El mercado de la tierra agrícola en Bulgaria

Transcripción

El mercado de la tierra
agrícola en Bulgaria
Diciembre de 2013
Este documento ha sido realizado por
Joaquín Fernández de Solís bajo la supervisión de la
Oficina Económica y Comercial
de la Embajada de España en Sofía
EL MERCADO DE LA TIERRA AGRÍCOLA EN BULGARIA
ÍNDICE
1. RESUMEN EJECUTIVO Y CONCLUSIONES
3
2. DEFINICIÓN DEL SECTOR
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2.1. El sector agrícola en Bulgaria
6
2.2. La tierra agrícola en Bulgaria
10
3. PRECIOS
14
3.1. Evolución en los últimos diez años
14
3.2. Factores que influyen en el precio
15
3.3. Evolución de los precios en los últimos tres años
20
3.4. Segmentación y estacionalidad
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4. OPERADORES DE TIERRA AGRÍCOLA EN BULGARIA
23
4.1. El mercado
23
4.2. Los Real Estate Investment Trust (REIT)
25
4.3. Empresas españolas en Bulgaria
32
5. ACCESO AL MERCADO
33
5.1. Barreras y costes
33
5.2. Obstáculos
35
5.3. Financiación
37
5.4. Cultura empresarial
38
6. ANEXOS
39
6.1. Los bosques
39
6.2. Fuentes y bibliografía
42
6.3. El precio de la tierra en Bulgaria según nuts -2 2010 – 2012
44
6.4. El precio de la tierra en Bulgaria según cultivos 2010 – 2012
46
2
de la Embajada de España
en Sofía
1.
RESUMEN EJECUTIVO Y
CONCLUSIONES
Bulgaria ocupa una superficie de 111.000 km2, tamaño similar al de Andalucía, de los que más de la mitad
corresponden a tierra agrícola En cuanto a su geografía, se trata de un país eminentemente montañoso, atravesado en su parte central por la Cordillera Balcánica y de noroeste a sureste por los Montes Pirin. Los Montes
Rodopes forman su frontera natural con Grecia. Así, se dan en Bulgaria enormes superficies de bosques que
dejan lugar a dos llanuras: la del Danubio en el norte y la de Tracia en el centro-sur del país. El clima es continental con una pequeña excepción mediterránea en el extremo suroeste.
Bulgaria ha sido tradicionalmente un país de altísimo potencial agrícola, en gran parte por el privilegio de tener una de las tierras más fértiles de Europa, especialmente en el Norte, en la llanura del Danubio. Con una
población de 7,3 millones de personas y un producto interior bruto de 39.667 millones de euros (2012), tiene
la renta per cápita más baja de la Unión Europea. En su economía el sector agrario representa el 4,2% del PIB
y el 6% de los empleos. El mercado de la tierra agrícola tuvo en 2012 un volumen total de 321 millones de
euros.
El cultivo predominante son los cereales, especialmente trigo, pero también maíz, cebada y centeno. Se dan
asimismo oleaginosas como la colza y el girasol. También se cultivan frutales, en especial manzanas, cerezas,
sandías, melocotones y ciruelas. También tiene una industria vinícola de gran calidad. Los pastos representan
una gran superficie del país, aunque el tamaño de la ganadería no es especialmente representativo.
Las circunstancias históricas dieron como resultado que el campo búlgaro sea minifundista, similar a la configuración del agro del norte de España1. Con el socialismo llegaron las grandes concentraciones de tierra
agraria y la explotación intensiva, lo que demostró el auténtico y enorme potencial agrario de Bulgaria. En
aquella época casi toda la producción se destinaba a la exportación y Bulgaria, de hecho, alimentaba a buena
parte de los países del bloque socialista, incluida la Unión Soviética. Con la llegada de la democracia en 1990
se llevó a cabo un proceso de restitución de la tierra a sus antiguos dueños y herederos, un proceso que tuvo
como resultado que la tierra agrícola en Bulgaria quedara extremadamente atomizada y la producción cayó en
picado, quedando muchas tierras incultas.
La adhesión de Bulgaria a la Unión Europea convirtió al país en receptor de ayudas de la Política Agraria
Común, lo que, entre otros factores, hizo resurgir el interés por la agricultura. Poco a poco se fue extendiendo
1 Aunque por ser la medida más utilizada en España en este estudio hablaremos de superficie siempre en términos de hectáreas (Ha.), la medida utilizada en Bulgaria es la
decárea (Da). (10 Da. = 1 Ha.).
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en Sofía
la tendencia de la concentración de tierras en el mercado, con el fin de devolver la eficiencia y la productividad al sector, pero al estar la tierra en manos privadas y en muchos casos profanas en asuntos agrarios, el proceso es lento y difícil. No obstante este proceso se está acelerando. Así, a medida que agricultores y sobre todo fondos de tierras nacionales y extranjeros van llegando el precio de la tierra va creciendo. Son estos fondos, los REITs2 agrarios, los que están llevando a cabo la mayor parte de la concentración. Su actividad consiste en comprar enormes superficies de tierra agraria para su explotación, arrendamiento, o reventa a productores directos. De entre ellos destaca Rompharm, de capital búlgaro, que en los últimos años ha hecho compras masivas de tierras y capital de otros REIT y, hoy por hoy, a finales de 2013, posee casi 100.000 hectáreas por toda Bulgaria.
Una cuestión importante es la moratoria que en 2007 estableció que hasta 2014 los nacionales comunitarios
no podrían comprar tierra agraria, sí las personas jurídicas. En noviembre de 2013 la mayoría del Parlamento
aprobó extender la moratoria hasta 2020. En cualquier caso no se esperan repercusiones reales para el mercado, toda vez que cualquier residente comunitario puede libremente establecer una empresa en Bulgaria a través de la cual comprar tierra sin limitaciones.
En los últimos 10 años el precio medio de venta de la tierra en Bulgaria ha subido un 271% (un 108% en los
últimos tres años), y si en 2004 el precio medio de la hectárea era de 750 euros, en 2012 el precio es de 3.000
euros la hectárea. En cuanto a arrendamientos el precio medio en 2012 era de 175 euros la hectárea, habiendo
subido un 50% en los últimos tres años. Los factores climáticos, de calidad de suelo, de desarrollo de la agricultura, de infraestructuras y de cultivos propician que las tierras más caras estén en el norte, especialmente
en las regiones de Dobrich y Silistra (Dobrudzha, en el noreste), donde la hectárea cuesta 4.500 euros de media; y las más baratas en el Sur y Oeste de Bulgaria, coincidiendo con regiones montañosas. Las regiones más
baratas son las de Gabrovo, en la Cordillera Balcánica (centro del país), y Smolyan, en los Rodopes (extremo
sur del país y frontera natural con Grecia), donde las tierras son poco aptas para la agricultura y el precio es
de 1.000 euros la hectárea.
Se trata de un mercado difícil por los obstáculos en su acceso. Pese a que la seguridad jurídica en Bulgaria es
aceptable, el registro y el catastro funcionan de manera deficiente. La excesiva atomización y el gran número
de pequeños propietarios hacen que sea lento y difícil concentrar grandes superficies de tierra, ya sea comprándola o arrendándola, que hagan eficiente su explotación. Un método alternativo de acceso al mercado es
a través de los REIT, pero el precio es más alto, ya que el proceso de compraventa es más rápido y la tierra ya
está concentrada. Las barreras empresariales, notariales e impositivas son equiparables a las del resto de Europa. En el sector operan también corredores de tierra agrícola búlgaros y extranjeros. Su funcionamiento es
similar a los de España, llevando a cabo tareas en función de las necesidades del cliente y con una retribución
variable, unas veces se trata de un porcentaje sobre el precio de la tierra provista y otras incluye una comisión
sobre los resultados de su explotación productiva.
Conclusión
Por la calidad y potencial de la tierra, la estructura de la propiedad y el desfase de los sistemas de producción
agrarios de Bulgaria con respecto al resto de la UE, se trata de una de las mejores oportunidades en el sector
agrícola en Europa. La mayor parte de la concentración de tierras está pendiente, y el nivel de eficiencia de la
agricultura en Bulgaria puede multiplicarse en los próximos años. Si bien el precio de la hectárea ha subido
mucho, sigue siendo de los más bajos de Europa, mientras que su potencial productivo es de los más altos. En
cualquier caso el precio cambia según la forma de acceso al mercado y dependiendo de si se hace bien mediante la adquisición de tierras ya concentradas o bien siendo el mismo que accede quien lleva a cabo la tarea
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Real Estate Investment Trust
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de concentración parcelaria. Aunque la mayor concentración parcelaria se está desarrollando en el norte, dista
mucho de haberse completado de forma y manera que la agricultura funcione de forma eficiente, y sobre todo, es una tarea pendiente en el centro del país, en la Llanura de la Tracia, donde, pese a que las tierras tienen
un grado menor de calidad, el potencial productivo sigue siendo muy alto y la tierra es más barata. Además
esta zona tiene acceso a la mejor comunicación por carretera del país: la autovía que une Sofía con Estambul
y el puerto de Burgas, en el Mar Negro.
Dado el creciente interés en energías renovables de Bulgaria, entre las que se encuentra la biomasa, los bosques son un subsector con potencial, aunque por estar casi al 100% en manos estatales el acceso a su explotación es más dificultoso. Tampoco puede pasar desapercibido el sector cinegético, de gran potencial en Bulgaria.
La cuestión de la moratoria del acceso a la tierra agrícola de nacionales comunitarios es irrelevante a efectos
de mercado. Sí se verá afectado si las infraestructuras y comunicaciones del país no mejoran. Sea como fuere
la población mundial va a crecer, y consecuentemente la demanda y los precios de los alimentos. Por otro lado, existen en Bulgaria medios de financiación a la agricultura, a través de la Política Agraria Común de la
Unión Europea.
En conclusión, se trata de uno de los sectores que despiertan más interés en Bulgaria. Constituye un desafío y
una gran oportunidad para aquellas empresas que estén dispuestas a aceptar las particularidades y obstáculos
de Bulgaria, pero en el que la paciencia y la perseverancia pueden dar sus frutos dado el enorme potencial
agrario del país. Actualmente, tres empresas españolas operan en el sector en Bulgaria, con unas 7.000 hectáreas en explotación en el norte del país.
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2.
DEFINICIÓN DEL SECTOR
2.1. EL SECTOR AGRÍCOLA EN BULGARIA
Bulgaria es uno de los tradicionales mayores productores agrícolas de Europa Central y Oriental. Durante el
régimen socialista era uno de los países que alimentaba al resto del bloque, dado que era el uno de los mayores productores y exportadores, salvo de productos típicamente mediterráneos como el olivo o los cítricos. La
alta calidad de la tierra, así como las favorables condiciones climatológicas, son las razones de su alto potencial agrícola. De la superficie total de Bulgaria (111.001,9 km2), un 51,4% (57.097,3 km2) es superficie agrícola (según datos del Instituto Nacional de Estadística de 2011).
MAPA DE BULGARIA
Fuente: Base de datos propia
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2.1.1. Utilización de la tierra:
Aproximadamente el 51,4% de la superficie total del país, unos 5,7 millones de hectáreas, corresponden a tierra agrícola, cultivos permanentes y pastos. La tierra aprovechada se distingue de la siguiente manera:
-
Tierras de cultivo: incluye rotación de cultivos, barbecho, terrenos temporales. En 2010 aumentó un 1,3% y supone un total de 3.462.526 hectáreas (62,6% de la superficie agrícola utilizada). Este crecimiento se explica por la ampliación de la superficie de cultivos industriales
(oleaginosas, maíz y girasol).
-
Praderas artificiales para el cultivo de cereales: descendió un 6,8% en 2010 y el total de hectáreas es de 88.908. Las condiciones para estos son óptimas en la zona de tierras negras del
nordeste del país: Targovishte, Rousse, Razgrad, Shumen, Varna, Dobrich y Silistra.
-
Barbechos: cultivadas o no, estas tierras permanecen en esta categoría por no más de dos
años. En 2010 esta categoría se expandió un 5,7% (207.616 hectáreas)
-
Viñedos: ocupaban un total de 82.675 hectáreas en 2010, una caída del 2,1%. La cuota ocupada por viñedos fue del 1,6% de la superficie agrícola utilizada total.
-
Prados, praderas productivas, tierras altas, superficies de césped de bajo potencial productivo
y huertos frutales ocuparon 1.701.990 hectáreas, un 33,7%.
-
Huertos familiares: ocuparon únicamente 21.629 hectáreas.
-
En Bulgaria existen 240 sistemas de riego y un cierto número de campos de riego individuales que cubren 7.441 millones de m2 de tierras agrícolas. En 2011, se suministraron
315.532.923 m3 de agua fueron suministrados para 405.062.000 m2 de tierras.
-
En 2010, la superficie de invernaderos fue, según los datos del Ministerio de Agricultura de,
2.113 Ha., un 8% más que en 2009.
A continuación podemos observar una tabla con los principales cultivos agrícolas en Bulgaria por superficie cultivada y toneladas de producción anual:
Año
PRINCIPALES CULTIVOS AGRÍCOLAS EN BULGARIA (2009-2011)
Trigo
Centeno
Cebada
Avena
Arroz
Superficie cultivada (en hectáreas)
2009
1.247.717,9
9.953,4
258.498,6
19.995,7
8.311,5
2010
1.131.564,7
10.794,9
245.328,4
24.353,1
11.977,2
2011
1.137.462,3
10.298,3
178.993,2
14.793,6
11.791,4
Producción (en toneladas)
2009
3.976.852
18.858
858.679
30.723
43.441
2010
4.094.597
17.511
833.271
42.045
57.432
2011
4.458.492
19.840
707.022
29.230
59.619
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Ministerio de Agricultura y el Instituto Nacional de Estadística
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2.1.2. Tipos de cultivos y cantidad de producción – Zonas
Fuente: Invest Bulgaria Agency
La imagen muestra las regiones agrícola de Bulgaria en un mapa físico del país. Las condiciones topográficas, especialmente los sistemas montañosos de los Balcanes y Rila-Rodopes, determinan las áreas de producción. Las zonas más fértiles son la planicie del Danubio en el norte y la planicie tracia en el sur. Resalta la región de Dobrudzha, en el extremo noreste del país, donde se concentra la agricultura más desarrollada.
1. Región del Norte de Bulgaria: incluye las montañas Balcanes y el norte del país. Los principales cultivos
son el trigo y la cebada de otoño, maíz, girasol y avena. En las tierras altas se cultivan patatas, lino, fresas,
frambuesa y viñedos. Muy común el cultivo de frutales. En la Planicie del Danubio: cultivos de otoño de trigo, cebada, maíz, girasol, caña de azúcar, tabaco, arroz, viñedos y frutales. En Dobrudzha, franja noreste del
país, en la frontera con Rumania, se concentra la mayor producción de trigo de Bulgaria.
2. Región del Oeste de Bulgaria: incluye las altas montañas del sur del país y sus valles. Cultivos propios de
Europa Central: trigo de otoño, cebada, centeno, avena, maiz, girasol, lino, patatas, hortalizas, frutales, lúpulo
y frambuesa. También se cultivan los pastos.
3. Región del suroeste de Bulgaria: predominantemente montañosa (Rila-Pirin) más los valles del río Struma. El clima parecido al mediterráneo favorece los cultivos de arroz, sésamo, algodón, tabaco, cacahuetes,
anís, melocotones, albaricoques, higos, granadas y uvas sin pepita.
4. Tracia: en la cuenca del río Maritza, la parte superior del valle de Tracia y la parte baja de los Rodopes. Se
obtienen aceites esenciales (de rosa damascena, pimienta y l lavanda) y tabaco de alta calidad, así como arroz
y girasol.
5. La región de Strandja: el principal cultivo es el tabaco.
6. Región del Mar Negro: viñedos, frutales, trigo, cebada, algodón, maíz, etc.
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Estructura de la producción agropecuaria en Bulgaria (2012)
El valor total de la producción bruta del sector agropecuario en Bulgaria en 2012 fue de 4.160 millones de euros, divididos de la siguiente manera:
Agricultura: 2.672 millones de euros, un 64,23% sobre el total.
Ganadería: 1.218,3 millones de euros, un 29,28% sobre el total.
Servicios de agropecuarios: 269,1 millones de euros, un 6,49% sobre el total.
Agricultura
Ganadería
Servicios
agropecuarios
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria
En cuanto a la estructura de valor, del valor total de 4.160 millones de euros en 2012, 2.761 corresponden al
consumo intermedio y 1.662,1 al valor añadido bruto. El ingreso de los productores fue en 2012 de 1.336,8
millones de euros.
Predominancia del norte
En 20113, del total de 2.542 millones de euros de producción agrícola en Bulgaria, 1.692 millones de euros
correspondían al norte del país. Así, la mayor producción de cereales del país, el cultivo más importante de
Bulgaria, se concentraba en el norte, con 927 millones de euros sobre los 1.196 del total.
3
Datos por regiones disponibles sólo hasta 2011 http://www.nsi.bg/otrasalen.php?otr=29&a1=1746&a2=1750#cont
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2.2. LA TIERRA AGRÍCOLA EN BULGARIA
2.2.1. Estructura de la propiedad
Bulgaria siempre ha sido un país en el que ha dominado el minifundio, parecido en estructura de la propiedad
al norte de España. Durante el periodo comunista el Estado concentró la tierra en enormes explotaciones a
cargo de cooperativas y de empresas estatales. Con la llegada de la democracia y la economía de mercado, se
llevaron a cabo políticas de restitución de tierras. La voluntad de devolución hasta a los últimos herederos de
los antiguos dueños llevó a la atomización extrema del campo búlgaro, llegando a un punto en que muchos
dueños ni sabían de la existencia de esas tierras, cuyo tamaño en muchos casos se reducía a pocas decáreas.
La superficie del país quedó, a principios de los noventa, fragmentada en 25 millones de parcelas, con 2,5 millones de propietarios. Es importante destacar que no en todas las zonas de Bulgaria se hizo de la misma manera, y si bien hubo restitución en todo el país, algunas zonas quedaron con explotaciones más extensas.: las
parcelas en el norte y noreste de Bulgaria (Varna, Dobrich y Shumen) son mayores que en el Sur (Blagoevgrad, Plovdiv y Kardjali).
Debido a este proceso la explotación de la tierra empeoró sobremanera y la producción se desplomó. A la
evidente ineficiencia del minifundismo se unieron el abandono de la tierra agrícola por muchos de sus dueños, las deficiencias en la gestión y un catastro no actualizado, además de las dificultades en el trato con la
administración.
Poco a poco el mercado tendió a la concentración de tierras, unas veces a través de empresas de capital extranjero registradas en Bulgaria y otras con empresas y cooperativas búlgaras. Así, la calidad y la eficiencia
de las explotaciones agrarias han ido creciendo poco a poco, a la par que el precio de la tierra ha ido aumentando.
Se da asimismo un proceso de progresiva liberalización del mercado de la tierra, que tendría como colofón
enero de 2014 cuando, según el tratado de adhesión a la Unión Europea, estaba previsto permitir a personas
físicas y jurídicas comunitarias comprar y enajenar tierra agraria.
Uno de los instrumentos de este proceso de concentración son las Real Estate Investment Trusts (REITs), así
como un grupo importante de empresarios agrícolas, generalmente grandes arrendatarios, dedicados al cultivo
de cereales y oleaginosas y agrupados en la Unión Nacional de Productores de Cereal (NGPA) que está integrada por 21 organizaciones regionales y 2.000 agricultores, con un total de 700.000 ha.
El Estado participa a través del «Fondo Estatal de Agricultura», mediante el cual es propietario de 224.734
hectáreas de tierra agrícola, un 4,4% sobre el total de las 5.087.948 del país. El Estado recibe anualmente
12,85 millones de euros (2012) por los arrendamientos de sus tierras.
Según lo establecido por la Ley de Uso y Propiedad de Tierra Agrícola, el Estado ofrece una parte de sus tierras al público a través de dos sistemas: arrendamiento propiamente dicho y leasing. Actualmente tiene arrendadas 91.191 hectáreas y 5.977 cedidas en forma de leasing. En total suman un 43,2% de la tierra agrícola del
Estado. Por otro lado, tiene cedidas sin contraprestación 20.651 hectáreas. Estas tierras se dan a institutos de
investigación, escuelas de agricultura, colegios, prisiones y jardines de infancia.
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ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD DE LAS EXPLOTACIONES AGRÍCOLAS
Número total de
Número de hectáreas
Estatus legal de las
Variación
Variación
explotaciones
respecto
respecto
a
explotaciones agrarias
cultivables
2003 (%)
2003 (%)
agrícolas
2003
2010
2003
2010
TOTAL
665.548
371.070
-44
2.904.479
3.628.640
25
Personas físicas
658.594
363.620
-45
879.678
1.226.150
39
Corredores
3.072
2.270
-26
340.861
539.510
58
Cooperativas
1.992
940
-53
1.169.309
641.210
-45
Empresas
1.518
3.900
157
469.197
1.145.820
144
Asociaciones y otros
372
340
-9
45.434
75.950
67
Fuente: Ministerio de Agricultura y Alimentación
Se observan dos tendencias claras: por una parte el menor número de explotaciones agrarias, que ha caído en
un 44% en comparación con el censo de 2003. Por otra parte, la superficie agrícola creció un 25%. Estas dos
tendencias opuestas suponen un considerable aumento de la superficie media de tierra utilizada en las explotaciones, que ha pasado de 4,4 hectáreas a 10,14, lo que evidencia la tendencia a la concentración. La tendencia anterior se acentúa en el número de personas físicas que poseen explotaciones agrícolas, descendiendo en
un 45%. Por su parte, las cooperativas se reducen un 53% y las empresas aumentan un 157%.
El mayor número de explotaciones agrarias se registra en el distrito de Blagoevgrad, con 38.600, lo que supone un 10,4% sobre el total del país. En segundo lugar está el distrito de Plovdiv, con 30.500 explotaciones, un
8,2% sobre el total. Los distritos con menos explotaciones son los de Sofía-Capital, con 1.600 y Gabrovo, con
3.200; un 0,4% y 0,9% sobre el total, respectivamente.
ESTRUCTURA DE LAS EXPLOTACIONES AGRÍCOLAS (2012)
Tipo de explotación
Hectáreas arables sobre
el total (%)
Personas físicas
34
Cooperativas
17,7
REITs y otros
17
Fuente: Ministerio de Agricultura y Alimentación
Es especialmente reseñable que explotando el 34% de la superficie cultivable del país, las personas físicas
son propietarias del 98% de las explotaciones agrícolas de Bulgaria, mientras que el 66,2% de hectáreas cultivables se agrupa en sólo el 2% del total de explotaciones. La mayor media de superficie por explotación es
la de las cooperativas, con 683 hectáreas. La media de superficie de las explotaciones de las empresas es de
316 hectáreas, seguidos por los REIT’s con una media de 251. En contraste, la superficie media de las explotaciones a cargo de personas físicas es de 3,5 hectáreas.
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2.2.2. Evolución reciente del mercado
El mercado de la tierra agrícola ha sido especialmente dinámico en los últimos años, ya que se trata de un
sector al que la crisis no ha afectado excesivamente. En 2011 hubo un incremento del número de ventas, pasando a predominar un perfil del inversor de arrendatarios en lugar de empresas, como venía siendo hasta entonces, y comenzando a aparecer inversores de otros sectores. Así, dos tercios de las transacciones inmobiliarias en Bulgaria realizadas en 2011 fueron de suelo agrícola. Sólo en el primer semestre se registraron
124.000 transacciones por un total de 120.000 ha.
Actualmente, las empresas dedicadas a la explotación agraria extensiva siguen el procedimiento mayoritario
de arrendar tierra a una gran cantidad de propietarios de pequeñas parcelas, a alguno de los cuales, por el reducido tamaño de su propiedad, incluso se les paga con un precio simbólico en especie. Se trata, como puede
inferirse, de un modelo de gestión extremadamente complicado, toda vez que lo que se desea es la concentración geográfica de la explotación. Pese a que existe la posibilidad, también para los extranjeros, de constituir
una sociedad a través de la cual comprar tierra para establecer grandes explotaciones, los empresarios agrarios se enfrentan a enormes problemas de inseguridad jurídica y comercial, por la gran cantidad de arrendatarios y propietarios con los que tratar.
2.2.3. Nuevo marco legislativo y evolución
Bulgaria entró a formar parte de la Unión Europea en el año 2007. El Acuerdo de Adhesión, que entró en
vigor el 1 de enero de ese año preveía periodos transitorios para ciertos elementos del mercado común. Así,
se establecieron restricciones en el mercado inmobiliario, tanto residencial como agrícola. En ambos casos
sólo se permitía la compra de propiedades inmobiliarias a personas físicas y jurídicas búlgaras. Así, se
permitía a los ciudadanos comunitarios no búlgaros comprar inmuebles en Bulgaria únicamente a través de
empresas constituidas en el país o bien si efectivamente tenían fijada su residencia en Bulgaria y estaban
registrados como productores agrícolas, y en ningún caso como personas físicas residentes en el extranjero.
De cualquier modo se trataba de una restricción transitoria que en el caso de los inmuebles residenciales
expiraba el 31 de diciembre del año 2011. A partir del 1 de enero de 2014, la tierra agrícola quedaría
definitivamente liberalizada para las personas físicas de todos los Estados Miembros.
No obstante, a finales de octubre de 2013 se aprobó en el Parlamento la extensión de la moratoria hasta el
año 2020, lo que vulnera el tratado de adhesión de Bulgaria a la UE. El aplazamiento de la moratoria tuvo los
votos de la mayoría de los diputados, votando únicamente el partido liberal de los turcos en contra.
La cuestión es meramente política y no debería tener repercusión alguna en el mercado, puesto que hoy en día
basta constituir una sociedad en Bulgaria para poder comprar tierra agrícola sin limitación de ningún tipo.
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2.2.4. Categorías de tierra agrícola en Bulgaria
Fuente: Invest Bulgaria
Leyenda:
1. Categorías I y II: tierras muy fértiles
2. Categorías III y IV: tierras fértiles
3. Categorías V y VI: tierras de fertilidad media
4. Categorías VII y VIII: tierras poco fértiles
5. Categorías IX y X: tierras estériles
6. Bosques
Las 10 categorías se clasifican en función del clima, las condiciones del relieve, la productividad del suelo y
su conveniencia para la explotación agraria.
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3.
PRECIOS
3.1. EVOLUCIÓN EN LOS ÚLTIMOS DIEZ AÑOS
El resurgir del interés por la agricultura en Bulgaria ha propiciado que los precios de la tierra casi se hayan
triplicado en los últimos 10 años. Los procesos de concentración de tierras, lentos y difíciles pero constantes,
contribuyen en gran medida a esta tendencia. En los últimos tiempos, además, han entrado en el mercado
grandes fondos inmobiliarios que compran enormes superficies de tierra agrícola, empujando el precio al alza. En resumidas cuentas, la cada vez mayor eficiencia en el sector agrario conlleva el acercamiento al auténtico potencial agrario del país, y la aproximación de los precios con los del resto de Europa, aunque aún sean
sensiblemente menores.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE LA TIERRA AGRÍCOLA EN BULGARIA 2004 - 2012
Fuente: Elaboración propia a partir de datos de diversas instituciones
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3.2. FACTORES QUE INFLUYEN EN EL PRECIO
3.2.1. Estructura de la propiedad
Tras la restitución, Bulgaria se convirtió en un país fuertemente atomizado en cuanto a propiedades agrarias,
con lo que la eficiencia cayó radicalmente y consecuentemente el precio de la tierra, pese a su alto potencial
productivo. Poco a poco se desarrolla un proceso de concentración de tierras con el fin de mejorar las explotaciones, ya sea mediante arrendamientos o compras. Esta tendencia es una de las principales responsables en
el aumento de los precios. Más concretamente, las regiones del Norte, en especial la del Noreste, son las que
tienen las explotaciones de mayores superficies, lo que influye en que sean las tierras más caras del país, frente al minifundismo de las áreas Sur y Central.
En este punto es importante reparar en que el precio de la tierra varía según el método de compra. Es decir,
una compra masiva a numerosos propietarios de minifundios con poco o nulo desarrollo agrario será más barata que comprar grandes extensiones de tierra a fondos agrario, que venderán más caro, especialmente si la
tierra se encuentra en explotación. No obstante, la compra o el arrendamiento individualizado es un proceso
mucho más dificultoso y lento, no exento de costes adicionales.
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en Sofía
Fuente: Ministerio de Agricultura y Alimentación de Bulgaria
3.2.2. Tipo de producción y calidad de la tierra
En el caso de Bulgaria, el tradicional cultivo ha sido el cerealero (principalmente trigo), cuya producción se
concentra en el Norte, en la llanura del Danubio. Es en esta zona donde la agricultura está más desarrollada, y
donde la estructura de la propiedad, como ya hemos visto, permite la incorporación de mejores sistemas de
producción. Sumado al hecho de que es en esta región donde se concentran las tierras de mayor calidad, se
trata de otro factor que explica por qué concentran la tierra agrícola más cara de Bulgaria.
La planicie Tracia, en el centro del país, concentra la producción de frutales (melocotones, cerezas, ciruelas,
manzanas…) y las tierras son de peor calidad, con lo que resultan más baratas.
La región de Blagoevgrad, en el extremo Suroeste, es una particularidad dentro del país, puesto que es la única con un clima cercano al mediterráneo, lo que permite una producción especializada, y eso se refleja en
precios más altos, a pesar de ser una región eminentemente montañosa.
Las regiones de Sofía, Gabrovo y Smolyan son de bosque y montaña, no aptas para la agricultura y con precios mucho más bajos. Además, en esta región la mayoría del suelo agrario corresponde a bosques, de propiedad estatal.
16
en Sofía
3.2.3. Impacto de las infraestructuras, comunicaciones y población
Estructuras. Situación por zonas y previsión.
El acceso de las explotaciones agrarias influye notablemente en el precio. Si la finca tiene acceso a una red de
carreteras de calidad será más fácil tanto el aprovisionamiento de suministros como la salida de la producción, con lo que se encarecerá la tierra. La proyección de nuevas carreteras y las perspectivas en infraestructuras, si están anunciadas por la administración y su financiación asegurada, justificarían un aumento en el
precio de la tierra hasta entonces mal comunicada.
CARRETERAS EN BULGARIA
Bulgaria tiene 19.456 Km. de carreteras en uso, de los que 437 son autopistas, 2.970 son carreteras de categoría I, 4.030 de categoría II y 12.019 de categoría III, cruces y conexiones.
La remodelación y modernización de las carreteras es la prioridad del Programa Operativo de Transportes
2007 – 2013. Actualmente se siguen licitando proyectos dentro del presente programa, y se prevé que se terminen las autopistas programadas en el siguiente periodo de programación 2014 – 2020, aun sin ser la prioridad. El estado de las carreteras es, en general, malo. La mayoría de las vías no han sido reparadas desde hace
15 o 20 años (son necesarios trabajos de mantenimiento cada 5 – 7 años y reparaciones mayores cada 12
años).
SITUACIÓN DE LAS CARRETERAS EN BULGARIA
Fuente: Ministerio de Transportes (traducción propia)
17
en Sofía
PUERTOS EN BULGARIA
Pese a que Bulgaria cuenta con los puertos fluviales del Danubio de Vidin, Lom y Ruse, los más importantes
a efectos de este estudio son los de Varna y Burgas, en el Mar Negro, por ser los más importantes y desde los
que se envía la producción agrícola que España importa a Bulgaria.
Varna
Varna es el puerto más grande de Bulgaria y cuenta con una localización inmejorable ya que se trata de una
de las fronteras externas de la Unión Europea.
Enlaza Europa Central con Rusia, Ucrania, el Cáucaso, Asia Central, Oriente Medio y el Lejano Oriente.
Cuenta con 5.601 m2 de longitud de muelle repartidos en tres unidades: Varna Este (con tres terminales),
Varna Oeste (con 6) y la Terminal de Ferry, que ofrece dos líneas de transbordadores de trenes: Varna – Ilichevsk (Ucrania) y Varna Cáucaso (Rusia). Dispone de 32 atracaderos, una zona de almacenamiento al aire
libre de 240.800 m2 y otra en zona cerrada de 77.500 m2.
Las cargas que se manejan en Varna son principalmente grano, contenedores, productos químicos y cargas
generales. El 100% del capital de este puerto es estatal y el operador del puerto es “Puerto de Varna EAD”.
No obstante, BDZh JSC (Vías Férreas Búlgaras) lleva a cabo las funciones de operador de la Terminal de ferry y la empresa GIFTA opera la Terminal de grano.
Burgas
Burgas es el otro gran puerto de Bulgaria, que ofrece servicio a todos los grandes centros industriales del sur,
así como una gran cantidad de cargas en tránsito destinadas o procedentes de la ARY de Macedonia, Serbia y
los países de Europa Central debido a que se encuentra en el corredor VIII. Opera con 28 muelles situados a
lo largo de los 3.905 metros de muelle.
Pertenece al Estado al 100%, siendo “Puerto de Burgas JSC” el operador de casi todas las terminales. El
complejo portuario de Burgas cuenta con cinco terminales.
PUERTOS EN BULGARIA
Fuente: Elaboración propia
18
en Sofía
3.2.4. Estructura demográfica rural
El precio de la tierra agrícola variará en función de las poblaciones cercanas. Una vez que se comienzan a explotar, es fundamental disponer de la mano de obra precisa para ello. Por eso es importante conocer la estructura demográfica de las zonas rurales en Bulgaria. Además, las mayores y menores poblaciones repercutirán
en el precio de la tierra aumentándolo o abaratándolo, respectivamente.
Los 7.262.000 habitantes de Bulgaria se reparten de la siguiente manera según distritos:
Como se puede apreciar, algunas de las zonas más despobladas son precisamente las del Norte, donde están
las tierras más fértiles, con mayores fincas y de mayor arraigo agrícola. Se explica en el acelerado éxodo rural
de los 90 y 2000, cuando la restitución de la tierra llevó a la incapacidad operativa de las explotaciones agrícolas. Es previsible que, de revitalizarse el sector, se de un cierto proceso de regreso al campo. Por otro lado,
la zona de Plovdiv concentra el 9,3% de la población de Bulgaria. Se trata de la segunda ciudad más importante del país y parada en las comunicaciones entre Sofía y Estambul. Por lo demás la población se concentra
en Sofía, en las fronteras con Rumania y Grecia y en la costa del Mar Negro.
CIUDADES MÁS POBLADAS
Ciudad
Población
Sofía
1.242.012
Plovdiv
339.129
Varna
334.744
Burgas
200.745
Ruse
151.950
Stara Zagora
137.881
Pleven
108.197
Vidin
49.073
19
en Sofía
A modo de ejemplo, en los tres distritos de mayor arraigo agrícola de Bulgaria: Pleven, Silistra y Dobrich; la
evolución de la población rural entre 2004 y 2012 es la siguiente:
Año
Pleven
Silistra
Dobrich
2004
110.421
75.090
70.635
2012
87.834
64.376
57.724
Según datos de la agencia de inversiones de Bulgaria, un total de 80.817 personas se dedican al sector agroalimentario en el país4. Por zonas, se reparten de la siguiente manera:
Noroeste
Suroeste
Norte Central
Sur Central
Noreste
Sureste
Empleados
7.202
23.724
11.383
16.649
10.229
11.360
% de empleados de la
región
3,5
2,3
4,4
3,8
3,3
3,4
% de empleados del
sector
9,9
29,5
14,1
20,7
12,7
14,1
Número de empresas
483 (11%)
1.091 (24%)
589 (13%)
969 (22%)
549 (12%)
695 (15,9%)
3.3. EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS EN LOS ÚLTIMOS TRES AÑOS
Para una información más exhaustiva y detallada, consultar Anexos 4 y 5.
3.3.1. Por regiones
-
En el conjunto del país, los precios medios se han duplicado. En concreto, de costar 1.426 €/Ha. en 2010
pasó a costar 2.976 €/Ha. en 2012, un 108% más5.
-
Las tierras más caras están en el norte, en la llanura del Danubio, por ser las más fértiles y de más tradición agraria (cereales). Allí, en 2012 la hectárea costaba 3.360 €/Ha., frente a los 1.500 €/Ha. de 2010, un
124% más.
-
Las mayores alzas en los precios se registran en la región de Dobrudzha (Silistra y Dobrich), donde en
2012 la hectárea agraria costaba 5.450 €/Ha. frente a los 2.100 €/Ha. de 2010, lo que supone un aumento
del 160%. Son estas zonas las que concentran los cultivos de cereales, las tierras de mayor calidad, las
mayores superficies y la agricultura más desarrollada. Los fondos de tierra compran la mayor parte de las
hectáreas en esta zona.
-
Blagoevgrad, en el Suroeste, con un microclima cercano al mediterráneo dentro de Bulgaria, es propicio a
cultivos típicos de este clima y a viñedos. Además hace frontera con Grecia y tiene a escasos 100 kilómetros el puerto de Salónica. Pese a que se trata de una región montañosa los precios son altos; en 2012 eran
de 5.608 €/Ha., frente a los 2.674 €/Ha. de 2010, un 109% más.
4
No obstante, este dato facilitado por el Instituto Nacional de Estadística incluye a todo el sector agroalimentario, y no a la fueza del trabajo del agro búlgaro en particular.
5
Precios medios por hectárea según el Instituto Nacional de Estadística.
20
en Sofía
-
En la parte central (región de la Tracia) han subido los precios pero permanecen estables. Son zonas de
llanura y buenas comunicaciones. De costar 1.200 €/Ha. en 2010 ha pasado a costar 1.650 €/Ha. en 2012,
un 37% más.
-
Las más baratas son las zonas de Sofía, Gabrovo y los Rodopes, por ser zonas de montaña menos aptas
para la agricultura. En Sofía la hectárea costaba 1.441 €/Ha. en 2012 frente a los 715 €/Ha. de 2010, un
101% más. En Gabrovo, la hectárea costaba 2.193 €/Ha. en 2010 y 1.094 €/Ha. en 2012, siendo una de
las únicas dos regiones, junto con Smolyan, en las que ha bajado el precio, en concreto un 50%. Respecto
a Smolyan se trata de un caso particular, en el año 2010 hubo transacciones de tierra agraria con un valor
medio de 2.433 €/Ha., pero desde entonces el mercado ha permanecido parado.
-
Los arrendamientos han subido pero permanecen más estables en todo el país, y si en 2010 el precio medio por hectárea arrendada en Bulgaria era de 117 €/Ha., en 2012 fue de 173 €/Ha. Al igual que en las
ventas los precios son más altos en el Norte, con una media de 209 €/Ha. en 2012, frente a los 142 €/Ha.
de 2010, un 47% más. En el Sur, la renta media por hectárea en 2010 era de 70 €/Ha., frente a los 110
€/Ha. que costaba en 2012, un 60% más.
3.3.2. Por categorías de tierra y cultivos
-
El precio de las tierras de categoría I – V se ha triplicado, pasando de costar de media la hectárea en 2010
1.421 €/Ha. a 2.914 €/Ha. en 2012. En cuanto a arrendamientos, de los 117 €/Ha. de 2010 se ha pasado e
180 €/Ha. en 2012. Los precios de las tierras de categoría VI – X se han duplicado. En ventas, la hectárea
costaba 1.200 €/Ha. en 2010 y 2.367 €/Ha. en 2012. En arrendamientos, en 2010 costaba 107 €/Ha. la
hectárea, frente a los 138 €/Ha. de 2012.
-
Los pastos tienen los precios más estables. En ventas, de los 966 €/Ha. en 2010 se ha pasado a 1.190
€/Ha. en 2012. En arrendamientos, de 61,35 €/Ha. en 2010 a 92 €/Ha. en 2012.
-
Los precios de tierra para frutales casi se han duplicado. En ventas, de los 1.237 €/Ha. en 2010 se ha pasado a 2.106 €/Ha. en 2012. En arrendamientos, de 82 €/Ha. en 2010 a 150 €/Ha. en 2012.
3.3.3. Previsiones
-
Es previsible que los precios en el Norte continúen incrementándose. Además de ser la zona más apta para la agricultura, es donde se están llevando a cabo los mayores procesos de concentración de tierras (cada vez más cerca de afianzarse) y donde los REITs agrícolas están comprando mayores superficies de tierra. En muchas ocasiones estos fondos no explotan la tierra, y su objeto es revenderla, con lo que es de
prever que lo harán a precios más altos. Además, en el medio plazo se espera una mejora de las comunicaciones con el Mar Negro (Varna) y con Rumanía, lo que contribuiría a aumentar más los precios.
-
La concentración en la zona central aún no está muy avanzada. En principio los precios quedarán estables
o con subidas contenidas de los precios. Esto cambiaría si se diese una mejora de las comunicaciones con
Grecia y Serbia y sobre todo si se desarrollasen en estas zonas procesos de concentración de tierras similares a los del Norte del país.
-
Es posible que se concentren tierras en Blagoevgrad, lo que subiría el precio, y más si mejorasen las comunicaciones con Grecia.
-
En general, depende en gran medida de la labor de los fondos, que si deciden especular con la tierra incrementarán su precio. No obstante, los precios de las parcelas pequeñas deberían permanecer estables.
-
En cuanto a bosques, el creciente interés por la biomasa de entre las energías renovables podría aumentar
el precio de los arrendamientos, ya que es poco probable que el Estado venda bosques a particulares. En
21
en Sofía
cualquier caso depende mucho de estrategias concretas de la Unión Europea y del Gobierno búlgaro, y es
un punto en el que no hay acuerdo entre las distintas facciones políticas.
3.4. SEGMENTACIÓN Y ESTACIONALIDAD
Dado que de la tierra agrícola los rendimientos se obtienen a muy largo plazo, no existe estacionalidad en el
mercado. En todo caso, los cambios legislativos del sector, que suelen llegar a finales de año pueden acelerar
e incentivar a los compradores al principio del siguiente. También es frecuente la compra de tierra durante el
verano, por las previsiones de la recogida en otoño que les permita financiarse para el siguiente ejercicio.
Además, las épocas de recepción de fondos europeos atraen el interés en la tierra agrícola.
En cuanto a la segmentación, varía en función del destino que se le quiera dar a la tierra agraria y el derecho
real por el cual se acceda a la posesión. Así, en cuanto a la función de la tierra en Bulgaria aquellos que tengan como objeto revenderla más tarde a un precio superior buscarán más las tierras del Norte. Es en esta zona
donde, dentro del carácter minifundista del país, se sitúan las concentraciones más grandes de terreno que facilitan la compra de grandes propiedades. Por otro lado, si lo que se busca es la propia explotación por parte
de un agricultor pequeño o mediano el ámbito puede ser todas aquellas partes del país donde la tierra sea apta
para lo que se quiere cultivar. En cualquier caso, siempre serán más eficientes propiedades extensas de terreno, que se encuentran principalmente en el norte.
En cuanto a lo que se quiera cultivar, los productores de cereal buscarán más la zona del Norte, especialmente
de Dobrudzha. Por otro lado, los que cultiven frutales y hortalizas buscarán la planicie central del país. Y en
el Sur es donde se concentrará, por un lado la demanda de bosques con fines de explotación maderera y por
otra los cultivos mediterráneos, aptos en Bulgaria sólo en el Suroeste de la región de Blagoevgrad
En cuanto a la posesión, aquellos que deseen comprar tierras con fines especulativos lo harán en general en el
Norte del país. Es en esta zona donde se está llevando a cabo la mayor concentración de terrenos y donde más
se puede dar la idea de que mantener una pequeña parcela en propiedad mientras el resto de la tierra a su alrededor se concentra, aumentará notablemente su valor. Para compras de tierra con fines de explotación o
arriendo, dependerá de la producción que se quiera llevar a cabo, tanto en el caso del arrendador como del
arrendatario. En cualquier situación y dadas las características del sector, las explotaciones que busquen rentabilidades constantes, estables y lineales buscarán siempre grandes extensiones, presentes principalmente en
el norte del país.
22
en Sofía
4.
OPERADORES DE TIERRA AGRÍCOLA EN
BULGARIA
4.1. EL MERCADO
Pese a que la situación se está poco a poco revirtiendo y la concentración parcelaria es, según zonas, cada vez
mayor, el campo en Bulgaria sigue estando altamente atomizado. En muchos casos los dueños de las parcelas
son totalmente ajenos a su explotación y las tienen abandonadas; e incluso se dan casos de tierras cuyo dueño
ignora su propiedad. Además, el registro de la propiedad y el catastro son muy deficientes y en general sólo
recogen los títulos de propiedad posteriores a los años 80, con lo que aquellos que adquiriesen el título con
anterioridad muchas veces ni siquiera están registrados.
Por todo ello, una de las mayores dificultades a la hora de comprar o arrendar tierra agrícola es hallar la forma de adquirir las propiedades a un gran número de propietarios de parcelas colindantes, con todas las dificultades que ello implica. Cada municipio dispone de un registro dependiente de la Comisión Municipal de
Agricultura con los dueños de sus terrenos adscritos, pero su funcionamiento es deficiente y sus datos incompletos.
De modo que la forma habitual de comprar tierra agrícola en Bulgaria es llevar a cabo un proceso lento y meticuloso de búsqueda de distintos propietarios y preparación de ofertas individualizadas. Es indispensable en
la mayoría de los casos una búsqueda in situ en los municipios y una revisión tanto del catastro como de los
registros municipales para poder identificar a los verdaderos dueños de la tierra. Hasta hace pocos años esta
era prácticamente la única forma de conseguir la propiedad de la tierra en el país.
Otra opción cada vez más utilizada es llevar la compra a cabo a través de corredores de tierra agrícola. En algunos casos se trata de intermediarios profesionales y en otras de individuos que llevan a cabo esta actividad
a cambio de una comisión. En cualquier caso, si la operación se hace de esta forma, se ha de contar siempre
con un corredor serio que conozca perfectamente el municipio y la estructura de la propiedad de donde se vaya a comprar tierra agrícola.
Las zonas de bosques son un caso particular, puesto que su propiedad corresponde en su mayor parte al Estado, con lo que la compra es siempre más difícil, siendo mucho más factible conseguir contratos de arrendamiento para proyectos concretos que se enmarquen dentro de la estrategia de los distintos ministerios.
Tienen presencia en Bulgaria una serie de REITs especializados en tierra agrícola. En ocasiones se trata de
fondos de tierra que buscan comprar y concentrar enormes extensiones de terreno agrícola para después
arrendarlo o revenderlo, y en muchos casos ni siquiera llegan a labrarlo. El acceso a la posesión de la tierra a
23
en Sofía
través de este sistema es en principio más sencillo, pero el precio es más alto que si se llevase a cabo de forma «tradicional». En este estudio se presentan los distintos fondos de tierra agrícola presentes en Bulgaria.
EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE TIERRA AGRÍCOLA EN BULGARIA 2001 - 2012
Año
Transacciones (en ha.)
Precio medio por ha. (EUR)
Volumen total (M EUR)
2001
50.000
700
35
2002
35.000
700
24,78
2003
34.000
725
25
2004
46.000
750
35
2005
59.000
850
49,8
2006
90.000
1.000
89,7
2007
115.000
1.200
137
2008
124.000
1.750
216
2009
100.000
1.500
149,5
2010
120.000
1.850
221
2011
180.000
1.760
188
2012
146.000
2.200
321
Fuente: Asociación de propietarios de tierra agrícola en Bulgaria
Como se puede observar, sólo en 2009, el peor año de la crisis económica, hubo una contracción destacable
del mercado.
24
en Sofía
Corredores de tierra agrícola en Bulgaria
En Bulgaria operan corredores de tierra agrícola búlgaros y extranjeros. Su funcionamiento es similar a los de
España, llevando a cabo tareas en función de las necesidades del cliente y con una retribución variable, unas
veces se trata de un porcentaje sobre el precio de la tierra provista y otras incluye una comisión sobre los resultados de su explotación productiva. Algunos de los más importantes son:
BLACK SEA AGRICULTURE www.blackseaagriculture.com
CIBOLA www.cibolabg.com/index_en.php
FARM LAND BULGARIA www.farmlandbulgaria.com/en/home.html
BULGARIA LAND www.bulgaria-land.co.uk/
ELANA AGROCREDIT www.agrocredit.elana.net/en/ No se trata de un corredor de tierra agrícola al uso.
Además de asesorar y gestionar la compra o arrendamiento de tierra agrícola, ofrece servicios de leasing con
condiciones muy ventajosas para su financiación y posterior desarrollo de la explotación. Opera desde el año
2013 dentro del grupo ELANA. Su configuración la acerca más a la figura de los REIT, quedando como un
operador intermedio entre ambas categorías.
4.2. LOS REAL ESTATE INVESTMENT TRUST (REIT)
En los últimos años se ha producido en Bulgaria el fenómeno de la entrada de los REIT (Real Estate Investment Trust) en el mercado de la tierra agraria en Bulgaria. Estas sociedades se dedican a la compra masiva de
superficie agraria para después o bien explotarla por sí mismos o en la mayoría de los casos a su vez arrendarla y revenderla. La acción de estas sociedades está siendo decisiva en el proceso de concentración parcelaria,
especialmente en el Norte de Bulgaria. Su actividad trae como consecuencia inmediata el encarecimiento de
la tierra, por tratarse de superficies aptas para una producción agrícola eficiente y por la eliminación de buena
parte de los obstáculos de acceso al mercado de tierra agraria al poder comprar superficies ya formadas y registradas. En el caso particular de Bulgaria hay actores tanto nacionales como extranjeros, pero por encima de
todos destaca un REIT ruso-rumano: Rompharm. Una compañía en principio farmacéutica que sin embargo
en los últimos años se ha convertido en el mayor poseedor de tierra agraria en Bulgaria con casi 100.000 hectáreas a lo largo del país. A continuación veremos su caso y el de los principales REITS.
4.2.1. Caso Rompharm
La empresa farmacéutica registrada en Rumanía Rompharm comenzó hace años a comprar tierra agrícola en
Bulgaria, especialmente en el Nordeste, la zona más fértil del país. Todas sus operaciones están orientadas a
la concentración de grandes extensiones agrícolas, algo notorio en un país minifundista como Bulgaria. En
los dos últimos años, la empresa ha llevado a cabo las dos mayores compras de tierra agrícola de los últimos
30 años en Bulgaria. Entre sus participantes está el fondo ruso «Rosagrofond». Los propietarios del 100%
tanto de Rompharm como de Rosagrofond son dos ciudadanos de nacionalidad búlgara.
En verano de 2013, Rompharm decidió la compra del total del accionariado de CERES, REIT búlgaro. De este modo adquieren la empresa al completo y con ella sus 18.600 hectáreas de tierra agrícola. El precio estimado de la operación es de más de 50 millones de euros. En octubre de 2013, la operación estaba pendiente
25
en Sofía
del dictamen de la Comisión Nacional de Competencia de Bulgaria. De llevarse finalmente a cabo, Rompharm se convertiría en el dueño de 100.000 hectáreas de tierra agrícola en Bulgaria, el segundo más grande
después del Estado. El motivo de la venta es que los inversores de CERES querían abandonar su actividad en
el sector de la tierra agrícola. En 2012, CERES obtuvo unos ingresos de 27 millones de euros y unos beneficios de 8 millones de euros. La mayor parte vinieron de venta de tierras (12,5 millones de euros de ingresos),
seguidos de producción, arrendamiento y subsidios. Por su parte, Rompharm registró unos ingresos de 94 millones de euros y unos beneficios de 62 millones de euros.
El año anterior, en verano de 2012, Rompharm realizó una compra similar. Adquirió 18.000 hectáreas de tierra agrícola al fondo búlgaro ELARG, por un precio de 45 millones de euros. Todas estas operaciones las lleva a cabo a través de sus filiales Staven, S.I.G. y Rosagrofond.
El caso de Rompharm, si bien es el más grande, no es el único. Muchas empresas dedicadas a otros sectores
han descubierto en la tierra agrícola en Bulgaria un alto potencial, y están comprando o arrendando grandes
superficies con el fin bien de revenderlas, arrendarlas o incluso explotarlas. Un ejemplo es el, importador de
Peugeot en Bulgaria.
4.2.2. Otros fondos de tierra agrícola en Bulgaria
A continuación, expondremos brevemente algunos de los REITs (Real Estate Investment Trust) más importantes de Bulgaria.
CERES AGRIGROWTH INVESTMENT FUND (http://www.ceres.bg/?op=page&lan=EN&page=Ceres)
Fundada en abril del año 2006, CERES era el tercer mayor propietario de tierra agrícola en Bulgaria. Desde
un principio su objetivo fue la concentración de tierras para una explotación más eficiente y una revalorización de los terrenos. Se constituye en una sociedad anónima que opera a través de su filial, Paladin Realty
Management SL, auditada por KPMG y asesorada por abogados locales.
Los objetivos a los que destina la tierra son: su explotación (actividad a la que dedica 14.815 Ha. de las
18.600 que posee), arrendamiento, y dedica una pequeña parte al comercio. En cualquier caso, siempre se
busca la máxima eficiencia en la explotación de grandes superficies y la revalorización de los terrenos. La actividad está orientada a la convergencia con la agricultura de la Unión Europea, la modernización de los sistemas de explotación, la integración vertical de la misma actividad, la estabilidad financiera y la consecución
de ingresos y beneficios estables a medio y largo plazo.
En verano de 2013 fue adquirida en su totalidad por la farmacéutica rumana Rompharm, que con la adquisición por más de 50 millones de euros de sus 66,7 millones de acciones (18.600 hectáreas) se convertía en el
mayor propietario de tierra agrícola de Bulgaria.
WINSLOW GROUP BULGARIA (http://www.winslow.bg/en/agriculture.htm)
Establecido en 2003, Winslow Group es una sociedad de capital búlgaro y británico. Inicialmente creada como promotor inmobiliario, con el advenimiento de la crisis diversificó su actividad, entre otros, al sector de la
agricultura. Desde 2006 trabaja conjuntamente con RREEF (filial inmobiliaria de Deutsche Bank). Las actividades agrarias las lleva a cabo a través de su división Winslow Agro Fund. Detrás de la sociedad está como
principal accionista la bodega «VIMPROM PESHTERA».
26
en Sofía
Su objetivo es la compra y concentración de terrenos agrícolas para su explotación. En concreto, posee 4.500
hectáreas, 2.500 en la región de Plovdiv y otras 2.000 repartidas por el país. Cultiva principalmente trigo, maíz, cebada, colza y girasol. En la primavera de 2013, compró 16.000 hectáreas del grupo búlgaro Omega Agro
Invest. En octubre de 2013, el grupo adquirió por 29,6 millones de euros el 76,3% de las acciones del también
fondo de tierras «Agro Finance», haciéndose así con otras 14.000 hectáreas de tierra agrícola en Bulgaria, alcanzando una extensión total de 35.000 hectáreas de tierra agrícola en el país, el segundo mayor propietario
de tierra agrícola en Bulgaria tras Rompharm.
ELARG AGRICULTURAL LAND OPPORTUNITY FUND REIT (http://www.elarg.bg/home_en)
Fundada en el año 2005, ELARG era uno de los mayores propietarios de tierra agrícola en Bulgaria. Constituida como sociedad anónima privada, contaba con más de 22.000 hectáreas repartidas por todo el país, especialmente en el Noroeste y el Sureste de Bulgaria. La superficie media de sus propiedades era de 19 Ha. adquiridas a 1.128 euros por hectárea. El valor total del fondo llegó a ser de 37 millones de euros.
Gestionada a través de su filial Agromanage AD, tuvo como objetivo la adquisición y concentración de terrenos agrícolas para su revalorización y posteriores arrendamiento o venta.
Pese a que el fondo tenía como objetivo permanecer hasta 2018, fue adquirida en el año 2012 por Rompharm,
uno de sus antiguos accionistas. Antes de la operación, la estructura de propiedad de la empresa era la siguiente:
Agromanage AD (Filial gestora)
45,5%
Bio Farming OOD
18,6%
Unicredit Bank Austria
5,7%
Rompharm Company OOD
5%
Otros accionistas
21,2%
27
en Sofía
PROPIEDADES DE ELARG EN BULGARIA
BULLAND INVESTMENTS (http://www.bulland.bg/index.php?Itemid=43)
Bulland es un REIT búlgaro de tierra agrícola constituido como sociedad anónima. Creado en 2005 con un
capital inicial de 250.000 euros, tras tres ampliaciones capital ha alcanzado un valor de 6,5 millones de euros
en 2013.
Tiene como objetivo la concentración de tierra agrícola con el fin de aumentar su valor, aumentando la eficiencia de sus explotaciones. Su actividad se basa en la adquisición de tierras para su posterior arrendamiento
a grandes productores agrícolas. Su filosofía se basa en la aplicación de criterios exigentes tanto para la compra de tierra como para su posterior reventa o arrendamiento y en invertir en diferentes regiones del país y en
distintos tipos de cultivos. Además, también invierten en otras propiedades inmobiliarias susceptibles de desarrollar actividades relacionadas con el sector agrario.
CIFRAS DE BULLAND INVESTMENTS
Tierra en propiedad (ha.)
15.668
Media de superficie
70,4
Media de categoría de la tierra
4,38
Media de precio de compra
1.112 euros / ha.
Media de precio final
1.208 euros /ha.
Número de propiedades
2.225
Fuente: www.bulland.bg
28
en Sofía
DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA TIERRA DE BULLAND
ADVANCE TERRA FUND BULGARIA (http://www.advanceterrafund.bg/)
Advance Terra Fund es un REIT búlgaro de tierra agrícola. Tiene en propiedad 24.819 hectáreas repartidas
por el país, siendo uno de los mayores del mercado hasta la llegada de Rompharm. Tiene arrendadas un total
de 18.885 hectáreas a 650 empresas de explotación agrícola. Su objetivo es la concentración de tierras, a través de su compra, y posterior arrendamiento (en contratos de 1 a 4 años) o reventa por un precio superior. A
lo largo de 2013 ha vendido 16.967 hectáreas por un valor de más de 9 millones de euros.
En los últimos años su relación entre hectáreas vendidas y precio medio por hectárea es:
Año
Precio medio por Ha. vendida
Hectáreas vendidas
2013
5.420 €
1.696,7
2012
4.360 €
7.929,6
2011
2.960 €
6.284,1
2010
2.680 €
462,7
2009
2.720 €
79,7
Fuente: Advance Terra Fund Bulgaria
29
en Sofía
El fondo acumula tierras pertenecientes a casi 1.000 poblaciones en Bulgaria. Las superficies en función del
número de municipios son así:
Concentración de tierras de la empresa (2013)
Número de municipios
300 – 600 ha. / municipio
5
5
45
50 – 100 ha. /municipio
90
220 – 50 ha. /municipio
167
Hasta 20 ha. /municipio
675
Total de municipios
987
Fuente: www.advancedterrafund.bg
Y su distribución geográfica es como sigue:
Como se puede apreciar, el fondo concentra su mayor cantidad de superficie en el municipio de Vratsa, con la
intención de seguir consolidando grandes extensiones en la misma zona.
Advance Terra Fund hace un gran esfuerzo en el desarrollo de proyectos de concentración de tierra por todo
el país. Todos ellos pueden consultarse en inglés en su página web.
30
en Sofía
AGRO FINANCE REIT (http://agrofinance.bg/en/home)
Se trata de una sociedad anónima constituida en 2006 con el objetivo de comprar pequeñas parcelas de tierra,
resultantes de la restitución, para crear grandes explotaciones agrícolas. De este modo, consiguen incrementar
el valor de la tierra para después arrendarla o venderla. Invierten en tierra agrícola tanto cultivable como no
cultivable, además de en terrenos forestales. Siguen el criterio de comprar siempre a precio de mercado o inferior, teniendo un precio medio de adquisición de 1.568 euros por hectárea. En 2013 tenía en propiedad
18.346 hectáreas y un capital social de 39 millones de euros. No obstante, en octubre de 2013 vendió al también fondo de tierras «Winslow Group» el 76,31% de sus acciones por valor de 29 millones de euros, lo que
significó un traspaso de 14.000 hectáreas, manteniendo sólo 4.300 en propiedad. En cualquier caso, solo contemplan la compra de terrenos con una superficie mayor de una hectárea y acceso a carreteras y suministros.
31
en Sofía
4.3. EMPRESAS ESPAÑOLAS EN BULGARIA
4.3.1. TEPRO BULGARIA
Filial búlgara de la empresa sevillana «Tepro Consultores Agrícolas». Dedicada a la gestión de explotaciones
agrarias. Presentes en Bulgaria desde 2006, al Norte de la ciudad de Pleven. Gestiona más de 6.000 hectáreas
entre arrendadas y compradas en el país. También llevan a cabo estudios de viabilidad de proyectos agropecuarios, obtención de ayudas, gestión del campo y correduría de tierra agrícola.
4.3.2. GRUPO HERVAZ – BULCOM VIDIN EOOD
El grupo Hervaz llegó a Bulgaria en el año 2000 a través de su filial «Bulcom Vidin EOOD». Comenzaron a
comprar tierra agrícola y en 2006 instalaron su oficina central en Sofía. Actualmente disponen de más de
1.000 hectáreas en la región de Vidin, al Noreste del país. Cultivan girasol, maíz y trigo.
4.3.3. MALAGUEÑA FORESTAL
Empresa española dedicada a la explotación de superficies forestales para explotación maderera y de biomasa. Tienen presencia y proyectos en Bulgaria desde el año 2012.
32
en Sofía
5.
ACCESO AL MERCADO
5.1. BARRERAS Y COSTES
5.1.1. Barreras comerciales
En el tratado de adhesión, firmado en 2007, se estableció un periodo de transición hasta la eliminación de las
restricciones a las transacciones sobre tierra agrícola que finalizaba en 2013, pudiendo las personas físicas
comunitarias comprar tierra agrícola a partir del 1 de enero de 2014. No obstante, a mediados de octubre de
2013 el Parlamento aprobó por amplia mayoría una proposición para establecer una moratoria hasta 2020 de
la medida liberalizadora. Esta medida no debería tener repercusiones reales en el mercado, puesto que cualquier extranjero comunitario puede establecer una sociedad en Bulgaria a través de la cual comprar, arrendar
y vender tierra agrícola.
5.1.2. Costes impositivos, empresariales y notariales
Bulgaria cuenta con un sistema impositivo muy favorable, con un tipo único del 10% en el Impuesto sobre la
Renta de las Personas Físicas y el Impuesto sobre Sociedades y un 20% de Impuesto sobre el Valor Añadido.
El coste de establecer una empresa en Bulgaria depende del tipo de sociedad en que se constituya, partiendo
de 1 EUR para sociedades de responsabilidad limitada.
También, al comprar una propiedad inmobiliaria agraria o rural en Bulgaria, el comprador está obligado a pagar impuestos tanto en relación a la adquisición como al mantenimiento de la propiedad (Impuesto sobre el
Patrimonio). Además de estar sometido al Impuesto sobre Sociedades por la actividad empresarial llevada a
cabo en el terreno. Al cumplimentar los requisitos y firmar el acta notarial el comprador se convierte en propietario de pleno derecho y asume estas obligaciones.
El impuesto que el comprador ha de pagar por la transferencia de la propiedad oscila entre el 2% y el 4% del
valor de la propiedad, dependiendo de las disposiciones municipales al respecto (lo usual es un 2,5%)
33
en Sofía
El comprador también está obligado al pago de las tasas notariales, de acuerdo con las disposiciones del notario y la Ley de Actividad Notarial de Bulgaria. Las tarifas son las siguientes:
Por debajo de 50 euros: 7,5 euros
De 50,01 a 500 euros: 7,5 euros más 1,5% por la cantidad por encima de 50 euros.
De 500,01 a 5.000 euros: 14,25 euros más 1% por la cantidad por encima de 500 euros.
De 5.000,01 a 25.000 euros: 59,25 euros más 0,5% por la cantidad por encima de 5.000 euros
De 25.000,01 a 50.000 euros: 159,25 euros más 0,2% por la cantidad por encima de 25.000 euros.
Por encima de 50.000 euros: 209,25 euros más 0,1% por la cantidad por encima de 50.000 euros con un
máximo de 1.500 euros.
El comprador tiene además que pagar un 0,1% sobre el precio de la propiedad para la inscripción en el Registro de la Propiedad. Así, el coste total de transferencia, notario y registro es de aproximadamente un 3% sobre
el precio de la propiedad. Todos estos gastos son susceptibles de repartirse entre comprador y vendedor en el
contrato. Todos los propietarios de inmuebles en Bulgaria, tanto nacionales como extranjeros, han de registrarse y obtener su BULSTAT6 antes de transcurridos siete días de la transferencia de la propiedad.
En cuanto al Impuesto sobre el Patrimonio, oscila entre un 0,01% y un 0,4% anual sobre el mayor entre el valor catastral y el fiscal. El tipo exacto queda determinado por disposiciones municipales. También las tasas
por servicios del Ayuntamiento se resuelven en la normativa municipal.
Puede encontrarse amplia información sobre este tema en la web de la Oficina Económica y Comercial de
España en Sofía:
http://www.oficinascomerciales.es/icex/cda/controller/pageOfecomes/0,,5280449_5282899_5283038_0_BG,
00.html
Y en la del Instituto Español de Comercio Exterior (ICEX):
www.icex.es
Todas las cuestiones acerca de la constitución de una sociedad en Bulgaria pueden consultarse en la agencia
gubernamental «Invest Bulgaria», cuya página web es:
http://www.investbg.government.bg/en/pages/starting-a-business-106.html
6
Equivalente al Número de Identificación Fiscal en España
34
en Sofía
5.2. OBSTÁCULOS
Dado el carácter minifundista del agro búlgaro en la mayoría de las ocasiones para comprar tierra agrícola es
necesario buscar uno por uno a los propietarios de las parcelas si lo que se quiere es concentrar una extensión
como mínimo mediana de terreno.
Pueden darse casos de pequeños propietarios que no quieren vender su parcela de terreno. En ocasiones se
debe a un fin meramente especulativo, tratando de forzar al comprador a pagar un precio muy alto por unas
pocas decáreas con las que cerrar una extensión considerable. Además en Bulgaria el sector de la tierra agrícola es especialmente sensible, debido a las vicisitudes históricas del agro búlgaro. A pesar de las colectivizaciones del comunismo y la restitución de la democracia sigue existiendo un sentimiento muy arraigado de que
la propiedad nacional de la tierra es condición necesaria para la propia soberanía nacional del pueblo búlgaro
sobre el país. Así, muchas veces existe una resistencia a vender tierra agrícola a extranjeros, también en los
casos en los que la tierra está abandonada e incluso cuando se desconoce la misma propiedad hasta la llegada
de la oferta del comprador. La cuestión se vuelve especialmente sensible cuando se trata de tierras colindantes con las fronteras del país.
En cuanto a las relaciones con los vecinos, son las propias de un entorno rural, con ciertas peculiaridades. Al
tratarse de fincas pequeñas y ser obligatorio que un camino vecinal atraviese cada propiedad (responsabilidad
municipal), puede ser complicado encontrar acuerdos entre varios dueños colindantes.
En cuanto a las relaciones con la administración, dependen más del Ministerio de Agricultura que del municipio.
Las relaciones con los trabajadores son las propias de un entorno rural en el que la mano de obra escasea.
5.2.1. El registro
En el proceso de restitución de la tierra, las administraciones municipales expidieron unos «Certificados de
Herederos» mediante los que se otorga a los descendientes de los antiguos dueños de la tierra su propiedad y
se les permite el acceso al registro municipal. El sistema de registros es deficiente y se dan casos en los que,
pese a una adecuada comprobación del registro y una compra de la tierra con todos los requisitos cumplimentados, aparecen sujetos con supuestos certificados de herederos que reclaman la propiedad de la tierra. Se dan
casos en que estos certificados son falsos, y generan pleitos legales que se dilatan en el tiempo. No se trata de
un obstáculo insalvable, puesto que hasta el fallo el comprador puede desarrollar su actividad y los procesos
ofrecen una seguridad jurídica aceptable. Es muy recomendable, por tanto, ser especialmente meticuloso en el
registro y llevar a cabo medidas preventivas que en otros lugares parecerían absurdas, como levantar cargas
reales (hipotecas, pignoración) sobre la propiedad que de hecho ya se detenta y de esta forma dar más solvencia y seguridad al asiento registral.
5.2.2. El Catastro
En noviembre de 2013 se aprobaron la creación de mapas y registros catastrales de 2 millones de hectáreas en
Bulgaria, lo que corresponde al 18% del territorio del país. Estos documentos incluyen 6.332.173 propiedades
inmobiliarias, un 30% del total en Bulgaria.
Respecto a áreas rurales, el catastro recoge de forma fehaciente 1.837.374 hectáreas, quedando pendientes
8.802.475 hectáreas. Como objetivos estratégicos figuran la cobertura del 2,9%, 9,9% y 12,2% del territorio
35
en Sofía
en los años 2014, 2015 y 2016, respectivamente. El objetivo final es cubrir con el catastro un 25% del territorio en 2016. En el caso de la tierra agrícola, se prevé recoger el 43% de la superficie en 2016.
Para que todas estas previsiones se cumplan es necesario que se modifiquen las leyes del catastro y del registro de tierras. De no ser así, la cobertura catastral en 2016 se estima que será del 7,1%.
SUPERFICIE CUBIERTA POR EL CATASTRO EN BULGARIA (NOVIEMBRE DE 2013)
Fuente: Catastro Nacional de Bulgaria www.cadastre.bg
36
en Sofía
5.3. FINANCIACIÓN
Política Agraria Común
Cabe destacar que desde que Bulgaria se beneficia de la Política agraria Común se ha producido una mejora
en la capitalización del sector agrícola, lo que contribuye a la concentración de la propiedad y las explotaciones.
FONDOS PAC PARA DESARROLLO RURAL EN BULGARIA Y SU IMPLEMENTACIÓN (SEPTIEMBRE DE 2013)
Fuente: Comisión Europea en Bulgaria
Para el periodo de programación 2014 – 2020, se esperan unos fondos PAC de 2.338 millones de euros para
Desarrollo Rural en Bulgaria, junto con 812 millones de euros de financiación nacional. Además, Bulgaria
recibirá 4.540 millones de euros en pagos directos. Se refuerzan los controles para su concesión, con el fin de
erradicar la especulación y garantizar que el fin último de los fondos sea la producción agropecuaria. Así, el
criterio de superficie explotada pierde fuerza frente al de cantidad de efectiva producción. Por otro lado, continuará el objetivo de favorecer la concentración de tierras como uno de los principales de los fondos PAC en
Bulgaria. Más concretamente, para beneficiarse de las ayudas será necesario cultivar por lo menos una hectárea, de cuya superficie al menos la mitad ha de ser estar siempre cultivándose. La concesión de los fondos
contará con un régimen especial en el caso de viñedos, hortalizas, tabaco o frutales.
Con la reforma de la PAC que entra en vigor en 2015 en principio se verán más favorecidos los productores
de cereal, toda vez que la ayuda se distribuirá de ahora en adelante por hectáreas (225 euros por hectárea en el
caso de Bulgaria), antes era por explotaciones, y los cultivos de cereales representan casi el 60% de la tierra
cultivable en el país. También se prevé que con la nueva PAC se tienda a favorecer a fincas con una extensión de entre 50 y 300 hectáreas.
-
Techo de pagos directos de la PAC por países para 2015 – 2020:
http://ec.europa.eu/agriculture/cap-funding/budget/mff-2014-2020/direct-payments_en.pdf
-
Fondos PAC para Desarrollo Rural para periodo de programación 2014 – 2020. Bulgaria: 2.338 millones
de euros:
http://ec.europa.eu/agriculture/cap-funding/budget/mff-2014-2020/rural-development_en.pdf
-
Enlace al documento del Consejo de Europa que recoge los pagos directos por hectárea según países para
la nueva PAC. En el caso de Bulgaria es de entre 233 y 218 euros:
www.register.consilium.europa.eu/pdf/en/11/st12/st12734.en11.pdf
37
en Sofía
5.4. CULTURA EMPRESARIAL
Pese a que la cultura empresarial en Bulgaria es acorde con los usos europeos, presenta ciertas características
que es importante conocer a la hora de emprender actividades económicas en el país.
Bulgaria, por su pequeño tamaño y poca población, constituye un mercado pequeño en su conjunto. Por eso la
entrada de empresas extranjeras es observada con suspicacia y especial atención. En prácticamente todos los
sectores las diferentes empresas se conocen perfectamente, entre otras cosas porque suelen ser pocas, y coinciden de una u otra forma a lo largo de su actividad empresarial. Así, todo lo que se hace, para bien o para
mal, es recordado por el mercado. Por ejemplo, si una empresa extranjera entra en Bulgaria invirtiendo en un
sector y creando expectativas, pero al tiempo no ve los resultados esperados y desinvierte, generará una sensación de poca seriedad que será recordada si en el futuro esa empresa pretende volver para ese o incluso otro
sector.
Se trata de un mercado difícil, con muchos obstáculos y en el que la continuidad en el tiempo es sinónimo de
confianza. La clave del éxito en Bulgaria es, primero, la búsqueda de la oportunidad y, después, la paciencia
y la perseverancia. Es absolutamente inútil esperar resultados rápidos por mucha calidad técnica y amplia trayectoria de éxitos que la empresa lleve consigo. Por el contrario, el éxito radica en saber penetrar poco a poco, no claudicar ante las dificultades y adaptarse a los usos locales. Según qué sector, es recomendable llevar
a cabo la actividad con la colaboración de empresas locales7.Por un lado disminuirá la sensación de desconfianza y por otro se contará con un perfecto conocedor del mercado búlgaro. Eso sí, es fundamental que los
colaboradores locales sean de total confianza, hay que ser muy cuidadoso al escogerlos.
Respecto al trato personal es importante resaltar que pese a que los socios locales no suelen aceptar de buen
grado que se esté siempre encima de ellos, es muy recomendable llevar un control meticuloso de la actividad,
para prevenir casos de negligencias. El uso del correo electrónico como medio de comunicación habitual es
cada vez más común, pero se sigue dando mucha importancia a las reuniones y al trato directo.
En cuanto al idioma siempre es recomendable conocer el idioma local, resulta muy útil, y además se percibe
de forma muy positiva por las empresas búlgaras. Se puede suplir esta carencia con un intérprete de plena
confianza. En otros sectores también es importante, pero se suele aceptar el uso del inglés como lengua neutra.
7
En el caso del sector agrario, las empresas españolas recomiendan que siempre que se pueda se lleve a cabo la actividad por cuenta propia, recurriendo a las empresas loca-
les cuando sea necesario: suministros, mano de obra, transportes, etc.
38
en Sofía
6.
ANEXOS
6.1. LOS BOSQUES
Bulgaria es el país de Europa con mayor porcentaje de bosques y el decimonoveno en términos absolutos europeos. De los 11 millones de hectáreas que comprende la superficie del país, 4 millones corresponden a bosques. Por tipo de bosque se clasifica de la siguiente forma:
Fuente: Agencia Búlgara de Bosques
6.1.1. Propiedad y explotación
La preservación de todos los bosques de Bulgaria depende de la Executive Forestry Agency, independientemente de su propiedad. Si bien el 79% de los bosques son propiedad del Estado, también tienen que encargarse de la regeneración, protección respecto a enfermedades, control de la caza furtiva, protección de la biodiversidad, limpieza y preparación del terreno frente a incendios forestales.
39
en Sofía
CLASIFICACIÓN DE LOS BOSQUES POR TIPO DE PROPIEDAD
Fuente: Agencia Búlgara de Bosques
CLASIFICACIÓN DE LOS BOSQUES SEGÚN SU FUNCIÓN
Fuente: Executive Forestry Agency
6.1.2. Masa forestal
Alrededor de 34.300 personas están empleadas en el sector forestal. En términos de superficie forestal total,
el 89,7% está cubierto de bosque, y el 68,1% de estas tierras boscosas (2,5 millones de hectáreas) tienen principalmente funciones de producción de madera. El otro 21,6% restante se atribuye a áreas forestales protegidas (parques nacionales, parques naturales, reservas de agua, etc.). El restante 10,3% de la superficie forestal
total se compone de pistas y prados naturales. Los bosques altos representan el 61% de la superficie forestal
en Bulgaria, según se muestran en la siguiente tabla:
40
en Sofía
Superficie forestal total
Hectáreas (millones)
% del total
Tierras forestales
3.65
89.7
Bosques de tallos altos
2.5
61.4
Monte bajo
1.2
29.5
Tierras no forestales
0.42
10.3
Total
4.07
100
Fuente: Executive Forestry Agency
Estos bosques producen madera de alta calidad (madera aserrada y muebles). Por el contrario, los montes más
bajos se han destinado al suministro de leña y no son capaces de llegar a la alta calidad y cantidad de madera
que existe en los bosques altos. Por esta razón, durante los últimos 40 años la política forestal en Bulgaria se
ha centrado en la transformación de las zonas forestales de monte bajo en bosques altos.
Además del sector maderero y de turismo (en el que se incluye la caza), también es una fuente de biomasa.
De acuerdo con las estimaciones del Centro de Energía de Sofía, los recursos de biomasa anuales podrían distribuirse de la siguiente manera:
-
Leña: 2.146.761 toneladas,
-
Residuos de madera: 942.232 toneladas
-
Residuos sólidos agrícolas: 4.912.000 toneladas
-
Residuos líquidos agrícolas 494.860.000 m3 (como el biogás)
-
Biocombustibles: 60.000 toneladas,
-
Cultivos energéticos: 2.000.000 toneladas
41
en Sofía
6.2. FUENTES Y BIBLIOGRAFÍA
6.2.1. Direcciones útiles
1. Ministerio de Agricultura y Alimentación de Bulgaria. Estudio sobre el sector agrícola.
www.mzh.government.bg/mzh/Documents.aspx
2. Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria: Estudio sobre los precios de la tierra agraria.
www.nsi.bg/en
3. Comisión Europea en Bulgaria. Fondos Europeos.
www.eufunds.bg/en
4. Asociación Nacional de Propietarios de Tierra Agrícola en Bulgaria.
www.baszz.net/index_gb.shtml
5. Agencia de atracción de inversiones extranjeras «Invest Bulgaria».
www.investbg.government.bg/en
6. Agencia Estatal de Bosques de Bulgaria.
www.iag.bg/lang/2/index
7. Catastro de Bulgaria.
www.cadastre.bg/en
8. Cámara de Notarios de Bulgaria.
www.notary-chamber.org/en/
9. Oficina Económica y Comercial de España en Sofía.
www.oficinascomerciales.es
10. Banco Nacional de Bulgaria.
www.bnb.bg/en
11. Medios de prensa:
-
- Kapital. Diario impreso y on-line especializado en asuntos económicos en Bulgaria
www.kapital.bg
-
- Novinite. Diario generalista on-line de Bulgaria. Disponible en idioma inglés.
www.novinite.com
-
- Farmer. Diario on-line búlgaro especializado en temas agrarios.
www.farmer.bg
12. Ministerio de Medio Ambiente y Aguas de Bulgaria.
www.moew.government.bg/?lang=en
13. Universidad Internacional de Agricultura de Plovdiv
www.au-plovdiv.bg/en/
42
en Sofía
6.2.2. Legislación
- Ley de Preservación de la Tierra Agrícola
- Ley de Propiedad de la Tierra Agrícola
- Ley de Bosques
- Ley de Conservación del Medio Ambiente
- Ley de Restitución de Tierra Agrícola.
43
en Sofía
6.3. EL PRECIO DE LA TIERRA EN BULGARIA SEGÚN NUTS -28 2010 – 2012
COMPRA
ALQUILER
2010
2011
2012
2010
2011
2012
Nº de transacciones Supf. - Ha. Precio EUR/ha. Nº de transacciones Supf. - Ha. Precio EUR/ha. Nº de transacciones Supf. - Ha. Precio EUR/ha. Nº de ctos. Arrend.
Supf. - Ha.
Precio EUR/ha. Nº de ctos. Arrend.
Supf. - Ha.
Precio EUR/ha. Nº de ctos. Arrend. Supf. - Ha.
Precio EUR/ha.
6.723
6.206,10
1.273
8.130
7.045,80
2.147
9.740 11.485,50
2.520
18.401,00
86.477,90
97,1
17.237
39.764,90
112,48
28.568
134.779,80
148,27
0,92 Ha. de media por transacción
4,69 Ha. de media por cto.
4,71 Ha. por co
643
497,7
1.073
2.856
1.579,20
1.728,10
1.344
817
2.000
2.286
3.135,20
72
2.649
4.084,80
92
2.833
9.454,30
127,8
1.108
1.180,00
1.135
564
801,9
2.000
1.514
2.406,50
2.285,50
3.844
15.153,40
102,25
5.028
9.663,30
107,25
4.436
35.210,50
159
442
312,4
997
1.243
1.320
1.452
1.731
1.117,90
1.595,20
5.700
10.647,20
76,69
6.542
16.530,10
112,48
7.312
16.573,70
107,30
1.269
1.299
1.595,20
1.865
2.001,50
2.336,60
1.241
1.380,70
2.730
1.624
12.269,10
92
2.196
5.295
123
2.936
12.632
148
3.261
2.916,60
1.324
1.602
1.343,30
2.433,70
3.910
5.763,10
2.945
4.947
45.273
112
822
4.191,60
123
11.051
60.909
159
TERRITORIO
NOROESTE
Vidin
Vratsa
Lovech
Montana
Pleven
NORTE CENTRAL
8.029
6.487
5.315,70
2.285,50
2.149
1.555,10
1.799,70
525
1.376
844
841
664,7
2.709,80
2.285
3.359,80
2.193,40
687
598,5
2.900
8.248
7.408,40
3.185,30
2.160
1.502,50
2.392,80
502
123
1.094,10
1.662
1.977
3.573
2.727
2.782,40
3.129,10
1.197
1.023,80
4.156,80
71.927
174.593,10
127,8
36.585
56.615,90
117,50
1.603
6.778,40
46
12.523
24.238,90
112
6.042
68.276,80
117,59
15.174
18.683
184
96.091
163.571,10
168,72
69.171
67.839,20
143,10
1.542
6.869,30
56
12.573
22.251,50
159
7.155
58.773,20
158,50
5.650
7.838
25
106.692
Veliko Tarnovo
Gabrovo
Razgrad
Ruse
Silistra
6.588,10
1.431,60
2.394
1.888,90
1.431,60
239
81,50
2.193
1.149
1.121,10
1.590
2.856
2.155,80
1.508
1.391
1.340,90
1.416
NORESTE
6.125
6.829
5.838,70
2.837,70
2.413
1.892,50
2.106,50
156
272,3
3.921,60
1.882
1.592,90
2.019,60
2.378
2.081
1.692,40
6.954
5.859,70
4.397,10
2.201
1.556,60
2.883,70
136
264,3
6.759,30
2.545
2.311,50
2.000
2.072
1.727,30
2.275,20
90.918
143.305,20
204,5
37.114
45.458,60
184,00
4.907
18.135,30
311,8
14.977
35.265,70
107
33.920
44.445,70
107,30
95.246
155.749
255,6
37.578
46.269,50
163,60
6.385
23.779,60
378,36
15.925
37.886,90
128
35.358
47.813,20
143,16
99.933
Varna
Dobrich
Targovishte
Shumen
6.647,30
1.820
2.400
1.936,40
1.211,70
389
650,40
2.715
1.461
1.075,80
1.390
1.875
2.984,80
951
SURESTE
9.970
7.343
7.507
90.704
95.256
105.112
6.231
4.030
38.605
38.152
7.793
1.176
3.223
2.662,40
1.206,60
790
4.750
1.189,50
2.450
1.769,70
1.181,10
3.507
2.885,80
1.124,80
Burgas
Sliven
Stara Zagora
Yambol
SUROESTE
43
Blagoevgrad
Kyustendil
Sofia
Pernik
…
SUR CENTRAL
Kardzhali
Pazardzhik
Plovdiv
Smolyan
Haskovo
TOTAL BULGARIA
8
21,70
1.544,10
17
8,40
2.674
9
4,50
1.845,70 …
17
8,9
715,80
…
…
3.008
1.898,40
1.175,90
6
15,80
1.810 …
39
40,40
1.314
1.780
1.003,60
1.083,90
9
2,40
2.433 …
1.174
836,20
1.043
33.898 29.154,50
1.426
5.296,80
1.385,60
1.872
1.362,50
1.380,50
2.670
1.647,90
1.436,70
2.670
1.647,90
1.436,70
1.948
1.684,50
1.431,60
57
48,4
1.211,70
3
2,3
869,2
…
…
39
34
1.232,20
15
12
1.605,40
6.340
3.462,10
1.492,90
…
…
200
114,6
1.610,50
3.266
1.817,70
1.400,90
…
…
…
2.874
1.529,80
1.585
35.186 27.007,60
2.034,90
5.865
1.769
1.718
1.510,20
1.820
1.490
666,20
1.994
2.533
1.797,40
1.942,90
1.766
1.891,20
1.365,10
760
426,8
2.367,30
81
121,7
5.608,90
30
11,1
1.467,40
286
133,5
1.441,80
363
160,5
1.595,20
3.854
2.222
1.861,10
7
4
1.354,90
280
193
1.631
2.665
1.483
1.549,20
…
…
901
542
1.457,20
37.063 33.267,30
2.976,80
115.119,80
76,69
26.546
35.924,50
77
2.908
3.207,70
82
45.174
41.327,30
76,69
16.076
36.660,30
76,69
4.357
10.940,30
66,46
80
762
81,8
1.563
2.155,10
40
2.679
12.124
66,46
53
340
56,24
57.036
51.030,20
66,46
188
266,6
71,58
9.401
10.740,70
56,24
41.342
32.699,10
66
10
62,2
20,43
6.095
7.261,60
82
333.361 581.466,30
117,59
Clasificación territorial de la Unión Europea
44
en Sofía
136.442,10
11,24
35.562
44.797,20
107
2.312
5.588
133
47.970
49.987
107
10.412
36.070
107
14.923,50
76,7
95
596,2
92
1.675
2.164,20
56,24
3.128
9.094,70
110
1.333
3.068,40
66,46
53.014,20
102,25
189
280,8
76,69
5.334
20.474,20
117,6
29.566
26.611,10
97
12
73
20,45
3.504
5.575,10
118
349.666 563.464,90
153,38
193.085
209,6
83.886
75.062
169
2.500
11.993,70
72
2.890
22.936
194
5.323
60.095,40
184
12.093
22.998
337
159.317,80
271
39.445
54.128,70
220,00
2.759
9.130,20
373,24
19.628
47.554,20
148
38.101
48.504,80
179,00
148.465,40
143,1
31.493
45.881,30
123
2.335
5.255
153
61.979
58.150
138
9.305
39.179
153
12.776
76,69
94
695,7
92
1.603
1.934
66
2.315
9.216,40
115
18
930,7
51,1
46.789
112,5
191
412
71,6
3.703
9.926
92
30.183
28.444,50
113
16
91,2
25,56
4.059
7.916
138
382.487 695.215,10
173,84
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística
45
en Sofía
6.4. EL PRECIO DE LA TIERRA EN BULGARIA SEGÚN CULTIVOS 2010 – 2012
COMPRA
2010
CRITERIO
2011
Nº de transacciones Supf. - Ha. Precio EUR/ha.
2012
ALQUILER
2011
2010
Nº de ctos. Arrend. Supf. - Ha.
2012
Precio EUR/ha.
FRUTALES
427
127,60
1.237
835
267,00
1.452
986
295,00
2.106
5.959,00
2.302,00
82
3.605
1.993,00
102,2
3.038
1.661,30
148,2
VIÑEDOS
1.216
275,00
976,60
1.586
444,50
1.268,00
2.222
526,50
1.340,00
9.751
3.985,00
66,46
8.368
3.723,20
133
8.849
3.736
107,3
PASTOS
627
240,70
966
794
292,60
1.058,30
1.023
435,80
1.109,00
1.215
1.501,30
61,35
2.176
1.951
66,46
2.520
1.928,60
92
CATEGORÍA I-V
28.735
25.901
1.421
29.131 23.546,00
2.086,00
31.539
29.880
2.914
290.757 539.212,00
117,6
312.046 520.683,00
153,4
339.522 345.262,40
180
CATEGORÍA VI-X
5.163
3.253,40
1.191,30
6.055 3.461,70
1.769,00
5.524 3.387,40
2.367,00
42.604 42.254,30
107,3
37.620 42.781,00
133
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística
46
en Sofía
42.965
49.953
138

El mercado de la tierra agrícola en Bulgaria

Transcripción

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