desarrollo del análisis de la vivienda de interés social, para

Transcripción

INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA
CONSTRUCCIÓN A.C.
MAESTRÍAENADMINISTRACIÓN DELACONSTRUCCIÓN
"DESARROLLO DELANÁLISISDELAVIVIENDADE
INTERÉS SOCIAL,PARAESTABLECER PARÁMETROS
MÍNIMOS PARAUNAVIVIENDA DIGNA,CON
FINANCIAMIENTO INFONAVIT,PARALACIUDADDE
CULIACÁN,ESTADODE SINALOA."
TESIS
Quepara obtenerelgradode
Maestro enAdministración deia Construcción.
PRESENTA:
JuliánPastorRodríguezMillán
Estudiosconreconocimientodevalidezoficial porlasecretaria deeducación publica,
conforme elacuerdoN°00954061 defecha 7deMarzode2004
MéxicoD.F.
Abril2004
BS
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
Agradecimientos:
Especialmente a José Fernando González Sánchez y Maricruz Montelongo, sin su ayuda
nohubierahechoposibleestegradodeestudios.
A mis padres, que recibí su apoyo en momentos difíciles y disfrutaron conmigo los
momentos dealegría, a mi hermano JesúsAntonio quede igual manera estuvo conmigo en
lasbuenasyen lasmalas.
También quiero agradecer a los compañeros de mi grupo por brindarme su amistad y el
apoyo en el transcurso de esta maestría, especialmente a Carlos Emilio, Jorge Adalberto,
Itchel Franco,AntonioRomero,SergioBurruel,Miguel Ángel,Andrés Monroy.
AJoséZazuetaya suesposaErikaMuñozquecontribuyeron en laobtención de
información parallevaracaboestatesis,yatodosmisamigosdeCuliacán quemedaban
suapoyodesdeallá,amisprimos IvánValenzuela, Arturo Sánchez,RaúlAguilar, Alvaro
Valdezquemehicieronpasarmomentosdealegría cuandolanecesitaba.
EB
INSTITUTOTECNOLÓGICODELACONSTRUCCIÓN
ABSTRACT
"DesarrollodelAnálisisdelaVivienda deinteréssocialpara establecer parámetros
mínimospara unavivienda digna,confínanciamientoINFONAVIT"
JuliánPastorRodríguezMillánN°dePág.
Elpresenteanálisisseenfocaenrealizarunestudiodecampoalaspersonasquevivenen
viviendasdeinteréssocial,parallevaracabounamodificación enlosespacioyterrenoala
viviendadeacuerdoalosresultadosdelestudio,asípoderllevarlasnuevaspropuestasaun
análisisfinancieroparasaberlarentabilidaddelpromotoryasíconocersiexistela
posibilidaddehacerviviendadeinteréssocialconespaciosmayoresalosqueseejecutan
actualmente,todoestoaplicadoalaciudaddeCuliacánSinaloayconlosparámetrosque
nosmarcalainstituciónfinanciera"INFONAVIT"
B3
ÍNDICE
• CAPÍTULOL-INTRODUCCIÓN
1.1Problemáticadelainvestigación
2
1.2 Justificación
3
1.2.1Justificación económica
3
1.2.2Alcance
3
1.2.3Utilidaddelatesis
3
1.3Objetivos
4
1.3.1 Objetivogeneral
4
1.3.2 Objetivosespecíficos
4
• CAPÍTULOII.-MARCOTEÓRICO
2.1Antecedentes
6
2.2 EnfoqueClásicodelaadministración
8
2.2.1Seisfuncionesdelaempresa
9
2.2.2Conceptodeadministración
10
2.2.3Funcionesuniversalesdelaadministración
11
2.2.4PrincipiosgeneralesdelaadministraciónsegúnFayol
2.2.5 ElementosdelaadministraciónsegúnGulick
12
14
2.3 Infonavit
16
2.3.1 Líneasdecrédito
2.3.2Quesedebehacerparacrearunmodelo
17
financiero
21
2.3.3 Instructivodepresentación,evaluaciónyaprobación
depaquetesdeviviendalíneaII
2.4REGLAMENTODECONSTRUCCIONESDELD.F
2.4.1Requerimientosdehabitabilidadyfuncionamiento
22
38
38
QS
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
• CAPÍTULO III.-MÉTODO
3.1 Tipodeestudio
40
3.2 Hipótesis
40
3.3 Modelo Operacional delasVariables
41
3.4 Descripciónde lasVariables
41
3.5Diseñodelainvestigación
42
3.5.1 Muestreo
42
3.5.2 Encuesta
44
3.5.3 Gráfico delaencuesta
45
3.6 Interpretación delosresultados
49
• CAPITULO IV.-ELEMENTOS DEL ANÁLISIS DELAVIVIENDA DE
INTERÉS SOCIAL
4.1 Nuevasdimensiones en losprototipos devivienda
55
4.2 Requisitosmínimosdehabitabilidad
56
4.3Cambiosalosprototiposdevivienda
57
• CAPITULO V.- APLICACIÓN DE LOS NUEVOS PARÁMETROS A LA
VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL,CON FINANCIAMIENTO INFONAVIT
5.1 Parámetrosfijosparaelcálculodelarentabilidad delproyecto
5.2 Calculo delarentabilidaddelosprototipos
Conclusionesyrecomendaciones
Bibliografía
Glosariodetérminos
59
59
62
63
64.
BS
\
CAPÍTULO I
Introducción
i
INSTITUTOTECNOLÓG; pe^tEL%CONyRUCfl6U
INTRODUCCIÓN
BIBLIOTECA
1.1.-PROBLEMADELAINVESTIGACIÓN:
Noshemosdadocuenta,quealpasodeltiempo^lavivienda^de interés socialerrMéxico
vieneamenosconrespecto a susdimensionesyacabados, lograndoasí unaviviendacon
espaciosbastantesreducidos.
Elproblemaradicaenque,porlanecesidaddeviviendaqueexisteenelpaíslaspersonas
se ven obligadas a habitar viviendas de interés social de cualquier característica,
(dimensiones, acabados etc.) ya que las empresas constructoras llevan la tendencia de
realizarsusproyectosdeedificación cadavezmasreducidos,sinsabercualesel¿porqué?
deestasmedidas.
89
INSTITUTQTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
INJUSTIFICACIÓN
1.2.1.- ECONÓMICA:
Enbasea lasrespuestas de.la encuesta realizada apersonanqueactualmente residen
en vivienda deinteréssocial,podemos llegara laconclusión queconlaspreguntas clave,
se necesitan nuevos parámetros de construcción para la vivienda, el cual tendrá un
impacto económico a los desarroUadores de vivienda, pero también nos podemos dar
cuentaquelasconstructoras tienen gastosextraordinarios^per ne-eaftegar te viviendasal
tiempoacordadoelcualrepercutedirectamente:en lasutilidadesdelasempresas
1.2.2.-ALCANCE:
La presente tesis tiene como alcance el proponer nuevos parámetros para la
construcción deunaviviendadigna considerando Ios-parámetrosestablecidosporel
INFONAVITyconsiderandolasexpectativasdeshabitantes delasviviendas.
123.- UTILIDAD DE LATESIS:
Que seadopten losnuevos parametros.devivienda-dignadeinterés^sociaLyqueello
permita que los usuarios de estas viviendas cubran sus expectativas mínimas de una
vivienda digna Y sirva como modelo para los empresarios del sector construcción de
viviendadeinteréssocial.
3
68
INSTITUTOTECNOLÓGICOBKLA_CQNSTRUCCIQN
13.- OBJETIVAS:
L2.L.-OBJETIVOGENERAL:
Encontrarloaparámetrosgeneralesactuales,yparámetrosparaunaviviendadigna
yconellorealizarunanálisisadministrativo paraconocersilatendencia sedebea
lavoracidaddelasempresasolasituacióneconómicadelpaís,llevandoacabo-una
encuestaapersonasquevivenenviviendadeinterés-socialycoa-elle-establecerlos
parámetros-delproyectoaanalizar.
13.2.-OBJETIVOSESPECÍFICOS:
a) Identificar losparámetrosexistentes,de-la-vivienda.(dimensiones, m?.de
construcción,etc.)
b) Establecerlosnuevosparámetrosdelaviviendadrinteréssocial.
c) Realizarunanálisiseconómicoy financiero.
d) I)eterminarsiesviabkparalas-empresa»desarrolladoras devivienda
realizarproyectos,cardosnueyosparámetros.
4
jS
CAPÍTULOII
Marcoteórico
5
«7 I I C • "
m
INSTirtffiO TJECMQLO.GICQDELACONSTRUCCIÓN
Br El n O U U A —
En este capítulo se plasma los marcos de referencia a utilizar para este trabajo de
investigación que son lateoría clásica de laadministración, los lincamientos de la fuente
financierayelreglamentodeconstruccionesdelDistritoFederal.
2.1.-ANTECEDENTES:
Culiacán (ciudad)(tambiénllamadaCuliacán deRosales),ciudadmexicanacapitaldel
estado de Sinaloa, ubicadajunto al río Culiacán, cerca del golfo de California. Puntode
convergenciadevariasvíasferroviariasydelaautopistadelPacífico(ramaoccidentaldela
carreteraPanamericana),laciudadescentrocomercialparalasminasdeoro,plata,hierro,
plomo,cobreycobaltoqueseencuentran ensusproximidades.Enlazonacircundantese
cultivamaíz,algodón,cañadeazúcar,tabaco,frutas yverduras.
Culiacánestuvohabitadoporelpueblo colhuadurante 300años.Laciudad moderna fue
fundada en 1531 por el capitán español Ñuño Beltrán de Guzmán y se denominó
posteriormente SanMigueldeCuliacán.En 1540,laexpediciónencabezadaporFrancisco
Vázquez de Coronado partió de esta localidad hacia el actual suroeste de los Estados
Unidos.
6
BJ
Población dela Ciudad de Culiacán.
Respecto a laestructura por edad y sexo de lapoblación culiacanense, puede afirmarse
queensumayoríalosculiacanenses sonniñosyjóvenesyqueesreducida lapresenciade
ancianos.
En efecto, el 34 por ciento de la población es menor de 15 años, el 61 por ciento se
encuentraentre los 15ylos64,ysóloel 5porcientotienen másde64años.Enrelación
con ladistribución por sexo,no hay una preponderancia de alguno de ellos, e inclusose
puededecirquesonmuysemejantesnuméricamente.
EnelmunicipiodeCuliacánestápresenteunatendenciahaciaunaurbanizacióncreciente,
tan esasíqueel 81porcientodelapoblación delmunicipio viene enáreasurbanas.Las
comunidades rurales del municipio de Culiacán dan alojamiento al 19por ciento de los
culiacanenses.
TOTAL
PoblaciónRural
PoblaciónUrbana
CuliacánRosales
CostaRica
Eldorado
ElDiez
Quila
VillaAdolfo LópezMateos
Culiacancito
PueblosUnidos
LeopoldoSánchezCelis
ElLimóndeLosRamos
745 537
138788
606 749
540823
21661
13 575
6207
5 381
5126
4034
3 967
3 089
2886
166990
29097
137 893
123647
4 723
3 097
1287
1142
1104
845
821
609
618
Numero de habitantes y viviendas por población rural y
urbana delmunicipiodeCuliacán.
Fuente:INEGIMarzodel2004
TablaN°l
i
2
3
8.039
AHOME
ANGOSTURA
126
22
4
BADIRAGUATO
CONCORDIA
S
CÓSALA
6
CULIACÁN
7
8
CHOIX
ELOTA
9
EL FUERTE
10
11
EL ROSARIO
ESCUINAPA
12
GUASAVE
1,407
13
14
MAZATLÁN
4,446
MOCORITO
100
15
NAVOLATO
1,165
16
SALVADOR ALVARA
17
18
SAN I G N A C I O
SINALOA
66
139
11,905
17
279
103
174
65
633
116
250
Numerodeviviendas registradas
por municipio.
Fuente:INV1ESMarzodel2004
TablaN°2
7
§3
MARCOTEÓRICO
2.2 Lateoría autilizar eselenfoque clásicodela administración, quefue desarrollada
porunladoFedericoWislowTayloryHenryFayol,dondeelprimerodesarrollólallamada
escueladelaadministracióncientífica quesepreocupabaporaumentarlaproduccióndela
industriaatravésdelaracionalización deltrabajo obrero,yporotroladoHenryFayolque
desarrollolateoríaclásicadelaadministraciónelcualestasepreocupaenelaumentodela
productividad a través de su organización y de la aplicación de principios científicos
generalesdelaadministración.
Delenfoqueclásicodelaadministracióntomaremoslateoríaclásicadelaadministración
deHenryFayolporhacerénfasisenlaestructura.
8
OS
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
Mientras que en Estados Unidos se desarrollaba la administración científica que hacia
enfoque en la producción de los obreros, mientras que en Francia se difundía la teoría
clásica de la administración que hace enfoque en la estructura que debe tener una
organizaciónparatenerunabuena eficiencia.
2.2.1 Fayol decía que toda empresa cumple seis funciones:
1. Funciones técnicas relacionadas, con la producción de bienes o servicios de la
empresa.
2. Funciones comerciales, relacionadascon lacompra,laventaoelintercambio.
3. Funciones financieras, relacionadasconlabúsquedaygerenciadecapitales.
4. Funciones de seguridad, relacionadas con la protección y preservación de los
bienesylaspersonas.
5. Funciones contables, relacionadas con los inventarios, los registros, los balances,
loscostos ylasestadísticas.
6. Funciones administrativas, relacionadas con la integración de las otras cinco
funciones por parte de la dirección. Las funciones administrativas coordinan y
sincronizan lasdemásfunciones delaempresa, yestán siempreporencima deellas.
9
B3
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN.
B l b L
I Oí t CA
.
Esquema delas seisfunciones dela empresa
2.2.2 Concepto de Administración
Elactodeadministrar esdefinido como:
• Planear: visualizar elfuturo ytrazar elprograma deacción.
• Organizar: Construir lasestructuras materialy social delaempresa.
• Dirigir: guiaryorientar alpersonal.
• Coordinar: Enlazar,uniryarmonizartodoslosactosyesfuerzos colectivos.
• Controlar: Verificar que todo suceda de acuerdo con las reglas establecidas y las
órdenesdadas.
10
IS
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
2.23 FUNCIONES UNIVERSALES DELA ADMINISTRACIÓN
1. Planeación: Implicalaevaluacióndelfuturo ylaprevisión en función delel.
2. Organización: Proporciona todos los elementos necesarios para el funcionamiento
delaempresa;puededividirse enmaterialysocial.
3. Dirección:Conducelaorganizaciónparaque funcione.
4. Coordinación: Armoniza todas las actividades de una empresa, facilitando el
trabajo ylosresultados.
5. Control: Consiste en la verificación para comprobar si todas las etapas marchan de
conformidad enelplanadoptado.
ORGANIZACIÓN
PLANEACIÓN
Funciones
universales de la
administración.
DIRECCIÓN
CONTROL
COORDINACIÓN
11
Q
NIVELES JERÁRQUICOS
MAS ALTOS
A
V
MAS BAJOS
2.2.4 PRINCIPIOSGENERALESDELAADMINISTRACIÓN SEGÚNFAYOL
SegúnFarol,lacienciadelaadministración, comotodaslasciencias,sedebebasar enleyes
o principios,loscualesson:
• División del trabajo: especialización de lastareas yde laspersonas para aumentar
la eficiencia.
• Autoridad y responsabilidad: autoridad es elderecho dedar órdenes yelpoder de
esperarobediencia;laresponsabilidad esunaconsecuencia natural delaautoridad, e
implicael deberderendircuentas. Ambas debenestarequilibradasentresí.
12
£B
• Disciplina: depende de la obediencia, la dedicación, la energía, el comportamiento
yelrespeto delasnormasestablecidas.
• Unidad de mando: cada empleado debe recibir órdenes de un solo superior. Es el
principio de laautoridad única.
• Unidad de dirección: establecimiento de un jefe y un plan para cada grupo de
actividades quetengan elmismo objetivo.
• Subordinación de los intereses individuales a los intereses generales: los
intereses generalesdebenestarporencimadelosparticulares.
• Remuneración del personal: debe haber una satisfacción justa y garantizada para
losempleadosypara laorganización, entérminos de retribución.
• Centralización: concentración de la autoridad en la cúpula de la jerarquía de la
organización.
• Jerarquía ocadena escalar: línea de autoridad queva del escalón másalto al más
bajo. Eselprincipiodemando.
• Orden: debe existir un lugar para cada cosay cada cosa debe estar en su lugar. Es
elordenmaterialyhumano.
• Equidad: amabilidad yjusticiapara conseguirlalealtaddelpersonal.
• Estabilidad del personal: la rotación tiene un impacto negativo en la eficiencia de
la organización. Cuanto más tiempo permanezca una persona en u cargo, tanto
mejor.
• Iniciativa: capacidad devisualizar unplanyasegurarpersonalmente suéxito.
• Espíritu de equipo: la armonía y la unión entre las personas constituyen grandes
fortalezas parala organización.
13
63
2,2.5 Elementosdelaadministración segúnGulick:
Luther Gulick fue un erudito de la teoría clásica propone siete elementos principales del
administrador.
1. Planeación(planning)
2. Organización(organizing)
3. Asesoría (staffing)
4. Dirección(directing)
5. Coordinación(coordinating)
6. Información(reporting)
7. Presupuestación(bugeting)
Laspalabras en inglesantesmencionadas forman el acróstico POSDCORB, queGulick
utilizabaparamemorizarmejorloselementosdelaadministración.
Gulick agrega elementos en apariencia nuevos con respecto a Fayol que son, asesoría,
información yPresupuestación,nadamasqueFayolyaloincluíaenlaorganizaciónyaque
se dividía en dos organismos, material y social de la empresa lo que es el staffing de
Gulick.YelreportingencierralaprevisiónyelcontroldeFayol.
ElBugeting,enlaconcepciónmoderna,esuninstrumentotantodeplaneaciónyprevisión
comodecontrol.
14
Q
Procesos
üttpBeados
fl
tiGNptn&toc&ób
REPRESENTACIÓN ESQUEMÁTICA DELASINTERRELACIONES ENTRE
NIVELES DEADMINISTRACIÓN YPROCESOS IMPLICADOS.
Nota.-Cadaorganización podrádiseñar surepresentaciónde interrelación segúnsu
estructura administrativa.
15
63
2.3 INFONAVIT
El INFONAVIT es un organismo de servicio social con personalidad jurídica y
patrimonio propio que tiene por objeto, fundamentalmente, administrar los recursos del
Fondo Nacional de la Vivienda así como establecer y operar un sistema definanciamiento
que permita a los trabajadores obtener crédito barato y suficiente para adquirir, construir,
reparar, ampliar omejorar unaviviendayparapagarpasivoscontraídospor algunodeestos
conceptos.
Gradualmente, el INFONAVIT se ha venido transformando hasta constituir la entidad
financiera con sentido social que es actualmente. Su profundo sentido solidario, aunado a
su carácter autónomo, fiscal y tripartita, lo hacen el organismo idóneo para satisfacer la
demandadeviviendadignadesusderechohabientes bajo lassiguientespremisas:
• Respetoalalibertad deltrabajador paraelegir vivienda.
• Transparencia yagilidad en laasignación delcrédito.
• Equidad entrelasdiferentes líneasdecrédito.
• Alientoa lacompetencia en laoferta, equilibrando éstaconlademanda.
• Plenarecuperaciónfinanciera.
• Fomento alahorro.
• Altaeficiencia administrativa.
16
2.3.1ElINFONAVITmaneja5 líneasdecréditosquesonenumeradasdelnúmero 1 al 5,
quetienenlassiguientescaracterísticas:
• LÍNEAI:Subastas,créditoparaconstruir.
• LÍNEAII:Compradeviviendafinanciamientoalestarel65%construida(avance
deobra)
• LÍNEA III: Financiamiento para construir con terreno propio, apoyo a la
construcción.
• LÍNEAIV:Reparación,ampliaciónymejoras,lalíneaIVnoseutilizaparalos
desarrolladoresdevivienda.
• LÍNEA V: Pago de pasivos, la línea IV no se utiliza para los desarrolladores de
vivienda.
LaslíneasdecréditoI,II,IIIflujodeoperaciónparacadalíneadecréditoesel
siguiente:
INFONAVIT Línea ISubastas
_
*
CONVOCATORIA
''
(
PARTICIPAR
1
ELABORAR
POSTURA
i
ENTREGA
POSTURA
^~-r^
C RESOLUCIÓN J
APROBACIÓN
^ B ^ W i ^
CONSTRUCCIÓN
MNISTRACIONES
INSCRIPCIÓN
<t
REGISTRAR
ANTEPROYECTO
1{
(
RESOLUCIÓN
ASIGNACIÓN
FINANCIAMIENTO
30MERCIALIZACIÓN
PROYECTO
Y LICENCIAS
ENTREGAY
FINIQUITO
i
I
I
CRÉDITOPARAC •ONSTR!UIR
SEPAGA0.5AL MILLAR COMOCUOTADEINSCRIPCIÓN
17
83
INFONAVIT LíneaII CompradeVivienda
ELABORAR
PROYECTO
EXPEDIENTE
DE CONTRATO
PAGA
SUPERVISIÓN
CÉDULA
DEPRESENTACIÓN
¡OMERCiALtZACtÓN
BAGAR
INSCRIPCIÓN
CRÉDITO
INDIVIDUAL
REVISIÓN
ENTREGA Y
FINIQUITO
(d^
8EREQUER£RWNCJARa«-iiDELAEaRCAC(0NVELTERRENOPARA
OBTENERRNANCIAMENTO
IN8CRPQ0NPAGA0.1 %OB.MONTOTOTALD a VALORDEL PROYECTO,
FONDODEGARANTÍA0U8*D a PROYECTO,SUPERVISION0.3 V
18
23
INFONAVIT LíneaII!
TENERTERRENO
i
TENER
ACREDITADOS
ASIGNACIÓN
A ACREDITADO
y
--.
OBTENER
ASIGNACIÓNCRÉDITO
T
V
EXPEDIENTE
DESUSTITUCIÓN
CONTRATOOBRA
C¡ACREDITADO
1'
i
'
VIABILIDAD
TERRENO
i
f
r
INTEGRA
PAQUETE
f ACEPTACIÓN J
í
APROBACIÓN
1
1'
EXPEDIENTE
TÉCNICOJURÍDICO
ACEPTACIÓN J
/KTABLECERN
VnoeicoMisíw
PROGRAMAR
MINISTRACICWES
EXPEDIENTE
INDIVIDUAL
CONSTRUCCIÓN
YSUPERVISIÓN
PROYECTO
YUCENCIAS
ir
1
CRÉDITO PARACONSTRUIR TENIENDO TERRENO PROPIO.
La línea decrédito masusada porlosdesarroUadores devivienda eslalínea2.
19
BB
INSTITUTOTECNOLÓGIC(j^LA cfNSTRpCCiqfT*
BIBLIOTECA
MONTOSDECRÉDITOS
Montosdecréditos
Fuente Modulo3"financiamiento" diplomadodeviviendadeviviendaCMIC
TablaN°3
Montosensalariosmínimosintegrados
Para lazona" C queenlaactualidad esde42.1 pesosdesalariomínimoelmontoal
quepuedellegaruncréditoauntrabajador esde$277,860.
20
BB
2.3.2 QUE SE DEBE HACERPARA CREAR UNMODELO FINANCIERO
1.Las conclusiones de los estudios
• Sitioymercado
• Definición alternativa
• Tamaño
• Programas variables
2.Principales variables a definir
• Inflación
• Tasadeinterés
• Tasade descuento
•
• Inversión
• Preciodeventa
• Costos
• Período
3. Cálculos
• Estrategia financiera
• Calendarios
• Presupuesto Inversión
• Ventas
• Costosygastos
• Costosfinancieros
• Depreciación
4. Estructuración
• Estadoderesultados
• Flujos de Efectivos
5.Evaluación Financiera
• C/B,VPN,TIRyPeríodode
• Pago
• Análisis de Sensibilidad
21
ES
2.3.3 INSTRUCTIVO DE PRESENTACIÓN, EVALUACIÓN YAPROBACIÓN DE
PAQUETES DE VIVIENDA LÍNEA II
OBJETO
1.- Este Instructivo rige lapresentación, evaluación, aprobación y difusión de los paquetes
de vivienda en Línea II, que sean presentados al Instituto por los oferentes para su
colocación enventaalosderechohabientes delmismo.
El Instituto pondrá a disposición de oferentes yderechohabientes los formatos establecidos
para la presentación y evaluación de los paquetes de vivienda en Línea II a través de las
Delegaciones Regionales y la Secretaria Técnica del Comité Interno de Análisis de
Operaciones, así como mediante sistemas de intercomunicación como fax y correo
electrónico.
DEFINICIONES
2.-Paralosefectos deesteInstructivo,seentiende por:
"ACREDITADOS", a los derechohabientes que seles otorgó un crédito del Instituto,para
laadquisicióndeunavivienda.
"BOLSA DE VIVIENDA", al mecanismo alterno que permite administrar en términos de
seguimiento, evaluación y control la oferta disponible para impulsar ésta en Jos diferentes
esquemas de difusión que opera el Instituto en beneficio de los trabajadores seleccionados
concrédito.
22
BSl
"CÉDULADEPRESENTACIÓN DEPAQUETESDEVIVIENDAENLÍNEAII",al
formato
en que los oferentes
presentarán
los paquetes de vivienda.
"COMITÉINTERNO",alComitéInternodeAnálisisdeOperacionesdelINFONAVIT.
"CUOTA ÚNICA DEINSCRIPCIÓN", alacantidad equivalenteal 1.2% porcientode
lasumatotaldelpreciodelasviviendasofertadas.Dichoimporteseconsiderarácostodela
evaluación delasofertas,delaverificación quelleveacaboelInstitutodelaejecuciónde
su proyecto y la emisión de los dictámenes correspondientes en los términos de este
Instructivo,asícomodeladifusión queserealice.
"DERECHOHABIENTES", a los trabajadores sujetos a una relación de trabajo regida
por el artículo 123 constitucional, apartado A, a quienes por disposición de la Ley les
resulte aplicableelrégimendelINFONAVIT.
"DICTAMEN DE HABITABILIDAD", a la validación de una obra que se encuentre
concluida en sus etapas de edificación, urbanización e infraestructura y que cuente con
todos los servicios disponibles de electricidad, agua y descarga de aguas residuales en
operación.
"DD7USIÓN DE OFERTA DE VIVIENDA", a promover la vivienda disponible que
reúna los requisitos establecidos en el presente Instructivo entre los derechohabientes
beneficiados conuncrédito,paraapoyarlavinculación demanda-oferta.
23
EB
"DICTAMEN TÉCNICO", a la validación de un proyecto de vivienda que cumple
cabalmente con la normatividad establecida en sus aspectos arquitectónicos, constructivos,
urbanización e infraestructura.
"ENTIDADES FINANCIERAS", lasInstituciones decrédito debancamúltiple, así como
las Sociedades Financieras de Objeto Limitado,autorizadaspor la Secretaría de Hacienday
CréditoPúblico,queoperanenelramohipotecariooinmobiliario.
"FICHA TÉCNICA", al formato en donde los oferentes indican las características físicas
yfinancierasdesupaquete.
"INFONAVIT O INSTITUTO", al "Institutodel FondoNacional de laVivienda para los
Trabajadores".
"OFERENTE, PROMOTOR O CONTRATISTA", a todas aquellas personas físicas o
moralesqueofrezcan paquetesdevivienda al INFONAVIT.
"PAQUETES DE VIVIENDA EN LINEA II", al desarrollo de programas de
construcción de viviendas nuevas, edificadas en su totalidad, en proceso de construcción o
poriniciarse,queno seanfinanciadas porelINFONAVIT.
"PÓLIZA DE GARANTÍA", al documento pormediodel cual el oferente se compromete
con cada uno de los adquirentes acreditados a responder, por lo menos durante el plazo de
dosaños,porlasfallas técnicasoviciosocultosdelasviviendas.
24
BB
"PROTOTIPO PREVIAMENTE AUTORIZADO", se refiere a los proyectos de
vivienda,quefueron evaluadosporeláreaTécnicadel Institutoresultandopositivosy que
bajo las mismas características de ubicación, arquitectónicas y de especificaciones, se
vuelvenaingresaralInstitutoconlanuevaoferta devivienda,paralocual seconsiderará
vigenteeldictamentécnicopreviamenteobtenido.
"SECRETARÍA TÉCNICA", a la Secretaría Técnica del ComitéInterno deAnálisisde
Operaciones.
"VIVIENDA NUEVA", a la vivienda por iniciar; enproceso oterminada que nuncaha
sidohabitadaytengahasta3 añosdeantigüedad.
"VIVIENDA TERMINADA",alaqueestáintegradaporestancia-comedor,cocina,dos
dormitorios,yunbañocompleto,áreadeguardado ypatiode servicio,cuyaconstrucción
fue ejecutada conforme a licencia de construcción y a la normatividad establecida porel
Instituto.
"VIVIENDA PROGRESIVA", a la que se considera un núcleo especial básico (baño,
cocineta, cuarto de usos múltiples y una recámara) con posibilidad de crecimiento por
etapas, cuya construcción fue ejecutada conforme a licencia de construcción y a la
normatividadestablecidaporelInstituto.
25
23
23.4 PRESENTACIÓN DE LOS PAQUETES DE VIVIENDA
3.- El Instituto recibirá en cualquier tiempo, a través de las Delegaciones Regionales, las
ofertas depaquetes devivienda en Línea II,que presenten los interesados yquereúnan los
requisitos señaladosenelpresente Instructivo.
4.- Lospaquetes devivienda seajustarán a lasnecesidadeshumanas,económicas ysociales
de los derechohabientes, respondiendo a la demanda de vivienda por localidad y a la
capacidad decrédito delosderechohabientes.
Lospaquetesdeviviendadeberán cumplir conel mandato constitucional, asícomo,con las
condiciones y requisitos, urbanísticos, arquitectónicos y de carácter constructivo para la
edificación de vivienda, conforme a las normas establecidas por las autoridades
competentesyalasnormasmínimas queestablezca el INFONAVIT.
5.- Las Delegaciones Regionales y la Secretaría Técnica, serán las áreas encargadas de
entregar a los oferentes interesados la cédula de presentación de paquetes de vivienda en
LíneaII.
6.- Las propuestas de paquetes de vivienda deberán ser presentadas a consideración del H.
Consejo de Administración para su aprobación. Las Delegaciones Regionales, para tal
efecto, remitirán para su registro y trámite correspondiente a la Secretaría Técnica los
paquetesdeviviendaquehayan sidopresentados.
7.- Los oferentes interesados deberán integrar sus propuestas mediante el llenado de la
cédula de presentación de paquetes de vivienda en Línea II que se entregará en cualquier
tiempo, a solicitud de los interesados. Asimismo, al momento de la presentación del
paquete, el oferente deberá acompañar los anexos que se requieran y cheque certificado a
26
83
favor del Instituto, por la cantidad equivalente al 0.2 por ciento de la suma total del precio
delasviviendasofertadas, acuentade lacuotade inscripción.Dicho importe se considerará
costo de evaluación de las ofertas y quedará invariablemente a favor del INFONAVIT,
independientemente de que el paquete se apruebe o no por el H. Consejo de
Administración.
Lapropuesta delpaquete deviviendano serecibirá siladocumentación está incompleta.El
Oferente deberá estar inscrito ysuregistro estar actualizado en el padrón de prestadores de
servicio, verificación y supervisión que al efecto lleva la Secretaría Técnica. No se
recibirán ofertas de paquetes de vivienda de empresas con antecedentes de incumplimiento
conelINFONAVIT.
8.- Las Delegaciones Regionales en términos de lo dispuesto por el numeral 3 de este
Instructivo, sellarán de recibido las ofertas presentadas por los oferentes y asignarán un
número deregistroconlafecha depresentación.
9.-Lostrámites seseguirán en elorden cronológico en elquesereciban en lasoficinas del
Instituto aqueserefiere elnumeral3deeste Instructivo.
10.- El Comité Interno estará integrado por los titulares de las Subdirecciones Generales
Financiera,Jurídica ydeFiscalización, Técnica,de Administración yde Planeación ydela
Contraloría Interna. Este Comité Internotendrá las funciones yatribuciones señaladas enel
Estatuto Orgánico del INFONAVIT ycontará con una Secretaria Técnica, cuyo titular será
designadoporelDirector General.
11.- El Instituto integrará el registro de las ofertas a través de la Secretaría Técnica, en el
sistema de control y seguimiento físico financiero de paquetes, que sirve como fuente de
información para las áreas sustantivas y para los trabajadores acreditados.
27
OS
12.- Los paquetes de vivienda que se presenten en términos de este Instructivo deberán
cumplirconlasnormas,condiciones yrequisitosdeformalidad decaráctertécnico,jurídico
y financiero, que para la construcción de vivienda determina el Instituto y su valor deberá
corresponder a la política que en materia de precios y montos máximos de crédito, sean
aprobadospor suH.Consejo de Administración.
13.- La vivienda que el oferente presente al Instituto en paquete Línea II, podrá ser de las
opciones quea continuación se señalan: Vivienda nueva en diferentes etapasde desarrollo,
viviendaprogresiva yvivienda terminada.
El oferente previa autorización del INFONAVIT, por conducto de la Subdirección General
Técnica en coordinación con la Delegación Regional, podrá variar la dosificación de los
diferentes prototiposdeviviendaquelehayan sidoautorizados.
14.-El Comité Interno, a través de la Secretaría Técnica, una vez dictaminadas las ofertas
presentadas, emitirá por área geográfica, listados de paquetes con dictamen aprobatorio y
otro con dictamen depaquetes observados, en el orden cronológico en el que sereciban en
las oficinas del Instituto a que se refiere el numeral 3 de este Instructivo. Los primeros
seránpresentados alH. Consejo deAdministración parasuaprobación ylossegundos serán
notificados al oferente en lostérminos deeste Instructivo.
28
63
DEL SUELO
15.-Lospaquetesdeviviendadeberán desarrollarse enterrenosqueesténlibresdetodo
gravamen ysin limitación dedominio,enelmomento enqueselleveacabola
individualización.
SECRETARÍA TÉCNICA
16.- Corresponderá a la Secretaría Técnica del INFONAVIT, la tramitación, registro y
controldelospaquetesdeviviendaenLíneaII.
EVALUACIÓN
17.-LasDelegaciones Regionalesen unplazode48horascontadas apartir de larecepción,
enviarán a la Secretaría Técnica del INFONAVIT los expedientes completos de las ofertas
presentadas, quien a su vez, las remitirá a las Subdirecciones Generales encargadas de la
evaluación, a fin de que éstas dictaminen respecto a la viabilidad de los paquetes de
vivienda.
En todos los casos deberá recabarse, a través de las Delegaciones Regionales y en los
términos del Reglamento correspondiente, la opinión de las Comisiones Consultivas
Regionales, misma que deberá ser enviada a la Secretaría Técnica el día hábil siguiente de
lafecha enquehaya sesionadodicha Comisión.
Las ofertas de paquetes se dictaminarán conforme a los criterios de evaluación de los
paquetes de vivienda nueva en Línea II, a través de la Secretaría Técnica, con la
oportunidad requerida, para que dentro de los 45 días naturales siguientes a la fecha de
recepción delosmismos, seresuelva sobre suaprobación,ensucaso.
29
Q
18.-Encadasesióndel Comité Interno,laSecretaríaTécnica, informará sobrelospaquetes
presentadosquenohayan sidodictaminados dentrodelplazoseñalado enel párrafo
anterior, indicando lascausasdeesteretraso.
DELA APROBACIÓN
19.-Corresponde alComité Interno,atravésdela SecretaríaTécnica, someter alH.
Consejo deAdministración lospaquetesevaluadosdeLíneaIIparasuaprobación,ensu
caso.
Sielpaquetedevivienda esaprobadoporelH.Consejo deAdministración, la Secretaría
Técnicacomunicará aloferente quedeberáentregar lainformación complementaria quese
requieraparalaformalización delcontratodeopcióndeventacorrespondiente.Lapropia
Secretaría Técnicanotificará alosinteresadosrespectode lospaquetesno aprobados,
señalando lasrazones,recabando elacusederecibocorrespondiente.
El oferente deberáformalizar conelINFONAVIT,porconducto dela Subdirección
GeneralJurídicaydeFiscalización elcontratodeopcióndeventaconunavigencia máxima
de24(veinticuatro)mesesyentregar ladocumentación complementaria queindiquela
reglamentación correspondiente,dentrodelos20díasnaturalessiguientes ala notificación
realizadaenlostérminos delpárrafo anterior.
20.-Eloferente, alafirmadelcontrato deopcióndeventa quecelebreconel INFONAVIT
porconductodelaSubdirección GeneralJurídicaydeFiscalización,entregarácheque
certificado afavor delpropio Instituto porunimporteequivalente al 1.0 porcientodela
sumatotaldelpreciodelasviviendas quesecontraten. Dichacantidadjunto conel 0.2por
cientoaqueserefiere elnumeral 7deesteInstructivo,constituirá lacuotaúnicade
inscripción yquedará invariablemente afavor del INFONAVIT.
21. Los oferentes deberán contratar en todos los casos los servicios de supervisión de obra
que garanticen el cumplimiento de las especificaciones y normas mínimas de calidad
establecidas por el INFONAVIT, con supervisores de obra externos que cuenten con
registro vigenteenel Instituto.
30
6S
En el caso de Paquetes de Vivienda que tengan un avance de obra, los oferentes deberán
entregar a lafirmadelcontrato,unaconstancia del Supervisor de Obra Externo con registro
vigente en el Instituto, en la que se haga constar el cumplimiento de las especificaciones
mínimasestablecidasporel INFONAVIT,en laobraya ejecutada.
22.- El INFONAVIT por conducto de la Delegación Regional, entregará a solicitud del
oferente, en un plazo no mayor de 10 días hábiles, la relación de la totalidad de los
derechohabientes con Carta de Asignación de Crédito en la localidad de que se trate,
señalando nombre, domicilio y monto del crédito asignado, a efecto de que el oferente
promueva entre losderechohabientes lasviviendas queconstruirá ycelebre los contratos de
compraventa, a fin de que una vez que las viviendas estén terminadas, se cubra por el
INFONAVIT el monto del crédito que le corresponda al acreditado el día que las partes
señalen para lafirmade loscontratos deotorgamiento de crédito con garantía hipotecariay
decompraventa correspondientes.
DEL PAGO PARCIAL
23.-ElInstitutopodrá,porcuentayordendel acreditado,entregarunpagoparcialal
oferente,paracubrirelpreciodelaviviendaenproceso deconstrucción sobre lasbases
siguientes:
Los derechohabientes, previa autorización del INFONAVIT, por conducto de la
Subdirección General Financiera en coordinación con la Delegación Regional, podrán
pactar con el oferente un pagoparcial del 50por ciento del monto del crédito otorgado por
el Instituto para pagar el valor de la vivienda que deba cubrirse antes de su terminación y
entregaaladquirente.
31
618
Para este efecto, el oferente solicitará ante la Subdirección General Financiera, la
aplicación del presente numeral, en forma directa al Instituto o a través de una Entidad
Financiera, en este último caso deberá suscribirse el contrato correspondiente entre el
INFONAVIT y la Entidad Financiera, en los formatos establecidos por el Instituto, en el
cuál seestablezcan lostérminos ycondiciones para llevara cabo laaplicación del presente
numeral.
La solicitud a que se refiere el párrafo que antecede, deberá presentarse con un mes de
antelación paraquelasáreastécnicasemitan undictamenprevio sobreelavancedeobra.
El INFONAVIT a través de la Subdirección General Financiera, establecerá los controles
quepermitanasegurarelcumplimiento delodispuesto enestenumeral.
REQUISITOS PARA LA APLICACIÓN DEL PAGO PARCIAL.
24.-El Institutopodrá canalizar a los oferentes unpagoparcial, a que serefiere el numeral
23, hasta por el 50 por ciento del monto del crédito otorgado a los derechohabientes a
cuenta del precio de venta de la vivienda, en una exhibición, cubriéndose cuando la
vivienda,enloarquitectónico yurbano,alcanceun avancemínimodel65porciento.
El pago a que se refiere el párrafo que antecede se entregará en forma simultánea a los
siguientesactos:
a) Firma de laescritura de compraventa del terreno yde la casahabitación, conforme a las
especificaciones pactadas.
b) Contrato de otorgamiento decrédito con garantía hipotecaria entre el derechohabiente y
el INFONAVIT.
32
63
c) Poder Irrevocable que otorgue el derechohabiente en favor del INFONAVIT o de la
Entidad Financiera con facultades para pleitos y cobranzas y actos de administración,
limitándoloúnicayexclusivamentealprocesodeconstruccióndelavivienda.
En el porcentaje de avance de obra, se tomarán en cuenta las obras de infraestructura
urbana,conbasealanexotécnicoqueseacompañaalpresenteInstructivo.
SEGURO
Elinmuebledadoengarantíahipotecariadeberácontarconunapólizadesegurodedañosa
favor del INFONAVIT, que cubrirá entre otros siniestros; el valor destructible de la
construcción en los casos de inundaciones,temblores, derrumbes, incendios,explosiones,
erupciónvolcánicayhuracanes,porelvalortotaldelaconstruccióndelmismo,portodoel
tiempo de vigencia del crédito siendo a cargo del acreditado cubrir el importe de esta
póliza.
25.- El pago parcial que reciba el oferente deberá aplicarlo invariablemente a cubrir en
primertérminocualquieradeudoderivadodelaconstruccióndelasviviendasdeldesarrollo
habitacional.
26.- El INFONAVIT cubrirá el pago del 50 por ciento restante del monto del crédito
otorgado a los derechohabientes, siempre y cuando el oferente haya cumplido con lo
siguiente:
a)Quelasviviendascanten coneldictamendehabitabilidadqueemitaelInstitutooensu
casolaEntidadFinanciera,enlostérminosrequeridosporelINFONAVIT.
33
83
b)Quehayaentregado acadaunodelosacreditados,póliza degarantíaquecubra cualquier
falla técnica ovicio oculto de lavivienda, la cual deberá tener una vigencia mínima de dos
años contados a partir de la fecha de la entrega de la vivienda, con excepción de la
impermeabilización y fallas eléctricas, cuyavigencia de estos últimos conceptos será deun
año,contadostambiénapartirde lafecha deentregade lavivienda.
c) Haber entregado al acreditado el manual de uso y funcionamiento de la vivienda y del
conjunto habitacional en sucaso.
d) Que al acreditado se le haya entregado la carta responsiva de seguridad estructural con
vigencia igual a la que se señale en los reglamentos de construcción o en su caso, la
Legislación Civil de cadaEstado,emitidaporun directorresponsable de obraoen sucaso,
deunperitocertificado por elColegiodeArquitectos oeldeIngenierosCiviles.
ACTA DE ENTREGA-RECEPCIÓN
El INFONAVIT o la Entidad Financiera comunicará al oferente el lugar y la fecha en que
se formalizará la entrega de la vivienda, liquidando a la firma del acta o actas
correspondientes el monto del 50 por ciento restante del monto del crédito otorgado a los
derechohabientes para pagar el precio de venta de la vivienda, descontando la carga
financiera a que se refiere el numeral 27 y las comisiones que se hayan pactado en el
contrato celebradoconlaEntidad Financiera.
Previo alejercicio total del crédito,elINFONAVIT,porconducto del Áreade Créditodela
Delegación Regional, entregará el aviso de retención al acreditado,paraque sea presentado
ante su patrón, y una vez sellado de recibido por éste último lo devolverá a la citada área
del Instituto.
34
Q9
27.-Latasa de interésanual que seaplicará alpago parcial, será laque resulte de aplicar la
tasa de interés que corresponda a los Certificados de la Tesorería de la Federación a 28
días, más dos puntos porcentuales, con vencimientos mensuales, o en su caso, la que
determineelH.Consejo de Administración.
INTERVENCIÓN DE LASENTIDADES FINANCIERAS
28.- Las Entidades Financieras que podrán participar en la aplicación del numeral 23 del
presenteInstructivo,seránaquellasquecumplan con lossiguientesrequisitos:
a).- Contarcon laautorización vigente de la Secretaría deHacienda yCrédito Público,para
operarenelramoinmobiliarioy/ohipotecario.
b).- Estar inscritas en el Registro que al efecto lleve el INFONAVIT, por conducto de la
Secretaría Técnica.
c).- Acreditar experiencia mínima de dos años en el otorgamiento de créditos hipotecarios
paraviviendadeinteréssocial.
d).- Tener un capital contable mínimo de 50 millones depesos y una cobertura regional de
cuandomenos 15ciudadesdelpaís.
CONTRATOS CON LASENTIDADES FINANCIERAS
29.- Las Entidades Financieras que participen en el procedimiento establecido en el
numeral 23 del presente Instructivo, deberán suscribir con el INFONAVIT un contrato en
los formatos que al efecto proporcione este último, en el que se establecen los términos,
condiciones yreglasconforme alascualessellevará acabodichoprocedimiento.
35
BS
gsae^^BeBaBaBasaBe99ssHss^sai9asiaass99neaaa9999S9ass9saas9SEssssa=>s9
CONTRATACIÓN SINAPLICACIÓN DE PAGO PARCIAL
30.- El oferente se compromete a formalizar la enajenación de las viviendas a los
acreditados al precio ofrecido, el cual seajustará considerando el incremento promedio que
indique el índice nacional de precios al consumidor, publicado por el Banco de México en
los últimos tres meses disponibles. De este índice se aplicará el 100% los primeros 12
(doce) meses a partir de la firma del contrato,el 75%en los 6 (seis) meses siguientes yel
50% en los últimos 6 (seis) meses. Dicha formalización se llevará a cabo en un plazo no
mayor de 60 días naturales contados a partir de que se dé aviso al INFONAVIT, por
conducto de la Delegación Regional y al trabajador de que están a su disposición las
viviendas.
En los casos en que se aplique el numeral 23 que antecede, el ajuste a que se refiere el
párrafo anterior, sólo seráaplicable hastaeldíaenque seotorgue elpagoparcialporcuenta
del derechohabiente, yaqueapartirdeesemomento,elpreciosemantienefijo.
DOCUMENTACIÓN
31.- Para el efecto de lo señalado en el primer párrafo del numeral 30, el oferente deberá
entregaral INFONAVITtodaladocumentación indispensable,conforme seestablece enlas
Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores derechohabientes del
INFONAVIT,para laformalización delosinstrumentos atravésdeloscualessetransmitirá
la propiedad de la vivienda a los acreditados, en la que se estipule el otorgamiento de los
créditos en los casos en que no se otorgue pago parcial y las garantías hipotecarias
respectivas,dentro deunplazo nomayor a los 30díasnaturalesposteriores al aviso deque
setienen adisposición lasviviendas.
36
BB
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN
PÓLIZA DE GARANTÍA
Asimismo,el oferente deberá comprobar haber entregado a cada uno de los acreditados, la
póliza de garantía contra fallas técnicas y vicios ocultos de la vivienda, con vigencia
mínima dedosafios, aexcepción delaimpermeabilización yfallas eléctricas,cuyavigencia
de estosúltimosdosconceptos serádeun año,así como elmanual deusoy funcionamiento
delaviviendaodel conjunto habitacional ensucaso.
SEGURIDAD ESTRUCTURAL
Independientemente deloanterior, eloferente deberácomprobarhaber entregadoal
acreditado unacartaresponsivadeseguridad estructural porunavigenciaigual alaquese
señaleenlosreglamentos deconstrucción oensucaso,laLegislación Civil decadaEstado,
emitidaporelresponsable deobraoen sucaso,porperito certificado porelColegiode
ArquitectosoeldeIngenieros Civiles.
El inmuebledadoengarantíahipotecaria deberá contar con unapóliza deseguro dedañosa
favor del INFONAVIT, que cubrirá entre otros siniestros, el valor destructible de la
construcción en los casos de inundaciones,temblores, derrumbes e incendios, explosiones,
erupción volcánica y huracanes,por todo el tiempo de vigencia del crédito siendo a cargo
del acreditadocubrir elimportedeestapóliza.
FORMALIZACIÓN DE LOS CRÉDITOS
32.-ElINFONAVIT, unavez integrados losexpedientesrespectivos,comunicará al
oferente el lugarylafecha enqueseformalizará lacompraventa, elotorgamiento de
crédito alosderechohabientes ylaconstituciónde lagarantíahipotecaria, liquidandoala
firmadelinstrumento correspondiente, elmontode loscréditos quehayan sidoasignadosa
lostrabajadores paracubrirelpreciodelavivienda,verificando laliberación de
gravámenesypropiedad del inmueble.
37
63
2.4REGLAMENTODECONSTRUCCIONES DELD.F.
2.4.1Requerimientos dehabitabilidad y funcionamiento.
Del reglamento de construcciones del Distrito Federal del titulo quinto proyecto
arquitectónico,capítuloII,artículo81dice:"Loslocalesdelasedificaciones, segúnsutipo,
deberán de tener como mínimo las dimensiones y características que establecen en las
normastécnicascomplementariascorrespondientes.
ArtículonovenotransitorioenelincisoB.
Tipología local
Locales Habitables
Recamara Única
Rec.Adicionales
Estancias
Comedores
Est-comedor
Cocina
Cocina integrada a
salacomedor
Cuartode Lavado
Dimensiones Area
o índice (m2)
Lado Libre
(metros)
Mínimas
Altura (metros)
7.00
6.00
730
6.30
13.60
3.00
—
2.40
2.00
2.60
2.40
2.60
1.50
2.00
2.30
2.30
2.30
2.30
2.30
230
2.30
1.68
1.40
2.10
Dimensionesmínimasenlocaleshabitables.
Fuente:ReglamentodeconstruccionesdelD. F.
TablaN°4
38
83
CAPÍTULO III
Método
39
SB
CAPÍTULO III
MÉTODO
En este capítulo semuestra la hipótesis a demostrar, la investigación experimental donde
se le aplican ocho preguntas clave a personas que habitan actualmente en vivienda de
interéssocialparaasíobtenerunanálisisdelosresultadosobtenidos.
3.1TIPO DE ESTUDIO:
El presente estudio es de tipo descriptivo documental y experimental ya que
manipula lasvariablesademásderealizarunainvestigación documental.
a) Descriptivo Documental:
Es el que resuelve la problemática en donde se mide las variables incidentes de la
hipótesisyseproponeenforma documental unasolución alapropuesta.
b) Descriptivo Experimental:
Esel queresuelve laproblemática en donde semiden las variables incidentes dela
hipótesis y se propone su estudio en campo para la solución de la propuesta.
3.2 Hipótesis:
Si en base a la investigación documental y de campo, así obteniendo nuevos
parámetros de vivienda y realizando el análisis económico, financiero, podremos
saber siprobablemente esviable para los desarroUadores, realizar vivienda de interés
socialcon losnuevos parámetros.
40
B3
3 3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES
Si"X"
Probablemente "y"
3.4 Descripción de lasvariables:
Variable independiente "X": Es la investigación en campo para obtener los nuevos
parámetros devivienda y con ello llevar aun análisisfinanciero,económico ytécnico,
así llegando a laconclusión si elproblema sedebe a la voracidad de la empresas oala
situación delpaísqueaorilladoalasdesarrolladoras allevar estosproyectos.
Si con el análisis verificamos que si es viable para las empresas desarrolladoras de
vivienda la edificación de estos proyectos probablemente se puede proceder al
desarrollodeestos.
Variable "Y": Esviableelnuevo concepto de vivienda
En la descripción de las variables nos damos cuenta que es de tipo experimental, porque
necesitamos deunestudiodecampoparaproponer unasolución alaproblemática.
41
82
3.5DISEÑODELAINVESTIGACIÓN
El presente estudio es de tipo experimental ya que estudia las variables en campo y
proponeunasolución.
3.5.1 MUESTREO
Para calcular el tamaño de la muestra, se optó por seguir el siguiente
procedimientomedianteladefinicióndelassiguientesviables:
"~
Z2NPQ
e2(N-l)+Z2PQ
Nota: El tamaño de ia población es la
cantidad de viviendas de interés social
queexisteenlaciudaddeCuliacán.
VertablaN"2enelcapítulo2.
42
BS
Dondeeltamañodelamuestraesde:
1.65 2 xll905x0.5x0.5
"~0.1 2 x(ll905-l)+1.65 2 x0.5x0.5
n= 67.68
Seránentonces68personasencuestadasparatenerunaconfiabilidadenlosdatosdel 90%
3.5.2 ENCUESTA
ENCUESTA. Lasiguienteencuestatienelafinalidadderealizarunmuestreoqueaporteelementospara
conocerelinterésylasnecesidadesdelaspersonasqueactualmentehabitanviviendadeinteréssocial,
conlafinalidaddehacerunproyectodeviviendaqueseadecuéalosnuevoscompradoresdevivienda
1.¿Cuantoessuingreso mensual?
41
Menosde6000
19
8
Entre6001y10000
másde10000
2.¿Quefueloquemaslegustodesirvivienda?
31
16
Ubicación
lamismavivienda
21
Precio
3.Sipudierasmodificaralgoatucasa,¿Quémodificarías?
19
Cocina
32
Recamara
11
Sala
6
Baño
4.¿Lehubieragustadohabercomprado unacasamáspequeñaenunterrenomásgrande?
54
Si
14
No
5.Cuándotomóladecisióndecomprarsuvivienda,¿leinteresoquienconstruyo el
fraccionamiento?
9
26
Si
Poco
33
Nomeintereso
6.¿Ustedcompraría unacasaconmurosdeconcretoocualquier otrosistemaconstructivo,queno
fuerablockotabique?
20
48
Si
No
7.¿Estacontentoconsucasa actualmente?
31
14
23
Si
Poco
No
8.¿Leentregaronsucasaenlafecha acordada?
12
Si
56
No
44
3.53GRÁFICODELAENCUESTA
1. ¿Cuantoessuingresomensual?
11%
• menosde6000
• Entre6001y10000
Dmasde10000
28%|
^V61
%
2. ¿Quefueloquemaslegustodesuvivienda?
31%
• ubicación
46%
• vivienda ensi
Oprecio
23%
45
f3
3. Sipudierasmodificar algoatucasa,¿Qué modificarías?
28%
15%
B cocina
• recamara
Osala
Obaño
48%
4. ¿Lehubiera gustadohabercompradounacasamáspequeña enun terreno
másgrande?
46
5. Cuándotomoladecisióndecomprarsuvivienda,¿leinteresoquien construyo
el fraccionamiento?
12%
51%(
v±
• si
• poco
Onome intereso
^^37%
6. ¿Usted compraría unacasaconmurosdeconcretoocualquierotrosistema
constructivo,quenofuera blockotabique?
47
7. ¿Estacontentoconsucasa actualmente?
8. ¿Leentregaronsucasaenlafecha acordada?
48
BB
3.6 INTERPRETACIÓN DE LOS RESULTADOS
En base a los resultados obtenidos de la encuesta realizada a 68 familias que actualmente
residen en vivienda de interés social, nos damos cuenta que el 6 1 % de estas familias
obtienen ingresos por debajo de $6000 pesos mensuales, esto quiere decir que obtienen
4.96 salariosmínimos,donde el salariomínimo en lazona"c"dondepertenece elestado de
Sinaloaesde42.1 pesosapartirdel01deEnerodel2004.
En la pregunta numero dos, el 46% de las personas dicen que lo que les gusto de su
vivienda fue laubicación,estonospone areflexionar acerca enque lacasanoesel motivo
principal por el cual la adquirieron si no su ubicación, cabe señalar también que en la
ciudad deCuliacán lasdistanciassonrelativamentecortas.
El 48% de los encuestados no están conformes con las medidas de sus recamaras
mientras que la otra mayoría con el 28% no están conformes con las medidas de sus
cocinas.
Otrodatoimportanteesquelamayoría de lasfamilias tienenparadigmas conrespecto ala
estructuración de las viviendas, porque más del 70% de las familias dicen que no
comprarían unacasa, sinoestuviera hecha deblock otabique,estonosponeapensar a que
si estructuramos nuestra vivienda con otro sistema constructivo, es muy probable que no
tengaéxito.
Undato importante amencionar es que,los desarrolladores tienen retrasos en las entregas
de las viviendas, donde el 83%de lo encuestados mencionan que no les entregaron sus
casasenlafecha acordada,el cual estoprovocaunsobrecostoa lasempresasal desarrollar
susproyectos.
La vivienda económica en 49m2 de construcción tiene un costo unitario paramétrico
obtenido de la página de Internet de la Cámara Mexicana de la Industria de la
Construcción (CMIC) esde $3,731.73/m2 para elmes deDiciembre del2003.
49
BB
INSTITUTOTngyOÔGjCO I?EL4 COjaSTRy,CCIO:"
ElM2deterrenourbanizadoesproporcionadoporlaconstructora URBIdeCuliacán
Sinaloa,elcualdependedelaubicación dela misma,elpreciopromedio aproximado
esde$450pesosporm2,información obtenida para elmesdeMarzo.
En losarchivos delinfonavit enla ciudad deCuliacán Sinaloa,a los desarroUadores
devivienda de interés social lescuesta construir un metro cuadrado de construcción
entre$2300y$2,800pesos.
Yelprecio deventa quemanejan, fuente deinformación delInfonavit esde$5,086
de 50 a 70 metros cuadrados de construcción, con vivienda de una planta con dos
recamaras,que sonlosdatosqueseadecúanalprototipoqueseanalizaenlapresente
tesis.
Casiel50%delaspersonasquehabitanlaviviendadeinteréssocialestaconforme con su
casa,porqueexisteunavinculaciónconlapreguntanumerodos,quetambién,casiel 50%
respondieron que lo que mas le gusto de su vivienda fue su ubicación, yno tanto en la
viviendaensi.
Es importante decir que el Infonavit otorga créditos hasta 220 salarios mínimos
mensuales,porlotantoestamoshablandodeunmontode $277,860.
50
BS
CAPITULO IV
ELEMENTOS DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE
INTERÉS SOCIAL
51
23
Capítulo IV ELEMENTOS DEL ANÁLISIS DE LA VIVIENDA DE INTERÉS
SOCIAL.
Enestecapítulosemuestrantresprototiposestándardeviviendadeinterés social,quese
aproxima a las dimensiones donde actualmente residen las personas encuestadas y se
proponenlasnuevasdimensionesdelasviviendasmodificadas apartirdelosresultadosde
laencuestarealizadaenelcapítuloanterior.
De acuerdo con los resultados anteriores mi propuesta es dar mas espacios a las
recamaras,porqueesdondeloshabitantesestánmasinconformes.
Aquísemuestranlostresprototiposdeviviendaenelcualseanalizaransusdimensiones
y dando mas espacio a sus medidas, para así tener una vivienda mas amplia y
posteriormentellevarunanálisisfinancierodelasmismas.
Tipo"A"
52
S3
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LACONSTRUCCIÓN
INFONAVIT
PROYECTOUPO1N-3CARACTBUBTCAS
SUPERFOECCNSTRUOA
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INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
INFONAVJT
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HSEMreSEPROYECTO
TVOLOOW
Tipo"C"
54
Q9
4.1 NUEVASDIMENSIONESENLOSPROTOTIPOSDEVIVIENDA
Medidas Actuales
Recamara Ppal.
(espacio libre)
Cocina
Baño
Tipo
Sala-Comedor
Terreno
2.80x3.50 9.8 m2
A
2.80x2.50
B
2.80x2.50
C
2.80x2.20 6.2 m2
2.80x3.20 8.96m2
A
220x1.50 3.3m2
Igual
B
2.20x1.50 3.3 m2
Igual
C
2.80x1.90 5.3m2
Igual
-A
1.30x1.50 1.95 m2
Igual
B
1.30x1.50 1.95 m2
Igual
: 1.50x2.80 4.20m2
Igual
: «
7.0 m2
Propuestas
7.0m2
2.80 x3.50 9.8 m2
A
6.35x2.82 17.90m2
Igual
B
6.80x2.82 19.17m2
Igual
C
5.20x3.95 20.50m2
Igual
A
6.00x15
90m2
6.00 x17 102 m2
B
6.00x15
90m2
6.00x17 102 m2
C
7.05x15
105m2
igual
55
88
Resumendelasnuevasmedidas.
Prototipo
Recamara
Ppal.(m2)
Cocina
(m2)
Baño
Salacomedor
<m2)
M2de
Construcción
Terreno
(m2)
<m2)
A
9.8
3.3
17.90
1.95
49
102
B
9.8
3.3
19.17
1.95
58.81
102
C
8.96
5.3
20.50
4.20
56.88
105
4.2 REQUISITOSMÍNIMOSDEHABITABILIDAD.
DelreglamentodeconstruccionesparaelDistritoFederalenelartículonovenotransitorio
incisoBtenemoslossiguientesespaciosmínimosdehabitabilidadporlocaleshabitables ya
referidos enelmarcodeteóricoenlatablaN°4,acontinuaciónsemuestraunextractodela
tablareferidoenelreglamento.
Recamara .
PpaL(m2)
Cocina <
Salacomedor
integrados
Bafio
(m2)
M2dc
Construcción
Terreno
--
-
(mi)
ím2)
7.0
3.0
13.60
1.60
Lasnuevasdimensionespropuestascumplenconlosrequisitosmínimosdehabitabilidad
56
ffl
INSTITUTOTECNOLÓGICODELA CONSTRUCCIÓN
43 CAMBIOS ALOSPROTOTIPOS DE VIVIENDA:
Al prototipo "A" se le agrego unmetro en laparte deposterior de larecamaraprincipal,
donde lasmedidas originales eran de 2.8 x 2.5dando 7m2 de áreaderecamaraprincipal y
la propuesta es tener medidas de 2.8 x 3.5 mts, dando un área de recamara de 9.8 m2,
quedando 49 m2 de construcción para la vivienda, donde anteriormente era de 45.3
m2. También seleagrego en la parte posterior dos metros de terreno, así teniendo 12
metros cuadrados adicionales.
Al prototipo " B " es un prototipo que conserva los 58.81 m2 de construcción el cual
considero una buena área de construcción, y aquí la propuesta es recorrer el muro interior
horizontal de la recamara del fondo un metro hacia abajo, así dando mas espacio a la
recamara principal, con el inconveniente que haremos mas pequeño el espacio que existe
entre las recamaras de 1.40 mts de ancho,pero acatando laspropuestas de lapersonas que
quieren sus recamaras mas amplias tomo esta decisión. También se le agrego en la parte
posterior dos metros deterreno,asíteniendo 12metros cuadrados adicionales.
Al prototipo " C es un prototipo de 49.88 m2 de construcción donde el plus de este
prototipo es que ambas recamaras tienen las mismas dimensiones, el cual al ampliarlas se
verán ampliadas ambas, donde aquí la propuesta es de recorrer el muro posterior un metro
hacia atrás,ahoraambasrecamaras serian de2.80x 3.20mts.y el área total construida de
56.88m2.
Se le hicieron modificaciones especialmente a la recamara principal y las medidas de
terreno,tomando en cuenta las respuestas obtenidas en el capítulo anterior, así obteniendo
losdatosprincipalespara eldesarrollofinancierodecadaunodelosprototipos.
57
BB
CAPITULO V
APLICACIÓN DELOSNUEVOS PARÁMETROS A
LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL, CON
FINANCIAMIENTOINFONAVIT
58
CAPÍTULO V.-
APLICACIÓN DE LOS NUEVOS PARÁMETROS A LA
VIVIENDADEINTERÉSSOCIAL,CONFINANCIAMIENTO INFONAVIT
Enestecapítulo semuestra elanálisisfinancierodecadaunodelosprototipos,después
dehaber obtenido lasnuevasmedidasdelasviviendas realizadas enelcapítulo anteriory
porotrolado,también sellevoacabounainvestigacióndecampoparalaobtencióndelos
costos y los precios reales que aplican los desarrolladores de vivienda de la ciudad de
CuliacánSinaloa,datosimprescindiblesparallevaracabonuestroanálisis financiero.
5.1PARÁMETROSFIJOSPARAELCÁLCULODELARENTABILIDAD
DELPROYECTO
Losparámetrosfijosautilizarparaelanálisisfinancierodelastrespropuestasenel
capitulo4sonlassiguientes:
Preciodelterrenoútilurbanizado.- $450/m2
Preciom2devivienda.$5086.00/m2
Gastosbancarios.7%delproyectoNumerodepaquetesdeviviendas.- ISOviviendas
Costom2deconstrucción.$2500/m2
Tasade
financiamiento.18%anual
Porcentajedecréditopuente.22%
Aportacióndecapitaldelpromotor.- 13%delproyecto
ValordelaUDI almesdeFebrero.- 3.387
Plandeventas:
10viviendas,mes4
20viviendas,mes5
30viviendas,mes6
20viviendas,mes7
20viviendas,mes8
• Laformadepagodelosacreditadosserándel50%deanticipoyelotro50%del
créditopuente.
ElanálisisfinancieroseUevoacaboconunmodelofinancieroyadesarrollado porel
Instituto Tecnológico de la Construcción en el cual lo imparten en el diplomado de
desarrolladores devivienda.
59
PROTOTIPO "A"
MODELOFINANCIERO -VIVIENDA
INFONAVIT
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Después de ver el análisis aplicado a cada uno de los prototipos y analizar los resultados
de manera personal puedo decir que, la rentabilidad real del promotor para cada una de las
viviendas es bastante, tomando en cuenta que los datos iniciales para llevar a cabo nuestro
análisis sonlosqueseaplicanpordesarrolladores devivienda delaciudad de Culiacán.
Por otro lado,también podemos agregar que elprecio deventa por m2deconstrucción es
duplicado al costo por m2 de construcción, también de manera personal se muestra
excesivo esteprecio de venta utilizado por las constructoras; una de las conclusiones de el
¿Por qué? De este precio de venta excesivo comparado al costo de producción, es por qué
lasconstructoras tienen gastos extraordinarios ynospodemos dar cuenta de ello al analizar
lapregunta numero 8que dice,¿le entregaron suvivienda en la fecha acordada? Yel83%
dijo que no se le habían entregado en la fecha acordada, también llegando a la conclusión
queseguramentenotienenunabuenaadministración enlaempresa.
60
B3
ConclusionesyRecomendaciones
61
B8
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Al analizar los resultados de la corrida financiera hecha para cada prototipo, podemos
concluir losiguiente:
• Prototipo "A" nos da una rentabilidad real del promotor de 5,309,595 en 12 meses
de proyecto el cual se traduce en una rentabilidad de 442,466 pesos mensuales.
• Prototipo "B"nos da una rentabilidad real del promotor de 7,291,535 en 12 meses
de proyecto el cual se traduce en una rentabilidad de 607,630 pesos mensuales.
• Prototipo "C"nos da una rentabilidad real del promotor de 6,766,612 en 12meses
deproyectoelcual setraduceenunarentabilidad de563,885pesosmensuales.
Unos de los parámetros que nos restringe a proponer una vivienda mas amplia con
terrenos mas grandes es el crédito queproporciona el Infonavit hacia los trabajadores, que
como máximo presta la cantidad de 220 veces salarios mínimos mensuales (VSM),
entonces el desarroUador al proporcionar una vivienda mas amplia elprecio de la vivienda
seveincrementada,ynotodaslaspersonas alcanzan elcréditode220 salariosmínimos.
Aquí unas de las propuestas es que el precio de la vivienda sea menor de 220 salarios
mínimos,queeslacantidadaproximadaalmontomáximodecrédito.
Otraobservación es,que al incrementar las medidas de terreno, o disminuir el precio por
metro cuadrado de construcción, se ve afectada de forma significativa la rentabilidad del
proyecto.
62
68
BIBLIOGRAFÍA
• "Introducciónalateoríageneraldelaadministración"
Autor:AdalbertoChiavenato
Editorial:MeGrewHill
• www.infonavit.gob.mx
• Modulo3 deldiplomadodeviviendadelaCámaraMexicanadelaIndustriadela
Construcción
• Modulo5deldiplomadodeviviendadelaCámaraMexicanadelaIndustriadela
Construcción
• http://www.managementconsulting.com.mx/verespan/SALMINIMO.htm
• Microsoft Encarta2004.
• www.banamex.com.mx
• "ReglamentodeConstruccionesparaelDistritoFederal"
Autor:LuísArnalsimón
Editorial:Trillas
• http://www.culiacan.gob.mx/area/culiacan/poblacion.html
• http://www.sinaloa.gob.mx/conociendo/estadistica/tamanovcrec pob.htm
•
httD://Iaip.sinaloa.gob.mx/LAIP/Organismos/INVIES/inffin/estecores/
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GLOSARIO
C! T I c
> Vivienda.-Morada,Habitación,Mododevivir,(diccionarioEncarta).
Edificaciónqueestadestinadoparalahabitacióndelserhumano.
> Digno.- Quemerecealgo,Decorosonohumillante.
Eselméritoquetiene unapersonaocosademereceralgodecoroso.
> SociaL- Relativoalasociedad,oalasrelacionesentreunayotrasclases.
ínteractuacióndelosseresvivosenloscualesexistenrelaciones
durablesvorganizadas, especialmenteenlossereshumanos.
> Interéssocial-Necesidaddecaráctercolectivoenelordenmoralomaterial.
> Financiamiento.-Acciónvefectode financiar.
> Financiar.-Aportareldineronecesarioparaunaempresaparasufragarlosgastos
deunaactividad.
> UDL-UnidadesdeInversión.
64

desarrollo del análisis de la vivienda de interés social, para

Transcripción

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instituto del fondo nacional de la vivienda para los trabajadores