Estudio de Reposicionamiento Centro de Ocio Panoramis (Alicante)

Transcripción

Estudio de Reposicionamiento
Centro de Ocio Panoramis (Alicante)
Mayo 2012
Índice
0.- Introducción............................................................................................
2
1.- Descripción de Panoramis ...................................................................
3
2.- Oferta Comercial actual y futura...........................................................
8
3.- Ámbito territorial …................................................................................ 25
4.- Concepto y mezcla comercial…..………………………………………… 32
5.- Estimación de rentas………………………… ……………....................... 44
6.- Aportación a obras….………………………………………………………. 46
7.- Análisis DAFO y Factores Clave de éxito……………………………….. 47
0.- Introducción
El presente documento, realizado por el Departamento de Consultoría Retail de Jones Lang LaSalle, tiene por objeto
analizar y evaluar la viabilidad del reposicionamiento del Centro de Ocio Panoramis situado en el municipio de Alicante
e inaugurado en Julio de 2000.
Para la realización del informe, se han analizado aquellos factores que afectan más directamente a la viabilidad del
equipamiento, como son las características del Panoramis y su oferta comercial, entorno en el que se ubica, accesos,
competencia actual y futura, ámbito territorial sobre el que ejerce su influencia, etc.
Tomando como base los análisis anteriores y las principales conclusiones de los mismos, se han propuesto dos
alternativas de desarrollo para el reposicionamiento de Panoramis, estableciéndose una mezcla comercial desglosada
por actividades comerciales, principales locomotoras, operadores y locales, así como el nivel de rentas esperado para
los nuevos locales propuestos y un asesoramiento sobre la aportación a obras que podrían requerir algunos de dichos
locales.
2
1.- Descripción de Panoramis: Entorno
El Centro Comercial Panoramis se ubica en el
Puerto de la ciudad de Alicante, el cual se trata
tanto de un puerto de tráfico de mercancías, como
de llegada de cruceros (con miles de pasajeros al
año) y muelles deportivos para barcos privados.
En el entorno del Centro de Ocio Panoramis se
ubican algunos de los siguientes equipamientos:
9 Real Club de Regatas de Alicante abarcando
la pesca, el remo y la vela como pilares
principales del deporte náutico en Alicante.
9 Centro de Negocios: dedicado al alquiler de
oficinas y despachos.
9 Estación de autobuses: líneas regulares
frecuentes que comunican Alicante con la
provincia, con el resto de España, así como
con destinos internacionales.
9 Casino de Alicante.
9 Sala municipal de Exposiciones.
9 En el varadero del Puerto de Alicante en el
que existían locales de copas actualmente
desocupados, está previsto el desarrollo de
un Acuario.
En cuanto al transporte público, las líneas de
autobús urbano más cercanas al emplazamiento
son las nocturnas 21N, 22N y 23N que comunican
Alicante con Playa de San Juan, El Campello y
Mutxamel y con parada junto a Panoramis, y la línea
35 que comunica Alicante con Mutxamel y con
parada en la calle Eusebio Sempere y en Conde
Vallellano-Plaza de Canalejas.
3
1.- Descripción de Panoramis: Accesos
Sin embargo, esta avenida puede suponer en cierto modo una barrera
arquitectónica para el acceso peatonal desde el centro de la ciudad hasta
el Centro de Ocio.
Av.
Den
ia
CV-822
Panoramis cuenta con una buena accesibilidad rodada, ya que se ubica
junto a la Av. Loring, continuación de la Av. De Elche, siendo ésta una de
las principales vías de acceso de la ciudad.
nV
Gra
.V
Av
Rico
N-330a
Av. Dr.
ía
Gran Vía
.J
Av
N-330a
e II
a im
ila
Jo
Las principales vías de acceso a Panoramis desde el centro de la ciudad
son la Av. D’Oscar Esplá y Av. Dr. Gadea, las cuales enlazan con la Av.
Maisonnave, que es la principal avenida comercial de Alicante.
a
ios
de
on o
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Av elel
V
Av. Maisonnave
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Av. D’Osca
Av. Catedratic
Soler
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Plaza de Galicia
C/ E
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4
Av
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aja n
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Av
A-79
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Av. Dr. Gadea
nte
Ponie
1.- Descripción de Panoramis: Oferta comercial y de ocio
El Centro de Ocio Panoramis cuenta con un total de 40 locales y 11.000 m2 de SBA,
distribuidos en dos plantas (excluyendo las terrazas de los locales de planta alta y baja y la
totalidad de la planta terraza).
Cuenta con 1 planta de aparcamiento subterráneo de pago, con capacidad para 500 plazas.
Planta
Baja
Tipo de Local
Actividad
Centro de Ocio
Restauración
Cultura y Regalos
Ocio
Servicios
Vacío
Alta
Centro de Ocio
Restauración
Ocio
Vacío
Local Exterior
Local exterior
Vacío
Total general
Nº de locales
25
25
5
2
2
1
15
11
11
3
1
7
4
4
4
40
SBA (m2)
4.078
4.078
1.081
151
666
20
2.160
6.078
6.078
297
932
4.849
889
889
889
11.045
La planta baja de Panoramis cuenta actualmente con 25 locales y 4.078 m2 de SBA, de los
cuales 15 se encuentran vacíos ocupando unos 2.160 m².
Los 10 locales ocupados cuentan con una SBA de 1.900 m2 y se trata de:
9 5 locales de restauración: Planta baja de “Foster Hollywood”, “Mc Donald’s”,
Restaurante asiático “Big House” restaurante “La Ruta”, cafetería “BonBon Boss”.
9 2 locales de cultura/regalos: “Natura” y librería internacional “Mar de Cuentos”.
9 2 locales de ocio: parque infantil “Aventura Park” de 532 m2 y centro excursionista
“Tramuntana”.
9 1 cajero automático.
La planta alta del Centro cuenta actualmente con 11 locales y 6.078 m2 de SBA, de los
cuales 7 locales se encuentran vacíos ocupando unos 4.849 m2. La mayor parte de esta
superficie desocupada (4.351 m2) pertenece a las 10 salas del complejo de cines Cinesa
que anteriormente se encontraba implantado en Panoramis.
Los 4 locales ocupados cuentan con una SBA de 1.229 m2 y se trata de:
9 Un local de gofres de la enseña “Gofrito.
9 Una heladería de la enseña “Kédate Helado”.
9 La planta alta del local de restauración “Foster Hollywood” cuya entrada se
encuentra ubicada en la planta baja.
9 Un local de juegos recreativos y dos pistas de bolos de la enseña “Big Fun” que
cuenta con la mayor parte de la superficie ocupada de la planta alta (932 m2).
A su vez, el centro cuenta con unos 900 m2 exteriores al Centro en dos plantas,
anteriormente ocupados por locales de copas, que en la actualidad se encuentran vacíos.(
5
Planta Baja
Puerto Deportivo
Vacío
58,26 m2
Big Fun
44,25 m2
6
Big Fun
32,41 m2
Vacío
45,87 m2
Locales exteriores
s
Vacío
111,24 m2
Vacío
66,08 m2
Locales vacíos
Vacío
128,60 m2
Locales ocupados
e
Cin 2
illa m
u
9
q
Ta 20,7
Vacío
40,82 m2
Vacío
60 m2
Vacío
41,75 m2
Aventura Park
532,07 m2
Vacío
383,32 m2
Vacío
341,60 m2
Vacío
30,36 m2
Vacío
26,75 m2
Vitual Planet
36,45 m2
B
51 elros
,2 7
m2
Vacío
82,97 m2 Vacío
21,85 m2
Vacío
129,64 m2
Big House
398,21 m2
La Ruta
206,67 m2
BonBon Boss
22,50 m2
Mar de
Natura Cuentos
82,97 m2 68,06 m2
Vacío
122,62 m2
Vacío
267,74 m2
Vacío
122,62 m2
McDonald’s
194,18 m2
Vacío
112 m2
s
riore
Exte2
ales
Loc 647 m
Foster
Hollywood
264,26 m2
CAM
19,85 m2
Tramuntana
Aventura
135,10 m2
Planta Primera
Puerto Deportivo
Foster
Foster
Hollywood
Hollywood
217,66 m2
Vacío Vacío
27,79 m2 27,27 m2
Vacío
49,35 m2
Vacío
161,00 m2
Kédate Helado
41,90 m2
s
riore
Exte 2
ales
Loc 241,01 m
217,66 m²
Big Fun
932,46 m2
Vacío
191,45 m2
Sala de
Cine
Vacío Gofrito
40,66 m2 39,37 m2
Sala de
Cine
Sala de
Cine
Entrada Cines
Sala de Sala de Sala de
Cine
Cine
Cine
Sala de
Cine
Palomitas
Locales ocupados
Locales vacíos
Locales exteriores
7
Sala de Sala de
Cine
Cine
Sala de
Cine
2.- Oferta Comercial actual y futura: Centros Comerciales
Actualmente en el entorno de Panoramis se localizan 9 Equipamientos Comerciales y/o de Ocio, de los cuales 5 se ubican en el
municipio de Alicante, 2 en San Vicente de Raspeig y uno en San Juan de Alicante.
La oferta actual de Equipamientos Comerciales y/o de Ocio es la siguiente:
9 Centros Comerciales completos: Plaza Mar 2 (43.700 m2 de SBA), Gran Vía de Alicante (37.400 m2 de SBA) y Puerta de
Alicante (34.500 m2 de SBA), que cuentan como principales locomotoras con un hipermercado, una importante masa crítica de
locales y rótulos de prestigio de moda y con un complejo de cines (excepto en el caso de Gran Vía de Alicante). En los tres casos
cuentan con locales vacíos (6 en el caso de Plaza Mar 2, 14 en Puerta de Alicante y 27 en Gran Vía de Alicante).
Igualmente, Plaza Mar 2 cuenta con una mediana superficie interior de electrodomésticos de la enseña Darty, y Puerta de Alicante
con 2 locales de ocio que complementan a los cines tratándose de un Parque Infantil (340 m2) y un local de juegos recreativos y
bolera de dos pistas de la enseña Virtual Planet (500 m2).
9 Parque de Medianas:
¾ Centro San Vicente (San Vicente de Raspeig) en el que se ubican los operadores Carrefour Express (supermercado) y
Juguetilandia (Juguetes) y en el que quedan 3 medianas superficies por comercializar las cuales suman alrededor de 5.200
m2.
¾ Parque Vistahermosa (Alicante) en el que se ubican los operadores Leroy Merlin (bricolaje), Mediamarkt (electrodomésticos)
y Casa (Hogar) y un local vacío en el que anteriormente se encontraba la enseña PC City.
¾ Isla de Corfú (Alicante) que concentra los operadores Sportzone (2.500 m2-deportes), Worten (2.400 m2-electrodomésticos),
Kiabi (1.800 m2-moda), Merkal Calzados (800 m2-zapatería), Prenatal (moda) y Juguetilandia (1.000 m2-juguetes). Junto al
centro se ubica un supermercado Lid’l y un Burger King con Autoking y zona de juegos.
8
9 Centros de Ocio:
¾ Centro San Vicente que cuenta con un complejo de cines de 15 salas, una bolera (2.300 m2), un Gimnasio (2.000 m2),
alrededor de 2.000 m2 de locales de restauración complementarios y unos 3.300 m2 de locales vacíos.
¾ Parque Vistahermosa que cuenta con un gimnasio Virgin Active, una bolera (de 19 pistas) y un total de 22 locales vacíos,
por lo que su intención es convertir la zona de ocio en comercial.
9 Outlet: Centro San Vicente de unos 7.800 m2 de SBA, de los que 5.700 m2 están destinados a moda y complementos (destacando
el local El Corte Inglés Oportunidades de unos 2.000 m2 de SBA), unos 600 m2 a servicios (6 locales destinados a peluquería,
perfumería y telefonía móvil) y unos 1.400 m2 de locales vacíos.
9 Centros Comerciales basados en Hipermercado: Carrefour San Juan el cual se encuentra acompañado por una pequeña
galería comercial orientada a locales de servicios y sin rótulos de prestigio, aunque cuenta con un importante número de medianas
superficies en sus inmediaciones.
9 Centros pequeños de proximidad: Almazara Center (San Vicente de Raspeig) que se trata de un centro de proximidad que
satisface las necesidades de la población residente en sus inmediaciones. Cuenta con dos supermercados de las enseñas Aldi y
Mercadona, la mediana superficie JYSK (muebles), dos locales de moda y un local de restauración. Igualmente, está prevista la
próxima apertura de la mediana superficie Juguetilandia, un asador y una peluquería y cuenta con 3 locales vacíos.
En el futuro, en la ciudad de Alicante y concretamente en la zona de Rabassa, Interikea tiene previsto el desarrollo de una tienda IKEA
junto con un Centro Comercial y medianas superficies especializadas en aproximadamente 90.000 m² de SBA. Sin embargo, existen
importantes problemas para la tramitación del sector e informes desfavorables emitidos por El Ministerio de Fomento y Confederación
Hidrográfica del Júcar para su implantación.
En el caso de que se solucionen los problemas actuales se pretende comenzar las obras en primavera de 2013 y que la nave de IKEA
abra sus puertas en 2014.
9
OFERTA ACTUAL DE CENTROS COMERCIALES
Muncipio
Alicante
San Vicente del
Raspeig
San Juan de
Alicante
Centro Comercial
Tipo de Centro Promotor
SBA (m )
Locales
Año Inaug.
Plazas
Parking
Aliment. (m²)
Moda
Cines (Salas/Butacas)
Otros
2
Plaza Mar 2
C.C. Completo
LSGIE, Alcampo
43.684
120
2003
2.800
Alcampo
(12.000)
Moderada
CineBox (16/3.200)
Restauración: Vips, Wok Chan, Ginos, 100 Montaditos, Jamaica
Coffee Shop, McDonald´s, Zaza Doner Kebap, La Sureña, Lizarrán,
Bombon Boss, Café&Té, La Lechera; Otros: Darty.
Gran Via de
Alicante
C.C. Completo
Desarrollo
Comer. Urbano
de Alicante
37.372
115
1998
1.800
Carrefour
(17.047)
Moderada
-
Restauración: Foster's Hollywood, McDonald's, Bombon Boss,
Bocatta.
Moderada
Yelmo
(13/3.275)
Restauración: McDonald's, Cantina Mariachi, Foster's Hollywood,
100 Montaditos, Cafezzu, El Golden Doner Kebap, Jamaica, Tokyo,
Lizarrán; Otros: Feu Vert (720 m2). Ocio: Club Infantil Puerta de
Alicante (340 m²), Virtual Planet (491 m²). Enfrente se ubica
Mercadona
-
-
Medianas Superficies: Leroy Merlin (10.934 m²), Media Markt
(4.353 m²), Casa; Ocio: Virgin Active, Bowling Vistahermosa (19
pistas); Restauración: Burger King.
Puerta de Alicante C.C. Completo
CC. CC.
Carrefour
34.500
74
2002
2.000
Carrefour
(13.500)
Parque
Vistahermosa
Parque de
Medianas
Arditecnica, S.L,
Gleeds Ibérica
34.000
18
2002
1.400
-
Isla de Corfú
Centro de
Proximidad
Grupo Cívica
15.000
7
2010
648
Mercadona
(2.800m²)
Supercor
(2.500 m²)
Medianas superficies: Sportzone (2.500 m²), Worten (2.400 m²),
Kiabi (1.800 m²), Juguetilandia (1.000 m²), Merkal Calzados (800 m²),
Prenatal. Junto a este centro se ubica Lid'l y Burger King.
Centro San
Vicente
Parque de
Medianas/
Centro de
Ocio/Outlet
Desarrollo
Comer.Urbano
de Raspeig
36.400
75
2004
2.425
Carrefour
Express
(2.100)
Almazara Center
Pequeño
Espacio y Ocio
7.500
12
2012
300
Carrefour San
Juan
Hipermercado
CC.CC.
Carrefour
17.806
31
1977
2.350
Mercadona
Aldi
Carrefour
(12.847)
10
-
Abaco
(15/3.500)
Medianas Superficies: Juguetilandia (1.066 m²); Ocio: Bowling San
Vicente (2.273 m²); Hurban Fitness (2.000 m²); Restauración: Burger
King, Buffet Oriental, La Traviata, Lizarrán, 100 Montaditos, Damasc
Kebaps, Foster Hollywood, Albaicín, Cantina Mariachi, Häagen Dazs,
Bonbon Boss.
-
-
Restauración: La Almazara del Jamón, Aleña (próxima apertura);
Medianas Superficies: JYSK (muebles), Juguetilandia (próxima
apertura)
-
-
Medianas Superficies: Feu Vert (741 m²).
Carrefour San Juan
Almazara
Center
Parque
Vistahermosa
RABASA
Oferta Actual de Equipamientos Comerciales
Municipio Centro Comercial
SBA (m2)
Plaza Mar 2
43.684
Gran Vía de Alicante
37.372
Puerta de Alicante
34.500
Alicante
Parque Vistahermosa (Ocio)
16.000
Parque Vistahermosa (Medianas)
18.000
Isla de Corfú
15.000
San Vicente (Ocio)
18.200
San
San Vicente (Outlet)
8.400
Vicente del
San Vicente (Medianas)
9.800
Raspeig
Almazara Center
7.500
San Juan
Carrefour San Juan
17.800
de Alicante
Oferta Futura de Equipamientos Comerciales
SBA (m2)
Alicante
Inter IKEA Alicante (Rabassa)
90.000
Isla de
Corfú
12
Año
2003
1998
2002
2002
2010
2004
2012
1977
Año
2015
2.- Oferta Comercial actual y futura: Medianas Superficies
La principal oferta de medianas superficies especializadas en el entorno del proyecto se concentra en los Parques Comerciales
Vistahermosa e Isla de Corfú, así como en las inmediaciones del Centro Comercial Carrefour San Juan, donde se localizan algunas de las
principales enseñas de medianas superficies especializadas (Leroy Merlin, Mediamarkt, Casa, Worten, Sportzone, Kiabi, Merkal Calzados,
Juguetilandia, Aki Bricolaje, Sprinter, Toys’R’Us, Lúzete, Conforama, Porcelanosa).
A su vez, existen varias medianas superficies dispersas, algunas situadas en Centros Comerciales (Darty, Feu Vert, JYSK, Juguetilandia,
El Corte Inglés Oportunidades), en calle (Decathlon, FNAC, Aurgi, Euromaster, Lúzete, Moblerone, Tuco Muebles) o en zonas industriales
(Idea, Porcelanosa).
El entorno de Panoramis adolece de una serie de importantes rótulos de medianas superficies especializadas que de momento no se
encuentran implantados en el mismo, como Bricor, Bricoking, Bricodepôt, Bricoman, Saturn, Forum, Koodza, Coctel, Gifi, Muebles Rey,
Kiwoco, Elefante Azul, Norauto, Juguettos, Todo Juguete.
Así mismo, existen algunos rótulos importantes que tan solo cuentan con una ubicación en Alicante, como Mediamarkt, Sportzone,
Sprinter, JYSK, Casa, Merkal Calzados, considerándose que en Alicante existe hueco de mercado para una segunda ubicación de estas
enseñas, por la ubicación de las actuales y competencia de rótulos de su misma actividad.
Es importante tener en cuenta que el futuro proyecto de Interikea en Rabassa, y el actual Parque Vistahermosa (cuya intención es
convertir parte de su superficie de ocio en comercio), tratarán de aprovechar el hueco de mercado que existe en Alicante para medianas
superficies especializadas, por lo que en el caso de que los operadores con oportunidad de implantación en la zona en la actualidad,
confirmen su interés por implantarse en otro emplazamiento, se limitaría la posibilidad de una ubicación más en la ciudad.
13
Bricolaje
Electrodom.
Deportes
Moda
Libros/Dicos
Aki Bricolaje (Leroy Merlin)
Brico Dépôt
Bricoking/Maxibricoking
Brico Man (Leroy/Aki)
Bricor (El Corte Inglés)
Leroy Merlin
Worten
Élite Electrodomésticos *
Darty
Media Markt
Confort
Miró *
Idea Electrodomésticos
Master Cadena
Saturn
Decathlon
Forum Sport
Sport Zone
Intersport
Sprinter
Koodza
C&A *
Coctel Moda
El C.I. Oportunidades
Kiabi
Merkal Calzados
FNAC
Automoviles
Juguetes
Iluminación
Muebles y/o
Decoración
Mascotas
Óptica
Elefante Azul
Aurgi
Feu Vert
Euromaster
Norauto
Juguettos
Juguetilandia
Todo Juguete
Toys'R'Us
Lúzete
Arance
Conforama
Expomobi
Hogaria
Ikea
Gifi
Moblerone
Jysk
Muebles Rey
Porcelanosa
Saloni Cerámica
Keraben
Casa
Tuco Muebles
Kiwoko
Visionlab *
Soloptical *
* No existen como grandes locales en Parques Comerciales, pero sí como pequeños locales en calle o locales en Centro Comercial.
14
C.C. Almazara Center
C.C. San Vicente
San Vicente
Calle
Carrefour San Juan
Junto a C.C. Carrefour San Juan
P.I. Las Atalayas
San Juan
P.I. Babel
C.C. Plaza Mar 2
A.C. Isla de Corfú
Calle
Rótulo
C.C. Puerta de Alicante
C.C. San Vicente
Actividad
P.C. Vistahermosa
Alicante
San Vicente
Calle
Carrefour San Juan
P.I. Las Atalayas
San Juan
P.I. Babel
C.C. Plaza Mar 2
A.C. Isla de Corfú
P.C. Vistahermosa
Rótulo
Calle
Actividad
Alicante
C.C. Carrefour San Juan
San Vicente Calle
P.C. Vistahermosa
(próxima apertura)
C.C. San Vicente
A.C. Isla de Corfú
C.C. Plaza Mar 2
P.I. Las Atalayas
Alicante Calle
Alicante Calle (Futura)
P.I. Babel
15
2.- Oferta Comercial actual y futura: Moda
Zara
Stradivarius
Pull&Bear
Massimo Dutti
Grupo Inditex
Bershka
Oysho
Lefties
Kiddy´s Class
Cortefiel
Grupo
Springfield
Cortefiel
Women´Secret
Primark
Mango
Otras
C&A
Locomotoras
H&M
Sfera
Orchestra
Prenatal
Gocco
Moda Infantil Mayoral
Charanga
Neck & Neck
Zippy
Promod
Blanco
Levi´s
United Colors of Benetton
Jack & Jones
Shana
Moda
New Yorker
HombreSalsa Jeans
Mujer-Joven Desigual
Inside
Pimkie
Celio
Punto Roma
Amichi
Polinesia
Moda
Foot Locker
Deportiva
Intersport
y de Aventura Décimas
Etam
Lencería
Intimissimi
Calzedonia
Fosco
Mary Paz
Zapatería
Lola Rey
Tino González
Deichmann
16
Calle
Puerta de Alicante
Gran Via de Alicante
Operadores de Moda
Calle
Puerta de Alicante
Plaza Mar 2
Gran Via de Alicante
Operadores de Moda
Plaza Mar 2
Alicante
Alicante
2
Actualmente, la principal oferta de moda y
complementos del municipio de Alicante y
alrededores se ubica en los centros comerciales
Plaza Mar 2, Puerta de Alicante y Gran Vía de
Alicante (ubicados en la ciudad Alicante), en los
cuales una de sus principales locomotoras es la
moda, ya que cuentan con una importante masa
crítica de locales y rótulos de prestigio de esta
actividad.
Igualmente, existe una oferta de moda completa
en la Avenida de Maisonnave, la principal calle
comercial de la ciudad de Alicante, en la que
igualmente se ubican los Grandes Almacenes El
Corte Inglés, por lo que se trata del principal foco
para las compras de moda del entorno de
Panoramis.
En el Equipamiento Comercial y de Ocio San
Vicente Outlet Park existe a su vez una
importante oferta de locales de moda en formato
outlet.
Se estima que el futuro proyecto de Interikea
Rabassa tendrá como una de sus principales
locomotoras la actividad de moda.
Por tanto, la importante oferta de moda existente
en el entorno del proyecto, limita las posibilidades
de configurar un equipamiento con una importante
masa crítica de locales de moda.
2.- Oferta Comercial actual y futura: Cines
4
6
5
7
1
1
3
3
2
1
2
3
4
5
6
7
Cine
Ubicación
Cinebox Plazamar
C.C. Plazamar 2
Alicante
Yelmo Puerta Alicante C.C. Puerta de Alicante
Las Navas, 37
Navas
C.O. Ana
San Juan de Alicante Cines aAna
San Vicente del
Ábaco San Vicente
C.C. San Vicente
Raspeig
La Esperanza
Ramón y Cajal,1
Oferta futura de cines
Alicante
Interikea Rabassa
Avd. Universidad esq. A-7
Salas/Butacas
16/172
13/252
1/675
3/292
15/207
1/613
Sin embargo, en el casco
urbano de Alicante y a
menos de 10 minutos
andando de Panoramis no
existe ningún complejo de
cines, que complemente a
la
importante
oferta
comercial y de restauración
existente en el centro de la
ciudad
(Avenida
de
Maisonnave y alrededores).
Se estima que el futuro
proyecto
de
Interikea
Rabassa, tiene la intención
de incorporar un complejo
de cines entre su oferta de
ocio.
Oferta actual de cines
Nº Municipio
Actualmente en el entorno
de Panoramis existe una
importante
oferta
de
complejos cinematográficos
y salas de cine (tres
complejos de 16, 13 y 15
salas ubicados en los
Centros
Comerciales
Plazamar 2, Puerta de
Alicante y San Vicente
Outlet Park).
10 minutos andando
-
17
2.- Oferta Comercial actual y futura: Supermercados
Supermercados y Hard Discount ≥(900 m2 sala de ventas)
Municipio
Alicante
Enseña
Ubicación
Aldi
Consum
Masymas
C/ Ramón Gómez Sempre, 44
C/ Pintor Baeza, 4
C/ Juan de Juanes 3-4
Av. De las Naciones, s/n. (Playa de San Juan)
Av. De la Condomina, s/n
C/ Caja de Ahorros, 10-Av. Via Parque, 10
C/ Buenos Aires, 9 (esq. Cerda/G. Via)
C/ Catedrático Soler, 40
C/ Conde Lumiares, 16, 18 y 20
C/ Cronista Vicente Martínez Morella, s/n
C/ Doctor Ayela, 7 y 9
C/ Dr. Rico, 5
Av. Orihuela, 21
C/ Montesinos, 14
C.C. Isla de Corfú
C/ de los Reyes Católicos
Av. De la Goleta, 5-7
C.C. Isla de Corfú
San Vicente Outlet Park
Av. De Alicante, 58-60
C/ Velázquez, 29
Bulevard Vicente Savall, s/n- C/ Fco. Mestre.
C/ Alicante y C/ Lepanto
C.C. La Almazara (12 cajas)
C/ Comat de Fabreguer, s/n
Av.Mutxamel / Foguerer José García
C/ Jaime I,7
Av. Santander, s/n
Av. De Benidorm s/n. CN-332
Mercadona
Supercor
Carrefour Market
Hiperber
San Vicente del Masymas
Raspeig
Mercadona
Aldi
San Juan
Consum
Masymas
Mercadona
Sala de
Ventas (m2)
Año
950
1.200
950
1.000
987
1.400
1.068
990
992
1.100
1.141
1.100
998
1.100
1.700
900
962
1.500
1.300
1.000
970
1.362
1.263
950
1.851
1.175
999
1.068
2007
1999
2002
2007
2000
2004
2000
1991
1994
2005
1985
1992
2002
2005
2010
1987
2006
2010
2006
2007
2002
2008
2002
2012
2006
2005
1997
2007
2009
* Dia y Lid’l no se reflejan en la tabla, aunque existen estos rótulos en las 3 localidades, destacando
por su tamaño 1 Dia y 4 Lid’l de alrededor de 800 m² de SBA cada uno.
18
En el entorno de Panoramis y concretamente en los municipios
de Alicante, San Vicente de Raspeig y San Juan de Alicante,
existe una amplia oferta de supermercados iguales o mayores
de 900 m2 de sala de ventas, predominando el rótulo
Mercadona.
Sin embargo, existe una escasa oferta de supermercados
mayores de 1.500 m2 de sala de ventas (tan solo Mercadona y
Supercor ubicados en el Parque Comercial Isla de Corfú
(Alicante), Mercadona del Centro Comercial Almazara (San
Vicente de Raspeig) y Consum (San Juan de Alicante).
Entre los supermercados mayores de 900 m2 de sala de ventas
del entorno inmediato de Panoramis, el más cercano se trata de
un Mercadona de unos 900 m2 de sala de ventas ubicado a
menos de 10 minutos andando y concretamente en la calle de
los Reyes Católicos.
Igualmente existe un Mercadona de unos 990 m2 de sala de
ventas, a unos 15 minutos andando de Panoramis y
concretamente en la Avenida del Catedrático Soler, 40.
Dada la escasa oferta de supermercados de grandes
dimensiones existente en el entorno de Panoramis, se
considera que éste podría aprovechar la oportunidad existente
incorporando un supermercado de unos 2.500 m2 de SBA tipo
Mercadona, Carrefour Market, Consum, Maxi Día.
Se considera que Mercadona podría plantearse una nueva
ubicación en Panoramis o el traslado a Panoramis de algunos
de sus locales actualmente existentes a menos de 15 minutos
andando del mismo.
27
22 25
Supermercados y Hard Discount (≥900 m2 sala de ventas)
Sala de
Nº Municipio
Enseña
Ventas
Año
(m2)
1
Aldi
950
2007
2
Consum
1.200
1999
3
Masymas
950
2002
4
1.000
2007
5
987
2000
6
1.400
2004
7
1.068
2000
8
990
1991
9
992
1994
Alicante
Mercadona
10
1.100
2005
11
1.141
1985
12
1.100
1992
13
998
2002
14
1.100
2005
15
1.700
2010
16
900
1987
17
962
2006
Supercor
18
1.500
2010
19
Carrefour Market
1.300
2006
20
Hiperber
1.000
2007
21
Masymas
970
2002
San Vicente del
22
Aldi
2012
Raspeig
23
1.362
2008
Mercadona
24
1.263
2002
25
2012
26
Aldi
950
2006
27
1.851
2005
San Juan de
Consum
28
1.175
1997
Alicante
29
Masymas
999
2007
30
Mercadona
1.068
2009
28
24
30
21
23
29
20
26
19
6
10
14
3 7
17
9 2
11
18
15
12
13
8
1
19
4
5
16
20
2.- Oferta Comercial actual y futura: Gimnasios
En la tabla y planos adjuntos, se muestran los gimnasios mayores de 1.000 m2 de SBA identificados en el municipio de Alicante y su
entorno más inmediato (San Vicente de Raspeig y San Juan de Alicante).
En el entorno inmediato de Panoramis existen tres gimnasios que ofrecen una amplia oferta de actividades deportivas: Centro Deportivo
Costa Blanca con algo más de 1.000 m2 y ubicado a menos de 10 minutos andando de Panoramis, Gimnasio O2 Wellness con unos 4.200
m2, piscina y Spa y ubicado a algo más de 10 minutos andando y Holiday Gym Alicante con más de 1.000 m2 y ubicado a algo menos de
20 minutos andando. Sin embargo, en los tres casos no disponen de parking propio.
Actualmente en el municipio de Alicante y su entorno más inmediato no existe ningún gimnasio de modalidad low cost, sin embargo está
prevista la ubicación de la enseña Altafit en el centro de Alicante, aunque no ha sido posible confirmar con la empresa la dirección exacta
de implantación ni fecha prevista de apertura.
Se considera que en la ciudad de Alicante existe potencial para un gimnasio de modalidad low cost, considerándose Panoramis una
ubicación adecuada para la implantación de un gimnasio de este tipo, ya que se encuentra en una zona con un importante volumen de
población residente cercana que podrá acudir de forma peatonal. Este gimnasio ofrecerá un emplazamiento privilegiado junto al Puerto,
unos precios más competitivos y aparcamiento propio.
En el caso de que el gimnasio Altafit previsto en la ciudad de Alicante se adelante a Panoramis y se ubique muy cercano al mismo, limitará
las posibilidades de incluir un nuevo gimnasio de este tipo en el proyecto.
Nº
1
2
3
4
5
6
7
8
Gimnasio
Holiday Gym
02 Centro Wellness
Quo Fitness
Centro Deportivo Costa Blanca
Virgin Active Vistahermosa
Club Deportivo Stadio Alicante
Fitness Sport Club
Hurban Fitness
9 Altafit Alicante
Oferta actual de gimnasios (> 1.000 m² de SBA)
Ubicación
SBA (m²) Parking
Av. de Aguilera, 24
> 1.000 No. Parking público cercano: Soler
C/ de Gerona, 18-20
4.200 No propio. Convenio con el parking Navas y Canalejas (1ªhora gratuita)
C/ del Actor Arturo Lledó, 3
1.500 No. Parking público gratuito a 50m. (No subterráneo)
C/ del Pintor Lorenzo Casanova, 45
> 1.000 No. 3 parkings públicos cercanos: Eusebio Sempere, calle Italia, Corte Inglés
P.C. Vistahermosa
2.000 Si. Parking del Centro Comercial
C/ del Tridente, 7
>1.000 Si. Parking gratuito durante 3 horas.
C/ de Gabriel Miró, 3
-No.Parking público cercano.
C.C. San Vicente Outlet Park
2.500 Si. Parking del Centro Comercial
Oferta futura de gimnasios (>1.000 m2 de SBA)
-
21
Gimnasio
Ubicación
Av. de Aguilera, 24
Holiday Gym
02 Centro Wellness
C/ de Gerona, 18-20
Quo Fitness
Centro Deportivo Costa Blanca C/ del Pintor Lorenzo Casanova, 45
P.C. Vistahermosa
Club Deportivo Stadio Alicante C/ del Tridente, 7
Fitness Sport Club
Hurban Fitness
9 Altafit Alicante
Nº
1
2
3
4
5
6
7
8
SBA (m²)
> 1.000
4.200
1.500
> 1.000
2.000
>1.000
-2.500
-
2
1
4
3
10 min. Pie
9.922 habitantes
22
23
Gimnasio
Ubicación
Holiday Gym
Av. de Aguilera, 24
02 Centro Wellness
C/ de Gerona, 18-20
Quo Fitness
Centro Deportivo Costa Blanca C/ del Pintor Lorenzo Casanova, 45
P.C. Vistahermosa
Club Deportivo Stadio Alicante C/ del Tridente, 7
Fitness Sport Club
Hurban Fitness
9 Altafit Alicante
-
Nº
1
2
3
4
5
6
7
8
5
6
7
8
24
SBA (m²)
> 1.000
4.200
1.500
> 1.000
2.000
>1.000
-2.500
-
3.- Ámbito territorial: Distribución por isocronas
En este apartado se define el ámbito territorial sobre
el que se estima que Panoramis ejerce su influencia
con mayor o menor intensidad en función de su
proximidad al mismo.
Este análisis se realiza con la población del año
2011, último dato disponible por el INE.
Dicho ámbito territorial se delimita a través de
isocronas, las cuales son coronas de terreno y
población con una ubicación equivalente a
Panoramis en términos de tiempo.
Para la definición de isocronas se calcula el tiempo
de acceso a Panoramis mediante un Sistema de
Información Geográfica (SIG) o más conocido en
inglés como GIS (Geographic Information System),
que nos permite estimar estas isocronas siempre
con un mismo criterio, así como analizar los
diferentes datos referenciados a la población
ubicada en cada zona. Mediante este sistema se
puede llegar a un nivel de desglose de sección
censal, el cual divide cada municipio en diferentes
áreas formadas por una población que puede variar
entre 500 y 1.500 habitantes.
Población
Población
%
Acumulada
2011
0-10 minutos
291.080 61,1 291.080
10-20 minutos 185.564 38,9 476.644
TOTAL
476.644 100,0
Isocronas
25
Teniendo en cuenta las características de
Panoramis, su ubicación, accesibilidad y la
competencia detectada, el área de influencia se ha
realizado a 20 minutos.
3.- Ámbito territorial: Sectores de atracción
En este apartado se definen los sectores de atracción en los que se puede distribuir el ámbito territorial anteriormente definido.
Se establecen dividiendo las isocronas en función de la competencia tanto actual como futura que se detecta, reflejando diferentes niveles de atracción
entre unas zonas u otras.
Sin embargo la población residente a 20 minutos del proyecto hacia el oeste y sur del mismo (zona marcada en gris en el plano) se ha descartado, ya
que se considera que no será atraída, por ubicarse a igual o menor distancia de otros equipamientos comerciales y de ocio (L’Aljub de Elche y San
Vicente), que de Panoramis.
Los sectores en los que se han dividido las isocronas son los siguientes:
9
Sector 1: Concentra un total de 186.500 habitantes residentes a menos de 10 minutos de Panoramis y en su entorno inmediato. Se
considera que se tratará del sector en mayor medida atraído por Panoramis dada su proximidad y escasa oferta de Equipamientos
Comerciales en su entorno, ya que tan solo se ubica el comercio en calle que no ofrece los servicios que ofrece un centro comercial (parking,
seguridad, amplitud de horarios, etc.) así como el Centro Comercial Isla de Corfú. Concentra el 56% del municipio de Alicante.
9
Sector 2: Concentra un total de 104.600 habitantes ubicados a menos de 10 minutos de Panoramis y en su zona este y oeste. Este
sector será atraído en menor proporción que el sector anterior, ya que a pesar de que se ubica a la misma distancia, se encuentra bajo la
influencia de importantes centros comerciales (Puerta de Alicante al oeste y Gran Vía de Alicante, Plaza Mar 2 y Parque Vistahermosa al
este). Concentra el 31% del municipio de Alicante.
9
Sector 3: Concentra un total de 185.600 habitantes ubicados a 20 minutos de Panoramis. La atracción de este sector se considera que
será residual ya que se ubica a mayor distancia, y en su camino hacia Alicante encontrará la oferta de centros comerciales existente en la
ciudad de Alicante y en San Vicente de Raspeig antes de llegar a Panoramis. Concentra el 12% del municipio de Alicante, la totalidad de los
municipios de San Juan de Alicante y San Vicente de Raspeig, el 38% del municipio de El Campello, el 16% del municipio de Elche y el 87%
del municipio de Mutxamel.
Sectores
Municipio
1
2
3
Total
Alicante/Alacant
186.479 104.601 41.352 332.432
Campello (el)
10.477
10.477
Elche
36.072
36.072
Mutxamel
20.578
20.578
Sant Joan d'Alacant
22.554
22.554
San Vicente del Raspeig
54.531
54.531
Total
186.479 104.601 185.564 476.644
26
3.- Ámbito territorial: Sectores de atracción
4
2
5
1
3
Nº
1
2
3
4
5
Oferta Actual de Equipamientos Comerciales
SBA (m2)
Plaza Mar 2
43.684
Gran Vía de Alicante
37.372
Puerta de Alicante
34.500
Alicante
Parque Vistahermosa (Ocio)
16.000
Parque Vistahermosa (Medianas)
18.000
Isla de Corfú
15.000
Año
2003
1998
2002
Sectores
2002
Sector 1
Sector 2
Sector 3
Área de influencia
2010
27
Población
Población
%
2011
Acumulada
186.479
186.479
39,1
104.601
291.080
21,9
185.564
476.644
38,9
476.644 100,0
-
3.- Ámbito territorial: Perfil de la población
Evolución de Población:
Evolución por Sectores
Población Población Incremento
Sectores
2006
2011
Anual 06-11
Sector 1
184.629
186.479
0,2%
Sector 2
102.487
104.601
0,4%
Sector 3
157.310
185.564
3,6%
Área de influencia
444.426
476.644
1,4%
Alicante
1.783.555 1.934.127
1,7%
C. Valenciana
4.806.908 5.117.190
1,3%
España
44.708.964 47.190.493
1,1%
En términos generales, durante el período 2006/2011 el
ámbito territorial del proyecto ha experimentado un
crecimiento poblacional (1,4%) superior tanto al crecimiento
medio autonómico (1,3%) como al nacional (1,1%), pero
inferior al provincial (1,7%).
Por sectores, todos ellos han registrado crecimientos
inferiores a los experimentados en la provincia, la
Comunidad Autónoma y España, excepto el sector 3, cuyo
crecimiento poblacional ha sido superior.
Fuente: INE 2011
Sectores
Sector 1
Sector 2
Sector 3
Área de influencia
Alicante
C. Valenciana
España
0-14
años
14,5%
15,5%
17,3%
15,8%
14,7%
14,9%
14,9%
15-19
años
4,7%
5,1%
5,2%
5,0%
4,9%
4,8%
4,8%
Población por Edad 2011
20-29
30-44
45-59
años
años
años
12,5% 26,2% 19,7%
12,6% 25,0% 20,0%
12,9% 28,4% 19,3%
12,7% 26,8% 19,6%
12,0% 24,4% 19,8%
12,3% 25,5% 19,8%
12,5% 25,4% 20,0%
60 y
más
22,4%
21,8%
16,9%
20,1%
24,2%
22,6%
22,4%
Edad
Media
39,8
39,1
36,7
38,5
41,4
40,8
40,9
Fuente: INE 2011
28
Población por Edad:
El ámbito territorial presenta una población con una edad
media (38,5) inferior a la edad media provincial (41,4),
autonómica (40,8) y nacional (40,9).
El sector 1 (el que se estima en mayor medida atraído por
el proyecto) es el que registra la edad media más elevada
(aún así inferior a la media de la provincia, la Comunidad y
España).
El sector 1 cuenta con una proporción de población joven,
(0-29 años) similar a la media provincial, autonómica y
nacional.
El sector 1 cuenta con una proporción de población de
entre 30 y 59 años (que es la que mayor capacidad de
compra registra) superior a la media provincial y similar a
la media autonómica y nacional.
3.- Ámbito territorial: Perfil de la población
Sectores
Bajo
Sector 1
Sector 2
Sector 3
Área de influencia
Alicante
C. Valenciana
España
4%
5%
4%
4%
5%
4%
11%
Índice Socioeconómico
MedioMedioMedio
Alto
Bajo
Alto
26%
43%
14%
14%
31%
44%
13%
7%
32%
46%
11%
7%
29%
44%
13%
10%
37%
43%
9%
6%
35%
44%
9%
7%
31%
41%
9%
8%
Índice
Provincia
113
104
105
108
100
---
Índice
CC.AA.
110
102
102
105
98
100
--
Índice
España
113
105
105
108
100
103
100
Fuente: Shobber 2009
Nivel Económico:
En estas tablas se muestran el Nivel Socio-Económico de los
residentes según la empresa Shobber. El nivel socioeconómico
(NSE) no se traduce de forma directa en un determinado nivel de
ingresos, en cambio se trata de la “posición económica” de una
persona en relación con el resto de la población. Puesto que se
pueden estructurar a nivel sección censal nos da una mayor
exactitud en los cálculos de zonas de influencia.
Así, se muestra por un lado la distribución en porcentajes de cada
población en 5 niveles y por otro los diferentes índices NSE medio
relacionando cada municipio con la provincia, Comunidad y España.
El área de influencia del proyecto registra un nivel económico
superior tanto al de la Comunidad, al de la provincia y al de España.
El sector 1 es el que registra el nivel económico más elevado (que es
el que en mayor medida será atraído por el proyecto) seguido de los
sectores 2 y 3 con un nivel económico muy parecido entre ellos.
Gasto Disponible por Persona:
Moda y
Hogar Serv.
Compl.
Sector 1
2.023
759
682
451
Sector 2
2.023
759
682
451
Sector 3
2.009
712
596
405
Área de influencia
2.018
741
648
433
Alicante
1.977
678
563
383
C. Valenciana
2.024
709
587
401
España
2.115
718
652
338
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE
Sectores
Alim.
Belleza Cult. y
y Salud Regalo
535
267
535
267
480
234
514
254
454
216
475
230
447
285
Ocio
Rest.
TOTAL
101
101
87
95
80
85
105
1.380
1.380
1.222
1.318
1.138
1.218
1.548
6.198
6.198
5.745
6.022
5.490
5.728
6.208
29
El ámbito territorial del proyecto presenta un gasto por persona
superior al de la provincia y al de la Comunidad, e inferior al gasto
por persona de España, en todas las categorías comerciales,
excepto en Moda/Complementos, Servicios y Belleza/Salud en que
es superior también al nacional.
Con respecto a los sectores, los que mayor gasto por persona
registran son el sector 1 y el sector 2 (que son los que en mayor
medida serán atraídos por el proyecto), cuyo gasto es superior al
provincial, autonómico y similar al nacional en todas las categorías
comerciales, excepto en alimentación, cultura/regalos, ocio y
restauración en que es inferior al gasto medio nacional.
3.- Ámbito territorial: Isocronas (10 min. andando)
Evolución por Isocronas
Población Población Incremento
Isocronas
2006
2011
Anual 06-11
10 Minutos Andando
8.072
9.922
4,6%
Alicante (Municipio)
332.479
334.329
0,1%
Alicante (Provincia)
1.783.555 1.934.127
1,7%
Comunidad Valenciana 4.806.908 5.117.190
1,3%
España
44.708.964 47.190.493
1,1%
30
3.- Ámbito territorial: Isocronas (10 min. andando)
Evolución por Isocronas
Población Población
Isocronas
2006
2011
10 Minutos Andando
8.072
9.922
332.479
334.329
1.783.555
1.934.127
Comunidad Valenciana
4.806.908
5.117.190
España
44.708.964 47.190.493
Isocronas
10 Minutos Andando
España
0-14
años
8,4%
15,1%
14,7%
14,9%
14,9%
Isocronas
Bajo
10 Minutos Andando
España
1%
4%
5%
4%
11%
15-19
años
3,8%
5,0%
4,9%
4,8%
4,8%
MedioBajo
5%
28%
37%
35%
31%
Evolución de Población:
Durante la población residente a menos de 10 minutos
andando de Panoramis ha experimentado un crecimiento
poblacional (4,6%) superior tanto al crecimiento medio
municipal (0,1%), provincial (1,7%), autonómico (1,3%) y
nacional (1,1%).
Incremento
Anual 06-11
4,6%
0,1%
1,7%
1,3%
1,1%
Población por Edad 2011
20-29
30-44
45-59 60 y más Edad
años
Media
años
años
años
12,9% 18,0% 22,0% 35,0%
46,7
12,5% 25,6% 20,0% 21,8%
39,3
12,0% 24,4% 19,8% 24,2%
41,4
12,3% 25,5% 19,8% 22,6%
40,8
12,5% 25,4% 20,0% 22,4%
40,9
Población por Edad:
La población residente a menos de 10 minutos andando de
Panoramis presenta la edad media más alta, por lo que cuenta
con una elevada proporción de población mayor de 65 años en
comparación con la media municipal, provincial autonómica y
nacional.
Índice Socioeconómico
MedioÍndice
Índice Índice Índice
Medio
Alto
Alto
Municipio Provincia CC.AA. España
33%
17% 44%
109
148
144
148
43%
13% 11%
100
109
107
110
43%
9%
6%
-100
98
100
44%
9%
7%
--100
103
41%
9%
8%
---100
31
Nivel Económico:
La población residente a menos de 10 minutos de
Panoramis registra un nivel económico superior
tanto al municipal, provincial, autonómico y
nacional.
4.- Concepto y mezcla comercial
Debido a la excesiva oferta de centros comerciales completos en Alicante (con hipermercado, moda, cines) y la proximidad de Panoramis
al principal foco comercial de la ciudad (calle Maisonnave), se considera que éste no debe configurarse como un centro donde una de sus
principales locomotoras sea la moda.
Se considera fundamental incluir actividades y operadores de prestigio inexistentes o con escasa presencia en el entorno, que aportarán
un valor añadido al proyecto, atraerán a otros operadores importantes y permitirán al proyecto perdurar a largo plazo, no debilitándose su
atracción.
Para el redimensionamiento del Centro de Ocio Panoramis se propone desarrollar un Centro Comercial y de Ocio, de unos 17.000 m2 de
SBA, exponiéndose dos alternativas de mezcla comercial:
Alternativa 1:
9 En la planta baja se propone como locomotora un supermercado, así como actividades complementarias de servicios,
belleza/salud, hogar, ocio/cultura y calzado.
9 En la planta alta se proponen como locomotoras un complejo de cines de 8 salas y un gimnasio de modalidad low cost,
complementados por un local de ocio infantil/juvenil y locales de restauración (con terrazas).
Alternativa 2:
9 La planta baja se propone exactamente igual que la de la alternativa 1.
9 En la planta alta se proponen como locomotoras una mediana superficie de electrodomésticos de la enseña Mediamarkt y una
mediana superficie de deportes/gimnasio low cost, complementados por un local de ocio infantil/juvenil y locales de restauración
(con terrazas).
Para los locales exteriores anteriormente ocupados por bares de copas y actualmente vacíos, se proponen locales de restauración con
terrazas. (Unos 900 m² de SBA en dos plantas y unos 600 m² de terrazas).
La planta terraza de Panoramis se propone ocupar con pistas de padel/tenis, de forma que se aprovechen la inmejorables vistas hacia el
Puerto. Aunque esta actividad aporta una renta baja, contribuirá en alguna media a incrementar los ingresos por renta.
Para poder dimensionar el proyecto en los términos propuestos y atraer buenos operadores, se considera importante contar con un
supermercado de mayores dimensiones que los existentes en el entorno inmediato.
32
4.- Concepto y mezcla comercial: Planta Baja (Alternativa 1 y 2)
Las actividades y locales propuestos tanto para la planta baja tanto de la alternativa 1 como de la alternativa 2 son las siguientes:
Alimentación: Se propone un Supermercado de unos 2.600 m2 de SBA (alrededor de 1.500 m2 de sala de ventas), de forma que se configure
como la principal locomotora del proyecto, ayude a fomentar las visitas diarias y lo haga atractivo para otros operadores fundamentales para el
mismo.
Se estima que la inclusión de una superficie de alimentación de este tipo en el proyecto podrá suponer un factor clave de éxito para el mismo, ya que
en el entorno existe una escasa oferta de supermercados de más de 1.500 m2 de salas de ventas y a menos de 20 minutos andando tan solo existen
dos supermercados Mercadona de unos 900 m2 de sala de ventas. A su vez existe un importante volumen de población actual que podrá acudir (al
proyecto de forma peatonal.
El operador del supermercado podría ser Mercadona (que podría plantearse el traslado de alguna de las ubicaciones de 900 m2 de sala de ventas
ubicadas a menos de 20 minutos andando), o Consum, Carrefour Market o Maxi Día que cuentan con escasa presencia en el entorno.
Hogar: El proyecto podría contar un total de unos 1.500 m2 de SBA, que complementen al supermercado, de los cuales:
9 Unos 800 m2 podrían destinarse a una mediana superficie especializada en hogar tipo JYSK, que podría sustituirse por una mediana
superficie de deportes tipo Koodza.
9 Unos 500 m2 podrían destinarse a una mediana superficie especializada en hogar tipo Casa.
Se plantean las medianas de muebles puesto que en Alicante existe una escasa oferta de locales de esta actividad y en el Parque de
medianas Isla de Corfú (único equipamiento ubicado a menos de 10 minutos en coche de Panoramis) no se ubica ninguna mediana superficie
de muebles.
9 Unos 200 m2 podrían destinarse a un local de Mascotas tipo Kiwoco (no existente en Alicante) o Hobby Zoo (tan solo una ubicación en
Carrefour San Juan).
Moda y Complementos: En esta actividad se propone un local de calzados de unos 400 m2 de SBA, tipo Merkal Calzados, Deichmann, Tino
González (cada uno de los cuales tan solo cuenta con una localización en Alicante y su entorno) o Megacalzados (que de momento no se encuentra
implantado en la zona).
Servicios, Belleza/Salud y Cultura/Regalos: Se proponen alrededor de 600 m2 de SBA, que complementen al supermercado y aporten variedad y
una oferta completa al proyecto.
En la actividad de servicios se proponen locales como telefonía, arreglos, llaves/tacones, prensa/revistas; en la actividad de belleza y salud, locales
como peluquería/estética, óptica y farmacia y en la actividad de cultura y regalos podría incluirse un local de videojuegos, habiéndose propuesto
estas subactividades porque son algunas de las que registran cifras de ventas más altas.
33
4.- Concepto y mezcla comercial: Planta Alta (Alternativa 1 y 2)
Las actividades y locales propuestos para la planta alta del proyecto en la alternativa 1, son las siguientes:
Ocio: En esta actividad se propone:
9 Un gimnasio de modalidad low cost de unos 2.000 m2 de SBA (tipo Altafit, el Gym, Mc Fit, I Fitness), que se configure
como locomotora del proyecto y de servicio a la población que reside en el entorno inmediato y que podrá acceder de forma
peatonal al mismo.
Dado que esta tipología de gimnasios se encuentran en pleno proceso de expansión, y que en el entorno del proyecto no existe
de momento ninguno de ellos, podría ejercer su influencia no solo sobre la población del entorno inmediato, sino también sobre
la población del centro de la ciudad y de un entorno algo más alejado.
Se considera que Panoramis cuenta con una ubicación adecuada para la implantación de un gimnasio de este tipo, ya que se
encuentra en una zona con un importante volumen de población residente cercana que podrá acudir de forma peatonal. Este
gimnasio ofrecerá un emplazamiento privilegiado junto al Puerto, unos precios más competitivos y aparcamiento propio.
9 Un complejo de cines de 8 salas y unos 3.200 m2 de SBA, dado que en el casco urbano de Alicante y a menos de 10 minutos
andando de Panoramis no existe ningún complejo de cines que complemente a la importante oferta comercial y de restauración
existente en el centro de la ciudad (Avenida de Maisonnave y alrededores).
9 Un local de ocio infantil/juvenil de unos 350 m2 de SBA que complemente a los anteriores y que incluya máquinas
recreativas, actividades infantiles, etc.
Restauración: Se proponen unos 450 m2 de SBA que complementará la oferta de ocio propuesta, los cuales podrán contar con
terrazas complementarias.
34
4.- Concepto y mezcla comercial: Planta Alta (Alternativa 1 y 2)
Las actividades y locales propuestos para la planta alta del proyecto en la alternativa 2, son las siguientes:
9 Un local de deportes de unos 1.500 m2 de SBA tipo Sprinter (con una ubicación en el entorno), JD Sport, Koodza (de
momento no se encuentran implantados en la zona.
En el caso de que fuese complicado comercializar este local con la actividad de deportes, podría sustituirse por un gimnasio de
modalidad low cost.
9 Una mediana superficie especializada en electrodomésticos de unos 3.700 m2 de SBA de la enseña Mediamarkt, puesto
que actualmente tan solo se ubica en el Parque Vistahermosa y cuenta con un gran interés por implantarse en localizaciones
urbanas y que por su superficie no puede implantarse en calle. Este operador aportará un importante valor añadido al proyecto.
9 Un local de ocio infantil/juvenil de unos 350 m2 de SBA que complemente a los anteriores y que incluya máquinas
recreativas, actividades infantiles, etc.
9 Unos 450 m2 de SBA de locales de restauración, los cuales podrán contar con terrazas complementarias.
En ambas alternativas los operadores de restauración (tanto en la planta alta del centro, como en los locales exteriores y sus terrazas),
podrían ser Foster Hollywood y McDonald’s que actualmente se ubican en el centro y cuentan con un óptimo funcionamiento e importantes
planes de expansión, así como otros operadores que de momento no se encuentran implantados en Alicante como Brasa y Leña,, Il
Tempieto, Kentucky Fried Chicken, 100 Pizzitas, etc.
Estos locales de restauración darán servicio no solo a la población residente sino a los trabajadores y usuarios del Puerto y equipamientos
cercanos.
Igualmente, en ambas alternativas, el local de ocio infantil/juvenil y los 3 locales de restauración propuestos para el módulo 2 de la planta alta
podría sustituirse por un gran local de restauración (de unos 700 m2 de SBA) que actúe como locomotora, del tipo Muerde La Pasta.
35
4.- Concepto y mezcla comercial: Superficies (Alternativa 1)
Concepto
Actividad
Tamaño
Planta Baja Centro de Ocio
Alimentación
Supermercado
Moda y Complementos
Calzados
Hogar
Hogar 1
Hogar 2
Mascotas
Belleza y Salud
51-200
Servicios
51-200
0-50
Cultura/Regalos
51-200
Planta Alta Centro de Ocio
Ocio
Cines (8 salas)
Gimnasio Low Cost
Ocio Infantil/Juvenil
Restauración
201-500
0-50
Terrazas Planta Alta Centro de Ocio
Terrazas Restauración
0-50
Nº de locales
SBA (m2)
13
1
1
1
1
3
1
1
1
3
3
4
1
3
1
1
9
3
1
1
1
6
1
5
5
5
5
5.075
2.595
2.595
404
404
1.505
771
532
201
342
342
152
60
92
78
78
6.000
5.550
3.200
2.000
350
450
266
184
93
93
93
888
888
888
580
580
580
4.500
4.500
4.500
27
17.136
Locales Exteriores
Restauración
51-200
Terrazas Locales exteriores
51-200
Planta Terraza
Ocio
Pistas tenis, padel
Total general
El local de hogar de 771
m2
de SBA podría sustituirse por un local de deportes tipo Koodza, que de momento no se encuentra implantado en Alicante y su entorno.
36
Alternativa 1:Planta Baja
Hogar
771,21 m2
Farmacia
89,31 m2
ción
aura
Rest 7 m2
64
s
riore
Exte
ta
ales aja y Al
Loc
B
n)
a
ó
t
i
Plan staurac 8 m2
2
(Re
– 88
S B A – 58 0 m
azas
Terr
Arreglos/
Llaves
Tacones
22,50 m2
Telefonía
28 m2
Jysk
771,21 m2
Prensa
41,75 m2
Alimentación
Hogar
Ocio y cultura
Moda
Servicios

Óptica
201,44 m2
Restauración
Hogar
129,64 m2
Calzados
403,73 m2
Peluquería
122,62 m2
Videojuegos
78 m2
Puerto Deportivo
Supermercado
2.600 m2
Telefonía
60 m2
Hogar
532,07 m2
El local de hogar de 771 m2 de SBA podría sustituirse por un local de deportes tipo Koodza, que de momento no
se encuentra implantado en Alicante y su entorno.
Belleza y salud
37
Alternativa 1:Planta Primera
Puerto Deportivo
Restauración Ocio Infantil/Juvenil
265,96 m2
350 m2
Gimnasio Low Cost
2.000 m2
n
ació
taur
Res 1 m2
s
24
riore
Exte
ta
ales aja y Al
Loc
)
B
n
a
ó
t
i
Plan staurac 8 m2
2
(Re
– 88
SBA – 580 m
azas
Terr
Sala de
Cine 1
T=14 m2 T=14 m2
28 m2
27 m2
Restauración
T=32 m2
T=19 m2 T=13,5 m2
Restaur.
49,35 m2
Sala de
Cine 8
Restaur. Restaur.
40,66 m2 39,37 m2
Sala de
Cine 7
Entrada Cines
Cines
3.200 m2
Sala de
Cine 6
Sala de
Cine 5
Sala de
Cine 4
Sala de
Cine 3
Sala de
Cine 2
Palomitas
Restauración
Gimnasio low cost
Cines

El local de ocio infantil/juvenil y los tres locales de restauración propuestos para el módulo 2 de la planta alta,
podrían sustituirse por un gran local de restauración (700 m2) que actúe como locomotora, del tipo Muerde La
Pasta.
38
A l t e r n a t i v a 1: T e r r a z a
Área con posibilidad para pistas de padel/tenis
39
Concepto
Actividad
Tamaño
Alimentación
Supermercado
Moda y Complementos
Calzados
Hogar
Hogar 1
Hogar 2
Mascotas
Belleza y Salud
51-200
Servicios
51-200
0-50
Cultura/Regalos
51-200
Moda y Complementos
Deportes
Hogar
Electrodomésticos
Restauración
201-500
0-50
Ocio
0-50
Nº de locales
SBA (m2)
13
1
1
1
1
3
1
1
1
3
3
4
1
3
1
1
9
1
1
1
1
6
1
5
1
1
5
5
5
5.075
2.595
2.595
404
404
1.505
771
532
201
342
342
152
60
92
78
78
6.000
1.500
1.500
3.700
3.700
450
266
184
350
350
93
93
93
888
888
888
580
580
580
4.500
4.500
4.500
27
17.135
Locales Exteriores
Restauración
51-200
Terrazas Locales Exteriores
51-200
Planta Terraza
Ocio
Pistas tenis, padel
Total general
m2
El local de hogar de 771 de SBA podría sustituirse por un local de deportes tipo Koodza, que de momento no se encuentra implantado en Alicante y su entorno.
El local de deportes podría tener como alternativa un gimnasio low cost.
40
Alternativa 2:Planta Baja
Puerto Deportivo
Videojuegos
78 m2
Farmacia
89,31 m2
ción
aura
Rest 7 m2
64
s
riore
Exte
ta
ales aja y Al
Loc
B
n)
a
ó
t
i
Plan staurac 8 m2
2
(Re
– 88
S B A – 58 0 m
azas
Terr
Telefonía
28 m2
Jysk
771,21 m2
Prensa
41,75 m2
Alimentación
Hogar
Ocio y cultura
Moda
Servicios

Óptica
201,44 m2
Restauración
Hogar
129,64 m2
Calzados
403,73 m2
Telefonía
60 m2
Peluquería
122,62 m2
Hogar
771,21 m2
Arreglos/
Llaves
Tacones
22,50 m2
Supermercado
2.600 m2
Hogar
532,07 m2
El local de hogar de 771 m2 de SBA podría sustituirse por un local de deportes tipo Koodza, que de momento no
se encuentra implantado en Alicante y su entorno.
Belleza y salud
41
A l t e r n a t i v a 2: P l a n t a P r i m e r a
Puerto Deportivo
Restauración Ocio Infantil/Juvenil
265,96 m2
350 m2
n
ació
taur 2
Res
m
s
241
riore
Exte
ta
ales aja y Al
Loc
B
n)
a
ó
t
i
Plan staurac 8 m2
2
(Re
– 88
SBA – 580 m
azas
Terr
T=14 m2 T=14 m2
28 m2
27 m2
Restauración
T=32 m2
Restaur.
49,35 m2
3.700 m2
T=19 m2 T=13,5 m2
Restaur. Restaur.
40,66 m2 39,37 m2
Deportes
1.500 m2
Restauración
Hogar
Moda

El local de ocio infantil/juvenil y los tres locales de restauración propuestos para el módulo 2 de la planta alta, podrían sustituirse por un
gran local de restauración (700 m2) que actúe como locomotora, del tipo Muerde La Pasta.
El local de deportes podría tener como alternativa un gimnasio low cost.
42
A l t e r n a t i v a 2: T e r r a z a
Área con posibilidad para pistas de padel/tenis
43
5.- Estimación de rentas (Alternativa 1)
Concepto
Actividad
Tamaño
Alimentación
Supermercado
Moda y Complementos
Calzados
Hogar
Hogar 1
Hogar 2
Mascotas
Belleza y Salud
51-200
Servicios
51-200
0-50
Cultura/Regalos
51-200
Ocio
Cines (8 salas)
Gimnasio Low Cost
Restauración
201-500
0-50
0-50
Locales Exteriores
Restauración
51-200
Terrazas Locales exteriores
51-200
Planta Terraza
Ocio
Pistas tenis, padel
Total general
Nº de locales
SBA (m2)
€/m2/mes
Renta Anual
13
1
1
1
1
3
1
1
1
3
3
4
1
3
1
1
9
3
1
1
1
6
1
5
5
5
5
5.075
2.595
2.595
404
404
1.505
771
532
201
342
342
152
60
92
78
78
6.000
5.550
3.200
2.000
350
450
266
184
93
93
93
888
888
888
580
580
580
4.500
4.500
4.500
12,8
11,0
11,0
13,0
13,0
12,0
11,0
12,0
16,0
20,0
20,0
28,0
25,0
30,0
25,0
25,0
6,9
5,6
4,5
7,0
7,0
22,9
18,0
30,0
15,0
15,0
15,0
20,0
20,0
20,0
10,0
10,0
10,0
3,0
3,0
3,0
779.147
342.486
342.486
62.982
62.982
217.097
101.802
76.618
38.676
81.972
81.972
51.210
18.000
33.210
23.400
23.400
494.046
370.200
172.800
168.000
29.400
123.846
57.447
66.398
16.650
16.650
16.650
213.120
213.120
213.120
69.600
69.600
69.600
162.000
162.000
162.000
27
17.136
8,4
1.734.562
m2
En esta tabla se muestra una
propuesta de rentas que se
podrían obtener en el futuro
Centro Comercial a fecha actual
(año 2012).
Se debe tener en cuenta que las
rentas dependen en gran
medida de la situación del
mercado en el momento de
comercializar el proyecto, del
tipo de operador, actividad,
distribución definitiva del Centro
Comercial, ubicación concreta
de locales etc., por lo que
cualquier modificación en estos
aspectos podría variar el nivel de
rentas estimado.
* El local de hogar de 771 de SBA podría sustituirse por un local de deportes tipo Koodza, que de momento no se encuentra implantado en Alicante y su entorno,
en cuyo caso la renta pasaría de 11 €/m2/mes a 7 €/m2/mes.
44
5.- Estimación de rentas (Alternativa 2)
Concepto
Actividad
Tamaño
Alimentación
Supermercado
Moda y Complementos
Calzados
Hogar
Hogar 1
Hogar 2
Mascotas
Belleza y Salud
51-200
Servicios
51-200
0-50
Cultura/Regalos
51-200
Moda y Complementos
Deportes
Hogar
Electrodomésticos
Restauración
201-500
0-50
Ocio
0-50
Locales Exteriores
Restauración
51-200
Terrazas Locales Exteriores
51-200
Planta Terraza
Ocio
Pistas tenis, padel
Total general
Nº de locales
SBA (m2)
€/m2/mes
Renta Anual
13
1
1
1
1
3
1
1
1
3
3
4
1
3
1
1
9
1
1
1
1
6
1
5
1
1
5
5
5
5.075
2.595
2.595
404
404
1.505
771
532
201
342
342
152
60
92
78
78
6.000
1.500
1.500
3.700
3.700
450
266
184
350
350
93
93
93
888
888
888
580
580
580
4.500
4.500
4.500
12,8
11,0
11,0
13,0
13,0
12,0
11,0
12,0
16,0
20,0
20,0
28,0
25,0
30,0
25,0
25,0
10,7
7,0
7,0
11,0
11,0
22,9
18,0
30,0
7,0
7,0
15,0
15,0
15,0
20,0
20,0
20,0
10,0
10,0
10,0
3,0
3,0
3,0
779.147
342.486
342.486
62.982
62.982
217.097
101.802
76.618
38.676
81.972
81.972
51.210
18.000
33.210
23.400
23.400
767.600
126.000
126.000
488.354
488.354
123.846
57.447
66.398
29.400
29.400
16.650
16.650
16.650
213.120
213.120
213.120
69.600
69.600
69.600
162.000
162.000
162.000
27
17.135
9,8
2.008.116
En esta tabla se muestra una
propuesta de rentas que se
podrían obtener en el futuro
Centro Comercial a fecha actual
(año 2012).
Se debe tener en cuenta que las
rentas dependen en gran
medida de la situación del
mercado en el momento de
comercializar el proyecto, del
tipo de operador, actividad,
distribución definitiva del Centro
Comercial, ubicación concreta
de locales etc., por lo que
cualquier modificación en estos
aspectos podría variar el nivel de
rentas estimado.
El local de hogar de 771 m2 de SBA podría sustituirse por un local de deportes tipo Koodza, que de momento no se encuentra implantado en Alicante y su entorno,
en cuyo caso la renta pasaría de 11 €/m2/mes a 7 €/m2/mes.
El local de deportes podría tener como alternativa un gimnasio low cost con una renta similar, aunque éste último suele tener una bonificación de la renta durante uno o dos años.
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6.- Aportación a obras
Entre los locales propuestos para el proyecto, el único que pediría aportación a obras sería una mediana superficie de deportes (300-400
€/m2).
La mediana superficie de electrodomésticos Mediamarkt no suele pedir aportación a obras, sin embargo piden ciertos requerimientos a la
entrega del local en bruto que implica ciertos costes para el promotor. Estos requerimientos se encuentran especificados en el Anexo
técnico del contrato de arrendamiento.
Los complejos de cines de nueva implantación suelen pedir una aportación a obra de 900-100 €/m2, sin embargo, en este caso el
operador requerirá al promotor asumir ciertos costes de mejora y acondicionamiento del cine (suelo, butacas, rotulación, etc.).
El gimnasio low cost no suele pedir aportación a obras, sin embargo suele pedir una bonificación de la renta de alquiler durante uno o dos
años.
46
7.- Análisis DAFO y Factores Clave de Éxito
Fortalezas
Panoramis se ubica en un entorno básicamente residencial consolidado que cuenta con un importante volumen de población residente que
podrá acudir de forma peatonal.
Se ubica muy cercano al casco urbano de la ciudad en el que existe uno de los principales focos comerciales de la misma, de cuyas
afluencias podría beneficiarse Panoramis con una oferta complementaria.
Panoramis se ubica en el Puerto Deportivo de Alicante (que cuenta con instalaciones portuarias, muelle de cruceros, muelles deportivos),
así como junto a un centro de negocios, Real Club de Regatas, Centro de Exposiciones, futuro Acuario, Casino, etc. cuyos trabajadores y
usuarios serán población complementaria a la residente y susceptibles de ser atraída por el futuro proyecto, sobre todo por la restauración.
Su ubicación en el Puerto Deportivo y junto al Paseo Marítimo lo sitúa en un entorno privilegiado para el ocio y la restauración.
Contará con una óptima accesibilidad rodada, al ubicarse junto a la Avenida de Loring, la cual es la continuación de la Avenida de Elche,
una de las principales vías de acceso a la ciudad de Alicante.
Panoramis cuenta con una planta de aparcamiento subterráneo propio del centro comercial, servicio no disponible en la oferta comercial y
de restauración del centro de la ciudad y en los gimnasios de las inmediaciones.
La población que en mayor medida será atraída por el proyecto (por su cercanía a menos de 10 minutos en coche y escasa competencia),
cuenta con una baja edad media y un elevado nivel económico en comparación con la media provincial, autonómica y nacional.
El gasto disponible por persona de esta población es superior al gasto medio provincial y autonómico en todas las categorías comerciales,
y superior al nacional (excepto en las categorías de alimentación, cultura/regalos, ocio y restauración).
La población residente a menos de 10 minutos andando de Panoramis registra un nivel económico superior al municipal, provincial,
autonómico y nacional.
47
Debilidades
Deficitaria accesibilidad a través del transporte público ya que junto a Panoramis tan solo existe una parada de tres líneas de autobuses
nocturnos y una parada de autobús urbano que recorre la ciudad de Alicante desde las inmediaciones de Panoramis hacia el norte, por la
costa y hasta el municipio de Mutxamiel. No existe ninguna línea de autobús urbano que conecte Panoramis con el casco urbano de
Alicante y con otros puntos de la ciudad.
La Avenida Loring y la Plaza de Galicia junto a las que se ubica Panoramis suponen en alguna medida una barrera arquitectónica para el
acceso peatonal desde el centro de la ciudad hasta el centro de ocio.
En el entorno de Panoramis existe una importante oferta de hipermercados, moda y gimnasios tradicionales tanto en Centros Comerciales
como en calle, que limita considerablemente las posibilidades de desarrollar un centro comercial basado en estos conceptos.
A menos de 10 minutos en coche de Panoramis existe el Parque de medianas superficies “Isla de Corfú” con una oferta de locales y
rótulos de prestigio moderada.
La población residente a menos de 10 minutos andando de Panoramis registra una elevada edad media.
Importante número de operadores de medianas superficies poco activos en el mercado y con planes de expansión parados.
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Oportunidades
El entorno de Panoramis adolece de una serie de importantes rótulos de medianas superficies especializadas que de momento no se
encuentran implantados en el mismo, como Koodza, Cóctel, Gifi, Muebles Rey, Kiwoco, Norauto, Visionlab, etc.
A su vez, existen algunos rótulos importantes que tan solo cuentan con una ubicación en Alicante, como Mediamarkt, Sprinter, JYSK,
Casa, Merkal Calzados, considerándose que en Alicante existe hueco de mercado para una segunda ubicación de estas enseñas en
Panoramis por la ubicación de las actuales y competencia de rótulos de sus misma actividad.
En el municipio de Alicante existe una escasa oferta de medianas superficies de muebles, y en el Parque de medianas Isla de Corfú
(único equipamiento ubicado a menos de 10 minutos en coche de Panoramis) no se ubica ninguna mediana superficie de muebles.
En el caso urbano de Alicante y a menos de 10 minutos andando de Panoramis no existe ningún complejo de cines que complemente a la
importante oferta comercial y de restauración existente.
Escasa oferta de supermercados mayores de 1.500 m2 de sala de ventas en el municipio de Alicante y municipios más cercanos (San
Vicente de Raspeig y San Juan de Alicante).
Escasa oferta de supermercados mayores de 900 m2 de sala de ventas a menos de 10 y 20 minutos andando de Panoramis. A menos de
15 minutos andando se ubican dos supermercados Mercadona de 900 y 1000 m2 de sala de ventas con aparcamiento propio, por lo que
se considera que podría plantearse el traslado de alguna de estas dos localizaciones a Panoramis, aumentando su superficie.
Ninguno de los gimnasios ubicados en el entorno inmediato de Panoramis cuenta con aparcamiento propio.
Actualmente en el municipio de Alicante y su entorno no existe ningún gimnasio de la modalidad low cost, el cual podría ofrecer un
emplazamiento privilegiado junto y con vistas al Puerto Deportivo, unos precios más competitivos que los gimnasios tradicionales y
aparcamiento propio.
49
Amenazas
El futuro proyecto de Interikea en Rabassa, y el actual Parque Vistahermosa (cuya intención es convertir parte de su superficie de ocio en
comercio), tratarán de aprovechar el hueco de mercado que existe en Alicante para medianas superficies especializadas, por lo que en el
caso de que los operadores con oportunidad de implantación en la zona en la actualidad, confirmen su interés por implantarse en otro
emplazamiento, se limitaría la posibilidad de una ubicación más en la ciudad.
En la ciudad de Alicante está prevista la implantación de un gimnasio de tipología low cost de la enseña “Altafit”, del cual se desconoce su
ubicación exacta y la fecha prevista de apertura. En el caso de que se adelante a Panoramis y se ubique muy cercano al mismo, limitaría
las posibilidades de desarrollar otro gimnasio low cost en el Centro.
Que no existan operadores locomotoras interesados en el proyecto.
Que las decisiones autonómicas en materia de comercio sean muy restrictivas, y no se obtengan las licencias comerciales necesarias
para los locales del proyecto que lo requieran, especialmente las locomotoras.
50
Factores Clave de Éxito:
Desarrollar un proyecto de proximidad, aprovechando que se ubica en un emplazamiento muy urbano y la inexistencia o escasez de
supermercados, gimnasios low cost, cines y ciertas medianas superficies especializadas en su entorno inmediato.
Desarrollar un proyecto comercial equilibrado en función del potencial detectado en la zona y de la competencia futura prevista.
Incorporar rótulos de prestigio para las principales locomotoras, de forma que ejerzan atracción sobre la población residente y sobre el
resto de operadores.
Que los locales del centro sean promovidos en régimen de alquiler para que sea flexible su mezcla comercial y se unifiquen las acciones
de gerencia, promocionales y de marketing.
Realizar un sondeo preliminar a los principales locomotoras propuestas para contrastar su interés por el proyecto.
Que exista una buena señalización del proyecto.
Realizar una campaña de marketing agresiva para dar a conocer el proyecto en toda la ciudad y su entorno.
Conseguir gestionar con el Ayuntamiento una parada de autobús junto a Panoramis y que comunique éste con el centro de la ciudad.
Adelantarse a los futuros proyectos de Interikea Rabassa y Parque Comercial Vistahermosa, de forma que se aproveche el hueco de
mercado detectado para los operadores propuestos, y se establezcan barreras de entrada a los mismos.
Adelantarse al futuro proyecto de gimnasio low cost Altafit previsto en la ciudad de Alicante.
Que el aparcamiento del futuro Centro Panoramis sea gratuito con una compra mínima.
51
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Estudio de Reposicionamiento Centro de Ocio Panoramis (Alicante)

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