Gaceta de la Propiedad Inmobiliaria

Gaceta de la Propiedad
Inmobiliaria
Boletín del Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España
www.consejocoapis.org
Nueva época Nº 3 Junio 2.012
Pág. 2
Nº 3 Junio 2.012
Mediación
Sobre la mediación en
Sumario
asuntos civiles y mercantiles
CARLOS SUÁREZ GONZÁLEZ
TASAPI
Pág. 12
Pág.
3
Punto de Información Catastral
Pág.
5
Vivienda: Doce preguntas
Pág.
8
Vivienda
Doce preguntas ingenuas para interpretar
una crisis y una sola
certeza
JOSÉ LUIS POLO FRANCISCO
Pág. 8
Antxon y la reforma financiera
Pág.
10
Mediación
Pág.
12
P. I. C.
Punto de Información
Catastral
Noticias de los COAPI
Pág.
13
Pág.
16
ANDRÉS GARCÍA MENDOZA
Pág. 5
Visto en la Prensa
TASAPI
Programa de tasacio-
Números atrasados
Si desea recibir algún número anterior
de la Gaceta puede solicitarlo en
[email protected]
nes inmobiliarias para
los API
ANTONIO ÁLVAREZ ROMERO
Pág. 3
Nº 3 Junio 2.012
Pág. 3
Tas///API
Nuevo programa de valoraciones inmobiliarias para los API
ANTONIO ÁLVAREZ ROMERO
Presidente de la Comisión de Actividad Pericial del Consejo Rector
Aplicación on-line de tasaciones inmobiliarias
T
adelante, cuando su implantación y su conoci-
ASAPI es un programa de valoraciones
miento sea más completo por parte de los API, ya
inmobiliarias online que desde el Conse-
iremos haciendo el programa más complejo y utili-
jo General de los COAPI se ofrece de
zando otros métodos de valoración, según se ne-
forma gratuita a todos los colegiados API ejercientes.
Hay actualmente dos grandes áreas de uso en la
Basado en el originario TASAPI que emplea el
COAPI de Madrid, para adaptarlo a las exigencias
del Consejo Rector experimentó un profundo cambio, haciéndolo más moderno e intuitivo. Después,
tras ser presentado al Pleno de Presidentes del
Consejo General, se acordó introducir una serie
de mejoras que han producido otro gran cambio
en el mismo, por lo que se decidió probar una versión beta del programa primeramente en los Colegios de Madrid y Córdoba, encontrándonos actualmente en esta fase, antes de ser enviado a los
COAPI para su uso por todos los API que así lo
prefieran.
TASAPI es un programa online sencillo y fácil de usar.
cesite.
aplicación: “Testigos” y “Tasaciones”.
“Testigos”.- Aquí los API introduciremos los testigos de referencia que vayamos tomando, los cuales entrarán a formar parte de la base de datos
desde la que se nutren las áreas como base para
sus cálculos y estadísticas.
Los testigos se registran de dos formas: los testigos de mercado, que son los adoptados por los
peritos para formar la base de valores de las tasaciones y que concluyen en el valor de tasación; y
los testigos de valoración que son los recogidos
por los valores de tasación de los informes realizados.
“TASAPI será un programa
en continua evolución”
Nos permitirá hacer valoraciones por el método de
comparación y por ahora sólo de inmuebles urbanos, que son la mayoría de las que hacemos; más
Tiene un gran valor
esta base de datos
de inmuebles a la
que podremos con-
sultar para buscar comparables y que la base de
datos estará creada por testigos buscados por
(Continúa en la página 4)
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dos. La aplicación realiza las operaciones oportu-
(Viene de la página 3)
API, con la subsiguiente fiabilidad que esto nos
nas para facilitar el valor homogeneizado por me-
dará. Si la mayoría de los API de una provincia
tro cuadrado, el valor K y por último el valor de
utiliza este programa y cada uno mete unos testi-
tasación.
gos cada vez que hace una tasación, dentro de
poco habrá una buena cantidad de comparables
sólo de esa provincia, que ayudarán mucho a la
hora de realizar otras tasaciones. Ni que decir tiene que también se podrán consultar los testigos
de cualquier otro sitio. Todos estarán disponibles
sea quien sea el API que los introduzca.
Por ello, es muy importante que nos exijamos a la
hora de introducir un testigo, debiendo ser lo más
completo y fiable que se pueda,
Una vez concluida la tasación, el informe de valoración se crea en formato pdf imprimible o almacenable para que pueda ser enviado por correo
electrónico al cliente o juzgado de una forma ágil y
eficaz. Además se adjunta la hoja resumen y el
certificado de tasación.
Pero esto no queda aquí, TASAPI será un programa en continua evolución, con nuevas áreas como
“Estadística”, que será muy útil conforme vayamos
para que pueda ser usado con
confianza por los compañeros
que necesiten este comparable
para hacer su tasación.
Además de alta de testigos, podremos gestionar los testigos
propios, borrándolos o modificándolos según se requiera, y
también podremos consultar todos los testigos que hay en la
base
de
datos,
pudiéndose
hacer esta búsqueda por uno o varios parámetros,
introduciendo testigos y realizando tasaciones;
para que nos sea más fácil acceder a los que va-
visado electrónico; envío de la tasación finalizada
mos a utilizar para realizar nuestra tasación.
por correo electrónico al cliente o juzgado de una
La otra gran área es la de “Tasaciones”.- Es el
forma ágil y eficaz, etc.
área fundamental para la realización de la tasa-
Pero para que TASAPI evolucione adecuadamen-
ción. Compuesta por pantallas de datos que van
te se necesita también la colaboración de todos
confeccionando el modelo y realizando la formula-
los API, que será la base para la creación, modifi-
ción necesaria para llegar al valor de tasación,
cación o ampliación de utilidades, que hará de
objeto del informe que se entregara a su peticiona-
TASAPI un programa de referencia a nivel nacio-
rio.
nal y una herramienta útil para la realización de
Todos los datos son rellenados de forma on-line
por el perito, bien desde su propio despacho, bien
desde cualquier ordenador que ofrezca conexión a
través de internet con el área privada de colegia-
informes periciales que facilitarán enormemente el
trabajo profesional del API.
Nº 3 Junio 2.012
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P.I.C.
Punto de Información Catastral
ANDRÉS ARCÍA MENDOZA
API de Zaragoza
NUEVAS TECNOLOGÍAS APLICADAS AL MERCADO INMOBILIARIO
ACCESO A DATOS CATASTRALES PROTEGIDOS POR WEB O EN LOS PUNTOS DE
INFORMACIÓN CATASTRAL (P.I.C.)
En el anterior número de la Gaceta de la Propiedad
consultas realizadas sobre datos protegidos rondan
Inmobiliaria, hablamos sobre la Web del Catastro y
los dos millones mensuales en el año 2011, aun-
todos los datos a los que podemos acceder sin ne-
que ese dato posiblemente no capte del todo la
cesidad de identificarse (es decir, todos los datos
realidad. Si bien es cierto que el acceso a esos da-
libres y que no afectan a la privacidad de sus titula-
tos por parte de algunos órganos o administracio-
res). En esta ocasión, y completando todo lo dicho
nes (Órganos judiciales, Notarios, Registradores...)
anteriormente
Catastro
sea una práctica común, el resto de los ciudadanos
(www.sedecatastro.gob.es) hablaremos sobre el
no estamos muy acostumbrados al uso de certifica-
acceso a la información privada por parte de los
dos digitales o el DNI Electrónico. Por ello, interpre-
particulares, pudiendo realizarse de dos maneras,
to que la gran parte de estos datos no se refiere a
directamente por la web o usando los Puntos de
consultas de particulares, sino que responden a
Información Catastral.
otros usos bien distintos.
sobre
la
web
del
“un punto más
de diferenciación que permite ofrecer un
servicio especial
y profesional a
nuestros clientes”
Si nos fijamos en la Resolución de 24 de Noviembre de 2008, podemos ver los datos a los que podemos acceder mediante la Web del Catastro
(también denominada Oficina Virtual del Catastro u
OVC): Identificación del Propietario registrado en
el Catastro y el Valor Catastral del inmueble, el
Suelo o en su caso de la construcción.
Todo ello nos puede ser útil a la hora de realizar
cualquier gestión administrativa donde nos soliciten los inmuebles de los que somos propietario,
para identificar nuestro inmueble en un plano (no
hay que olvidar lo complejo que resulta en ocasiones identificar un suelo rústico con una escritura
pública), interesarse por los procedimientos catastrales, documentar una Tasación Pericial o simplemente cruzar datos entre Catastro y Registro de la
Propiedad (en más de una ocasión, puede haber
ACCESO MEDIANTE WEB (Con certificado Digital)
distintos titulares, aunque prima el registral).
Si examinamos las estadísticas que nos proporcio-
Para acceder a esta información desde la web, es
na la propia web del Catastro podemos ver que las
(Continúa en la página 6)
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firmó la Dirección General del Catastro con mi Colegio Territorial (Colegio
de Aragón y Soria) entiende que existe un interés legítimo y suficiente con
el nombramiento de Perito Judicial
para acceder a los datos protegidos y
ello nos facilita la labor (tal y como he
comentado antes, no siempre es sencillo identificar un bien con los escasos datos que nos da el Registro de
la Propiedad). He comprobado que
este modo de actuar no se aplica en
(Viene de la página 5)
todos los casos, puesto que en alguna ocasión se
necesario disponer de un Documento Nacional de
solicita que específicamente se autorice a acceder
Identidad electrónico o de un certificado de usuario
a estos datos (algo que nunca se deja claro en los
expedido por cualquier autoridad de certificación
nombramientos).
legalmente reconocida y admitida por la Dirección
General del Poder Judicial. No obstante, hay que
REQUISITOS PARA ACCEDER A LOS DATOS
especificar que los datos a los que se podrán ac-
PRIVADOS
ceder son los de los inmuebles de los que se sea
En los casos de acceso a los datos privados, tan
titular. Para el caso que nos ocupa principalmente
solo es necesario que el cliente nos firme una auto-
(el trabajo ordinario de un Agente de la Propiedad
rización, que se encuentra en la propia web del
Inmobiliaria) esta opción no es viable, por lo que
Catastro:
tendremos que optar por acudir a un Punto de In-
registropic.htm en la opción de “Modelo de solicitud
formación Catastral (P.I.C.)
de acceso a la información catastral de carácter
http://www.catastro.meh.es/ayuda/
protegido”, acompañando la solicitud con una fotoACCESO MEDIANTE LOS PUNTOS DE INFOR-
copia del DNI del titular (en los casos de varios pro-
MACIÓN CATASTRAL
pietarios, basta con presentar la solicitud y DNI de
En mi opinión, es la opción más cómoda para acce-
uno de ellos).
der a los datos catastrales protegidos y un punto
La utilidad del acceso a estos datos es providencial
más de diferenciación que permite ofrecer un servi-
en algunas ocasiones:
cio especial y profesional a nuestros clientes. Los
-Identificar algunas fincas rústicas a partir de los
últimos años, algunos Colegios Oficiales de Agen-
lindes que informa el Registro de la Propiedad es
tes de la Propiedad Inmobiliaria (por ejemplo, el de
completamente imposible. Si podemos acceder a
Aragón y Soria, al cual pertenezco) han optado por
partir del número de DNI a las fincas de su propie-
llegar a acuerdos con la Dirección General del Ca-
dad, también tendremos un plano y unos datos car-
tastro, facilitando el acceso a esos datos a sus co-
tesianos que nos permitirán -con ayuda de un GPS
legiados y ciudadanos.
- identificar la finca sin error alguno.
Yo comencé a usar el Punto de Información Catas-
-En ocasiones, la divergencia de datos entre Catas-
tral como apoyo a las Tasaciones Periciales que
tro y Registro nos permiten descubrir errores entre
me encomendaban en el Juzgado. El convenio que
(Continúa en la página 7)
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(Viene de la página 6)
tastro. Mi opinión personal es que la decisión debe
ambos registros, e indicarlos en nuestro informe,
basarse por un lado en una cuestión de utilidad
para que se corrijan.
para sus colegiados y por otro lado en la propia
-Aunque la Valoración Catastral no es un dato muy
imagen del Colegio. Si para tomar nuestra decisión,
determinante a la hora de determinar el
valor de mercado, es cierto que ayuda y
orienta. En los casos en los que esta tasación sea de parte, todos estos datos se
pueden encontrar en el último recibo de
IBI.
-Finalmente, acompañar esta solicitud al
encargo de alquiler o venta (junto con una
fotocopia del DNI, tal y como he comentado) puede servirnos para un primer acercamiento a la hora de hacer los primeros
trámites de identificación o localización.
Además, la certificación nos da alguna
información adicional (como es la titularidad de los bienes colindantes, año de
construcción,...) que nos permite hacernos una
tenemos en mente objetivos económicos es mejor
imagen del entorno bastante correcta.
abandonar ese proyecto.
En definitiva, el acceso a los datos protegidos
Si bien no es un tema decisivo, es un pequeño
(titularidad, valor catastral,...) Nos permite realizar
punto a nuestro favor que nos puede granjear una
una gestión mucho más precisa y profesional.
posición que nos puede favorecer en el futuro. Los
¿Conviene que nuestro Colegio Territorial negocie
convenios suponen obligaciones de ambas partes:
ser un Punto de Información Catastral?
Unos a dar acceso a los datos catastrales y noso-
No todos los Colegios Territoriales han firmado un
tros a promover el uso de la identificación catastral,
convenio para ser un Punto de Información Catas-
dar precios de las tasaciones realizadas y dejar
tral, y eso nos lleva a preguntarnos sobre la necesi-
constancia de las posibles divergencias entre Ca-
dad de que todos los Colegios Territoriales de
tastro y Registro.
Agentes de la Propiedad Inmobiliaria se establezcan como un punto de acceso a los Datos del Ca-
Colaboraciones
Si desea colaborar en la Gaceta de la Propiedad Inmobiliaria
con algún artículo, noticia, etc., envíelo a la siguiente dirección:
[email protected]
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Vivienda:
Doce preguntas ingenuas para interpretar una crisis y una sola certeza
JOSÉ LUIS POLO FRANCISCO
Presidente del COAPI de Guipúzcoa
(Publicado el 12 de julio de 2.011 en EL PAÍS)
L
rio liberalizado y desregulado nos propone que “ el
a subida vertiginosa de precios hasta fina-
ajuste del precio de la vivienda se produce por el
les de año 2007 coincidió con una coyun-
equilibrio entre la oferta y la demanda en un esce-
tura de máxima oferta inmobiliaria. ¿
nario de libre competencia, con decisiones informa-
Podemos confiar en el autocontrol del mercado
das y en ausencia de coerción y fraude”.
inmobiliario? El precio de la vivienda ha caído entre
¿Un teórico equilibrio entre una oferta y una de-
un 25 y un 30 % desde el máximo de finales del
manda tan singulares como son las inmobiliarias
2007; la venta de viviendas en el primer trimestre
puede realmente ajustar el precio de la vivienda?
del 2011 se ha desplomado y el mercado se en-
La oferta comprende no sólo la vivienda como obje-
cuentra en “encefalograma plano”. La actual crisis
to físico edificado, sino también el suelo. Mientras
ha puesto en cuestión “todos” los resortes econó-
la edificación se deprecia por el uso y el paso del
micos, financieros, sociales y profesionales en los
tiempo, el suelo, en el que se ha construido, se
que se ha basado el mercado inmobiliario que
mantiene estable o gana valor por la urbanización y
hemos heredado. La vivienda ha perdido su credi-
el crecimiento de la ciudad. La vivienda no es un
bilidad como refugio estable del ahorro familiar.
objeto trasladable y la oferta, que en un barrio es
Los inversores han visto como se volatiliza la renta-
siempre limitada, presentará tensiones inflacionis-
bilidad de sus activos inmobiliarios. Los instrumen-
tas. La demanda puede ser muy alta, pero la fre-
tos financieros están puestos en cuestión; la
cuencia con la que un demandante acude al mer-
“dación en pago” se está reclamando como una
cado es muy baja. La vivienda es un objeto de pri-
salida frente a la ejecución hipotecaria; los suelos
de las hipotecas, las apuestas financieras, los diferenciales, los tipos variables, las comisiones son
instrumentos que impiden una planificación de los
compromisos económicos. La sociedad ha vivido la
ficción de un enriquecimiento rápido y fácil mientras
la demanda de vivienda pública sufría un incremento poco saludable.
Ante esta situación, políticos y agentes económicos
llevan meses anunciando el final de la crisis y el
ajuste definitivo del los precios. La realidad les desmiente y tratan de sacarnos de esta crisis por la
misma puerta por la que hemos entrado. Pero ¿es
posible y recomendable volver al escenario anterior
mera necesidad, sin embargo una persona o una
o debemos aplicarnos en poner las bases de uno
familia acuden muy pocas veces al mercado a lo
nuevo? En un ejercicio de pura ingenuidad econó-
largo de su vida. El ejercicio de la “prueba-error”
mica, una definición teórica del mercado inmobilia-
(Continúa en la página 9)
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(Viene de la página 8)
ción en el mercado cuando los bancos favorecen la
para conocer la mejor oferta y tomar la mejor deci-
financiación de la compra de las viviendas que
sión de compra, necesario en cualquier mercado
ellos ofrecen? ¿Es posible hablar de ausencia de
para el pleno desarrollo de la libre competencia, es
coerción cuando el 40% de la producción de vi-
imposible en el mercado inmobiliario. Así, la infor-
vienda en el centro de las ciudades y el 75 % en
mación se convierte en una pieza clave. Rectificar
las zonas de expansión se destina a un mercado
una mala decisión de compra se convierte en una
público intervenido y burocratizado, y cuyo coste
tarea inabordable a corto plazo.
gravita sobre el mercado libre? ¿Se puede hablar
El actual escenario ha identificado erróneamente
de ausencia de coerción cuando los cambios en la
liberalización y desregulación. Este mercado here-
política fiscal de la vivienda han convertido el mer-
dado dejó de preguntar al constructor si conocía su
cado en una montaña rusa?
oficio y al promotor si era capaz de dirigir y garantizar el buen fin de una promoción inmobiliaria y, por
lo tanto, gestionar adecuadamente las cantidades
entregadas a cuenta. Al mercado no le interesaba
si el mediador inmobiliario era capaz de reconocer
cómo se forma el precio de la vivienda o cuáles son
las cargas que
deben gestionar ni si informaba
bien o mal. Todo se vendía y sencillamente eso era
un síntoma del buen funcionamiento del mercado y
sus operadores; siempre habría alguien que iba a
pagar, a corto plazo, más de lo que el propietario
había pagado. Entonces, ¿a quién le interesaba
qué profesionales intervenían en el mercado y si
estaban o no cualificados para ello? ¿Quién recla-
El actual
escenario ha
identificado
erróneamente
liberalización
y desregulación
maba la atención sobre las cláusulas que regulaban los riesgos, las de impago, las de comisiones
Liberalizado o no, un nuevo escenario para el mer-
en situaciones extremas, las de las apuestas finan-
cado inmobiliario parece imprescindible. Y debería-
cieras…? ¿A quién le interesaba si la vivienda iba a
mos sentarnos a hablar de él, desde los consumi-
envejecer bien o mal, si nunca iba a bajar de precio
dores
e incluso valdría más que la vivienda nueva? ¿Qué
privados. Para hablar del mercado en venta y del
político iba a plantear dudas sobre la “función so-
mercado en alquiler. Se deberá definir qué agentes
cial” del mercado inmobiliario cuando aportaba una
intervienen en él y cuáles son sus responsabilida-
parte importante del PIB y dejaba un suculento ren-
des. Un nuevo escenario con muchas preguntas y
dimiento fiscal?
quizá sólo una certeza: “La vivienda nunca será un
¿Es posible hablar de ausencia de coerción cuando
regalo, pero es un derecho”. La sociedad y los polí-
la necesidad de financiación, para comprar una
ticos no pueden seguir justificando la exclusión de
vivienda, exige la aceptación de un banco que es
ciudadanos solventes del mercado libre.
ajeno a la pura necesidad de vivienda? ¿Quién ta-
debe cumplir su “función social” de ofertar una va-
sa la vivienda para conceder un préstamo hipoteca-
riedad de viviendas a precios asumibles por las
rio? ¿Es posible ahora hablar de ausencia de coer-
rentas de los ciudadanos.
hasta la administración y los operadores
Y éste
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Nº 3 Junio 2.012
¿Qué le importa a Antxon la reforma financiera?
JOSÉ LUIS POLO FRANCISCO
Presidente del COAPI de Guipúzcoa
(Publicado el 11 de marzo de 2.012 en el Diario
ejecuciones hipotecarias, los bancos son además
Vasco)
los propietarios mayoritarios en el mercado inmobi-
H
liario y compiten en clara superioridad con los proace algún tiempo, en una conversación
pietarios promotores de vivienda nueva y con los
intrascendente, mi buen amigo Antxon,
propietarios particulares de viviendas de segunda
el de la frutería de la esquina, me pre-
mano, vinculando financiación a la venta de sus
guntó en tono jocoso mientras me escogía unas
viviendas.
manzanas del país: ¿Qué te parece la competencia
La reforma financiera obligará a tasar a la baja to-
que os están haciendo los bancos a las inmobilia-
dos estos inmuebles que se han incorporado al
rias? Y de una forma un tanto irreflexiva le contesté
activo de los bancos, pero nada dice sobre si éstos
al instante: ¡a mí no,… a ti sí te hacen la competen-
deben ser puestos a la venta, ni a qué precio, ni a
cia! ¡No hombre no, yo no tengo
qué ritmo, ni en qué condiciones.
mi vivienda a la venta y los ban-
Y no pone en cuestión, ni limita la
cos no venden fruta! Me respondió
condición de “propietario” de los
entre risas. Los bancos no venden
bancos a la hora de salir al merca-
fruta… ¡de momento!… respondí,
do de compraventa. Los bancos
y tú, efectivamente, no tienes tu
ejercen una clara coerción al su-
casa a la venta… pero, como la
puesto libre mercado prestando
mayoría, tienes una buena parte
dinero con unas reglas poco trans-
de tus ahorros invertidos en esa
parentes y participando del capital
vivienda, y ahora los bancos te
de las principales tasadoras y
van a decir a cuánto ascienden tus ahorros y que
ahora además son propietarios mayoritarios de in-
tienes que ponerte a la cola si quieres recuperar-
muebles. Efectivamente he reclamado la necesidad
los…. ¡qué primero son ellos! Antxon se quedó
de diseñar un nuevo escenario para el mercado
pensativo con cara de pocos amigos.
inmobiliario en el que uno de los elementos esen-
Hace unos días, un periodista me hizo la misma
ciales, no el único, es dotarse de un mercado finan-
pregunta y si la reforma financiera que se acaba de
ciero más transparente. También he dicho pública-
aprobar daba respuesta al nuevo escenario para el
mente que no me creo que el mercado inmobiliario
mercado inmobiliario que yo había reclamado en
sea un mercado en libre competencia, ni que el
algún artículo. ¡No le pregunté si había leído el artí-
ajuste del precio de la vivienda se produzca, ni se
culo! Es evidente que el escenario ha cambiado
vaya a producir jamás, por el equilibrio entre la
pero no en el sentido que yo reclamaba. Antes los
oferta y la demanda. Hemos llegado hasta aquí
bancos eran terceros imprescindibles entre la vo-
jugando con cartas marcadas y con reglas trucadas
luntad de un propietario que quería vender y un
y ahora la crisis y la reforma financiera nos ha di-
comprador que necesitaba financiarse. Ahora, gra-
cho con absoluta claridad quién es el dueño de la
cias a las daciones en pago, a los embargos y a las
(Continúa en la página 11)
Nº 3 Junio 2.012
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(Viene de la página 10)
del mercado y el comprador fuera realmente libre
baraja. Esta nueva vinculación entre financiación y
de elegir la vivienda que mejor se adaptara a sus
propiedad determina que los bancos prioricen la
necesidades y libre también de elegir las mejores
condiciones de financiación en cualquier banco
en base a su solvencia,
previa tasación independiente.
Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria prestamos un servicio de mediación a aquellos propietarios que nos lo requieren y competimos entre
nosotros por prestar el
mejor asesoramiento y
por hacer la mejor gestión para la venta de los
inmuebles de nuestros
clientes. No competimos
con los bancos, ni con
ningún otro propietario.
Operamos en el mercado
que tenemos, cuyas nuevas reglas nosotros no
hemos
marcado,
pero
que conocemos a la perfección. El nuevo mercado someterá a los propietarios privados a fuertes
asignación de sus “escasos” recursos financieros a
tensiones bajistas y sufriremos con ellos para sacar
la venta de sus inmuebles, ignorando la financia-
las operaciones adelante. El día que Antxón quiera
ción de cualquier otra operación salvo que ésta se
recuperar sus ahorros y ponga su vivienda a la
produzca a precios muy rebajados y con una esti-
venta tendré serías dificultades para valorarla y
mación de riesgo prácticamente nula.
muchas más para encontrar un comprador solvente
Otra reforma diferente hubiese sido que una vez
y cuando lo haya encontrado y éste vaya al banco
tasados al nuevo precio, estos inmuebles se incor-
a pedir financiación tendrá serias dificultades para
poraran al mercado de compraventa desligados del
que le concedan cualquier préstamo si no compra
banco de origen. Y gestionados por un ente autó-
la vivienda que le ofrezca el propio banco. Ese día
nomo, con agentes independientes, compitieran en
Antxón entenderá la reforma financiera y si los ban-
igualdad de condiciones con el resto de inmuebles
cos venden fruta.
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Nº 3 Junio 2.012
Mediación
Sobre la mediación en asuntos civiles y mercantiles
CARLOS SUÁREZ GONZÁLEZ
Asesor jurídico del CGCOAPI
El B.O.E de 6 de Marzo de 2012 publica el Real-
gan entre sus fines el impulso a la mediación, facili-
decreto ley del día anterior, sobre mediación en
tando el acceso y administración de la misma, in-
asuntos civiles y mercantiles.
cluso la designación de mediadores.
Este Decreto-ley además de la regulación de otros
Todo ello con una serie de requisitos que se reco-
aspectos incorpora a nuestro Derecho la Directiva
gen en el citado artículo al que nos referimos.
2008/52/CE de Parlamento Europeo y del Consejo
Nos interesa destacar en el Art. 13 que el mediador
de 21 de Mayo de 2008, y merece desde nuestro
debe velar porque las partes dispongan de la infor-
punto de vista un pequeño comentario.
mación y asesoramiento suficientes, además de
Sabido es que la mediación supone la interven-
otros extremos.
ción de un tercero neutral que facilita la resolu-
El estudio somero de estos preceptos, nos lleva a
ción de un conflicto planteado entre las partes,
una evidente conclusión en relación con los Agen-
mediante la decisión de estas partes a las que el
mediador se limita a acercar o en términos generales a facilitar la obtención de la resolución del citado conflicto.
Ello suponía que la mediación, que es antigua manera de dirimir alternativamente los conflictos, es
alternativa no sólo lo es respecto de la jurisdicción,
sino también respecto del arbitraje, pues el mediador se limita a facilitar o acercar, mientras que el
árbitro resuelve, si bien lo hace en base al sometimiento a su decisión por las partes en conflicto.
De todas maneras el Decreto-ley plantea algunos
tes de la Propiedad Inmobiliaria y sus Colegios y
Consejos Autonómicos o Estatal.
No puede olvidarse que se trata de corporaciones
de derecho público, a las que como hemos visto
alude de forma específica el Art. 5° y estas Corporaciones de Derecho Público están constituidas en
lo personal por expertos en las transacciones de la
propiedad inmobiliaria, y consiguientemente las
valoraciones de dicha propiedad inmobiliaria.
Por tanto, el Agente de la Propiedad Inmobiliaria
inscrito en el Colegio, puede desarrollar esa función de información y asesoramiento suficiente.
las Corporaciones de Derecho
extremos que implican un tratamiento más serio y
Estimo que
profesional a la figura de la mediación, regulando
Público de los Agentes de la Propiedad
también la relación entre mediación y la jurisdicción
Inmobiliaria habrán de ajustar sus Estatu-
ordinaria. La Ley regula la mediación a la que define de forma sencilla destacando el protagonismo
de las partes en conflicto y la intervención del mediador, siempre que se trate de derechos disponibles y excluyendo de su ámbito la mediación penal,
administrativa, laboral y de consumo.
Nos interesa especialmente el comentario del Art.
5° que regula las Instituciones de mediación, considerando como tal las entidades públicas o privadas
y las Corporaciones de Derecho Público que ten-
tos a la actividad mediadora, a la que están
llamados con su responsabilidad correspondiente,
para la designación de mediadores en aquellos
conflictos que surjan en el ámbito de la propiedad
inmobiliaria, donde el intermediario -API- está en
las mejores condiciones de informar y asesorar a
las partes sobre los datos que les permitan acordar
la finalización de su conflicto, culminando con éxito
la mediación.
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NOTICIAS DE LOS COAPI
COAPI DE GRANADA
Nueva sede del COAPI
El pasado 28 de marzo tuvo lugar el acto de aper-
Asistió al acto el Presidente de Jaén y del Consejo
tura de la nueva sede del Colegio de Agentes de la
Andaluz de COAPI, Diego Galiano Bellón, que, en
las ponencias organizadas, expuso una síntesis
sobre el pasado, frente y futuro de los API y reivindicó la necesidad de una regulación ordenada de la actividad de intermediación. Intervino,
seguidamente, Joaquín Delgado Ramos, Registrador de la Propiedad, que trató de la mejora de
la seguridad jurídica como una de las necesidades para la reactivación del mercado exponiendo su moderna concepción del Registro de la
Propiedad que, además de ser Registro jurídico
de derechos y cargas, debería ser centro aglutinador de toda la información inmobiliaria, apuntando la idea de implicar a los Registros en la
fase en donde la seguridad jurídica es más precaria para el consumidor inmobiliario que es la
fase previa a la celebración del contrato. Finalmente, el Presidente de Granada, Javier GarcíaValdecasas Alex, concluyó afirmando que la
reactivación del mercado inmobiliario pasaba
por cinco pilares fundamentales, a saber, la
creación de empleo y estabilidad laboral, la re-
Propiedad Inmobiliaria de Granada con unas ofici-
activación del crédito hipotecario, la creación de un
nas más modernas y adaptadas a las necesidades
marco de mayor seguridad jurídica, nuevas políti-
actuales. Se aprovechó la ocasión para organizar
cas de vivienda más imaginativas y dinámicas, y
unas ponencias sobre el futuro de la profesión y las
una solidaridad contributiva de todos los implicados
condiciones para la reactivación del mercado inmo-
en el sector.
biliario.
La jornada concluyó con un cóctel del que disfruta-
La jornada comenzó con un acto religioso de aper-
ron los colegiados que asistieron al encuentro.
tura de la nueva sede del Colegio en la C/ Gran Vía
JAVIER GARCÍA-VALDECASAS ALEX
nº 46 de Granada.
Presidente COAPI Granada
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COAPI DE JAÉN
Mesa redonda: “ PERITOS JUDICIALES TASADORES DE BIENES INMUEBLES, CUESTIONES PRACTICAS ”
Día 29 de marzo de 2012
bre lo cual se ha creado ya jurisprudencia. Es pre-
Organiza: Colegio Oficial Agentes de la Propiedad
ciso que se practique una tasación inmobiliaria jus-
Inmobiliaria de Jaén
ta, independiente y de calidad.
Colaboran:
La independencia y la neutralidad del perito vienen
Ilustre Colegio de Abogados de Jaén
dadas por una utilización correcta de las listas en
Ilustre Colegio de Procuradores de Jaén
las oficinas judiciales. Se puso de manifiesto que a
El COAPI de Jaén celebró con éxito la Mesa redon-
la oficina del Secretario Coordinador llegan multitud
da organizada para tratar cuestiones prácticas so-
de listas de todo tipo de asociaciones y especiali-
bre la actividad de los API como peritos judiciales
dades, siendo un auténtico dislate que provoca la
en la tasación de bienes
inmuebles. Fueron ponentes en el acto la Sra.
Presidenta de la Audiencia Provincial de Jaén,
así como el Secretario
Judicial Coordinador del
Ministerio de Justicia, y
los Decanos de los Colegios de Abogados y de
Procuradores de la provincia. Intervino asimismo el Presidente del
COAPI, Diego Galiano
Bellón,
para
informar
sobre la marcha positiva del servicio pericial del
posterior confusión en cada Juzgado al momento
Colegio, la denominada “Oficina de Designación
de la elección y designación de perito competente,
Pericial Inmediata” (OPERI).
y, además, provoca el uso indebido del “perito de
Entre todos ellos pusieron de manifiesto la necesi-
confianza”. A ello se añade que no se practican de
dad de que los profesionales que intervengan como
forma generalizada los sorteos alfabéticos que exi-
peritos tasadores en los procesos judiciales estén
ge la Ley. El resultado es de cierta anarquía en
suficientemente capacitados y formados, siendo un
cada oficina judicial, acentuada más aun en aque-
plus de garantía el hecho de que pertenezcan a
llos partidos judiciales en los que no hay separa-
una organización colegial, requisito éste que reco-
ción física entre la sección civil y la penal. Cada
ge la Ley Procesal para atribuir preferencia en la
Secretario Judicial es independiente en su función
designación judicial a los peritos colegiados, y so-
(Continúa en la página 15)
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(Viene de la página 14)
en sus escritos de solicitud y en sus recursos, por
técnico-procesal.
la efectiva aplicación de la LEC, solicitando peritos
Para salvar estas situaciones no deseadas, los in-
pertenecientes al Colegio de API y velando por la
tervinientes apostaron por una colaboración con los
designación alfabética correcta. Pero si no recurren
Colegios Profesionales, creando servicios colegia-
seguirán las anomalías en la designación.
les de peritos como el del COAPI de Jaén (OPERI).
Los intervinientes en la Mesa redonda apoyaron el
Con ello no solo se aporta orden, celeridad y equi-
régimen económico del COAPI de Jaén, con una
dad en las designaciones, sino además eficacia y
provisión de fondos unificada, sin perjuicio de ulte-
calidad en los dictámenes, amén de disponer de
rior liquidación, siendo los Procuradores los nece-
tarifas más sostenidas y controladas y un régimen
sarios interlocutores para llevar a cabo tal liquida-
disciplinario.
ción final.
Es criterio común que los principales operadores
DIEGO GALIANO BELLÓN
jurídicos, Abogados y Procuradores, deben velar,
Presidente COAPI Jaén
COAPI DE A CORUÑA
Normativa de blanqueo de capitales
El Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad In-
GALICIA.
mobiliaria de la provincia de A Coruña ha celebrado
La Jornada se ha centrado en la Adaptación de los
en su sede, el pasado día 22 de Marzo de 2012,
API a la Normativa de Blanqueo de Capitales.
una Jornada sobre la adaptación de las Empresas
El Colegio de API es consciente de la importancia
Inmobiliarias a la Normativa de Blanqueo de Capi-
de este asunto, por lo que ha decidido realizar esta
tales.
formación con el objeto de que los colegiados y sus
Dicha Jornada fue impartida por miembros de os
colaboradores conozcan sus obligaciones y los pro-
Servicios Jurídicos de la empresa ACCIÓN LEGAL
cedimientos establecidos en la citada normativa.
Asimismo se ha facilitado a los colegiados el Catálogo de Operaciones de Riesgo de blanqueo de capitales en el sector inmobiliario
emitido por la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e
Infracciones Monetarias.
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VISTO EN LA PRENSA
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Martínez-Pujalte les anima a "tener más vida"
El PP destaca el "papel esencial" de los
colegios profesionales
El portavoz del PP en la Comisión de Economía y Competitividad del Congreso, Vicente Martínez-Pujalte, ha destacado esta mañana el "papel
esencial" que juegan los colegios profesionales y ha animado a estas instituciones a "tener más vida" en el futuro.
Borja Guerrero - Madrid - 11/05/2012 - 14:43
El diputado del PP ha aprovechado un acto en la Real Academia de Ingeniería en Madrid para lanzar un mensaje de apoyo a los colegios profesionales, unas instituciones que están sufriendo la pérdida de ingresos por la
crisis y por modificaciones normativas, como fue en 2010 la supresión de los visados obligatorios en el ámbito
de las ingenierías.
Martínez-Pujalte ha deseado que los colegios tengan un mayor peso con la puesta en marcha de nuevos servicios para sus colegiados y la sociedad. Como ejemplo, ha destacado el lanzamiento por parte del Consejo General de la Ingeniería Técnica Industrial (Cogiti), con 96.000 miembros en España, del Sistema de Acreditación
DCP (Desarrollo Profesional Continuo) para certificar la formación y la experiencia de los profesionales. Este
sistema, presentado ayer, mejora la empleabilidad y la formación continua, destacó el diputado.
El parlamentario popular ha afirmado que es un error entender que la liberalización de las profesiones supone
cuestionar los colegios profesionales. También negó que la eliminación de la colegiación obligatoria en algunas
profesiones significa el final de estas instituciones.
El presidente de Unión Profesional y del Consejo General de la Abogacía, Carlos Carnicer, se ha referido al
último informe de la Comisión Nacional de Competencia (CNC), en el que carga contra los colegios profesionales al afirmar que algunos mantienen barreras de acceso a la actividad y restringen la competencia. Carnicer ha
reiterado que esta institución no entiende la labor de los colegios profesionales y ha puesto como ejemplo el
sistema de acreditación del Cogiti, ya que fomenta la competencia al clarificar ante la sociedad la formación y la
experiencia específicas de cada profesional
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