PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA UBRIQUE

Transcripción

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA
UBRIQUE
MEMORIA
DOCUMENTO DE AVANCE
29 de Octubre 2014
EQUIPO REDACTOR DEL AVANCE:
Coordinación: Javier Elizalde, arquitecto, MCP
Ordenación, normativa:
Elena Moreno García, Arquitecta Urbanista
Berta Elizalde Selva, Arquitecta Urbanista
Alfonso Alhambra Simón, Ingeniero de Caminos
José Manuel Villanueva Valle, Biólogo, Especializado en Ordenación del
Territorio e Infraestructuras
ÍNDICE
1.
CRITERIOS DEL PGOU ............................................................................................................ 4
Naturaleza, finalidad y ámbito de aplicación ................................................................ 4
Criterios y objetivos....................................................................................................... 4
Programa de consultas con los agentes sociales .......................................................... 5
2.
ANTECEDENTES DE PLANEAMIENTO..................................................................................... 5
3. DIAGNÓSTICO Y DESCRIPCIÓN DEL MODELO DE EVOLUCIÓN URBANA Y DIRECTRICES DE
ORDENACIÓN RESULTANTES ......................................................................................................... 6
Diagnóstico y directrices de ordenación ....................................................................... 6
3.1.1.
El obligado proceso de desplazamiento del centro urbano de Ubrique hacia el sur
debe hoy contrarrestarse para evitar la desvitalización del centro histórico, pero con
medidas de integración de una ciudad en exceso lineal....................................................... 6
3.1.2.
Posibles desarrollos en el centro y norte del núcleo actual .................................. 7
3.1.3.
El principal desarrollo posible es hacia el sur del núcleo actual ........................... 7
3.1.4.
Desarrollos residenciales existentes en suelo no urbanizable .............................. 8
3.1.5.
El conflicto del tráfico de paso por la ciudad ........................................................ 9
3.1.6.
Un buen nivel general de equipamiento público ............................................... 10
3.1.7.
Suficientes parques en general, pero con desigual distribución según el barrio, y
en ocasiones sin un procedimiento claro en las Normas Subsidiarias vigentes para su
obtención por el Ayuntamiento .......................................................................................... 11
3.1.8.
Situación satisfactoria actual en el abastecimiento de agua, pero con necesidad
de ampliación para satisfacer demandas futuras ............................................................... 12
3.1.9.
En estudio la mejora del saneamiento y depuración de aguas........................... 12
3.1.10.
El peligro de filtración de aguas negras a las vetas de aguas subterráneas ....... 13
3.1.11.
Actualización de la normativa urbanística .......................................................... 13
3.1.12. Es necesario desarrollar la normativa urbanística del Casco Histórico con nivel de
Plan Especial de Protección................................................................................................. 14
3.1.13.
Intervenciones estructurantes ............................................................................ 14
Criterios de crecimiento poblacional y territorial ....................................................... 18
3.2.1.
Población y previsiones de nueva vivienda ......................................................... 18
3.2.2.
Vivienda de protección pública y de rehabilitación ............................................ 19
3.2.3.
Vivienda de protección pública en suelo urbano no consolidado y en suelo
urbanizable .......................................................................................................................... 20
Criterios de apoyo a la actividad terciaria e industrial ................................................ 20
Criterios de potenciación de la actividad turística ...................................................... 20
Tráfico y aparcamiento. Accesibilidad ........................................................................ 21
4.
SOSTENIBILIDAD DEL CRECIMIENTO Y VIABILIDAD ECONÓMICA ....................................... 24
5.
SUELO URBANO: DELIMITACIÓN PRELIMINAR DE ÁMBITOS DE ACTUACIONES................. 24
Delimitación del perímetro de suelo urbano .............................................................. 24
Plan General de Ordenación Urbanística de Ubrique / Memoria del Avance / Septiembre de 2014
1
El tratamiento del suelo urbano: Ordenanzas de edificación ..................................... 25
5.2.1.
Casco Antiguo ...................................................................................................... 25
5.2.2.
Ensanche ............................................................................................................. 25
5.2.3.
Ordenación existente .......................................................................................... 25
5.2.4.
Edificación unifamiliar ......................................................................................... 25
5.2.5.
Edificación marginal ............................................................................................ 25
5.2.6.
Otras ordenanzas ................................................................................................ 26
Creación de nuevos espacios para aparcamiento ....................................................... 26
5.3.1.
Enclaves para nuevo aparcamiento u de ordenación del existente ................... 26
5.3.2.
Condición de ocupación temporal para aparcamiento, de solares no edificados
28
Ámbitos de Actuación ................................................................................................. 29
Suelo Urbano No Consolidado .................................................................................... 31
6.
LA EXPANSIÓN URBANA: DELIMITACIÓN DEL SUELO URBANO SECTORIZADO .................. 47
Urbanización al norte de la ciudad.............................................................................. 47
Urbanización al sur de la ciudad ................................................................................. 47
6.2.1.
Suelo Urbanizable Sectorizado ............................................................................ 47
6.2.2.
Suelo Urbanizable No Sectorizado ...................................................................... 47
6.2.3.
Cerro Mulera ....................................................................................................... 47
Tabla de sectores urbanizables ................................................................................... 48
Áreas de Reparto ......................................................................................................... 48
Fichas de Sectores Urbanizables ................................................................................. 49
7.
SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO............................................................................. 56
8.
SUELO NO URBANIZABLE: CRITERIOS PARA LA ORDENACIÓN............................................ 57
Parques Naturales ....................................................................................................... 57
8.1.1.
Parque Natural de la Sierra de Grazalema .......................................................... 57
8.1.2.
Parque Natural de los Alcornocales .................................................................... 57
8.1.3.
Montes públicos .................................................................................................. 57
8.1.4.
Actuaciones en los bordes del suelo urbano colindantes con los Parques
Naturales 58
Suelo no urbanizable rural: Cerro Mulera y zonas aledañas....................................... 58
Carreteras .................................................................................................................... 58
Aguas ........................................................................................................................... 58
8.4.1.
Actuación sobre los riesgos de inundación del río Ubrique ................................ 59
Reconocimiento de edificaciones en suelo no urbanizable ........................................ 59
Edificaciones en el Cerro Mulera ................................................................................ 60
Propuestas de Modificación de Trazado de vías pecuarias ........................................ 60
2
Yacimientos arqueológicos ......................................................................................... 61
Catálogo ...................................................................................................................... 62
9.
SISTEMAS E INFRAESTRUCTURAS GENERALES .................................................................... 63
Vías Pecuarias .............................................................................................................. 63
Espacios libres de sistema general .............................................................................. 63
Dotaciones de sistema general ................................................................................... 64
Variante de Ubrique .................................................................................................... 65
10.
CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN. FICHA DE DATOS BÁSICOS ............................... 67
11.
JUSTIFICACIÓN DE CUMPLIMIENTO DEL PLAN DE ORDENACIÓN TERRITORIAL DE
ANDALUCÍA (POTA) ..................................................................................................................... 68
3
1. CRITERIOS DEL PGOU
Naturaleza, finalidad y ámbito de aplicación
El Plan General de Ordenación Urbanística de Ubrique constituye la revisión del planeamiento
anterior, conformado por la adaptación de enero de 2010 de las Normas Subsidiarias de
Planeamiento a la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía 7/2002, de 17 de diciembre, y
sus posteriores modificaciones (LOUA) y las propias Normas Subsidiarias aprobadas
definitivamente conforme al acuerdo de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y
Urbanismo de Cádiz de fecha 14 de diciembre de 1989.
El Plan General de Ordenación Urbanística de Ubrique abarca la totalidad del término municipal.
No obstante, únicamente varía la ordenación y condiciones normativas de las áreas inmediatas
al núcleo de Ubrique, ya que el resto del ámbito está sujeto a condiciones de protección de
competencia regional, no modificables por el planeamiento local.
Criterios y objetivos
El objetivo global del Plan General comprende los siguientes aspectos:
a) Adaptar el documento a la legislación vigente
b) Incorporar las modificaciones puntuales aprobadas, redactando un documento refundido.
c) Prever las actuaciones, procedimientos y medios urbanísticos para encauzar las demandas y
situaciones urbanísticas actuales, tales como:
1.
Prever suelo y normativa que refuercen la actividad industrial y comercial en el sector
del cuero, que favorezcan las actividades del sector turismo y del comercio, y que
permitan la expansión de otras actividades económicas que amplíen la actual base
económica de Ubrique.
2.
Conciliar la protección de las áreas de valor medioambiental que dan especial calidad al
municipio, con la posibilidad de desarrollar usos adecuados a la colindancia de la ciudad
de Ubrique con dichas áreas, en particular en el borde urbano actual.
3.
Reconocer en suelo no urbanizable la existencia de instalaciones ajenas al ámbito rural,
delimitando las implantaciones actuales, estableciendo sus condiciones de
compatibilidad si fuera el caso; y dar pautas de control para frenar implantaciones
futuras.
4.
Adecuar la oferta de suelo edificable residencial y productivo hasta alcanzar la extensión
del crecimiento urbano que se proyecte necesaria para el periodo de vigencia de la Plan
General. Asignar condiciones de desarrollo y de gestión que viabilicen el desarrollo de
los ámbitos de suelo urbano aún sin desarrollar, primando su desarrollo frente a la
posible recalificación de ámbitos más lejanos no necesarios para esa proyección de
crecimiento, evitando crear expectativas irreales de desarrollo.
5.
Establecer las condiciones para la solución a los problemas estructurales de la ciudad,
en especial, de evitar la actual necesidad de tráfico de paso de vehículos pesados por el
centro urbano, y de solucionar el actual riesgo de inundación de zonas urbanas.
6.
Mantener las características tradicionales de edificación y ordenación del Casco
Antiguo, declarado Bien de Interés Cultural, buscando soluciones a las limitaciones de
acceso y aparcamiento, y valorizando su condición de recurso turístico, supeditándolo
en cualquier caso a la redacción de un Plan Especial de Protección del Conjunto.
4
Programa de consultas con los agentes sociales
Los ciudadanos de Ubrique han pasado ya por varios periodos de consulta sobre el PGOU, la más
reciente la de la Adaptación Parcial de NNSS. Con objeto de abrir la participación pública desde
el inicio de la redacción del Plan General, previo al inicio de la redacción del documento de
avance, se convocó los días 23 y 24 de julio sesiones públicas de información ciudadana.
Paralelamente al proceso de redacción del Plan General de Ordenación Urbanística, se
publicarán en el blog habilitado a tal efecto cuestiones de interés general del Plan General en
todas sus fases, con la posibilidad para los ciudadanos de plantear consultas al equipo redactor
a través de este blog, , con la dirección ubriquepgou.wordpress.com.
Este blog favorecerá la participación de los ciudadanos en la orientación del desarrollo de la
ciudad y la sostenibilidad ambiental, creando un foro público de manera que los ciudadanos
puedan opinar y entrar en contacto con los diseñadores del PGOU de forma continua.
La información contenida en el blog se procesará por el equipo redactor y se realizará un
resumen de los temas comentados y las conclusiones relevantes. Esta información se revertirá
a un informe continuo al Ayuntamiento, para observar la opinión general de la población y
realizar un Plan consensuado en la mayor medida posible. El equipo redactor estará disponible
para resolver cualquier duda y mantener informados a los usuarios, de forma que se realice un
Plan transparente y que los ciudadanos cuenten con información fehaciente.
2. ANTECEDENTES DE PLANEAMIENTO
El planeamiento general vigente en el municipio está integrado por las Normas Subsidiarias
aprobadas definitivamente conforme al acuerdo de la Comisión Provincial de Ordenación del
Territorio y Urbanismo de Cádiz de fecha 14 de Diciembre de 1989, así como su adaptación
parcial a la Ley de Ordenación del Urbanística de Andalucía (7/2002 de 17 de diciembre) y sus
posteriores modificaciones de fecha 27 de Enero de 2010.
La adaptación parcial de las Normas Subsidiarias no deroga la vigencia jurídica de las Normas
Subsidiarias de Planeamiento, sino que las desplaza a los meros efectos formales, de utilización
y consulta como instrumento integrador de la ordenación urbanística vigente en el municipio.
El presente Plan General de Ordenación Urbanística, PGOU, revisa ambos documentos (NNSS y
Adaptación Parcial), para sustituirlos una vez sea aprobado definitivamente.
Este Plan asume como área que ya cuenta con planeamiento aprobado. A continuación se
enumeran las Áreas de Planeamiento Incorporado al presente Plan de Ordenación Urbanística.
ÁREAS DE PLANEAMIENTO INCORPORADO EN EL PLAN GENERAL DE UBRIQUE
NOMBRE
API-1 ANTIGUO CINE ANDALUCÍA
API-2 PLAZA - PASEO DEL PRADO
SUPERFICIE
USO
APROXIMADA
(m2)
1.703
Terciario. Salas de reunión
5.550
Residencial Plurifamiliar
Tabla 1: Áreas de Planeamiento Incorporado
5
3. DIAGNÓSTICO Y DESCRIPCIÓN DEL MODELO DE EVOLUCIÓN URBANA Y DIRECTRICES DE
ORDENACIÓN RESULTANTES
Diagnóstico y directrices de ordenación
Las notas que siguen relacionan el diagnóstico del documento de información, con las directrices
de ordenación resultantes.
3.1.1.
El obligado proceso de desplazamiento del centro urbano de Ubrique hacia el sur
debe hoy contrarrestarse para evitar la desvitalización del centro histórico, pero con
medidas de integración de una ciudad en exceso lineal.
El centro urbano de Ubrique se ha ido desplazando históricamente hacia el sur. En el siglo XVII
Ubrique comienza a ocupar las huertas bajas cercanas al rio, concentrando el comercio
alrededor de San Antonio y constituyendo un nuevo centro cívico en torno a la actual Plaza del
Ayuntamiento. El eje San Francisco-Real-Botica marca la separación entre la ciudad vieja y la
nueva. El siglo XIX supone el estancamiento del desarrollo urbano motivado en gran parte por
las epidemias, la quiebra del sistema económico y la guerra contra los franceses. La principal
consecuencia de este estancamiento es la ausencia de un trazado urbanístico de unión entre las
dos partes en que se divide la ciudad y la falta de planificación de espacios públicos con vocación
de centro urbano.
En la segunda mitad del siglo XX, como consecuencia de un nuevo impulso demográfico y
económico en la década de los 60, época en que cobra auge la industria local del cuero, se
rebasan los límites de la ciudad, que no habían variado desde comienzos del XIX. Esta nueva
expansión toma dos ejes como directrices principales de crecimiento: una hacia el Sur, sobre la
carretera a Cortes, y otra el extremo occidental, traspasando el cauce del río. De nuevo, la falta
de criterio planificador se traduce en la desarticulación y desconexión entre las tramas históricas
y modernas, en especial entre ambas márgenes del río.
Los sistemas estructurantes de espacios libres, y de equipamiento de mayor superficie, van
apareciendo en zonas libres poco articuladas con el conjunto de la ciudad. Pueden identificarse
varios elementos estructurantes dentro de la ciudad histórica (plazas del Ayuntamiento, la
Verdura, Colón, la Trinidad y Argentina), pero son prácticamente inexistentes en la ciudad
moderna, en parte en la zona moderna central (alrededor de la antigua plaza de toros), y en
especial en el reciente crecimiento sur (PP-1).
Ante esta falta de espacios libres en la zona moderna central, se peatonalizó el tramo final de la
Avda. de España, se han instalado equipamientos generales de gran poder de centralización
(mercado, Hacienda, Catastro), y se ha creado un importante complejo deportivo incluyendo
piscina cubierta. Estas actuaciones resultan insuficientes si no se mejora su accesibilidad para
toda la ciudad, teniendo en cuenta por ejemplo que la zona en torno a la Avda. de Solís Pascual
(“los Callejones”) concentra una densidad de viviendas y comercio muy elevada que hace
insuficiente la capacidad del viario existente.
Por otro lado, aún pesa la historia de crecimiento de Ubrique, manteniéndose el efecto barrera
del rio. La ciudad ha crecido de espaldas al mismo, unas veces construyendo hasta el mismo
cauce, otras dejando espacios libres claramente residuales.
En la continua expansión hacia el sur, el centro urbano se ha desplazado también, con la
consiguiente pérdida de vitalidad del resto de la ciudad. Con buen criterio, el Ayuntamiento se
ha mantenido históricamente como centro de referencia de la actividad administrativa y política
en la zona norte, histórica, de la ciudad. Sin embargo, conforme continúa el crecimiento de la
6
ciudad hacia el sur, motivado por las condiciones orográficas del enclave, se hace más
importante promover actuaciones que mantengan la funcionalidad y vitalidad de la ciudad
histórica. Entre estas actuaciones relevantes para la estructura urbana, cabe mencionar la
necesidad de proseguir de forma activa la mejora de las zonas de borde del cauce del rio; la
creación de aparcamientos periféricos (o centrales cuando pudieran aprovecharse de forma
racional algunos espacios “vacíos” existentes); y la supresión del tráfico de paso, que no hace
sino congestionar la ciudad central. Todo ello en relación a los criterios del POT de Andalucía,
artículo 45, Modelo de Ciudad de conseguir un modelo de ciudad compacta, evitando procesos
de expansión indiscriminada, y en particular para las Ciudades Medias (Ubrique), evitando la
reproducción de modelos expansivos.
3.1.2.
Posibles desarrollos en el centro y norte del núcleo actual
Al norte y de forma muy limitada se han propuesto dos reducidos crecimientos inmobiliarios,
fruto de sendas Modificaciones Puntuales de las NNSS y que en ambos casos siguen sin ser
desarrolladas: la Modificación Puntual de suelo urbanizable de La Rozuela, prevista para 162
viviendas; y el área de Las Cumbres, donde otra Modificación Puntual reclasificó suelo no
urbanizable a suelo urbano, previsto para usos terciarios de hospedaje.
Dentro de estas escasas posibilidades, podría abordarse una pequeña ampliación residencial de
baja densidad en el borde noreste del actual casco urbano, en el comienzo de la denominada
“calzada”, que serviría para compensar la creación de un parque público entre los dos arroyos
Seco y Cornicabra de esa área y la mejora del acceso de la calzada, abriendo así una nueva zona
verde pública en el norte de la ciudad.
El único nuevo desarrollo residencial en la zona central del núcleo actual puede preverse en la
zona oeste del actual suelo urbano, en el monte de Olivares, entre la Avda. de Jesulín de Ubrique
y las calles de Peñón de Elías / Marroquineros, de modo que la operación inmobiliaria permita
obtener como zona pública el monte, hoy calificado como zona verde pública pero sin otro
mecanismo de obtención que la expropiación.
Otros desarrollos residenciales menores en la zona central consisten en la edificación de
actuales terrenos vacíos ya calificados para ello, o de terrenos con edificación insuficiente. En
conjunto, los posibles desarrollos de suelo urbano actualmente vacante o insuficientemente
edificado puede albergar más de 300 nuevas viviendas, lo que hasta cierto punto asegura el
crecimiento del modelo compacto, y garantiza una bolsa de suelo residencial suficiente para los
próximos años.
3.1.3.
El principal desarrollo posible es hacia el sur del núcleo actual
El núcleo de Ubrique está prácticamente cercado al norte, este y oeste por importantes barreras
físicas y por la calificación de suelo protegido de los Parques Naturales de Grazalema y de Los
Alcornocales.
La ciudad tiene totalmente limitado su crecimiento físico al este, con pendientes y farallones de
piedra insalvables. En esta área el crecimiento espacial ha sido prácticamente nulo,
contabilizándose únicamente sustituciones individuales de construcción que han ido
consolidando esta franja límite de la ciudad.
Al oeste, con pendientes del 30 al 40%, tampoco se han producido crecimientos urbanos fuera
de la previsión de las Normas Subsidiarias. La propia carretera de acceso, con sus curvas y contracurvas, ha dificultado cualquier intento de expansión ordenada. Se ha desarrollado el área de la
7
nueva plaza de toros, enquistada en la montaña como desarrollo singular sin transición lógica
hacia el suelo rústico.
La única posibilidad de expansión real de la ciudad es en su extremo sur, una vez salvado el
encajonamiento del río Ubrique a su paso por la ciudad, hasta su encuentro con el Cerro Mulera:
áreas de Garciaguillo y Gamonales.
En particular para el suelo productivo, donde se encuentra la única zona industrial existente en
Ubrique (polígono de La Piel, y zona terciaria – industrial del PP-1, colmatada la primera, y
ocupada la segunda en un 50%) puede preverse que se complemente con un nuevo sector
urbanizable industrial, que pasa a denominarse “La Cabrera”, y otros espacios limítrofes.
El modelo de crecimiento residencial al sur del núcleo principal, aunque no contribuye a la
consecución del “modelo compacto”, es como se ha dicho, la única posibilidad de desarrollo de
la ciudad de Ubrique; los sectores PP-1 y PP-2 ya desarrollados han iniciado esa tendencia, y
parece lógico consolidarla con un crecimiento similar hasta la colonia de Gamonales y calle de
la Vega del Realejo. Un crecimiento más al sur, hasta la Cañada de la Breña y la ciudad deportiva
Antonio Barbadillo, lógico desde un punto de vista territorial, excedería de las proyecciones de
crecimiento de Ubrique para la próxima década, por lo que parece prudente mantenerlo como
posible programación futura con tramitación de planes de sectorización.
3.1.4.
Desarrollos residenciales existentes en suelo no urbanizable
Para el tratamiento urbanístico de los asentamientos situados en suelo no urbanizable ha de
tenerse en cuenta, además de la LOUA, la reciente legislación: Decreto 2/2012 de 10 de enero,
por el que se gula el régimen de las edificaciones y asentamientos existentes en suelo no
urbanizable, y su desarrollo en la Orden de 1 de marzo de 2013, de la _Consejería de Agricultura,
Pesca y Medio Ambiente, por la que se aprueban las Normativas Directoras en desarrollo de los
artículos 4 y 5 del citado Decreto.
A continuación hacia el sur del suelo urbano del PP-1 (desarrollo consolidado del sector
urbanizable), se encuentran edificaciones dispersas del área de El Amarguillo. En ningún caso
llegan a las densidades señaladas en el Anexo I de la citada Orden (5 ó 10 vdas/ha según el caso)
para poder ser considerados asentamientos urbanísticos. Dada la situación intermedia de esta
área entre el suelo urbano consolidado del PP-1 y la colonia de los Gamonales (citada en el
párrafo siguiente), parece conveniente clasificarla como suelo urbanizable sectorizado, que
favorezca el enlace territorial entre ambos bordes.
Más hacia el sur se encuentra una urbanización ya asentada, denominada Colonia de
Gamonales, con acceso al este desde la carretera de Cortes y viario sin salida al oeste lindando
con la Cañada Real de la Breña (con acceso exclusivamente al Centro Ocupacional “El Curtido”),
que dispone de la mayoría de servicios urbanísticos, pero sin regularizar, probablemente con
edificación ilegal en la mayoría de los casos.
A partir de la colonia de los Gamonales, totalmente delimitada en torno al viario interior de
acceso, hacia el sur aparecen viviendas aisladas en suelo no urbanizable, y sendos
asentamientos de vivienda unifamiliar a ambos lados de la cañada de la Breña, áreas de
Gamonales y Bujeos. La misma situación ocurre al oeste de estos ámbitos, ya en la falda del
Cerro Mulera y a lo largo de la carretera AP-5223 que rodea dicho monte en su zona noreste y
caminos que surgen de la misma. Ninguna de estas edificaciones cuenta con servicios
urbanísticos suficientes, presentando una tipología parcelaria y edificatoria similar: sobre las
parcelas rústicas originales de pequeña dimensión se han edificado pequeñas edificaciones para
almacén de aperos y estancia de día o de fin de semana, y en algún caso aislado viviendas de
8
uso permanente o temporal, generalmente de una planta. En todos los casos, las viviendas
podrán reconocerse como edificaciones aisladas en suelo no urbanizable, con la tramitación
oportuna. Se trataría de una mera delimitación de asentamientos existentes en suelo no
urbanizable. No obstante, el preceptivo Inventario de estas situaciones en el PGOU podría
reconocer ámbitos de Hábitat Rural Diseminado si se dieran las condiciones adecuadas.
3.1.5.
El conflicto del tráfico de paso por la ciudad
El principal problema detectado de la estructura orgánica de Ubrique se refiere a la
incompatibilidad entre el tráfico de paso de la carretera y el tráfico interno y peatonal que tienen
las calles del casco urbano por las que discurre la carretera A-373. La carretera comarcal A-
373, con un 35% de su tráfico total concentrado en el tramo entre El Bosque y Ubrique,
presenta una intensidad tráfico muy superior al resto de tramos, debido a la atracción que
ejerce el sector industrial de Ubrique. Este hecho sumado a su considerable proporción de
vehículos pesados constituye el principal problema en la movilidad de Ubrique: la
incompatibilidad entre el tráfico local y peatonal con el tráfico de paso que atraviesa el
núcleo por la falta de variante. Una vez pasado Ubrique en dirección sur el tráfico se reduce
drásticamente.
Aunque la tendencia observada en los años analizados es de decrecimiento del tránsito de
vehículos pesados, teniendo en cuenta la previsión de recuperación económica y de nuevo
impulso de la actividad industrial, el análisis de datos conduce en el PGOU a la previsión de que
en 2027 el porcentaje de vehículos pesados que circulan entre Ubrique y El Bosque alcanzará al
menos la proporción presente en 2007, un 9% frente al 5% que existe en 2012.
El PGOU propone un trazado de variante partiendo de la zona de Las Cumbres, y finalizando en
la zona oeste del PP-1. La diversificación del tráfico en la zona de Las Cumbres podrá facilitarse
con una rotonda en la salida a la carretera A-374 a Benaocaz, recuperando para entrar al núcleo
de Ubrique el antiguo trazado de carretera bajo el IES Las Cumbres. El final sur de la variante
debería conectar lo más directamente posible con las zonas industriales del PP-1 (y Polígono de
la Piel, y nuevo polígono industrial La Cabrera que este PGOU propone en esa área).
Es necesario crear una circunvalación o variante que separe y ordene ambos niveles de
circulación rodada. Esta determinación basada en el análisis local, encaja con las directrices del
POT de Andalucía para Ubrique, cuyas necesidades de accesibilidad se vinculan al corredor que
conecta con Arcos de la Frontera y Ronda vía la conexión norte a Prado del Rey y Villamartín. La
estrategia territorial andaluza no prima la conexión de Ubrique con Cortes de la Frontera. Por
tanto, la previsión es que la variante del núcleo de Ubrique tendría una función principal de
eficacia en la accesibilidad a su espacio productivo en los polígonos industriales.
9
Figura 1: Redes de ciudades. Fuente: Modelo territorial de Andalucía del Plan de Ordenación Territorial de
Andalucía (POTA)
3.1.6.
Un buen nivel general de equipamiento público
Los equipamientos existentes son en términos generales suficientes, con carencias puntuales en
el ámbito cultural.
El equipamiento escolar data básicamente del gran crecimiento de Ubrique en las décadas del
60 y del 70 (tasas anuales de crecimiento medio poblacional del 3,07% y del 2,06%,
respectivamente). La población ha aumentado a un ritmo mucho más lento en las últimas dos
décadas (tasas anuales de crecimiento medio poblacional del 0,74% y del 0,38% para 1981-91 y
1991-95, respectivamente, con retroceso desde 1996). Las instalaciones escolares existentes
son suficientes para la población actual, y tienen una distribución geográfica apropiada; pueden
ser necesarias ampliaciones puntuales para cumplir con la nueva normativa de centros
escolares.
El equipamiento deportivo, contando básicamente con el Polideportivo Municipal, las Piscinas
Municipales, la Ciudad Deportiva Antonio Barbadillo, y las nuevas instalaciones de atletismo en
construcción en el Plan Parcial nº 2, es suficiente para la población actual; sin embargo su
distribución geográfica está excesivamente centralizada (caso del Polideportivo) o alejada de los
barrios de la ciudad. Puede convenir la previsión de crear pequeñas zonas deportivas de barrio.
El equipamiento sanitario, con un Centro de Salud, puede ser mejorado, aun cuando esta
previsión dependa del mapa sanitario de la Junta de Andalucía.
El equipamiento cultural requiere nuevas intervenciones. Por un lado parece insuficiente la
oferta de una biblioteca pública, siendo conveniente localizar otra instalación en la zona alta de
la ciudad. Por otro lado son necesarias instalaciones para otro tipo de manifestaciones
culturales, como auditorio de música, teatro, cine, etc. Algunas de éstas han sido ya previstas,
10
estando pendientes de su desarrollo por falta del suelo o de la rehabilitación del edificio
adecuado.
La nueva plaza de toros, equipamiento singular, ha dejado el antiguo recinto sin uso. Para
solventar esta situación se propone la creación de un “Área de Centralidad Urbana” para
dotaciones, uso terciario y residencial.
3.1.7.
Suficientes parques en general, pero con desigual distribución según el barrio, y
en ocasiones sin un procedimiento claro en las Normas Subsidiarias vigentes para su
obtención por el Ayuntamiento
En cuanto a la globalidad del sistema de espacios libres, alcanza una superficie de unos 189.810
m2 según el planeamiento vigente, sin tener en cuenta el parque del monte Olivares, lo que
representa un estándar de más de 10 m2 por habitante para los cerca de 17.000 habitantes.
De los 189.810 m2,, 51.502 m2 son zonas libres de uso público de carácter local y el resto, 138.308
m2 de carácter general.
A pesar de que las Normas Subsidiarias preveían obtener espacios libres mediante cesión al
desarrollar las Unidades de Actuación que delimitaba, no es posible cubrir localmente las
necesidades de cada barrio, porque la ciudad existente ha crecido desde épocas anteriores con
escasa atención a los necesarios parques y jardines de barrio. Adicionalmente a la deficiente
distribución espacial histórica por barrios, las Normas Subsidiarias no han previsto en varios
casos la forma de obtención de cesiones de suelo, por lo que esos terrenos siguen aún en manos
privadas. Las actuaciones previstas en el presente PGOU en el monte de los Olivares, entre la
Avda. de Jesulín de Ubrique y las calles Peñón de Elías – Marroquineros, el Rodezno / Molino, y
La Calzada, van en ese sentido.
11
LUP en el entorno de la “calzada romana”
LUP en el entorno del Rodezno / Molino
LUP en el Los Olivares
Figura 2: Situación de espacios libres de uso público previstos por el PGOU
3.1.8.
Situación satisfactoria actual en el abastecimiento de agua, pero con necesidad
de ampliación para satisfacer demandas futuras
El conjunto de depósitos reguladores del suministro de agua construidos hasta la fecha resuelve
el problema de abastecimiento de la ciudad actual; sin embargo la captación comienza a ser
insuficiente en periodos de máxima sequía, por lo que se han hecho nuevos sondeos para
localizar captaciones que complementen el caudal de agua en los periodos estivales de carencia
y se han instalado sistemas automáticos de dosificación de cloro.
3.1.9.
En estudio la mejora del saneamiento y depuración de aguas
Aunque la red puede considerarse en buen estado, se han acometido importantes obras de
mejora que continuarán en fases sucesivas. La más importante consiste en la duplicación del
colector que discurre paralelo al cauce del río.
El tratamiento de los vertidos se resuelve en la depuradora situada en el cauce del río y próxima
a la cola del Pantano de los Hurones. Se trata de una Estación Depuradora de aguas residuales
de fangos activos, con un volumen de agua depurada suficiente para la población a la que sirve
actualmente. Sin embargo, los vertidos que se generen en el ámbito de los nuevos Planes
Parciales (y en nuevas áreas propuestas para completar su nivel actual de urbanización rural)
12
presentan problemas para conectar a esta depuradora, por lo que se estudiará la solución más
idónea.
El crecimiento hacia el sur requiere la construcción de un nuevo colector; y está en estudio la
necesidad de una estación depuradora de aguas, salvo que se optase por un sistema de bombeo
que conectase el nuevo colector con la red existente.
3.1.10.
El peligro de filtración de aguas negras a las vetas de aguas subterráneas
A pesar de las altas precipitaciones anuales que registra la comarca de la Sierra de Grazalema,
son escasos los cursos fluviales en superficie. Esto se explica por la propia formación geológica
del subsuelo, ya que las aguas penetran fácilmente por la roca caliza a través de las numerosas
fracturas y diaclasas y forman cursos subterráneos que afloran en los bordes de la serranía.
Esta configuración geológica hace muy expuesto el vertido libre o la insuficiente depuración de
urbanizaciones rurales sin las instalaciones exigidas al desarrollo urbano. Debe por tanto
evitarse el saneamiento por cámaras o por fosas sépticas en suelo urbano, así como todo vertido
libre de aguas sucias, que deberán resolverse siempre por el sistema de colector y depuradora
de aguas. Para los ámbitos de asentamientos rurales, la normativa sobre fosas sépticas deberá
ser estricta, con obligación de inscripción en servicios homologados de vaciado periódico de las
mismas.
3.1.11.
Actualización de la normativa urbanística
En general, la normativa urbanística de las NNSS, adaptadas en la reciente Adaptación Parcial de
2010, es coherente con las necesidades de desarrollo de Ubrique. La adaptación de diciembre
2010, conforme a lo que establece el Decreto 11/2008, no corrige dicha normativa sino que la
adapta a las determinaciones de la ley 7/2002, LOUA, y por tanto mantiene los parámetros y
criterios de las NNSS, salvo en el nuevo cálculo necesario de aprovechamientos cuando es de
aplicación la inclusión de vivienda de protección en ámbitos determinados.
Al tratarse de una revisión completa de planeamiento, el presente PGOU deberá adecuar la
normativa urbanística de las NNSS a las necesidades actuales, pero como se ha indicado, de
manera puntual y pormenorizada. Además, deberá adaptarla a la modificación de la LOUA de
diciembre 2012.
Avanzando algunas de las correcciones que se consideran necesarias a la normativa y
Ordenanzas:
1.
Adecuación y flexibilización de los usos urbanísticos compatibles
2.
Regulación de la vivienda en planta bajo cubierta
3.
Definición más precisa en Ordenanzas tales como Ensanche y Ordenación Existente; y
en general, de la edificabilidad admisible.
4.
Regulación adecuada de la Ordenanza “Edificación Marginal” que asignan las NNSS al
área de El Caldereto, Ordenanza aquella que se adecúa mal a la paulatina
incorporación de ese ámbito al resto del casco histórico, a cuya tipología pertenece
por forma constructiva y ocupación del suelo.
5.
Definición del límite de alturas en el Casco Histórico eliminando la indeterminación de
“tres plantas en los frentes de las parcelas de aquellas calles en que dicha altura se
encuentre consolidada”, o la adecuación de altura “a la de edificios colindantes”
13
(corrección a expensas de la necesaria tramitación de un Plan Especial de protección
del Conjunto Histórico).
3.1.12.
Es necesario desarrollar la normativa urbanística del Casco Histórico con nivel de
Plan Especial de Protección.
Para resolver adecuadamente la problemática del Casco Histórico, y para cumplir con el
mandato legal de la Ley del Patrimonio Histórico de Andalucía, es necesario elaborar para ese
ámbito una normativa urbanística con nivel de Plan Especial de Protección.
Paralelamente y por idénticos motivos, es necesario completar un Catálogo de Elementos y
Conjuntos Protegidos, que garantice la conservación del rico patrimonio arquitectónico y
ambiental de Ubrique.
3.1.13.
Intervenciones estructurantes
A continuación se enumeran las Intervenciones Estructurantes planteadas por el presente Plan
General:
-1. Propuesta de trazado para la nueva variante y rectificación de la carretera actual
pasando por las cumbres para facilitar su intersección con la nueva variante.
-2. Evitar el paso de camiones por el casco con la creación de la nueva variante
-3. Actuación sobre el cauce del río Ubrique
-4. Trazado de vía peatonal hacia Cortes de la Frontera
-5. Actuación en área “Calzada Romana”_
-Ampliación del camino actual a ambos lados de la calzada
-Uso residencial unifamiliar a ambos lados de la calzada con creación de parque
público
-Nuevo aparcamiento y centro de visitantes
-6. Creación de “Área de centralidad urbana” en la antigua plaza de toros para
dotaciones, terciario y uso residencial.
-7. Nuevo recinto ferial
-8. Actuación en área “EL Rodezno”:
-Ordenación de la edificación actualmente en ruina
-Conversión del antiguo molino en museo del agua
-Creación de parque público y delimitación de la zona de dominio público
hidráulico.
-9. Delimitación de uso residencial para obtener un parque público en Los Olivares
-10. Convenio entre Ayuntamiento y propiedad de:
- Parcelas en Los Olivares, en calles Solimán y Sol, y en antiguo Cine Capitol
14
- Parcelas para apertura de paso público bajo edificación entre calle Doctor Solís
Pascual y Calle San Juan Bautista
-11. Edificación en zona baja de Los Olivares para obtener el resto del parque público
-12. Nuevo desarrollo previsto de uso industrial
-13. Nuevo desarrollo previsto de uso residencial
-14. Plan Especial de la colada de la fuente de San Francisco. Solución a la intrusión de
la vía pecuaria
-15. Apertura de paso público entre Costanilla de San Pedro y Calle Rojas
-16. Potenciar el uso hotelero ya reconocido.
-17. Potenciar un Plan Especial del Conjunto Histórico para mantener la calidad urbana,
favorecer el turismo y mejorar la accesibilidad y el aparcamiento.
-18. Nuevo tanatorio
-19. Ordenanza para mejorar la calidad urbana de “Los Callejones”
-20. Estudio de calles de más de 20 % de pendiente
-21. Prolongación de la calle Reyes Católicos y conexión con la calle Elcano
-22. Aparcamientos subterráneos
-23. Acondicionamiento para aparcamiento
-24. Nueva rotonda
-25. Tratamiento de borde de la Calzada
-26. Actuación en zonas con desprendimientos
-27. Paso Peatonal
-28. Actuación en el borde del suelo urbano
-29. Recuperación medio ambiental del Enriadero
-30. Canalización de arroyos para protección de viviendas y carretera de las Viñas
-31. Nuevo suelo disponible en el futuro
-32. Modificación propuesta del trazado de la Cañada de la Breña
15
16
17
Criterios de crecimiento poblacional y territorial
3.2.1.
Población y previsiones de nueva vivienda
La población de Ubrique ha ido disminuyendo desde 1995, y muestra signos de recuperación a
partir de 2012.
Evolución población
18500
18000
17500
17000
16500
16000
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Evolución población
Gráfico 1: Evolución de la población 1996 - 2013
En la primera década de ese periodo (1996 – 2005), el descenso de población tuvo que ver con
la disminución de la actividad de marroquinería y oficios complementarios. No existió
sustitución por otros sectores económicos; en Ubrique la construcción (que en otras ciudades
proporcionó nuevos puestos de trabajo e incluso inmigración) no tuvo incidencia notable por la
constricción de sus Normas Subsidiarias, que no preveían apenas nuevos crecimientos, y por la
localización de la ciudad, fuera de los recorridos de transporte. Con la industria del cuero en
retroceso, no cupo nueva actividad de edificación, salvo casos aislados como el PP-1, aún todavía
hoy ocupado en un 50%.
El siguiente quinquenio a esa etapa (2006 – 2011) acusó la crisis económica regional y nacional,
expulsando a la población que pudiera encontrar otro ámbito con mayores expectativas de
resistencia al descenso de consumo y menor índice de desaparición de empresas.
Es a partir de 2012 cuando la población de Ubrique comienza a crecer, a un ritmo lento, pero
continuado, que coincide con un nuevo impulso de la industria de la piel.
La aprobación de un plan general permite edificar vacíos urbanos y espacios deficientemente
ocupados que en los años precedentes (no desarrollados hasta ahora por dificultades de gestión
derivados del planeamiento vigente), y presenta nuevas posibilidades de desarrollo urbano para
varios usos urbanísticos. Esta nueva situación constituye un factor experimentado en otras
ciudades, de nuevo crecimiento de la actividad económica y, por tanto, de población y de
vivienda. No cabe esperar un crecimiento inmediato (actualmente en 2014 la tasa de
crecimiento de población es del 0,11%, esto es, 1,1 nuevo habitante por cada 1.000 actuales);
ni cabe esperar un salto cualitativo en las tasas futuras, dentro del horizonte de previsiones del
PGOU. Pero es razonable prever una recuperación paulatina de tasas de crecimiento hasta del
0,79% en 2027 (7,9 nuevos habitantes por cada 1.000 existentes). El horizonte de previsión de
nuevo suelo para el PGOU se establece en doce años (plazo mínimo en que comienza la revisión
de un PGOU según la experiencia de otros municipios).
Con estos datos, puede preverse una población de derecho de 17.831 habitantes en 2027, más
la población de segunda residencia que también requiere alojamiento.
18
Con estos datos, y asumiendo una situación de vivienda similar a la actual:




2,4 habitantes por vivienda
Más un 15% de vivienda vacía (según datos actuales, a prever para el suelo destinado a
nueva vivienda)
Más un 33% de vivienda de segunda residencia, si se cumplen las previsiones de
potenciar la actividad turística
Más una holgura de un 33% de suelo en exceso sobre el estrictamente necesario para la
población proyectada en el horizonte del plan, de modo que se eviten rigideces en el
mercado de vivienda.
Sería necesario suelo residencial para un total de 808 nuevas viviendas, contando tanto con las
que puedan edificarse en actuales vacíos urbanos o solares insuficientemente edificados, como
con las que puedan edificarse en suelo urbanizable sectorizado; pero sin contar las posibles en
suelo urbanizable no sectorizado.
3.2.2.
Vivienda de protección pública y de rehabilitación
El balance del Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008 – 2012 señala para Ubrique 399
actuaciones de vivienda protegida, para una población (2012) de 16.859 habitantes, es decir, de
24 actuaciones por 1000 habitantes. De éstas, el 71% consiste en actuaciones de rehabilitación,
y únicamente el 30% se realizaron para alquiler o venta. Lo cual quiere decir que el cumplimiento
de los porcentajes legales de vivienda de protección pública en nuevas promociones es
suficiente en su parámetro mínimo legal. Cabe decir que en comparación con el mismo dato
provincial de Cádiz, en Ubrique se han realizado 24 actuaciones por 1000 habitantes, frente a 30
actuaciones por 1000 habitantes en toda la provincia.
Con estos datos, puede preverse grosso modo un 30% de vivienda de protección pública en
suelo urbanizable residencial previsto en el PGOU de Ubrique, esto es, entre 150 y 200 viviendas
de promoción pública para los próximos ocho años (extendidos a 12 años contando hasta su
edificación y ocupación).
MUNICIPIO
POBLACION
ALQUILER
VENTA
REHABILITACIÓN
SUELO
TOTAL ACT.PROTEGIDAS
11038 Ubrique
Total provincia de Cádiz
16.859
1.245.164
39
7.486
78
4.935
282
21.830
3.350
399
37.601
19
3.2.3.
Vivienda de protección pública en suelo urbano no consolidado y en suelo
urbanizable
De acuerdo al art. 10.A.b) LOUA, en las Unidades de Actuación y Sectores Urbanizables de uso
global residencial cuya escasa densidad hace desaconsejable ubicar vivienda de protección
pública, se determina en las fichas de los Sectores La Rozuela y Amarguillo Este, la condición de
que sea el Ayuntamiento quien compense esa reserva en la edificabilidad que recibe en razón
de la plusvalía urbanística de dichos sectores. En este caso, el Ayuntamiento realizará la
compensación transformando la edificabilidad de régimen libre que le correspondiese, en
edificabilidad de régimen de protección.
Criterios de apoyo a la actividad terciaria e industrial
De acuerdo al Estudio Socio-Económico realizado en 2005 para el municipio de Ubrique, el sector
industrial tiene un 36,47% del total de establecimientos, el sector Servicios un 58,12% de
establecimientos, y el sector de Construcción, un 5,41%.
Destaca en comparación con las medias provincial (Cádiz) y de Andalucía para % de
establecimientos industriales, de 7,78 y de 7,36 respectivamente. Es decir, Ubrique tiene casi
cinco veces más de establecimientos industriales respecto al total de establecimientos, que en
esos dos ámbitos.
Aunque los datos son de 2005, no parece que esta situación porcentual haya variado. Ubrique
necesita suelo industrial y terciario, que en la nueva ordenación del PGOU debe atenerse más a
la capacidad territorial de acogida o posibilidad territorial de acceso y de emplazamiento
(terreno con escasa pendiente, accesible y contiguo a otras implantaciones similares) que a una
proyección cuantitativa.
Respecto al comercio, es interesante constatar que el número de establecimientos comerciales
ha crecido más en los últimos años que la implantación de nuevas empresas. Es muy posible que
este dato obedezca a que, ante el cierre de empresas de marroquinería y sectores
complementarios, los trabajadores del cuero hayan optado por “sumergirse” y seguir
produciendo incluso a menor coste, aumentando con ello la venta. Esto permite prever que en
unos años, podrá volver la economía a su cauce normal, con nuevas empresas y por tanto con
mayor demanda de suelo industrial.
También, ha de resaltarse un aumento de actividad de marroquinería en locales dentro del
núcleo residencial más antiguo (Casco Histórico, y Ensanche), lo que debe llevar a considerar la
posibilidad de compatibilizar ambos usos, residencial y de artesanía de marroquinería,
estableciendo las condiciones complementarias de accesibilidad, seguridad y registro para su
aceptación en la normativa.
No es tan clara la estrategia a seguir respecto a la implantación comercial; en principio parece
más conveniente estimular políticas de mantenimiento del comercio tradicional, con pequeñas
superficies comerciales (en lugar de medianas superficies, y descartando una gran superficie);
las Ordenanzas de edificación deberán abordar este tema vía la compatibilidad de usos.
Criterios de potenciación de la actividad turística
La normativa del PGOU y sus condiciones de ordenación espacial buscarán el impulso de la
actividad turística en Ubrique. Siendo una ciudad con un importante conjunto arquitectónico, y
20
un municipio con diversos recursos de patrimonio histórico, y en especial medio ambiental, las
empresas e instalaciones de turismo son escasas. Una explicación a este desfase entre capacidad
de atracción turística y la actividad económica que pudiera derivarse de ésta, es la primacía que
en las últimas décadas ha tenido la industria del cuero, que ha absorbido mano de obra y
recursos económicos. Incluso el propio sector del cuero se ha beneficiado de la atracción
turística, pero sin que esa actividad de turismo beneficie a otras posibles a otras posibles
acciones relacionadas con el patrimonio histórico, la gastronomía, o el eco-turismo.
El PGOU deberá prever suelo para actuaciones que favorezcan la atracción a visitantes –creación
de aparcamiento para vehículos y autobuses, potenciación del uso hostelero, etc.- y normativa
que compatibilice usos residenciales con usos de hospedaje.
Tráfico y aparcamiento. Accesibilidad
1. Como ya se ha mencionado, existe una incompatibilidad entre el tráfico de paso de la
carretera y el tráfico interno y peatonal que tienen las calles del casco urbano por las
que discurre la carretera A-373 y es necesaria una nueva circunvalación o variante que
separe y ordene ambos niveles de circulación rodada.
2. Por otro lado, existen puntos de discontinuidad del viario dentro del casco urbano que
se proponen solucionar mediante pequeñas actuaciones de apertura de viarios. Estas
actuaciones son:
-Apertura de paso público, previsiblemente peatonal por la diferencia de cotas, entre las
calles Costanilla de San Pedro y Rojas. Actuación privada.
21
-Prolongación de la calle Reyes Católicos y conexión con la calle Elcano, para dar
continuidad hacia la calle Francisco Ruiz Martínez, que supone uno de los pasos
existentes sobre el río Ubrique. La nueva calle peatonal, con un ancho de 6 metros,
permitiría una edificación de tres o cuatro plantas con fondo de 10 metros en todo su
frente norte, equivalente a la edificabilidad actual de las parcelas sobre las que se
actuaría. Actuación privada.
22
-Apertura de paso público bajo edificación entre la calle Doctor Solís Pascual y la calle
San Juan Bautista, continuando peatonalmente la Avenida de España, uno de los
principales ejes comerciales del municipio. Actuación privada.
3. Además del tráfico de vehículos pesados por el centro de la ciudad se detecta que los
lugares destinados a aparcamiento, tanto en superficie como subterráneos, son escasos.
El presente Plan General propone, por un lado, adecuar determinados solares que
cuentan con la centralidad suficiente para ser efectivos al uso de aparcamiento en
superficie, tras su acondicionamiento por parte del Ayuntamiento; y por otro lado, la
construcción de aparcamientos subterráneos en los lugares que sea posible. Estos
lugares para ubicar espacios destinados a aparcamiento están localizados en el plano de
ordenación O-04. Intervenciones Estructurantes.
4. Por último, en el entorno de la calle Tenería, situada al norte de “Los Olivares” se ha
detectado excesiva pendiente en tramos de algunas calles por donde actualmente está
permitido el paso de vehículos. Se propone la peatonalización de los tramos que
superen el 20 % de pendiente, así como la reorganización de las direcciones del tráfico
en la zona.
23
4. SOSTENIBILIDAD DEL CRECIMIENTO Y VIABILIDAD ECONÓMICA
El PGOU mantiene la amplia protección del territorio del término municipal asegurada por los
parques naturales de la Sierra de Grazalema y de Alcornocales. Con ello se asegura la
conservación de uno de los principales recursos de Ubrique –la calidad medio ambiental, y el
paisaje- y su potencial para diversificar la base económica municipal. Y adicionalmente, propone
diversos usos de zonas de borde del Parque de Grazalema en torno al núcleo urbano de Ubrique,
que respetando las condiciones normativas del Parque, ofrezcan a la población nuevos espacios
de ocio: zonas para ocupación temporal (bianual probablemente) de un nuevo ferial a
continuación de la plaza de Las Palmeras, y zona verde pública en el área de comienzo de la
Calzada, entre los arroyos Seco y Cornicabra.
La clasificación de nuevos sectores urbanizables es muy medida, teniendo en cuenta que no
existe en el planeamiento vigente nuevo suelo de expansión. El mayor peso de crecimiento
poblacional se asigna al desarrollo de zonas urbanas sin edificar o con deficiente edificación,
criterio acorde con los del POT de Andalucía de mantener el modelo de ciudades compactas.
Únicamente a efectos de mantener abierto el futuro para mejores situaciones económicas, se
clasifican como suelo urbanizable no sectorizado parte del territorio al sur de Ubrique que no
requiere medidas específicas de protección.
El nuevo plan corrige situaciones enquistadas desde el planeamiento redactado en los años 80
(las NNSS se aprobaron en 1990) tales como la calificación para zona verde de extensas zonas
urbanas sin prever su forma de obtención sin coste municipal, o como la ordenanza de
“edificación marginal” asignada al Caldereto.
Y avanza la solución a dos temas cruciales para el funcionamiento del núcleo de Ubrique: el
trazado y ejecución de la variante, y medidas para evitar la inundación del núcleo por el río
Ubrique.
El nuevo PGOU tiene como criterio adaptar las propuestas de inversión pública y privada a la
actual situación económica del municipio y de la región, con previsión de una recuperación
paulatina a lo largo de los ocho años de programación del plan, y de los doce de horizonte real
teniendo en cuenta el tiempo habitualmente necesario para revisar este plan y adecuarlo a
nuevas condiciones socio económicas, horizonte real previsto para 2027. Desde esta perspectiva
económica y financiera, el Plan es viable y sostenible, con previsiones flexibles de ejecución una
vez la economía local permita nuevas inversiones.
5. SUELO URBANO: DELIMITACIÓN PRELIMINAR DE ÁMBITOS DE ACTUACIONES
Delimitación del perímetro de suelo urbano
La delimitación del Suelo Urbano se realiza teniendo en cuenta el grado de consolidación por
edificación en el área, los servicios urbanos existentes, o que el desarrollo del planeamiento
garantice la ejecución simultánea de los mismos.
En torno al casco urbano actual se mantiene en líneas generales la delimitación de Suelo Urbano
definida por el planeamiento anterior, incluyendo las Modificaciones Puntuales tramitadas e
introduciendo algunos ajustes perimetrales que tienen como objeto rematar los bordes urbanos
o la ordenación de urbanización aislada existente.
24
El tratamiento del suelo urbano: Ordenanzas de edificación
El núcleo existente de Ubrique tiene muy escasas posibilidades de crecimiento físico. Las únicas
alternativas de crecimiento interior se dan en las áreas urbanas no consolidadas, que en general
el PGOU ordena con el fin de adecuar su funcionamiento y tipología al entorno circundante, y
en casos justificados incluyendo la obtención de suelo para zonas libres y dotaciones públicas.
Por otro lado, los crecimientos en la zona más alta al este, llamados marginales por el
planeamiento de 1989, se ordenan y se hacen corresponder en tipología y tratamiento al del
Casco Antiguo, lo que redunda en beneficio de su desarrollo y de su gestión, así como de la
preservación de la calidad visual de Ubrique y su Casco Antiguo.
Hasta tanto no se apruebe un documento Inicial de PGOU, el suelo urbano consolidado queda
sujeto a las condiciones de las Ordenanzas de Edificación del planeamiento vigente.
Normalmente, el PGOU mantendrá la edificabilidad resultante del planeamiento vigente. En
principio, pueden avanzarse los siguientes puntos a efectos de propuesta de Avance de
planeamiento:
5.2.1.
Casco Antiguo
Su tratamiento quedará sujeto a la redacción del Plan Especial de Protección del Conjunto
Histórico. Será conveniente obtener una cartografía actual y más detallada que la existente.




Uso: residencial, ampliando las compatibilidades a otros usos admisibles en un Conjunto
Histórico.
Parcela mínima, Altura máxima: la existente.
Ocupación máxima: pendiente de estudio, en función de la volumetría y edificabilidad
resultantes.
Condiciones estéticas: pendiente de estudio.
5.2.2.





Uso: residencial, ampliando las compatibilidades a otros usos.
Parcela mínima: podría reducirse a 100 m2, con frente de 6,0 metros.
Altura máxima: debería quedar señalada en cada parcela existente con frente a calle; o
al menos en cada tramo de calle.
Ocupación máxima: pendiente de estudio, en función de la volumetría y edificabilidad
resultantes.
Condiciones estéticas: pendiente de estudio.
5.2.3.




Ordenación existente
Se asimilará cada caso a la Ordenanza de Ensanche, creando nuevos grados si fuese
necesario.
5.2.4.

Ensanche
Edificación unifamiliar
Deberá establecerse como un grado de la Ordenanza de Ensanche, con un nuevo grado
residencial unifamiliar.
Parcela mínima: pendiente de estudio.
Coeficiente de edificabilidad: a mantener.
Altura máxima: Baja más una.
5.2.5.
Edificación marginal
25



Pendiente de estudio. Deberá redactarse una Ordenanza con determinaciones precisas, no
sujetas a la medición de situaciones existentes (sustituir cláusulas tales como la de aumento
del 25% o del 50% la ocupación de parcela o de edificabilidad actuales, etc, por otras
independientes de la situación actual).
La ordenación del ámbito deberá señalar las parcelas con capacidad para aumento de
edificabilidad, con un criterio general de limitar el crecimiento. Una cartografía actualizada
y de mayor detalle permitiría un tratamiento más detallado.
Condiciones estéticas: pendiente de estudio; deberán tener en cuenta las del Conjunto
Histórico.
5.2.6.

Otras ordenanzas
Deberán reducirse a las de usos básicos como Industria/Terciario; Equipamiento;
Zonas Verdes; Servicios Urbanos. A estudiar.
Creación de nuevos espacios para aparcamiento
5.3.1.
Enclaves para nuevo aparcamiento u de ordenación del existente
Como se ha mencionado en el diagnóstico, se detecta un déficit de plazas de aparcamiento en
el centro urbano de Ubrique, tanto en superficie como subterráneos. El presente Plan General
propone, por un lado, adecuar para ello determinados solares que cuentan con la centralidad
suficiente para ser efectivos al uso de aparcamiento en superficie, tras su acondicionamiento
por parte del Ayuntamiento; y por otro lado, la construcción de aparcamientos subterráneos en
los lugares en que sea viable. Estos lugares para ubicar espacios destinados a aparcamiento
están localizados en el plano de ordenación O-04. Intervenciones Estructurantes.
A continuación se enumeran las actuaciones concretas previstas para solucionar los problemas
de aparcamiento de Ubrique. En varios casos constituyen una posibilidad que podrá
materializarse en un futuro; en otros son parte de las condiciones de desarrollo de los ámbitos
en que se sitúan.
-Edificio destinado a aparcamiento en dos niveles en sector de suelo urbanizable sectorizado
denominado “La Calzada”, junto a un centro de visitantes ligado a la denominada “calzada
romana”.
-Aparcamiento privado subterráneo en la Unidad de Ejecución-5 “Cine Alcázar”, bajo el paso
peatonal previsto para esta unidad.
-Aparcamiento subterráneo en el Área de Planeamiento Incorporado -2 “Plaza – Paseo del
Prado”, bajo el espacio libre de uso público planteado en dicho API.
-Aparcamiento subterráneo bajo la plaza situada junto a la Iglesia de Ntr. Padre Jesús Nazareno,
aprovechando su situación en terraza a mayor altura que la calle Ingeniero Juan Romero
Carrasco.
-Aparcamiento en uno o dos niveles en la parte baja de la Avenida Jesulín de Ubrique, al sur del
parque de los Olivares.
-Aparcamiento subterráneo bajo espacio libre de uso público y zona deportiva al sur de la
denominada “Barriada Alcalde Antonio Vega”
26
Situación de los aparcamientos subterráneos propuestos.
-Acondicionamiento como aparcamiento en la confluencia de la Avenida Herrera Oria y la
Avenida del Rodezno, junto al convento de los Capuchinos, actualmente ocupado por una
instalación de lavado de coches incompatible como uso con su ubicación en el Casco Antiguo.
-Acondicionamiento de dos solares como aparcamiento en superficie a ambos lados del río
Ubrique en torno a la Calle Azorín
-Acondicionamiento como aparcamiento de solar junto a la sala municipal de exposiciones en la
calle Jesús Nazareno.
-Acondicionamiento como aparcamiento de solar en el polígono de la piel junto a la nave
industrial de DIMOPEL.
27
Situación de solares para acondicionamiento como aparcamiento propuestos.
5.3.2.
Condición de ocupación temporal para aparcamiento, de solares no edificados
Se incluirá en las Ordenanzas de uso Residencial (Casco Antiguo, Ensanche) una disposición que
permita al Ayuntamiento aprobar una Ordenanza Municipal para la habilitación para el uso
temporal de aparcamiento, de solares no edificados en el plazo que determine el PGOU.
El Ayuntamiento aplicará esta Ordenanza Municipal de Aparcamiento Temporal en Solares No
Edificados, costeará el acondicionamiento del solar para ese uso, incluso su cerramiento, y
gestionará su uso para aparcamiento de rotación, con asignación de canon o precio al vehículo
usuario según el tiempo de aparcamiento.
La gestión podrá realizarse por concesión administrativa, previo concurso, de varios o de todos
los solares no edificados asimilados a esta Ordenanza. La propiedad obtendrá un beneficio,
descontado el coste de esa gestión; y podrá recuperar el uso del solar previa solicitud de licencia
de edificación.
28
Ámbitos de Actuación
Se trata de ámbitos de suelo urbano consolidado, que requieren de condiciones específicas de
desarrollo, en particular de urbanización. A continuación se señalan las parcelas en esa situación.
ÁMBITOS DE ACTUACIÓN EN EL PLAN GENERAL DE UBRQIUE
NOMBRE
Nº
1
AA-1 AVENIDA JUAN DE LA ROSA
SUPERFICIE
APROXIMADA
USO
(m2)
2.621
29
FICHA DE ÁMBITO DE ACTUACIÓN
Nombre del Ámbito de Actuación
Superficie aproximada
Objetivos
AA-1 AVENIDA JUAN DE LA ROSA
2.621 m2
Permitir aumentar la superficie de los edificios existentes para facilitar su renovación con superficie edificable
suficiente para lograr un programa de vivienda adecuado.
Condiciones específicas
Podrán ampliar la superficie en la fachada posterior a Avda Juan de la Rosa, hasta igualar el plano central que
sobresale actualmente de la edificación original. Mantendrán el mismo ritmo de huecos existente, trasladado
a la nueva fachada.
El área delimitada en el plano 2 de la serie 4 es considerada un área homogénea discontinua a la que el Plan
General atribuye un aprovechamiento considerablemente superior al existente, y que en aplicación del art.
58.2. de la LOTAU, se excluye de área de reparto, no procede la cesión de cesiones de suelo para nuevas
dotaciones o zonas verdes, pero deberán ceder al municipio, monetarizado, el diez por ciento del
aprovechamiento objetivo que se obtenga de la citada ampliación de fachada posterior. La cesión podrá
realizarse edificio a edificio, considerado cada uno a este efecto como una unidad.
Requiere Estudio de Detalle, bien individualizado a cada edificio, bien para un conjunto de ellos o todos ellos,
con definición de las alineaciones.
30
Suelo Urbano No Consolidado
El Plan General resuelve varios problemas de espacios interiores a la ciudad, insuficientemente
urbanizados o edificados.
Son delimitados para resolver tres tipos diferentes de problemas en la ciudad:
.- Áreas vacías que requieren de una actuación de renovación urbana y que carecen de los
servicios e infraestructuras necesarias para su funcionamiento.
.- Áreas que requieren de una actuación de renovación urbana, bien sea por necesidad de
nuevos accesos o de nuevos servicios y dotaciones.
.- Áreas que, por tener asignado un incremento de edificabilidad o cambio de uso respecto al
planeamiento vigente, requieren un incremento de dotaciones y mejora de la urbanización.
A continuación se incluyen los parámetros principales de cada una de estas áreas de suelo
urbano no consolidado, y las fichas correspondientes a su ordenación.
UNIDADES DE ACTUACIÓN
NOMBRE
Nº
1
UE 1 LA VENTA DE LAS
CUMBRES
UE 2 LAS CUMBRES
SUPERFICIE USO
APROXIMADA GLOBAL
(m2)
7.240
USO GLOBAL
EDIFICABILI
PORMENORIZA
DAD
DO
(m2c/m2s)
EDIFICABILIDAD
(m2 techo)
Turístico
Categoría III Hospedaje
0,3
2172
Categoría III Hospedaje
0,3
667
1
2575
1
1
0,7
0,36
0,36
0,36
2499
2601
4377
1271
3924
10362
2
2.223
Turístico
4
2.575
2.499
2.601
6.253
3.532
10.899
28.783
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
4.299
7.773
Terciario
Terciario
0,3
1
1290
7773
11.256
Unifamiliar al
norte / Industrial
Mixto
al sur
0,4
4502
0,6
0,36
1812
969
UE 4 CINE ALCAZAR
UE 5 AVENIDA DE LA
5 DIPUTACIÓN
6 UE 6 SOLIMÁN - SOL
7 UE 7 RINCÓN ALTO
8 UE 8 AVENIDA DE ANDALUCÍA
9 UE 9 CALLE ARAGÓN
10 UE 10 LOS OLIVARES
UE 11 LAS PITAS /CALLE
11 SEBASTIÁN MACÍAS
13 UE 13 CALLE HARANA
UE 14 CALLE PARALELA AVDA.
14 DE CORTES
UE 15 RESIDENCIAL EN
POLÍGONO LA PIEL
15
16 UE 16 SAN FRANCISCO
3.020
2.691
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Plurifamiliar
Tabla 2: Unidades de Ejecución en Suelo Urbano no Consolidado
Cada uno de los ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado constituye un Área de Reparto en
suelo urbano, a excepción de las:


UE-1 y UE-2 que constituyen el Área de Reparto nº 1, y las
UE-8, UE-9 y UE-10, que constituyen el Área de Reparto nº 2.
A continuación se incluyen las Fichas de estos ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado.
31
FICHA DE UNIDAD DE EJECUCIÓN(SECTOR DE SUNC)
Nombre del sector
UE 1 LA VENTA DE LAS CUMBRES
7.240 m2
Uso Global
Turístico
Uso Pormenorizado
Categoría III - Hospedaje
0,30 m2c/m2s
Edificabilidad
Densidad de viviendas
- viv/Ha
Nº aproximado de viviendas
- viv
Espacios libres locales
25 % de la superficie del sector
Dotaciones
-
Sistemas Generales
Reserva de espacio para ampliar 10 metros de ancho la antigua carretera
Objetivos
Potenciar la oferta de alojamiento turístico, con apoyo de residencia unifamiliar como uso compatible.
Suelo con aumento de 0,30 m2c/m2s de edificabilidad respecto al planeamiento vigente, con aplicación de
cesiones de suelo del 30% de la superficie del ámbito para zonas verdes y ampliación de la antigua carretera,
y cesión de suelo para 2 plazas de aparcamiento público por cada 100 m2 de techo edificable (art. 17.2.c)
LOUA). Al menos el 60% de la edificabilidad se destinará al uso hostelero o de restauración; la superficie
edificada de la venta actual, que deberá conservarse, no computa para este ámbito.
Dos plantas como máximo, y cubierta inclinada a dos aguas.
Plan Parcial y Proyecto de Urbanización.
El 10% del aprovechamiento urbanístico corresponderá al Ayuntamiento, y podrá resolverse mediante cesión
de terreno urbanizado para ello, o bien mediante sustitución en metálico de su valor.
32
FICHA DE UNIDAD DE EJECUCIÓN(SECTOR DE SUNC)
Nombre del sector
UE 2 LAS CUMBRES
2.223 m2
Uso Global
Turístico
Uso Pormenorizado
Categoría III - Hospedaje
0,30 m2c/m2s
Edificabilidad
- viv/Ha
- viv
Dotaciones
-
Sistemas Generales
-
Objetivos
Liberar el ámbito de la nave existente en localización muy visible, admitiendo en su lugar una edificación de
uso turístico (hospedaje o restauración).
Suelo con aumento de 0,30 m2c/m2s de edificabilidad respecto al planeamiento vigente, con aplicación de
cesiones de suelo para zonas verdes del 30% de la superficie del ámbito a situar en el frente sur de la
parcela, y cesión de suelo para 2 plazas de aparcamiento público por cada 100 m2 de techo edificable (art.
17.2.c) LOUA). La edificabilidad se destinará al uso hostelero o de restauración; la nave actual deberá
demolerse.
Dos plantas como máximo, y cubierta inclinada a dos aguas.
Plan Parcial y Proyecto de Urbanización.
33
FICHA DE UNIDAD DE EJECUCIÓN
Nombre de la unidad
Uso Global
Uso Pormenorizado
Edificabilidad
Dotaciones
Sistemas Generales
Objetivos
UE 4 CINE ALCAZAR
2.575
Residencial
Plurifamiliar
1,00
67
17
m2
m2c/m2s
viv/Ha
viv
Paso público según condiciones específicas
-
Abrir una calle o un pasaje uniendo la Avda Dr. Solís Pascual con la calle S. Juan Bautista. Crear
aparcamiento privado de uso público.
ANTECEDENTES: Calificado en planeamiento vigente como Ordenanza 6, con condiciones específicas como
T-SR, Salas de Reunión, que entre otros, admite el uso de vivienda como compatible, y Coeficiente de
edificabilidad 1,2 m2e/m2s; y con altura tres plantas.
CONDICIONES ESPECÍFICAS: Ordenanza Ensanche, con las siguientes Condiciones Específicas: Se
admite el uso global residencial multifamiliar, en edificación de tres plantas. El incremento de
aprovechamiento producido por el cambio de uso se compensará cediendo para uso público:
.- Pasaje entre calles Dr. Solís Pascual y San Juan Bautista, bajo la edificación de fondo máximo 16 m., con
fachada a dichas calles, y con dimensiones de al menos 10,00 metros de ancho y altura mínima 6,00 metros
en los accesos desde las calles citadas, y:
.- Calle a cielo abierto entre las edificaciones citadas con fachada a dichas calles, de al menos 10,00 m. de
ancho. A esta calle se admite fachada de las edificaciones laterales.
La urbanización de ese pasaje y calle será con cargo a la promoción privada. El proyecto de edificación y de
urbanización definirá el eje del pasaje y calle.
.- Deberá realizarse bajo rasante un aparcamiento privado con acceso público, en la totalidad de la parcela
excluido el terreno necesario para crear dos plazas privadas por vivienda para servicio de la edificación
residencial a crear.
Se exime de crear vivienda de protección pública por la escasa dimensión de la promoción. Requiere de
Estudio de Detalle para definir alineaciones a la calle interior.
34
35
Nombre de la unidad
UE 5 AVENIDA DE LA DIPUTACIÓN
2.499 m2
Uso Global
Residencial
Uso Pormenorizado
Plurifamiliar
1,00 m2c/m2s
Edificabilidad
67 viv/Ha
17 viv
Plaza pública de 1.500 m
Dotaciones
-
Sistemas Generales
-
2
Objetivos
Ordenar una zona con edificación deficiente desde las NNSS.
Obtener una plaza pública con posibilidad de aparcamiento público bajo rasante.
Abrir la nueva plaza a la calle que termina al norte del ámbito.
Antecedentes y Condiciones específicas
Constituye la UA-11 de las NNSS, mantenida en la Adaptación de NNSS.
Se mantienen los parámetros de aquella UA-11, admitiendo ahora la posibilidad futura de creación municipal
de aparcamiento baja la plaza.
Ordenanza Ensanche de tres plantas y con las condiciones de esta ficha; la ordenación dibujada no es
vinculante, pero no deberá dejar medianerías al descubierto, y los espacios libres de uso público deberán
colindar con el viario público.
Estudio de Detalle para definir alineaciones a la plaza. Ejecución por sistema de Compensación. Proyecto de
Reparcelación entre propiedades afectadas.
Destinará el 30% de la edificabilidad a creación de vivienda sujeta a algún régimen de protección pública.
36
UE 6 SOLIMÁN - SOL
Nombre de la unidad
2.601 m2
Uso Global
Residencial
Uso Pormenorizado
Plurifamiliar
1,00 m2c/m2s
Edificabilidad
67 viv/Ha
17 viv
1.300 m2
- m2
Dotaciones
Sistemas Generales
Ampliación calle Solimán
Objetivos
Crear pasos peatonales entre las calles Sol-Solimán y la Avenida de Cortes.
Ampliar la calle Sol en su confluencia con el paso sobre el Río Ubrique.
Proceden de las Unidades de Actuación nº 12 y 13 de las NNSS, mantenidas en la Adaptación de NNSS. El
PGOU mantiene básicamente los parámetros de ambas UA, fusionándolas en una sola.
Deberán cederse los espacios libres de comunicación indicados en el gráfico entre la Avenida de Cortes y las
calles Sol / Solimán, ampliando la calle Sol en su confluencia con el paso sobre el río Ubrique.
La ubicación de los espacios libres (que admitirán aparcamiento en superficie con entrada desde cualquiera
de las calles que lo circundan) y peatonales será objeto de diseño del necesario Estudio de Detalle. Las
cesiones de suelo se harán urbanizadas (ampliación de calle Solimán, pasos peatonales, y espacio
libre/aparcamiento) a costa de la promoción.
Ordenanza Ensanche de dos plantas a la carretera y tres plantas a calles Sol - Solimán, y con las
condiciones de esta ficha.
Estudio de Detalle para definir alineaciones. Ejecución por sistema de Compensación. Proyecto de
37
UE 7 RINCÓN ALTO
Nombre de la unidad
6.253 m2
Uso Global
Residencial
Uso Pormenorizado
Plurifamiliar
0,70 m2c/m2s
Edificabilidad
47 viv/Ha
29 viv
Tres pasos peatonales
Dotaciones
-
Sistemas Generales:
3.200 m2
Objetivos
Crear un parque público acumulando la edificación en la parte baja con fachada y acceso a la calle
Prolongación Marroquineros.
Cesión de 3.200 m 2 en la parte este del ámbitopara parque público y ampliación de calzada de la calle Rincón
Alto a 7 metros de ancho.
Apertura de tres pasos peatonales transversales.
Ejecución a cargo del municipio.
Edificación de 2 plantas con fachada y acceso desde la calle Prolongación de Marroquineros, al oeste del
ámbito. Condiciones estéticas del Casco Antiguo.
Se exime de la condición de crear vivienda de protección pública por la difícil ubicación de la actuación, y la
tipología edificatoria, poco apropiada para ese uso específico.
38
Nombre del sector
UE 8 AVENIDA DE ANDALUCÍA
3.532 m2
Uso Global
Residencial
Uso Pormenorizado
Plurifamiliar
* m2c/m2s
Edificabilidad
24 viv/Ha
8 viv
-
Dotaciones
-
Sistemas Generales
2.080 m2
Objetivos
Obtener una parte del monte de Olivares, compensando la cesión con edificabilidad con fachada a la Avda. de
Andalucía.
La ordenación procede de la UA-6 de las NNSS, que quizá por error no fue recogida en el documento de
Adaptación. Es un suelo urbano calificado como zona verde, y con reconocimiento por las NNSS de su
edificabilidad.
Edificación en bloque de 4 plantas y en parcela de 1450 m 2 incluyendo corredor de suelo privado de 6 m. en el
borde. El resto del terreno será de cesión para parque público y pasos peatonales, con urbanización para
solucionar el vertido de las aguas de escorrentía, en particular del arroyo que baja del monte de los Olivares.
Estudio de Detalle para definir alineaciones a la plaza. Ejecución por sistema de Compensación.
*La edificabilidad se calculará en función de los antecedentes de cesiones realizadas una vez se aporte la
correspondiente documentación.
39
Nombre de la unidad
UE 9 CALLE ARAGÓN
10.899 m2
Uso Global
Residencial
Uso Pormenorizado
Plurifamiliar
0,36 m2c/m2s
Edificabilidad
24 viv/Ha
26 viv
-
Dotaciones
-
Sistemas Generales
9.499 m2
Objetivos
Disponer el procedimiento de compensación para obtener la zona verde del Monte de Olivares, que se grafió
en las NNSS sin establecer procedimiento de obtención. Crear un paso peatonal desde la Calle Aragón hasta
la calle Sebastián Macías "El Pato".
Es un suelo urbano calificado como zona verde en las NNSS.
Edificación con Ordenanza de Ensanche, en bloque de 4 plantas y con las condiciones de esta ficha. Con
acceso desde la calle Aragón, y en parcela de 700 m 2 con corredor de suelo privado de 6 m. alrededor y
separación de 10 metros a la edificación con fachada a calle Peñón de Elías. El resto del terreno será de
cesión con solución para el vertido de las aguas de escorrentía a cargo de la propiedad, en particular del
arroyo que baja del monte de los Olivares.
Estudio de Detalle para definir alineaciones. Ejecución por sistema de Compensación.
40
Nombre de la unidad
Uso Global
Uso Pormenorizado
Edificabilidad
Dotaciones
UE 10 LOS OLIVARES
28.783 m2
Residencial
Plurifamiliar
0,36 m2c/m2s
24 viv/Ha
69 viv
-
Sistemas Generales
23.044 m2
Objetivos
Disponer el procedimiento de compensación para obtener la zona verde del Monte de Olivares que se grafió en
las NNSS en las que no se establecía procedimiento de obtención. Creación de aparcamiento subterráneo al
sur del ámbito.
Es un suelo urbano calificado como zona verde en las NNSS.
Edificación en bloques de dos plantas en la zona alta y tres plantas en la zona baja del viario, según señala el
dibujo indicativo que acompaña esta ficha. Prolongación de la calle Peñón de Elías para dar acceso a esos
bloques, conectando al sur con la Avenida de Jesulín de Ubrique a través de una rotonda de sistema general
de 15 metros de radio cuya ejecución correrá a cargo de la propiedad; el terreno oeste de esa rotonda es de
cesión por el terreno contiguo, calificado con una Unidad de Ejecución.
El diseño de la ordenación, de carácter indicativo en los planos de ordenación del PGOU, puede variarse con
estas premisas. El resto del terreno será de cesión, con urbanización de la prolongación de calle de acceso y
con solución para el vertido de las aguas de escorrentía, en ambos casos a cargo de la propiedad.
41
Nombre de la unidad
UE 11 LAS PITAS /CALLE SEBASTIÁN MACÍAS
4.299 m2
Uso Global
Terciario
Uso Pormenorizado
Terciario
Edificabilidad
0,30 m2c/m2s
- viv/Ha
- viv
Dotaciones
Sistemas Generales
352 m2
2.890 m2
Objetivos
Rematar el área delimitada por la carretera comarcal A-373 en la entrada al casco de Ubrique y próxima a la
Plaza de Toros y al centro comercial, ordenando la edificación en el ámbito, y manteniendo un espacio libre
de edificación bajo dicha carretera.
La Unidad de Ejecución se desarrollará por el Sistema de Compensación a través del correspondiente
Proyecto de Reparcelación y formalización de cesiones. Deberá aprobarse el Estudio de Detalle y el Proyecto
de Urbanización de todo el ámbito como paso previo a las acciones aisladas de parcelación, urbanización y
edificación.
Edificación de dos plantas con frente a la avenida principal, retranqueada diez metros de la linde sur que da al
centro comercial. En general, la edificación y el espacio libre circundante deberá disponerse de forma que
evite en lo posible los desmontes. El área grafiada para zona verde pública debe conservar la pendiente
original sin alterar la topografía del terreno.
Urbanización de todo el ámbito de la Unidad: viario e infraestructuras, resolviendo adecuadamente la recogida
de pluviales de la Unidad de Ejecución y del área que a ella vierte de forma natural. Como condición previa al
desarrollo deberá garantizarse la conexión con las redes de abastecimiento y alcantarillado municipal
ejecutándolas con cargo a los propietarios que se sirvan de las mismas. Estas infraestructuras, una vez
ejecutadas, pasarán a titularidad municipal.
42
Nombre de la unidad
UE 13 CALLE HARANA
7.773 m2
Uso Global
Residencial
Uso Pormenorizado
Plurifamiliar
Edificabilidad
1,00 m2c/m2s
67 viv/Ha
52 viv
-
Dotaciones
-
Sistemas Generales
- m2
Objetivos
Rematar la edificación y la urbanización en esta manzana de borde de suelo urbano. Continuar la calle
actualmente sin salida de la Urbanización La Ladera hasta la calle Harana.
Edificación de dos plantas. El dibujo de los planos de ordenación del PGOU para esta UE es indicativo, pero
deberán respetarse las conexiones de tráfico rodado y/o peatonales dibujadas, que son necesarias para la
conexión con la calle Harana.
Deberá aprobarse el Estudio de Detalle para definir alineaciones. Se desarrollará por el Sistema de
Compensación a través del correspondiente Proyecto de Reparcelación y formalización de cesiones.
43
Nombre de la unidad
UE 14 CALLE PARALELA AVDA. DE CORTES
Uso Global
11.256 m2
Residencial
Uso Pormenorizado
Edificabilidad
Plurifamiliar
0,40 m2c/m2s
27 viv/Ha
30 viv
Dotaciones
2.200 m2
-
Sistemas Generales
2.900 m2
Objetivos
Rematar el área delimitada por la carretera comarcal A-373 previa a su llegada al Polígono La Piel, ordenando
la edificación en el ámbito, y manteniendo un espacio libre de edificación en el margen de dicha carretera.
La Unidad de Ejecución se desarrollará por el Sistema de Compensación a través del correspondiente
Proyecto de Reparcelación y formalización de cesiones. Edificación de dos plantas. Deberá aprobarse el
Estudio de Detalle y el Proyecto de Urbanización de todo el ámbito como paso previo a las acciones aisladas
de parcelación, urbanización y edificación.
Se permitirá que permanezca la edificación existente, que computará como parte de la edificabilidad máxima
del ámbito.
El dibujo de los planos de ordenación del PGOU son indicativos; pero en cualquier caso, el área grafiada para
espacio libre público se colocará en paralelo a la carretera y colindante con ésta; y deberán crearse espacios
de zona verde transversales para crear miradores hacia el río. Deberá ejecutarse un corredor peatonal paralelo
a la carretera, pavimentado, de al menos 5,0 metros de ancho.
Urbanización de todo el ámbito de la Unidad: viario e infraestructuras, resolviendo adecuadamente la recogida
de pluviales de la Unidad de Ejecución. Como condición previa al desarrollo deberá garantizarse la conexión
con las redes de abastecimiento y alcantarillado municipal ejecutándolas con cargo a los propietarios que se
sirvan de las mismas. Estas infraestructuras, una vez ejecutadas, pasarán a titularidad municipal.
44
Nombre de la unidad
UE 15 RESIDENCIAL EN POLÍGONO LA PIEL
3.020 m2
Uso Global
Mixto
Uso Pormenorizado
Edificabilidad
Unifamiliar al norte / Industrial al sur
0,60 m2c/m2s
10 viv/Ha
Nº máximo de viviendas en parcela norte
3 viv
-
Dotaciones
-
Sistemas Generales
- m2
Objetivos
Regularizar el uso unifamiliar existente, resolviendo necesariamente el viario al este de la UE de entrada al
polígono La Piel desde la carretera A-373 y la conexión de ese viario con el fondo de saco al oeste de la UE.
Previo a cualquier actuación de parcelación, urbanización y edificación, deberá aprobarse el Estudio de
Detalle y el Proyecto de Urbanización de todo el ámbito, con estudio de circulaciones para mejorar la entrada
actual al polígono La Piel. Deberá ampliarse la entrada actual a un viario de ancho total 12 metros con cesión
de la franja de terreno que corresponda a la UE; y deberá trazarse una unión de ese viario con el fondo de
saco actualmente existente en el borde oeste de la UE, mediante calle de al menos 8,0 metros de ancho, con
cesión del terreno correspondiente por la UE. Urbanización de ambas calles a cargo de la UE.
Edificación de dos plantas.
La parcela sur admite el uso industrial con edificación adosada a las naves colindantes al sur.
Debido a la escasa densidad residencial, no se exige vivienda de protección pública.
45
Nombre de la unidad
UE 16 SAN FRANCISCO
2.691 m2
Uso Global
Residencial
Uso Pormenorizado
Plurifamiliar
Edificabilidad
0,36 m2c/m2s
24 viv/Ha
6 viv
-
Dotaciones
-
Sistemas Generales
1.527 m2
Objetivos
Regularizar la situación existente estableciendo el número máximo de viviendas, promover su urbanización,
establecer el reparto de cargas.
Se admite la permanencia de todas las viviendas existentes, pero sin aumentar su número.
Las cesiones de suelo se harán en forma de espacio libre de uso público como continuación de la vía
peatonal prevista por el PGOU hacia Cortes, uniéndola con la vía pecuaria al norte del ámbito.
Edificación de dos plantas. Estudio de Detalle resolviendo el acceso al ámbito, y las alineaciones.
Urbanización a cargo de la propiedad.
Debido a la escasa densidad del ámbito, no se exige vivienda de protección pública.
46
6. LA EXPANSIÓN URBANA: DELIMITACIÓN DEL SUELO URBANO SECTORIZADO
Las únicas zonas sin urbanizar y no sujetas a afecciones territoriales se encuentran
inmediatamente al norte del suelo urbano (área muy reducida en Las Cumbres), y al sur, en el
área entre el arroyo de Garciago y la carretera a Cortes (Gamonales, Bujeos, etc., con gran
capacidad de extensión), y el Cerro Mulera. Este último con escasa viabilidad para el desarrollo,
y con valor paisajístico; por tanto el área Gamonales – Bujeos constituye la mejor alternativa al
desarrollo de nueva urbanización al sur.
Urbanización al norte de la ciudad
En el área norte de Ubrique se planifican dos sectores de suelo urbanizable sectorizado con uso
global residencial.

El primero, denominado SUS-1 La Rozuela, se asume del Plan de Sectorización de esta área
ya aprobado.

El segundo, en torno a la llamada “Calzada Romana”, se diseña con el objetivo de obtener
un espacio libre de uso público mejorando el paso de la calzada y que se una con el
entorno de los arroyos Seco y Cornicabra; contempla también la creación de un nuevo
aparcamiento para dar servicio al área norte del Casco Antiguo.
Urbanización al sur de la ciudad
6.2.1.
Suelo Urbanizable Sectorizado
En el área sur de Ubrique, donde se encuentran las mayores posibilidades de expansión urbana,
se diseñan cuatro sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado completando las urbanizaciones
existentes, con dos usos diferentes.

Como ampliación del polígono de la Piel y la zona industrial del PP-1, se define el SUS-3 “la
Cabrera” para ampliar el suelo disponible con uso industrial.

Al norte de la colonia de los Gamonales, en el área denominada “Garciaguillo” se planifican
dos sectores, uno industrial (SUS-4 Garciaguillo Oeste) en función de su proximidad a otras
áreas de uso industrial, y otro residencial plurifamiliar de baja densidad (SUS-5 Garciaguillo
Este), zona de incipiente urbanización sin condiciones suficientes para consolidar esa
extensión de Ubrique, por lo que requiere una reordenación para su adaptación al modelo
de ciudad existente.

La Colonia de Gamonales, un asentamiento de viviendas unifamiliares aisladas construidas
irregularmente, sin normativa urbana concreta al estar situado en suelo no urbanizable.
Tiene acceso desde la carretera a Cortes y perímetro delimitado.
6.2.2.
Suelo Urbanizable No Sectorizado
Además de la zona mencionada de Garciaguillo y de la Colonia de Gamonales, existen otras
áreas con incipiente urbanización irregular, tales como las viviendas unifamiliares aisladas
surgidas en ambos lados e intrusadas en parte en la cañada de La Breña, y en la falda del
Cerro Mulera. La primera, hacia el sur y Los Bujeos, se clasifica como suelo urbanizable no
sectorizado por constituir una reserva importante de muy futura expansión de Ubrique,
pero no asumible en los próximos doce años si se asume un crecimiento razonable de la
ciudad.
6.2.3.
Cerro Mulera
47
Se clasifica como suelo no urbanizable de reserva, y se describe en la Sección 8 de criterios
de ordenación del Suelo No Urbanizable.
Tabla de sectores urbanizables
En la siguiente tabla se enumeran los sectores de suelo urbanizable sectorizado del Plan General
de Ordenación Urbanística de Ubrique y sus principales parámetros de desarrollo.
SUS EN EL PLAN GENERAL DE UBRIQUE
NOMBRE
SUPERFICI USO
E
GLOBAL
APROXIMA
DA
(m2)
SUS-1 LA ROZUELA
SUS-2 CALZADA
SUS-5 GARCIAGUILLO
ESTE
SUS-6
COLONIA LOS
GAMONALES
TOTAL
RESIDENCIAL
USO
COEFICIENTE EDIFICABI COEFICIENTE APROVEC DENSIDAD
Nº
HABITANT
GLOBAL
DE
LIDAD
DE
HAMIENT VIVIENDAS APROXIMA
ES
PORMENO EDIFICABILID
(m2
PONDERACIÓN
O
(viv/Ha)
DO DE
RIZADO
AD
techo)
HOMOGÉ
VIVIENDAS
(m2c/m2s)
NEO ua
24.509
Residenci
al
Plurifamiliar
0,75
18381,62
0,8
14705,29
66
162
388
11.229
Residenci Unifamiliar
al
aislado
0,15
1684,34
4
6737,37
9
10
24
62.084
Plurifamiliar
Residenci de baja
al
densidad
0,6
37250,26
1
37250,26
50
310
745
33.657
Residenci Unifamiliar
al
aislado
0,3
10097,15
2
20194,30
9
30
73
APROVECHA
MIENTO MEDIO
0,45
513
1230
131479
de 10 a 20 %superficie total
SUS-3 LA CABRERA
30.750
Industrial -
0,5
15374,82
-
-
-
SUS-4 GARCIAGUILLO
OESTE
37.761
Industrial -
0,5
18880,65
-
-
-
APROVECHA
MIENTO
MEDIO
0,50
TOTAL INDUSTRIAL
68.511
TOTAL
199.990
Tabla 3: Sectores de Suelo Urbanizable Sectorizado
Áreas de Reparto
Cada sector de uso global residencial constituye un Área de Reparto.
Los dos sectores de uso global industrial constituyen un único Área de Reparto.
A efectos del cumplimiento del artículo 60.c) LOUA, referente a las diferencias de
aprovechamientos medios entre las áreas de reparto, se han tenido en cuenta los siguientes
conceptos:
1. Al aprovechamiento medio del Sector SUS-1 La Rozuela, debe aplicarse un coeficiente
de ponderación de 0,8 para asimilarse al uso pormenorizado del SUS-5 Garciaguillo
Este, en razón del menor valor de tasación de la vivienda plurifamiliar del primero (con
densidad de 66 vdas/ha) respecto al segundo (con 50 vdas/ha).
2. Las características del área del SUS-2 La Calzada, son muy diferentes de las de los otros
dos sectores de uso global residencial: tiene asignado el uso unifamiliar, y tiene
asignada una zona gran verde de sistema general que lo aleja de cualquier
comparación con los otros.
3. El uso industrial asignado a los sectores SUS-3 La Cabrera, y SUS-4 Garciaguillo Oeste,
los hace diferentes en cuanto a aprovechamientos, de los sectores de uso global
48
residencial, por lo que sus diferencias de aprovechamiento no son asimilables a la
regla general de diferencias menores del 10% señaladas en el artículo citado.
Fichas de Sectores Urbanizables
A continuación se incluyen las Fichas de los Sectores Urbanizables, con los objetivos y
condiciones específicas de desarrollo.
49
FICHA DE SECTOR URBANIZABLE
Nombre del sector
SUS-1 LA ROZUELA
24.509 m2
Uso Global
Uso Pormenorizado
Edificabilidad
Residencial
Plurifamiliar
0,75 m2c/m2s
66 viv/Ha
Dotaciones
162 viv
2
2
20 m de suelo por cada 100 m de techo edificable
20 m2 de suelo por cada 100 m 2 de techo edificable
Sistemas Generales
5 m2 de suelo por habitante
Objetivos
Ordenar el borde urbano norte hasta el límite con la calle La Calzada o Calleja de las Cumbres, creando una
continuidad edificatoria entre los equipamientos del norte (Instituto de las Cumbres, Parque de Bomberos,
Museo del Hábitat Rural,...) y el casco edificado. Habilitar la calle La Calzada para dar acceso peatonal
suficiente al IES Las Cumbres.
Edificación unifamiliar o plurifamiliar entre medianeras alineada a vial. Puntualmente se permitirá la vivienda
aislada. Altura máxima de 3 plantas en edificación multifamiliar y 2 plantas en unifamiliar.
La calle Calzada pasará a tener 8,00 metros de ancho desde su enlace con la calle existente Practicante
Antonio Ríos, hasta su encuentro con la antigua carretera A-373, a la que accederá por una nueva rotonda de
18 m. de diámetro, con coste al sector. La calle Calzada, con ese ancho, dispondrá de al menos una acera
de 2,0 metros de ancho adecuada al paso de escolares hacia o desde el IES Las Cumbres. El ancho
mencionado de la calle se ampliará en caso de diseñar aparcamiento en el viario para cumplimiento de las
determinaciones legales.
El sector se desarrollará mediante Plan Parcial, con sistema de actuación de compensación.
El sistema general de espacio libre de uso público se situará en torno al cauce del arroyo existente, para el
que deberá resolverse su vertido al sistema municipal de evacuación de pluviales, previamente a su encuentro
con la calle de Camino de Santa Lucía, estableciendo estanques de tormenta previos si el cálculo hidrológico
lo aconsejase..
Se destinará un 30% de la edificabilidad a viviendas de protección pública. Adicionalmente a este requisito
legal del Sector, el Ayuntamiento, para compensar las condiciones del Sector SUS-2 Calzada, destinará a
VPP la edificabilidad que le corresponderia como de régimen libre por recuperación de las plusvalías
urbanísticas (art. 10.1.b LOUA).
50
SUS-2 CALZADA
Nombre del sector
11.229 m2
Residencial
Uso Global
Unifamiliar aislado
Uso Pormenorizado
0,15 m2c/m2s
Edificabilidad
9 viv/Ha
10 viv
2
2
Dotaciones
Sistemas Generales
Mínimo: 5 m2 de suelo por habitante
Objetivos
Obtención de zona verde en el margen de los arroyos Seco y Cornicabra para zona de recreo del Casco
Antiguo y ampliación de la denominada "Calzada Romana" . Creación de un aparcamiento semi-subterráneo
en dos o más plantas así como un centro de recepción ligado a la Calzada.
Los espacios libres de uso público se situarán en torno a la Calzada y los arroyos existentes.Deberá dejar
una zona verde de al menos cinco metros de ancho en cada borde de la Calzada, respetando en todo su
trazado la situación actual de la misma. El acceso a la futura edificación se hará desde el comienzo en el sur
de la calzada. El sector se desarrollará mediante Plan Parcial, con sistema de actuación por compensación.
Ordenanza Residencial Unifamiliar para la edificación con las condiciones de esta ficha.
Los espacios libres locales se unirán a los espacios libres de sistema general hasta una superficie grafiada
en los planos de ordenación.
La dotación pública se reservará para centro de recepción de la Calzada, del Parque Natural, o destinos
similares.
El aparcamiento, de 965 m 2 en planta, podrá tener entrada tanto por la Avenida de Miguel Reguera como por
el camino de Benaocaz en distintas plantas. Ejecución del aparcamiento a cargo de la Administración
Pública.
En razón de la escasa densidad residencial, se exime la obligación de reserva para vivienda de protección
pública, que se asigna al sector La Rozuela.
51
SUS-3 LA CABRERA
Nombre del sector
30.750 m2
Industrial
Uso Global
-
Uso Pormenorizado
0,50 m2c/m2s
Edificabilidad
- viv/Ha
- viv
Dotaciones
Sistemas Generales
Objetivos
Ampliación del suelo disponible con uso industrial complementando el ya existente Polígono de La Piel.
.- Ordenanza de aplicación: Industrial grado 2, con parcela mínima 1000 m2. Se admite, no obstante, un área
para naves-nido adosadas, con parcelas de 250 m2 y ocupación del 100% de parcela, hasta un máximo de
10.000 m2 de suelo neto para parcelas destinadas a esa tipología de nave, que en este caso deberá ser
ubicada por el correspondiente Plan Parcial. El sistema de actuación será el de compensación.
.- La edificación se retranqueará de la Cañada del Mojón de la Víbora al menos 10 m.
52
SUS-4 GARCIAGUILLO OESTE
Nombre del sector
37.761 m2
Industrial
Uso Global
-
Uso Pormenorizado
0,50 m2c/m2s
Edificabilidad
- viv/Ha
- viv
Dotaciones
Sistemas Generales
Objetivos
Ampliación del suelo disponible con uso industrial complementando el ya existente Polígono de La Piel y el
sector SUS-3 La Cabrera.
.- Se deberán prever las condiciones espaciales necesarias para garantizar la compatibilidad con el uso
residencial del sector contiguo (SUS-5 Garciaguillo Este).El sector se desarrollará mediante Plan Parcial. El
sistema de actuación será el de compensación.
Cederá suelo, y ejecutará a su costa, la ampliación de 4,0 metros desde el borde del actual viario de acceso
a la Colonia de Los Gamonales.
.- La edificación se retranqueará de la Cañada del Mojón de la Víbora al menos 10 m.
. - Los espacios libres de uso público se ubicarán colindando con las zonas verdes existentes del PP-1.
53
Nombre del sector
SUS-5 GARCIAGUILLO ESTE
62.084 m2
Uso Global
Residencial
Uso Pormenorizado
Plurifamiliar de baja densidad
0,60 m2c/m2s
Edificabilidad
50 viv/Ha
310 viv
2
2
Dotaciones
Sistemas Generales
Objetivos
Urbanizar la zona, actualmente ocupada de manera parcial por vivienda.
Si así lo establece el Plan Parcial, se admite la permanencia de parte o todas las viviendas existentes.
Ordenanza de Ensanche, con cuatro plantas como máximo, y sujeta a las condiciones de esta ficha.
Cederá suelo, y ejecutará a su costa, la ampliación de 4,0 metros desde el borde del actual viario de acceso
a la Colonia de Los Gamonales.
Deberá conectar la red de saneamiento de aguas sucias a la red municipal existente en el Polígono PP-1, con
ampliación de éste si fuera necesario, con cargo a la propiedad del SUS-5.
Se destinará un 30% de la edificabilidad a viviendas de protección pública, exceptuando la de viviendas
existentes a permanecer. Adicionalmente a este requisito legal del Sector, el Ayuntamiento, para compensar
las condiciones señaladas por el PGOU a Unidades de Ejecución y otros sectores exentos de esta condición,
destinará a VPP la edificabilidad que le corresponderia como de régimen libre por recuperación de las
plusvalías urbanísticas (art. 10.1.b LOUA).
54
Nombre del sector
SUS-6 COLONIA LOS GAMONALES
33.657 m2
Uso Global
Residencial
Uso Pormenorizado
Unifamiliar aislado
0,30 m2c/m2s
Edificabilidad
9 viv/Ha
30 viv
2
2
Dotaciones
Sistemas Generales
Objetivos
Regularizar la situación existente estableciendo el número máximo de viviendas, promover su urbanización,
establecer el reparto de cargas.
Se admite la permanencia de todas las viviendas existentes. Para el resto de parcelas existentes y sin
edificar, se admite únicamente una vivienda por parcela, prohibiéndose toda reparcelación. No obstante lo
anterior, se admite la reparcelación por compensación en caso de que en la/s parcela/s afectada/s, el Plan
Parcial asignase la cesión de suelo para zonas verdes y dotaciones públicas.
Debido a la baja densidad residencial, no se exigirá creación de vivienda de protección pública, que es
compensada en el sector contiguo Garciaguillo Este.
Las cesiones de suelo y de aprovechamiento podrán compensarse en especie (terrenos en otro ámbito, o su
valor económico) si así lo admite el Ayuntamiento.
Urbanizará, a su costa, las infraestructuras necesarias. En particular, y en caso de que la obra
correspondiente a los Sectores SUS-4 y SUS-5 no estuviera realizada, deberá ejecutarse el colector de aguas
sucias hasta conectar con la red existente en el Polígono PP-1, pudiendo resarcirse de los gastos
correspondientes a los Sectores SUS-4 y SUS-5 una vez éstos solicitasen licencia de urbanización.
Costeará la rotonda de acceso desde la carretera M-343, cuyo trazado requerirá informe favorable de la
autoridad competente de la Junta de Andalucía.
55
7. SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO
Teniendo en cuenta la delimitación de los Parque Naturales de Los Alcornocales y Sierra de
Grazalema, y otras protecciones medio ambientales aplicables, clasificados como suelo no
urbanizable de protección, se delimitan como suelo urbanizable no sectorizado tres áreas en
función de las características de cada una, las previsiones de posible crecimiento de Ubrique en
un futuro, y la sostenibilidad de su desarrollo en caso de que el crecimiento real excediese del
previsto en el PGOU:
En primer lugar (SUNS-2 Bujeos – Venta del Chorizo Norte) un polígono de suelo urbanizable no
sectorizado residencial, al sur de la llamada Colonia de Los Gamonales, en el que actualmente
existe edificación dispersa con ocupación parcial de una vía pecuaria, situación que el futuro
desarrollo del área deberá solucionar.
Por último, se delimitan otras dos áreas de suelo urbanizable no sectorizado denominados
“Bujeos – Venta del Chorizo” (centro y sur) hacia el sur y hasta el parque periurbano, situado en
la confluencia sur de los dos parques naturales. Estas dos áreas se destinan a uso mixto, con la
previsión de que en ellos se mezcle el uso residencial y el industrial.
SUS EN EL PLAN GENERAL DE UBRQIUE
Nº
NOMBRE
SUPERFICIE
APROXIMADA
(m2)
USO
2
SUNS-2 BUJEOS - VENTA DEL CHORIZO NORTE
71.738
Residencial
3
SUNS-3 BUJEOS - VENTA DEL CHORIZO CENTRO
187.503
Mixto Residencial - Industrial
4
SUNS-4 BUJEOS - VENTA DEL CHORIZO SUR
15.211
Mixto Residencial - Industrial
TOTAL
274.451
Tabla 4: Áreas de Suelo Urbanizable no Sectorizado
No deberá admitirse la sectorización de ninguno de estos ámbitos hasta tanto no se hubiesen
aprobado definitivamente los sectores urbanizables situados al sur de la ciudad de Ubrique,
salvo que apareciesen circunstancias singulares que requiriesen la instalación de una actividad
de difícil encaje en tales sectores.
En caso de sectorización de cualquiera de estas zonas, cumplirán las siguientes condiciones:
6.
Deberá crearse un sistema viario que conecte el o los sectores resultantes,
directamente con el suelo urbano de Ubrique.
7.
No se admitirán desarrollos aislados, salvo en las circunstancias singulares del párrafo
anterior.
8.
En las zonas en que se sitúan intrusiones de vías pecuarias, estas zonas, previamente al
desarrollo de sectores, resolverán las intrusiones.
9.
Se creará un corredor de espacios libres colindando con el arroyo Garciago o la vía
pecuaria del Mojón de la Víbora, de modo que pueda mejorarse la conexión peatonal
con la ciudad.
La normativa de estas zonas atenderá al uso global asignado, con determinaciones adecuadas al
mismo, justificando las diferencias con las del suelo urbanizable ya sectorizado del mismo uso
global, o del uso global a que pudieran asimilarse.
56
El aprovechamiento medio del área de reparto de los sectores procedentes de un Plan de
Sectorización, será el de la media de aprovechamientos medios de los sectores ya aprobados del
mismo uso global, o del uso global a que pudieran asimilarse.
8. SUELO NO URBANIZABLE: CRITERIOS PARA LA ORDENACIÓN
Parques Naturales
El Término Municipal de Ubrique se ve afectado en más del 80 % de su territorio por la
delimitación de dos parques naturales, Los Alcornocales y Sierra de Grazalema, lo que
condiciona la gestión urbanística del Suelo No Urbanizable.
En el suelo no urbanizable incluido en la delimitación de un Parque Natural el nivel de protección
se traduce en una regulación exhaustiva de rango superior al planeamiento municipal.
En el presente Plan General se plantean varias actuaciones en los bordes del suelo urbano
colindantes con los Parques Naturales con la intención de facilitar el uso de estas áreas sensibles
sin deteriorarlas.
8.1.1.
Parque Natural de la Sierra de Grazalema
El Parque Natural de la Sierra de Grazalema se creó por Decreto 316/1984 de 18 de Diciembre,
afectando a trece municipios de las provincias de Cádiz y Málaga.
El Decreto 90/2006, de 18 de abril, aprueba el PORN y el PRUG del Parque Natural Sierra de
Grazalema (Boja nº 114, de 15 de junio).
El Plan de Ordenación de los Recursos Naturales y el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque
Natural Sierra de Grazalema, tienen la consideración de Plan de Gestión a los efectos de lo
establecido en el artículo 6.1. del Real Decreto 1997/1995, de 7 de diciembre, por el que se
establecen medidas para contribuir a garantizar la biodiversidad mediante la conservación de
los hábitats naturales y de la fauna y flora silvestres.
8.1.2.
Parque Natural de los Alcornocales
El Parque Natural de Los Alcornocales comprende municipios de las provincias de Cádiz y
Málaga. Mediante el Decreto 87/2004, de 2 de Marzo, se aprueban el Plan de Ordenación de los
Recursos Naturales y el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque Natural Los Alcornocales (Boja
nº 88, de 6 de mayo).
El Plan de Ordenación de los Recursos Naturales y el Plan Rector de Uso y Gestión del Parque
Natural Los Alcornocales, tienen la consideración de Plan de Gestión a los efectos de lo
establecido en el artículo 6.1. del Real Decreto 1997/1995, de 7 de diciembre, por el que se
establecen medidas para contribuir a garantizar la biodiversidad mediante la conservación de
los hábitats naturales y de la fauna y flora silvestres.
8.1.3.
Montes públicos
Dentro del ámbito del Parque de Grazalema existe un Monte Público adscrito a la Comunidad
Autónoma, denominado Sierra Baja, de 541,75 hectáreas con número de elenco CA-1032, que
se regula por la propia Ley de Montes.
57
8.1.4.
Actuaciones en los bordes del suelo urbano colindantes con los Parques
Naturales
A continuación se describen las actuaciones planteadas en el Plan General en torno a los límites
de los parques naturales con el suelo urbano.
En la zona norte de la ciudad, el PGOU delimita un Sector de Suelo Urbanizable “SUS-2 Calzada”,
como una ampliación en el trazado de la denominada “Calzada romana”, diseñando una zona
verde entre los dos arroyos Seco y Cornicabra que circundan el área, para crear una zona de
esparcimiento inmediata al casco histórico.
En la zona oeste de la ciudad el PGOU propone el establecimiento de un espacio libre de uso
público con uso temporal de recinto ferial, en suelo no urbanizable, dentro del parque natural
de Los Alcornocales, al sur de la plaza de toros. Para la regulación de sus condiciones de uso y
usos compatibles, se redactará un convenio especial para dotaciones en suelo no urbanizable
protegido.
De la misma manera, a través de convenio, se plantea el establecimiento de un trazado peatonal
en paralelo a la carretera hacia Cortes de la Frontera, aprovechando el trazado existente de
caminos públicos y vías pecuarias en el margen este de dicha carretera, creando un área de
esparcimiento en torno a la fuente denominada “Veinte Pilares”.
Suelo no urbanizable rural: Cerro Mulera y zonas aledañas
Corresponde a los terrenos no englobados en los Parques Regionales ni otros espacios
protegidos, ni ocupados por usos urbanos o asignados a nueva urbanización.
Se trata del Cerro Mulera fundamentalmente, que poco a poco ha ido siendo ocupado por
pequeños huertos y chamizos, algunos de los cuales derivan en vivienda para estancias cortas.
La falda del Cerro Mulero puede albergar espacios de ocio urbano tales como huertos y jardines,
con instalaciones propias de ese uso; pero no serían admisibles las edificaciones destinadas a
vivienda, o a usos productivos no vinculados con el desarrollo agropecuario. No se debe permitir
segregaciones de parcelas fuera de lo que admite la legislación para suelo no urbanizable. En las
parcelas existentes, el PGOU podrá admitir usos de ocio y deportes compatibles con esa
clasificación de suelo, con la necesaria mejora de infraestructuras de saneamiento y de acceso.
Carreteras
Por el término municipal discurren las siguientes carreteras comarcales:
-la A-374 de Ubrique a Grazalema por Benaocaz y Villaluenga del Rosario
-la A-373 de Villamartín a Cortes de la Frontera, por Prado del Rey, El Bosque y Ubrique. La
segunda constituye el eje vertebrador del municipio, aun cuando la A-373 tiene también
importancia territorial.
Aguas
La ciudad de Ubrique se encuentra dividido longitudinalmente por el Río Ubrique. En el año 1996
comenzaron las obras de supresión de vertidos y encauzamiento del río que han derivado en
una mejora significativa de la imagen urbana y de las condiciones higiénicas de las zonas
colindantes.
58
Otro elemento a destacar es el Pantano de los Hurones, cuya cola comienza en el extremo oeste
del término de Ubrique. La cota máxima de inundación del mismo (proyección de los 500 años)
podría anegar los terrenos inmediatos al río Ubrique situados entre los Planes Parciales 1 y 2
(PP-1 y PP-2). Asociado al mismo pantano se ha ejecutado la infraestructura del Trasvase
Guadiaro-Majaceite, que acomete al río de Los Álamos situado al sur del PP-1.
La regulación de los cauces públicos se establece en la Ley de Aguas, según el Texto Refundido
del RDL 1/2001, de 20 de julio y su modificación por Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y en la
legislación específica relativa a pantanos.
8.4.1.
Actuación sobre los riesgos de inundación del río Ubrique
El Plan General de Ordenación Urbanística deberá incluir una alternativa para solucionar los
problemas recurrentes de inundaciones del casco urbano provocadas por la canalización del río
Ubrique.
La Consejería de Obras Públicas y Transportes y la Secretaría General de Aguas, de la Junta de
Andalucía, estudió en 2006 cuatro alternativas para aliviar el caudal de aguas de escorrentía que
actualmente recibe el canal del río Ubrique que pasa por el pueblo:
 Alternativa 1. Canal de dimensiones suficientes que siga en general la traza del canal actual,
salvo en el entorno de la Plaza de Toros, donde se recurre a una modificación de trazado.
 Alternativa 2. Aprovecha los primeros metros de canal y a la altura del cruce con Herrera
Oria adopta una sección en marco soterrado.
 Alternativa 3. Canal a media ladera que bordea Ubrique por la margen derecha y que
revierte las aguas al río aguas abajo del casco urbano.
 Alternativa 4. Canal que deriva de una cota más elevada que el pueblo, para trasvasar, a la
altura del Centro de Formación Profesional, a la cuenca occidental.
No se ha tomado aún ninguna decisión, siendo necesario y prioritario para el núcleo de Ubrique,
adoptar la solución que pueda llevarse al Plan General para prever reserva de suelos y disponer
de un estudio de sostenibilidad (económica y ambiental) solvente, y para incorporar esa solución
a los presupuestos de la Administración Pública.
Reconocimiento de edificaciones en suelo no urbanizable
El Decreto 2/2012, de 10 de enero, por el que se regula el régimen de las edificaciones y
asentamientos existentes en suelo no urbanizable en la Comunidad Autónoma de Andalucía, y
posteriormente la Orden de 1 de marzo de 2013 de la Consejería de Agricultura, Pesca y Medio
Ambiente, señalan las condiciones en que el Plan General puede legalizar los asentamientos y
edificaciones existentes en suelo no urbanizable.
Una vez analizado el grado de consolidación de las edificaciones, en particular en el borde de
Cerro Mulera y en la zona de Gamonales – Garciaguillo - Amarguillo, no parece que cumplan las
condiciones de esa normativa para constituir asentamientos legalizables, ni que puedan
considerarse como ámbitos de Hábitat Rural Diseminado.
59
La única excepción es la denominada “Colonia de Gamonales”, que de acuerdo al artículo 13.7
del citado Decreto 2/2012, y disponiendo de un grado de edificación superior al 50% del ámbito,
posibilita la concentración de parcelas para liberar terrenos para su incorporación al patrimonio
público, con obtención de las dotaciones exigidas por aumento de aprovechamiento.
El Decreto señala que una vez aprobado el Plan General, para las edificaciones pertenecientes a
los asentamientos urbanísticos que el Plan no hubiera incorporado a la ordenación, se permitirá
el acceso al reconocimiento de su situación de asimilado al régimen de fuera de ordenación si
reuniesen los requisitos que se exigen a las edificaciones aisladas para esta situación. Con ese
criterio, y por la existencia de acceso y servicios urbanísticos a la edificación existente, el Plan
General lo propone como suelo urbano no consolidado, con su correspondiente Ficha de
desarrollo.
El resto de instalaciones en suelo no urbanizable podrá optar al reconocimiento del régimen de
fuera de ordenación señalado en la normativa citada.
La Oficina Técnica del Ayuntamiento de Ubrique (Arquitecto Municipal), para facilitar la
tramitación según lo establecido en la citada normativa, ha elaborado un formulario técnico con
formato de expediente para solicitar el correspondiente reconocimiento de la situación de
asimilado al régimen de fuera de ordenación, previa demostración de que se reúnen los
requisitos de antigüedad de la edificación, descripción de las circunstancias de la edificación, y
certificación de técnico competente de reunir las condiciones de habitabilidad, seguridad
estructural y otras.
Edificaciones en el Cerro Mulera
Para las edificaciones existentes en el Cerro Mulera, el PGOU aportará una ficha de cada
instalación existente, así como una Memoria de condiciones para la mejora de servicios
urbanísticos –en particular de saneamiento- y de accesos, de modo que pueda procederse al
reconocimiento de las edificaciones existentes, limitando absolutamente en las parcelas hoy no
edificadas la edificación que no guarde relación con la explotación agropecuaria.
Propuestas de Modificación de Trazado de vías pecuarias
El término municipal de Ubrique está surcado por una extensa red de vías pecuarias: catorce
coladas y cañadas con ocho descansaderos/abrevaderos, habiendo quedado interrumpidas
algunas de ellas con el embalse de los Hurones. Destaca la Cañada Real del Mojón de la Víbora,
que canaliza el tránsito ganadero norte - sur.
La normativa sectorial reguladora es la Ley 3/1995 de Vías Pecuarias, y su Reglamento
autonómico de vías pecuarias de Andalucía del Decreto 155/1998, de 21 de julio. Existe un
convenio entre el Ayuntamiento y la Agencia de Medio Ambiente para realizar Proyectos de
Deslinde con objeto de controlar las intrusiones que se han ido produciendo históricamente en
estos terrenos de propiedad pública. Existe deslinde en la mayoría de las cañadas (ver Apartado
9.1).
Planes Especiales de mejora del medio rural y de vías pecuarias
Existen dos tramos de vías pecuarias inmediatas al núcleo de Ubrique cuyos bordes han sido
invadidos por edificaciones de carácter urbano (borde este del núcleo, sobre la Colada de la
Fuente de San Francisco) o por parcelación irregular de pequeñas huertas y edificación semi
rural (Cañada Real de la Breña o de San Millán, al sur de Ubrique).
60
En el primer caso se delimita un ámbito para ordenar por Plan Especial previendo la posibilidad
de una modificación de trazado de vía pecuaria siguiendo el trámite previsto en la Ley de Vías
Pecuarias (Capítulo IV del Reglamento, Decreto 155/1998, de 21 de julio), que requerirá la previa
aprobación por el ente competente de la Junta de Andalucía.
En el caso de la Cañada Real de La Breña, y también con objeto de solucionar las numerosas
intrusiones existentes, podrá tramitarse una modificación de trazado siguiendo un
procedimiento similar que deberá tramitarse por el Plan de Sectorización del ámbito
correspondiente.
Yacimientos arqueológicos
El patrimonio arqueológico existente en el término municipal es muy extenso, destacando la
ciudad romana de Ocuri. La mapificación del Suelo No Urbanizable recoge la totalidad de
yacimientos reconocidos.
En la siguiente tabla se enumeran dichos yacimientos.
DENOMINACIÓN
1 ERMITA
2 CALZADA ROMANA MEDIEVAL
3 ERMITA DE SAN PEDRO
4 CUEVA DEL TÍO PEPITO
5 PEÑÓN DEL BERRUECO
6 CASA DE SANTA LUCÍA
7 CUEVA DE LA VIEJA
8 LOS BUJEOS
9 CAMINO DE CARDELA
10 CERRO NUESTRA SEÑORA DEL CARMEN
11 LOS OLIVALES
12 RÍO DE UBRIQUE
13 HUERTO DEL RINCÓN
14 CUEVA DE FÁTIMA
15 CORTIJO DE LOS PINOS
16 FORTALEZA DE LOS BUJEPS
17 NECRÓPOLIS DE SANTA LUCÍA
18 SOLIMÁN
19 GARCIAGO
20 UBRIQUE
21 CUEVA DE LOS CHIRIMBOLOS
22 COVACHOS DEL PEÑÓN DEL BERRUECO
23 CUEVA DE LA LAMPARITA
24 LAVADERO ALGARROBAL
25 OCURIS
26 CASTILLO DE FÁTIMA / CASTILLO DE CARDELA
61
Catálogo
El catálogo de edificaciones y monumentos con protección integral, estructural o
medioambiental se presentará para el documento de aprobación inicial del presente Plan
General. En la siguiente tabla se muestra un “avance” de las edificaciones y monumentos que
podrían integrar dicho catálogo.
DENOMINACIÓN
Castillo de Fátima
Castillo de Cardela
Castillo de Aznalmara
Capilla de San Pedro
Iglesia de San Juan de Letrán
Parroquia de Ntra. Sra. de la O.
Iglesia de San Antonio.
Hornacina de la Plaza de la Santísima Trinidad
Fuente de la Plaza del Ayuntamiento
Peña de los Becerros
Humilladero en la Plaza de la Verdura.
Portada en la Plaza de San Juan, 6
Avda de los Callejones, 10
Avda de los Callejones, 12
c/ del Agua,19.
Plaza de la Trinidad, 4
c/ Madera, 13
Ayuntamiento. Plaza del Ayuntamiento, 1
Convento de los Capuchinos
Estación de bombeo. San Francisco, 19
Antiguo “ Salón Moderno ”Plaza de la Verdura, 6
c/ Botica, 16
c/ Botica, 24
c/ Del Agua, 32
c/ Del Agua, 34
c/ Moreno de Mora, 8
c/ Moreno de Mora, 9
c/ Moreno de Mora, 12.
c/ del Perdón, 12
c/del Perdón,14
c/ del Perdón, 16
c/ del Perdón, 18
c/ del Perdón, 24
c/ del Perdón, 26
c/ del Perdón, 27 A
Plaza de Colón, 3
Plaza de Colón,4ª
Plaza de San Juan, 6
Plaza del Ayuntamiento, 3
Plaza del Ayuntamiento, 4-5 y 6
Plaza del Ayuntamiento, 8 c/v a callejón Verdura y pza. Verdura
Plaza del Ayuntamiento, 12 c/v a Botica, 2
c/ Real, 12 y 12 duplicado
c/ Real, 14
c/ Real, 16
c/ Real, 18
c/ Real, 23
c/ Real, 37
c/ San Pedro, 22
c/ San Pedro, 23
c/ San Pedro, 26 c/v a Progreso
c/ San Pedro, 39 c/v a Consistorio
c/ San Sebastián, 4
GRADO DE PROTECCIÓN
Protección Integral
Protección estructural
Protección ambiental
CATEGORÍA DE PROTECCIÓN
BIC. Monumento
BIC. Monumento
BIC. Monumento
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Elemento urbano singular
Casa con carácter popular o domestico
Edificación singular
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
Edificación
62
9. SISTEMAS E INFRAESTRUCTURAS GENERALES
Son Sistemas Generales todas las carreteras e infraestructuras básicas de transporte de agua y
de energía eléctrica, así como la red viaria.
Vías Pecuarias
Son también Sistemas Generales las vías pecuarias. En la siguiente tabla se enumeran las vías
pecuarias cuyo trazado discurre por el término municipal de Ubrique.
DENOMINACIÓN
DESLINDADA
(si/no)
ANCHO
(m)
1 CAÑADA REAL DEL MOJÓN DE LA VÍBORA
si
75,22
2 CAÑADA REAL DE LOS BUEYES DE RONDA
CAÑADA REAL DE LA BREÑA O DE LA GARGANTA DE MILLAN A
3 VILLALUENGA
si
75,22
si
75,22
4 COLADA DE LA PASADA DE LAS CALABAZAS O DE BOGAS
si
53,50
no
53,50
6 COLADA DE LA FUENTE DE SAN FRANCISCO
si
16,50
7 COLADA DE LA ROMERA
si
16,50
8 COLADA DEL PUENTE DEL MARROQUÍ A LAS AMOLADERAS
si
16,50
9 COLADA DEL ARROYO DE LOS LIDRONES
si
25,00
10 COLADA DE PASADA DE CÓRDOBA AL CERRILLO DE LA VIRGEN
si
16,50
11 COLADA DE LA LONGUERA DE FÁTIMA
si
16,50
12 COLADA DEL ENRIADERO
si
16,50
13 COLADA DE LAS CABEZUELAS
si
16,50
14 COLADA DE LA PASADA DE LA MATILLA
si
16,50
5 COLADA DE LA UMBRIA DE JEREZ
Tabla 5: Vías pecuarias que discurren por el Término Municipal de Ubrique
Las Vías Pecuarias que discurren por el núcleo de Ubrique mantienen su categoría de Sistema
General sin aprovechamiento urbanístico, sujeto a la legislación de Vías Pecuarias.
En el caso del Plan Especial de Mejora del Medio Rural de la Colada de San Francisco, en el borde
este del núcleo, se delimita un Plan Especial para solucionar la actual situación de intrusismo de
edificación privada sobre la vía pecuaria del mismo nombre.
En el caso del Plan Especial de Mejora del Medio Rural de la Cañada Real de la Breña o de San
Millán, al sur del núcleo de Ubrique, deberá realizarse una ordenación para solucionar los
intrusismos actuales de parcelaciones y edificaciones semi rurales en el tramo entre el arroyo y
la carretera A-373; esa ordenación, como se ha dicho, deberá ser parte del desarrollo del Suelo
Urbanizable No Sectorizado de Garciaguillo y de Bujeos – Venta del Chorizo.
Espacios libres de sistema general
En cuanto a los espacios libres de uso público pertenecientes a los sistemas generales, Ubrique
cuenta con 51.502 m2.
Por otro lado, en el presente Plan General se propone la obtención de otros 279.230 m2de
espacios libres de uso público contando el Parque de los Olivares y las zonas verdes generales
adscritas a las diversas unidades de ejecución y sectores de suelo urbanizable sectorizado.
Se proponen dos espacios libres generales no adscritos a ningún sector ni unidad de ejecución.
El primero, el recinto ferial, para el que deberá suscribirse entre el Ayuntamiento y la Autoridad
63
del Parque un convenio de uso temporal para feriales y se adecuará para tal uso. El segundo, la
vía peatonal verde en paralelo a la carretera hacia Cortes de la Frontera que estará regulada por
los usos permitidos en suelo no urbanizable protegido. Para su trazado se aprovecha la
existencia en el margen de la carretera de caminos públicos y vías pecuarias.
A continuación se enumeran los espacios libres de uso público de carácter general.
SISTEMAS GENERALES. ESPACIOS LIBRES DE USO PÚBLICO
LUP GENERALES EXISTENTES
Parque Rafael Alberti (sobre estación autobuses)
Zona Verde Los Pinitos
Zona Verde en PP 1
Paseo Verde en PP-1
TOTAL LUP GENERALES EXISTENTES
SUPERFICIE (m2) OBSERVACIONES
10427
11589
7158
22329
51502
LUP GENERALES PROPUESTAS
Zona Verde la Venta de las Cumbres
Zona Verde la Rozuela
Zona Verde Rincón Alto
Parque de Los Olivares
Zona Verde /Recinto Ferial
Vïa Verde peatonal paralela a carretera hacia Cortes
Zona Verde en Calle Sebastián Macías "El Pato"
Zona Verde en Calle paralela Avda. de Cortes
Zona Verde frente al Polígono La Piel
TOTAL LUP GENERALES PROPUESTAS
SUPERFICIE (m2) ADSCRIPCIÓN /SISTEMA DE OBTENCIÓN
2369 UE-1 LA VENTA DE LAS CUMBRES
1940 SUS-1 LA ROZUELA
3215 UE-7 RINCÓN ALTO
39281 UE-8, UE-9, UE-10
17138 Convenio cesión temporal para feriales
207958 No se obtiene. Fijación usos en SNU
2845 UE-11 LAS PITAS /CALLE SEBASTIÁN MACÍAS
2957 UE-14 CALLE PARALELA AVDA. DE CORTES
1527 UE-16 SAN FRANCISCO
279230
La superficie total de Suelo Libre de Uso Público de carácter general (tanto existente como
prevista) es de 330.733 m2, que excede del mínimo establecido por la Ley del Suelo en relación
con la previsión del número de habitantes:
Nº de habitantes previsto en el horizonte del planeamiento: 17.948 (para 2027)
17.948 x 5 m2 SGLUP = 89.740 m2
Además, Ubrique cuenta con el Parque Periurbano, de 50 hectáreas, limitando por el sur el área
prevista para urbanización residencial, y que constituye ya un sistema general de parque público
equipado y accesible.
Dotaciones de sistema general
También son sistemas generales las dotaciones comunitarias de tipo educativo, sociocultural,
deportivo, sanitario-asistencial, público-administrativo y servicios urbanos que cumplen
funciones para toda la ciudad. Ubrique cuenta con 124.971 m2 de dotaciones de los usos
enumerados. Además se propone la construcción de un museo del agua en las ruinas del antiguo
molino, un Centro de Interpretación en el Sector de suelo urbanizable “Calzada” y un
aparcamiento subterráneo al sur de la Avenida Jesulín de Ubrique. Conjuntamente suman un
total de 2.465 m2.
En la siguiente tabla se enumeran las dotaciones generales existentes y propuestas.
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SISTEMAS GENERALES. DOTACIONES EXISTENTES
TIPO DOTACIÓN
Educativo
.e
Sociocultural
.sc
Sociocultural
.sc
Sociocultural
.sc
Sociocultural
.sc
Sociocultural
.sc
Sociocultural
.sc
Sociocultural
.sc
Público-administrativo .sc
Deportivo
.d
Deportivo
.d
Deportivo
.d
Deportivo
.d
Sanitario-asistencial
.sa
Sanitario-asistencial
.sa
Público-administrativo .sa
Público-administrativo .pa
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Superficie m2 Denominación
829 Centro ocupacional "El curtido"
2744 Centro de recepción Ocuri
3850 Eco Museo
5509 Convento de los Capuchinos
137 Oficina de turismo
333 Casa municipal de la cultura
6503 Plaza de toros
184 Biblioteca pública municipal Blas Infante
1450 Sala municipal Exposiciones/Sede CC.OO/ Asociación de vecinos
17423 Polideportivo municipal
19410 Pista municipal de atletismo
26462 Ciudad deportiva Antonio Barbadillo
11429 Suelo obtenido, aun sin edificar*
660 Centro de Salud
72 Cruz roja
2184 Guardia Civil
517 Ayuntamiento
116 Policía local
921 Mercado de abastos/Hacienda
234 Dependencias municipales de urbanismo
835 Oficina de Correos
592 Oficina de Biorreciclaje de Cádiz/C.O. El curtido
2060 Almacén norte suelo rústico
3146 Estación de bomberos
9944 Cementerio municipal
1092 Bioreciclaje y mantenimiento /matadero
618 Depósito
25 Aguas de Ubrique
25 Transformador
1046 Aparcamiento
1587 Gas ciudad
305 Almacén municipal/antiguo mercado
278 Depósito de Cornicabra
855 Depósito (oeste)
1597 Almacén Municipal
124971
SISTEMAS GENERALES. DOTACIONES PROPUESTAS
TIPO DOTACIÓN
Sociocultural
.sc
Servicios urbanos
.su
Servicios urbanos
.su
Superficie m2 Denominación
166 Ruinas del molino / Museo del agua
965 Aparcamiento/centro recepción
1334 Aparcamiento (avda. Jesulín de Ubrique)
2465
Variante de Ubrique
La nueva variante, también un sistema general, se aborda por el Plan General con un nuevo
recorrido de la carretera comarcal que no constituya una calle interior al continuo edificado.
Una vez construida, el actual recorrido de la carretera interno al núcleo seguiría siendo
conservado por el Ayuntamiento, pero ya con carácter de calle urbana. El Avance plantea una
circunvalación alternativa por la zona oeste del núcleo, pendiente de que la autoridad
competente –la Dirección General de Carreteras- determine esa u otras propuestas alternativas,
que deberán reflejarse en el PGOU para prever la decisión y ejecución.
65
La variante se plantea en dos fases, la primera hasta las inmediaciones del polígono industrial la
piel, con un ramal de aproximación hasta el PP-1; y la segunda, más al sur, que llegaría hasta las
inmediaciones del parque periurbano uniéndose con la actual carretera comarcal.
66
10. CUANTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN. FICHA DE DATOS BÁSICOS
DATOS BÁSICOS
TÉRMINO MUNICIPAL
Suelo no urbanizable protegido
Suelo no urbanizable rural
Suelo urbano
Suelo urbanizable sectorizado
Suelo urbanizable no sectorizado
SUELO URBANO
RESIDENCIAL Y DOTACIONAL
Ejecución directa
Unidades de ejecución
TERCIARIO E INDUSTRIAL
Ejecución directa
Unidades de ejecución
SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO
RESIDENCIAL
TERCIARIO E INDUSTRIAL
SISTEMAS GENERALES
TOTAL NUEVAS VIVIENDAS
NUEVAS VIVIENDAS EN SUS
NUEVAS VIVIENDAS EN UES
Superficie (Km2)
%
69,85 100,00%
62,40 89,33%
5,47
7,83%
1,51
2,16%
0,20
0,29%
0,27
0,39%
Superficie (Ha)
%
154,00 100,00%
134,60 87,40%
126,70
7,9
19,4
18
1,4
12,60%
Superficie (Ha)
%
20,00 100,00%
11,60 58,00%
6,09 30,45%
2,31 11,55%
788
513
275
67
11. JUSTIFICACIÓN DE CUMPLIMIENTO DEL PLAN DE ORDENACIÓN TERRITORIAL DE
ANDALUCÍA (POTA)
Tanto los crecimientos territoriales como de vivienda y de población previstos en el PGOU,
cumplen los criterios y parámetros del POTA para Ubrique, de acuerdo al Decreto 206/2006, de
28 de noviembre, según se indica a continuación.
CUMPLIMIENTO DE LAS DETERMINACIONES DEL POTA
AUMENTO DEL NÚMERO DE VIVIENDAS
TOTAL VIVIENDAS EXISTENTES (2011)
NUEVAS VIVIENDAS EN SUS
NUEVAS VIVIENDAS EN UEs
AUMENTO DE POBLACIÓN *
TOTAL POBLACIÓN (2013)
AUMENTO DE POBLACIÓN EN SUS
AUMENTO DE POBLACIÓN EN UES
TOTAL AUMENTO DE POBLACIÓN
* 3 hab/vda, para los ámbitos indicados
AUMENTO DE SUS RESPECTO A SUELO URBANO
SUELO URBANO
SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO
%
8576
513 5,98%
275 3,21%
%
16877
1539 9,12%
825 4,89%
2364 14,01%
Km2
%
1,51
0,20 13,25%
68
Epígrafe
POTA
29, 64
32
45
58
50
51, 52
55
CONCEPTO DEL CUMPLIMIENTO POR PGOU
POTA
Líneas
El PGOU favorece la integración con el Eje de Articulación
estratégicas
Regional promoviendo la mejora de la carretera A-373
(variante de Ubrique) como parte del eje complementario de
transporte para ciudades de segundo nivel.
Equipamientos y Ubrique cumple todas las indicaciones de la Tabla III.2,
servicios en Redes excepto cierta escasez de infraestructuras de servicios
de
Ciudades turísticos, que el PGOU potencia.
Medias
Calidad Urbana y El PGOU mantiene el modelo de ciudad compacta,
Modelo de ciudad favoreciendo la gestión de desarrollo de vacíos urbanos
actuales. Propone un crecimiento residencial inmediato a
zonas ya residenciales, y con densidad urbana suficiente.
Evita un modelo expansivo de desarrollo, y
Ajusta el crecimiento propuesto a la evolución del incremento
poblacional.
Dispone medidas para asegurar la obtención de zonas verdes
y espacios libres no obtenidos hasta ahora.
En particular:
 El incremento de suelo urbanizable respecto al suelo
urbano existente es del 13,25%, que es menor del
40% propuesto por POTA.
 El incremento de población previsto para 8 años
(suelo urbano no consolidado 5,07%, y suelo
urbanizable sectorizado 9,12%), con un total del
14,18%, que es menor del 30% de la población
existente.
Sostenibilidad del El PGOU prima la recualificación de la ciudad existente,
sistema urbano
disponiendo 14 zonas de remodelación interior.
Política
de El PGOU dispone la obtención de vivienda de protección
vivienda y suelo pública suficiente para la demanda estimada, y con adecuada
residencial
dispersión en el conjunto urbano.
Suelo
para El PGOU destina 7,79 nuevas has de suelo urbano y
actividades
urbanizable para uso industrial y terciario.
productivas y para Potencia la creación de comercio en planta baja; la normativa
comercio
que desarrolle el Avance apoyará este criterio.
Control en suelo El PGOU identificará las instalaciones existentes en suelo no
no urbanizable
urbanizable, contiene normativa previendo su posibilidad de
reconocimiento, y prohíbe nuevas parcelaciones.
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PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA UBRIQUE

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Conjunto Histórico de Ubrique