Cómo Adquirir en los EE.UU. una Propiedad Inmueble sin ser un

Cómo Adquirir en los EE.UU. una Propiedad Inmueble sin ser un

Por Pieter A. Weyts1
15 de octubre de 2014
Cómo Adquirir en los EE.UU. una
Propiedad Inmueble sin ser un
residente
Analizando las cuestiones fiscales
de adquirir bienes raíces en
EE.UU.
Sucede todos los días en
Miami y a lo largo y
ancho de los Estados
Unidos: un extranjero
listo para cerrar su
primer negocio
inmobiliario en este país.
El comprador está emocionado y ya está
pensando en como decorar el lugar. Y
entonces el agente inmobiliario le pregunta:
"¿Quién será el comprador de la propiedad,
usted o una de sus empresas?"
Y aparece la confusión. El frustrado comprador comienza a pedir consejos. Algunos amigos compraron
propiedad bajo su propio nombre, alguien sugiere realizar la compra a través de una compañía
estadounidense, otro amigo dice que la propiedad debe adquirirse a través de una compañía offshore,
un abogado que el comprador conoció a su paso por el Admirals Clubs en Miami le menciona algo
acerca de un fideicomiso...
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Pieter A. Weyts es socio en Private Advising Group, un estudio jurídico con base en Miami, especializado
en asesoramiento a clientes internacionales. Pieter puede ser contactado; [email protected] 305-445-2646
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La buena noticia es que un extranjero que desee adquirir bienes raíces en Estados Unidos no se
encuentra solo. La cantidad de personas no estadounidenses que están comprando propiedades en
Estados Unidos ha alcanzado cifras sin precedentes. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios
(National Association of Realtors) ha confirmado que el 23 por ciento de las ventas en la Florida que
ocurrieron durante los 12 meses previos a marzo de 2014, fueron concretadas por compradores
extranjeros.2 Teniendo esto presente, la cuestión sobre cómo adquirir la titularidad de una propiedad
en Estados Unidos es un asunto clave que cada comprador no residente debe de considerar
cuidadosamente antes de iniciar los trámites. Algo importante que debe de tenerse en cuenta a la hora
de analizar las posibles estructuras de titularidad es que cualquier alternativa que se elija implicará
hacer un balance y tener que sacrificar en cierta medida alguno de los siguientes factores: privacidad,
complejidad, eficiencia impositiva y costes. El propósito de este artículo es considerar los principales
pros y contras de las alternativas más comunes que disponen las personas no residentes para ser
titulares de una propiedad inmobiliaria en Estados Unidos.
Esta sigue siendo la alternativa más sencilla. No se requiere ningún tipo de estructura societaria. El
comprador sólo tiene que firmar el contrato de adquisición con el vendedor y cerrar el trato. Sin
embargo, hay algunas desventajas significativas a tener en cuenta.
Impuesto a la
Herencia
(o Impuesto sobre
Sucesiones)
Este impuesto suele ser una de las preocupaciones más importantes
para los potenciales compradores. Ello se debe a que, si una persona
no residente en EE.UU. fallece y tiene una propiedad en los Estados
Unidos bajo su propio nombre, se le podría aplicar un impuesto de
sucesiones de hasta el 50 por ciento sobre el valor de la propiedad
(con una exención para los primeros US$60.000 en activos imponibles
para personas no residentes). Sí, ha escuchado bien, hasta un 50%.
Más aún, si se ha constituido una hipoteca sobre la propiedad, su monto no podría ser deducido del
valor del inmueble. Por tanto, el impuesto podría resultar proporcionalmente muy alto en relación con
el valor de la propiedad. Muchos clientes que compran propiedades valoradas en menos de un millón
de dólares, a menudo optan por comprar un seguro de vida en lugar de proceder a la creación de
vehículos societarios. No obstante, esta póliza de seguro de vida tiene que ser lo suficientemente alta
como para cubrir al mismo tiempo el riesgo y los impuestos que se derivan en caso de fallecimiento.
Ingresos por Alquiler
Cuando un extranjero es titular, bajo su nombre, de un bien
inmueble localizado en Estados Unidos, los ingresos derivados
del alquiler de dicho inmueble estarán sujetos a impuestos en los
Estados Unidos. Si la propiedad no está relacionada con el
comercio o negocio en Estados Unidos, se aplicará una
retención del 30% sobre los ingresos brutos de la propiedad (que
el inquilino estará obligado a retener de los pagos de alquiler). Alternativamente, el propietario no
residente podría realizar una ‘net basis election’ y optar por presentar una declaración de impuestos en los
Estados Unidos. En este caso, los gastos pueden ser deducidos de los ingresos de alquiler y el impuesto
sobre la renta se pagaría sobre el ingreso neto a las tasas marginales aplicables (de entre un 10 y un
39,6%). En general, una propiedad en alquiler generará suficiente depreciación y gastos como para que
la renta neta imponible sea relativamente baja o incluso negativa.
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http://www.miamiherald.com/news/business/article1974580.html#storylink=cpy
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Ganancias de
Capital
Si la propiedad se vende habiendo transcurrido más de un año desde la
adquisición, se aplicará una tasa de impuestos preferencial más baja, de
entre el 0% y el 20%, a cualquier ganancia de capital. No obstante, se
requiere que el comprador de la propiedad aplique una retención del
10% (denominada Foreign Investment in Real Property Tax Act,
“FIRPTA”) sobre los ingresos brutos de la venta. Esta retención es otra
de las principales razones por las que no es recomendable comprar
bienes raíces en Estados Unidos a título personal.
El principal beneficio de la compra de una propiedad inmobiliaria a través de una sociedad no
estadounidense es que, si su estructura está correctamente constituida, los intereses del propietario no
residente, en la sociedad, no estarían sujetos a impuestos de bienes en Estados Unidos al momento de
su fallecimiento. El propietario no estadounidense no estaría tampoco obligado a presentar una
declaración de impuestos individual en los Estados Unidos, sólo la sociedad extranjera estaría
obligada a presentar una declaración de impuestos. Hay algunas desventajas importantes, sin
embargo, como la "doble imposición", la ausencia de tasas preferenciales sobre las ganancias de
capital, y el denominado impuesto sobre la filial en Estados Unidos. Además, una sociedad no
estadounidense también estaría sujeta a la retención del 10% en concepto de FIRPTA, descrita
anteriormente.
Ingresos por Alquiler
Cualquier ingreso por alquiler estaría sujeto a una retención del
30% sobre los ingresos brutos de la propiedad o,
alternativamente, la sociedad extranjera podría presentar una
declaración del impuesto de sociedades en los Estados Unidos,
siendo de aplicación las correspondientes tasas de impuestos
federales: Por US$50.000 de renta imponible, la tasa efectiva sería de un 15%; por US$75.000, la tasa
efectiva sería de un 18%; por US$100.000, la tasa efectiva sería de un 22%; y por US$335.000 o más, la
tasa seria del 34%. Las sociedades extranjeras también quedarían sujetas al impuesto de sociedades a
nivel estatal, que es del 5,5% en Florida, y que es deducible a efectos del impuesto sobre la renta
federal. Cuando una sociedad no estadounidense está sujeta al impuesto de sociedades en Estados
Unidos, la renta derivada de la propiedad quedaría efectivamente sujeta a una "doble imposición": por
un lado, el impuesto de sociedades a nivel de la compañía y, por otro, la retención que resultaría de la
aplicación cuando la compañía distribuya dividendos a sus accionistas. La retención sobre dividendos
es del 30%, a menos que se aplique una tasa más baja de conformidad con un convenio de doble
imposición o tratado fiscal (si es que lo hubiera) entre los Estados Unidos y el país de constitución de la
sociedad. La manera más fácil de evitar esta "doble imposición" es utilizar una asociación (partnership),
como veremos más adelante.
Ganancias de Capital
Tras la reventa de la propiedad, la plusvalía no sería gravada al
nivel de las tasas tributarias preferenciales para las ganancias
de capital a largo plazo, sino que quedarían sujetas a las
mismas tasas del impuesto de sociedades como la renta de
alquiler.
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Impuestos a las Filiales
en EE. UU. (U.S.
Branch Tax)
Además del impuesto aplicable a sociedades, una compañía
extranjera también estaría sujeta al impuesto sobre las filiales
estadounidenses de hasta el 30%. El impuesto sobre la filial se
abona sobre el denominado “importe equivalente al
dividendo” (“dividend equivalent amount”), que fue diseñado
para asemejarse al impuesto que se aplicaría si la compañía
fuese estadounidense y estuviese distribuyendo dividendos a sus accionistas no residentes. Si la
compañía no estadounidense no generase ningún ingreso hasta el momento en que se venda la
propiedad, la compañía extranjera podría liquidarse sin quedar sujeta a ningún impuesto a las filiales en
Estados Unidos sobre la ganancia de capital. Además, una posible forma de evitar este impuesto sería
incorporar una subsidiaria estadounidense de la compañía extranjera.
Cuando se compra una propiedad inmueble con fines de inversión, con el objetivo de obtener ingresos
de alquiler, el impuesto sobre la filial estadounidense podría evitarse mediante la incorporación de una
subsidiaria estadounidense de la compañía extranjera. Además, los intereses del no residente en la
compañía extranjera no están sujetos al impuesto sobre la herencia (o de sucesiones) cuando el no
residente fallece. Por otra parte, la venta de la propiedad por parte de la subsidiaria de Estados Unidos
no queda sujeta a la retención FIRPTA del 10% descrita anteriormente. La subsidiaria estadounidense
podría ser una corporación estadounidense (“corporation”) o una sociedad de responsabilidad limitada
(LLC) que elige ser tratada como una corporación (“corporation”) a efectos fiscales. Suponiendo que la
subsidiaria estadounidense retenga los montos establecidos sobre los dividendos pagados a la
compañía no estadounidense, no sería necesario que la compañía extranjera ni el propietario no
residente, presentaran una declaración de impuestos en Estados Unidos.
Ingresos por Alquiler
Ganacias de Capital
La renta de alquiler de la subsidiaria estadounidense estaría
sujeta al impuesto de sociedades tanto a nivel federal como
estatal, tal y como se describió anteriormente. Cuando la
subsidiaria local declara un dividendo, éste quedaría sujeto a
impuesto de retención sobre los dividendos. Dicha retención
fiscal podría evitarse, sin embargo, mediante una
estructuración adecuada, si la subsidiaria estadounidense
mantiene sus ganancias hasta que todos los bienes inmuebles
se vendan y es luego liquidada.
Similar al caso de bienes inmuebles adquiridos a través de
una compañía no estadounidense. En caso de reventa de la
propiedad, cualquier ganancia de capital estaría sujeta a las
mismas tasas de impuesto sobre sociedades que los ingresos
por alquiler y no se beneficiaría de las tasas preferenciales de
ganancias de capital a largo plazo.
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La mejor manera de evitar la "doble imposición" de los beneficios de una sociedad (tanto a nivel de la
corporación como a la retención aplicable sobre los dividendos) sería utilizar una asociación
(partnership) o una sociedad de responsabilidad limitada (LLC). En los Estados Unidos., una LLC con
al menos dos accionistas (denominados "miembros") es tratada, a efectos fiscales, como una asociación
(partnership). Una asociación (partnership) es una entidad “fiscalmente transparente” y sus ganancias y
pérdidas fluyen directamente a sus socios, evitando así la imposición a nivel de la asociación
(partnership) o de la LLC. En Florida, donde no existe un impuesto sobre la renta para las personas
físicas, la ganancia no estaría sujeta al impuesto del 5,5% que sí sería aplicable en el caso de una
corporación.
Ingresos por Alquiler
Todos los gastos de alquiler y depreciación de la propiedad
podrían reducir significativamente el beneficio neto de una
partnership por actividades de alquiler. Cualquier beneficio
neto que se asigne a un socio no residente estaría sujeto a
una retención del 35%. Según el tratado fiscal aplicable
entre los Estados Unidos y el país de origen del socio
extranjero, este podría estar exento de impuestos en su país
de origen sobre la parte de beneficios que le correspondería.
Alternativamente, si el socio no estadounidense presenta una declaración de impuestos en los Estados
Unidos, cualquier ingreso de renta quedaría gravado como renta ordinaria, pero el socio podría deducir
el impuesto que ya fue retenido por la partnership o la LLC. Esto podría presentar un obstáculo para
ciertas personas no estadounidenses que prefieren no presentar declaraciones de impuestos individuales
en los Estados Unidos.
Ganancias de Capital
Tras la reventa de la propiedad, cualquier ganancia de capital
asignada a socios no estadounidenses (siendo estos personas
fisicas) se beneficiaría de la tasa preferencial de ganancia de
capital a largo plazo. Si la propiedad fuese de una asociación
(partnership) no estadounidense, cualquier venta quedaría, sin
embargo, sujeta a la retención del 10% de FIRPTA.
El principal inconveniente de usar una partnership de Estados Unidos o una LLC para comprar bienes
raíces en Estados Unidos es que el interés del socio no estadounidense en la partnership o LLC estará
sujeto a impuestos sobre herencia/sucesiones al momento de fallecimiento. Incluso cuando se utiliza
una asociación (partnership) extranjera, existe inseguridad jurídica en cuanto a si el interés del socio no
residente quedaría sujeto a impuesto de sucesiones en Estados Unidos. Cuando un comprador elige
una partnership para ser titular de sus bienes raíces en Estados Unidos, generalmente recomendamos
comprar un seguro de vida para cubrir su exposición al impuesto sobre sucesiones de los Estados
Unidos.
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El uso de una LLC estadounidense que es socia de una asociación (partnership) extranjera, por lo
general, resultaría en el mismo tratamiento fiscal que el uso de una partnership (sea o no
estadounidense) donde los beneficios fluirían directamente hasta los socios sin aplicar una doble
imposición o impuesto sobre la filial (U.S. branch tax). El beneficio fiscal principal, frente a la utilización
de una partnership no estadounidense, es que no habría ninguna retención por FIRPTA cuando la LLC
venda la propiedad. El uso de una LLC para ser titular de bienes raíces en Estados Unidos también
puede ser más aceptable para los prestamistas y tener otras ventajas comerciales no tributarias. Sin
embargo, al igual que en el caso de utilización de una partnership, persiste el inconveniente de que el
IRS podría tomar la posición de que el beneficio del socio no estadounidense en la partnserhip extranjera
La mejor solución consiste en estructurar la propiedad de la LLC estadounidense usando un
fideicomiso (trust) de una jurisdicción fuera de los Estados Unidos. Un fideicomiso o trust no
estadounidense tiene el beneficio adicional de mantener el anonimato del propietario final, pero,
desafortunadamente, esta estructura es mucho más cara de implementar y puede alcanzar costos
prohibitivos en función del tamaño de la inversión. En general, recomendamos esta solución
únicamente para inversiones en bienes raíces de más de US$2.000.000.
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En conclusión, lo que en última instancia será la forma más eficiente dependerá de cada situación
particular, del tamaño de la inversión y de las leyes del país de origen del comprador, incluyendo los
tratados fiscales aplicables entre el país de origen y los Estados Unidos. La buena noticia es que en
realidad hay sólo un número limitado de alternativas para estructurar la titularidad de una propiedad en
el sector inmobiliario de Estados Unidos, cada una de ellas con sus respectivas ventajas y desventajas,
según se describe en el presente artículo.
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