alquiler apartamento vacacion torredembarra

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SEGUROS QUE CUBREN
LOS ERRORES EN UNA
SALIDA A BOLSA
APUESTA TÁCTICA EN
RENTA RIA MIENTRAS SIGAN
LAS COMPRAS DEL BCE
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inversión en la costa despier- libre, este producto tiene la versatilidad
ta.Justo a partir de ahora, con
de poderse disfrutar durante los meses
inicio de la temporada que
de temporada baja, y sacarle un interesiempre coincide con las vaca- sante rendimiento durante la mitad del
ciones de Semana Santa, viene la prue- año», explica Palomar. No es casualiba de fuego, sobre todo para medir la
dad: las estadísticas dicen que el segsalud de la demanda interna. Los ex- mento de la población menos afectado
pertos se muestran optimistas. César
por la crisis está formado por las persoHernández, de Sociedad de Tasación, nas de más de 65 años. «El inversor
comenta que la vivienda en la costa fue
nacional más conservador está buscanla primera en entrar en crisis, porque
do comprar viviendas porque no hay
fue ahí donde se concentró gran parte
productos financieros adecuados a su
de la sobreoferta, y puede que sea ahí
perfil que den rentabilidad», añade
también donde puede estar comenzan- Gonzalo Bernardos, profesor de la Unido la recuperación, con permiso siem- versidad de Barcelona.
pre de las viviendas mejor ubicadas de
Esta tipología de comprador, dice
las grandes ciudades, sobre todo Ma- Palomar, busca casas económicas por
drid y Barcelona, para las que la crisis
un importe no superior a los 75.000
parece también haber llegado a su fin.
euros con dos dormitorios y cerca de la
La demanda interna, dice Patricio
playa y servicios básicos.
Palomar, de CBRE, se está activando
María Monasterio, de Aguirre Newdesde hace nueve meses. <<Muchos es- man, coincide en que la demanda de
pañoles jubilados o cercanos a la jubi- los particulares está comenzando a aflolación están empezando a invertir en
rar. Habla, en particular, de la zona en
residencial en la costa, pues para esa
la que ella trabaja, la Costa del Sol.
población que dispone de más tiempo
Aunque asegura que la demanda que
10
primero hizo acto de presencia fue la
extranjera, que incluso pagaba los inmuebles a tocateja, con fondos propios.
Este fenómeno también lo constata
Patricio Palomar: «Los auténticos protagonistas de las compras en la costa,
alcanzando más del 75 por ciento de las
adquisiciones son los extranjeros». Este
experto se apoya en las estadísticas del
GRAN PARTE DE LA
DEMANDA NACIONAL BUSCA
CASAS ECONÓMICAS DE NO
MÁS DE 75.000 EUROS
Ministerio de Fomento: tan sólo entre
septiembre y diciembre del año pasado,
se registraron 1.095 transacciones, lo
que supone el 16,7 por ciento de las
compras totales de vivienda que se hicieron en España. El mayor incremento
correspondió a rusos, alemanes y belgas, que fueron los compradores que
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(
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más invirtieron en España tanto en
2013 como en 2014. La demanda que
no parece sostenible es la de los rusos,
debido a la inestabilidad política del
país y, sobre todo, a la u·emenda depreciación del rublo. A cambio, Palomar
espera que el peso de los nórdicos aumente en los próximos dos o tres años.
Este temprano despertar de la demanda extranjera es importante puesto
que, de acuerdo con cifras de Patricio
Palomar, la compra media de los holandeses, alemanes y rusos es la más elevada, con «tickets» medios superiores a
los 350.000 euros, mientras que los
franceses y belgas se mueven en rúveles
cercanos a los 250.000 euros en zonas
consolidadas. Los britárúcos compran
un producto más económico, de entre
100.000 y 150.000 euros y <<SOn colonizadores de nuevas zonas y desarrollos
basados no tanto en playa como en
urbarúzaciones en tomo a campos de
golf o depones hípicos», detalla Palomar. Bernardos apunta que ahora los
rusos son vendedores, los británicos
buscan en la Costa de Sol, Palma y Alicante, al igual que los alemanes, que
ponen un mayor énfasis con las Baleares, mientras que los franceses son protagonistas en Cataluña, tanto en la
Costa Brava como en la Dorada.
No hay que pasar por alto todos
estos datos si el inversor doméstico
quiere poner su dinero en el «ladrillo»
para sacarlo al mercado extranjero.
A la vista de todo esto, a la vista de
que ya hay quien ha comprado, ¿sigrúfica esto que las mejores oporturúdades
pueden haber volado ya? César Hernández comenta que en los dos últimos
años las entidades financieras han realizado ofertas muy agresivas, en algunos
casos sólo temporales, que han ayudado a ir reduciendo el «stoclo>. Sociedad
de Tasación ha detectado esto a la hora
de elaborar sus estadísticas semestrales:
en algunos casos se veían obligados a
eliminar una promoción de la muestra
para que no quedara distorsionado el
resultado. En algunas zonas se ha comprado por debajo del precio de cons-
trucción. Pero todavía quedan oportunidades. Como muchos de los primeros que entraron en el mercado fueron
fondos e inversores oportunistas, quizás algunos se quieran salir ya y esa especie de segunda vuelta puede seguir
siendo una oponunidad.
Este proceso ha dado lugar a, según
Hemández, que se haya absorbido parte del stock, los precios en muchos casos estén tocando fondo y que en algunos lugares incluso repunten.
EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS
Pero, hablando de precios, ¿cuánto
han bajado? Según Monasterio, de
media, entre un 50 y un 60 por ciento,
aunque en las zonas con más oferta, la
caída ha podido llegar hasta el 80 por
ciento, mientras que en las zonas más
consolidadas, las caídas apenas han
llegado al 30 por ciento. La advertencia
que hay que hacer al inversor en este
punto es que, probablemente, las casas
que más han caído no son las más interesantes. Quizás, al contrario, porque 11>
11
EN_PORTADA
si han sufrido tales pérdidas de valor ha
sido por la abundante sobreoferta que
hay alrededor, por la lejarúa dela playa...
Chus de Miguel, directora comercial de
Casaktua.com, comenta que, en general, el precio de la vivienda ha deseenelido un 30 por ciento, cifra que Patricio Palomar eleva hasta el 50 por ciento
desde los máximos de 2007. «Eso sí, el
mercado continúa polarizado y en algunas zonas se han registrado ajustes
hasta el 74 por ciento», matiza Palomar.
De Miguel añade: «España cuenta con
una gran variedad de zonas costeras,
cada una con sus particularidades y, en
consecuencia, su propio mercado, que
es el que determina el precio. En la vivienda de la costa, la localidad donde
esté situada, si es primera línea de playa,
si tiene servicios comunitarios, etc., son
aspectos que determinan, en gran parte,
su precio. Se pueden encontrar viviendas por debajo de los 50.000 euros».
Aunque los mejores productos en
las mejores ubicaciones, lo selecto de lo
selecto, dice Bernardos, está más caro:
en primera línea de playa, oscilan entre
los 3 .000 y los 4 .500 euros por metro
cuadrado; en el principal paseo de la
EN EL LITORAL SE
PUEDEN
ENCONTRAR PISOS
POR MENOS DE
50.000 EUROS
localidad, entre los 2.200 y los 4.000
euros. En las segundas líneas, añade, los
precios oscilan entre los 1.500 y los
2500 euros el metro cuadrado.
La crisis, dice De Miguel, ha provocado que, precisamente en la costa, se
pueda elegir entre viviendas de obra
nueva y apartamentos de segunda mano en muy buen estado a precios muy
similares. Aunque sigue demandándose más la segunda mano.
Los mejores municipios
Loc8lldad
Comillldld
LINEA CONCEPC.
AYAMONTE
SEGUR
CAOAOUES
LLANQA
PALAFRUGELL
PALS
CREIXELL
CUNIT
SALOU
FER ROL
PEÑISCOLA
PUNTA UMBRIA
MASNOU (El)
CAMBRILS
BENALMAOENA
TORREMOLINOS
S. CRUZ PALMA
PALAMOS
AMPOSTA
TORREDEMBARRA
TELOE
S. GARLES RAPITA
ELCHE/ELX
BENICARLO
OROPESAMAR
FUENGIROLA
1
VIGO
S. CRUZ TENERIFE
1S. ANDREU LLAVAN.
Precio
ANOALUCfA
ANDALUCIA
CATALUflA
CATALU/:IA
CATALUÑA
CATALUÑA
CATALUÑA
CATALUÑA
CATALUÑA
CATALUÑA
1.330
1.370
2.067
2.336
1.690
1.800
2.046
1.640
1.811
1.486
1.160
GALICfA
C. VALENCIANA 1.279
ANDALUCÍA
1.605
CATALUÑA
2.725
CATALUflA
1.508
ANDALUCÍA
1.566
ANDALUCÍA
1.540
1.274
CANARIAS
CATALUÑA
1.689
CATALUÑA
1.179
CATALUÑA
1.625
CANARIAS
1.345
CATALUflA
1.102
C. VALENCIANA 1.222
C. VALENCIANA 1.111
C. VALENCIANA 1.170
ANDALUCÍA
1.352
GALlctA
1.417
CANARIAS
1.273
CATALUÑA
1.980
Var. 11 Sem V1r. 14
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º·ºº
-0,20
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-0,80
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-0,30
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º·ºº
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-0,10
-0,30
-0,40
-0,40
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-0,60
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-0,70
-0,70
-0,80
-0,80
-1,00
-1,00 1
-1,20
-1,20
Predos, eneurospor metro cuadrado. Variación en%, en el último semestre
de 2014 y en todo el afto. Fuente: SociedaddeTasación.
Sebastián, Baleares en general y zonas
muy, muy concretas de Alicante y la
Costa Brava>>. Carlos Smerdou, de Foro Consultores, incluiría entre las ronas
más dinámicas a la costa de Alicante,
pero destacaría, entre todas, la Costa
del Sol. Y añade: <<El inversor todavía
no está pensando en revalorizaciones
LA OPINIÓN DEL EXPERTO
LAS ZONAS MÁS DINÁMICAS
Darlo Femández, de JLL, resume que
las zonas que más dinamismo muestran
son la Costa del Sol, Cataluña y Baleares, mientras que las que muestran una
evolución más floja son Murcia y Levante. Palomar añade: «Las zonas donde ya se ha experimentado un punto de
inflexión y los valores de repercusión y
el número de transacciones es cada vez
mayor son claramente Marbella, San
12
Patrklo Palomar,
CBRE
«Las zonas donde ya se ha experimentado un
punto de inflexión y el número de transacciones
es cada vez mayor son claramente Marbella, San
Sebastián, Baleares en general y zonas muy, muy
concretas de Alicante y la Costa Brava"
futuras, sino en hallar los lugares donde
las caídas han acabado».
Costa del Sol. El gran síntoma del inicio de la recuperación en el área que
apunta Maria Monasterio es que ya se
está comenzando a promover. La recuperación se ciñe, según esta experta, al
triángulo formado por Marbella, Estepona y Benahavís. Los expertos de Tmsa explican: <<En las wnas más consolidadas de Marbella (excluyendo la zona
de la montaña), los precios ya están
subiendo. En ubicaciones y tipologías
puntuales se han visto incrementos de
hasta un 10 por ciento respecto al precio de hace un año. En general, se puede decir que el comportamiento está
entre el estancamiento y ligeros incrementos del 2-3 por ciento. La zona de
Estepona va algo más lenta, porque
había más stock pendiente de venta.
Pero poco a poco se va drenando». Los
tasadores de Tinsa sobre el terreno
añaden sobre Marbella que es un mercado muy particular: «Todo lo que sale
se vende sobre plano, ya que han sido
varios años de parálisis de oferta. Nues·
tros técnicos nos ponen el ejemplo de
una promoción de villas de lujo que
aún está en cimientos y tiene vendida
toda la primera fase (veinte unidades)
a un precio de 900.000 euros. Inmobiliaria del Sur y Taylor Wimpey tienen
sus promociones totalmente vendidas».
Pero no todo es tan caro. Según
Hernández, en la Costa del Sol, en
Fuengirola o Estepona, por ejemplo,
hay gente que está sacando su dinero
de depósitos o fondos de inversión para invertir en pisos que cuestan entre
70.000 y 90.000 euros, precios que antes de la crisis podían ser de entre
150.000 y 170.000 euros. «Estos inmueLosCI
IGes '
INVERSIÓN & FINANZAS • N' 970 • DEL 20 AL 26 DEMARZO DE 2015
¿Es int eresant e
comprar para alquilar
en la costa ?
Como comenta Patricio Palomar, de
CBRE, mientras que en las compras para
propia ocupación no es estrictamente
necesario evitar decisiones poco racionales y basarse en el gusto personal aprovechando el ajuste de precios en una zona
concreta, en el producto de inversión en
rentabilidad es muy importante apoyarse
en criterios financieros e inmobiliarios.
As!, Palomar aconseja buscar zonas con
aeropuertos con conexión a vuelos imerncionales a menos de 30 minutos en coches y con buena dotación de infraestrue-
bles que han bajado tanto no están estrictamente al lado de la playa, pero no
están tan lejos como para tener que
coger el coche para llegar a ella», explica el experto de Sociedad de tasación.
En cuanto a localidades en particular, Carlos Smerdou sí ve recuperación
de la actividad en Estepona y en Mijas,
pero no en Manilva o Casares.
Hacia el oeste de la Costa del So~ en
Cádiz y en Huelva, la demanda es mucho más domésúca. Darío Fernández
sí ha detectado oportunidades en Sotogrande. Allí se pueden encontrar viviendas a 120.000 euros. Cuando éstas
se acaben, las que las vengan a susútuir
de nuevas promociones se venderán a
180.000 euros. En Alcaidesa, añade
Darío Fernández, se ha estado vendiendo por debajo del coste de construcción. Ahora se pueden conseguir inmuebles por entre 180.000 y 200.000
turas. También es importante, dice Palomar, que el diseño y tamaño cumpla con
el estilo ele vida de los ciudadanos del
norte de Europa. Según los cálculos de
este experto, la remabilidad en estancias
medias puede alcanzar cl 6,5 por ciento y
el producto vacacional de alta rotación
puede llegar al 8 por ciento.
Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, opina que la rentabilidad de la vivienda en la costa es más
baja: no llega al 4 por ciento, frente al 6
por ciento que se puede conseguir en las
viviendas en la ciudad, en el mejor caso.
Respecto a las zonas, César Hemández,
de Sociedad de Tasación, comenta que un
lugar atractivo en el que comprar para
euros. El experto de Foro Consultores
añade el atractivo de Conil también,
pero comenta que Huelva tiene menos
atractivo, porque la llegada de público
extranjero es menor. Depende, en su
inmensa mayoría de los visitantes de
Sevilla Lo bueno es que en las localida-
alquilar pueden ser las casas ele Cádiz y
J Iuelva, porque allí va un público fiel
no1malmente compuesto por familias de
mediana edad que es menos voluble que
otro ripo de visitantes y dan mayor seguridad. Otra zona en la que este experto ha
detectado interés por alquilar ha sido Alicante, sobre todo por paite de los b1itánicos. En cambio, cree que en Cataluña,
pese a que los rusos quizás dejen de comprar, no seguirán yendo de alquiler. Preferiún ir a un hoce!.
Lo que está claro es que el alquiler tiene
tirón. De ahí que, según I lernánclez, muchos inversores hayan comprado bloques
que han puesto en alquiler con opción a
compra.
des de estas provincias, como señala
César Hernández, se pueden comprar
viviendas más baratas: las de 80.00090.000 euros están más cerca de la playa que las que costaban lo mismo en la
Costa del Sol.
Granada, Almeria y Murcia. Al este de
la Costa del Sol, ya en Granada, se pue-
LA OPINIÓN DEL EXPERTO
Carlos Smerdou,
Foro Consultores
uEI inversor no está pensando todavía en
revalorizaciones futura s, sino sólo en los lugares
en los que los precios han dejado de bajar porque
hay menos oferta embalsada. Y eso puede haber
sucedido en la Costa del Sol».
den encontrar casas, dice Darlo Fernández, por 120.000 euros. Casas que
antes podían llegar a los 300.000 euros.
Más al este, en Almería y en Murcia,
la situación es peor, por lo mucho que
se construyó. Lo muestra la oferta que
Casaktúa nos pone como ejemplo: un
apartamento de 85 metros cuadrados
distribuidos en tres dormitorios y terraza con vistas a la piscina comurutaria,
situado en la zona centro de Aguadulce
(Almería) y a pocos minutos de la playa,
por sólo 47.300 euros. En primera ~
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EN_PORTADA
INVERSIÓN &FINANZAS • N' 970 • OEL lO Al 16 OE MARZO OE lOIS
piélago es el segmento para extran- puede haber tocado fondo. Lo misjeros, sobre codo en el segmento del mo ocurre en las zonas más turístilujo. «.Destaca la subida importante cas, corno Playa América y Los
por la vivienda en manos de la ban- de las viviendas de alto 'standing' en Cristianos, aunque no en la zona de
ca, que impide una mayor recupera- Ibiza, que sigue imparable», comen- San Isidro. En Gran Canaria, en la
ción. Pero, como contrapartida, se tan los expertos de Tinsa. <& traca capital, hay dos cendencias: la ciupueden cncomrar verdaderas gan- de un mer<'ado de inversores más dad baja ya está estabilizada, miengas. De acuerdo con los cálculos de que de compra de vivienda para uso tras que la ciudad alta aún tiene un
Tmsa, si el ajuste en Baleares ha sido propio», añaden.
cierro ajuste pendiente. En la Godel 29 por ciento desde el inicio de En Canarias, Bernardos detecta que mera el mercado sigue a la baja,
la crisis, en la c-.ipital, Palma de Ma- dentro de la demanda nacional, la miencras que en Lanza.rote se ve
llorca, es de un 39 por ciemo. Lo que más pesa es la procedente del más actividad: «En las zonas mejor
que mejor se está comportando en n01te de España. Los expertos de ubicadas, como la primera línea de
el archi- Tinsa dicen que en la zona metropo- costa o las zonas residenciales se
litana de Tenerife y en La Laguna se podría producir ciertos repuntes».
Comportamiento desigual en las localidades
de los dos archipiélagos
Junto a la Costa Brava, el mercado
favorito de Gonzalo Bernardos,
profesor de la Universidad de Barcelona, es Mallorca. Para Darío
Femández, de JLL, Baleares es una
de las regiones en las que se está
consumiendo el stock gracias a la
potenre demanda extranjera. De
acuerdo con los expertos de Tmsa,
en Mallorca se observan repuntes
de precios en ciertos inmuebles,
aunque el mercado sigue lastrado
,...,..~lll!!!IED tipología y vistas, donde se
aprecia LU1a cierta ralentización de las caídas,
llegando a observar en
algunos casos excepcionales un cierto repunte de los valores».
Según explica Hemández, Alicante ahora está
recib iendo una cierta
demanda. «Su público
tradicional es el inglés, pero
más en el alquiler que en la
compra», comenta Hernández.
220.000 euros. «En
el playazo de Vera se
promocionó mucho,
hay precios competitivos».
En Mu rcia, según
Femández, en La Manga,
las sextas o séptimas líneas
salen por 90.000 euros. Las terceras o cuartas, que antes se vendían por
200.000 euros, ahora se comercializan
por 120.000 o 140.000 euros, también
de acuerdo con las cifras del experto de
JLL.
Valencia. Ya en la Comunidad Valenciana, según Dario Femández, las oportunidades, es decir, los precios más
bajos pueden conseguirse en Castellón.
«Sigue habiendo mucho stock. Se puede comprar muy barato, pero no veo
recuperación a corto plazo», asegura
este experto. <<En el norte de Valencia
y en Castellón aún hay mucha oferta,
pero en el Sur de Valencia, en Gandía,
Cullera y Denia, ya comienza a ser escasa>>, explica c~
Mejor aspecto muestra la costa de
Alicante, un destino tradicional tanto
para extranjeros como para los madrileños. Por eso, «podemos pensar que,
pese a la sobreoferta, se puede recuperar antes», comenta Smerdou. Pero hay
que tener cuidado. De las declaraciones
de los expertos de Tinsa se puede deducir que también en la costa alicantina
hay que ser muy selectivo: «Los precios
en la comarca de la Marina Baja (AlteaBenidonn-Vtllajoyosa) se mantienen a
la baja con excepción de las viviendas
con mejores condiciones de ubicación,
-
Cataluña. En Cataluña, podemos distinguir tres zonas diferentes, según Tomás López, de Forcadell. En primer
lugar, la costa Brava, más al norte, donde los protagonistas fundamentales son
extranjeros, mayoritariamente franceses. Por ejemplo, en Lloret de Mar, podemos encontrar viviendas de dos habitaciones a 3.000 euros el metro cuadrado. Aunque en esa zona también
existe oferta de lujo. Begur, cuenta López, un pueblo carisimo, tiene oferta de
viviendas de hasta un millón de euros,
o de 350.000 euros en el caso de lugares
más alejados de la playa. Según Dacio
Femández, la parte norte ha manteni-
LA OPINIÓN DEL EXPERTO
C6ur Htrníndu,
Sociedad de Tasación
«Más que subidas de precios, lo que hay es
gente interesada en comprar. Además, se están
cerrando operaciones que antes no conseguían
culminar. En lo que tengo dudas es en que éstas
sean a precios superiores a los de hace dos años»
do precios, por lo que no hay grandes
chollos. ALU1que, para Gonzalo Bernardos, ésta es la mejor zona, junto con
Baleares. Lo malo ahora, como recuerda Hemández es la desaparición del
comprador ruso, sobre todo el de altísimo poder adquisitivo.
La costa que, a juicio del experto de
Forcadell, no ha dejado de funcionar
ha sido la del Bajo Llobregat, con localidades como Sitges o Casteldefells.
Tiene como ventaja estar a muy pocos
minutos de Barcelona, lo que las convierte tanto en destinos de playa como
en ciudades donnitorio.
En el extremo contrario se encuentra, según López, la Costa Dorada, en
Tarragona, sobre todo en la zona lindante con Castellón, justo antes de llegar a Marina D'Or. Allí se construyó
mucho y ahora no hay movimiento.
Pero~a ha visto promociones
en marcha en Salou, lo que puede ser
buen síntoma.
La costa cantábrica. Más minoritario
todavía es el mercado del norte de España. Y, aunque se piensa que la oferta
construida ha sido bastante limitada, en
algunos casos no es cierto. Así, Smerdou comenta que en la provincia de
Lugo, en Foz, aún queda mucha llave
en mano, mientras que en lugares como Sanxenxo o Baiona ya se ve bastante movimiento. Pero cree que aún es
pronto para volver a esa zona. Hemández también apunta que incluso en
Sanxenso sigue habiendo mucha oferta.
En todo caso, lo bueno que tienen
los destinos del norte es que tienen un
público fiel, aunque minoritario. Porque, en su contra tienen, además de un
clima más adverso, unas comunicaciones bastante deficientes en comparación con el sur de España. Llegar a
Asturias y a Galicia se hace difícil. •
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