LA VIVIENDA EN VENEZUELA MARCO LEGAL Y SITUACIÓN DEL

Transcripción

LA VIVIENDA EN VENEZUELA
MARCO LEGAL Y SITUACIÓN DEL SECTOR
Jaime Gómez Torres
Presidente de la CVC
Caracas, Febrero 2015
CONTENIDO
 Marco legal
 Fuentes de recursos
 Tasas de interés social y cuotas aplicables
 Producción de viviendas y déficit habitacional
 La realidad de la demanda
 Características mínimas de la vivienda
 Incertidumbres de la oferta
 ¿Qué proponemos?
MARCO LEGAL
Marco legal
 Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (LRPVH)
Sancionada y publicada en Gaceta Oficial (G.O.) Nº 5.889 Extraordinario del
31/07/2008
Objetivos:
• Regular la obligación del Estado de garantizar el derecho a la vivienda y
hábitat dignos
• Orientar a la satisfacción progresiva de este derecho humano con
participación especial de las comunidades, dando prioridad a las familias
de menores ingresos
• Estructurar un sistema de recursos para la producción y consumo de
vivienda y hábitat, y de acceso eficiente al crédito
• Establecer el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, cuyo ente rector es
el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda
(MPPEHV) y el ente administrador el Banco Nacional de Vivienda y
Hábitat (BANAVIH)
Marco legal
 Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (LEPDHV)
Sancionada y publicada en G.O. Nº 38.098 de fecha 03/01/2005
Objetivos:
• Brindar eficaz protección a todas las personas que poseen o soliciten un
crédito hipotecario para la construcción, autoconstrucción, adquisición,
ampliación o remodelación de su vivienda
• Instrumentar la protección del derecho social a la vivienda digna,
especialmente en el caso de las familias afectadas por modalidades
financieras que lo pongan en peligro
• Normar las condiciones fundamentales de créditos hipotecarios para
vivienda principal, otorgados con recursos fiscales o parafiscales
provenientes del Estado o de los ahorros de los trabajadores que estén
bajo su tutela
• Normar las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para
vivienda, bien sea ésta principal o secundaria, otorgados con recursos
propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares
Marco legal
 Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda
Sancionada y publicada en G.O. Nº 66.018 Extraordinario del 29/01/2011 con
el objeto de establecer mecanismos extraordinarios a cargo del Ejecutivo
Nacional, destinados a hacerle frente con éxito y rapidez a la crisis de
vivienda
Faculta al Ejecutivo (Art.3) para, entre otros:
• Dictar decretos de creación de áreas vitales de vivienda y residencias
para reordenar integralmente la distribución y uso del suelo (urbano o
rural) para destinarlo con urgencia a la construcción de viviendas. En
estas áreas no se permitirá la existencia de inmuebles no residenciales o
terrenos abandonados, ociosos, subutilizados o de uso inadecuado
• Establecer políticas adecuadas para el uso, construcción, disposición y
afectación de terrenos e inmuebles no residenciales destinados a vivienda
• Establecer parámetros y bandas de precios del metro cuadrado de
terrenos y de construcción para vivienda y hábitat
• Decretar la regulación de precios de insumos, materiales y equipos para la
construcción de viviendas y su hábitat
Marco legal
 Ley de Emergencia para Terrenos y Vivienda
Observaciones, entre otras:
• La Ley es altamente centralista: concentra en el Presidente de la
República todas las decisiones en materia de vivienda y hábitat con total
discrecionalidad
• Autoriza la redistribución y uso del espacio urbano sin considerar la
participación de las autoridades municipales
• Permite ocupaciones y expropiaciones de terrenos e inmuebles
residenciales o no residenciales sin cumplir con Ley de Expropiaciones
por Causa de Utilidad Pública o Social
• Prohíbe a las personas que sean adjudicatarias de las viviendas:
venderlas, donarlas, alquilarlas, cederlas o constituir de hipotecas, con lo
cual violenta uno de los atributos consagrados en la Constitución para la
propiedad privada como es la disposición del bien.
• Entra en contradicción con Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de
Ordenación Urbanística y la Ley del Poder Público Municipal
Marco legal
 Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas
Sancionada y publicada en G.O. Nº 6.053 Extraordinaria de fecha 12/11/2011
Objetivo:
“… establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles
urbanos y suburbanos destinados a vivienda (…) como un sistema integrado
dirigido a enfrentar la crisis de vivienda …”
•Obliga a las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más
de 10 inmuebles, destinar para el arrendamiento un porcentaje del total de
viviendas que se construyan, que deberán ser alquiladas a las familias que
señale el Ejecutivo, con el canon mensual que fije el Ejecutivo, y, trascurridos
10 años, deberán ser vendidas a dichas familias al precio que fije el Ejecutivo
Marco legal
 Ley Contra la Estafa Inmobiliaria
Objetivo:
“Establecer un conjunto de normas dirigidas a regular, controlar y sancionar
la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas;
considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre
particulares, cualesquiera sea su denominación contractual, mediante el
empleo o artificios de engaño e incumplimiento. Sancionando penalmente el
delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines”
Fianza bancaria:
El constructor, promotor, productor o contratista de un proyecto de vivienda,
debe presentar ante el Órgano Rector una fianza bancaria de fiel
cumplimiento otorgada por una entidad financiera, preferiblemente, si existe,
que sea la misma entidad financista de la obra. El monto de la fianza debe
ser equivalente al 100% del diferencial del precio total de la obra y el monto a
ser financiado por la institución bancaria y por el tiempo de ejecución de la
misma. La fianza debe ser presentada antes del inicio de la obra.
Marco legal
 Ley Contra la Estafa Inmobiliaria
Responsabilidad de la entidad financista:
La entidad financista que actúa conjuntamente con el constructor, promotor,
productor o contratista de un proyecto de vivienda, en la ejecución de la obra,
será responsable solidario por la ejecución de la misma.
Base de cálculo del precio de la vivienda: El precio de preventa y venta al
público de viviendas en proceso de construcción o aún no construidas será
calculado con base a la sumatoria de los siguientes valores y costos:
• Valor actual del terreno sobre el cual se edificará la obra.
• Costo total de la obra, incluyéndose urbanismo, áreas accesorias, servicios y
equipamiento urbano, debiendo este último ser especificado en el contrato.
• Costos financieros de los préstamos necesarios para hacer la construcción,
previamente notificados al Órgano Rector.
PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS Y
DÉFICIT HABITACIONAL
TOTAL VIVIENDAS CONSTRUIDAS
POR DÉCADAS O LAPSOS PRESIDENCIALES
PRESIDENTES
VIVIENDAS
SECTOR
PÚBLICO
VIVIENDAS
SECTOR
PRIVADO
TOTAL
VIVIENDAS
CONSTRUIDAS
Nº DE
VIVIENDAS
PROMEDIO /
AÑO
Nº DE
HABITANTES
PROMEDIO /
AÑO
Nº VIV
POR
CADA
1000
HAB.
1959 -1968
(10 AÑOS)
BetancourtLeoni
149.252
90.107
239.359
23.936
8.323.379
2,88
1969 -1978
(10 AÑOS)
Caldera - Pérez
341.111
277.039
618.150
61.815
11.670.325
5,30
1979 -1988
(10 AÑOS)
Herrera Lusinchi
448.964
310.668
759.632
75.964
15.513.550
4,90
1989 -1998
(10 AÑOS)
Pérez - Caldera
490.274
165.425
655.699
65.570
19.719.828
3,33
1999 -2010
(12 AÑOS)
Chávez
284.852
260.760
545.612
45.468
25.797.024
1,76
LAPSO
Fuente: Elaboración propia con base en estadísticas del BCV, CONAVI, MINFRA, OCEI, INE, y estimaciones CVC
PRODUCCION HABITACIONAL LAPSO 1959-2013
TOTAL DE VIVIENDAS TERMINADAS
PERÍODO 1990 - 2014
200.080
201.075
250000
12.967
2004
98.343
61.403
69.195
88.164
85.708
8.811
2003
32.193
14.716
2002
22.800
2001
61.795
1998
31.090
23.152
64.538
91.979
1996
1999
77.626
1995
59.852
98.532
40.728
50000
44.267
100000
81.438
150000
126.000
146.718
200000
Fuente: CONAVI INFORMES ANUALES 1990-1998
ANUARIO ESTADÍSTICO MINFRA 1999
CVC INVENTARIO DE VIVIENDA 2000 – 2001 – 2002 – 2003 – 2004 – 2005
BCV: INDICADORES SECTOR CONSTRUCCIÓN 2006 – 2007 – 2008 – 2009 – 2010 – 2011
El Universal Enero 2012 : Año 2011
Ultimas Noticias Enero 1013: Año 2012
Venezuelasocialista.avn.info.ve: años 2013-2014
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2000
1997
1994
1993
1992
1991
1990
0
VIVIENDAS TERMINADAS SEGÚN SECTOR,
2009-2011 (COMPARATIVO)
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 IV 10 I 11 II 11 III 11 IV 11
Sector público 1/
7.325 7.590 7.649 7.560 4.631 2.514 3.711 5.571 2.754 4.116 16.69939.214
Consejos comunales 2/ 0
0
0
0
0
0 2.242 4.947 516 3.173 13.90416.001
Sector privado 3/
10.02223.095 8.791 26.17811.915 9.289 11.30412.31710.27612.61916.79410.577
Fuente:
1/ Órgano Superior de Vivienda.
2/ Ministerio del Poder Popular para las Comunas y Protección Social
3/ Banco Central de Venezuela.
VIVIENDAS TERMINADAS GMV VENEZUELA 2012
VIVIENDAS TERMINADAS GMV VENEZUELA 2013
Consejos
comunales
46,85%
98,275
201.075
Sector Privado
8,30%
8,710
Sector Público 44,85%
94,090
VIVIENDAS TERMINADAS 2013
(SEGÚN DECLARACIONES OFICIALES 03/01/14)
De 380 mil viviendas proyectadas para el año 2013, solo
construyeron 201 mil. Ricardo Molina, ministro para la Vivienda,
declaró al diario Últimas Noticias que la muerte del expresidente
Hugo Chávez, las dos elecciones presidenciales del año 2013 y la
falta de materiales, fueron las tres razones para el incumplimiento
Fuente: Últimas Noticias 03/01/14.
18
PRODUCCIÓN DE VIVIENDAS Y DÉFICIT
HABITACIONAL
 La producción de viviendas nunca ha sido suficiente ni siquiera para
cubrir las necesidades por crecimiento vegetativo de la población, la
cual se estima actualmente en 130.000 unidades/año, solo
puntualmente en el año 2012 y según información oficial suministrada
por el Ministro Rafael Ramírez
 De allí que el déficit habitacional se acrecienta anualmente cada vez
más
CRECIMIENTO DEL DÉFICIT HABITACIONAL
Año 1990
Año 2001
Año 2011
880.083 viv.
1.220.179 viv.
2.000.000 viv.
Fuente:
OCEI: 1990. Situación Habitacional en Venezuela. Informe Especial, Caracas. 1992
CVC: 2001, 2011. Estimaciones y cálculos CVC basados en los resultados del XIII Censo General de Población y
Vivienda 2001, y en los indicadores de Encuesta de Hogares por Muestreo (serie 1997 – 2002) publicados por el INE
EL RETO DE LA VIVIENDA
DÉFICIT ACUMULADO: 2.000.000 UNIDADES
Cubrir esta brecha, en 27 años, significa construir un promedio de
200.000/año
a) Para cubrir crecimiento vegetativo: 130.000 viv/año
b) Para cubrir déficit acumulado:
70.000 viv/año
Nº viviendas
(Miles)
Ejecución vs Déficit
Años
LA REALIDAD DE LA DEMANDA
LA REALIDAD DE LA DEMANDA
GRUPOS SOCIOECONÓMICOS DE VENEZUELA
2013
Estrato
I
II
III
IV
V
Total
Total Hogares
382.097
1.316.718
2.937.656
1.796.735
127.493
6.560.699
%
5,8%
20,1%
44,8%
27,4%
1,9%
100,0%
Población
Ing. promedio
percápita
1.653.101
5.696.633
12.709.440
7.773.373
551.585
28.384.132
9.280
5.820
3.811
2.236
1.075
4,444
Ing. promedio
mensual por
hogar
37.721
23.281
15.246
8.947
4303
17.779
Ingreso Promedio Mensual por Hogar 2013
5,8%
20,1%
74,1%
Menos de Bs. F 15.246en promedio
Promedio Bs. F 23.281
Promedio Bs. F 37.121
Fuente: BCV, III Encuesta Nacional de Presupuestos Familiares 2005 y cálculos de F&B Consultores Asociados
LA REALIDAD DE LA DEMANDA HABITACIONAL
ESCALA DE INGRESOS MENSUAL FAMILIAR
PROMEDIO ESTIMADO
FRECUENCIA
PARCIAL
ACUMULAD
O
DÉFICIT
HABITACIONAL
Nº VIVIENDAS
ESTRATOS
BOLÍVARES FUERTES
V
4,303
1,9 %
1,9%
127.400
IV
8,947
27,4%
29,3%
529.300
III
15,246
44,8%
74,1%
851.200
II
23,281
20,1%
94,2%
381.900
I
37,721
5,8%
100%
110.200
- Valor de la canasta alimentaria para Marzo 2015:
Bs.F. 25.806,32
- Valor de la canasta básica para Marzo 2015:
Bs.F. 35.124,45
- Salario mínimo vigente (Mayo 2015): 6.746,98Bs./mes
Fuentes: a) Canastas: Centro de Documentación y Análisis Social de la Federación
Venezolana de Maestros
b) Escala de Ingresos: BCV, III Encuesta Nacional de Presupuestos Familiares 2005,
proyección F&B Consultores
Más del 74% de las familias que requieren una solución habitacional no pueden acceder
por si solas a los mercados formales de vivienda. Necesitan: subsidio habitacional
LA REALIDAD DE LA DEMANDA HABITACIONAL
Subsidio directo habitacional: Es una ayuda o contribución directa del
Estado (Art. 58 LRPVH)
•
Destinado a dar apoyo a las personas o familias de menores ingresos
para la adquisición, ampliación o mejoras de una vivienda principal
regular o de ejecución progresiva
•
De carácter no reembolsable
•
Sujeto a las condiciones económicas y demográficas del grupo familiar,
que regule el MINVIH
•
Se otorga una sola vez en una porción única o de manera progresiva
•
Su monto se establece como complemento del crédito una vez agotada
la capacidad de pago del grupo familiar y no podrá ser mayor 270,000
Bs para adquisición y 164,000 Bs para autoconstrucción. El subsidio
se otorgará en el 100% del valor de la vivienda (350,000Bs) a flias con
ingresos menor a 1 salario y será de carácter temporal

25
PRECIOS DE VIVIENDAS SEGÚN MONTO SUBSIDIOS
Y PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS MÁXIMOS
Tasa
4,66%
4,66%
4,66%
4,66%
4,66%
4,66%
4,66%
4,66%
6,66%
6,66%
6,66%
8,66%
8,66%
8,66%
10,66%
10,66%
10,66%
10,66%
Número
de
Salarios
Salario Minimo
0,8 Bs. 6.746,98
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,8
5
6
6,5
7
8
9
10
14
15
Salario
Mensual
Subsidio
5.397,58
6.746,98
10.120,47
13.493,96
16.867,45
20.240,94
23.614,43
26.987,92
32.385,50
33.734,90
40.481,88
350.000,00
270.000,50
234.850,00
189.665,00
144.515,00
99.365,00
54.180,00
9.030,00
0,00
0,00
0,00
43.855,37
47.228,86
53.975,84
60.722,82
67.469,80
94.457,72
101.204,70
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
P.V.P
Cuota
Inicial (0 20%)
Cuota
Mensual (35%
Capacidad de
IMF)
credito (30 años)
1.940.226,66
2.021.069,44
2.425.283,33
0,00 Bs. 1.889,15
0,00 Bs. 2.361,44
0,00 Bs. 3.542,16
3.206,70 Bs. 4.722,89
4.109,70 Bs. 5.903,61
12.531,75 Bs. 7.084,33
14.791,00 Bs. 8.265,05
17.048,50 Bs. 9.445,77
176.384,24 Bs. 11.334,93
183.733,59 Bs. 11.807,22
220.480,30 Bs. 14.168,66
Bs. 365.947,59
Bs. 457.434,49
Bs. 686.151,74
Bs. 914.868,98
Bs. 1.143.586,23
Bs. 1.372.303,47
Bs. 1.601.020,72
Bs. 1.829.737,96
Bs. 1.763.842,42
Bs. 1.837.335,85
Bs. 2.204.803,03
2.360.591,73
2.542.175,71
2.905.343,67
2.752.019,58
3.057.799,54
4.280.919,35
4.586.699,30
393.431,96
423.695,95
484.223,94
458.669,93
509.633,26
713.486,56
764.449,88
Bs.
Bs.
Bs.
Bs.
Bs.
Bs.
Bs.
Bs.
Bs.
Bs.
Bs.
Bs.
Bs.
Bs.
15.349,38
16.530,10
18.891,54
21.252,99
23.614,43
33.060,20
35.421,65
1.967.159,78
2.118.479,76
2.421.119,72
2.293.349,65
2.548.166,28
3.567.432,79
3.822.249,42
FUENTE: MINVIH, resolución número 12 publicada en Gaceta Oficial Nº 40,137 del 01-04-2013
BCV, aviso oficial publicado en Gaceta Oficial Nº 40,136 del 26-03-2013
NOTAS: a) Estimaciones y cálculos propios CVC; b) No incluye Fondo de Garantía; c) Para subsidio el precio de venta
máximo es Bs. 350,000
INCERTIDUMBRES DE LA OFERTA
INCERTIDUMBRES DE LA OFERTA
Cerco jurídico
Inseguridad jurídica
Amenazas
Ocupaciones
Expropiaciones
Confiscaciones
Intervenciones
Invasiones
Escasez insumos
Regulaciones
Criminalización del
sector privado
constructor
28
¿QUÉ PROPONEMOS?
LA VIVIENDA FORMAL EN VENEZUELA
¿QUÉ PROPONEMOS?
 Generar confianza y seguridad jurídica
 Habilitar, en todo el país, alrededor de 4.000 Há./año de tierras urbanas,
así como producción y oferta permanente de macroparcelas con todos sus
servicios (BANCO DE TIERRAS URBANIZADAS)
 Otorgar 150.000 subsidios habitacionales /año
 Asignar anualmente al FASP, recursos por un monto equivalente al 3% del
PIB (PIB es un indicador de la productividad nacional, dentro de los límites
geográficos de la nación, independientemente de que se trate de empresas
nacionales o extranjeras)
 Promulgar un mercado de valores hipotecarios (Arts. 46 al 50 LRPVH)
 Producir 200.000 soluciones habitacionales/año en un abanico que vaya
desde lotes con servicios y viviendas de desarrollo progresivo hasta viviendas
regulares
REQUERIMIENTOS VIVIENDAS
VIVIENDAS A CONSTRUIR POR INGRESO FAMILIAR
Residencial
media
Popular
Multifamili
ar
Popular
aislada
Totales
Porcentaje %
21,34
47,56
31,10
100,00
Cantidad
42.680,00
95.120,00
62.200,00
200.000,00
Tipo de
Vivienda
Fuente: Ing. Eduardo Madrigal
VIVIENDA DE DESARROLLO PROGRESIVO
PROPUESTA DE LA ALIANZA NACIONAL PARA LA
VIVIENDA Y EL HÁBITAT
EL PROYECTO
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO”
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO” contempla:
El desarrollo de Macrourbanismos, con parcelas de 120 y 127 m2, dotadas de
servicios públicos (agua, electricidad, gas, cloacas, etc) y red vial interna.
MACROPARCELA PROTOTIPO
A
SUPERFICIE APROX: 70,534 m2
6 MANZANAS DE (98,7 x115,4)
m2 APROX.
56 PARCELAS DE (8X15)m2 x
MANZANA
AREAS VERDES 3850m2
APROX.
ESTACIONAMIENTOS
COMUNITARIOS
PARCELAS: (8 x 15) m2
P: 10%
EL PROYECTO
98,7
MANZANA TIPO A
52 Parcelas: (8x15) m2
Estacionamiento Común
Medidas ( 98,7 x 115,4) m2
Área: 11389,98 mt2
115,4
EL PROYECTO
Pendientes hipotéticas ideales para macroparcelas
Modelo tridimensional de macroparcela tipo “A”
Agrupamiento de 6 manzanas tipo “A”
Rango entre 3%-10%
Pendiente 10%
EL PROYECTO
“LA CASA QUE CRECE CONTIGO” contempla:
La construcción de unidades habitacionales denominadas “Hogar-Semilla”, con
una placa de fundación de 75m2, unidades básicas familiares de 24, 40 y 59 m2
de construcción, con previsiones de servicios para su crecimiento progresivo, y
proyecto de expansión, de manera que cada beneficiario- uniéndose en
cooperativas organizadas por la comunidad- pueda ampliar su hogar conforme a
su crecimiento familiar y posibilidades económicas, a través del sistema de
autoconstrucción.
EL PROYECTO
AGRUPAMIENTO DE VIVIENDAS EN PLANTA
“ HOGAR SEMILLA” 24 MTS 2
“ HOGAR SEMILLA” 40 MTS 2
AGRUPAMIENTO EN FACHADA
“HOGAR SEMILLA” 59 MTS 2
ÁREA TECHADA
PAREDES
LOSA DE FUNDACION
ÁREA VERDE LIBRE EN PARCELA
EL PROYECTO
CRECIMIENTO PROGRESIVO VOLUMÉTRICO DEL “HOGAR- SEMILLA”
Vista posterior
VISTA FRONTAL
HOGAR-SEMILLA 24
HOGAR-SEMILLA 40
HOGAR-SEMILLA 59
EL PROYECTO
PERSPECTIVA – DISTRIBUCION INTERNA
EL PROYECTO
Adicionalmente, “LA CASA QUE CRECE CONTIGO” incluye:
• Instalaciones deportivas, módulo policial, guardería infantil y áreas verdes
tratadas, cuya construcción física serán aportadas por LA ALIANZA.
MUCHAS GRACIAS

LA VIVIENDA EN VENEZUELA MARCO LEGAL Y SITUACIÓN DEL

Transcripción

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