel nacional se compone de la siguiente
forma:
PERFIL DEL TURISMO ALTERNATIVO
VARIABLES
PERFIL DEL VIAJERO DE
AVENTURA
Origen
27% Nacional 73%
Internacional
Sexo
53% Masculino 47 %
Femenino
Estado Civil
Casados (47 %)
Edad
18-24 (17 %)
25-45 (66 %)
46-60 (17 %)
Ingreso anual
USD $30,000-+ $75,000 (60 %)
FUENTE: : Sectur; Viabilidad del segmento de ecoturismo en México
225
De acuerdo al estudio elaborado por la SECTUR denominado Viabilidad del
segmento de ecoturismo en México, las actividades con mayor potencial de
crecimiento a nivel nacional son:
Descenso en ríos, observación de ecosistemas, buceo, caminata y ciclismo de
montaña.
Los turistas nacionales realizan en promedio 667,000 prácticas formales de
ecoturismo o turismo de aventura, lo cual representa el 45 % del total de
prácticas.
A nivel nacional, se observa el desarrollo de parques temáticos de tipo
alternativo, fundamentalmente en los estados con riqueza de flora y fauna así
como aquellos que cuentan con ecosistemas variados.
COMPARATIVO PARQUES TEMÁTICOS
Nombre
Parque Ecologico Chapultepec
Xcaret
Parque Ecoturistico Sumidero
Yumka
Ubicación (Estado)
Morelos
Q. Roo
Chiapas
Tabasco
Superficie (has.)
11
80
210
101
Posicionamiento
n.d.
"Paraiso Sagrado"
"Descubriendo tu Naturaleza"
"Convivencia con la naturaleza"
Producto ancla
Rio artificial/ Tren ecologico
Recorrido Cenotes/rio subterraneo
Recorrido Cañon de Sumidero
Interaccion cuatro ecosistemas
Precio entrada (pesos)
$20 adultos/ $10 niños
$500 adultos /$250 niños
$80 poblacion/ $160 turismo
$50 adultos /$25 niños
Visitantes anuales
n.d.
700,000
n.d.
n.d.
Inversion (mill, de dolares)
2 mdd (remodel)
n.d.
9mdd
n.d.
Fuente: Entrevistas telefonicas, revistas, guias turisticas. N.d. No disponible
En términos de afluencia, Xcaret es uno de los parques con mayor captación
anual, en promedio recibe 700,000 visitantes, en su mayoría de origen
extranjero por su ubicación estratégica a tan solo 45 minutos de Cancún.
Chiapas y Tabasco por presentar riqueza ecológica y biodiversidad a nivel
nacional, han generado parques temáticos muy interesantes en torno a sus
atractivos naturales, cañones y ecosistemas.
Actualmente, en el estado de Morelos operan agencias de turismo receptivo
encargadas de integrar, operar y comercializar tours y actividades relacionadas
con el turismo alternativo, sin embargo, la mayoría carece del equipamiento e
instalaciones necesarias para la óptima práctica de las actividades.
226
ACTIVIDADES DE AVENTURA EN EL ESTADO MORELOS
Actividad*
Incluye
Precio/persona USD
Caminata Amatlan -Tlayacapan
Caminata nivel moderado
$60
Caminata Chalcatzingo
Rappel, visita Zona Arqueológica, subida
a cumbres, lunch, iglesia s.XVl
$65
Caminata subterránea Rio
Chontacuatlán, Amacuzac
Espeleologia,observación de formaciones
$75
Rafting Rio Amacuzac
Rápidos clase I y II
$50-65
Escalada en roca
Roca fija Cuernavaca
$60
Kayak
Varios sitios
$60
Caminata
Corredor Chichinautzin
$60
Caminata
Jungla Morelos
$60
Vuelo en Globo
Yautepec
$195
Sky dive México
Centro de Paracaidismo
Tequesquitengo Caida libre/saltos en
paracaídas tandem 200 km/hr
$195
$200
Vuelo 15 min.
$40
Ultraligero
Vuelo panorámico
Vuelos 2 hrs.
$148
*Incluyen transporte, refrigerio, equipo e instructor.
El 90 % del ecosistema de Morelos se caracteriza como selva baja caducifolia,
con una gran diversidad de flora y fauna. Entre sus múltiples atractivos,
Morelos posee uno de los ríos más importantes por su exuberante vegetación,
el río Amacuzac. Actualmente se organizan recorridos partiendo de Huajintlán
que incluyen la práctica del rafting. La sección alta de río Amacuzac de clase
II y 18 kilómetros de recorrido y; la sección baja del río clase III-IV con 15
kilómetros de recorrido.
227
DEMANDA ACTUAL: SEGMENTO RAFTING RÍO AMACUZAC, MORELOS
PERFIL DEL SEGMENTO DE RAFTING/
VARIABLES
RIO AMACUZAC
Origen
D.F. 90 %
Edad
15-45
Nivel Socioeconomico
Alto
Gasto promedio/practica
$500
Grupo Promedio (personas)
6
Temporada alta
Junio-enero
Practicantes totales
2004
FUENTE:
1,200
Entrevistas telefónicas, operadores rafting estado de Morelos.
Considerando que actualmente existe una demanda natural tan solo por la
actividad de rafting, de aproximadamente 1,200 practicantes anuales en el río
Amacuzac y considerando una carencia de equipamiento y servicios,
definitivamente esta cifra podrá verse incrementada considerando los
siguientes aspectos:
•
Generación de instalaciones y servicios aptos para el desarrollo de
actividades alternativas.
•
Estrategia de comercialización regional y estatal que impulse el turismo
alternativo.
•
Amplio conocimiento de los operadores turísticos de estas actividades en
la zona.
•
Apertura de nuevos mercados de origen, provenientes de estados
aledaños con el impacto de la Autopista Siglo XXI.
•
Potencial de captación de demanda a través de la operación del
Aeropuerto Mariano Matamoros y Centro de Convenciones de Morelos.
Esta Región Sur esta enmarcada por la sierra de Huautla catalogada como
reserva de la biosfera (31,314 has.) en donde existe un Centro de Educación
Ambiental e Investigación que permite alojar hasta 60 personas, contando con
228
servicio de comedor, dos auditorios, así como la práctica de natación, remo,
ciclismo de montaña, caminatas, fútbol, básquetbol y voleibol.
Partiendo de las siguientes ventajas competitivas se realiza un análisis del
potencial para el establecimiento de un parque temático:
•
Medio ambiente con una exuberante flora y el enlace con el
aprovechamiento turístico del río más importante del Estado: el
Amacuzac.
•
Clima semiseco y cálido con temperatura promedio anual de 24º C.
•
Ubicación estratégica y accesibilidad a través de la Autopista del Sol y a
diez minutos del futuro distribuidor Ahuehuetzingo en el cruce de la
autopista Siglo XXI con la del Sol.
•
Infraestructura existente: energía eléctrica disponible a través de una
subestación eléctrica en Jojutla ubicada, a ocho Km; dotación de agua a
través de pozo ubicado en la localidad de Chisco.
•
Demanda natural existente por la práctica de actividades en la zona del
río Amacuzac, a pesar de no contar con el equipamiento y los servicios
necesarios para su óptimo desarrollo.
•
Comercialización actual del turismo alternativo por parte de las principales
agencias receptivas del estado.
•
El río Amacuzac destaca a nivel estatal por su exuberante vegetación y
caudal lo cual hace posible la práctica de descenso en lancha o kayak.
•
La zona al no contar con asentamientos relevantes, así como cruce de
ganado ni quema de bosques, ha evitado el deterioro y la contaminación
del río así como la reducción del nivel de agua.
•
La fauna que predomina es indicador del bienestar de la zona
encontrando pequeños mamíferos como mapaches, águilas, garzas,
nutrias y halcones.
•
Amplia gama de alternativas para el desarrollo de actividades turísticas
recreativas y paseos o circuitos aptos para este segmento.
229
•
Apertura de segmentos potenciales tanto por origen (nuevos mercados
geográficos) como psicográficos (retirados, estudiantes, etcétera).
DEMANDA POTENCIAL
Visitantes anuales
90,000
Mezcla de mercado
80% nacional
20% internacional
FUENTE:
Análisis de Ceura
3.10.1. Análisis de la competencia
Para definir el nivel de competencia de Tequesquitengo frente a otros
mercados, se tomaron en cuenta los siguientes criterios: las localidades que
están ubicadas en el centro del país a una distancia máxima, partiendo del
Distrito Federal de dos horas, contar con una demanda probada de visitantes,
con una oferta de hospedaje bien estructurada, adecuadas vías de
comunicación y sobre todo atractivos turísticos afines o similares a
Tequesquitengo, materia de este estudio, quedando seleccionados los
siguientes sitios:
•
Cuernavaca, Mor.
•
Querétaro, Qro.
•
San Juan del Río, Qro.
•
Taxco, Gro.
•
Valle de Bravo, Méx.
Partiendo del norte del Distrito Federal, las distancias a las plazas
seleccionadas son las siguientes:
DISTANCIAS A LOS SITIOS SELECCIONADOS PARTIENDO DEL D. F.
Distancia en
Minutos
Ciudad
Cuernavaca, Mor.
Querétaro, Qro.
Taxco, Gro.
Tequesquitengo, Mor.
Valle de Bravo, Méx
FUENTE:
60
120
100
120
80
120
Elaboración CEURA, S. A.
230
3.10.2. Características de los sitios seleccionados
•
Cuernavaca, Mor.
La ciudad de Cuernavaca conocida en todo el país como "La Ciudad de la
Eterna Primavera" en virtud de su clima benigno la mayor parte del año.
De acuerdo a estimaciones del Consejo Nacional de Población al año 2004
contó con una población de 358,260 habitantes.
El municipio está integrado por una red carretera, siendo las principales vías la
carretera federal de cuota México – Acapulco, carretera libre México –
Acapulco, Cuernavaca – Zempoala y Cuernavaca – Tepoztlán.
Cuenta con varios atractivos turísticos como: el Palacio de Cortés, hoy
convertido en el Museo Regional Cuauhnáhuac; una Catedral del siglo XVI; el
Jardín Borda, que fue propiedad del emperador Maximiliano de Habsburgo; la
casa del Olindo, que hoy es el Museo de Medicina Tradicional y Jardín
Etnobotánico; la zona arqueológica de Teopanzolco, el museo Robert Brady,
entre otros más; cuenda además con sitios declarados patrimonio de la
humanidad como la Zona Arqueológica de Xochicalco y los 11 conventos del
siglo XVI, que forman parte de la ruta de los conventos.
•
Querétaro, Qro.
La ciudad de Querétaro capital del Estado del mismo nombre tiene un clima
semiseco, caracterizado por un verano cálido; la temperatura promedio anual
es de 18º C. La ciudad capital se caracteriza por tener una gran producción
artesanal en donde sobresale la joyería, lapidaria, el mimbre y el ratán, los
hilados y los tejidos, así como la talabartería.
tiene una población de 729,600 habitantes.
El estado de Querétaro está ubicado estratégicamente en el centro del territorio
nacional, siendo enlace entre el norte, centro y sur del país, así como punto de
convergencia de las principales carreteras por las que circulan en promedio 70
mil vehículos por día. La moderna supercarretera comunica a Querétaro de una
forma rápida y segura con San Luis Potosí, Monterrey y Laredo en la frontera
norte.
Entre los atractivos turísticos de Querétaro se encuentra: Acueducto, obra
urbana más importante del siglo XVIII; Santa Rosa de Viterbo, edificio de la
época del virreinato; Casa de Ecala, casona queretana que ostenta la más
hermosa fachada, que se levanta sobre el antiguo Portal de Dolores, en el
costado poniente de la Plaza de la Independencia; Templo de San Agustín;
Teatro de la República, la decoración del teatro es de una iconografía típica del
neoclásico combinada con el indigenismo; Museo Regional; Templo y
Convento de la Cruz; Panteón de los Queretanos Ilustres y Casa de la
Corregidora.
231
•
El municipio de San Juan del Río tiene una localización privilegiada, al sureste
de la entidad, a sólo 51 km de la capital del Estado. El clima es semidesértico
templado con una temperatura media anual de 16.5 °C. La ciudad de San Juan
del Río es considerada como la segunda ciudad en importancia del estado de
Querétaro, esta ciudad provinciana de arraigadas tradiciones es, actualmente,
un importante centro industrial.
Entre los lugares turísticos de este municipio destacan el Templo del Santuario
construido en el siglo XIX; Templo y Exconvento de Santo Domingo, su
construcción se inició en el siglo XVII y se terminó a principios del siglo XVIII;
Templo del Sagrado Corazón de Jesús, primera iglesia que existió en el
pueblo; La Parroquia; Plaza Independencia, su elemento principal es la
columna de la Independencia construida en el siglo XIX, en plena época del
Imperio; Plaza de los Fundadores, construida en lo que fuera alguna vez el
primer panteón de la ciudad; Museo de la Muerte, único en su género en
nuestro país; Sala Museográfica Ixtachichimecapan, donde se exhiben piezas
arqueológicas pertenecientes a grupos prehispánicos de esta región.
•
Taxco de Alarcón, Gro.
La ciudad colonial se encuentra en el extremo norte del estado de Guerrero,
colindando con los estados de México y Morelos. El clima es templado con
veranos cálidos y las noches de diciembre y enero suelen ser frescas, la ciudad
ha conservado su aspecto el colonial destacan sus antiguas construcciones y la
peculiar traza urbana con sus retorcidas calles empedradas y sin banquetas, es
reconocida como la ciudad de la plata.
Partiendo del D. F. se llega a Taxco vía Autopista del Sol, pasando la caseta de
Alpuyeca.
Entre los mayores atractivos de Taxco se encuentra: La iglesia barroca de
Santa Prisca; el templo neoclásico de San Bernardino; el templo barroco de la
Santísima Trinidad; el templo de San Nicolás de Tolentino; las capillas de
Santa Veracruz, Guadalupe, San Miguel, Ojeda y Chavarrieta; las casas
señoriales del Palacio Municipal; las Casas del balcón y de las Lágrimas; el
Museo Spratling con su colección de piezas prehispánicas; la casa de
Humboldt que alberga el museo de arte virreinal; el museo gráfico de la historia
social de Taxco; el museo de la platería y su colorido mercado.
232
•
Valle de Bravo, Estado de México
Valle de Bravo tiene un clima templado húmedo con lluvias de junio a
noviembre, la temperatura media es de 17.5 °C, a 125 km del Distrito Federal.
Se llega a Valle de Bravo a través de la supercarretera que va a Toluca, de ahí
existen tres posibles caminos: vía Morelia, Temascaltepec y Amanalco.
Atractivos turísticos de Valle de Bravo: cuenta con el lago artificial, ríos y
bosque, el embarcadero municipal, la parroquia de San Francisco de Asís, el
templo de Santa María Ahuacatlán, el mercado de artesanías, el mercado
municipal, la casa de cultura, el museo Joaquín Arcadio Pagaza y la cascada
Velo de Novia.
Características del mercado turístico de los sitios seleccionados
De las plazas seleccionadas, Tequesquitengo participa con el 3.90 % en lo
referente a número de cuartos, el mayor porcentaje lo ocupa la ciudad de
Querétaro con el 36.30 por ciento.
En términos de afluencia turística, Tequesquitengo participa con un 3.40 %,
siendo la ciudad de Querétaro y Cuernavaca las de mayor participación con un
39.00 y 34.50 % respectivamente.
El promedio de turistas recibidos por cuarto en las plazas seleccionadas es de
192, localizándose por arriba de la media las ciudades de Querétaro y
Cuernavaca; situación contraria se observa en Taxco, Tequesquitengo, Valle
de Bravo y San Juan del Río.
La situación anterior se observa claramente en el porcentaje de ocupación, en
donde todas las plazas tienen por lo menos más de 30 % de ocupación
hotelera.
En lo que se refiere a la estadía, Tequesquitengo se encuentra ubicado en
quinto lugar de los lugares seleccionados con 1.30 noches, superada por las
ciudades de Querétaro (1.76), San Juan del Río (1.70), Valle de Bravo (1.34) y
Taxco (1.32).
COMPARATIVO DE LA ACTIVIDAD HOTELERA POR PLAZAS
SELECCIONADAS - 2003
Ciudad
Cuartos
Número Particip.
Turistas / Porcent.
Turistas
Estadía Densidad
Número Particip. Cuarto Ocupación
Cuernavaca, Mor.
Querétaro, Qro.
Taxco, Gro.
Tequesquitengo, Mor.
Valle de Bravo, Méx
2,916
3,137
881
849
333
525
33.7%
36.3%
10.2%
9.8%
3.9%
6.1%
573,205
647,836
133,612
163,018
56,357
88,221
34.5%
39.0%
8.0%
9.8%
3.4%
5.3%
196.6
206.5
151.7
192.0
169.2
168.0
Total
8,641
100.0%
1,662,249
100.0%
192.4
36.2%
54.5%
44.3%
35.3%
29.2%
30.4%
1.27
1.76
1.70
1.32
1.30
1.34
1.89
1.71
1.74
1.94
2.10
2.28
233
Fuente: Elaboración CEURA, S. A. con información del Compendio Estadístico del Turismo en México 2003 –
En conclusión, de los sitios seleccionados el más importante en lo que se
refiere a cuartos y llegada de turistas es Querétaro seguido en orden de
importancia por Cuernavaca, San Juan del Río y Taxco; analizando la
proporción de turistas que recibe cada ciudad con relación al número de
cuartos, la plaza mejor ubicada resulta ser Querétaro seguida de Cuernavaca,
Tequesquitengo se ubica en el penúltimo sitio.
COMPORTAMIENTO DE TURISTAS POR CUARTO - 2003
San Juan
del Río
8%
Querétaro
40%
Taxco
10%
Tequesquit
engo
3%
Cuernavac
a
34%
Valle de
Bravo
5%
Fuente: Elaboración CEURA, S. A. con información del Compendio Estadístico del Turismo en México 2003 –
Ventajas y desventajas de Tequesquitengo vs Valle de Bravo
a)
Ventajas
•
El clima se califica como cálido con ligeras oscilaciones térmicas, la
temperatura media anual es de 23 °C, el invierno es seco con ligero
descenso de temperatura y el régimen de lluvias se presenta en el verano
durante el mes de mayo; su precipitación media anual es de 338.40 mm.
la frecuencia de heladas en la zona es de uno a veinte días anualmente,
mientras que la incidencia de granizadas alcanza como máximo dos días
al año; los vientos dominantes provienen del sureste.
•
Accesos por carreteras. La Ciudad de México está comunicada vía la
autopista México – Cuernavaca continuando sobre la carretera
denominada “Autopista del Sol”; asimismo se puede acceder de Cuautla
por la carretera federal que comunica con el municipio de Jojutla. Del
Estado de México se puede tomar la desviación que sale de Toluca a
Taxco o al poblado de Tres Marías para posteriormente vía la Autopista
del Sol acceder a Tequesquitengo.
234
•
Cercanía con la capital del Estado, ya que a tan solo 50 km. se ubica la
ciudad de Cuernavaca, centro donde se ubica el poder político,
económico y cultural del Estado.
•
Zona de balnearios, actualmente la Asociación Mexicana de Parques
Acuáticos y Balnearios (AMPABA) tiene registrados 998 instalaciones en
toda la República, de las cuales 55 se ubican en el estado de Morelos
(5.50 %), dicha asociación estima que el universo total alcanza más de
1,200 instalaciones, siendo el estado de Michoacán el que registra
alrededor de 100 empresas de este tipo.
•
El aeropuerto Mariano Matamoros se encuentra ubicado a no más de 20
minutos del Lago de Tequesquitengo.
•
Paracaidismo y ultraligero, Tequesquitengo se ubica a 900 msnm lo que
permite que las condiciones mismas ofrezcan esta actividad sin ningún
problema.
•
La temperatura promedio, el nivel de humedad y las precipitaciones
pluviales son adecuadas para que las casas de retiro para la tercera edad
ofrezcan condiciones agradables a los demandantes de este servicio.
•
Las vías de comunicación y una distancia menor le dan una importante
ventaja sobre el otro destino por su cercanía a la Ciudad de México,
principal generador de turistas a los destinos comparados.
b)
Desventajas
•
Falta de infraestructura, agua potable, recolección de basura,
señalización, etc., son servicios que se ofrecen en Valle de Bravo de una
manera ordenada y con adecuado mantenimiento.
•
Tequesquitengo no ofrece seguridad en la tenencia de la tierra (ejidos), en
el caso de Valle de Bravo este problema ha sido minimizado contando los
compradores de bienes raíces con mejores condiciones jurídicas para la
compra.
•
Desarrollo residencial con oferta limitada encontramos en las
inmediaciones del Lago de Tequesquitengo, sin embargo, en el caso de
Valle de Bravo los desarrolladores han creado todo tipo de oferta
inmobiliaria al alcance de diferentes niveles económicos.
•
Falta de promoción en general, situación contrastante con el destino
comparado.
•
Valle de Bravo ofrece una adecuada y suficiente infraestructura hotelera y
de servicios acorde con la demanda del destino.
235
•
Precios elevados en relación a la calidad de servicio e instalaciones que
se ofrecen.
•
El lago es pequeño, ya que la embarcación mayor que puede navegar en
el lago es de tan solo 33 pies (diez metros).
•
En Valle de Bravo existen eventos culturales, atractivo con el que no
cuenta el Lago de Tequesquitengo.
•
No existe una actividad ancla, ya que el ski acuático a perdido su atractivo
al no tener ya competencias como antaño y equipo en renta obsoleto.
•
Actividades para el turismo limitadas (paseos a caballo, motocross, bici de
montaña, campo de golf en el lugar, etcétera).
3.10.3. Balance oferta-demanda
Considerando los datos incluidos en el capítulo de mercado respecto a la
afluencia de visitantes, oferta y ocupaciones, se observa una clara sobreoferta
de cuartos si se considera las ocupaciones reportadas año con año.
BALANCE OFERTA – DEMANDA TEQUESQUITENGO, 2003
Concepto
4H
Establecimientos
Cuartos
Ocupación
Densidad
Estadía
Turistas Hospedados
1/
Categoria
3H
Total
2H
2
150
5
122
4
61
37.1%
1.8
1.2
24.2%
2.1
1.4
20.0%
2.1
1.2
31,705
16,602
8,050
11
333
29.2%
2.1
1.3
56,357
Fuente: Estimación CEURA, S. A. con información del Compendio Estadístico del Turismo en México
Precisando aún más, se puede interpretar que se trata no exclusivamente de
una sobreoferta, sino de una plaza típica de visita de fin de semana con bajo
porcentaje de ocupación de lunes a jueves.
Con la oferta existente en Tequesquitengo, se tienen actualmente alrededor de
330 cuartos y una ocupación promedio como plaza del 29.20 % anual con una
estadía promedio de 1.30 noches y una densidad de 2.10 personas por cuarto;
realizando una proyección para los próximos diez años en la que se parta de
incrementar la afluencia para ir aumentando la ocupación, ¿qué afluencia será
necesaria incrementar año con año para lograr tres puntos adicionales en la
ocupación y así alcanzar un promedio de 45 % y en que plazo?.
236
Crecer tres puntos de ocupación con la oferta actual implica una afluencia
adicional de visitantes que pernocten en hoteles de la orden de 76,700 turistas.
3.11. Mercado potencial de la Región del Lago de Tequesquitengo
Con objeto de evaluar el mercado potencial se realizaron sensibilizaciones en
plazas consideradas importantes como mercado de origen de los visitantes
hacia la región. Se analizaron las delegaciones del sur y centro del Distrito
Federal, así como de las ciudades de Cuernavaca y municipios conurbados,
Toluca y Puebla, principalmente por su ubicación con respecto al destino, por
su población e infraestructura.
La metodología para estimar el mercado potencial consistió en tomar como
base la población del XII Censo General de Población y Vivienda del año 2000
y proyecciones de población realizadas por el Consejo Nacional de Población
al año 2025 en lo que se refiere a población total por delegaciones y ciudades
llegando a una cifra de 7.20 millones de personas al final de periodo.
POBLACIÓN TOTAL POR DELEGACIONES Y CIUDADES
Delegación / Ciudad
Alvaro Obregón
Benito Juárez
Miguel Hidalgo
Coyoacán
Magdalena Contreras
Milpa Alta
Cuajimalpa
Tlalpan
Xochimilco
Cuernavaca
Jiutepec
Emiliano Zapata
Temixco
Puebla
Toluca
Total
FUENTE:
2005
2010
2015
2020
2025
710,541
715,229
364,409
361,141
353,945
348,781
654,187
652,473
234,707
240,560
107,837
115,528
162,931
169,778
623,148
645,251
410,424
437,399
359,901
367,098
201,622
223,500
70,373
80,005
100,720
104,329
1,458,752 1,520,101
721,191
752,767
717,558
357,855
343,999
649,598
245,380
122,841
175,903
664,034
462,105
373,108
244,349
89,435
107,417
1,576,979
780,168
716,970
354,186
339,194
645,023
248,934
129,566
181,106
678,877
483,893
378,001
264,000
98,555
109,985
1,629,601
803,173
712,877
349,759
333,878
638,191
250,968
135,476
185,162
689,113
502,050
381,433
282,020
107,157
111,927
1,675,492
820,956
6,534,688 6,733,940
6,910,729
7,061,064
7,176,459
Proyecciones elaboradas por el Consejo Nacional de Población.
De la población anterior se aplicó un porcentaje por ciudad con el fin de
segmentar a la población con ingresos superiores a diez salarios mínimos,
obteniéndose un total de poco más de 244 mil personas al año 2025 que
representa el 3.40 % de la población total anteriormente mencionada, de estos
el 45.00 % se consideró como el mercado potencial que sale de fin de semana
(110 mil al año 2025).
237
POBLACIÓN CON MÁS DE 10 SALARIOS MÍNIMOS POR DELEGACIONES
Y CIUDADES
2005
2010
2015
2020
2025
Alvaro Obregón
Benito Juárez
Miguel Hidalgo
Coyoacán
Magdalena Contreras
Milpa Alta
Cuajimalpa
Tlalpan
Xochimilco
Cuernavaca
Jiutepec
Emiliano Zapata
Temixco
Puebla
Toluca
22,174
32,660
41,255
32,551
6,805
449
5,742
23,921
7,911
10,962
2,765
910
523
29,721
15,984
22,320
32,367
40,653
32,466
6,975
481
5,983
24,769
8,431
11,181
3,064
1,034
542
30,970
16,684
22,393
32,073
40,096
32,323
7,114
512
6,199
25,490
8,908
11,364
3,350
1,156
558
32,129
17,291
22,375
31,744
39,536
32,095
7,217
540
6,382
26,060
9,328
11,513
3,620
1,274
571
33,201
17,801
22,247
31,347
38,916
31,755
7,276
564
6,525
26,453
9,677
11,617
3,867
1,386
581
34,136
18,195
Total
234,332
237,922 240,956
243,257
244,544
Fuente: Elaboración Ceura, S. A. con información del Consejo Nacional de Población y del XII Censo General
de Población y Vivienda 2000.
MERCADO POTENCIAL
Año
2005
2010
2015
2020
2025
Mercado
Potencial
105,449
107,065
108,430
109,465
110,045
Fuente: Estimaciones Ceura, S. A.
Estimando que por lo menos una vez al mes el 60 % pernocta en algún destino
distinto al lugar de residencia por una noche (de viernes a sábado) y el 40 %
restante tiene una estadía de más de dos noches se proyecta un total de 1.30
millones de turistas hospedados al año 2025.
238
TURISTAS POTENCIALES
Año
2005
2010
2015
2020
2025
Una Noche Dos Noches
759,235
770,866
780,696
788,151
792,322
506,156
513,910
520,464
525,434
528,215
Total
1,265,391
1,284,776
1,301,160
1,313,585
1,320,537
La participación del mercado potencial de la Región de Tequesquitengo se
calculó en 6.00 % en el año 2005 con un incremento gradual hasta llegar al
12.00 % al año 2025, lo que representa cerca de 158,000 turistas hospedados
en el año 2025, los excursionistas se estiman en 151,000 turístas.
Los excursionistas (persona que visita un lugar y no pernocta) se estimaron a
partir de la investigación directa realizada con la aplicación de dos encuestas
realizadas por CEURA, S. A., además de la encuesta proporcionada por
Fonatur realizada en la semana santa del año 2004, resultando una proporción
de 48.80 % de excursionistas y de 51.20 % de turistas.
TURISTAS POTENCIALES
Año
2005
2010
2015
2020
2025
Participación
Mercado
4%
6.0%
7.1%
8.5%
10.1%
12.0%
Turistas
75,923
91,732
110,551
132,810
158,879
Excursionistas
72,461
87,549
105,510
126,754
151,633
Visitantes
148,385
179,280
216,061
259,564
310,512
De la proyección anterior se desprende que con tan solo una participación de
entre el seis y el 12 % entre los años 2005 al 2025 los visitantes potenciales a
la Región del Lago de Tequesquitengo serían similares a los proyectados en el
escenario conservador, sin embargo si se incrementa la participación del
mercado potencial a una cantidad entre un 10 y 20 % la proyección resultante
estaría similar a los turistas proyectados en el escenario de impulso.
3.12. Mercado potencial inmobiliario de la Región del Lago de
Tequesquitengo.
239
La metodología para estimar el mercado potencial inmobiliario consistió en
tomar como base la población del XII Censo General de Población y Vivienda
del año 2000 y proyecciones de población realizadas por el Consejo Nacional
de Población al año 2025 en lo que se refiere a población total por
delegaciones y ciudades llegando a una cifra de 7.20 millones de personas al
final de periodo.
POBLACIÓN TOTAL POR DELEGACIONES Y CIUDADES
Alvaro Obregón
Benito Juárez
Miguel Hidalgo
Coyoacán
Magdalena Contreras
Milpa Alta
Cuajimalpa
Tlalpan
Xochimilco
Cuernavaca
Jiutepec
Emiliano Zapata
Temixco
Puebla
Toluca
Total
2005
2010
2015
2020
2025
710,541
715,229
364,409
361,141
353,945
348,781
654,187
652,473
234,707
240,560
107,837
115,528
162,931
169,778
623,148
645,251
410,424
437,399
359,901
367,098
201,622
223,500
70,373
80,005
100,720
104,329
1,458,752 1,520,101
721,191
752,767
717,558
357,855
343,999
649,598
245,380
122,841
175,903
664,034
462,105
373,108
244,349
89,435
107,417
1,576,979
780,168
716,970
354,186
339,194
645,023
248,934
129,566
181,106
678,877
483,893
378,001
264,000
98,555
109,985
1,629,601
803,173
712,877
349,759
333,878
638,191
250,968
135,476
185,162
689,113
502,050
381,433
282,020
107,157
111,927
1,675,492
820,956
6,534,688 6,733,940
6,910,729
7,061,064
7,176,459
Proyecciones elaboradas por el Consejo Nacional de Población.
De la población anterior se aplicó un porcentaje por ciudad con el fin de
segmentar a la población con ingresos superiores a diez salarios mínimos,
obteniéndose un total de poco más de 244,000 personas al año 2025 que
representa el 3.40 % de la población total anteriormente mencionada.
POBLACIÓN CON MÁS DE 10 SALARIOS MÍNIMOS POR DELEGACIONES
Y CIUDADES
2005
2010
2015
2020
2025
Alvaro Obregón
Benito Juárez
Miguel Hidalgo
Coyoacán
Magdalena Contreras
Milpa Alta
Cuajimalpa
Tlalpan
Xochimilco
Cuernavaca
Jiutepec
Emiliano Zapata
Temixco
Puebla
Toluca
22,174
32,660
41,255
32,551
6,805
449
5,742
23,921
7,911
10,962
2,765
910
523
29,721
15,984
22,320
32,367
40,653
32,466
6,975
481
5,983
24,769
8,431
11,181
3,064
1,034
542
30,970
16,684
22,393
32,073
40,096
32,323
7,114
512
6,199
25,490
8,908
11,364
3,350
1,156
558
32,129
17,291
22,375
31,744
39,536
32,095
7,217
540
6,382
26,060
9,328
11,513
3,620
1,274
571
33,201
17,801
22,247
31,347
38,916
31,755
7,276
564
6,525
26,453
9,677
11,617
3,867
1,386
581
34,136
18,195
Total
234,332
237,922 240,956
243,257
244,544
Fuente: Elaboración Ceura, S. A. con información del Consejo Nacional de Población y del XII Censo General
de Población y Vivienda 2000.
240
De la población anterior con poder adquisitivo se estima que un 20 % tiene
capacidad de adquirir una segunda casa en otro lugar distinto al que habita
para ocuparla con fines vacacionales o descansar el fin de semana,
obteniéndose en promedio un total de 48,000 personas como mercado
potencial.
MERCADO POTENCIAL - INMOBILIARIO
Año
2005
2010
2015
2020
2025
Mercado
Potencial
46,866
47,584
48,191
48,651
48,909
La participación del mercado potencial de la Región de Tequesquitengo se
calculó en 6.00 % en el año 2005, con un incremento gradual hasta llegar al
12.00 % al año 2025, lo que representa cerca de 6,000 personas con
capacidad de adquirir una segunda casa al final del periodo.
PARTICIPACION DEL MERCADO POTENCIAL INMOBILIARIO
Año
Participación
Tequesquitengo
2005
2010
2015
2020
2025
2,812
3,398
4,095
4,919
5,885
Participación
19%
6%
7%
8%
10%
12%
3.13. Síntesis de la problemática
Diagnóstico.
•
Tequesquitengo es un destino turístico valorado como un destino familiar,
de convivencia grupal, visitado preferentemente en fines de semana y
períodos vacacionales.
241
•
El destino adquirió fama y popularidad en los años cincuenta, tomando
como base los deportes acuáticos, fundamentalmente el esquí, como una
moda atrayendo no sólo visitantes que iban a practicar este deporte, sino
inversionistas que seleccionaron el bello lugar para desarrollar residencias
de veraneo o de vacaciones.
En relación a los aspectos positivos, resaltan los elementos de mayor valor y
atractividad para el turista que visita Tequesquitengo, como:
•
La singularidad del atractivo natural (pueblo sumergido, flora y fauna
nativa, características del lago); cultural (artesanal, gastronómico, fiestas y
costumbres locales y regionales); turístico (actividades conexas con
deportes y aventura).
•
El clima benigno, con una temperatura media anual entre 24 ºC y 25º C y
escasa oscilación térmica, lo que representa rangos de confort muy
adecuados para los visitantes.
•
La oportunidad de descansar en compañía de su familia y amigos.
•
El destino tiene vocación para atender a diversos segmentos de mercado,
tanto al turismo joven que le atraen los deportes extremos y la diversión;
el familiar que gusta del descanso, esparcimiento y convivencia y el de
adultos mayores que gustan de la contemplación y actividades de bajo
impacto.
Entre las principales debilidades del destino turístico, se encuentran:
•
El Lago de Tequesquitengo presenta una limitada diversificación de
productos turísticos, lo cual limita el potencial para la atracción de
segmentos turísticos distintos y especializados.
•
La falta de campañas especializadas de promoción y difusión del destino
a nivel nacional a través de eventos deportivos o culturales.
•
La insuficiente infraestructura vial y de servicios urbanos de agua
potable, drenaje sanitario y recolección y disposición de aguas
residuales.
•
La imagen urbana es poco atractiva para motivar una percepción de
pertenencia y expresión de los valores y forma de vida de la población,
lo que desalienta la interacción entre visitantes y residentes. Falta de
instalaciones para la práctica de actividades deportivas náuticas.
•
Falta de instalaciones y eventos culturales.
242
Oportunidades
•
Su cercanía a otros importantes atractivos para la interacción con
actividades relacionadas con la contemplación de la naturaleza,
actividades deportivas (náuticas, golf) y arqueología que pueden
integrarse dentro de una misma experiencia.
•
La consolidación y creación de nuevos productos, servicios, actividades y
amenidades para atraer, motivar y satisfacer a los segmentos perfilados
como turistas de estancia prolongada, repetitivos y generadores de una
derrama económica significativa.
•
Considerando el perfil del mercado potencial , así como la generación de
la demanda de productos, se presentan oportunidades para el desarrollo
de productos especializados:
a)
Productos turísticos ancla: campo de golf-desarrollo inmobiliario, parque
temático ecoturístico.
b)
Productos complementarios: zona hotelera, zona residencial turística,
clubes náuticos, comunidades de retirados, residencias geriátricas,
centros recreativos, foro de espectáculos, núcleos comerciales y centro
hospitalario de especialidades.
•
La creación de productos “ancla” o puntos generadores de demanda
primarios deberán integrarse en una etapa de introducción (campo de
golf), que a su vez permitirá la penetración del resto de las amenidades e
instalaciones en el mercado.
Las mayores oportunidades del mercado turístico actual se dirigen a desarrollar
productos de baja densidad en donde se contemplen establecimientos
pequeños dotados de buenos servicios.
•
De acuerdo con los resultados del Diagnóstico turístico-inmobiliario, existe
una demanda inminente en el segmento de segunda casa.
•
Como parte de la hotelería tradicional cabe instalar productos para una
categoría turística (cuatro y cinco estrellas) tendiendo hacia un alto nivel
de servicio más no a una tarifa elevada, es decir, que deberá ofrecerse
un producto mejorado y superior en relación al estándar.
•
El turismo de jóvenes excursionistas y estudiantes responde a un tipo de
alojamiento accesible y rústico, que se identifica con campamentos o
albergues, que presentan instalaciones mínimas y suficientes para pasar
la noche cómodamente y que permiten realizar múltiples actividades
recreativas.
•
Se prevé que el flujo turístico potencial se desplace, en su mayoría, vía
terrestre, a través de vehículos propios y autobuses por lo que los
accesos y estacionamientos deberán responder a estas necesidades.
243
•
Paulatinamente se irán integrando los productos inmobiliarios, que de
manera conjunta generarán un impacto mayor en el consumidor final.
•
El turismo doméstico actualmente mantiene una estacionalidad marcada,
por lo que tendrán que generarse promociones constantes para lograr una
temporada extendida durante todo el año, asimismo una estadía
prolongada.
−
Las actividades que podrán fomentarse en la región son: deportes
extremos de aire (paracaidismo, parapente, ultraligero, ala delta) en agua
(ski acuático, paseos recreativos, rafting y natación) y en tierra (rappel,
visitas a las haciendas, ecoturismo, golf, tenis, tirolesa, campismo,
observación de flora y fauna, bicicleta de montaña, caminata) entre otros.
244

3.Mercado Turístico - Fideicomiso Lago de Tequesquitengo

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