Mortgage foreclosure gui#F2.DOC

INCUMPLIMIENTO DE PAGO Y
EJECUCIÓN HIPOTECARIA:
UNA GUÍA BREVE PARA PROPIETARIOS EN EL ESTADO
DE CALIFORNIA
Creado por:
UNIVERSITY OF SAN FRANCISCO,
SCHOOL OF LAW
PREDATORY LENDING CLINIC
Distribuido por:
COMMUNITY LEGAL SERVICES IN E. PALO
ALTO
2117 (B) UNIVERSITY AVENUE
EAST PALO ALTO, CA 94303
TEL: (650) 326-6440
Con la asistencia generosa de Fenwick and West, LLC.
Febrero, 2009
INCUMPLIMIENTO DE PAGO Y EJECUCIÓN HIPOTECARIA: UNA GUÍA BREVE
PARA PROPIETARIOS EN EL ESTADO DE CALIFORNIA
Esta guía esta diseñada para asistir a propietarios de vivienda a comprender sus opciones
en el remate publico. Describe el proceso del remate publico, los documentos que
propietarios pueden esperar y destaca importantes alternativas y consideraciones que
propietarios deben de entender cuando su casa esta en riesgo del remate publico.
Acciones Que Puede Tomar Para Salvar Su Casa Si Se Atraso O No Puede Hacer El Pago
De Su Préstamo:
Debe entender que la compañía hipotecaria siempre prefiere que mantenga su casa a que se
venda en el remate público. Ellos están en el negocio de proporcionar hipotecas, no en la compra
y venta de casas. Es en su interés hablar con un asesor de vivienda, un abogado, o contactar la
compañía hipotecaria directamente para salvar su casa.
Hable con un asesor de vivienda.
Busque un asesor certificado por HUD. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano
(“Departamento de HUD” o “HUD”) tienen asesores para préstamos, entrenados y certificados,
que le puede asistir gratis y pueden negociar su préstamo con el representante o administrador
(llamados “servicers”) de su compañía hipotecaria. Estos representantes están autorizados bajo
los acuerdos del préstamo para renegociar las condiciones, esta gestión es conocida como
“solución” (llamado “work-out”) o “reducción de perdidas” (llamado “loss mitigation”). Este
proceso puede reducir sus pagos mensuales, darle unos meses sin cobrarle pagos, demorar el
cobro de los atrasos o cambiar de alguna manera los pagos de su préstamo hipotecario.
El sitio de Internet del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano es www.hud.gov y ahí
encontrará un directorio nacional de agencias asesoras o también puede llamar al (800) 5694287. Los servicios son gratis. Sugerencias también están disponibles en Homeowner’s Hope
Hotline al (888) 995-HOPE.
Contacte a un abogado
Si un agente ó prestamista lo engañó o no lo informó correctamente sobre las condiciones del
préstamo, quizás podrá usted cancelar el préstamo. Usted también tendrá derecho a
indemnización. Si usted no puede contratar a un abogado, llame a la Asociación de Abogados
local ó a la oficina de ayuda legal y pídales que le recomienden a un abogado.
Información de contacto para ayuda legal se encuentra en el Internet en el siguiente sitio
www.dca.ca.gov/publications/guide/legal_index.shtml.
Comuníquese con un administrador de préstamos
Pregunte por el departamento de “reducción de pérdidas” (llamado “loss-mitigation”) o
“solución” (llamado “work-out”) y trate de modificar las condiciones del préstamo. Sea astuto al
modificar las condiciones. Muchas propiedades valen menos que los préstamos que aseguran;
Pregúntese: ¿le conviene mantener una propiedad que vale aún menos que el préstamo? Sea
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realista, sobre si podrá llegar a cubrir los pagos del refinanciamiento. Recuerde que la mayoría
de los documentos de modificación incluyen una cláusula de “renuncia”. Esto significa que
cuando Usted firma los documentos de modificación, renuncia a los derechos legales que podría
haber ejercido y también al derecho de instituir una demanda en la corte contra su prestamista.
Antes de firmar cualquier cosa, muestre los papeles a un abogado ó asesor y asegúrese de
entender perfectamente lo que está firmando. Una modificación de hipoteca es un documento
legal y usted estará obligado a las condiciones en el acuerdo.
El proceso de ejecución hipotecaria en California
Ejecución hipotecaria varía de estado a estado. La información siguiente lo ayudará a
comprender el proceso de ejecución hipotecaria en California.
California es conocido como un estado que sigue la teoría de título, donde la compañía
hipotecaria (es decir, el banco) detiene el título de la propiedad durante el tiempo que vive en la
propiedad y hace los pagos hipotecarios. El documento que asegura el titulo es generalmente
llamado “acta fiduciaria” pero también puede ser referida como hipoteca. California tiene una
legislación complicada con relación a ejecuciones hipotecarias. El proceso completo esta aquí
descrito.
¿Como se ejecutan las hipotecas en California?
En general, la ejecución hipotecaria significa que cuando falla al cumplir uno o dos pagos, el
banco manda un aviso oficial que esta en proceso de ejecución hipotecaria. Después de recibir
este aviso, tiene un tiempo para rescatar su retraso de pagos. Si no puede hacer los pagos, la
compañía hipotecaria comienza procesos de ejecución hipotecaria por modos extrajudiciales o
judiciales. Después se vende al más alto postor en el remate público.
El principal método usado en California es una intervención extrajudicial. En este tipo de
ejecución no implica una acción judicial. Cuando el acta fiduciaria/hipoteca es inicialmente
firmada, generalmente incluye una cláusula llamada el poder de venta. Esta cláusula permite al
fiduciario (usualmente la compañía de titulo) vender la propiedad para satisfacer el impago del
préstamo. El fiduciario actúa como un representante de la compañía hipotecaria para efectuar la
venta de la propiedad, que típicamente ocurre en la forma del remate público.
California exige un requisito conocido como la regla de una sola acción. En caso que la
ejecución finalicé por medios extrajudiciales (fuera de la corte), la compañía hipotecaria no tiene
permiso de seguir una segunda acción para recuperar el déficit si las ganancias del remate
público no cubren lo que queda de la deuda en el préstamo.
Si la ejecución hipotecaria es por modo judicial, la casa puede ser vendida y aparte pueden
obtener una sentencia contra usted para recuperar lo que queda de la deuda en el préstamo (hasta
la cantidad entera del préstamo más gastos del remate público) si las ganancias del remate
publico no cubre lo que queda de la deuda.
La mayoría de las hipotecas son ejecutadas a través de métodos extrajudiciales, pero la compañía
hipotecaria tiene la opción de ejecutar hipotecas por métodos judiciales. Pero como esté proceso
tarda mas tiempo que un proceso extrajudicial, es raro que se use. En California, los recursos
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extrajudiciales exigen requisitos rigurosos de notificación y los documentos de hipoteca deben
incluir el lenguaje del poder de venta para poder utilizar este método de ejecución.
Puntos Importantes en el Proceso de Ejecución
Falta de hacer uno o más pagos hipotecarios significa que esta en incumplimiento de pago.
Si falla en pagar uno o dos pagos, usualmente la compañía hipotecaria le contactara para
demandar el pago y quizás ofrecerle modificar el préstamo. Esta es una buena ocasión para
consultar con un asesor o abogado y pedir que se negocien con la compañía hipotecaria.
Recibiendo una Notificación de Impago
Si se abstiene a responder a los intentos del prestamista de comunicarse con usted o usted se
comunica con el prestamista pero no llegan a un acuerdo, el prestamista le mandará una carta
notificándole que usted se encuentra en impago de sus obligaciones hipotecarias. La noticia
formal se llama la Noticia de Impago y está archivada en la Oficina del Registrador del Condado
por medio de un fiduciario (normalmente la compañía de título). Una copia debe de serle enviada
a usted. La Notificación de Impago debe informarle la específica violación de contrato. Si desea
averiguar si se presentó una notificación de impago contra su propiedad, puede recurrir al
Registro del Distrito en el distrito en donde se encuentra la propiedad. El Fiduciario tiene que
notificar a todos las partes interesadas en la ejecución hipotecaria de la propiedad.
Al archivar la Notificación de Impago empieza el Restablecimiento Período de Espera, que
dura 90 días. Éste período le permite al dueño de la propiedad cumplir con los pagos del
préstamo (es decir, poner la hipoteca al corriente).
Vendiendo la propiedad – Noticia de Venta
Después de 90 días del Restablecimiento Período de Espera, el Fiduciario esta obligado a
comprobar si la deficiencia ha sido pagada. Después de averiguar, la Notificación de Venta
puede ser expedida y deben servirle con este aviso. La Notificación de Venta tiene que ser
publicada una vez a la semana por un periodo mínimo de 20 días. El Fiduciario también está
obligado a poner un aviso notificando al público de la venta, en la propiedad en un lugar a la
vista y en un lugar fuera de la propiedad. Después de los 20 días del Periodo de Publicación, la
casa puede ser vendida en un remate público.
Como se he explicado antes, el Fiduciario tiene el derecho de vender la propiedad sin tener que ir
a corte. La venta ocurre por medio de un remate público y la propiedad se vende al más alto
postor. Si alguien aparte del beneficiario (compañía hipotecaria) compra la propiedad, tienen que
tener el dinero en efectivo.
La ley que gobierna ejecuciones hipotecarias en California se encuentran en el Código Civil de
California, Sección 2924. Para ver los estatutos en el Internet, visite la siguiente página:
http://www.leginfo.ca.gov.
Si la propiedad es ejecutada por medio del sistema de corte en una ejecución judicial, tiene un
derecho de rescate por un periodo después del remate público. Pero en California, hipotecas
que están ejecutadas por procesos extrajudiciales, no tienen derecho a un periodo de rescate.
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Después de la que venta esta completa, la venta es final. Como la mayoría de las hipotecas en
California están ejecutadas por medios extrajudiciales, cuando la propiedad esta vendida, la
venta es final.
Calendario de la Ejecución Hipotecaria en California
Día 1- Día 90
Periodo de
Restablecimiento
Dura 90 días desde
el registro de la
Notificación de
Impago
Día 91- Día 110
Día 111 o mas
Periodo de
Venta por el
Publicación
Fiduciario
Dura 20 días
La venta ocurre 21
después del
días después de la
Periodo de
primera
Restablecimiento
publicación
Después que la propiedad esta vendida en el remate publico
El nuevo propietario no tiene derecho a cambiar las cerraduras de su casa. El nuevo propietario debe
de servirle con una notificación de desalojo por escrito de 3 días y después tiene que empezar el
proceso legal desalojo para tomar posesión de la propiedad.
Si alguien toca a su puerta y demanda que salga, no sienta pánico. Nadie tiene el derecho de llegar
demandando a que se desaloje, hay un proceso legal que debe respetar. Si se siente amenazado o
inseguro, no abra la puerta ó llame a la policía. El nuevo dueño debe seguir el proceso legal formal y
conseguir una orden de desalojo antes de forzarlo salir de la propiedad.
Opciones alternativas al Remate Público
Contacte a su compañía hipotecaria
Como se ha explicado antes, la primer cosa que debe de hacer es contactar su compañía hipotecaria.
Unas compañías de hipotecas están dispuestas a trabajar con gente que se han atrasado en los pagos
y están en el incumplimiento de pago.
Indulgencia
Similar a un plan de pago, indulgencia es un acuerdo entre usted y la compañía hipotecaria que
reestablece el préstamo atrasado por medio de un pago de una suma o por un calendario de pagos
durante un periodo de tiempo. Por ejemplo, si esta $2000 atrasado en sus pagos, la compañía
hipotecaria puede permitir que haga pagos por una temporada de seis meses. También podrían
decidir en reducir sus pagos mensuales para que tenga la oportunidad de reestablecerse
financieramente y después pagar el déficit en un solo pago. Generalmente, estos acuerdos no
exceden más de 12 meses, pero antes de firmar algo, consulte con un abogado o consejero.
Titulo en Lugar de Ejecución
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Un título en lugar de ejecución es una alternativa a la ejecución hipotecaria donde
voluntariamente deja el titulo de la propiedad en la compañía hipotecaria. En general, es un
último esfuerzo para evitar las consecuencias negativas del remate público. En éste proceso, le
dice a su compañía hipotecaria que no se tiene que molestar con las formalidades del proceso
legal, porque simplemente usted entregará el título en vez de perderlo. A veces se le llama la
“ejecución hipotecaria amable” por que es un acuerdo mutuo entre usted y la compañía
hipotecaria y no esta obligado a hacerlo a través del poder de venta.
La ventaja del título en lugar de la ejecución es que diminuye el daño en su historia de crédito.
Aunque no sea tan bueno como pagar el préstamo a tiempo, si es mejor que una venta en el
remate publico. La compañía hipotecaria todavía reportará la entrega a las agencias de
calificación crediticia y bajaría a su calificación crediticia bastante. Pero puede explicar a sus
futuros prestamistas que su entrega del titulo indica que actuó en una manera responsable
cuando se dio cuenta que no iba a poder pagar el préstamo.
Venta Baja
Cuando prestamistas deciden hacer una venta baja en bienes raíces, significa que el prestamista esta
aceptando menos que el monto de la deuda. No todas las compañías hipotecarias aceptaran la venta
baja o descuento en los pagos, especialmente si será mejor financieramente para vender la casa en el
remate público; además, no todos los vendedores ni las propiedades califican para la venta baja. Una
venta baja significa que el prestamista esta aceptando un descuento en pago para librar el préstamo en
existencia. Sólo por que la propiedad esta puesta como una propiedad en venta baja, no significa que el
prestamista va a aceptar su ofrecimiento, aunque usted lo acepte.
Sea consciente que usted no tiene que estar en caso de impago – he parado de hacer los pagos de la
hipoteca – antes de que la compañía hipotecaria considere una venta baja. Un prestamista puede
considerar una venta baja si no esta atrasado en sus pagos, pero el valor de su casa ha caído. Es
posible que usted debe más que el valor de la casa, entonces bajando el precio podría bajar el precio en
consonancia con el valor de mercado, pero no baja el valor del préstamo menos que el valor del
mercado. La venta baja negativamente afecta su crédito, pero no tanto como en el remate publico.
Puedo salvar mi casa declarando bancarrota?
Hable con un abogado o asesor sobre los beneficios y desventajas de declararse en bancarrota.
Declarando bancarrota es una decisión que se debe tomar con mucho cuidado. Queda en su record
por10 años y tiene impactos negativos en su vida hasta que se borra.
Declarando bancarrota empieza una suspensión que no permite a los prestamistas tomar acción
contra usted para cobrar deudas mientras su bancarrota esta pendiente. En la mayoría de los casos,
para la ejecución hipotecaria por un tiempo. De todos modos, la ejecución hipotecaria podría
continuar en unas situaciones limitadas, por ejemplo si ha declarado bancarrota por varias veces
seguidas o si la propiedad fue transferida a su nombre inmediatamente después de declararla.
El más grande error que comete la gente es esperar unos días antes de la venta al remate público para
considerar la bancarrota como opción. El mejor tiempo para consultar con un abogado de bancarrota
es antes que ó a principios del periodo de la Noticia de Incumplimiento.
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El tipo de bancarrota mas común para prevenir la venta en el remate publico se llama Capitulo 13
(“Chapter 13”) por que puede proponer un plan de repago que incluye la deuda anterior que debe a
la hipoteca u otros prestamistas contra su casa, durante un periodo entre 36 a 60 meses.
Usted puede archivar bancarrota sólo o con un abogado. Archivando sólo es más barato, pero a
riesgo de cometer errores y que no sea aprobada y después tienen que esperar muchos meses antes
de que puedan archivar de nuevo.
Al conseguir la ayuda de un abogado archivara la bancarrota correctamente, pero le puede costar
bastante. Si está considerando bancarrota y contratar a un abogado, pregunte al abogado cuales
resultados puede esperar si archiva bancarrota y pídale al abogado que le de una prueba escrita de
sus honorarios. Dependiendo en su situación, declarándose en bancarrota puede ser un retraso muy
caro de la inevitable perdida de su casa.
¿Cuáles son las implicaciones del Incumpliendo de Pago o venta en el
remate público con respecto a los impuestos?
Hasta el 2007, propietarios que perdieron su casa en remate público ó modificaron sus préstamos,
muchas veces se sorprenden cuando se enteran que deben impuestos en la casa que han perdido. En
el 2007, el gobierno federal pasó el Acto de Perdón de Deuda Hipotecaria del 2007 (llamado
“Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007”) que generalmente permite a gente a excluir
ingresos del perdón de deuda en su residencia principal. Deuda reducida por método de reforma
hipotecaria y también incluyendo deuda hipotecaria en conexión con la ejecución hipotecaria,
califican para este perdón.
Esta acta se aplica a deudas perdonadas en el 2007, 2008 o 2009. Hasta $2 millones de deuda es
elegible para esta exclusión ($1 millón si esta casado y archivando por separado). Esta exclusión no
aplica si la suma perdonada se debe por servicios a la compañía hipotecaria o por cualquier otra
razón que no tiene relación directa con el bajo valor de la casa o su condición financiaría.
Tome en consideración que el Acta de Perdón de Deuda del 2007 pertenece solamente a impuestos
de ingresos federales. El estado de California también tiene un programa para perdonar deuda
hipotecaria, pero es distinto a la ley federal. Por favor consulte a un profesional de impuestos
para consejos en la ley de impuestos federales o de su estado.
Si usted tiene dificultad resolviendo un problema con sus impuestos (por ejemplo, un cobro, carta o
nota del IRS) por medios normales del IRS, el servicio llamado “Taxpayer Advocate Service” (TAS)
le podría ayudar. Para más información, puede contactar a la línea gratis al 1-877-777-4778,
TTY/TDD 1-800-829-4059.
En unos casos, podría calificar para ayuda gratuita o barata de una oficina para gente de bajos
ingresos llamada “Low Income Taxpayer Clinic (LITC)”. Los LITCs son organizaciones
independientes que representan a gente de bajos ingresos en problemas con el IRS. Puede
encontrar información sobre un LITC en su área yendo al sitio de Internet siguiente:
http://www.irs.gov/advocate/content/0,,id=151026,00.html.
Tenga cuidado con fraude hipotecario que promete rescatar su casa
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Fraude relacionado con el rescate de casas y que prometen prevenir ventas esta creciendo
por todo el país y puede resultar en la pérdida de su casa que desesperadamente esta
tratando de salvar.
Uno de los tipos de fraude que están creciendo más rápido en la nación es el fraude de rescate
de casas. Este fraude se trata de ladrones que se roban la casa y la valorización de la propiedad
después de prometer ayudar a salvar su casa del remate publico.
Noticia pública del remate público usualmente provoca correo, llamadas y hasta visitas
de casa-en-casa.
Debe de ignorar compañías que inician este tipo de contacto, demanda un honorario antes de
presentar sus servicios o aconseja cortar contacto con la compañía hipotecaria que puede
demorar opciones propias para prevenir el proceso del remate público.
Fraude relacionado con rescate del remate público usualmente se divide en 4 categorías:
1) Ayuda Fantasma
En este tipo de fraude, el supuesto rescatante cobra honorarios muy altos para llamadas básicas
y papeleo que fácilmente puede hacer sólo sin asistencia. O el rescatante promete que le va a
representar, pero no sigue con su promesa. Este tipo es en verdad un fraude donde el
propietario recibe muy poca (o ninguna) ayuda y es demasiado tarde para prevenir la venta en
el remate público.
2) Rescate
En este tipo de fraude, le prometen que si les transfiere el título de la casa a ellos, va a poder
quedarse en la casa como un inquilino y después puede comprar la casa cuando los problemas
han sido “resueltos”. La manera en que consiguen la casa es diferente en cada caso, pero cada
método termina sin manera de que usted pueda comprar la casa y los supuestos ayudantes se
quedan con la mayoría, sino con todo, el valor de la casa.
3) Carnada y Cambio / “Bait and Switch”
El fraude hipotecario de carnada y cambio implica firmar la propiedad fuera de su posesión. Le
explican que usted esta firmando documentos para un nuevo préstamo y que va a resolver
todos sus problemas. En realidad usted podría estar firmando documentos que les dará a los
ladrones posesión de su propiedad. Peor aun así usted todavía será responsable por la hipoteca
aunque ya no sea dueño de la casa.
4) Ejecución Hipotecaria por Bancarrota
Le pueden prometer negociar con su compañía hipotecaria o para conseguir refinanciamiento
para usted si paga una suma adelantada. En vez de comunicarse con su compañía hipotecaria
o refinanciar su préstamo, guardan el dinero que pagó y declaran bancarrota en su nombre y a
veces sin avisar le a usted. Declarando bancarrota normalmente se detiene la venta de la casa,
pero sólo temporalmente. El proceso de archivar bancarrota es complicado, caro e implacable.
Por ejemplo, si falla de atender su primera cita con sus prestamistas, el juez de bancarrota
ordena el retiro de su caso y los procesos en contra de su casa seguirán. Si esto pasa, puede
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perder el dinero que pago al los supuesto rescatantes y aparte, aun así puede perder su casa.
Peor todavía, declarando bancarrota queda en su reporte de crédito por diez años y puede ser
más difícil para conseguir trabajo, seguro de vida, comprar coche, rentar departamento o
comprar una casa.
Banderas Rojas – Si esta buscando a alguien para ayudar a prevenir la venta en el remate
publico, trata de evitar negocios que…
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Garantizan prevenir el proceso del remate público, sin considerar sus circunstancias.
Le pide que no contacte a la compañía hipotecaria, abogado, asesor de crédito o asesor de
vivienda.
Cobra un honorario antes de presentar sus servicios.
Acepta pagos por medio de cheque de caja o transferencia bancaria
Recomienda un arrendamiento de su casa para que pueda volver a comprarla durante un
periodo de tiempo.
Piden que haga los pagos hipotecarios directamente a ellos en vez de hacer los pagos a la
compañía hipotecaria.
Piden que transfieren su propiedad ó titulo a ellos.
Ofrece comprar su casa en efectivo a un precio fijo que no esta basado en el mercado de
casas.
Ofrecen llenar papeleo para usted.
Le presionan a firmar documentos que no ha tenido tiempo de leer ó que no entiende.
El remate público es difícil en si, sin todo el fraude que existe. Sigue estas
recomendaciones:
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No ignore los problemas. El problema no se quita sólo y sólo se aumenta si lo ignoras.
Debe averiguar si está en proceso de remate público. Si está atrasado en los pagos, recibiría
lo que se llama una noticia de deficiencia (o impago). Estas cartas le notifican de su
delincuencia y le dan oportunidad de resolver la deuda. Si usted recibe una Noticia de Venta
o un documento similar, esta en proceso de remate publico.
Usted sí debe de hablar con su compañía hipotecaria. Trate de trabajar con su compañía
hipotecaria para modificar sus pagos o refinanciar el préstamo.
Usted sí debe de aprender las leyes de su estado que pertenezcan al remate público. Es
importante saber cuanto tiempo tiene para resolver el problema.
Usted sí debe contactar una agencia de asesores y consejeros. Éste problema es demasiado
extenso para una sola persona. Verifique que el asesor o consejero este certificado por el
Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (llamado “Department of Housing and
Urban Development” o “HUD”). Su sitio de Internet es www.hud.gov.
Tenga cuidado al escoger un asesor y ponga atención al requisito de certificación
recomendado en el párrafo anterior. No debe de pagar para consejos sobre su casa.
•
Usted sí debe contactar a un abogado. Puede encontrar uno por medio de la Asociación
Nacional de Defensores al Consumidor (llamada “Nacional Association of Consumer
Advocates”) que se encuentra por Internet en www.naca.net o puede contactar su Asociación
de Abogados local. Propietarios en el Área de la Bahía se pueden contactar en
www.sfbar.org/lawyerreferrals/index.aspx ó puede llamar a Servicios Legales Comunitarios
en East Palo Alto al (650) 326-6440. Asistencia también esta disponible en español.
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•
No firme un contrato bajo presión. Siempre pida tiempo para revisar los documentos sin
prisa. Nunca firme un documente que no entienda.
•
No haga acuerdos verbales. Siempre consiga ofertas escritas y explique al que esta haciendo
la oferta que usted y/o su representante revisará todas las ofertas.
•
No haga ningún pago a otra entidad que no sea su compañía hipotecaria.
•
No firme un contrato de venta de casa en donde no este liberado de su hipoteca.
•
No firme un “quit claim deed” sin que sean las indicaciones específicas de su abogado o
representante. Nunca entre en acuerdos que le permitan rentar su propiedad y después
comprarla en un futuro.
•
No acepte un acuerdo de una persona que quiere cumplir con sus atrasos y tomar su casa
fuera de sus manos en cambio para documentos que les asigna los excedentes de la venta en
el remate público. Piénsalo, si usted debe $200,000 en su hipoteca, mas atrasos de $10,000, y
el valor de su casa es de $250,000, usted está en posición de ganar dinero por la venta.
Preguntas Frecuentes
P: ¿Que pasa después que incumplo con un pago hipotecario?
Generalmente la primera cosa que hace la compañía hipotecaria es llamarle ó escribirle para
ofrecerle ayuda. Pueden llamarle o escribirle demandando que pague su atraso y multas. Tome
en cuenta que éstas llamadas y cartas están designadas a cobrar dinero para pagos hipotecarios
y la compañía hipotecaria o su agente usara tácticas de colección. MANTENGASE EN
CALMA. Si tiene dificultad con el Ingles, pida un agente que hable su idioma. El Acto de
Practicas Justas del Cobro de Deuda (llamado “Fair Debt Collection Practices Act”) impone
reglas en los cobradores de deuda; solo pueden llamarle entre las horas de 8am y 9pm hora
local, el que le llama no tiene derecho a hacer varias llamadas para molestarle y no pueden usar
lenguaje ofensivo ni amenazas. Si quiere parar las llamadas, puede escribir una carta a la
compañía hipotecaria e invocar su derecho a recibir información solo por escrito. Si piensa que
el llamador ha violado estas reglas, consulte a un abogado.
Q: ¿Estoy expuesto a una Sentencia de Deficiencia en mi hipoteca después de que la casa
se ha vendido en el remate público?
Como hemos explicado anteriormente, California permite a las compañías hipotecarias a
escoger si quieren proceder por procesos judiciales o extrajudiciales. Si la compañía
hipotecaria usa procesos extrajudiciales (no le lleva a corte) la compañía hipotecaria pierde su
derecho a cobrar más dinero del propietario aunque el dinero obtenido en el remate público no
cubra la cantidad entera de la hipoteca.
En una ejecución hipotecaria judicial, la compañía hipotecaria lleva al propietario a corte y
puede obtener la propiedad y una sentencia por el dinero hasta la cantidad entera de la deuda
más costos.
Q: ¿Estoy expuesto a una Sentencia de Deficiencia para la segunda hipoteca después de
la venta en el remate público?
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Si la segunda o hipoteca júnior fue usada para comprar la casa originalmente (llamado
“purchase money mortgage”) la segunda hipoteca es borrada. TODOS los préstamos usados
para comprar la casa, aunque sea la primera o segunda son borradas en el remate público.
Si ha refinanciado su propiedad después de la hipoteca original y tiene una segunda o júnior
hipoteca, la compañía hipotecaria de la segunda hipoteca puede ir a corte y pedir una sentencia
contra usted por la cantidad del segundo préstamo. Esto significa que si tiene una júnior o
segunda hipoteca y pierde la casa en el remate publico, es posible que todavía sea responsable
por la cantidad entera de la segunda hipoteca.
P: ¿Cuál es mi exposición a impuestos si reformo mi préstamo o pierdo mi casa en el
remate público?
Cuestiones sobre impuestos son muy complicadas y son tan variables dependiendo en las
circunstancias y por eso es mejor buscar consejos de un profesional de impuestos. El "Debt
Forgiveness Act of 2007" da algún alivio a gente que ha perdido la casa en el remate público.
Por favor tome en cuenta que mientras el Servicio de Impuestos Internos (“IRS”) ha
proporcionada alivio a los propietarios en el remate público, el Estado de California no ha
ofrecido esta ayuda al tiempo de imprimir esta guía. Podría ser responsable frente al Estado de
California por los impuestos de ingreso.
Si debe impuestos de propiedad en su casa y la casa se vende en el remate publico, no tienes
por que pagar los impuestos de propiedad.
P: ¿Puedo ser encarcelado por falta de pagar mi hipoteca?
¡NO! Pero, algunas circunstancias explicadas en esta guía, el prestamista u otra persona al
quien el prestamista le ha otorgado derecho a la propiedad, puede conseguir una sentencia
contra usted y cobrar dinero por medio de su propiedad o cuentas de banco en su nombre o
puede atacar su salario, cobrando un porcentaje de su ingreso de cada quincena o cheque.
P: ¿Impago de hipoteca, venta baja o venta en remate público puede dañar mi crédito?
¿Si es que sí, a que extremo?
Sí. Cualquiera de estos procesos dañara gravemente su crédito, pero el daño puede ser mitigado
y puede componer su crédito. Es difícil hacer esto sólo, pero asistencia gratuita esta disponible
por Consumer Credit Counselors of California. Si tienes problemas financieros, llame al
800.700.7526 o manda email a [email protected].
P: ¿Después de que mi casa esta vendida en el remate publico, cuanto tiempo tengo para
mudarme?
Esta pregunta es difícil contestar por que hay muchas variables. Pero un nuevo dueño no puede
forzarle a que se mude por medio de amenazas o pidiéndole que se salga de la propiedad. El
nuevo dueño tiene que ir a corte e iniciar un acción de posesión - eso significa que la corte, por
un documento escrito, le ordena que se mude. Si recibe documentos pidiendo que se mude, no
sienta pánico. Hable con un abogado para asistencia. En muchos casos tendrá 6 semanas o más
para mudarse. Inquilinos en propiedades que han sido vendidas en el remate público tienen
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derechos especiales y deben consultar a un abogado si les piden que se muden o han sido
notificados con documentos legales.
P: ¿A quien debe de contactar si piensa que fue abusado por alguien que prometió
ayudarle con su préstamo (“foreclosure rescue scammer”)?
•
•
•
•
Contacte a un asesor de vivienda
Contacte a un abogado privado o a su oficina local de Servicios Legales (Ve la
información en Pagina 1)
Contacte a su oficina local de “Better Business Bureau”
Contacte a la Comisión Federal de Cambios (“Federal Trade Commision”) al 1877-FTC-HELP
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