¿Banco o broker dealer? ¿Banquero o broker?

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¿Banco o broker dealer? ¿Banquero o broker?
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Negocio
Normativa
Mercados
Asset Class
Enero 2015 - Número 1
Real Estate
Nombramientos
Estilo y vida
Opinión
Henderson GI: el “Equipo A”
de la bolsa europea
Robeco: estrategias Low-Volatility
inspiradas en la prudencia
Pioneer Investments
saborea su momento
más dulce
Capital Strategies,
15 años de historia
Exan Capital, sin
ánimo de pisar el freno
¿Banco o broker dealer? ¿Banquero o broker?
Nº 1
REAL ESTATE
EXAN
Capital
Sin ánimo de
pisar el freno
A pesar del poco tiempo que Exan Capital lleva presente en el mercado de real estate, la
experiencia del equipo que lidera Juan José
Zaragoza avala el fuerte crecimiento que ha
registrado la firma en sus escasos dos años
de vida. Exan Capital, con un equipo que en
conjunto cuenta con más de 50 años de experiencia en el sector inmobiliario, se ha marcado crecer más del doble en 2015, un objetivo que irá acompañado con la apertura de
nuevas oficinas en México y Perú y, seguramente nuevas contrataciones.
Para conocer más sobre su proyecto y sus
objetivos en 2015 nos reunimos con Juan
José Zaragoza en su oficina de Miami para
que nos cuente en dónde se encuentra y
hacia dónde se dirige la firma que en 2013
fundó junto a Juan Arcila para ofrecer a inversores de alto patrimonio una plataforma
integral de servicios inmobiliarios centrada
en el sector comercial.
¿En qué momento se encuentra
EXAN Capital? ¿Pueden hacer
un balance de su primer año de
vida?
El balance es muy positivo. EXAN
Capital, aunque se constituyó en
2013, se consolidó en 2014 con un
crecimiento muy importante en número de operaciones realizadas, activos bajo gestión, apertura de nuevas líneas de negocio y facturación.
Desde un punto de vista de negocio,
a lo largo de 2014, hemos cerrado
más de 10 operaciones en Estados
Unidos y España por un volumen de
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inversión superior a 400 millones de
dólares y tenemos bajo gestión cuatro proyectos en Miami.
¿Qué objetivos se marcan para
2015?
Los objetivos para 2015 serán ambiciosos y exigentes. Pretendemos
facturar 500 millones de dólares en
volumen de inversión con el objetivo
de alcanzar un total de 1.000 millones de dólares.
Adicionalmente estamos constituyendo nuestro primer vehículo de
inversión cerrado con capital lati-
Juan José Zaragoza y Juan Arcila
noamericano para invertir en el sector inmobiliario americano que esperamos lanzar en los primeros meses
del 2015. Queremos crecer en activos bajo gestión y tenemos previsto
abrir oficinas en México y Perú.
¿Cuáles son los servicios diferenciadores de EXAN Capital
respecto a otras empresas de
inversión inmobiliaria?
Nuestra filosofía es ser “one-stopshop” para nuestros inversores y no
quedarnos solamente en los servicios que ofrecen otras plataformas
de asesoramiento, en el análisis y
REAL ESTATE
ejecución de operaciones, sino adicionalmente aportando soluciones
a medida en materia fiscal, estructuración de financiamiento, gestión
y administración de los vehículos de
inversión y sus respectivos activos.
Para determinados servicios, tales
como legal, fiscal y contable, utilizamos compañías de reconocido prestigio (“best in town”), poniendo a competir a los proveedores de servicios
en beneficio de nuestros clientes.
¿Cuáles son las principales líneas de negocio de EXAN Capital?
Tenemos principalmente tres líneas
de negocio en función del perfil de
inversión de nuestros inversores
y una cuarta línea de negocio que
es la gestión de activos que abarca
verticalmente las tres líneas de negocio anteriores.
Inversiones “CORE”, el “bread&butter” de la empresa. Son operaciones
con un perfil de riesgo bajo, principalmente en el sector retail, activos
alquilados al 100% por arrendatarios
de buena calidad crediticia y vencimiento de los contratos a largo pla-
Exan cuenta
con un extenso
conocimiento
del sector
inmobiliario
zo. El sustituto perfecto a la renta
fija con un “plus” de rentabilidad.
Inversiones “CORE & VALUE-AD”
que consiste en la inversión en activos singulares con un perfil de riesgo proporcionalmente más elevado
y requiere por parte del inversor, un
mayor nivel de sofisticación.
Inversiones “OPPORTUNISTIC”, inversiones con elevado nivel de riesgo, abarcando también proyectos
de reposicionamiento y desarrollo.
El departamento de Gestión de
Activos lo forma un equipo de dos
personas y a través de una potente
herramienta informática, el inversor
puede acceder a un reporte periódico y personalizado de su inversión
con información relevante del activo, la sociedad, los estados contables, aspectos jurídicos, etc. Todo
esto en tiempo real a través de un
usuario y clave de acceso.
¿En qué mercados están más
activos en este momento?
En 2014 hemos realizado operaciones en Nueva York, Miami, Orlando,
Chicago, Houston y en Madrid. Aunque vigilamos muy de cerca otros
mercados dentro de Texas y los principales dentro de la Costa Oeste.
Equipo de Exan Capital en su sede en Miami
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REAL ESTATE
Hay que salir DE
las zonas más
prime (AAA), donde
la mayoría de
inversores se
concentran
Juan José Zaragoza
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REAL ESTATE
¿Qué tipo de operaciones demandan
sus clientes en estos momentos?
El nivel de sofisticación de los inversores es
cada día mayor y la diversificación juega un
importante rol ya no solo a nivel del tipo de
activo, sino también por zona geográfica,
calidad crediticia de los arrendatarios, vencimientos de los contratos de arrendamiento, etc.
Dicho esto, el perfil de inversión de nuestros clientes es muy variado, aunque una
parte importante de ellos prefiere operaciones “CORE”, con un bajo nivel de riesgo y
vocación de preservación de patrimonio.
¿Cuál es la procedencia de las fuentes
de capital de EXAN Capital?
Las fuentes son múltiples, pero las más
relevantes proceden de las relaciones y
acuerdos estratégicos con varias entidades
financieras, multi-family offices, single-family offices, asesores financieros independientes y también relaciones de los propios
socios.
Parece que España está de moda.
¿Quedan aún oportunidades o ya empiezan a escasear los activos prime
con buenos descuentos?
Sin duda ha habido un importante rally
desde finales del 2013 sobre los activos de
calidad en el mercado inmobiliario español,
principalmente en Madrid y Barcelona. No
solo ha sido la proliferación de fondos de inversión regulados SOCIMIS (REITs españoles con importantes ventajas fiscales), sino
inversiones con capital privado extranjero
(fondos oportunistas/buitres) o más desorganizados a través de pequeños “clubdeals” o de forma individual.
Las operaciones en activos prime con
grandes descuentos ya prácticamente no
existen, pero sigue habiendo buenas oportunidades de inversión con expectativas
de rentabilidad atractivas a medio y largo
plazo tanto por la revalorización del activo,
como por el recorrido y mejora del EBITDA/
Renta Operativa Neta.
¿Activos conservadores con baja rentabilidad o inversiones con nivel más
elevado de riesgo (high-yield)?
Depende. Lo ideal es una rentabilidad ajustada al riesgo que se está asumiendo. Dentro de las inversiones en el sector inmobiliario, esta obviedad no parece tan clara y
muchos inversores creen estar invirtiendo
en activos con baja volatilidad y nivel de
riesgo, cuando la realidad es que están
asumiendo un nivel de riesgo mucho más
elevado del deseado. Como en cualquier
inversión, la rentabilidad no está exenta de
riesgo.
Nuestra recomendación a nuestros clientes, como casi siempre, es tener una cartera bien diversificada.
¿Qué ventajas ofrece EXAN Capital a
las firmas de wealth management versus otras plataformas?
Nuestro equipo tiene un extenso conocimiento en el sector inmobiliario vinculado al
mundo financiero y de Wealth Management.
Adicionalmente tenemos la capacidad de
coinvertir con nuestros clientes.
Por último destacaríamos nuestra independencia, ausencia de conflictos de interés y
la capacidad de acompañar al cliente a desarrollar nuevas líneas de negocio.
¿Cómo ven ustedes el mercado inmobiliario en Miami, teniendo en cuenta que
también es uno de sus negocios principales?
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REAL ESTATE
¿Qué es
Exan
Capital?
EXAN Capital es una empresa
independiente de capital privado
con vocación de gestión de activos
inmobiliarios de terceros y capacidad de asesorar de forma integral
mandatos de compra, principalmente para HNWI y UHNWI en
el mercado americano y español.
En lo que a equipo humano se
refiere, EXAN está formado por
un total de 10 profesionales. El pasado mes de noviembre abrieron
oficinas propias en Brasil, que se
suman a las oficinas principales en
Miami y a las que tienen con sus
socios españoles de IBA Capital
Partners en Madrid.
Es difícil dar una opinión única acerca de la situación del mercado inmobiliario en Miami ya que habría que
diferenciar tanto por tipo de activo
(residencial, retail, oficinas, hotelero…) como por sub-mercados dentro de Miami. Por dar un pantallazo,
opinamos que el sector residencial,
y más concretamente el mundo condominio y en determinadas zonas,
es el que ha experimentado mayor
crecimiento en los últimos años con
una fuerte demanda tanto en inversión como en alquileres. Sigue
habiendo una importante demanda
externa, principalmente proveniente
de Latinoamérica, y adicionalmente
una creciente demanda interna.
Los precios en “residential high-end”
han superado hasta un 30% los precios más altos del anterior ciclo inmobiliario. Esto denota un posible
sobrecalentamiento en algunas zonas de Miami. Sin embargo, debe-
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mos recalcar que la gran mayoría de
estos proyectos residenciales han
sido prevendidos con depósitos del
50% y sin financiación bancaria.
Sin embargo, el sector de oficinas
en algunas zonas de Miami lleva experimentando mejoras fundamentales en los últimos 12 meses con una
mayor ocupación de las oficinas disponibles y consecuentemente, un
incremento de las rentas.
El sector industrial también empieza
a repuntar y toma especial atractivo
por la relevancia de la ampliación del
Puerto de Miami.
El sector hotelero sigue sumando
nuevos proyectos y las principales
cadenas se pelean por poner su
bandera en las mejores zonas de
negocios y turísticas de la cuidad.
Con independencia del sector al
que nos refiramos, las tasas de
rentabilidad siguen descendiendo
(“yield-compresion”) motivado por
la falta de alternativa de inversión
dentro de los activos financieros
Tenemos la
capacidad de
coinvertir
con nuestros
clientes
(renta fija y renta variable principalmente) y por la accesibilidad de créditos históricamente bajos.
Considerando la situación actual de bajas rentabilidades en
los principales mercados ¿donde recomiendan ustedes invertir?
Recomendamos principalmente dos
tipos de estrategias. La primera,
seguir invirtiendo en activos de ca-
lidad en las mejores localizaciones
posibles de los principales mercados inmobiliarios, comprando activos en los que se pueda generar
valor a través de una sustitución del
arrendatario, recalificación de uso,
rehabilitación o desarrollo. Siempre
con mucho cuidado por la situación
avanzada del ciclo. Para desarrollar esta estrategia, recientemente
dentro de EXAN hemos creado un
departamento de Desarrollo que
permitirá a nuestros clientes beneficiarse de este tipo de negocios de
mayor valor agregado.
La otra alternativa de inversión que
estamos recomendando a nuestros
inversores es la de salir de las zonas
más prime (AAA) donde la mayoría
de inversores se concentran y acometer inversiones en las mejores
ubicaciones posibles en mercados
secundarios pero con sólidos fundamentales. Algunos ejemplos pudieran ser Austin y Dallas en Texas
o Tampa, Boca Ratón y Orlando, en
Florida, entre otros. Estos mercados todavía ofrecen rentabilidades
atractivas con un nivel de riesgo relativamente bajo.
Olalla Giménez
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