guía práctica

GUÍA PRÁCTICA
frente al problema de las hipotecas
Con el apoyo de los Comités de
afectados y de ADASEFI
(Asociación de Consumidores y Usuarios
para la defensa de los derechos de los
afectados por el sector financiero)
Presidente Rafael Correa en su visita a Madrid, abril 2014
“Hay gente que necesita casas, sin casas, y bancos que
no necesitan casas, con casas”
Dr. Rafael Correa Delgado
Presidente de la República del Ecuador
Canciller Ricardo Patiño reunido con afectados por hipotecas en Barcelona
“Vamos a continuar respaldando judicialmente y
políticamente la lucha de los migrantes ecuatorianos que
han sido afectados por las hipotecas.”
Eco. Ricardo Patiño Aroca
Ministro de Relaciones Exteriores y Movilidad Humana
Embajador Miguel Calahorrano en Encuentro Deportivo del Clásico del Astillero,
donde se presentó un spot del servicio gratuito de asesoría hipotecaria.
“Ningún ecuatorian@ en indefensión ante la banca”
Dr. Miguel Calahorrano Camino
Embajador de la República del Ecuador en España
Direcciones y teléfonos
Puntos de Asesoría jurídica gratuita en España
Alicante
Consulado del Ecuador en Alicante
Avenida Oscar Espla 4, Bajo 3 – 03003 Alicante Teléfono: 965 135 205
Barcelona
Consulado del Ecuador en Barcelona
C/Nápoles 187, 5º – 08013 Barcelona Teléfono: 93 246 24 90
Madrid
Consulado del Ecuador en Madrid
Calle Comandante Azcárraga s/n (esq. Sta. María Magdalena) 28016
Madrid Teléfono: 91 343 02 50. Ext. 117
Andalucía
Consulado del Ecuador en Málaga
Calle Panaderos, 8 – 29005 Málaga
Teléfono: 95 221 83 97 / 620 835 665
Consulado del Ecuador en Sevilla
Avenida San Francisco Javier, 22 Edificio Hermes 5ta. Planta, oficina 13,
41018 Sevilla
Teléfono: 620 014 595
Almería
Calle Cierra de taberna, 1 (centro de integración social los Almendrales),
04009 Almería
Teléfono: 620 309 862
Marbella Teléfono: 620 835 665
Córdoba Teléfono: 620 014 595
Murcia
Consulado del Ecuador en Murcia
Avenida Ronda Norte 27, Bajo 30009 Murcia
Teléfono: 968 225 439 / 968 225 438 Ext.108
Baleares
Consulado del Ecuador en Palma de Mallorca
Calle San Miquel, 68 A piso 3º 07002 Palma
Teléfono: 971 214 185
Valencia
Consulado del Ecuador en Valencia
Calle Marqués de Sotelo 3, Puerta 10 – 46002 Valencia
Teléfono: 963 255 300
Zaragoza
Zaragoza
Dirección: C/ Paseo de la Independencia, 19 8º A
Teléfono: 976 302 616 / 646 163 618
Navarra
Pamplona C/ Leyre 8, código postal 31002.
Tudela C/ Centro Lasa (servicio Jesuita) código postal 31500
Teléfono: 638 19 73 98
Si no resides cerca de uno de estos puntos puedes
solicitar asesoría en línea en:
[email protected]
Para más información visita:
http://www.hipotecas.mmrree.gob.ec
Contenidos de la guía
1. ¿Cuál es la posición de la República del Ecuador respecto
al conflicto hipotecario que afecta a sus ciudadanos?
2. ¿Por qué esta guía?
3. Las etapas del problema hipotecario:
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Imposibilidad de pago
Primeros impagos y burofax del banco
Demanda judicial
Subasta
Aviso de desalojo voluntario
Orden de lanzamiento (desahucio)
Ejecución dineraria
Embargo
4. Blindaje jurídico del Ecuador: Las deudas de cartera
hipotecaria adquiridas en el exterior no podrán ser ejecutadas
en territorio ecuatoriano
5. Recursos de interés
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1. ¿Cuál es la posición de la República del
Ecuador ante el conflicto hipotecario?
A partir del estallido del problema hipotecario en España, el Gobierno del
Ecuador ha manifestado su preocupación por la gran diferencia que existe
entre los intereses de la banca y el bienestar de las personas. Al igual que
sucedió con la crisis financiera en el país en la década de los noventa, los
afectados fueron precisamente miles de incautos ciudadanos que confiaron
sus ahorros en la supuesta solvencia de la banca, quienes para captar los
ahorros de la gente, ofrecían altas tasas de intereses, vendiendo falsas
expectativas a los ciudadanos que en un momento determinado perdieron
sus ahorros de toda su vida, quedando en la más absoluta pobreza, ante lo
cual el Estado ecuatoriano tuvo que intervenir para garantizar la devolución de
los recursos a miles de ciudadanos ecuatorianos.
Según ha mencionado el señor Presidente de la República del Ecuador,
economista Rafael Correa, la crisis financiera ha provocado que se anteponga
el capital a las personas y que se llegue a situaciones tan extremas como
que los bancos tengan casas que no necesitan y las personas se queden sin
vivienda para su familia.
El conflicto hipotecario ha afectado a miles de familias en España, con efectos
particularmente severos sobre la población ecuatoriana que adquirió una
vivienda.
Frente a esta realidad, y amparados en el artículo 40 y 392 de la Constitución
del Ecuador, y principalmente en la Convención de Viena sobre las Relaciones
Diplomáticas de 1961, en cuyo artículo 3, literal B, define que las funciones de
la Misión diplomática consisten principalmente en:
“Proteger en el Estado receptor los intereses del Estado acreditante y
los de sus nacionales, dentro de los límites establecidos por el Derecho
Internacional”
En tal sentido, el Gobierno del Ecuador decidió, desde el año 2012, poner
en marcha el Programa de apoyo a la población ecuatoriana afectada por
hipotecas que comprende entre sus estrategias: la provisión de asesoría
legal gratuita a través de consultas presenciales, el acompañamiento jurídico
en la negociación con las entidades financieras-crediticias, la entrega de
información a los ciudadanos, acerca de sus derechos y las posibilidades con
las que cuenta para emprender una lucha justa en defensa de sus legítimos
intereses.
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2. ¿Por qué esta guía?
Esta guía tiene el objetivo de orientar a la población ecuatoriana que
vive en España, respecto a los pasos y procedimientos que debe seguir
para enfrentar los problemas derivados de la crisis inmobiliaria.
La intención de este documento es contribuir para que “ningún
ecuatoriano/a quede en situación de indefensión ante la banca”,
como lo ha expresado el Embajador de Ecuador en España, Dr. Miguel
Calahorrano Camino.
La presente guía explica cada uno de las etapas que conforman una
demanda hipotecaria. Por ello, este documento contiene un conjunto de
orientaciones y recomendaciones para que, al iniciar una negociación
con el banco, esta se realice en mejores condiciones, es decir: en
defensa de los intereses de los afectados.
La existencia de una deuda, o la imposibilidad de pagarla, no implica
que se pierdan derechos o que se pueda vulnerar la dignidad de una
persona. Siempre será posible exigir una negociación transparente y
de buena fe, que no sea contraria a los intereses y derechos de las
personas. Esta guía es tu herramienta de apoyo.
Abogada Eva Corredoira asesorando a un ciudadano afectado por hipotecas en
Consulado en Barcelona
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3. Etapas del Proceso Hipotecario
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No puedo pagar la hipoteca…¿qué hacer?
Lo primero: ¡¡¡No podemos sentirnos culpables!!!
Los problemas hipotecarios no son el resultado de una falta de
voluntad de las personas, sino de la crisis económica y de la mala
gestión realizada por las entidades financieras. Por lo tanto, no es
momento de sentir vergüenza, sino de organizarnos, asumir la situación
y enfrentarla.
Para enfrentar el conflicto debemos recordar que no estamos solos y
que existen muchos recursos a nuestro alcance para superar las
injusticias y abusos generados por la crisis hipotecaria.
Debemos tener conciencia de que este problema o conflicto con la
entidad bancaria será largo y difícil, y en caso de llegar a producirse
el desahucio, éste no será inmediato pues está situado al final del
procedimiento de ejecución hipotecaria.
¿Qué puedo hacer cuando ya no puedo pagar?
Debemos mantener la cabeza fría y pasar a organizarnos. En esa
medida debemos informar a nuestra familia y a nuestro entorno
más cercano de la situación. Esta información debe ser comunicada
especialmente a los avalistas, es mejor que nosotros les informemos
personalmente, antes de que la entidad financiera les llame y les
ponga en nuestra contra.
Recopila toda la documentación relativa al préstamo hipotecario.
Es importante contar con la escritura de compraventa y la escritura
de préstamo hipotecario, que son dos documentos distintos e
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imprescindibles. Otros documentos de interés pueden ser: recibos
del pago de la hipoteca, informe de tasación, documentación de la
inmobiliaria. Es conveniente hacer una carpeta en la que guardar
todos los documentos. Nunca debemos entregar los documentos
originales.
Traza los objetivos que quieres lograr frente al banco. Para ello es
importante que conozcas sobre las diferentes opciones existentes:
reestructuración de la deuda, carencias, dación en pago, alquiler
social, y que decidas que es lo que te conviene según tus intereses
y necesidades.
Cuando dejamos de pagar, es conveniente notificar previamente
por escrito al banco. En la comunicación dirigida al banco
se debe manifestar la imposibilidad de hacer frente a las
cuotas y la intención de llegar a un acuerdo, realizando
una propuesta concreta respecto a lo que quieres alcanzar.
Es muy importante que cuando entregues esta comunicación al
banco, te sellen la recepción del documento en la copia respectiva.
A continuación, debemos cancelar todas las domiciliaciones que se
encuentren en el banco en el que tenemos el préstamo hipotecario
(recibos de suministros, nóminas, abonos de prestaciones al
desempleo, etc.)
Recomendaciones
Diga lo que diga la entidad financiera, nunca debemos olvidar que lo
primero son las necesidades esenciales de nuestra familia: alimentación,
vestido, salud, suministros básicos, educación de nuestros hijos… por lo
que deberemos priorizarlas frente al pago de la cuota.
No es conveniente realizar un pago parcial de la letra. Si la letra no está
pagada al 100%, esta se considerará impagada, generará intereses de
demora y no impedirá que se inicie la ejecución hipotecaria.
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¿Qué significa dación en pago?
Es la acción de dar tu vivienda en pago por la deuda contraída
con el banco. Es muy importante asegurarse que la dación en
pago nos libera totalmente de la deuda. Se han registrado casos
en los que la entidad financiera ha impuesto daciones parciales,
es decir, dejando pendiente una parte de la deuda.
A partir de la dación en pago, el banco es el propietario de la
vivienda y podemos permanecer en el inmueble suscribiendo un
contrato de alquiler social.
¿Qué es un alquiler social?
El alquiler social es el pago por arrendamiento de una vivienda
en una cantidad que no supere el 30% de los ingresos familiares.
¿Qué es la reestructuración de la deuda?
La reestructuración de la deuda es modificar las condiciones
del crédito hipotecario, fijadas en el contrato correspondiente.
El Código de Buenas Prácticas señala que la deuda se puede
reestructurar a través de tres procedimientos:
Carencia en la amortización de capital de cuatro años.
Ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40
años a contar desde la concesión del préstamo.
Reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25%
durante el plazo de carencia.
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¿Qué es una carencia?
La carencia es un período de tiempo en el que solo pagaremos
intereses, pero no el capital de la deuda.
Durante el tiempo pactado no se amortizará capital. En otras palabras, sigues pagando intereses, pero tu deuda sigue siendo la
misma. Si bien es cierto que tu recibo mensual será más reducido, al final del periodo volverá de nuevo la situación anterior. Las
carencias en muchos casos han sido utilizadas por los bancos
para alargar los problemas, aplazando una posible solución.
¿Qué es la quita?
Si con el plan de reestructuración, la persona afectada por la hipoteca tendría que destinar más del 60% de sus ingresos para el
pago de la misma, podría solicitar una quita o rebaja del capital,
que puede ser del 25% del total de la deuda.
Abogada Alejandra Jacinto asesorando a una ciudadana afectada por hipotecas en
Consulado del Ecuador en Madrid
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Primeros impagos, acoso y burofax
del banco
¿Qué sucede cuando dejo de pagar?
Cuando dejamos de pagar nuestra cuota hipotecaria, el banco, a través
de sus departamentos de cobranza, inicia la reclamación de la deuda
por medio de cartas o llamadas telefónicas, que pueden convertirse en
un acoso cotidiano para nosotros y nuestra familia.
Si por escrito hemos manifestado al banco la imposibilidad de abonar
las cuotas por causas ajenas a nuestra voluntad y hemos realizado
una propuesta de solución, no nos corresponde a nosotros dar una
respuesta a esas llamadas. Es el banco el que debe respondernos por
escrito, por el mismo cauce por el que nos hemos dirigido nosotros.
Mientras esto no suceda, cualquier llamada o notificación se encuentra
fuera de lugar. Podemos por tanto responder que nos hemos dirigido
por escrito al banco y pedirles que se abstengan de llamarnos porque
estamos esperando una respuesta por escrito.
Al cabo de un tiempo, que será variable dependiendo de la entidad
financiera, recibiremos un burofax requiriéndonos el pago del
préstamo completo, más los intereses de demora y advirtiéndonos de
la posibilidad de inicio de acciones judiciales en un plazo determinado.
Desde la aprobación de la Ley 1/2013 la entidad financiera nunca
podrá interponer demanda judicial antes del impago de tres cuotas y
por tal razón, la demanda hipotecaria iniciará generalmente luego de
aproximadamente seis meses después de dejar de pagar.
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¿Cómo procederemos frente a la entidad financiera?
Desde que dejo de pagar, debo comunicar por escrito mi situación
a la entidad financiera y proponer la alternativa que considero más
adecuada para alcanzar un acuerdo respecto a la hipoteca: dación en
pago, alquiler social, reestructuración de la deuda, quita o carencia.
Para cualquier alternativa que decidamos, debemos comprobar si
reunimos los requisitos del Código de Buenas Prácticas, recogido en
la Ley 1/2013, del 14 de mayo del 2013, que incluye medidas para
reforzar la protección a los deudores hipotecarios, en relación a la
reestructuración de la deuda y a la concesión del alquiler social. Esta
Ley se puede encontrar en:
http://www.boe.es/boe/dias/2013/05/15/pdfs/BOE-A-2013-5073.pdf
En el caso que cumplamos los requisitos, el banco se encuentra obligado
a proponer una de las opciones contempladas en la Ley. Si no reunimos
los requisitos, la propia Ley establece que el banco puede aceptar nuestra
propuesta, aunque no cumplamos los requisitos previstos.
Si no tenemos respuesta a nuestra solicitud, debemos escribir una
comunicación al Servicio de Atención al Cliente y luego otra al Defensor
del Cliente, indicando la falta de respuesta por parte de la entidad, a
nuestra propuesta de solución. El nombre del Defensor del Cliente y sus
datos de contacto los podemos encontrar en la página web de la entidad
financiera.
Si luego de todas las comunicaciones no conseguimos una respuesta
satisfactoria, nos dirigimos al Banco de España. Esta comunicación solo
será tramitada si previamente hemos escrito al Defensor del Cliente
y presentamos la documentación que lo acredite. La reclamación
ante el Banco de España, una vez resuelta, nos puede resultar útil para
intentar parar la subasta de la vivienda, en caso de que el banco no haya
contestado favorablemente a nuestras solicitudes.
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Flujo de las comunicaciones para informar sobre la imposibilidad de pago y para proponer una alternativa de solución.
¿Qué es el Código de Buenas Prácticas?
El Código de Buenas Prácticas está incluido en el Real Decreto
Ley 6/2012, modificado por la Ley 1/2013, y es una norma de libre
adhesión para las entidades financieras.
Para acogerse a los requisitos del Código de Buenas Prácticas, se
requieren las siguientes condiciones:
Adhesión voluntaria de la entidad prestamista al Código.
Valor de adquisición de la vivienda.
Circunstancias económicas del deudor.
El Código de Buenas Prácticas ofrece la posibilidad de:
Reestructuración de la deuda
Quita
Dación en pago
Alquiler por una renta anual equivalente al 3% del importe de la
deuda.
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Acoso y falsos mitos
Somos deudores de buena fe. Dejar de pagar no es
un delito. No hay prisión por deudas, nadie va a la
cárcel por dejar de pagar.
Tus hijas/os no heredan la deuda si no aceptan la
herencia.
La deuda no afecta a tu situación migratoria. No te
pueden expulsar del país por dejar de pagar.
El no pago de la deuda hipotecaria no afecta a la
custodia ni a la patria potestad. No te pueden quitar
a tus hijas/os por dejar de pagar.
Los avalistas no pueden ser embargados en
cualquier momento. El banco solo podrá embargar
a los avalistas durante la “tasación de costas”, que
es al final del proceso judicial. Sin embargo, antes
de llegar a una medida tan extrema, existen otras
alternativas y caminos.
Abg. Rafael Mayoral, coordinador del equipo de abogados del Servicio Gratuito de Asesoría
Hipotecaria, impartiendo un taller de asesoría colectiva en Consulado del Ecuador en Madrid.
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Blindaje jurídico del Ecuador:
Las deudas de cartera hipotecaria adquiridas en el exterior no
podrán ser ejecutadas en territorio ecuatoriano
Preguntas frecuentes:
¿Los bancos españoles pueden ejecutar fallos judiciales de
ejecuciones hipotecarias en Ecuador?
¡No! no existe forma alguna de que decisiones judiciales de jueces
españoles sobre hipotecas puedan ser ejecutadas en Ecuador. La Ley
Orgánica para la Regulación de los Créditos para Vivienda y Vehículos,
emitida por la Asamblea Nacional del Ecuador, no permite que en
Ecuador se ejecuten este tipo de decisiones judiciales. Esta ley se
encuentra vigente desde el 26 de junio de 2012.
¿Los avalistas también están protegidos por esta ley?
Si, también los avalistas están cubiertos por la Ley Orgánica para la
Regulación de los Créditos para Vivienda y Vehículos, ya que el origen
de su responsabilidad solidaria deviene de los créditos hipotecarios.
¿Los bancos españoles pueden vender su cartera hipotecaria
a bancos ecuatorianos?
No lo pueden hacer. En Ecuador existe una Resolución de la Junta
Bancaria que establece una restricción a la compra de cartera
hipotecaria y de consumo, por parte de bancos ecuatorianos a bancos
extranjeros.
Esta Resolución fue emitida el 3 de abril del 2012 por instrucción del
Presidente de la República a sus delegados en la Junta Bancaria.
El contenido de esta norma implica que los bancos que deseen
adquirir cartera hipotecaria y de consumo, vean en estas operaciones
el peor de los negocios. Ya que en el supuesto caso de que los
bancos quisieran comprar cartera hipotecaria o de consumo, antes
deberían depositar el 100% del valor de dicha cartera.
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¿Y si cambia la Ley?
¿Es posible que nos cobren las hipotecas en Ecuador?
Ninguna ley tiene carácter retroactivo y por tanto, si llegara a modificarse
la Ley Orgánica para la Regulación de los Créditos para Vivienda y
Vehículos, tales cambios solo tendrían vigencia a partir del momento
en que la Asamblea Nacional apruebe una nueva normativa.
Sin embargo, pensar que la actual Ley Orgánica para la Regulación de
los Créditos para Vivienda y Vehículos se modifique en algún momento,
es difícil. ¡Los sectores sociales no podemos renunciar a derechos
adquiridos!
Taller de asesoría colectiva a ciudadanos afectados por hipotecas en el Consulado del
Ecuador en Barcelona.
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Demanda judicial
¿Qué sucede cuando el banco me demanda?
Una vez transcurrido el plazo contemplado en el burofax, y nunca antes
de tres meses desde el primer impago - en la inmensa mayoría de los
casos después de los seis meses- el banco presentará demanda de
ejecución hipotecaria en el Juzgado correspondiente.
Posteriormente, el Juzgado nos hará conocer la demanda del banco
a través de una notificación, conocida popularmente como “el tocho”.
El Juzgado concederá un plazo de 10 días para oponernos a la
demanda y de 30 días para pagar. Es lo que se conoce como trámite
de oposición. Es importante recordar que en ningún caso podemos
dirigirnos directamente al Juez/a, ya que para hacerlo necesitamos un
abogado/a y un procurador/a.
¿Qué puedo hacer?
A partir de la recepción del “tocho”, continuaremos haciendo
gestiones ante la entidad financiera, al mismo tiempo debemos realizar
actuaciones y dar seguimiento a todo lo que ocurra en el Juzgado.
No debemos perder de vista que estamos ante un procedimiento
de carácter civil. Eso significa que el procedimiento judicial siempre
puede concluir, en caso de que exista acuerdo entre las partes. Por
este motivo debemos dedicar la mayor parte de nuestros esfuerzos a
intentar convencer a la entidad financiera de la necesidad de encontrar
un acuerdo, sin descuidar el seguimiento del procedimiento judicial.
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¿Cómo actuar ante el procedimiento judicial?
Lo primero que tenemos que hacer es solicitar justicia gratuita: abogado
y procurador de oficio. Podemos hacerlo en cualquier momento del
procedimiento, pero lo más recomendable es hacerlo a su inicio. Esto
es un derecho en España.
El trámite debe realizarse ante el Colegio de Abogados correspondiente,
donde debemos cumplimentar el formulario de solicitud y acreditar
nuestros ingresos económicos. En caso de denegación, debe recurrirse
dentro del plazo de los 5 días siguientes a la notificación. Si nos
conceden la justicia gratuita, nos ahorraríamos las costas judiciales,
además de contar con un abogado y un procurador pagado por el
Estado.
Es importante asegurarnos que el Juzgado recibe un escrito que indique
que estamos tramitando la justicia gratuita y en el que se solicite la
suspensión del procedimiento y de sus plazos, por encontrarnos en
situación de indefensión. En algunos casos, los propios Colegios de
Abogados tramitan este escrito. Si no es así, debemos hacerlo nosotros
mismos.
Sin embargo debemos tener presente que el abogado asignado, por
muy bueno que sea, no va a solucionar nuestro problema respecto a
la deuda contraída con la entidad financiera.
No debemos olvidar que estamos ante un procedimiento de ejecución
y solo en casos excepcionales conseguiremos el archivo del mismo.
Ni siquiera al archivarse el proceso desaparecerá la deuda. La única
solución que tenemos a nuestro alcance para hacer desaparecer la
deuda es: convencer al banco de la necesidad de un acuerdo.
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Durante los 10 días posteriores a la notificación de la demanda, es
posible oponerse al procedimiento de ejecución hipotecaria. Para
oponerse se requiere de abogado y procurador. Las causas en
la ley española son excepcionalmente restrictivas y pueden basarse en
alguno de los siguientes argumentos:
Falta de legitimación activa (el banco que ahora nos ejecuta es
distinto al banco con el que contratamos la hipoteca).
Error en el cálculo de la deuda.
Cláusulas abusivas.
Como ejemplos de cláusulas abusivas podemos citar: la cláusula
de vencimiento anticipado, que permite al banco ejecutar desde el
impago de la primera cuota; la cláusula de intereses de mora, que son
aquellos intereses que se cobran a partir del impago de la cuota y que
en algunos caso puede llegar al 20%; la cláusula suelo, que impone
un límite en la bajada de la cuota aunque baje el índice de interés de
referencia.
¿Qué son las cláusulas abusivas?
Las cláusulas son las condiciones que vienen recogidas en el contrato.
Los contratos de préstamo hipotecario son contratos de adhesión en
los que la entidad financiera ha impuesto las condiciones.
Las cláusulas abusivas son aquellas en las que existe un
grave desequilibrio entre las partes, solo imponen obligaciones a una
parte y no al banco, o han sido incorporadas al contrato por
medios poco transparentes o falta de información.
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Subasta
¿Qué sucede después del trámite de oposición?
Pasado el plazo de 10 días para oponernos a la demanda del banco, el
Juzgado resolverá acerca de la misma y posteriormente, concluida esa
fase, fijará fecha para el día de la subasta. La fecha de la subasta será
notificada a los titulares de la hipoteca con 20 días de antelación.
Normalmente no acude ningún interesado y la subasta queda desierta.
Entonces, el Banco se adjudica la vivienda por el 70% del “valor de
tasación para subasta”, siempre que sea vivienda habitual. Es posible
consultar el “valor de tasación para subasta” en la escritura de préstamo
hipotecario.
La deuda que queda después de la subasta se la calcula restando a la
deuda inicial con el banco (capital + intereses + costas), el importe de
adjudicación.
Posteriormente el juzgado dicta el decreto de adjudicación que es la
resolución en la que consta quien se ha quedado con la vivienda.
Taller de Asesoría Jurídica Colectiva y reunión con el Comité de ciudadanos ecuatorianos afectados por hipotecas en Barcelona. La reunión se celebró en la sede del Consulado en esta ciudad.
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¿Qué hacer en caso de subasta?
Para intentar paralizar la subasta hay que recopilar todos los
documentos presentados ante la entidad financiera y, en su caso, ante
el Banco de España. Con estos documentos se trata de demostrar
que las entidades financieras no han respondido a los requerimientos
y que por lo tanto es necesario paralizar la subasta. Si logras que la
subasta no se realice, podrás seguir solicitando la dación en pago.
Después de la subasta, la vivienda ya no será de tu propiedad. Esto
no significa que debes abandonar inmediatamente la vivienda. Desde
el momento de la adjudicación, la vivienda pasa a responsabilidad
del nuevo propietario, incluidos los pagos a la comunidad. Por eso
debes comunicar a tu comunidad de vecinos quien es el nuevo
propietario, para evitar que sigan remitiendo los recibos a tu nombre
y en caso de impago sepan a quien deben reclamar. Hay muchos
bancos que no inscriben en el Registro de la Propiedad la adjudicación
y las comunidades siguen reclamando los recibos a los antiguos
propietarios.
El Ayuntamiento te reclamará el pago del IBI (impuesto sobre
bienes inmuebles) del año en curso. Los años siguientes ya serán
responsabilidad del nuevo adjudicatario.
Importante
Hasta la realización de la subasta, puedes continuar solicitando
al banco: dación en pago y alquiler social.
A partir de la subasta, puedes solicitar: condonación de la deuda,
alquiler social o moratoria de desahucio.
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¿Qué es la condonación de la deuda?
Se produce cuando el banco renuncia al cobro de la deuda pendiente
del préstamo hipotecario. Esta acción solo puede tomar lugar una vez
que la vivienda ha sido subastada en favor del banco. Realmente no
puedes solicitar la condonación de deuda hasta el final del proceso,
pero es suficiente que tu entidad renuncie por escrito a reclamaciones
futuras de la deuda.
¿Qué es la moratoria de desahucio?
Se produce cuando el banco renuncia al cobro de la deuda pendiente
del préstamo hipotecario. Esta acción solo puede tomar lugar una vez
que la vivienda ha sido subastada en favor del banco. Realmente no
puedes solicitar la condonación de deuda hasta el final del proceso,
pero es suficiente que tu entidad renuncie por escrito a reclamaciones
futuras de la deuda.
Estos supuestos son:
a) Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
b) Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
c) Unidad familiar de la que forme parte una niña o niño menor de
tres años.
d) Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada
discapacidad superior al 33%, o cuya situación de dependencia o
enfermedad le incapacite acreditadamente de forma permanente
para realizar una actividad laboral.
e) Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en
situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por este
concepto.
f) Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género,
conforme a lo establecido en la legislación vigente, en el caso de que
la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.
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g) Unidad familiar en la que convivan, en la misma vivienda, una o más
personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge
por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o
afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad,
dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente
de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
Para aplicar los anteriores supuestos deberán considerarse las
circunstancias económicas siguientes:
a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad
familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta
de Efectos Múltiples (IPREM). Dicho límite será de cuatro veces el
IPREM en los supuestos previstos en el apartado anterior las letras d)
y g) (Unidades familiares en la que alguno de sus miembros tenga
discapacidad) y de cinco veces el valor del IPREM, en el caso de
que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad
mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad
reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad
física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual
o superioral 65%, así como en los casos de enfermedad grave que
incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para
realizar una actividad laboral.
b) Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud
la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus
circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la
vivienda.
c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos
netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca
que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y
concedido para la adquisición de la misma.
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Aviso de desalojo voluntario
¿Qué sucede cuando te solicitan desalojar
la vivienda?
Varios meses después de la subasta y tras la adjudicación de la vivienda,
el nuevo propietario, si no nos han concedido un alquiler social, puede
solicitar al Juzgado nuestro desalojo.
El Juzgado nos notificará que tenemos un plazo de un mes para el
desalojo voluntario de la vivienda. Este plazo se puede ampliar por un
motivo fundado, que puede ser el simple hecho de no tener otro lugar
donde vivir.
¿Qué puedo hacer?
En este momento debemos analizar si cumplo los requisitos de
suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de
colectivos especialmente vulnerables, recogidos en la Ley 1/2013. En
caso afirmativo podemos solicitar al Juzgado la suspensión del
lanzamiento (desahucio) hasta el 14 de mayo de 2015, aportando la
documentación pertinente. El Juez/a será quien tomará la decisión de
concedernos la suspensión. La suspensión del desahucio no afectará
lo relativo a la deuda pendiente.
En caso de no cumplir con los criterios de la Ley 1/2013, podemos
solicitar a la entidad financiera un alquiler social.
También podemos solicitar una vivienda social ante el organismo
competente, generalmente comunidad autónoma o ayuntamiento.
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Orden de lanzamiento (desahucio)
¿Qué sucede cuando me llega la orden de
lanzamiento?
En el caso en que no hayamos firmado un alquiler social o no nos hayan
concedido la moratoria, el Juzgado dictará una orden de lanzamiento
de la vivienda (desahucio) con día y hora.
Ese día está previsto que acudan funcionarios del Juzgado acompañados
de fuerza pública para echarnos de nuestra casa.
¿Qué puedo hacer?
Hasta el día del lanzamiento (desahucio) podemos solicitar ante el
Juzgado la moratoria de la Ley 1/2013.
De la misma manera, podemos solicitar ante la entidad financiera
el alquiler social y/o la suspensión del lanzamiento previsto.
El día del desahucio es importante contar con el máximo apoyo
social posible. Plataformas de afectados, asociaciones de vecinos,
parroquias, recogidas de firmas, pueden resultar útiles para conseguir
que la entidad financiera suspenda el lanzamiento y conceda un alquiler
social.
Abogados del servicio gratuito de asesoría hipotecaria atendiendo a ciudadanas que
atraviesan por el problema hipotecario en el Consulado del Ecuador en Madrid.
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Ejecución dineraria
¿Qué sucede cuando concluye la ejecución
hipotecaria?
El banco iniciará en el mismo Juzgado la ejecución dineraria contra
deudores y avalistas, reclamando la deuda restante. En el marco de ese
procedimiento investigarán bienes, cuentas bancarias, salarios.
¿Qué puedo hacer?
En caso que el procedimiento de ejecución hipotecaria se iniciase
antes de la aplicación de la Ley 1/2013, el abogado/a deberá solicitar la
inadmisión de la ejecución dineraria y la nulidad del procedimiento de
ejecución hipotecaria.
Así mismo, en la oposición a la ejecución se podrá alegar cláusulas
abusivas y en el caso de los avalistas el hecho de no haber sido
llamados al procedimiento de ejecución hipotecaria.
Ante la entidad financiera puedo seguir solicitando la condonación
de la deuda junto a otras personas en mi misma situación.
Embajador Miguel Calahorrano presidiendo un taller de
asesoría colectiva en Consulado del Ecuador en Valencia
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Embargos
¿Qué sucede cuando el Juez da la orden de
embargo?
Serán embargables los bienes inmuebles y muebles que sean propiedad
de los titulares del préstamo hipotecario y sus avalistas, así como sus
cuentas corrientes.
Los embargos de sueldos estarán sometidos a los límites previstos en
la ley, según los siguientes criterios:
Salario mínimo inembargable
En los embargos que sean resultado de ejecuciones hipotecarias con
pérdida de vivienda habitual, el salario mínimo interprofesional (645,30€)
incrementado en un 50%, es decir unos 967,95€ será inembargable.
El inembargo aumenta en otro 30% del salario mínimo interprofesional
(esto es unos 193,95€/mes) por cada miembro del núcleo familiar que no
disponga de ingresos propios regulares (ni salario, ni pensión superiores
al salario mínimo interprofesional), hasta el límite de dos. Por núcleo
familiar se entiende: el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y
descendientes de primer grado que convivan con la persona ejecutada.
Los ingresos que superen 967,95€; los ingresos que con una carga familiar
excedan los 1.161,90€ (967,95+193,95), y los ingresos que con dos
cargas familiares sean mayores a 1.355,85€ (967,95+193,95+193,95),
serán embargados en distintos porcentajes:
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En un 30% en la cuantía del doble del salario mínimo.
En un 50% en la cuantía que esté entre el doble y el triple del salario
mínimo.
En un 60% en la que esté entre el triple y el cuádruple.
En un 75% en la que esté entre el cuádruple y el quíntuple. En un 90%
en la que esté entre el quíntuple y el séxtuple.
Taller de Asesoría Jurídica Colectiva a ecuatorianos afectados por hipotecas en
Consulado del Ecuador en Barcelona.
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5. Recursos de interés
El Estado ecuatoriano ha desarrollado varias acciones urgentes para
precautelar y garantizar los intereses de los ecuatorianos y ecuatorianas
afectados por la crisis hipotecaria en España.
Desde el mes de febrero de 2012 el Gobierno Nacional puso en marcha
el Programa de atención a las personas afectadas por hipotecas.
Habiéndose efectuado cerca de 21 mil asistencias y conseguido más
de 600 logros, es decir: dación en pago, alquiler social, condonaciones,
entre otros (Datos a septiembre de 2014) en ciudades como: Alicante,
Almería, Barcelona, Madrid, Málaga, Murcia, Palma de Mallorca,
Pamplona, Tudela, Sevilla y Valencia, en las cuales se han conformado
Comités y Asociaciones de personas ecuatorianas afectadas por
hipotecas con el propósito de contar con grupos de apoyo y solidaridad.
La Defensoría del Pueblo del Ecuador, desde mayo de 2012, emprendió
un proceso de litigio estratégico ante Tribunales de Justicia españoles
y ante el Tribunal Europeo de Derechos Humanos (TEDH), con casos
representativos de familias ecuatorianas, para impugnar la Ley de
Enjuiciamiento Civil española por atentar contra la tutela judicial efectiva
de los ciudadanos en los procesos de ejecución hipotecaria.
La admisibilidad del caso presentado en el TEDH abriría una vía más
para la lucha contra una normativa interna que no ha permitido a miles
de personas ecuatorianas y de otras nacionalidades, defenderse de
contratos hipotecarios abusivos.
Glosario de términos empleados en hipotecas
Dación en pago
Es la acción de dar tu vivienda en pago por la deuda contraída por el
banco. A partir de la dación en pago, el banco es el propietario de
la vivienda y podemos permanecer en el inmueble suscribiendo
un contrato de alquiler social.
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Alquiler social
El alquiler social es el pago por arrendamiento de una vivienda en
una cantidad que no supere el 30% de los ingresos familiares.
Reestructuración de la deuda
La reestructuración de la deuda es modificar las condiciones del crédito
hipotecario fijadas en el contrato correspondiente.
Carencia
La carencia es un período de tiempo en el que solo pagaremos intereses pero no el capital de la deuda.
La quita
Si con el plan de reestructuración la persona que tiene una deuda tiene
que destinar más del 60% de sus ingresos para el pago de la hipoteca,
es posible solicitar una quita o rebaja del capital, que puede ser del
25% del total de la deuda.
Condonación de la deuda
Se produce cuando el banco renuncia al cobro de la deuda
pendiente del préstamo hipotecario. Esta acción solo puede tomar
lugar una vez que la vivienda ha sido subastada en favor del banco.
Realmente no puedes solicitar la condonación de deuda
hasta el final del proceso, pero es suficiente que tu entidad
renuncie por escrito a reclamaciones futuras de la deuda.
Moratoria de desahucio
La Ley 1/2013 contempla que hasta el 15 de mayo de 2015 no se
procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o
extrajudicial de ejecución hipotecaria la vivienda pase a propiedad
del banco. En estos casos es posible acogerse a la moratoria de
lanzamiento o moratoria de desahucio. Para esto es necesario cumplir
con los supuestos de especial vulnerabilidad, según las
circunstancias económicas previstas en la Ley.
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Otros recursos de interés
Plataformas de afectados por las Hipotecas.
www.afectadosporlahipoteca.com
Programa Andaluz en Defensa de la Vivienda:
www.juntadeandalucia.es/fomentoyvivienda/portal-web/web/areas/
vivienda/programa_defensa_vivienda
Almería
Dirección postal: C/ Hermanos Machado, nº 4, 04071 Almería
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 950 15 83 50
Correo electrónico: [email protected]
Cádiz
Dirección postal: Plaza de Asdrúbal s/n, Edificio Junta de Andalucía, 11008
Cádiz
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 956 00 63 98
Correo electrónico: [email protected]
Campo de Gibraltar
Dirección postal: C/ Regino Martínez, nº 35,11201 Algeciras, Cádiz
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 956 02 70 09
Correo electrónico: [email protected]
Córdoba
Dirección postal: C/ Tomas de Aquino, 1 9ª planta, 14071 Córdoba
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 957 73 64 32
Correo electrónico: [email protected]
Granada
Dirección postal: C/ Joaquina Eguaras, nº 2. Complejo administrativo Almanjayar, 18013 Granada
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 958 14 52 87
Correo electrónico: [email protected]
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Huelva
Dirección postal: C/Los Emires, nº 3. 21002 Huelva
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 959 52 64 07
Correo electrónico: [email protected]
Jaén
Dirección postal: Paseo de la estación, nº 30. Entreplanta, 23007 Jaén
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 953 00 54 68-69
Correo electrónico: [email protected]
Málaga
Dirección postal: C/Compositor Lehmberg Ruiz, nº 23. 29007 Málaga
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 951 03 83 56
Correo electrónico: [email protected]
Sevilla
Dirección postal: Plaza de San Andrés 2 y 4. 41071 Sevilla
Teléfono de atención a la ciudadanía (cita previa): 955 05 71 17
Correo electrónico: [email protected]
Ofideute (en Cataluña)
www.agenciahabitatge.cat/wps/portal?
WCM_GLOBAL_CONTEXT=ca/ahc/web/serveis/ciutada/ofideute
Barcelona: 93 228 72 00
Girona: 872 975 000
Lleida: 973 03 18 00
Tarragona: 977 24 70 36
Terres de l’Ebre: 977 92 35 98
Abogacía Española. Oficina de Intermediación Hipotecaria
http://www.abogacia.es/2012/06/21/oficina-de-intermediacion-hipotecaria/
Región de Murcia. Servicio de orientación e intermediación
hipotecaria
Teléfono: 968 362 000
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Notas
Notas
Cobertura Territorial del Servício Gratuito de
Asistencia Hipotecaria en España
Si no resides cerca de uno de estos puntos puedes solicitar asesoría en línea en:
[email protected]
Para más información visita:
http://www.hipotecas.mmrree.gob.ec