NOTAS CRÍTICAS AL TEXTO NORMATIVO DE LAS DIRECTRICES

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NOTAS CRÍTICAS AL TEXTO NORMATIVO DE LAS DIRECTRICES
ALEGACIONES DE LA FEDERACIÓN DE EMPRESARIOS DE
HOSTELERÍA Y TURISMO DE LAS PALMAS (FEHT) A LAS
DIRECTRICES DE ORDENACIÓN DEL TURISMO DE CANARIAS
En primer lugar, haremos un análisis general del texto aprobado
inicialmente, en los aspectos que hemos considerado más relevantes para el
sector, para posteriormente analizar de manera más minuciosa las
Directrices contenidas en el mismo.
RECHAZO AL MODELO PROPUESTO
Como primera providencia se impone una primera reflexión acerca del
modelo turístico sobre el que deben girar las Directrices de Ordenación del
Turismo de Canarias.
El modelo actual, basado en un turismo de SOL Y PLAYA, mediante un
sistema de explotación amparado en la continua afluencia de visitantes, está
absolutamente consolidado, y ha demostrado una enorme flexibilidad
cuando ha sido preciso afrontar los periodos de crisis por los que pasado el
sector. Por ello, lejos de considerarlo agotado, el texto normativo debe
proteger y desarrollar este sistema, y es ahí donde se aprecia un primer
defecto en el mismo, ya que lejos de tratar de reconocer este hecho,
pretende su eliminación a través de una paulatina conversión hacia otro,
1
cuyos resultados se vislumbran absolutamente inciertos, y por ello
absolutamente rechazables.
Lo antedicho no resulta en modo alguno gratuito, sino que está
fundamentado por las numerosas referencias al respecto, en el texto
analizado. Pasamos a concretar dichas referencias, para acreditar que
nuestra reflexión no está exenta de fundamentos concluyentes:
1º) En la Directriz 5, cuando refiere:
1. El cambio en los modos de producción y gestión que permitan la
PAULATINA IMPLANTACIÓN DE UN NUEVO MODELO DE
DESARROLLO TURÍSTICO, se deberá apoyar en la renovación de la
oferta turística existente y en el incremento de la competitividad del
destino mediante el aumento de la calidad y diversidad de sus
productos.
2º) En la propia Memoria de la norma, que encuentra su traducción
normativa en el apartado precedente:
La diversificación de la oferta turística canaria, al igual que la
diferenciación del destino respecto a los competidores, constituyen los
principales retos a resolver por destino desde el punto de vista de la
competitividad turística.
3º) La Directriz 7, cuando establece que los “Planes Insulares establecerán
el modelo de desarrollo turístico de cada isla (...)”.
4º) La Directriz 12, cuando prescribe:
“En las zonas turísticas, los instrumentos de planeamiento urbanístico
establecerán la zonificación con el objetivo de favorecer la máxima
diversificación posible de los productos, definiendo para ello la gama
2
alojativa y de equipamiento complementario adecuada a las
condiciones u estructura del lugar, a su paisaje natural, a los recursos
turísticos, a la imagen del destino y a las características de la
demanda a la que se oriente el modelo turístico a implantar.”
5º) En la Directriz 15ª, cuando apuesta por la reducción de la capacidad
alojativa turística.
Lo que antecede es realmente preocupante, ya que es reflejo de la intención
de la Administración de apostar por un nuevo modelo distinto del actual,
propugnando su paulatina desaparición a través de mecanismos que el texto
normativo revela no con demasiada claridad (Directriz 6.1.a):
a) El incremento de la rentabilidad de la actividad turística, en
términos de incremento del gasto y del ingreso medio por estancia, en
lugar de al incremento del número de visitantes.
No es de extrañar que el texto incurra en manifiestas contradicciones, lo cual
suele ocurrir cuando se trata de improvisar medidas desde estudios
puramente teóricos y lugares comunes de general aceptación por la
repetitividad de sus enunciados, cuando trata de compatibilizar el modelo
descrito en apartado precedente con otro de los principios expuestos, a
saber:
b) El beneficio de la población residente, impulsando las actividades
con mayor generación de empleo y vinculación con las empresas
locales.
3
Como se puede observar a simple vista, el modelo plasmado en el apartado
a) no sólo difiere del reflejado en el apartado b), sino que además resultan
manifiestamente contradictorios.
En definitiva, lo que subyace en el texto de la norma no es sino un cambio
profundo en el producto turístico existente, hacia otras fórmulas de oferta
(que el texto no define con claridad), cuyas consecuencias, por negativas,
resultan muy difíciles de evaluar.
¿Qué motivos son los que llevan al convencimiento de tratar de
cambiar el modelo existente? ¿Es a través de la desaparición de la
actual oferta mediante traumáticos procesos de reconversión de la
planta alojativa extrahotelera? Desde luego que las bases iniciales de la
Directrices son muy preocupantes, y desde esta óptica merecen
nuestro rechazo más absoluto.
Por el contrario, la línea que deben seguir las Directrices es la
apuesta por la consolidación del actual modelo de oferta, a
través de la mejora de su calidad y optimización de los
recursos necesarios para su funcionamiento, junto con las
medidas
necesarias
para
potenciar
nuevos
productos
turísticos más especializados, que la complemente, a lo que
deben
coadyuvar
imposiciones
contundentes
a
las
Administraciones Públicas competentes, sobre todo a las
Corporaciones Locales, para que doten de las necesarias
infraestructuras a las zonas turísticas y sobre todo, se
4
garantice su adecuado mantenimiento y mejora de las
existentes.
En consecuencia, el apartado c) de la mencionada Directriz debe operar,
como un elemento complementario y no definitorio del modelo que trata de
establecer el texto normativo.
Por lo expuesto, el texto debe contar de principio con la asunción del modelo
existente, y propugnar su mejora, rentabilidad y sujeción a criterios de
desarrollo sostenible, a través de adecuados y razonable uso de los escasos
recursos existentes, y por ello EL REDACTOR DE LA NORMA DEBE
REVISAR
EN
PROFUNDIDAD
EL
TEXTO,
alejándose
de
formulaciones imprecisas y ambiguas y vinculadas a criterios que en nada
tienen que ver con el desarrollo de una actividad económica presidida por la
Ley de la oferta y la demanda. Será a partir de ahí, cuando la Administración
cuente con todos los apoyos del sector que precise.
INCOMPATIBILIDADES NORMATIVAS
Otros de los defectos apreciados en el texto, es la ABSOLUTA FALTA
DE COORDINACIÓN con la normativa ya implantada en el sector, y nos
referimos concretamente a la LEY DE ORDENACIÓN DEL TURISMO DE
CANARIAS (que denominaremos bajo la abreviación "LOTCan"), que hace
que
el
texto
propicie
situaciones
absolutamente
injustas,
muchas
contradicciones, y sobre todo, una enorme inseguridad jurídica.
Quizá lo más evidente, sea el que el texto trate de imponer un nuevo modelo
sin antes haber desarrollado convenientemente la oferta turística alojativa,
5
es decir, las respectivas Ordenaciones de la planta alojativa. Es un error de
bulto, sobre todo cuando se confiere a la Comunidad Autónoma y a los
Cabildos la posibilidad de fijar las calidades mínimas de la oferta:
Directriz 29. Condiciones de calidad de la oferta turística
alojativa.
1. (NAD) El Parlamento de Canarias establecerá en la misma Ley en
que se fije el ritmo trienal máximo de crecimiento insular, y sobre la
base de los mismos análisis señalados anteriormente, la calidad
mínima que para cada isla habrán de tener los establecimientos
alojativos turísticos de nueva construcción susceptibles de ser
implantados en el siguiente trienio.
2. (ND) Dentro de los límites de calidad establecidos en la citada Ley,
el planeamiento insular o el Plan Territorial Especial de ámbito insular,
podrá determinar calidades mínimas en las diferentes modalidades o
para diferentes zonas de las islas.
¿”Vamos” a fijar un nuevo crecimiento sobre unas modalidades alojativas
(tipologías) totalmente desfasadas a la realidad actual del sector? ¿Por qué
se va a perder la oportunidad de hacer las cosas bien, estructurando
normativamente el sector, a través de los instrumentos que fijen las
calidades que el mismo precisa, a través de los instrumentos más
adecuados?
Desde luego, el no haber hecho nada en los más de SIETE AÑOS, que tiene
de vigencia la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias, dice bien poco
de la preocupación que ha mostrado la Administración Canaria por el sector,
pretendiendo ahora, DE MANERA ACELERADA, cuando los problemas le
desbordan, hablar en clave de calidad y desarrollo sostenible.
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¡Ojo! Esta no es una crítica gratuita, y carente de trascendencia. Repetimos
que
SE
COMETE
UN
GRAVÍSIMO
ERROR
SI
LAS
DIRECTRCIES VEN LA LUZ ANTES QUE UNA NUEVA
REGULACIÓN DE LA OFERTA ALOJATIVA TURÍSTICA.
Pero esto no es lo más grave en que incurre el texto, con relación a la Ley
que en su día trató de ordenar el sector y que por dejadez de la
administración, sus instrumentos nunca fueron puestos en práctica, al menos
en la medida que el sector esperaba.
En este sentido, es reseñable el contenido del TÍTULO III, de la citada
norma, epigrafiado “FOMENTO DE LA ACTIVIDAD TURÍSTICA”, que trata
de propiciar aspectos que ahora se pretende por la acción de las Directrices
de Ordenación. ¿Por qué no se han agotado los instrumentos ya previstos
en una norma, provista además del más alto rango legal? ¿Es que interesa
ahora más que antes la ejecución de toda una serie de actuaciones por la
vía más expeditiva?
Es ilustrativo señalar que los objetivos que ahora propugnan las Directrices
como algo novedoso, lleva vigente en el sector desde hace muchos años.
AGOTEMOS, PUES, LAS POSIBILIDADES E INSTRUMENTOS
QUE LA NORMATIVA SECTORIAL VIGENTE NOS BRINDA,
ANTES
QUE
CONDUCIR
AL
SECTOR
POR
UNOS
DERROTEROS TAN INCIERTOS COMO EXPEDITIVOS.
Además, la Ley de Turismo ofrece a la administración fórmulas e
instrumentos para propiciar la conservación y rehabilitación de los complejos
turísticos: su artículo 44 es fiel reflejo de ello, cuando prevé la reclasificación
7
en los casos en que se manifieste una absoluta ausencia de reforma en los
mismos.
Este plan de mantenimiento a que hace referencia el precepto citado, se ha
puesto en marcha desde hace algo más de un año, y el redactor de las
presentes directrices se sorprendería de la favorable respuesta que dichas
exigencias han tenido en los empresarios del sector, destinando actualmente
importantes partidas de sus beneficios a mejorar la calidad de sus
establecimientos. ¿Es esto suficiente o es que la Administración tiene una
visión que va mucho más lejos? ¿Pretende acaso propiciar una
reconversión, de forma que las zonas turísticas actuales desaparezcan en su
actual ubicación?
¿Existe alguna previsión en la norma que contemple la situación de aquellas
empresas que han remozado sus establecimientos a un altísimo coste,
habida cuenta de la actual situación que atraviesa el sector?
El sector lo que demanda realmente es que la oferta tenga suficiente calidad,
y evitar, en la forma que legalmente sea posible para la futura oferta, el que
se propicie la concurrencia entre el uso alojativo turístico y el residencial.
Bajo estos parámetros, los empresarios estarán dispuestos a apoyar a la
Administración, pero en modo alguno, obviando las posibilidades que ofrece
la actual normativa.
Otra prueba manifiesta de la incompatibilidad que ha propiciado el equipo
redactor de las Directrices con la Ley de Ordenación del Turismo de
Canarias, es en lo relativo a las medidas aplicables en sectores donde
conviven los usos residencial y turístico.
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Es manifiesto el interés que tiene el sector en tratar de separar ambos usos,
por la merma en la calidad que la coexistencia de ambos propicia. Por ello la
norma debe ser dura e inflexible en cuanto a la implantación de la nueva
oferta; no obstante, merece mayor meditación cualquier efecto o medida que
se aplique cobre la actual oferta, donde es generalizada la coexistencia de
ambos usos, SITUACIÓN QUE PERMITE ACTUALMENTE LA LEY DE
ORDENACIÓN DEL TURISMO DE CANARIAS, EN SU REGULACIÓN DEL
PRINCIPIO DE UNIDAD DE EXPLOTACIÓN: permite para la oferta
existente la explotación de al menos más del 50 por 100 de las unidades
alojativas de los complejos alojativos.
Por ello, el redactor debe dejar bien clara cuál es la posición que el texto
aprobado inicialmente, ocupa respecto de la Ley de Ordenación del Turismo
de Canarias, ya que esa falta de previsión propicia una enorme inseguridad
jurídica. En definitiva, con la redacción actual de las Directrices se está
poniendo de manifiesto una evidente falta de encaje entre ambos textos
normativos.
CRÍTICA A LA RENOVACIÓN
Este epígrafe no puede llevar a la confusión. El sector lleva apostando
firmemente, desde mucho tiempo, por la rehabilitación de la planta alojativa.
Ahora bien, la forma en que dicha renovación aparece contemplado en el
texto de las Directrices sí merece cuanto menos otra reflexión.
Las fórmulas de renovación que pretende la Administración son inviables.
La renovación mediante por rehabilitación, porque al estar supeditada a las
condiciones contenidas en la Directriz 17, las hace imposibles de cumplir; la
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renovación por sustitución, porque se trata de un instrumento absolutamente
excepcional, viable únicamente para contadas empresas, ya que las
fórmulas consorciales que prevé resultan poco factibles (poco reales).
Por ello, insistimos en la idea de agotar los mecanismos contenidos en la
Ley de Ordenación del Turismo de Canarias, a través de fórmulas de ayudas
financieras que faciliten la labor de los empresarios.
CRÍTICAS A LAS ACTUACIONES URBANÍSTICAS
Las actuaciones urbanísticas previstas en las directrices 19 a 24, se
configuran como el instrumento más expeditivo, sin duda, de todo el texto
normativo, por las graves consecuencias que pueden traer a la planta de
apartamentos turísticos, salvo que se adopten una serie de prevenciones, y
sobre todo, si el texto no es objeto de una importante depuración, que
contribuya a clarificar su contenido.
La falta de coordinación entre las Directrices y la Ordenación Turística (en
sentido amplio) comienza a ser preocupante, hasta el punto de que podemos
incluso considerar la idea de que el equipo redactor de la norma ha tenido la
auténtica intención de partir de unas proposiciones que en nada tengan que
ver con los avances del el sector en estos últimos años (adaptación a la
normativa contra incendios e inversiones para la ejecución de los Programas
Especiales de Mantenimiento), ni con los instrumentos que en la actualidad
están siendo puestos en marcha por la Administración Turística Canaria.
Por lo que antecede, proponemos la incorporación de mecanismos que
hagan auténticamente excepcional la aplicación de estos preceptos, con
base a criterios objetivos, acerca de la verdadera rehabilitación de la planta
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alojativa, de forma que las actuaciones integrales no dependan de la
interpretación subjetiva de las Corporaciones Locales, con base a unos
principios donde la efectividad de la interlocución del sector empresarial no
quede como una simple formalidad, salvo (cosa que el redactor no ha
previsto) que los informes de la participación empresarial pudieran estar
dotado de algún valor vinculante, cosa que dudamos.
Apostamos por la introducción de mecanismos que garanticen la estabilidad
de los inmuebles que hayan dado cumplimiento a los Programas de
recuperación ("Programas Especiales de Mantenimiento"), exigidos por la
Administración Turística Canaria, como elemento que les excluya
de cualquier actuación urbanística como las que plantea el
texto, circunstancia que respetaría las costosas inversiones de las
empresas en la rehabilitación de sus complejos, pese a que la mayor parte
de los mismos no integra su patrimonio.
Al mismo tiempo, pretendemos que las Directrices garanticen el adecuado
nivel de implantación y mantenimiento de los servicios públicos e
infraestructuras, ABSOLUTAMENTE IMPRESCINDIBLES EN LAS ZONAS
TURÍSTICAS, ya que la principal valoración que hace el usuario extranjero
sobre las mismas, es sobre el estado de conservación de las urbanizaciones
y los servicios que éstas les ofrece.
En definitiva, subyace en el texto enormes dosis de subjetividad, y
consiguientemente, de inseguridad jurídica y un alto grado de indefensión, si
no se dota a estos instrumentos coercitivos de mayores garantías.
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CRECIMIENTO
Si la premisa esencial propuesta por la administración es limitar el
crecimiento para el primer trienio a un 1 por 100 anual, por la imposibilidad
material de que el sector pueda absorber la eventual demanda, no se
entiende la falta de previsión en el texto acerca de las licencias concedidas
con anterioridad de la moratoria, que con toda seguridad se sumarán al
citado porcentaje, lo realmente implica un crecimiento que excede de todas
las expectativas iniciales.
Proponemos que se incorpore al texto una previsión que impute al citado
crecimiento anual, el número de licencias conferidas, junto con los
mecanismos jurídicos pertinentes que eviten perjuicios a los titulares de
dichas licencias, al objeto de evitar su caducidad.
REFLEXIÓN SOBRE LA SITUACIÓN JURÍDICADE LA
PLANTA DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Por la enorme trascendencia que los textos sometidos a debate y
sugerencias tiene para el sector empresarial turístico de toda la Región, se
impone una REFLEXIÓN DE VITAL IMPORTANCIA PARA EL SECTOR DE
APARTAMENTOS TURÍSTICOS DE LA PROVINCIA DE LAS PALMAS.
El sector de apartamentos turísticos, mal denominado “extrahotelero”, por las
connotaciones peyorativas respecto a un sector que mereciendo todos los
respetos tiene una naturaleza substancialmente distinta, por las especiales
circunstancias de su génesis, nació dando cabida a las Comunidades de
Propietarios, o mejor dicho, se introdujo de lleno en el ámbito objetivo de la
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LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL, a diferencia del sector hotelero,
al asignar la propiedad de sus unidades alojativas a propietarios individuales,
produciéndose la dicotomía entre la figura del propietario y la del explotador
turístico. Este empresario, que por lo general adopta la forma de una
sociedad mercantil, queda vinculado con los propietarios a través de
contratos de arrendamiento suscritos individualmente con cada uno de los
propietarios, cuyas condiciones se hacen depender de las específicas
circunstancias y relación comercial de ambas partes, resultando
absolutamente imposible, que el empresario turístico pueda
adoptar, unilateralmente, decisiones que puedan afectar al
inmueble, sin la anuencia de los propietarios del mismo,
debidamente adoptadas en Junta de Propietarios, por el
sistema de mayorías que impone la repetida norma.
Es más, esto precisamente fue lo que motivó las sucesivas modificaciones
que experimentó la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias, en lo
relativo al Principio de Unidad de Explotación, habida cuenta de la
imposibilidad legal de afectar el uso de los inmuebles turísticos a dicha
actividad si la propiedad decide su destino a uso particular. A mayor
abundamiento, las exigencias contenidas en el Decreto 305/1996, de 23 de
diciembre ha puesto de manifiesto las enormes dificultades, en
casos del todo irresolubles, para la adecuación de los
inmuebles
a
unas
nuevas
medidas
de
carácter
infraestructural, por la IMPOSIBILIDAD LEGAL de los
empresarios
para
acometer
dichas
obras
sin
el
consentimiento formalmente conferido de la Comunidad de
Propietarios.
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¿Qué trascendencia tiene lo que exponemos a los efectos de la aprobación
definitiva del texto de las Directrices de Ordenación del Turismo de
Canarias? Importantísima. De las exigencias que dicha norma contenga y de
las consecuencias que la misma prescriba, dependerá el que la norma nazca
ineficaz y la propia subsistencia de un sector empresarial.
Sin ánimo de empecer los objetivos de la Directrices en orden a establecer
un modelo turístico definido para la región, y la mejora de la calidad de la
planta alojativa, consideramos que cualquier medida que sobre el
particular deba adoptarse, no puede obviar la realidad
jurídica del sector, que en el caso que nos ocupa, está
presidida por la atomización de la propiedad de los
complejos de apartamentos turísticos.
Si nos centramos en el texto normativo de las Directrices, nos encontramos
con que las posibilidades de renovar voluntariamente la planta alojativa de
apartamentos turísticos resulta prácticamente irrealizable, con la actual
redacción de la norma.
Una simple renovación por el sistema de rehabilitación, si bien considerando
positiva la posibilidad de incrementar la edificabilidad, de acuerdo con lo
prevenido en la Directriz 18, puede resultar imposible si no se cuenta con el
apoyo de los propietarios. Las bondades de la norma quedan cercenadas
además, por las insuperables exigencias contenidas en la Directriz 17, que
hace depender los intentos de reforma al cumplimiento de unas medidas que
exceden con mucho de las normales posibilidades de cualquier empresa,
cuando actualmente la mayor parte de sus requerimientos resultan de
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carácter voluntario, como es el caso de la incorporación de los
establecimientos turísticos a los sellos de calidad actualmente en vigor, que
conlleva un proceso y unos costos inasumibles para muchas de las
pequeñas empresas.
Con mayor razón, tenemos que mostrar una enorme preocupación en
lo relativo a las actuaciones urbanísticas de carácter imperativo,
contenidas en la Directriz 19.
Se impone, por consiguiente analizar el trámite que debe seguir un
complejo de apartamentos para llevar a cabo una simple rehabilitación,
cuando no actuaciones de conservación de mayor entidad
ALEGACIONES AL TEXTO NORMATIVO
1. – Directrices 5 y 6. - El Modelo. –
El rechazo de estos preceptos se fundamenta por considerar superado, por
agotado el sistema actual de oferta.
Es indudable, y al apartado general nos remitimos, que las Directrices
plantean introducir un nuevo modelo de oferta turística y ello pese a no
haberse desarrollado convenientemente las exigencias de la Ley de
Ordenación del Turismo de Canarias (LOTCan): Falta definir los nuevos
tipos de oferta (Ordenaciones), y porque además no definen claramente el
modelo que proponen, estableciendo parámetros muy generales y
contradictorios, cuya falta de concreción no propicia sino una enorme
INSEGURIDAD JURÍDICA. Este sistema, en la forma que aparece redactado
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en el texto normativo, deja un amplísimo juego a la interpretación, de forma
que puede amparar actuaciones sobre la base de interpretaciones muy
subjetivas precisamente, insistimos, porque los parámetros expuestos no
son definitorios y sin embargo VAN A CONDICIONAR la implantación de las
medidas que afecten a la planta alojativa existente y la nueva oferta que se
implante.
2. – Directriz 7. – Definición del modelo Insular. –
En la medida que prevé la posibilidad de marcar estrategias sobre los
productos turísticos implantados, se torna ABSOLUTAMENTE NECESARIA,
una serie de referencias a la forma en que estas medidas van a afectar a la
planta alojativa existente, sus consecuencias y las posibilidades e
instrumentos que puedan tener éstas para adaptarse; en definitiva, falta
claridad sobre la transitoriedad de su aplicación.
Además, la inconcreción del precepto ofrece amplias interpretaciones,
propiciando inseguridad jurídica: los parámetros condicionantes resultan
vagos e imprecisos, que permite un enorme grado de discrecionalidad
administrativa.
Las estrategias van a desarrollarse sobre un modelo carente de los
necesarios rasgo identificadores: excesivo juego a la arbitrariedad.
Directriz 10. - Ordenación Turística. -
Pese a considerar muy positivo el contenido de su apartado 7, cuando
condiciona la aprobación del planeamiento urbanístico de las Corporaciones
Locales, a la acreditación de disponibilidad y capacidad para la ejecución de
una serie de servicios e infraestructuras, se echa en falta una mayor
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rotundidad del precepto, ya que la terminología que emplea resulta un tanto
imprecisa, pero sobre todo, consideramos que la norma adolece de medidas
coercitivas que obliguen a las Corporaciones Locales responsables, para
que doten efectivamente de las infraestructuras necesarias a las
urbanizaciones turísticas, y sobre todo que garanticen el mantenimiento de
las existentes, fuera de las prevenciones que a tal efecto contempla la
Directriz 19, es decir, sin necesidad de tener que afectar conjuntamente a los
establecimientos turísticos instalados en dichas zonas, y sin que los
administrados tengan que recurrir a los Tribunales para vincular con sus
resoluciones a las Administraciones recalcitrantes.
Se aprecia la idea preconcebida de que la rehabilitación de una zona
turística pasa por llevar a cabo actuaciones sobre los establecimientos
turísticos alojativos, y sin embargo se olvida con demasiada frecuencia, y al
texto de las Directrices nos remitimos, que LA CALIDAD DE UNA
ZONA TURÍSTICA DEPENDE EN GRAN MEDIDA, Y EN
MAYOR
QUE
COMPLEJOS
LA
ATRIBUIBLE
TURÍSTICOS,
INFRAESTRUCTURAS
Y
AL
DEL
ESTADO
ESTADO
SERVICIOS
QUE
DE
DE
LOS
LAS
DEPENDEN
DIRECTAMENTE DE LAS CORPORACIONES LOCALES, de tal
suerte que actuaciones de corte urbanístico puedan ser ejecutadas sin tener
que afectar de forma directa a los establecimientos turísticos. Esa idea no
aparece recogida en el texto de las Directrices, ni parece que sea voluntad
de la Administración ponente llevarla a cabo.
Seguiremos, por consiguiente, disponiendo de zonas turísticas donde el nivel
de calidad de los complejos es bastante alta, y sin embargo la falta de
infraestructuras y servicios los hace irrentables económicamente.
17
3. – Directriz 11. – Ordenación del uso residencial en zonas turísticas. –
Estamos plenamente conformes en cuanto a no permitir nueva implantación
de uso residencial en zona turística. No obstante las medidas que se
plantean en el resto de apartados, sobre las actuales zonas turísticas,
merece también una reflexión.
En el apartado 2 se aprecia una FALTA ABSOLUTA DE COORDINACIÓN
(al menos, de una mayor concreción) con las posibilidades que ofrece
actualmente el PRINCIPIO DE UNIDAD DE EXPLOTACIÓN de la LOTCan,
en cuanto a permitir la coexistencia de ambos usos (residencial y turístico).
En esto nos podemos remitir a lo que expusimos en las alegaciones
generales del presente documento. Sobre el particular hemos de referir que
la redacción del actual Principio de Unidad de Explotación ha sido fruto de
serios y profundos estudios del sector, que llevaron a la conclusión de la
imposibilidad material de que los empresarios, pudieran hacer cumplir el
Precepto, en su redacción originaria, que exigía la explotación del 100 por
100 de las unidades alojativas de los complejos turísticos. Con la reforma
operada por la Ley 5/1999, de 15 de marzo, se introdujo una importante
Disposición Transitoria por la cual los establecimientos existentes, es decir,
los que contaran con autorización para el ejercicio de la actividad o los que
tuvieran solicitada formalmente la autorización, no les serían de aplicación el
principio en su integridad, sino que la exigencia se limitaba a que destinaran
a la explotación, más del 50 por 100, de las unidades alojativas del complejo
turístico.
Cuando el texto de la directriz que analizamos PROHIBE MATERIALMENTE
QUE EN UNA MANZANA COEXISTAN EL USO RESIDENCIAL Y EL
18
TURÍSTICO,
produce
una
lógica
preocupación,
por
la
falta
de
correspondencia entre ambas normas.
No se puede perder de vista que en la práctica totalidad de la planta de
apartamentos turísticos, coexisten los usos turístico y residencial, por lo que
demandamos una mayor claridad en la redacción del precepto, de modo que
subsane cualquier controversia interpretativa acerca de su sentido y alcance.
El presupuesto de hecho contemplado en el apartado 3, también suscita
dudas interpretativas, sobre los fines que pretende el precepto, ya que
parece que afectaría a toda la planta de apartamentos turísticos, donde
coexistan uso residencial y turístico.
Demandamos, igualmente una mayor claridad en el apartado 4, cuando
impide cualquier reversión a alojativo turístico de establecimientos que lo
fueron en su momento y se convirtieron en residencias.
4. – Directriz 12. – Ordenación del uso alojativo turístico. –
Parte de una proposición viciada: la necesidad de diversificación de la oferta
alojativa. El punto de partida debe ser el estudio exhaustivo de la demanda,
y con base a ella tomar las decisiones más oportunas, pero no condicionar
de inicio el desarrollo alojativo turístico. Insistimos, pues, en la idea de
reconocer la consolidación de la actual planta alojativa, para propiciar
acciones de rehabilitación de los inmuebles que lo precisen, a través de los
instrumentos que a tal efecto destina la Ley de Ordenación del Turismo de
Canarias.
19
Sugerimos por tanto, la implantación de un OBSERVATORIO TURÍSTICO,
con amplia participación empresarial, como instrumento más idóneo para
dirigir los esfuerzos relativos a la planta alojativa futura.
En cualquier caso, se trata de un precepto condicionado al nuevo modelo
previsto en las Directrices e incide en el error de fondo, de tratar de implantar
un nuevo modelo sin disponer de las tipologías de oferta alojativa adecuadas
a la realidad del sector (Ordenaciones).
5. – Directriz 13. – Equipamiento turístico complementario. –
Se insiste en el sistema de sustitución como instrumento idóneo para la
consecución de objetivos pretendidos por las Directrices, cuando se trata de
un sistema poco real, por la enorme dificultad de su implantación (Apdo.3).
Contiene además, excesiva casuística, impropia de una norma de carácter
general y con vocación de permanencia (Apdo. 4).
8. – Directriz 15. – Revisión del planeamiento. –
Se consagra la REDUCCIÓN DE CAPACIDAD ALOJATIVA, como
presupuesto esencial. Criticamos la absoluta falta de flexibilidad en una
norma de carácter permanente. Es decir, no se puede plantear como
proposición indefinida un determinado supuesto cuando se tiene que hacer
depender de las demandas del sector en cada momento: lo que puede
interesar hoy, no tiene por qué hacerlo mañana.
Además, no determina el carácter imperativo o dispositivo de los términos
“promover” o “incentivar”, cuya falta de precisión le confiere una enorme
20
INSEGURIDAD JURÍDICA, ya que además el texto los formula como
medios indistintos.
Rechazamos que se ampare como elemento esencial para la obtención de
sus fines la conversión de la planta de apartamentos en hoteles, lo que es
indicativo de un desconocimiento del sector, cuando subyace la idea de que
la calidad va siempre unida al sector hotelero.
La transformación a residencial que plantea su apartado d), no determina
una mejora del sector: todo lo contrario. Es más, el precepto contiene un alto
grado
de
ARBITRARIEDAD
ADMINISTRATIVA,
cuando
la
conveniencia de tal conversión es a criterio de las Corporaciones Insulares,
SIN QUE SE HAYA PREVISTO NINGÚN TIPO DE GARANTÍA NI DE
PROCEDIMIENTO: Nos encontramos ante una descalificación turística sin
las garantías que ofrece a tal efecto la LOTCan, que al menos sí ofrece un
procedimiento, con el preceptivo trámite de AUDIENCIA AL INTERESADO:
La CLAUSURA O RETIRADA DE LA AUTORIZACIÓN previa al
ejercicio de actividades turísticas (que es la forma en que debe
interpretarse el apartado d) de la Directriz) sólo puede proceder,
según la LOTCan (art. 79.4) , en caso de “infracciones muy graves
cuando el responsable haya sido sancionado dos o más veces
por ese tipo de infracciones en el transcurso de tres años
consecutivos y medien graves perjuicios para los intereses
turísticos de Canarias derivados de la conducta del infractor”.
En cualquier caso, debe recogerse una excepción expresa a las
posibilidades de conversión en residencial, aplicable a los establecimientos
que hubieran ejecutado o estuvieran en trámite de ejecución de los
21
programas de mantenimiento del artículo 44 de la LOTCan, punto en el que
insistiremos al tratar la rehabilitación y las actuaciones urbanísticas.
9. – Directriz 16. – Calidad de la edificación. –
Se aprecia una falta endémica de disposiciones transitorias en el texto y
especialmente en el precepto que se analiza, que contribuyan a aclarar la
forma en que estas nuevas medidas hayan de afectar o no a la planta
alojativa existente. Rechazamos la actual redacción porque propicia
INSEGURIDAD JURÍDICA E INDEFENSIÓN.
Se aprecia, al mismo tiempo, una enorme ambigüedad del precepto en
cuanto a la distribución de competencias: o las condiciones de calidad las
deben establecer las ordenanzas municipales o deben de hacerlo las
normas sectoriales (¿Reglamentos turísticos?). Lo que no es de recibo que
el texto resulte tan inconcreto en este punto.
10. – Directriz 17. – Calidad de la gestión. –
Las exigencias son tales que hacen imposible la rehabilitación de los
inmuebles turísticos. Rechazamos este precepto en su integridad.
Lo primero que el texto debe hacer es definir el concepto "rehabilitación". Es
decir, cuál debe ser la entidad de una actuación sobre un inmueble para
calificarla como tal, y diferenciarla de otras actuaciones como un simple
remozamiento o mantenimiento, ya que a la hora de interpretar la norma, por
las distintas administraciones competentes, es habitual encontrarnos con
situaciones, en principio impensables, pero que en lo diario, nos están
planteando problemas de enorme trascedencia.
22
11. – Directriz 18. – Renovación edificatoria de establecimientos
alojativos. –
Por lo expuesto anteriormente, la renovación por rehabilitación resulta
impracticable, cuando ésta ha de coligarse con las exigencias de la Directriz
17.
La renovación por sustitución resulta en la práctica poco menos que inviable
para los pequeños establecimientos, ya que obliga a fórmulas consorciales
poco reales.
12. – Directrices 19 a 24. – ACTUACIONES URBANÍSTICAS. –
De muy preocupantes, pueden calificarse los instrumentos que se
contemplan en este grupo de disposiciones, sobre todo por las
consecuencias que acarrearán a la planta de apartamentos turísticos, caso
de mantenerse la actual redacción.
En primer lugar, y en lo relativo a las actuaciones parciales que plantea el
precepto. Rechazamos nuevamente la idea de suprimir capacidad alojativa,
que obedece a una idea errónea y preconcebida del sector, sin hacer una
mínima referencia a garantías, que puedan atemperar las previsibles
consecuencias de tales actuaciones. En este sentido resulta muy peligroso
establecer medidas de la entidad que se plantean, cuando la estructura de
los establecimientos está ideada desde sus orígenes para subsistir de
acuerdo con un sistema de explotación basado en la mayor afluencia de
23
visitantes, de tal forma que un cambio en dichas condiciones (nivel de
clasificación, número de unidades, instalaciones y equipamientos), puede
ser inasumible para la propiedad, y al mismo tiempo hacer inviable la
rentabilidad de los complejos.
Se aprecia además, una falta absoluta de garantías en este tipo de
actuaciones, que sí se prevén, sin embargo (aunque muy limitadas), en lo
relativo a las actuaciones integrales, pero sobre todo, de procedimientos
donde se dé trámite de audiencia a los interesados, fuera de los canales de
información pública previstos en la tramitación de cualquier norma de
planeamiento. Es decir, ante tamañas y previsibles consecuencias, se
demanda un mayor reforzamiento de las garantías para los administrados
sobre los que recayesen tales decisiones.
Aplicación retroactiva de disposiciones. – O cuanto menos una
falta de
previsión sobre la falta de disposiciones transitorias que aclaren la forma en
que el apartado 4, de la Directriz 20 deba de interpretarse, ya que en la
forma en que aparece redactado, deja abierta la puerta a una aplicación
retroactiva del Decreto 10/2001, de 22 de enero (de infraestructuras), y por
ende, la declaración general como “ÁREA DE REHABILITACIÓN URBANA”
a esas zonas que no cumplan con dicho Decreto (que no pueden cumplir de
forma retroactiva, evidentemente), con la subsiguiente aplicación del art. 36
de la LOTCAN y los arts. 141 a 144 de la LOTrr.
Poder arbitrario de las Corporaciones Locales. – El apartado 5 de la Directriz
23 permite interpretar, salvo mayor claridad en la redacción, que los
Ayuntamientos declaren ámbitos donde los edificios queden sujetos a
RÉGIMEN
DE
RENOVACIÓN
FORZOSA
POR
SUSTITUCIÓN,
sin
necesidad de dar cumplimiento a las garantías de la Directriz 19.3, u otras
24
garantías o criterios objetivos, cuyo alcance y consecuencias son difíciles de
prever, ante la falta de mayor concreción de la norma. Es decir, el redactor
establece un presupuesto de hecho, sin tener en consideración el cúmulo de
circunstancias que deben ser objeto de análisis para el buen fin de las
actuaciones, teniendo en cuenta que las actuaciones no sólo afectarán a los
propietarios, sino a la propia actividad turística que no puede ser
interrumpida de forma traumática por mor de una orden administrativa. Se
exige, como mínimo, un reglamento que permita desarrollar de la forma más
conveniente el precepto, y sobre todo un adecuado régimen de garantías:
EL REDACTOR NO PUEDE PERDER DE VISTA QUE EN MUCHOS
CASOS, TRATA DE APLICAR ESTRICTAS NORMAS URBANÍSTICAS A
UNA ACTIVIDAD EMPRESARIAL, LO QUE CONLLEVA, COMO ES EL
CASO,
A
SITUACIONES
ABOLUTAMENTE
INJUSTAS
POR
DESPROPORCIONADAS.
Sin perjuicio de todo lo que hemos expuesto, y tras analizar con detalle las
peligrosas consecuencias que la aplicación de los mecanismos
contenidos en la Ley del Territorio de Canarias y en la Ley de Ordenación
del Turismo de Canarias, para la planta de apartamentos turísticos,
consideramos oportuno que la norma establezca unos MECANISMOS
DE EXENCIÓN A LA APLICACIÓN DE TALES MEDIDAS,
siempre que ello cuente con la debida justificación, sobre todo, si de lo que
se trata es la recuperación de una zona que, como reza la norma, se
encuentre en declive o en riesgo de entrar en declive, que pueda provocar
una crisis en la viabilidad y rentabilidad del destino turístico. Todo ello
aderezado con la ya reiterada falta absoluta de coordinación con la Ley
Turística, haciendo caso omiso a los mecanismos que la misma contiene,
algunos de los cuáles HAN SIDO PUESTOS YA EN MARCHA POR LA
25
CONSEJERÍA DE TURISMO, como es el previsto en el artículo 44 de la
citada norma.
Indicar sobre el particular, que una gran parte de los complejos, ya han
previsto destinar importantes partidas presupuestarias para la ejecución de
estos programas, en respuesta inmediata a las actuaciones de la
Administración Turística, que inició estas actuaciones hace ya más de un
año.
Estas Directrices NO PUEDEN OBVIAR ESTE HECHO, toda vez que estas
reformas no tienen otro objetivo que el de procurar una mayor competitividad
de las empresas.
Por lo que antecede, PROPONEMOS QUE OPERE
COMO CIRCUNSTANCIA O HECHO IMPEDITIVO A
ACTUACIONES URBANÍSTICAS INTEGRALES, Y CON
ELLO
LA
DECLARACIÓN
REHABILITACIÓN
URBANA",
DE
A
"ÁREA
DE
AQUELLOS
SECTORES, NÚCLEOS O ZONAS, EN LOS QUE MÁS
DEL CINCUENTA POR CIENTO DE LAS CAMAS DEL
CITADO SECTOR, TENGAN APROBADO, POR LA
CONSEJERÍA DE TURISMO Y TRANSPORTES DEL
GOBIERNO
DE
CANARIAS,
EL
OPORTUNO
"PROGRAMA ESPECIAL DE MANTENIMIENTO"
26
Abunda en nuestra idea el hecho de que la Administración Turística está
confiriendo auténtica carta de naturaleza al Programa Especial de
Mantenimiento, hasta el punto de equipararlo con el sello de calidad ICTE,
en el que está involucrado actualmente un buen número de establecimientos
turísticos alojativos, circunstancia que debería ser igualmente tenida en
consideración a la hora de considerar el ámbito de aplicación de la exención
a que nos hemos referido anteriormente.
Lo que antecede no puede ser óbice para que los instrumentos de
ordenación general (Planes Insulares y Directrices) puedan
Corporaciones
Locales
la
ejecución
exigir a las
de
las
infraestructuras que las zonas turísticas precisaren
en cada momento,
aspecto éste tan o más importante que la
preocupación manifestada por la Administración en el texto normativo que se
analiza, relativa a la reconversión de la planta turística alojativa. En este
sentido, no puede perderse una oportunidad como la que exponemos, para
conferir a estos instrumentos las competencias que se precisen a tal
finalidad, habida cuenta que el presente texto normativo va a contar con el
suficiente rango legal.
No se esconde que gran parte de los problemas que tiene planteado el
sector, proceden de la falta de servicios e infraestructuras de las zonas
turísticas, cuando no, de aspectos directamente relacionados con dicha
situación, donde la Administración no ha sido capaz de dar una respuesta
eficaz. Léanse los problemas de la Urbanización de Puerto Rico, término
municipal de Mogán en Gran Canaria, donde
RECEPCIÓN
DE
LA
la FALTA DE
URBANIZACIÓN
27
POR
EL
AYUNTAMIENTO, lleva planteando problemas de
calidad en la zona absolutamente desvinculados del
estado de los complejos ubicados en la misma,
lo que
puede servir como claro ejemplo de lo que venimos exponiendo, situación
que podría haberse resuelto si se hubiera desarrollado, sobre el particular, el
procedimiento para las recepciones de las urbanizaciones a que hace
referencia el artículo 152.2 de la Ley del Territorio.
Acerca de los "factores relevantes" para la consideración de una zona como
idónea para ser calificada como "Área de Rehabilitación Urbana", procede
argüir:
-
Se precisa de mayor concreción, en lo relativo a tener en consideración
el estado de las infraestructuras y servicios, en referencia al Decreto
10/2001, de 22 de enero. Teniendo en cuenta que el citado Reglamento
de Estándares carece de aplicación retroactiva, tal y como se desprende
de su disposición Transitoria Segunda, es preocupante que sus
prescripciones puedan ser tenidas en cuenta respecto a urbanizaciones
proyectadas y desarrolladas muchísimo antes de la entrada en vigor de
aquella norma. ¡Claro que en estas urbanizaciones el incumplimiento de
los estándares es generalizado! ¿Hacia dónde quiere llevarnos el
redactor? ¿Se trata de una subrepticia aplicación retroactiva de una
norma que no debería de ser tenida en consideración en lo relativo a
estas urbanizaciones? Las referencias a faltas de infraestructuras deben
tener en consideración la normativa aplicable en el momento de
aprobarse los respectivos instrumentos de planeamiento.
28
Estos argumentos deben ponerse en relación con lo manifestado en el
presente documento a la Directriz 10. Así, no parece que esté en la
mente del redactor que una zona turística sea irrentable debido a
exclusivamente a carencias en las infraestructuras, sino sólo en la
medida que se relacione con el nivel de calidad o estado de los
establecimientos turísticos, con un solo fin: LA REDUCCIÓN DE LA
CAPACIDAD ALOJATIVA.
-
La antigüedad de los establecimientos no puede operar como aspecto
prioritario, y sólo en la medida del estado del complejo turístico, con
absoluta independencia del año de su construcción.
-
El apartado c) es INCEPTABLE. No puede objetivarse el declive de una
zona por la densidad de alojamiento. El texto vuelve a incurrir en la
falacia de la necesidad de disminuir la capacidad alojativa de los
complejos. Además resulta peligrosísimo el absoluto margen de
arbitrariedad que permite, en su proposición "sin perjuicio de que
densidades menores puedan también inducir o expresar deterioro
urbano".
-
Arbitrario también resulta el parámetro utilizado en su apartado d) al
tomar en consideración el "descenso de la ocupación respeto de otros
ámbitos de la misma zona turística". Descenso de ocupación, ¿Hasta qué
nivel? ¿Hablamos en clave de un mismo sector de demanda o de otro
tipo de mercado o de cliente? Como se aprecia, la falta de rigor resulta
manifiesta.
-
¿A qué se refiere el apartado e) cuando habla de potencial de recursos
disponibles?
29
-
Los apartados f) y g) son ejemplos claros para justificar actuaciones
sobre las Corporaciones Locales, cuando éstas hacen dejación de sus
competencias en materia de protección del medio ambiente y utilización
racional de los recursos.
-
No se entiende la referencia a la incidencia social en el apartado i). Se
reclama mayor precisión. E igualmente en el apartado j).
Ejemplo ilustrativo:
Con el objeto de que la Consejería pueda apreciar la magnitud de las
consecuencias en caso de aplicar sin más estos preceptos, pongamos un
ejemplo ilustrativo de cómo afectarían los mismos a un complejo de
apartamentos turísticos cualquiera, ubicado en cualquier zona turística
tradicional, en caso de que su zona haya sido considerada como "Área de
Rehabilitación Urbana", lo cual es sumamente fácil con la imprecisión de la
redacción de los factores que hay que tener en consideración (Directriz
19.3), y donde además, a juicio de la Administración que hubiera instado
dicha declaración, el citado complejo debiera estar afecto a actuaciones de
rehabilitación, dentro del mismo trámite.
En primer lugar, con la Directriz 20 en la mano, y salvo mayor concreción en
su redacción, cualquier zona del núcleo turístico a que hemos hecho
referencia,
INCUMPLE
SISTEMÁTICAMENTE
30
EL
DECRETO
DE
ESTÁNDARES, por una cuestión obvia. Son zonas cuya génesis es anterior
a la entrada en vigor del citado Decreto. Subsiguientemente por esta
NEFASTA APLICACIÓN RETROACTIVA de la norma (salvo concreción
sobre su aplicación transitoria), la zona puede ser declarada como "Zona o
Núcleo Turístico a Rehabilitar".
Con esta declaración, resulta automática la aplicación del artículo 36 de la
Ley de Ordenación del Turismo de Canarias, lo que lleva a las siguientes
consecuencias:
Apertura de Expediente a los interesados. Primera cuestión: ¿Quiénes son
los interesados? Si nos ceñimos al ámbito subjetivo de la norma (Artículo 2),
vemos que la PROPIEDAD DE LOS COMPLEJOS TURÍSTICOS RESULTA
ABSOLUTAMENTE AJENA A LA APLICACIÓN DE LA LOTCan, por lo que
debemos entender que el destinatario del Expediente son los empresarios, y
en nuestro caso, la empresa que está explotando el complejo.
Es evidente que en el Expediente, resultaría que el complejo de que
tratamos debe proceder a acometer una serie de reformas, que han
resultado de la aprobación del mismo, tras audiencia del interesado
(empresario) y empresarios (¿Agrupación Especial? ¿De qué tipo: sociedad,
asociación? ¿Promover la rehabilitación: en qué forma? La falta de
desarrollo de la LOTCan es manifiesta).
La carga se traslada al empresario que TIENE LAS MANOS ATADAS PARA
LLEVAR A CABO REFORMA ALGUNA SIN EL CONSENTIMIENTO
PREVIO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. Ya tenemos planteado
el segundo problema, cuando la propiedad se desentienda, como está
ocurriendo frecuentemente con la adaptación de los complejos al Decreto
31
contra incendios, de dichas reformas, sobre todo cuando la financiación de
las mismas resulten insuficientes (algo habitual) para cubrir su coste,
obligando al empresario a tratar de desbloquear la cuestión por la vía
judicial, esgrimiendo posible argumentos contenido en la vigente Ley de
Propiedad Horizontal, acerca de la necesidad de las reformas cuando se
trata de un inmueble turístico. En esta situación, al empresario le resultaría
cumplir con los plazos previsibles conferidos en el Expediente.
¿Cuál sería la consecuencia de esta situación? A falta de prevención en las
Directrices, y sin haber analizado hasta el momento la vía de la Ley del
Territorio, probablemente la Consejería de Turismo incoe un Expediente
para reclasificar el complejo o mucho peor, para anular su calificación
turística.
Es decir, con independencia de cuál sea la voluntad de la empresa de dar
efectividad a los requerimientos de la administración, el cumplimiento de la
norma puede no estar en su mano.
Si además, la zona es declarada como "Área de rehabilitación integral", con
aplicación de los preceptos de la Ley del Territorio, la cuestión adquiere
tintes dramáticos, ya que de acuerdo con dicha norma el interlocutor en este
caso sería la propiedad, y como se trataría de medidas que exceden las
esenciales para la conservación de la habitabilidad de los inmuebles, sino de
adecuarlo
a
las
subjetivas
condiciones
de
competitividad
que
la
Administración haya interpretado, la propiedad puede decidir no acometerlas
(insuficiencia de financiación), lo que podría llevar, en una primera opción a
la descalificación turística del inmueble, cuando no, la Administración
hubiera decidido la aplicación de cualquiera de los sistemas de ejecución
32
que le permite la norma (Vgr: Artículo 143.a) LOTrr): ejecución forzosa o
expropiación.
En cualquiera de los dos casos, las consecuencias son nefastas, sobre todo
teniendo en cuenta que no hemos entrado a valorar las consecuencias
jurídicas de cómo estas actuaciones afectarían a los contratos vigentes con
los Operadores Turísticos.
13. – Directrices 28 y 29. – Ritmos de crecimiento. –
Son intervencionistas: los PIOTs no deben establecer la ubicación de las
modalidades de la oferta alojativa, ni las calidades mínimas exigibles a
ubicar en las diferentes zonas.
Fundamental es que las Directrices tengan en vinculen al crecimiento
aprobado para el presente trienio, las licencias ya concedidas, o se corre el
riesgo de propiciar el efecto contrario de lo que constituye su objetivo
esencial.
14. – Directriz 30. – Vinculación a la renovación. –
A los apartados 1 y 2. - No debe conferirse la potestad de vincular la
concesión de autorizaciones previas para la construcción de nueva planta, a
la rehabilitación o sustitución de plazas alojativas existentes: es un sistema
inviable para las pequeñas empresas que pretendan implantarse en el
mercado turístico, e incluso para las implantadas.
33
Al apartado 3. – Rechazable, por arbitrario en cuanto al nivel inversor
exigible, absolutamente desproporcionado, y asimismo por la falta de
prevenciones sobre la aplicación del Principio de Unidad de Explotación, en
lo relativo al porcentaje del mínimo de unidades alojativas que deben ser
destinadas a la explotación turística.
15. – Directriz 31. – Procedimiento de obtención de las autorizaciones
limitadas. –
Rechazamos el sistema de adjudicación concursal de la nueva oferta
alojativa, tal y como se plantea en el texto normativo, por considerarlo poco
equitativo, habida cuenta que se fundamente en muchos parámetros de
carácter subjetivo. Abogamos, pues, como sistema más equitativo de
adjudicación, el de la mayor aportación económica por unidad alojativa, que
favorezca fórmulas consorciales entre promotores y empresas explotadoras
del sector.
CONCLUSIONES
1. Se consagra un nuevo modelo sobre un punto de partida viciado, y es la
consideración de que el modelo actual de oferta turística se encuentra
agotado.
2. Falta un desarrollo previo de las tipologías de oferta de la Ley de
Ordenación del Turismo de Canarias, para construir, sobre esa base las
determinaciones precisas para la mejora de la competitividad del sector.
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3. Se aprecia una falta absoluta de coordinación con los postulados de la
Ley de Ordenación del Turismo de Canarias, hasta el punto de que muchos
de los planteamientos de las Directrices resultan contradictorios con la
misma y una peligrosa falta de desarrollo no sólo de sus postulados, sino
también los del Texto Refundido, que contribuirían a resolver muchos
problemas del sector.
4. No se han agotado los mecanismos establecidos en la Ley de Ordenación
del Turismo de Canarias para propiciar las condiciones de competitividad del
sector, y sin embargo se trata de conseguir, por los mecanismos más
expeditivos.
5. El texto normativo se caracteriza por una peligrosísima falta visión
empresarial turística, tratando de ordenar un sector por la vía de normas
territoriales, que llevan a situaciones de difícil comprensión.
6. Ausencia absoluta de imposiciones a las Corporaciones Locales para que
garanticen un nivel mínimo de infraestructuras y el mantenimiento de las
mismas a los niveles exigidos por el sector.
7. Desconocimiento de la realidad jurídica de la planta de apartamentos
turísticos de Gran Canaria, lo que posiblemente lleve a situaciones
insostenibles.
35

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