comunicación - Asociación de Bancos de Puerto Rico

Transcripción

ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO
12 de noviembre de 2014
Hon. Ramón Luis Nieves-Pérez
Presidente
Comisión Banca, Seguros y Telecomunicaciones
Senado de Puerto Rico
El Capitolio
San Juan, Puerto Rico
Estimado señor Presidente:
Comparece la Asociación de Bancos de Puerto Rico, por medio del suscribiente,
para ofrecer sus comentarios sobre el Proyecto de la Cámara 2150, que fuera
aprobado por la Cámara de Representantes en el día de ayer y el cual ha sido
referido para la consideración de esta honorable Comisión que usted preside. Dicho
proyecto crearía la Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario a los fines de requerir al
acreedor de un préstamo hipotecario en mora, que antes de iniciar cualquier
proceso legal que pueda culminar en una demanda en cobro de dinero y ejecución
hipotecaria, se le ofrezca al deudor hipotecario la alternativa de mitigación de daños
(loss mitigation) y sólo tras dicho proceso haber concluido en su cabalidad, y el
deudor hipotecario conocer si cualifica o no para dicha alternativa, entonces el
acreedor hipotecario podrá comenzar con un proceso legal ante los tribunales de
Puerto Rico. Presumimos que tanto el autor de esta medida, como esta honorable
Comisión conocen de la Ley Núm. 184-2012 “Ley para Mediación Compulsoria y
Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una
Vivienda Principal” que entrara en vigor el 1 de julio de 2013, y cuyo propósito es
prácticamente igual al del PC 2150 que nos ocupa en estos momentos.
En el corto proceso de discusión de este proyecto en la Cámara de Representantes
sometimos nuestros comentarios personalmente el 1 de noviembre, ante la
Comisión de Hacienda y Presupuesto de dicho Cuerpo Legislativo. Incluimos para el
récord copia de la ponencia.
La Comisión de Hacienda de la Cámara, en su informe positivo sobre la medida, no
incluyó uno de los argumentos más importantes presentados por esta Asociación en
nuestra ponencia. Se trata de los datos (de la Oficina del Comisionado de
Instituciones Financieras) sobre los deudores hipotecarios que han preservado sus
viviendas, aún cuando han estado en atrasos mayores a los 120 días, debido a las
alternativas de mitigación ofrecidas por los bancos. En los últimos cinco (5) años
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Hon. Ramón Luis Nieves-Pérez
Página 2
(2009-2013) se han otorgado alrededor de 139,000 alternativas de mitigación de
deudas hipotecarias que, repetimos, han evitado una cantidad sustancial de
ejecuciones hipotecarias. De hecho, al comparar posteriormente el número de
ejecuciones (4,207 en el 2013) con el total de hipotecas activas en el mercado
(418,241), solo el .99% estuvieron sujetas a una ejecución. Lo ideal sería que no
hubiera que finalizar ese proceso, pero la realidad económica es que en Puerto Rico
se han perdido más de 100,000 empleos que a su vez producen pérdida de ingreso
y, como consecuencia, se reduce la capacidad de pago de nuestros ciudadanos.
En adición, en el análisis final de la medida, se indica que la OCIF endosa la
medida, cosa que no es correcta.
Por todo lo anterior, y por las razones expuestas por esta Asociación en nuestra
ponencia del 1 de noviembre, y por estimar que no se necesita legislación para
estos fines, suplicamos muy respetuosamente a esta Honorable Comisión de Banca,
Seguros y Telecomunicaciones que rinda un informe negativo al Proyecto de la
Cámara 2150.
Agradecemos la oportunidad que nos brinda de participar en este proceso y nos
reiteramos a su disposición.
Cordialmente,
Arturo L. Carrión
Vicepresidente Ejecutivo
ALC/sro
Anejo
Hon. Rafael Hernández Montañez
Presidente
Comisión de Hacienda
Cámara de Representantes de PR
Apdo. 9022228
San Juan, PR 00902-2228
Estimado señor Presidente:
Comparece la Asociación de Bancos de Puerto Rico, por medio del suscribiente,
para corresponder a su petición de comentarios sobre el Proyecto de la Cámara
2150, presentado por el Hon. César Hernández Alfonzo. Dicho proyecto crearía la
Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario a los fines de requerir al acreedor de un
préstamo hipotecario en mora, que antes de iniciar cualquier proceso legal que
pueda culminar en una demanda en cobro de dinero y ejecución hipotecaria, se le
ofrezca al deudor hipotecario la alternativa de mitigación de daños (loss mitigation)
y sólo tras dicho proceso haber concluido en su cabalidad, y el deudor hipotecario
conocer si cualifica o no para dicha alternativa, entonces el acreedor hipotecario
podrá comenzar con un proceso legal ante los tribunales de Puerto Rico.
Presumimos que tanto el autor de esta medida, como esta honorable Comisión
conocen de la Ley Núm. 184-2012 “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación
de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal”
que entrara en vigor el 1 de julio de 2013, y cuyo propósito es prácticamente igual
al del PC 2150 que nos ocupa en estos momentos.
Dicha Ley, ha logrado una mayor comunicación entre el acreedor financiero y aquel
deudor que, principalmente debido a las condiciones económicas imperantes en
Puerto Rico, ha visto su ingreso reducido o eliminado y por ende, erosionado su
capacidad de pago. De hecho, desde mucho antes de que el proyecto que dio vida
a esta Ley fuera introducido en el Senado de Puerto Rico, las instituciones
financieras depositarias acreedoras de financiamiento hipotecario estaban llevando
a cabo las mediaciones que dicha Ley ordenó. Los bancos han continuado sus
esfuerzos de comunicación y mitigación. Tan pronto un deudor se atrasa en su
primer pago, la institución acreedora correspondiente se comunica con el deudor
para conocer la naturaleza de su atraso. Si el atraso persiste por más de 120 días,
el préstamo es catalogado como uno en proceso de cobro por la vía legal. Sin
embargo, se continúa la comunicación con el deudor que ya, desde su primer
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atraso, ha recibido información sobre las distintas alternativas a su disposición para
evitar el proceso de ejecución. Los bancos cuentan con alrededor de 300
funcionarios adiestrados para mediar con el deudor y ofrecerle la ayuda que pueda
corresponder a su caso particular. El resultado de esas gestiones ha sido
sumamente exitoso.
Veamos: Del 2009 al 2013, se han otorgado 139,190 alternativas de mitigación a
través de distintos planes. Esto quiere decir que 139,190 deudores han evitado el
proceso de ejecución, beneficiándose de los planes de mitigación antes
mencionados. En adición, en los primeros ocho meses de 2014, se han otorgado
18,974 para un total de 160,173 del 2009 a agosto 2014.
Es importante destacar que existen 424,999 préstamos hipotecarios vigentes en
Puerto Rico. Alrededor del 60% de estos casos se han vendido al mercado
secundario, que es riguroso en el cumplimiento del proceso mencionado al
principio.
Los casos que luego de todo el proceso de las alternativas de mitigación son
finalmente ejecutados, son aquellos que no han cualificado para los planes de
mitigación, principalmente por la pérdida de empleo, de ingresos, y por ende, de
capacidad de pago. Ojalá y no se tuviera que ejecutar ningún caso, pero la realidad
de la economía puertorriqueña, en la cual se han perdido más de 100,000 empleos,
es la causante principal de que se tengan que efectuar ejecuciones por la vía legal.
Aun así, si comparamos el número de ejecuciones con el total de la cartera,
encontramos que en el 2013 representaron el .95%; mientras que en ese mismo
año, el total de mitigaciones representó el 6.9% de la cartera. A agosto de 2014, el
por ciento de ejecuciones al total de la cartera se redujo al .48%.
A esos efectos, incluimos como Anejo A, una tabla con la información suplida por la
Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) que incluye las
distintas actividades de mitigación completadas por los bancos acreedores
hipotecarios del 2009 al 2013 y los primeros ocho meses del 2014.
Incluimos, además, los anejos B al F:
B.
Total de Cartera Hipotecaria de las Instituciones Financieras Depositarias 2009 al 2013
C.
Por ciento (%) de Ejecuciones a la Cartera Hipotecaria Total - 2009 al 2014
(agosto)
Página 3
D.
Alternativas de Mitigaciones de Préstamos Hipotecarios otorgadas por las
Instituciones Financieras Depositarias vs. las Ejecuciones Hipotecarias - 2009
a 2013
E.
Total de Alternativas de Mitigaciones de Préstamos Hipotecarios Otorgadas
por las Instituciones Financieras Depositarias - 2009-2014
F.
Por ciento (%) de Actividades de Mitigaciones Hipotecarias al Total de
Préstamos Hipotecarios Sujetos a Acción Legal - 2009 al 2014 (agosto)
Dicha información demuestra las múltiples gestiones que se llevan a cabo para
evitar las ejecuciones de aquellos casos que advienen en atrasos de más de 120
días y que técnicamente la OCIF los cataloga como en proceso de ejecución.
Específicamente en el Anejo A se demuestra que del 2009 al mes de agosto de
2014 se han llevado a cabo 160,173 alternativas de mitigación que han hecho
posible que esos deudores hayan podido evitar una ejecución. Esto se ha logrado
mediante comunicaciones continuas de los acreedores hipotecarios con dichos
deudores.
Es preciso dejar establecido, que efectivo en el mes de enero de 2014, entraron en
efecto ciertas enmiendas al Reglamento X, emitidas a tenor con el Dodd-Frank Act
al “Real Estate Settlement Procedures Act”, conocido por sus siglas en inglés como
“RESPA””, mediante las cuales se impone en los administradores de préstamos
hipotecarios de consumo, entre otras, la obligación de proveer a los deudores
opciones de mitigación de pérdidas al recibo de una solicitud debidamente
cumplimentada (Véase el 12 CFR Parte 10240. La referida reglamentación establece
con meridiana claridad los derechos y obligaciones tanto del deudor como del
administrador del préstamo hipotecario en lo relativo al proceso de mitigación de
pérdidas. En esencia, dicha reglamentación federal ya dispone lo que se pretende
establecer por ley mediante el proyecto propuesto, por lo que de ser aprobado el
mismo, estaríamos ante una situación de duplicidad reglamentaria.
Habiendo establecido los esfuerzos que continuamente los acreedores hipotecarios
realizan y habiendo ilustrado a esta honorable Comisión sobre la reglamentación
federal que ya se ocupa del asunto que se pretende reglamentar mediante la
medida bajo consideración deseamos hacer algunas observaciones a las premisas
que establece el PC 2150, sin que ello se interprete como enmiendas sugeridas
como condición para respaldar el proyecto.
1.
En la Exposición de Motivos el autor de la medida menciona la práctica
conocida como “dual tracking”. Es preciso mencionar que el “dual tracking”
está prohibido por las antes mencionadas enmiendas al Reglamento X.
Página 4
A estos efectos, el referido Reglamento X, en la Sección 1024.41(f)(2),
dispone que si un deudor somete al acreedor o administrador del préstamo,
una solicitud completa para mitigación de daños dentro de los 120 días en
que su préstamo hipotecario se encuentra en atrasos, el acreedor o
administrador del préstamo, no podrá comenzar el proceso de ejecución a
menos que el acreedor le haya enviado al deudor una notificación de que el
deudor no es elegible para ninguna de las opciones de mitigación de
pérdidas y tal determinación no es apelable a tenor con lo dispuesto en dicho
Reglamento.
El “dual tracking” debe distinguirse de la obligación a la que están sujetos
los acreedores o administradores de los prestamos en virtud el mencionado
Reglamento X, a que, independientemente lo adelantado del proceso de
cobro por la vía legal, si un deudor solicita adecuadamente una alternativa de
mitigación, esta solicitud sea aceptada y considerada. Esta práctica es
obviamente en beneficio del deudor y constituye lo opuesto al “dual
tracking”. Tenemos que suponer que es a esta práctica a la que se refiere la
medida en cuestión ya que, según antes dicho, el “doublé tracking” se
encuentra prohibido por el Reglamento X.
2.
Artículo 2 a.- Se debe aclarar la definición de “acreedor hipotecario” para
establecer si este término se refiere al
originador del préstamo o la
institución que administra el mismo.
3.
Artículo2 b.- Se debe aclarar la definición de deudor hipotecario, ya que no
está claro a que se refiere
la frase ““personas naturales que sean
responsables o que pudieran advenir responsables por la obligación que se
intenta hacer efectiva en el procedimiento de ejecución”.
4.
Artículo 2 e.- Cónsono con lo dispuesto en el Reglamento X, la Solicitud de
Mitigación
debe ser por escrito y la solicitud debe ser en la forma que
dispone el acreedor hipotecario, acompañado por los documentos necesarios
para poder evaluar la petición, según se dispone en el Reglamento X . En
ningún caso la Solicitud de Mitigación debe entenderse hecha verbalmente.
5.
Artículo 3 – Es de notarse que lo dispuesto en el Artículo 3 es precisamente
el asunto principal cubierto por el Reglamento X en forma específica y
detallada. (Ver 12 CFR 1024.41(f)). Según antes mencionado, el “dual
tracking” se encuentra prohibido por el Reglamento X. Nos preocupa la
redundancia reglamentaria sobre este tema. En particular, el Reglamento X
establece unas normas claras y precisas sobre este particular que establecen
Página 5
un justo balance para salvaguardar los derechos tanto del deudor como del
acreedor hipotecario. Tales salvaguardas no se establecen en el proyecto
según propuesto.
6.
Artículo 4 – Nos preocupa que conforme a este Artículo 4, se podrá comenzar
el proceso legal de cobre de dinero una vez se haya culminado el proceso de
mitigación “en su cabalidad”. Sin embargo, la medida no establece cuándo
se entiende culminado el proceso de mitigación “en su cabalidad”. Esto
introduce un elemento de incertidumbre en cuanto al derecho del acreedor
de iniciar el proceso del cobro de su acreencia. Igualmente, se menciona un
“proceso de apelación” por parte del deudor, que no está definido en el
proyecto. Es preciso dejar establecido, que lo que se pretende legislar en
virtud de este artículo, se encuentra ya dispuesto con detalle y precisión en
el referido Reglamento X (Véase 12 CFR 1024.41 (c)).
Finalmente, nos vemos en la obligación de mencionar a esta honorable Comisión
que de aprobarse el proyecto, sus disposiciones
constituirán una desviación
significativa de la normativa federal relacionada al asunto de mitigación de daños.
Claramente el Congreso de los Estados Unidos, al disponer normas sobre este
asunto, tuvo la intención de que el mismo fuese tratado en forma uniforme por las
jurisdicciones estatales. Respetuosamente aseveramos que el aprobar este
proyecto, que se desvía significativamente de la norma federal establecida en el
Reglamento X, puede tener consecuencias devastadoras en la posibilidad de
nuestros bancos tener acceso al mercado secundario. Demás está mencionar el
efecto adverso de tal situación en la posibilidad de levantar el ya maltrecho negocio
hipotecario en la isla, con el efecto negativo que todo ello tendría en el consumidor
puertorriqueño que precisamente se busca proteger.
Por todo lo anteriormente expresado, la Asociación de Bancos de Puerto Rico se
opone a la aprobación de esta medida. Agradecemos la oportunidad que nos
brindan de participar en este proceso y nos reiteramos a su disposición.
Cordialmente,
Arturo L. Carrión
Vicepresidente Ejecutivo
ALC/sro
PROYECTO DE LA CAMARA 2150
NOVIEMBRE 2014
ANEJO A
Total Loss Mitigation Activity
Activity
Moratoria
2009
2010
2011
2012
2013
2014* Agosto
Total 20092014
2009-2013
735
895
849
4,927
4,334
2,950
14,690
11,740
Acuerdo de pago y Planes
5,991
6,044
6,164
12,814
8,893
6,654
46,560
39,906
Estipulaciones
1,188
1,719
1,105
1,010
771
846
6,639
5,793
Modificaciones/Restructuraciones
1,571
2,319
2,614
9,588
7,814
4,701
28,607
23,906
Reclamaciones Parciales
198
160
232
378
79
32
1,079
1,047
Housing Saving Aids
234
42
68
436
106
21
907
886
57
281
60
210
208
137
953
816
6,010
7,310
6,996
9,386
8,569
3,633
41,904
38,271
15,984
18,770
18,088
38,749
30,774
18,974
160,173
139,190
2,454
3,162
3,188
3,814
4,207
2,009
18,834
16,825
Otros/Refinanciamiento
Reinstalados y pagados
Total de Alternativas /Año
Ejecuciones
446,937
445,918
446,594
439,789
424,999
n/a
424,999
% Ejecuciones/Cartera Total 2013
Total de Cartera 2013
0.55%
0.71%
0.71%
0.87%
0.99%
0.48%
n/a
3.96%
% Ejecuciones/Actividades
15.4%
16.8%
17.6%
9.8%
13.7%
10.6%
11.8%
12.1%
% Actividades/Ejecuciones
84.6%
83.2%
82.4%
90.2%
84.6%
89.4%
88.2%
87.9%
Información provista por la Oficina del
Comisionado de Instituciones Financieras
418,241
NOVIEMBRE 2014
ANEJO B
Total de Cartera Hipotecaria de las
Instituciones Financieras Depositarias
2009 al 2013
450,000
446,937
445,918
446,594
445,000
439,789
440,000
435,000
430,000
424,999
425,000
420,000
415,000
410,000
2009
2010
2011
2012
2013
NOVIEMBRE 2014
ANEJO C
% Ejecuciones a la Cartera Hipotecaria Total
2009 al 2014 (agosto)
1.20%
0.99%
1.00%
0.87%
0.80%
0.60%
0.71%
0.71%
0.55%
0.48%
0.40%
0.20%
0.00%
2009
2010
2011
2012
2013
2014* Agosto
NOVIEMBRE 2014
ANEJO D
Alternativas de Mitigaciones de Préstamos Hipotecarios otorgadas por
las Instituciones Financieras Depositarias vs. las Ejecuciones Hipotecarias
2009 a 2013
45,000
38,749
40,000
35,000
30,774
30,000
25,000
20,000
18,770
18,088
15,984
15,000
10,000
5,000
2,454
3,162
3,814
3,188
4,207
0
2009
2010
2011
Total de Alternativas /Año
2012
Ejecuciones
2013
NOVIEMBRE 2014
ANEJO E
Total de Alternativas de Mitigaciones de Préstamos Hipotecarios
Otorgadas por las Instituciones Financieras Depositarias
2009-2014
50,000
46,560
45,000
41,904
40,000
35,000
28,607
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
14,690
6,639
1,079
0
907
953
NOVIEMBRE 2014
ANEJO F
% de Actividades de Mitigaciones Hipotecarias
al Total de Préstamos Hipotecarios Sujetos a Acción Legal
2009 al 2014 (agosto)
92.0%
90.2%
90.0%
89.4%
88.2%
88.0%
86.0%
84.6%
84.0%
84.6%
83.2%
82.4%
82.0%
80.0%
78.0%
2009
2010
2011
2012
2013
2014* Agosto
Total 2009-2014
2011
INFORME ANUAL DE LA ASOCIACIÓN BANCOS DE PR
Principales Directivos de la ABPR con el
Hon. Luis G. Fortuño, Gobernador de
Puerto Rico y Candidato a la Gobernación
por el PNP
Principales Directivos de la ABPR con el
Hon. Alejandro García Padilla
Candidato a la Gobernación por el PPD
COLABORACIÓN CON EL GOBIERNO
MITIGACIONES
Atendiendo la preocupación del Sen. Carmelo Ríos, plasmada en el Proyecto del
Senado 1434 (radicado en el 2010) sobre la ayuda que brindan las instituciones
financieras a las personas cuyas dificultades económicas podrían llevarlos a perder
su hogar, la Asociación de Bancos de Puerto Rico se dio a la tarea de ofrecer una
serie de orientaciones sobre este tema.
El 1 de febrero de 2011, ofrecimos un taller a los miembros del Senado de Puerto
Rico para orientar a la Legislatura y su personal sobre el proceso a seguir, los
recursos que invierten nuestras instituciones y las alternativas que ofrecen a todos
los ciudadanos que solicitan ayuda para evitar llegar a un proceso de ejecución de
su propiedad.
Como un servicio al consumidor, y en colaboración con la Comisión de Banca,
Asuntos del Consumidor y Corporaciones Públicas que preside la Hon. Lornna Soto
Villanueva, se presentaron a través de toda la Isla las Ferias “Protege tu Hogar”.
Además del tema de mitigación, nuestros bancos miembros ofrecieron charlas en
los siguientes temas:
Arrendar puede ser una opción
Cómo preparar tu presupuesto
Cómo proteger tu crédito
Conoce las alternativas de mitigación de pérdidas en préstamos FHA
Conoce tus alternativas ante una situación de crisis y cómo puedes manejarla
Documentos y pasos necesarios antes de llegar a la institución financiera
El agua potable de Puerto Rico
3
2011
Planifica tus finanzas
Durante estas Ferias, celebradas en Guaynabo, Fajardo, Ponce, Mayagüez y Hatillo
se ofreció orientación individualizada a 1,125 personas en todas las áreas.
Posteriormente se publicó en la página de la Asociación de Bancos de Puerto Rico
una lista de los centros de Orientación para la Mitigación de Pérdida en todos
nuestros bancos miembros.
La Asociación de Bancos de Puerto Rico, en un esfuerzo adicional, se mantuvo
activa durante el año ofreciendo orientación telefónica a los consumidores sobre
estos procesos y canalizando los casos a través de las instituciones financieras
correspondientes.
4
2011
Feria en Guaynabo
Hon. Migdalia Padilla, Hon. Héctor O’Neill, Hon. Lornna Soto, Hon. Carmelo Ríos, y el
Sr. Arturo L. Carrión, Vicepresidente Ejecutivo de la Asociación de Bancos de Puerto Rico
Feria en Fajardo
Banco Popular de PR
BBVA PR
Citi
Banco Santander PR
5
2011
Doral Bank
FirstBank PR
Scotiabank
Oriental Bank
Feria en Ponce
Presentación de la Sen. Lornna Soto
6
2011
Sra. Silvia Rivera de Oriental Bank, Hon. Lornna Soto, Presidenta de la Comisión de Banca del Senado,
Hon. Mayita Meléndez, Alcaldesa de Ponce, Sra. Wanda Sánchez Pierluisi, Oriental Bank
Feria en Mayagüez
Sr. Arturo L. Carrión, Hon. Lornna Soto, una representante del Departamento de la Vivienda en
Mayagüez y un representante de lo oficina del Alcalde de Mayagüez
7
8
2011
Campaña “Loss Mitigation”
Anuncios de Prensa: Loss Mitigation
Se desarrollaron una serie
de tres anuncios de prensa
para educar sobre el
proceso de mitigación de
pérdidas, convocando a la
ciudadanía a llamar a su
banco en caso de tener
problemas para pagar la
hipoteca y los pasos a
seguir para lograr un
acuerdo de pago con el
banco.
Anuncios de Prensa: Loss Mitigation

comunicación - Asociación de Bancos de Puerto Rico

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