SEDE PLAYA SUR… - Club Tennis "Las Terrazas" Miraflores

SEDE PLAYA SUR… - Club Tennis "Las Terrazas" Miraflores

SEDE PLAYA SUR…
TODOS SEREMOS PARTE DE
ESTE GRAN PROYECTO
Consejo Directivo presidido por el Sr. Jorge D´Acunha Cuervas convoca a
Asamblea General Extraordinaria de Asociados para decidir la compra de
los terrenos para la futura Sede Playa Sur del Club Terrazas.
1
ÍNDICE
CONVOCATORIAPág. 5
MENSAJE DEL PRESIDENTE
Pág. 6
ASPECTO LEGALPág. 8
ASPECTO TÉCNICO
• INFORME TOPOGRÁFICO Pág. 12
• INFORME GEOLÓGICO Y
GEOTÉCNICO Pág. 18
• INFORME ARQUEOLÓGICO Pág. 28
• INFORME OCEANOGRÁFICO
E HIDROGRÁFICO Pág. 40
• INFORME ARQUITECTÓNICO Pág. 60
ASPECTO FINANCIERO Pág. 74
4
5
CON TU PARTICIPACIÓN, SEREMOS PARTE DE
LA HISTORIA TERRACINA
Estimados asociados:
Es grato saludarlos e informarles que desde
el inicio de nuestra gestión hemos trabajado
silenciosamente para alcanzar el anhelo de
que nuestro Club cuente con una Sede Playa
en el sur, sueño al que nos sumamos desde la
campaña eleccionaria del año 2014 y nos
comprometimos a materializarlo hasta llegar a
presentarles una propuesta final seria.
Es justo aclarar que esta idea se ha venido
gestando durante años y a lo largo de distintas
directivas, las cuales incluso habían iniciado
planes y trámites para su realización, pero que
lamentablemente por diferentes circunstancias
no se había podido concretar.
Con este objetivo, el Consejo Directivo en sesión
realizada el 28 de octubre del 2014 acordó crear
una Comisión de Evaluación para la compra de
un terreno en el sur de Lima, grupo de trabajo
que estuvo integrado por los distinguidos
asociados: Sr. Walter Chumbez, Ing. José
Salcedo, Arq. Diego Boado, Dr. Jaime Heredia,
con la coordinación del Director de Obras e
Infraestructura, Eco. Luis Amayo.
Percebes (también llamada Chepeconde) y
se autorizó al Consejo Directivo para evaluar la
factibilidad de su compra.
Hemos visitado la playa Pajaritos - Percebes en
varias oportunidades y nos emociona pensar
en lo que se puede llegar a convertir. El terreno
tiene todas las cualidades para el desarrollo
de nuestros planes de expansión y para el uso
equitativo de todos los asociados. La playa
que les presentaremos en este documento es
francamente hermosa y el mar es calmo. De
esta manera, éste será un patrimonio del
cual disfrutarán de por vida nuestros hijos
y nietos; y es por ellos por quienes estamos
trabajando. Además debemos admitir que con
una sede playa en el sur, el Club Terrazas estará
completo y se encontraría al nivel de los mejores
clubes del país.
La Comisión de Evaluación visitó 11 terrenos al
sur de Lima: Riviera Italiana, Puerto Viejo 1, Puerto
Viejo 2, Chepeconde - Pajaritos, Chepeconde Percebes, Cerro Calanguino, La Griega, Punta
Negra, Bogani, Cerro Azul y Venecia (Parcela B).
El 11 de diciembre de 2014 ante la Asamblea
General Extraordinaria de Asociados la
Comisión Ad Hoc presentó su informe sobre
los terrenos evaluados, considerándose como
las opciones más convenientes las playas:
Pajaritos – Percebes, Bogani y Puerto Viejo 1.
Los asambleístas eligieron la playa Pajaritos -
Ante tan importante encargo, durante los
meses de diciembre 2014 a febrero 2015, hemos
trabajado con un equipo multidisciplinario
6
para absolver todas las consultas y dudas que
pudieran surgir sobre esta compra, informes
que ustedes tendrán oportunidad de leer en
este folleto y de esta manera asistir informados
a la próxima Asamblea General Extraordinaria
de Asociados a realizarse el jueves 26 de marzo
del 2015. Cabe indicar que los estudios de este
grupo de profesionales significó una inversión de
S/. 47,015.00 soles.
considerar es que los USD $ 200,000.00 que se
entregaron como adelanto en el año 2012 serán
incluidos como parte de pago del valor global
de compra.
Para la elección de la entidad financiera que
nos otorgará el crédito, hemos evaluado a los
4 bancos con los que el Club trabaja, habiendo
sostenido reuniones con sus funcionarios, y
recibiendo de ellos distintas propuestas por los
mismos montos y los mismos plazos. En base a
ello, se ha decidido por el Scotiabank, entidad
que nos ofrece la mejor tasa efectiva anual
(TEA) y aceptará como garantía del crédito el
mismo terreno a adquirirse.
Los invitamos a no perder esta oportunidad. Ya
en anteriores ocasiones hemos cometido el error
de dejar pasar propuestas valiosas, como fue
cuando tuvimos la oportunidad de adquirir la
Rosa Náutica, o el terreno colindante a la playa
de estacionamiento de Porta.
Cabe señalar que el banco, dentro de los
procesos establecidos, ha procedido –mediante
la empresa especializada VANET SAC– a realizar
la tasación de los terrenos, la misma que otorga
un valor comercial de US$ 4’770,765.35 dólares,
cifra muy positiva si tomamos en cuenta que la
compra de los terrenos propuestos generará un
pago de USD $ 4´119,373.85.
Comprendemos las dudas que tienen varios
consocios y sabemos que el terreno está alejado,
pero consideramos que vale la pena por todo
lo que se puede llegar a desarrollar. Además a
aquellos que puedan decir que en los meses de
invierno sería un desperdicio, les aseguro que
tendríamos visita durante todo el año, debido
a que en la zona se produce un microclima
agradable, incluso, durante los meses de otoño
e invierno.
Antes de finalizar, los invito a tomar una decisión
meditada, sin apasionamientos de ningún tipo.
Tengan la seguridad que quien les habla sería
incapaz de perjudicar al Club Terrazas con una
compra incorrecta. Mi experiencia me respalda:
he sido presidente en cuatro oportunidades y
en mis anteriores mandatos se compró la sede
de invierno en Chaclacayo y gran parte de la
playa de estacionamiento de la sede principal,
áreas que han consolidado el patrimonio del
Club y que hoy todos disfrutamos.
Para redactar este documento hemos desplegado
un trabajo previo donde participaron también
arquitectos, ingenieros, topógrafos, oceanógrafos,
geólogos, arqueólogos, abogados y economistas.
Los terrenos a adquirirse suman 232,077.40 m2
y se ubican entre los kilómetros 119 al 123 de
la Carretera Panamericana Sur, en lo que se
conoce como la Playa Chepeconde a un costo
de USD $ 17.75 m2. Debemos remarcar que si
bien estamos hablando del mismo terreno de
otras ocasiones, no se trata del mismo proyecto
porque éste incluye los 2 lotes que se encuentran
debidamente inscritos en los Registros Públicos y
el acceso a los mismos desde la Panamericana
Sur se hará a través de un contrato de
servidumbre que nos asegura el mencionado
acceso de manera indefinida. Otro punto a
Los espero este 26 de marzo a las 19:00 Hrs. en la
Asamblea General Extraordinaria de Asociados,
a realizarse en la sede principal del Club.
Cordialmente,
Jorge D´Acunha Cuervas
Presidente del Consejo Directivo
7
ASPECTO LEGAL
8
La compra de los terrenos que proyecta realizar el Club Tennis Las Terrazas Miraflores, previa
aprobación de la Asamblea General de asociados, corresponde a los siguientes predios:
Sublote 2 de la Parcela A, Zona de Playa Chepeconde, con un área de 141,773.40
m2, ubicado a la altura del Kilómetro 119 – 120 de la Carretera Panamericana Sur, Cerro
Azul, Cañete, por el precio de US$ 2´516,477.85 Dólares Americanos; el mismo que
se encuentra inscrito en la Partida Registral Nº 21120708 de los Registros Públicos de
Propiedad Inmueble de Cañete, de propiedad de los “Los Pajaritos S.A.”; y,
El Lote de terreno, con un área de 90,304.00 m2, ubicado a la altura del Kilómetro
120 – 123 de la Carretera Panamericana Sur, Cerro Azul, Cañete, por el precio de
US$ 1´602,896.00 Dólares Americanos; el mismo que se encuentra inscrito en la
Partida Registral Nº 90285401, tomo 94, fojas 363 a 364, de los Registros Públicos de
Propiedad Inmueble de Cañete, de propiedad de la “Asociación Los Percebes”.
Los predios materia de la compra son mediterráneos, por lo que se constituirá una servidumbre legal
de paso a título gratuito (uso perpetuo), para el ingreso de los asociados del Club Terrazas desde
la Carretera Panamericana Sur, que otorgará “La Vela Club”, que es el predio colindante con el
Sublote 2 de la Parcela A, Zona de Playa Chepeconde, de propiedad de los “Los Pajaritos S.A.”
Cabe mencionar que los predios están afectados en una parte (menor en comparación con su
extensión) como área arqueológica, es decir, son intangibles y no pueden ser utilizados, en el caso
del Sublote 2 con 22,891.45 m2 (de propiedad de los “Los Pajaritos S.A.”) y en el caso del otro lote
con 2,484.50 m2 (de propiedad de la “Asociación Los Percebes”). Asimismo, los predios están siendo
vendidos por sus propietarios en su modalidad Ad Copus, por consiguiente, la venta comprende
toda el área de los predios materia de la venta. Sin embargo, de acuerdo al estudio arqueológico
realizado en el terreno, dicha afectación arqueológica en parte de la referida área puede ser
revertida, de acuerdo a la normatividad sobre la materia.
Asimismo, de acuerdo a la zonificación vigente, al Sublote 2 le corresponde la zonificación para uso
de habilitación recreacional de vivienda de playa, y al segundo Lote, la zonificación recreacional
pública y pesca; siendo posible presentar el pedido de cambio de zonificación ante la Municipalidad
Distrital de Cerro Azul, de conformidad a la legislación sobre la materia.
Finalmente, los $ 200,000 dólares americanos que el Club Terrazas pagó en un inicio por la compra de
los referidos terrenos, que fuera motivo de controversia y de conocimiento de la Asamblea General
Extraordinaria de Asociados, de fecha 29 de enero de 2013, serán considerados como un pago a
cuenta en esta importante transacción comercial.
9
DETALLE DE TERRENOS A ADQUIRIR
ZONA ARQUEOLOGICA CHEPECONDE B
ZONA ARQUEOLOGICA CHEPECONDE C
AREA: 12630.89m2
CHEPECONDE E
SECTOR 2
AREA=155.12m2
CHEPECONDE D
SE CTOR 3
AREA = 132.86m2
CHEPECONDE E
SECTOR 1
AREA = 332.73m2
CHEPECONDE D
SECTOR 1
AREA = 1146.27m2
CHEPECONDE D
SECTOR 2
AREA = 717.52m2
10
VISTA DE TERRENOS A ADQUIRIR
11
ASPECTO TÉCNICO
INFORME TOPOGRÁFICO
12
El levantamiento topográfico se realizó con el fin de determinar la configuración del terreno y la
posición sobre la superficie de la tierra de los elementos naturales existentes en el área a adquirirse.
En este levantamiento topográfico se han tomado los datos necesarios para la representación
gráfica y la elaboración del mapa del área materia del estudio, el mismo que cumple con los
requerimientos mínimos para desarrollar un proyecto y materializar la construcción de la futura Sede
Playa Sur, ya que nos brinda una representación completa del terreno en su relieve.
MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PLANO PERIMÉTRICO DEL TERRENO DE LA ASOCIACIÓN LOS PERCEBES
El terreno materia de la presente Memoria Descriptiva se encuentra ubicado en el kilómetro 120 de
la Carretera Panamericana Sur, Distrito de Cerro Azul, Provincia de Cañete, Departamento de Lima.
El levantamiento topográfico ha sido ejecutado a partir de dos hitos monumentados, situados en
la cara exterior del muro, Lado Este, denominados como vértices (X y Y) existentes como límite de
lindero, y estos a su vez están referidos a las coordenadas del Sistema UTM-84, Zona 18 Sur, versión
del propietario de este terreno.
Para mayor precisión y seguridad se sugiere tomar como referencia el plano catastral de la zona de
proyecto, como también dos puntos geodésicos, adquiriendo los mismos en el Instituto Geográfico
Nacional (IGN).
13
UBICACIÓN DE LOS TERRENOS EN EL HITO MARCADO Km 120 DE LA
CARRETERA PANAMERICANA SUR
SUBLOTE 2
LOS PERCEBES
MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PLANO PERIMÉTRICO DEL TERRENO CHEPECONDE B
El terreno materia de la presente Memoria Descriptiva se encuentra ubicado en el kilómetro 120
de la Carretera Panamericana Sur, Distrito de Cerro Azul, Provincia de Cañete, Departamento de
Lima. Dentro del Polígono Área Los Percebes se ubica el sitio arqueológico Chepeconde B. Los
vértices del perímetro y el levantamiento están apoyados a los datos técnicos de coordenadas en
el Sistema UTM psad-56, versión del CERTIFICADO DE INEXISTENCIA DE RESTOS ARQUEOLÓGICOS DEL
INSTITUTO NACIONAL DE CULTURA. Estas coordenadas fueron trasladadas al Sistema UTM WGS-84
Zona Sur.
Para mayor precisión se debe tomar como referencia dos puntos geodésicos, los mismos deben
adquirirse en el Instituto Geográfico Nacional (IGN).
14
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PLANO TOPOGRÁFICO
a LIMA
SUBLOTE 2 Y ASOCIACIÓN LOS PERCEBES ZONAS
ARQUEOLÓGICAS CHEPECONDE B, C, D Y E
MARADENTRO
J
H
I
K
G
A
ZONA ARQUEO LO GICA
CHEPECONDE "B"
A
B
PERIMETRO = 423.89m
J
K
L
F
I
E
D
C
H
ZONA ARQUEO LO GICA
G
CHEPECONDE
"C"
AREA: 12630.89m2
PERIMETRO = 497.02
F
OCEANO PACIFCO
E
D
C
B
120
HITO KM
P.LUZ
CHEPECONDE "E"
H SECTOR 2
CHEPECONDE " D"
M
L
E
D
G
A
CHEPECONDE "E"
SECTOR 1
F
K
N
C
B
E
D
A
CHEPECONDE "D"
SECTOR 1
C
B
F
E
ÑET
a CA
I
G
H
T-1
15
TE
CESO EXSTEN
CAMINO DE AC
PLANO DE NIVELES
16
EN EL LINDERO SUR DEL TERRENO LOS PERCEBES Y
SUBLOTE 2 –VERTICE «A1» Se divisa el vértice «P1»
INICIO DEL LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO CERCA AL
MURO PERIMETRAL LADO «V-X»
Km 119 al 123
S
BE S
CE RITO
R
E A
S P AJ
LO P
17
INFORME GEOLÓGICO Y
GEOTÉCNICO
18
El estudio geológico y geotécnico de los terrenos que conforman la playa Chepeconde fue
realizado por el Ing. Jorge Díaz Collantes, CIP 28467, cuyo informe indica que se pueden apreciar
las unidades litoestratigráficas siguientes:
GEOLOGÍA
Grupo Morro Solar (Ki-ms)
Constituido por areniscas grisáceas pertenecientes al cretáceo inferior.
Rocas Intrusivas
Constituidas por rocas andesíticas fracturadas.
Formación Cañete (Qp-c)
Depósitos cuaternarios del pleistoceno, constituidos por conglomerados subredondeados.
Depósitos Marinos (Qr – m)
Depósitos cuaternarios recientes que se encuentran formando playas y terrazas.
Depósitos Eólicos (Qr – e)
Depósitos cuaternarios recientes, formados por acumulaciones de arenas depositadas por el viento y se presentan como mantos.
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GEOTECNIA
SUELO 1 – SUELO DE PLAYAS PAJARITOS Y PERCEBES
Depósito de origen marino, que clasifica como arena pobremente graduada (SP), cuyos parámetros
geotécnicos se presentan a continuación:
Peso unitario seco promedio, γ = 1.70 tn/m3
Módulo de elasticidad secante, Es (promedio) = 200 kg/cm2
Ángulo de fricción, φ = 33 grados
Cohesión, c = 0.0 tn/m2
Perfil tipo S2, con período predominante, Tp = 0.6 seg y factor de amplificación, S = 1.20
Coeficiente de reacción de la subrasante, k = 6.30 kg/cm3
California Bearing Ratio (CBR) = 15.00 %
Capacidad admisible de carga, qad = 1.00 kg/cm2
SUELO 2 – LADERA ROCOSA
Macizo rocoso fracturado, constituido por roca andesítica, cuyos parámetros geomecánicos y
geotécnicos se presentan a continuación:
Rock Mass Rating (ajustado), RMR = 42
Resistencia a la compresión no confinada de la roca intacta, f ‘c = 661.10 kg/cm2.
Peso unitario de la roca fracturada, γ = 2.40 tn/m3
Ángulo de fricción, φ = 26 grados
20
Cohesión, c = 21 tn/m2
Módulo de elasticidad secante, Es (promedio) = 10,000 kg/cm2
Relación de Poisson, µ = 0.30
Perfil tipo S1, con período predominante, Tp = 0.4 seg y factor de amplificación, S = 1.0
Capacidad admisible de carga, qad = 10.00 kg/cm2
SUELO 3 – SUELO NATURAL DE COBERTURA
Depósito de origen marino, cementado por sales solubles y depósito eólico, que clasifica como
arena pobremente graduada con limo (SP-SM).
Peso unitario seco promedio, γ = 1.70 tn/m3
Módulo de elasticidad secante, Es (promedio) = 250 kg/cm2
Ángulo de fricción, φ = 33 grados
Cohesión, c = 0.0 tn/m2
Perfil tipo S2, con período predominante, Tp = 0.6 seg y factor de amplificación, S = 1.20
Coeficiente de reacción de la subrasante, k = 7.00 kg/cm3
California Bearing Ratio (CBR) = 20.00 %
Capacidad admisible de carga, qad = 1.50 kg/cm2
21
GALERÍA FOTOGRÁFICA
Fotografía 01: Vista mostrando el terreno donde se
construirá el Club de Verano, Ubicado en Km. 120
de la Panamericana Sur. Sector Playas Pajaritos y
Percebes, Distrito de Cerro Azul, Provincia de Cañete.
Departamento de Lima.
Fotografía 02: Vista mostrando la topografía de la Zona
alta del terreno donde se construirá el CLub de Verano.
Se puede apreciar en la parte superior derecha el cerco
perimétrico del terreno.
Fotografía 03: Vista mostrando el sondaje (S-1),
realizado con equipo de penetración dinámico (Cono
de Peck) - zona alta.
Fotografía 04: Vista interior de la calicata (C-1). Se puede
apreciar en las paredes y fondo de la excavación el
subsuelo constituido por arena pobremente graduada
con limo (SP-SM) de origen eólico - zona alta.
22
GALERÍA FOTOGRÁFICA
Fotografía 05: Vista mostrando el sondeaje (S-3),
realizado con equipo de penetración dinámico (cono
de Peck) - Playa Pajaritos.
Fotografía 06: Vista mostrando la calicata (C-3),
realizada con posteadora. Se puede apreciar el
material excavado constituido por arena pobremente
graduada (SP) de origen marino - Playa Pajaritos.
Fotografía 07: Vista mostrando el sondeaje (S-5),
realizado con equipo de penetración dinámico (cono
de Peck) - zona alta.
Fotografía 08: Vista interior de la calicata (C-5). Se puede
apreciar en las paredes y fondo de la excavación el
subsuelo constituido por arena pobremente graduada
con limo (SP-SM) de origen marino - zona alta.
23
GEOLOGÍA LOCAL
24
PLANO DE UBICACIÓN DE CALICATAS, SONDAJES CON
CONO DINÁMICO DE PECK, MAPEOS GEOMECÁNICOS
SEUs Y SECCIONALES A-A Y B-B
25
PERFILES ESTRATIGRÁFICOS Y REPRESENTATIVOS A-A Y B-B
26
27
INFORME ARQUEOLÓGICO
28
El Club Terrazas, d e n t ro d e las gestiones que efectúa para adquirir un terreno en el Km 120 de la
Carretera Panamericana Sur (terreno de la Asociación Los Percebes y Los Pajaritos), ha realizado
por intermedio de la especialista en Arqueología Lic. Greta Valderrama Llerena, un minucioso análisis
de los documentos relacionados al estado arqueológico y los permisos correspondientes.
Al respecto, se procedió a realizar una búsqueda de documentos ante el Ministerio de Cultura
para la verificación de información y corroborar si el CIRA N° 2000-102, derivado del Proyecto
de Evaluación Arqueológica (PEA) Marina Sur, abarcó el terreno de interés por parte del Club
Terrazas. El PEA precitado fue ejecutado por HVSA Contratistas, con la finalidad de desarrollar un
proyecto de habilitación urbana sobre la playa Chepeconde (actual Club Marina Sur).
Mediante el Expediente N° 1770-2015, de fecha 15.01.2015, se procedió a realizar la solicitud de
copia en línea, por medio del portal del Ministerio de Cultura, de los siguientes documentos:
1. Año 2000. Informe Final del Proyecto de Evaluación Arqueológica (PEA) Marina Sur – Cerro
Azul, Cañete. A cargo de la Lic. Ada Medina
2. Propuesta de conservación de las zonas arqueológicas dentro del proyecto Marina Sur.
16.05.2000
3. Acuerdo N° 187 de la Comisión Nacional Técnica de Arqueología (CNTA). 16.06.2000
4. CIRA N° 2000 – 102
5. Plan de Monitoreo Arqueológico Maradentro – Primera Etapa (Agosto 2006) y su Informe
Final (Enero 2007).
AÑO 2000. INFORME FINAL DEL PROYECTO DE EVALUACIÓN ARQUEOLÓGICA (PEA)
MARINA SUR – CERRO AZUL, CAÑETE
Los trabajos se llevaron a cabo por encargo de HVSA Contratistas, asociada a propietarios de
los terrenos Los Pajaritos y Los Percebes. La finalidad de la ejecución del Proyecto de Evaluación
fue el de deslindar las áreas arqueológicas de las no arqueológicas para una proyección de
habilitación urbana.
Se registraron 5 sitios arqueológicos:
Sitio Arqueológico Chepeconde A
a. Área con arquitectura: estructuras cuadrangulares correspondientes a recintos aterrazados
y arquitectura de ordenamiento irregular correspondiente a alineamientos de piedras que
no definen algún tipo de recintos.
29
b. Área con ocupación doméstica: Áreas con concentraciones de basura, quemas,
asociados a fogones (evidencian actividades domésticas y consumo de alimentos). Las
áreas evidencian la existencia de 3 ocupaciones sucesivas: Periodo Formativo Superior
(700 a.C – 200 a.C.), Periodo Intermedio Temprano (200 a.C. – 500 d.C.) y Horizonte
Medio (500 d.C. – 900d.C., por el tipo arquitectura de ordenamiento regular y los materiales
registrados en el contexto funerario).
Sitio Arqueológico Chepeconde B
Sitio arqueológico con ocupación doméstica y que a la vez sirvió como área de entierro representado
por dos contextos funerarios de infantes. Dos ocupaciones: Periodo Formativo Superior (700 a.C
– 200 a.C.) y Periodo Intermedio Temprano (200 a.C. – 500 d.C.).
Sitio Arqueológico Chepeconde C
Conformado por dos concentraciones de evidencias arqueológicas en contexto y una gran área
disturbada. Le corresponde una ocupación doméstica correspondiente a dos periodos: Formativo
Superior (700 a.C – 200 a.C.) y Periodo Intermedio Temprano (200 a.C. – 500 d.C.).
30
Sitio Arqueológico Chepeconde D y E.
Le corresponde una ocupación superficial debido a la poca profundidad que presentó en la capa
de evidencias arqueológicas (áreas de descanso y consumo de alimentos).
Las evidencias dan cuenta de actividades de consumo, con especialización en la recolección
de mariscos y peces, en diferentes épocas, con similar patrón de consumo, tanto por la forma de
fogones, como por las especies consumidas.
PROPUESTA DE CONSERVACIÓN DE LAS ZONAS ARQUEOLÓGICAS DENTRO DEL PROYECTO MARINA
SUR. 16.05.2000
Para el objeto de la preservación de las zonas arqueológicas y la viabilidad del proyecto de
urbanización se propone el rescate arqueológico de áreas que permitan la comunicación de las
zonas arqueológicas así como el acceso vehicular y peatonal a las playas.
El proyecto de habilitación urbana se vio en la necesidad de verse modificado para integrar
las zonas arqueológicas dentro del contexto urbano diseñando las obras del contorno para dar
a dichas zonas un sentido de pertenencia a la urbanización. Además, se proyectó la protección
de los sitios arqueológicos mediante un cerco perimetral.
ACUERDO N° 187 POR LA COMISIÓN NACIONAL TÉCNICA DE ARQUEOLOGÍA (CNTA)
Tras la presentación y revisión del informe final al Instituto Nacional de Cultura en el año 2000, la
CNTA acuerda aprobar el Informe Final del PEA Marina Sur y recomienda lo siguiente:
üRealizar la propuesta de rescate de los sitios arqueológicos Chepeconde C, D y E
identificados en el informe.
üPara el caso de los sitios arqueológicos A y B, se aprueba la realización del rescate sólo en
los sectores alterados por las trochas carrozables existentes debiendo quedar intangibles
las áreas remanentes de los mencionados sitios arqueológicos.
üTomar en cuenta las zonas arqueológicas en el entorno paisajístico de tal manera que estas
correspondan a vías y espacios abiertos.
CIRA N° 2000 – 102
Una vez aprobado el informe Final del Proyecto de Evaluación Arqueológica Marina Sur la empresa
HVSA Contratistas solicitó el CIRA para las áreas libres de evidencias arqueológicas. El CIRA es un
documento emitido por el Ministerio de Cultura, el cual certifica que en un área determinada NO
EXISTEN evidencias arqueológicas de manera SUPERFICIAL.
Las áreas se resumen a continuación:
31
RESUMEN DE ÁREAS
LOTES
Area
PAJARITOS
PERCEBES
TOTAL
141,773.40
90,304.00
232,077.40
Perimetro
1936.751
1532.818
S.A. AFECTACION PAJARITOS
Chepeconde B
Chepeconde C
TOTAL
3,070.54
12,141.54
15209.316
CHEPECONDE B
S.A. AFECTACION PERCEBES
Chepeconde D S1
Chepeconde D S2
Chepeconde E S1
Chepeconde E S2
TOTAL
1,101.51
589.29
332.73
155.12
17,290.73
CHEPECONDE C
LOTE
AFECTACIÓN
PAJARITOS
AFECTACIÓN
PERCEBES
TOTAL m2
141,773.40
90,304.00
232,077.40
S.A.
-
15,212.08
-
2,078.65
17,290.73
-
TOTAL
=
126,561.32
=
88,225.35
=
214,786.67
Obs: El S.A. Chepeconde A y el S.A. Chepeconde D Sec 3 se encuentran fuera del área de
interés.
32
Plano de CIRA N° 2000-102
33
Plano de CIRA N° 2000-102
34
PLAN DE MONITOREO ARQUEOLÓGICO (PMA)
Definición de acuerdo al RIA del Ministerio de Cultura (Normas Legales, 04.10.2014)
üEl Plan de Monitoreo Arqueológico establece las acciones para prevenir, evitar, controlar,
reducir y mitigar los posibles impactos negativos, antes y durante la fase de ejecución de obras
de un proyecto de desarrollo y/u obras civiles, que podrían afectar los bienes integrantes del
Patrimonio Cultural de la Nación.
üUna vez emitido el CIRA el titular del proyecto deberá ejecutar un PMA según lo
establecido en el Art. 62 del RIA
üEl PMA ejecutado en el 2006 se desarrolló exclusivamente en el sublote 1, en el cual se
establece la intangibilidad de dos sitios arqueológicos: Sitio Arqueológico Chepeconde A y
Sitio Arqueológico Chepeconde B.
üSe recomienda la ejecución de un nuevo Plan de Monitoreo Arqueológico durante
la ejecución de las futuras obras proyectadas a fin de evitar la afectación de los sitios
arqueológicos.
INSPECCIÓN DE CAMPO
Vista General de S.A. Chepeconde B
Vista desde la Cima del S.A. Chepeconde B hacia el S.A.
Chepeconde A
35
Sitio Arqueológico Chepeconde C. Presencia de
posibles muros.
Detalle de evidencias arqueológicas.
Sitio Arqueológico Chepeconde D. Sector 1 detalle de
perfil expuesto.
Sitio Arqueológico Chepeconde D. Sector 1 vista
general.
36
Sitio Arqueológico Chepeconde D. Vista de huellas de
quema o áreas de fogones.
Sitio Arqueológico Chepeconde E. Sector 2.
37
38
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
1. El área de interés del Club Terrazas Miraflores en Playa Chepeconde
corresponde a un área de 232,077.40 m2 según el último plano enviado
por INCOGEHSA.
2. El CIRA N° 2000-102, resultado de los trabajos en el área del PEA Marina
Sur, abarca el área de interés del Club Terrazas, por lo que no se
necesita solicitar un nuevo CIRA para dicho terreno.
3. El Plan de Monitoreo Arqueológico (2006) ejecutado se desarrolló en
el Sublote 1, por lo que de haber trabajos futuros en el Sublote 2 se
deberá presentar ante el Ministerio de Cultura un nuevo PMA indicando
el área y perímetro correspondientes, el cual deberá incluir un plan
de mitigación como medida preventiva ante la existencia de 4 sitios
arqueológicos al interior del terreno.
4. Las recomendaciones vertidas en el Acuerdo N° 187 del 29.05.00
que aprueba el informe final del PEA Marina Sur siguen vigentes, por
lo que se reitera que los sitios Arqueológicos Chepeconde C, D y E,
pueden ser materia de Rescate Arqueológico, es decir, se puede
liberar el área de evidencias culturales presentando el proyecto ante el
Ministerio de Cultura siempre y cuando el Club Terrazas Miraflores tenga
infraestructura proyectada sobre estas áreas.
5. Así mismo, sobre el Sitio Arqueológico Chepeconde B, según el acuerdo
precendente, se indica que se aprobó la realización del rescate sólo en
los sectores alterados por las trochas carrozables ya existentes, debiendo
quedar intangibles las áreas remanentes del sitio arqueológico.
6. En caso no se requiera realizar un Proyecto de Rescate se recomienda
implementar una infografía informativa en los sitios arqueológicos más
grandes que corresponden a Chepeconde B y C, con el objetivo de
integrar el Patrimonio Cultural a las obras proyectadas.
7. En el caso de los sitios arqueológicos más pequeños (Chepeconde D y
E) se recomienda implementar un cerco perimétrico (postes y cerco de
púas) como medida de protección.
39
INFORME OCEANOGRÁFICO
E HIDROGRÁFICO
40
Los estudios hidrográficos y oceanográficos fueron realizados por el Ing. Gustavo Laos y tienen
como objetivo caracterizar las condiciones oceanográficas e hidrográficas de un determinado
ambiente marino y proporcionar información útil para el diseño e instalación de cualquier tipo de
infraestructura en costa, a fin de que no existan contratiempos ni fallas durante las operaciones
de ejecución y diseño. En este caso, las mediciones hidrográficas y oceanográficas han estado
orientadas a determinar principalmente las características batimétricas, el oleaje, así como las
mareas, las corrientes marinas y el viento e información general sobre la geomorfología de la zona.
Estos estudios tienen por finalidad el conocimiento de la zona, enriquecidos con los trabajos técnicos
de campo, los cuales permitieron conocer la caracterización hidrodinámica costera de la playa
Chepeconde.
Teniendo en cuenta la importancia e influencia de las condiciones hidrográficas, oceanográficas y
meteorológicas, en la dinámica marina, asociadas a sus efectos en la línea costera, con el apoyo
de la información existente, se presenta de manera integral y general las condiciones actuales de
la playa de interés.
41
Generación de las Olas
Las olas que llegan a nuestras costas son generadas en aguas profundas bajo la presión del viento.
La zona donde el oleaje se genera se sitúa más o menos entre las latitudes 35° y 40° Sur. Este tipo
de olas (olas Swell, mar de fondo), viaja grandes distancias y son la fuente principal de magnitud
del oleaje, cuya incidencia determina la dinámica en las costas del Perú.
CEANO PACIFICO SUR
OCEANO PACIFICO NORTE
OCEANO PACIFICO SUR
OCEANO PACIFICO NO
a de Intensa Generación Zona de Intensa Generación
ción principal
propagación
Zona de Intensa Generación Zona de Intensa Generac
Dirección principal
de la propagación
Dirección principal
de la propagación
42
Dirección principal
de la propagación
Dirección y altura de las olas cercanas al área de estudio
43
Transformación de olas hacia aguas poco profundas (Refracción, Difracción y Reflexión)
de
Las olas se aproximan a las costas del Perú del Sur yRefracción
Suroeste principalmente.
En algunas ocasiones,
olas principalmente durante algunos
aunque con menor frecuencia, se aproximan desde el Noroeste,
días del verano y cuando se presenta el Fenómeno El Niño.
Playa
Reflexión de
olas
Refracción de
olas
Cuando la ola encuentra un
obstáculo, como en este caso
una isla, se desplaza por los
contornos, produciéndose la
difracción de la ola.
Reflexión de
olas
Difracción de
olas
44
Bravezas de mar
Las bravezas de mar se presentan en promedio frente a la costa del Perú en un 25 % (91
días al año), ocasionando que durante esos días, la dinámica marina costera se intensifique
considerablemente.
Porcentaje de Ocurrencia de Oleajes Irregulares
en el Puerto del Callao
80
73
Horas (%)
60
40
18
20
8
1
0
Normal
Ligero
Moderado
Fuerte
Promedio 1990 - 2008
Corrientes marinas
Tipos de corrientes:
a. Corrientes oceánicas
b. Corientes producidas por oleaje
45
Promedio mensual multianual del viento prevaleciente. Estación Metereológica de Chucuito
(Periodo 1980 al 2007)
Descripción /
Mes
Dirección
Velocidad
(nudos)
Velocidad
máx.
absoluta
May
.
Jun.
Jul.
Sur
Sur
Sur
5,0
4,6
4,2
16
16
14
Ene.
Feb.
Mar
Abr.
Sur
Sur
Sur
Sur
5,0
5,0
5,1
15
15
15
Ago
.
Set.
Oct.
Nov.
Dic.
Sur
Sur
Sur
Sur
Sur
4,5
4,6
4,9
4,9
4,9
4,9
16
16
16
16
15
16
Los vientos en la zona de estudio son calmos hasta el mediodía. En la tarde se incrementan
gradualmente, hasta las 18:00 a 19:00 horas, donde alcanzan la máxima magnitud.
46
Transporte de sedimentos
El transporte de sedimentos en el mar es el fenómeno que se lleva a cabo a lo largo del litoral
por medio del cual las partículas sólidas se transportan; se sabe que el arrastre de sólidos se
produce principalmente entre la línea de playa y la zona de rompiente.
Las causas que provocan el transporte litoral de sedimentos en las costas son básicamente las
corrientes y el oleaje.
Olas
Corrientes
Fuentes de Sedimento:
a. Eólico (campo de dunas) y
TRANSPORTE DE SEDIMENTOS FLUVIAL
b. Fluvial (ríos)
Situación de Equilibrio:
a. Invierno se adelgaza la playa
b. Verano se ensancha la playa
47
TRANSPORTE DE SEDIMENTOS EÓLICO
Variabilidad Estacional de las playas de nuestro litoral
Generalmente las playas sufren procesos estacionales e interanuales de sedimentación y erosión,
decrecen durante el invierno, o períodos de oleajes anómalos (bravezas de mar), y luego se
restauran durante el verano, manteniendo en el tiempo un estado de equilibrio que determina
ligeras variaciones de la línea de costa.
INVIERNO
50 m
NIVEL M EDIO DEL M AR
Playas del Centro y Sur
VERANO
80 m
NIVEL M EDIO DEL M AR
48
Mareas
Niveles de Referencia Mareográficos
49
50
Línea de Alta Marea (LAM):
Es aquella línea definida por el máximo valor de altura de marea astronómica registrada
históricamente, y cuyo plano es interceptado en el terreno de la playa adyacente. Este Nivel es
empleado en la determinación de terrenos ribereños para el establecimiento de linderos y el diseño
de estructuras en zonas costeras.
Franja no menor de cincuenta (50) metros:
Es una línea paralela a la LAM establecida por métodos topográficos hasta los 50 metros en la
horizontal hacia tierra, medidos desde la línea de alta marea.
Zona de Dominio Restringido:
Es una franja de 200 metros ubicada a continuación de la franja de 50 metros, siempre que exista
continuidad geográfica en toda esa área
51
Metodología
para
Determinación
MetodologÍa
para la
la Determinación
de la de
LAMla LAM
Viviendas que se encuentran
fuera de los 50 m paralelos a
la LAM
Línea
de lo
s 50
m
LAM paralelo
s a la
Línea
52
de Má
sA
(LAM) lta Marea
Proyecciones y Tendencias del Nivel del Mar
Modelo Numérico del Panel Intergubernamental de Cambio Climático (IPCC)
53
CAMBIO CLIMÁTICO
Variabilidad interanual del Nivel del Mar - Talara
1.52
1.50
1.48
1.46
1.44
Metros
1.42
1.40
1.38
1.36
1.34
1.32
1.30
1.28
1.26
10
08
06
04
02
00
98
96
Variabilidad interanual del Nivel del Mar - Callao
94
92
90
88
86
84
82
80
78
76
74
72
70
68
66
64
62
60
58
56
54
52
50
48
46
44
42
1.24
Metros
1.28
1.26
1.24
1.22
1.20
1.18
1.16
1.14
1.12
1.10
1.08
1.06
1.04
1.02
1.00
0.98
0.96
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
00
02
04
06
08
10
Variabilidad interanual del Nivel del Mar - Matarani
2.18
2.16
2.14
2.12
2.10
Metros
2.08
2.06
2.04
2.02
2.00
1.98
1.96
1.94
1.92
54
Estación
Tendencia (mm/año)
Talara
2.10
Callao
2.65
Matarani
2.80
Viabilidad del Nivel del Mar
1944 a 1971 (27 años) periodo frio
1972 a 1998 (26 años) periodo cálido
55
BATIMÉTRICO
56
MAPA GEOLÓGICO DEL TRIÁNGULO DE MALA
57
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO OCEANOGRÁFICO E HIDROGRÁFICO
1. El oleaje de mayor energía e impacto que llega a la playa es de la dirección Suroeste, siendo
igualmente el de mayor frecuencia de ocurrencia. Cabe resaltar, que específicamente en la
zona frente a la playa, el oleaje presenta alturas entre 1.0 a 1.5 m bajo condiciones normales,
y entre 1.5 a 2.5 m cuando hay braveza de mar. La zona de rompiente es del tipo envoluta, es
decir que todo el tren de ola rompe de un solo golpe, presentándose relativamente cercana
a la línea de costa (entre 10 y 50 m de ancho).
2. Las corrientes marinas litorales son de relativa poca magnitud y varían en dirección no sólo
dependiendo de la etapa de marea (ascendente y descendente), sino, también, en la
rompiente y la costa, dependiendo de la dirección de arribo de las olas.
3. Los vientos son calmos desde la madrugada hasta aproximadamente el mediodía, luego
durante la tarde la velocidad se incrementa gradualmente hasta alcanzar un máximo entre
las 18:00 y 19:00 horas.
4. Es de esperar que el transporte de sedimentos a lo largo de la costa sea importante, debido
a la presencia de sedimentos que circulan por la zona, como consecuencia principal de la
desembocadura del río Cañete distante aproximadamente 25 Km hacia el sur; sin embargo,
debido a la fase decadal fría en la que nos encontramos, que genera una mayor frecuencia
de bravezas y mayores años secos, que ocasionan menores caudales, es de esperar también
que se presenten eventualmente algunos procesos de erosión.
5. Las amplitudes de las mareas no son muy importantes (alrededor de 1 metro), sin embargo,
se recomienda tener presentes los incrementos de estos niveles debido al calentamiento
global.
6. La geología del lugar muestra espolones rocosos de las estribaciones andinas, con acantilados
formados por erosión marina. Las cimas están cubiertas por sedimentos arenosos de diferente
espesor.
7. Con respecto a la calidad del agua, no se espera contaminación alguna, debido a la
lejanía de posibles residuos que puedan verter poblaciones como Cerro Azul, distante a
aproximadamente 20 km. Hacia el norte no hay problema, ya que la corriente es de sur a
norte, y con respecto a balnearios y asociaciones colindantes, estos tienen su propio sistema
de evacuación como pozos sépticos o tratamientos para reúso como agua de regadío.
8. La carta batimétrica nos muestra una batimetría con isóbatas en general paralelas a costa.
Adicionalmente, la pendiente del fondo es gradual y bien regular, lo que determina una
pendiente suave, sin depresiones ni montículos, a excepción de un estorbo rocoso de
58
aproximadamente 2.0 m de diámetro y a una distancia de costa de aproximadamente 40 m,
ubicado en la parte central de la playa más al norte. En términos generales, es un fondo que
no muestra peligros para el esparcimiento de las personas, sin embargo, se recomienda a los
bañistas no acercarse al estorbo rocoso, ya que por los alrededores pueden eventualmente
formarse remolinos con aceleración importante de las corrientes.
9. Finalmente, podemos mencionar que la playa y el mar adyacente que nos ocupan muestran
una dinámica marina apta para la recreación y esparcimiento de personas, con alturas de
olas y velocidades de corrientes por debajo del promedio. La playa está formada de arena
entre fina y mediana limpia, con una pendiente gradual hacia el pie de los acantilados de
los promontorios rocosos existentes. El ancho es adecuado, pero se recomienda no construir
o efectuar instalaciones permanentes dentro de los primeros 120 m de distancia a costa,
ya que, eventualmente, durante bravezas de magnitud fuerte, pueden llegar a erosionar
e inundar luego con mayor frecuencia, hasta aproximadamente la distancia mencionada.
59
INFORME
ARQUITECTÓNICO
60
PROPUESTA DE DESARROLLO RECREATIVO Y DEPORTIVO EN
LAS PLAYAS PERCEBES Y PAJARITOS (CHEPECONDE)
La propuesta de desarrollo recreativo y deportivo ha sido realizada por el Arq. Adolfo Morey Matos
(CAP 10976), evaluando las posibilidades arquitectónicas de los terrenos a adquirir por el Club Tennis
Las Terrazas Miraflores en los lotes de las playas Los Pajaritos y Los Percebes, a la altura del Km. 119-123
de la carretera Panamericana Sur, Distrito de Cerro Azul, Provincia de Cañete, Departamento de Lima.
El estudio se centra en la zonificación y esquemas de ubicación posibles en función a los
requerimientos del club, tomando como base para el programa establecido las sedes de Miraflores
(Malecón 28 de Julio y Circuito de Playas) y Chaclacayo. Este estudio es una primera aproximación
arquitectónica para visualizar el aprovechamiento de las potencialidades de estos lotes, las cuales
podrán ser modificadas en un futuro con el desarrollo del Master Plan y Habilitación Urbana,
a realizarse, en forma posterior a la compra de los lotes en cuestión.
Estos terrenos se encuentran bajo dos lotes rústicos, que a su vez contienen área arqueológica
protegida por el Ministerio de Cultura al formar parte del Patrimonio Cultural de la Nación, área
intangible e inalterable, debidamente censada por el Ministerio y el cual deberá ser protegida por
el propietario.
El cuadro de áreas de los terrenos a adquirir es como sigue:
Sublote 2 de la Parcela A, Zona de Playa Chepeconde, con un área de 141,773.40
m2, ubicado a la altura del Kilómetro 119 – 120 de la Carretera Panamericana
Sur, Cerro Azul, Cañete; el mismo que se encuentra inscrito en la Partida registral
Nº 21120708 de los Registros Públicos de Propiedad Inmueble de Cañete, de
propiedad de los “Los Pajaritos S.A.”; y,
El Lote de terreno, con un área de 90,304.00 m2, ubicado a la altura del
Kilómetro 120 – 123 de la Carretera Panamericana Sur, Cerro Azul, Cañete;
el mismo que se encuentra inscrito en la Partida registral Nº 90285401, tomo 94,
fojas 363 a 364, de los Registros Públicos de Propiedad Inmueble de Cañete, de
propiedad de la “Asociación Los Percebes”.
Ambos lotes suman 232,077.40 m2
De acuerdo a la zonificación vigente, y corroborado mediante una visita a la Gerencia de Desarrollo
Urbano y Rural de la Municipalidad de Cerro Azul, departamento de Obras Privadas, al Sublote 2
61
“Los Pajaritos S.A.” le corresponde la zonificación para uso de habilitación recreacional de vivienda
de playa (ZHRVP), y al Lote “Asociación Los Percebes”, zonificación recreacional pública y pesca
(ZRPP); ambas zonificaciones totalmente compatibles con el uso de Sede Social de Club Privado
que se pretende ejecutar. Para confirmarlo se deberá solicitar ante la Municipalidad de Cerro Azul,
Cañete un certificado de zonificación y vías por cada uno de los lotes a adquirir, y luego iniciar un
proceso de Habilitación Urbana. El tipo de HU a aplicar sería “Habilitación de vivienda tipo Club,
temporal o vacacional”.
Esta Habilitación Urbana se aplica sobre la diferencia de la suma de los lotes a adquirir y el área
intangible Patrimonio Cultural de la Nación establecida por el Ministerio de Cultura contenida en
estos lotes:
Terreno:
Patrimonio Cultural:
Total aplicable:
232,077.40 m2
25,375.95 m2
206,701.45 m2
Sobre el cual se deberá dejar el 60% de área libre reglamentaria, y hacer los aportes
correspondientes a este tipo de habilitación de la siguiente manera:
Educacional (1%):
Otros usos (1%):
Total aporte:
2,067.02 m2
2,067.02 m2
4,134.04 m2
Adicional a los 25,375.95 m2 de Patrimonio Cultural, que podrían ser parte del aporte a Educación
de la HU, se podrá otorgar como parte de Otros Usos el correspondiente a la vía de acceso libre
de playas, el cual se plantea colindante al lindero sur del lote de la “Asociación Los Percebes”, el
que tiene 2,333.33 m2 de área a entregar (vía libre de 4 metros lineales de ancho por 583.33 metros
lineales de lindero).
Las factibilidades de los servicios sanitarios y de energía deberán ser gestionadas ante las entidades
competentes (EMAPA CAÑETE y EDECAÑETE respectivamente). Independientemente a ello se
ha evaluado en campo que es factible el uso de biodigestores para los desagües, utilizar la parte
62
alta del terreno para tener un reservorio de agua que puede abastecerse mediante camiones
cisterna hasta que la red de agua potable llegue al mismo, y el abastecerse de energía
mediante una acometida desde el punto de alta tensión ubicada a no más de 2 Km del terreno,
la cual otorgará energía a la sede del Club, necesitando un transformador con subestación
eléctrica a plantear en función a los requerimientos energéticos desarrollados en el proyecto
eléctrico a ejecutar, el cual sugerimos esté ubicado en un sector centralizado para ahorrar costos
en la transmisión de energía.
Se plantea la primera edificación permanente (piscina del Club House de Playa) según la
recomendación del Ingeniero Oceanógrafo, a los 140 metros lineales de la línea de alta marea,
sobre la cota 3 m.s.n.m. para evitar que algún oleaje anómalo pueda afectar dicha construcción (en
esa posición, a lo mucho y con una periodicidad de dos años aproximadamente se inundará la
piscina, siendo una emergencia totalmente controlable con el mantenimiento adecuado). Además
se ha elevado metro cincuenta adicional según recomendación del Ingeniero Civil responsable de
los Estudios Geotécnicos del terreno.
Asimismo, y también por recomendación del Oceanógrafo, el nivel de piso del Club House se
plantea sobre los 7 m.s.n.m. para evitar que en 5 o 10 años, eventualmente, alguna gran ola pueda
afectar la edificación principal más próxima a la playa.
La piscina del Club House deberá ubicarse a los 140 metros lineales de la línea de alta
marea sobre la cota 3 m.s.n.m.
63
ALTURAS SUGERIDAS POR EDIFICACIONES PRÓXIMAS AL MAR
64
ACCESO Y VÍAS
El acceso al club se plantea desde el punto de llegada de la vía a entregar como servidumbre de
paso desde la carretera Panamericana Sur, que otorgará “La Vela Club”, predio colindante con
el Sublote 2 “Los Pajaritos S.A”. El desarrollo vial de esta sede está condicionado por la topografía
existente, la cual ya tenía planteado sectores de caminos aprovechables para el diseño del Club
y que facilitan su ejecución y reducen los costos de construcción significativamente.
Los estacionamientos se han planteado de tal manera que sirvan a cada servicio a utilizar por
el asociado, logrando 438 unidades en total, incluyendo 128 que se desarrollan paralela a la vía
vehicular, según se puede apreciar en la sección vial vehicular al inferior de esta página.
6.00
Sección vial
campers
9.00
Vía
Sección vial
vehicular
65
Est.
SERVICIOS ADMINISTRATIVOS
A continuación del Ingreso a la sede se encuentran los servicios administrativos del Club, que
tienen su propio espacio de estacionamientos para 42 autos, 60 m2 de oficinas administrativas
y 100 m2 para dormitorio y estadía de empleados.
ZONA DE ADMINISTRACIÓN
66
ZONA INTANGIBLE
Dado que estas áreas no podrán ser utilizadas
por el Club bajo ninguna circunstancia, y
cumpliendo con lo establecido por el Ministerio
de Cultura al ser parte del Patrimonio Cultural
de la Nación, serán cercadas señalizando
debidamente el sector delimitado mediante
una infografía en el ingreso del mismo,
permitiendo que estudiantes de Arqueología
de las universidades del país puedan hacer
prácticas o visitas al lugar.
ÁREAS DEPORTIVAS
Estas se desarrollan en el sector más próximoal ingreso, y sobre zonas predominantemente planas y
con la menor influencia del viento posible.
ZONAS
DEPORTIVAS
67
COMPARATIVO NUMERO DE CAMPOS POR SEDE
Chepeconde
Chaclacayo
Lima***
Fútbol
1
0
0
Tenis
4
3
10
Frontón
6
4
3
Squash
4
0
6
Fútbol playa
1
0
0
Vóley playa
2
0
0
Estacionamientos
131*
123**
102**
*
Cantidad de estacionamientos en el sector de Área deportiva
**
Cantidad de estacionamientos en la totalidad de la sede
*** Sede Principal y Sede Makaha
68
SERVICIOS RECREATIVOS
Hemos considerado tres grandes sectores para la recreación, independiente al desarrollo
deportivo antes descrito:
Hospedaje temporal:
El cual incluye la zona de camping, ubicada en el s ector de Los Percebes, al cual se accede
solo de manera peatonal (por el difícil acceso vehicular y para mantener además el espíritu del
campamento) teniendo prácticamente toda esa playa para esa actividad. Cuenta son servicios
higiénicos propios integrados a la topografía existente.
69
Un segundo sector sería la zona de Bungalows, de 40 m2 cada uno, con dos dormitorios, un
baño completo, kitchenette, área social de sala y comedor techada, y terraza al aire libre con vista
al mar, y situada por encima del área del Club House de Playa, teniendo como característica
fundamental que todas estas unidades gocen con vista hacia el horizonte, al desarrollarlas en dos
niveles y utilizando la topografía existente como gran aliado para este fin. Se podrá desarrollar por
etapas, dependiendo la demanda del uso por parte de los socios, teniendo la primera construcción
de vías para el acceso a 56 bungalows, la segunda etapa con 40 bungalows adicionales y sus
respectivas vías ubicados hacia el ala sur de la primera.
El tercer sector es la zona de Campers, el cual contará con espacio para 27 unidades en
415 metros lineales de vía exclusiva para esta actividad, remolques que serán alquilados por los
asociados mediante una alianza estratégica de BUSA con el Club a precios preferenciales.
Incluso esta zona podrá ser utilizada posteriormente como ampliación de la tercera etapa de la
zona de Bungalows, llegando a sobrepasar los 100 bugalows en toda la sede si la demanda así
lo requiere.
70
Club House Playa
El cual incluye piscinas recreativas de 780 m2, terrazas para poltronas de 2,200 m2, un espacio
techado para uso de comedor, concesionario, servicios y salón de reuniones con 670 m2, y
estacionamiento para 52 autos.
En este sector también se encuentra la zona de playa propiamente dicha, con los campos de
fútbol y vóley playa, además de un sector acondicionado para estacionamiento y llegada de
canoas, kayacs y zodiacs, el cual tiene fácil acceso hacia y desde el mar debido a que se
encuentra protegido naturalmente por dos grandes rocas que delimitan a su vez las dos playas
del terreno
71
Club House Laguna
Ubicado en la cota más alta del terreno, cercano al ingreso a la sede, y utilizando una gran
explanada entre las dunas que lo hace propicio para un desarrollo paisajístico, dominando las
instalaciones del club visualmente.
Ha sido pensada como reserva de agua para la utilización de los servicios del Club, además
como gran zona recreativa alternativa a la zona de playa.
72
Cuenta con espejo de agua de 2,000 m2, arena y vegetación de 3,900 m2, un espacio techado
para uso de comedor, concesionario, servicios y salón de reuniones de 1700 m2, y estacionamiento
para 71 autos.
73
ASPECTO FINANCIERO
74
El Consejo Directivo se ha propuesto cumplir con el deseo de nuestros asociados de adquirir los
terrenos para la construcción de la ansiada Sede Playa Sur. La playa Percebes – Pajaritos, cuyo
estudio se presenta en este documento, constituye la opción que la familia terracina ha elegido y
la decisión de compra lleva consigo el compromiso del Club en lo concerniente a la habilitación
urbana y la construcción progresiva -y por etapas- del complejo deportivo y social de playa, con
el objetivo de disfrutar del paisaje, marea, privacidad, servicios comunes y otros atractivos que
pueden implementarse en dicho espacio.
Un aspecto importante de esta transacción es el análisis de la situación financiera, capacidad de
endeudamiento, monto a financiar, alternativas de financiamiento y fuentes para atender el pago
de la deuda. A continuación les exponemos sobre estos aspectos:
SITUACIÓN FINANCIERA AL 31 DE DICIEMBRE DE 2014
Al cierre del ejercicio pasado nuestra institución presentaba en sus balances auditados una sólida
posición financiera representada por fondos líquidos ascendentes a S/. 3’700,963, de los cuales S/.
1’098,265 estaban en cuentas corrientes en dólares (al momento de la redacción de este informe
habían sido incrementados a S/. 4’676,459.00).
Los activos fijos a valores contables alcanzan el monto de S/. 73’406,007, representados principalmente
por los inmuebles de la Sede Principal, nuestra playa de estacionamiento, nuestra Sede Chaclacayo
y la porción no concesionada de nuestra Sede de Playa Makaha.
Nuestras deudas a corto plazo ascienden a S/. 1’515,840, que están totalmente cubiertas con
nuestros fondos disponibles. Y la de largo plazo es ascendente a S/. 2’000,589, cuya cobertura sería
posible con la cobranza a hijos de socios de S/. 934,837 y cuentas por cobrar a asociados por
S/.997,005, que si bien está en el activo corriente podrá proveer los fondos del pago del pasivo no
corriente.
El patrimonio del Club Terrazas asciende a S/. 76’998,781.
CAPACIDAD DE ENDEUDAMIENTO PARA LA COMPRA PROPUESTA
La compra del terreno propuesto genera un pago de USD $. 4’042,208 (al tipo de cambio de S/. 3.10
significa un monto de S/. 12’530,844), esta cantidad comparada con los S/.73’406.007 del activo fijo
representaría el 17.07%.
75
En la perspectiva de las entidades crediticias esta proporción es la adecuada, máxime si se ha
negociado para que el inmueble a adquirir garantice un préstamo de USD $ 4´042,208.
La capacidad de endeudamiento de nuestra institución es amplia, pues a la fecha sólo tenemos
comprometidos montos por USD $. 128,186.86, al tipo de cambio de S/. 3.10 correspondientes a 2
operaciones, uno con vencimiento en 7 meses y el otro con vencimiento de 30 meses, pagarés
que financiaron inversiones en activo fijo. También tenemos un pagaré con un saldo de S/.
1’300,965.28, que corresponde al saldo del pagaré a 7 años para la construcción de 10 bungalows
en Chaclacayo. Estos pagarés están garantizados con una hipoteca sobre el inmueble de la sede
por USD $. 1’567,809, lo que significa que según nuestras reglas, tenemos en garantía un exceso por
USD $. 1’071,621, a valores de tasación de noviembre 2013.
TERRENOS A ADQUIRIR SEGÚN EL PROYECTO
El Proyecto comprende la compra de 2 terrenos, a adquirir a 2 instituciones, según el siguiente
reporte.
VENDEDORES DEL TERRENO
ÁREA M2
VALOR M2 USD$
VALOR DE TERRENO
LOS PAJARITOS S.A.
141,773.40
17.75
2’516,477.85
ASOCIACIÓN LOS PERCEBES
90,304.00
17.75
1’602,896.00
TOTAL PROPUESTA
232,077.40
17.75
76
USD$
4’119,373.85
MONTO A FINANCIAR PARA EL PROYECTO
Los terrenos a adquirir están sujetos al impuesto de alcabala, que es por cuenta del comprador
(Decreto Supremo N° 156-2004-EF - Capítulo II). Al valor del terreno le debemos aplicar el importe a
pagar por impuesto de alcabala.
VALOR DEL TERRENO MÁS ALCABALA
Vendedor
Valor del Terreno
Alcabala
Valor Terreno + alcabala
LOS PAJARITOS S.A.
2,516,477.85
75,120.55
USD$
2,591,598.40
ASOCIACIÓN LOS PERCEBES
1,602,896.00
47,713.09
USD$
1,650,609.09
TOTAL
4,119,373.85
122,833.64
USD$
4,242,207.49
USD$
200,000.00
USD$
4,042,207.49
APLICACIÓN DEL PAGO ENTREGADO A VENDEDORES
MONTO DEL PROYECTO A FINANCIAR
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ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO
La propuesta presentada por un valor de USD$. 4’042,207.49 tiene 2 canales de financiamiento:
Canal 1: USD$ 2,042,208 Canal 2: USD$ 2,000,000
Con nuevas membresías
Con cuota extraordinaria de Asociados
Para obtener la opción más favorable para el proyecto, se ha consultado con las 4 instituciones
bancarias con las que mantenemos movimiento. Señalamos a continuación las tasas obtenidas
para cada alternativa.
FINANCIACIÓN
CANAL 1
USD$ 2’042,208.00
PLAZO 3 AÑOS (36 CUOTAS)
SIN PERIODO DE GRACIA
ENTIDAD BANCARIA
TEA
BANCO DE CRÉDITO DEL PERÚ
6.83%
INTERBANK
5.65%
CONTINENTAL
5.20%
SCOTIABANK
5.15%
78
FINANCIACIÓN
CANAL 2
USD$ 2’000,000.00
PLAZO 7 AÑOS (84 CUOTAS)
SIN PERIODO DE GRACIA
ENTIDAD BANCARIA
TEA
BANCO DE CRÉDITO DEL PERÚ
8.37%
INTERBANK
6.79%
CONTINENTAL
6.50%
SCOTIABANK
6.10%
De las 4 propuestas analizadas, el Consejo Directivo ha considerado tomar en cuenta la presentada
por el Scotiabank, cuya descomposición técnica es la siguiente:
1. Financiamiento de USD$ 2’042,208 a un interés de 5.15%, genera un interés de USD $ 162,303.14
significa un pago total de USD$ 2’204,211.14 en 3 años.
2. Para el financiamiento de USD$ 2´000,000 a un interés de 6.10%, genera un interés de USD $
449,071.35 significa un pago total de USD$ 2´449,071.35 en 7 años.
79
FUENTES PARA ATENDER EL PAGO DE LA DEUDA
Canal 1
Nuevas membresías
Crédito Bancario (3 años)
USD $ 2’042,208
Pago total en 3 años
USD $ 2’204,511
Valor Membresía USD $ 30,000
Dcto. Propuesto 10%
USD $ 3,000
Valor Neto Membresía
USD $ 27,000
80
Para cubrir esta deuda se consideran membresías por un valor USD $ 27,000.00
Tomando en cuenta el 70% de la membresía destinada a inversión se necesitan 117 nuevos
asociados.
Los mismos que corresponden 1er. Año 39
2do. Año 39
3er. Año 39
Considerando los 39 nuevos asociados por año, para efectos del flujo se considera lo siguiente:
4 asociados los 3 primeros meses
12
3 asociados los 9 meses restantes
27
Canal 2
39
Cuota Extraordinaria de Asociados
Valor de la financiación USD $ 2’000,000
Monto a pagar en 7 años
USD $ 2’449,071
Cantidad de asociados activos
2,805 asociados
Monto a pagar en 7 años USD $ 2’449,071: 84 meses = USD $ 29,156.00 x mes
Monto a pagar por asociado en 7 años
USD $ 29,156.00 : 2,805 asociados = USD $ 10.40 x mes
Monto a pagar en una sola cuota USD $ 743.00
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CONSEJO DIRECTIVO 2014 - 2016
PresidenteJorge D´Acunha Cuervas
Vicepresidenta
Nancy Laos Cáceres
SecretarioJorge Ramírez Ramírez
Tesorero
Raúl Gómez La Rosa
ProtesoreraAvelina Uceda Guerra-García
Director Sede de Playa Makaha Benjamin Swayne Seoane
Director Sede de Chaclacayo Fernando Cabrejos Braga
Director Centro Promotor
Francisco Palacios Morales
Vocal de Bar y Restaurante
Milton Castro Vial
Vocal de Infraestructura y Obras Luis Amayo Salazar
Vocal de Eventos Sociales
Fernando Llosa Rojas
Vocal de Deportes Vicente Hinojosa Otoya
Este documento fue elaborado por la Gerencia de Servicio al Asociado
del Club Terrazas como material informativo previo a la Asamblea
General Extraordinaria de Asociados a realizarse el 26 de marzo de 2015.
La propuesta arquitectónica es referencial y puede tener cambios.
Gerente General
Hugo Blanco Portugal
Gerencia de Servicio al Asociado Germán Arata Pérez
AsistenteHelina Vega Toledo
Archivo fotográfico del Club Terrazas
Diagramación & Diseño: [email protected]
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