LA VIVIENDA EN VENEZUELA MARCO LEGAL Y SITUACIÓN DEL
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LA VIVIENDA EN VENEZUELA MARCO LEGAL Y SITUACIÓN DEL
LA VIVIENDA EN VENEZUELA MARCO LEGAL Y SITUACIÓN DEL SECTOR Jaime Gómez Torres Presidente de la CVC Caracas, Febrero 2015 CONTENIDO Marco legal Fuentes de recursos Tasas de interés social y cuotas aplicables Producción de viviendas y déficit habitacional La realidad de la demanda Características mínimas de la vivienda Incertidumbres de la oferta ¿Qué proponemos? MARCO LEGAL LA VIVIENDA EN VENEZUELA Marco legal Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH) Sancionada y publicada en Gaceta Oficial (G.O.) Nº 5.889 Extraordinario del 31/07/2008 Objetivos: • Regular la obligación del Estado de garantizar el derecho a la vivienda y hábitat dignos • Orientar a la satisfacción progresiva de este derecho humano con participación especial de las comunidades, dando prioridad a las familias de menores ingresos • Estructurar un sistema de recursos para la producción y consumo de vivienda y hábitat, y de acceso eficiente al crédito • Establecer el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, cuyo ente rector es el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda (MPPEHV) y el ente administrador el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) LA VIVIENDA EN VENEZUELA Marco legal Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (LEPDHV) Sancionada y publicada en G.O. Nº 38.098 de fecha 03/01/2005 Objetivos: • Brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o soliciten un crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición, ampliación o remodelación de su vivienda • Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna, especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades financieras que lo pongan en peligro • Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para vivienda principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén bajo su tutela • Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para vivienda, bien sea ésta principal o secundaria, otorgados con recursos propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares LA VIVIENDA EN VENEZUELA Marco legal Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda Sancionada y publicada en G.O. Nº 66.018 Extraordinario del 29/01/2011 con el objeto de establecer mecanismos extraordinarios a cargo del Ejecutivo Nacional, destinados a hacerle frente con éxito y rapidez a la crisis de vivienda Faculta al Ejecutivo (Art.3) para, entre otros: • Dictar decretos de creación de áreas vitales de vivienda y residencias para reordenar integralmente la distribución y uso del suelo (urbano o rural) para destinarlo con urgencia a la construcción de viviendas. En estas áreas no se permitirá la existencia de inmuebles no residenciales o terrenos abandonados, ociosos, subutilizados o de uso inadecuado • Establecer políticas adecuadas para el uso, construcción, disposición y afectación de terrenos e inmuebles no residenciales destinados a vivienda • Establecer parámetros y bandas de precios del metro cuadrado de terrenos y de construcción para vivienda y hábitat • Decretar la regulación de precios de insumos, materiales y equipos para la construcción de viviendas y su hábitat LA VIVIENDA EN VENEZUELA Marco legal Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda Observaciones, entre otras: • La Ley es altamente centralista: concentra en el Presidente de la República todas las decisiones en materia de vivienda y hábitat con total discrecionalidad • Autoriza la redistribución y uso del espacio urbano sin considerar la participación de las autoridades municipales • Permite ocupaciones y expropiaciones de terrenos e inmuebles residenciales o no residenciales sin cumplir con Ley de Expropiaciones por Causa de Utilidad Pública o Social • Prohíbe a las personas que sean adjudicatarias de las viviendas: venderlas, donarlas, alquilarlas, cederlas o constituir de hipotecas, con lo cual violenta uno de los atributos consagrados en la Constitución para la propiedad privada como es la disposición del bien. • Entra en contradicción con Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de Ordenación Urbanística y la Ley del Poder Público Municipal LA VIVIENDA EN VENEZUELA Marco legal Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas Sancionada y publicada en G.O. Nº 6.053 Extraordinaria de fecha 12/11/2011 Objetivo: “… establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda (…) como un sistema integrado dirigido a enfrentar la crisis de vivienda …” •Obliga a las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más de 10 inmuebles, destinar para el arrendamiento un porcentaje del total de viviendas que se construyan, que deberán ser alquiladas a las familias que señale el Ejecutivo, con el canon mensual que fije el Ejecutivo, y, trascurridos 10 años, deberán ser vendidas a dichas familias al precio que fije el Ejecutivo LA VIVIENDA EN VENEZUELA Marco legal Ley Contra la Estafa Inmobiliaria Sancionada y publicada en G.O. Nº 39.912 de fecha 30/04/2012 Objetivo: “Establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificios de engaño e incumplimiento. Sancionando penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines” Fianza bancaria: El constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de vivienda, debe presentar ante el Órgano Rector una fianza bancaria de fiel cumplimiento otorgada por una entidad financiera, preferiblemente, si existe, que sea la misma entidad financista de la obra. El monto de la fianza debe ser equivalente al 100% del diferencial del precio total de la obra y el monto a ser financiado por la institución bancaria y por el tiempo de ejecución de la misma. La fianza debe ser presentada antes del inicio de la obra. LA VIVIENDA EN VENEZUELA Marco legal Ley Contra la Estafa Inmobiliaria Sancionada y publicada en G.O. Nº 39.912 de fecha 30/04/2012 Responsabilidad de la entidad financista: La entidad financista que actúa conjuntamente con el constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de vivienda, en la ejecución de la obra, será responsable solidario por la ejecución de la misma. Base de cálculo del precio de la vivienda: El precio de preventa y venta al público de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas será calculado con base a la sumatoria de los siguientes valores y costos: • Valor actual del terreno sobre el cual se edificará la obra. • Costo total de la obra, incluyéndose urbanismo, áreas accesorias, servicios y equipamiento urbano, debiendo este último ser especificado en el contrato. • Costos financieros de los préstamos necesarios para hacer la construcción, previamente notificados al Órgano Rector. PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS Y DÉFICIT HABITACIONAL TOTAL VIVIENDAS CONSTRUIDAS POR DÉCADAS O LAPSOS PRESIDENCIALES PRESIDENTES VIVIENDAS SECTOR PÚBLICO VIVIENDAS SECTOR PRIVADO TOTAL VIVIENDAS CONSTRUIDAS Nº DE VIVIENDAS PROMEDIO / AÑO Nº DE HABITANTES PROMEDIO / AÑO Nº VIV POR CADA 1000 HAB. 1959 -1968 (10 AÑOS) BetancourtLeoni 149.252 90.107 239.359 23.936 8.323.379 2,88 1969 -1978 (10 AÑOS) Caldera - Pérez 341.111 277.039 618.150 61.815 11.670.325 5,30 1979 -1988 (10 AÑOS) Herrera Lusinchi 448.964 310.668 759.632 75.964 15.513.550 4,90 1989 -1998 (10 AÑOS) Pérez - Caldera 490.274 165.425 655.699 65.570 19.719.828 3,33 1999 -2010 (12 AÑOS) Chávez 284.852 260.760 545.612 45.468 25.797.024 1,76 LAPSO Fuente: Elaboración propia con base en estadísticas del BCV, CONAVI, MINFRA, OCEI, INE, y estimaciones CVC PRODUCCION HABITACIONAL LAPSO 1959-2013 TOTAL DE VIVIENDAS TERMINADAS PERÍODO 1990 - 2014 200.080 201.075 250000 12.967 2004 98.343 61.403 69.195 88.164 85.708 8.811 2003 32.193 14.716 2002 22.800 2001 61.795 1998 31.090 23.152 64.538 91.979 1996 1999 77.626 1995 59.852 98.532 40.728 50000 44.267 100000 81.438 150000 126.000 146.718 200000 Fuente: CONAVI INFORMES ANUALES 1990-1998 ANUARIO ESTADÍSTICO MINFRA 1999 CVC INVENTARIO DE VIVIENDA 2000 – 2001 – 2002 – 2003 – 2004 – 2005 BCV: INDICADORES SECTOR CONSTRUCCIÓN 2006 – 2007 – 2008 – 2009 – 2010 – 2011 El Universal Enero 2012 : Año 2011 Ultimas Noticias Enero 1013: Año 2012 Venezuelasocialista.avn.info.ve: años 2013-2014 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2000 1997 1994 1993 1992 1991 1990 0 VIVIENDAS TERMINADAS SEGÚN SECTOR, 2009-2011 (COMPARATIVO) 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 I 11 II 11 III 11 IV 11 Sector público 1/ 7.325 7.590 7.649 7.560 4.631 2.514 3.711 5.571 2.754 4.116 16.69939.214 Consejos comunales 2/ 0 0 0 0 0 0 2.242 4.947 516 3.173 13.90416.001 Sector privado 3/ 10.02223.095 8.791 26.17811.915 9.289 11.30412.31710.27612.61916.79410.577 Fuente: 1/ Órgano Superior de Vivienda. 2/ Ministerio del Poder Popular para las Comunas y Protección Social 3/ Banco Central de Venezuela. VIVIENDAS TERMINADAS GMV VENEZUELA 2012 VIVIENDAS TERMINADAS GMV VENEZUELA 2013 Consejos comunales 46,85% 98,275 201.075 Sector Privado 8,30% 8,710 Sector Público 44,85% 94,090 VIVIENDAS TERMINADAS 2013 (SEGÚN DECLARACIONES OFICIALES 03/01/14) De 380 mil viviendas proyectadas para el año 2013, solo construyeron 201 mil. Ricardo Molina, ministro para la Vivienda, declaró al diario Últimas Noticias que la muerte del expresidente Hugo Chávez, las dos elecciones presidenciales del año 2013 y la falta de materiales, fueron las tres razones para el incumplimiento Fuente: Últimas Noticias 03/01/14. 18 PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS Y DÉFICIT HABITACIONAL La producción de viviendas nunca ha sido suficiente ni siquiera para cubrir las necesidades por crecimiento vegetativo de la población, la cual se estima actualmente en 130.000 unidades/año, solo puntualmente en el año 2012 y según información oficial suministrada por el Ministro Rafael Ramírez De allí que el déficit habitacional se acrecienta anualmente cada vez más CRECIMIENTO DEL DÉFICIT HABITACIONAL Año 1990 Año 2001 Año 2011 880.083 viv. 1.220.179 viv. 2.000.000 viv. Fuente: OCEI: 1990. Situación Habitacional en Venezuela. Informe Especial, Caracas. 1992 CVC: 2001, 2011. Estimaciones y cálculos CVC basados en los resultados del XIII Censo General de Población y Vivienda 2001, y en los indicadores de Encuesta de Hogares por Muestreo (serie 1997 – 2002) publicados por el INE EL RETO DE LA VIVIENDA DÉFICIT ACUMULADO: 2.000.000 UNIDADES Cubrir esta brecha, en 27 años, significa construir un promedio de 200.000/año a) Para cubrir crecimiento vegetativo: 130.000 viv/año b) Para cubrir déficit acumulado: 70.000 viv/año Nº viviendas (Miles) Ejecución vs Déficit Años LA REALIDAD DE LA DEMANDA LA REALIDAD DE LA DEMANDA GRUPOS SOCIOECONÓMICOS DE VENEZUELA 2013 Estrato I II III IV V Total Total Hogares 382.097 1.316.718 2.937.656 1.796.735 127.493 6.560.699 % 5,8% 20,1% 44,8% 27,4% 1,9% 100,0% Población Ing. promedio percápita 1.653.101 5.696.633 12.709.440 7.773.373 551.585 28.384.132 9.280 5.820 3.811 2.236 1.075 4,444 Ing. promedio mensual por hogar 37.721 23.281 15.246 8.947 4303 17.779 Ingreso Promedio Mensual por Hogar 2013 5,8% 20,1% 74,1% Menos de Bs. F 15.246en promedio Promedio Bs. F 23.281 Promedio Bs. F 37.121 Fuente: BCV, III Encuesta Nacional de Presupuestos Familiares 2005 y cálculos de F&B Consultores Asociados LA REALIDAD DE LA DEMANDA HABITACIONAL ESCALA DE INGRESOS MENSUAL FAMILIAR PROMEDIO ESTIMADO FRECUENCIA PARCIAL ACUMULAD O DÉFICIT HABITACIONAL Nº VIVIENDAS ESTRATOS BOLÍVARES FUERTES V 4,303 1,9 % 1,9% 127.400 IV 8,947 27,4% 29,3% 529.300 III 15,246 44,8% 74,1% 851.200 II 23,281 20,1% 94,2% 381.900 I 37,721 5,8% 100% 110.200 - Valor de la canasta alimentaria para Marzo 2015: Bs.F. 25.806,32 - Valor de la canasta básica para Marzo 2015: Bs.F. 35.124,45 - Salario mínimo vigente (Mayo 2015): 6.746,98Bs./mes Fuentes: a) Canastas: Centro de Documentación y Análisis Social de la Federación Venezolana de Maestros b) Escala de Ingresos: BCV, III Encuesta Nacional de Presupuestos Familiares 2005, proyección F&B Consultores Más del 74% de las familias que requieren una solución habitacional no pueden acceder por si solas a los mercados formales de vivienda. Necesitan: subsidio habitacional LA REALIDAD DE LA DEMANDA HABITACIONAL Subsidio directo habitacional: Es una ayuda o contribución directa del Estado (Art. 58 LRPVH) • Destinado a dar apoyo a las personas o familias de menores ingresos para la adquisición, ampliación o mejoras de una vivienda principal regular o de ejecución progresiva • De carácter no reembolsable • Sujeto a las condiciones económicas y demográficas del grupo familiar, que regule el MINVIH • Se otorga una sola vez en una porción única o de manera progresiva • Su monto se establece como complemento del crédito una vez agotada la capacidad de pago del grupo familiar y no podrá ser mayor 270,000 Bs para adquisición y 164,000 Bs para autoconstrucción. El subsidio se otorgará en el 100% del valor de la vivienda (350,000Bs) a flias con ingresos menor a 1 salario y será de carácter temporal 25 PRECIOS DE VIVIENDAS SEGÚN MONTO SUBSIDIOS Y PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS MÁXIMOS Tasa 4,66% 4,66% 4,66% 4,66% 4,66% 4,66% 4,66% 4,66% 6,66% 6,66% 6,66% 8,66% 8,66% 8,66% 10,66% 10,66% 10,66% 10,66% Número de Salarios Salario Minimo 0,8 Bs. 6.746,98 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,8 5 6 6,5 7 8 9 10 14 15 Salario Mensual Subsidio 5.397,58 6.746,98 10.120,47 13.493,96 16.867,45 20.240,94 23.614,43 26.987,92 32.385,50 33.734,90 40.481,88 350.000,00 270.000,50 234.850,00 189.665,00 144.515,00 99.365,00 54.180,00 9.030,00 0,00 0,00 0,00 43.855,37 47.228,86 53.975,84 60.722,82 67.469,80 94.457,72 101.204,70 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 P.V.P Cuota Inicial (0 20%) Cuota Mensual (35% Capacidad de IMF) credito (30 años) 1.940.226,66 2.021.069,44 2.425.283,33 0,00 Bs. 1.889,15 0,00 Bs. 2.361,44 0,00 Bs. 3.542,16 3.206,70 Bs. 4.722,89 4.109,70 Bs. 5.903,61 12.531,75 Bs. 7.084,33 14.791,00 Bs. 8.265,05 17.048,50 Bs. 9.445,77 176.384,24 Bs. 11.334,93 183.733,59 Bs. 11.807,22 220.480,30 Bs. 14.168,66 Bs. 365.947,59 Bs. 457.434,49 Bs. 686.151,74 Bs. 914.868,98 Bs. 1.143.586,23 Bs. 1.372.303,47 Bs. 1.601.020,72 Bs. 1.829.737,96 Bs. 1.763.842,42 Bs. 1.837.335,85 Bs. 2.204.803,03 2.360.591,73 2.542.175,71 2.905.343,67 2.752.019,58 3.057.799,54 4.280.919,35 4.586.699,30 393.431,96 423.695,95 484.223,94 458.669,93 509.633,26 713.486,56 764.449,88 Bs. Bs. Bs. Bs. Bs. Bs. Bs. Bs. Bs. Bs. Bs. Bs. Bs. Bs. 15.349,38 16.530,10 18.891,54 21.252,99 23.614,43 33.060,20 35.421,65 1.967.159,78 2.118.479,76 2.421.119,72 2.293.349,65 2.548.166,28 3.567.432,79 3.822.249,42 FUENTE: MINVIH, resolución número 12 publicada en Gaceta Oficial Nº 40,137 del 01-04-2013 BCV, aviso oficial publicado en Gaceta Oficial Nº 40,136 del 26-03-2013 NOTAS: a) Estimaciones y cálculos propios CVC; b) No incluye Fondo de Garantía; c) Para subsidio el precio de venta máximo es Bs. 350,000 INCERTIDUMBRES DE LA OFERTA INCERTIDUMBRES DE LA OFERTA Cerco jurídico Inseguridad jurídica Amenazas Ocupaciones Expropiaciones Confiscaciones Intervenciones Invasiones Escasez insumos Regulaciones Criminalización del sector privado constructor 28 ¿QUÉ PROPONEMOS? LA VIVIENDA FORMAL EN VENEZUELA ¿QUÉ PROPONEMOS? Generar confianza y seguridad jurídica Habilitar, en todo el país, alrededor de 4.000 Há./año de tierras urbanas, así como producción y oferta permanente de macroparcelas con todos sus servicios (BANCO DE TIERRAS URBANIZADAS) Otorgar 150.000 subsidios habitacionales /año Asignar anualmente al FASP, recursos por un monto equivalente al 3% del PIB (PIB es un indicador de la productividad nacional, dentro de los límites geográficos de la nación, independientemente de que se trate de empresas nacionales o extranjeras) Promulgar un mercado de valores hipotecarios (Arts. 46 al 50 LRPVH) Producir 200.000 soluciones habitacionales/año en un abanico que vaya desde lotes con servicios y viviendas de desarrollo progresivo hasta viviendas regulares REQUERIMIENTOS VIVIENDAS VIVIENDAS A CONSTRUIR POR INGRESO FAMILIAR Residencial media Popular Multifamili ar Popular aislada Totales Porcentaje % 21,34 47,56 31,10 100,00 Cantidad 42.680,00 95.120,00 62.200,00 200.000,00 Tipo de Vivienda Fuente: Ing. Eduardo Madrigal VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO PROPUESTA DE LA ALIANZA NACIONAL PARA LA VIVIENDA Y EL HÁBITAT EL PROYECTO “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” contempla: El desarrollo de Macrourbanismos, con parcelas de 120 y 127 m2, dotadas de servicios públicos (agua, electricidad, gas, cloacas, etc) y red vial interna. MACROPARCELA PROTOTIPO A SUPERFICIE APROX: 70,534 m2 6 MANZANAS DE (98,7 x115,4) m2 APROX. 56 PARCELAS DE (8X15)m2 x MANZANA AREAS VERDES 3850m2 APROX. ESTACIONAMIENTOS COMUNITARIOS PARCELAS: (8 x 15) m2 P: 10% EL PROYECTO “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” 98,7 MANZANA TIPO A 52 Parcelas: (8x15) m2 Estacionamiento Común Medidas ( 98,7 x 115,4) m2 Área: 11389,98 mt2 115,4 EL PROYECTO “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” Pendientes hipotéticas ideales para macroparcelas Modelo tridimensional de macroparcela tipo “A” Agrupamiento de 6 manzanas tipo “A” Rango entre 3%-10% Pendiente 10% EL PROYECTO “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” contempla: La construcción de unidades habitacionales denominadas “Hogar-Semilla”, con una placa de fundación de 75m2, unidades básicas familiares de 24, 40 y 59 m2 de construcción, con previsiones de servicios para su crecimiento progresivo, y proyecto de expansión, de manera que cada beneficiario- uniéndose en cooperativas organizadas por la comunidad- pueda ampliar su hogar conforme a su crecimiento familiar y posibilidades económicas, a través del sistema de autoconstrucción. EL PROYECTO “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” AGRUPAMIENTO DE VIVIENDAS EN PLANTA “ HOGAR SEMILLA” 24 MTS 2 “ HOGAR SEMILLA” 40 MTS 2 AGRUPAMIENTO EN FACHADA “HOGAR SEMILLA” 59 MTS 2 ÁREA TECHADA PAREDES LOSA DE FUNDACION ÁREA VERDE LIBRE EN PARCELA EL PROYECTO “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” CRECIMIENTO PROGRESIVO VOLUMÉTRICO DEL “HOGAR- SEMILLA” Vista posterior VISTA FRONTAL HOGAR-SEMILLA 24 HOGAR-SEMILLA 40 HOGAR-SEMILLA 59 EL PROYECTO “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” PERSPECTIVA – DISTRIBUCION INTERNA EL PROYECTO “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” Adicionalmente, “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” incluye: • Instalaciones deportivas, módulo policial, guardería infantil y áreas verdes tratadas, cuya construcción física serán aportadas por LA ALIANZA. MUCHAS GRACIAS