los pisos ya no suben como antes

en portada
aproveche las oportunidades, pero tenga cuidado con los riesgos
REBAJAS
OPORTUNIDADES
• Como hay mucha oferta de
pisos, podrá elegir la vivienda
que mejor se adapte a sus necesidades.
• Los mejores pisos son los
céntricos. Los mayores descuentos los encontrará en los
restos de las promociones.
RIESGOS
• No compre un piso sólo
porque sea barato. Analice la
calidad y la ubicación.
• Los mayores descuentos
están en los nuevos desarrollos
urbanísticos, pero ésos son los
lugares más peligrosos.
Cristina Vallejo
Rebajas de más de un
20 por ciento, subastas,
condiciones de pago
atractivas, alquiler con
opción a compra,
ayudas para cambiar
de casa... Las ofertas
son muy abundantes
para comprar vivienda
nueva. Pero, cuidado:
no está claro quién está
a la caza de quién.
P
roliferan las rebajas en vivienda
nueva. Porque en España hay
650.000 pisos sin vender (cifra que
equivale a las viviendas que se
construyeron en el último año en
nuestro país) y las ventas han descendido, según algunos promotores, hasta un 90
por ciento en algunas zonas. «Desde el año 2006,
las ventas han caído en picado. En Cataluña, por
ejemplo, se vende, como mucho, el 15 por ciento de lo que se vendía en 2006», asegura Valentí
Oliveras, director general de la Asociación Corporativa de Empresarios Inmobiliarios de Cataluña. La propia Asociación de Promotores y
Constructores de España (APCE) ha reconocido
que las preventas se han reducido entre el 50 y el
60 por ciento, aunque el Instituto Nacional de
Estadística diga que las operaciones de compra-
venta de viviendas nuevas han descendido sólo
un 11 por ciento entre febrero de 2007 y febrero
de 2008. Los registradores, por su parte, cifran
en un 13,60 por ciento el descenso de las ventas
sufridas por los promotores en el último año.
Los promotores están ahogados: no consiguen vender sus pisos y se las ven y se las desean para obtener un crédito del banco o para
pagar sus deudas pendientes. Desde el estallido de la crisis de las hipotecas basura, en agosto de 2007, los bancos han cerrado literalmente
el grifo de la financiación. Y el peor parado de
esta situación es el sector inmobiliario, en el
que se esperan incluso quiebras de empresas.
Los constructores no tienen otro remedio
que idear estrategias para salir adelante. El
mercado está inundado de ofertas, de ganchos
en los que piquen los compradores que ya es-
HIPOTECAS BARATAS
ALQUILE PARA COMPRAR
OPORTUNIDADES
• Conseguir una financiación más atractiva que la
que otorga un banco normalmente siempre es positivo y se agradece ahora, con
un euríbor disparado.
OPORTUNIDADES
• Opte por esta alternativa
sólo si necesita una casa ya
y el banco no le da la hipoteca. Así, ganará tiempo.
RIESGOS
• Léase muy bien las condiciones del contrato. Porque el alquiler le puede salir
caro y es posible que las
mensualidades le descuenten muy poco.
• Si usted es un inversor,
no se deje tentar por ninguna oferta de este tipo: en
un mercado a la baja, no
tiene sentido.
RIESGOS
• Pero, ¡cuidado! Las condiciones de financiación tan
atractivas son fruto de un
acuerdo entre el promotor y
el banco y puede que usted
no responda al perfil de
cliente que han pensado.
Por eso, antes de pagar la
señal, hable con el banco.
tán en busca y captura de la mejor «ganga». De
hecho, este proceso ya ha tenido su primer reflejo en los últimos datos de precios publicados
por el Ministerio de Vivienda. Entre marzo de
2007 y marzo de 2008, el precio medio de la vivienda libre de menos de dos años de antigüedad ha subido un 5,1 por ciento, sólo medio
punto más que la inflación. Pero lo más escandaloso es que en alrededor de 115 municipios
de más de 25.000 la vivienda nueva ha sufrido
caídas reales de precios. En algunas de estas
localidades, los precios han llegado a caer más
Muchas ofertas, sí. Pero, cuidado, porque no
está claro quién está a la caza de quién. Las viviendas son las que sobran y los que faltan son
los compradores. Por eso, analice con cuidado
todas las propuestas, todas las alternativas.
16,7
15,5
11,3 11,2
9,9
11,3
10,5
9,2
11,4
10,3 10,4
10,7
11,5
11,3
10,9
11,4
11,3
10,0 10,2
12,0
14,2
13,5
12,5
12,1
12,8
10,9
12,3
11,6
10,4
9,6
8,9
6,0
5,8
12
II
III
1998
IV
I
II
III
1999
IV
I
II
III
2000
IV
I
II
III
2001
IV
I
II
III
IV
I
II
2002
III
2003
IV
I
II
III
2004
IV
I
II
III
2005
IV
I
II
III
2006
IV
I
las mayores
caídas de precios*
Soria. . . . . . . . . . . . . . . . . . -16,55
Sevilla.. . . . . . . . . . . . . . . . -16,47
Girona.. . . . . . . . . . . . . . . . -16,30
Jaén.. . . . . . . . . . . . . . . . . . -15,81
Zamora.. . . . . . . . . . . . . . -12,95
Granada.. . . . . . . . . . . . . -10,23
Pamplona.. . . . . . . . . . . . . -7,81
Ourense. . . . . . . . . . . . . . . -6,88
Albacete.. . . . . . . . . . . . . . . -4,74
Castellón.. . . . . . . . . . . . . -3,52
(*) Variación interanual,
en porcentaje. Datos del
primer trimestre de
2008. Se han
escogido las
capitales de
provincia en las
que los descensos
han sido más
pronunciados.
10,5
7,4
I
RIESGOS
• Analice muy bien las características del inmueble.
Que no le cuelen gato por
liebre.
• Fije un precio máximo
para la operación y sea disciplinado.
Precaución: no se deje
avasallar por las ofertas
Variación timestral, en términos interanuales,
de la vivienda libre nueva (en %).
13,0 13,2
OPORTUNIDADES
• Los descuentos están asegurados. La calidad, si acude
a pujas organizadas por firmas solventes, también.
• Ahorrará tiempo, porque
en una subasta de estas características verá muchas
viviendas y podrá comparar.
de un 20 por ciento, como ha ocurrido en Blanes, Arganda del Rey o Quart de Poblet. No se
han salvado ni las capitales de provincia, como
se puede observar en la tabla de abajo.
LOS PISOS YA NO SUBEN
COMO ANTES
16,8
SUBASTAS
II
5,8
5,7
III
2007
IV
5,1
I
2008
Fuente: Ministerio de Vivienda
Mi Cartera de INVERSIÓN . Nº 680 . Del 9 al 15 de Mayo de 2008
Mi Cartera de INVERSIÓN . Nº 680 . Del 9 al 15 de Mayo de 2008
13
los municipios en los que peor se comportó el mercado
las caídas de precios se generalizan
El precio de la vivienda nueva también baja. Y de
manera generalizada. En la tabla adjunta puede
observar una muestra de los más de cien municipios de más de 25.000 habitantes en los que el
precio del metro cuadrado de la vivienda nueva libre es más barato hoy que hace doce meses. Entre
ellos se encuentran la mitad de las capitales de
provincia españolas.
También, muchos de los municipios de la costa
española. De ellos, en el que más han caído los
precios ha sido en uno de la Costa Brava, Blanes.
Pero Levante no se ha librado de la debacle, como lo demuestra la caída del 14 por ciento sufrida en Sagunto o la del 9,57 por ciento de Dénia.
La Costa del Sol no ha salido indemne: mire lo
que le ha pasado a los pisos de Rincón de la Victoria, Vélez-Málaga o Marbella. En la costa del
norte, al municipio que peor le ha ido ha sido a
Castro-Urdiales.
De media, la vivienda nueva sigue subiendo debido
a la evolución de otras ciudades que aguantan el
tirón. Son los casos, por ejemplo, de Lugo, Bilbao,
Tarragona o Almería, capitales de provincia en las
que los precios subieron por encima del 20 por
ciento en los últimos doce meses.
Precio euros/m2 Variación
1er trim. 08
(%)
Precio euros/m2 Variación
1er trim. 08
(%)
Colmenar Viejo
2.112,1 -37,44
Terrassa
2.973,7 -9,39
Blanes
2.200,4 -22,62
Lleida
2.087,9 -9,33
Arganda del Rey
2.128,7 -22,20
Vic
2.412,9 -9,29
Quart de Poblet
1.692,8 -20,12
Parla
2.121,7 -8,95
Miranda de Ebro
1.755,4 -18,48
Sant Boi de Llobregat
3.344,3
-8,91
RubÍ
2.498,3 -17,75
Torrejón de Ardoz
2.895,5
-8,77
Soria
1.704,6 -16,55
Salt
2.298,7
-8,41
Sevilla
3.019,2 -16,47
Castro-Urdiales
2.414,5 -8,25
Girona
2.993,1 -16,30
Paterna
1.910,6 -8,02
Jaén
1.813,1 -15,81
Pamplona
2.456,1
-7,81
Boadilla del Monte
3.099,5 -15,14
Úbeda
1.479,9
-7,70
Sagunto/Sagunt
1.757,3 -14,34
Orihuela
1.821,4
-7,40
Zamora
1.395,9 -12,95
Motril
1.922,3
-7,17
Manresa
2.050,2 -12,76
Mataró
3.127,6
-7,16
Aranda de Duero
1.580,6 -12,33
Alcantarilla
1.597,4 -6,90
Rincón de la Victoria
2.219,7 -12,12
Ourense
1.439,0 -6,88
Vélez Málaga
2.264,9 -11,62
Gandia
1.673,2
-6,81
Jerez de la Frontera
1.853,5 -11,22
Figuereres
2.042,9 -6,78
Granada
2.807,3 -10,23
Linares
1.555,3 -6,36
AlhaurÍn de la Torre
1.994,5 -10,14
Arona
1.884,8
-6,01
Sanlúcar de Barrameda 2.120,9 -10,06
Rota
2.596,2
-5,97
Marbella
3.047,0 -9,79
Puerto Real
1.826,3 -5,84
Huelva
1.760,0 -9,78
Torrent
1.937,8 -5,43
Dénia
2.419,4
-9,57
Sant Cugat del Vallés
3.613,2 -5,20
Fuente: Ministerio de Vivienda. Variación interanual en porcentaje. Datos del primer trimestre.
Algunas ofertas son buenas y otras, no tanto. Y
corre el riesgo de comprar un inmueble que a
primera vista parezca un chollo y en realidad
sea una trampa. De hecho, incluso la Agencia
Catalana de Consumo ha anunciado que vigilará muy de cerca la carrera de ofertas que se
ha iniciado para vender pisos.
saque partido
a las rebajas generalizadas
Ya no es sólo la vivienda usada la que se rebaja.
Si quiere encontrar un «chollo», no tendrá por
qué comprar una vivienda de segunda mano o
negociar con propietarios particulares. También podrá comprar un piso nuevo. Porque los
promotores están realizando rebajas de gran
envergadura. Los que más ruido han hecho
han sido los miembros de la Asociación Corporativa de Empresarios Inmobiliarios de Cataluña, que han decidido poner a la venta 2.000 de
sus viviendas a precio de coste. Ello supone rebajas de entre un 20 y un 40 por ciento. ¿Por
qué apostaron por esta iniciativa? «Hay que
14
Los descuentos
sólo son
atractivos de
verdad en las
viviendas del
centro de las
ciudades
ser realistas, últimamente se ha construido para unos compradores que no existen: tanto por
volumen, porque se ha construido demasiado,
como por precio: las viviendas que cuesten
más allá de 200.000 euros tienen difícil salida
en el mercado», admite Oliveras. ¿Qué respuesta ha tenido su iniciativa en el mercado? Oliveras está satisfecho: en las dos semanas que han
trascurrido desde que dieran a conocer su oferta, estos promotores han recibido 4.000 solicitudes de información y, de ellos, cien ya cuentan con informes bancarios positivos, es decir,
no tendrían ningún problema para comprar ya.
«Esto significa que el mercado sigue activo y
que, ante unos precios razonables, la demanda
reacciona», apunta Oliveras.
No han sido los únicos: la promotora Afirma
rebaja en el precio final un 20 por ciento de las
cantidades que el cliente entregue como entrada por su vivienda. Bancaja Hábitat ha presentado una iniciativa nueva, el «outlet» inmobiliario: restos de promociones de calidad en urbanizaciones de municipios de la costa levantina
como Vinaroz, Torrevieja y Altea, con un descuento de hasta un 20 por ciento. Lubasa y Sando proponen rebajas de un 20 por ciento y
Promhogar, de hasta un 25 por ciento. También
Metrovacesa está bajando precios: rebaja entre
3.000 y 100.000 euros en algunos pisos. Precisamente, todas estas promotoras se han visto
obligadas a renegociar su deuda con los bancos.
«No son ofertas puntuales, es un fenómeno
generalizado», apunta Luis Corral, consejero
delegado de Foro Consultores. De hecho, según
Oliveras, sólo un 25 por ciento de los promotores tienen capacidad financiera para aguantar
sin vender. El otro 75 por ciento no tendrá más
remedio que realizar rebajas para vender.
Mi Cartera de INVERSIÓN . Nº 680 . Del 9 al 15 de Mayo de 2008
Aproveche. Según José Luis Ferrer, de Forcadell,
los mejores descuentos se encuentran en las
últimas viviendas sin vender de cualquier
obra nueva. Incluso, puede encontrar viviendas por el valor de la subrogación de la hipoteca. Éstas viviendas, si están ubicadas en el
centro de la ciudad, son las mejores. «En esas
zonas hay mucha oferta de segunda mano,
pero poca nueva, y la demanda se mantiene
activa. Ahí puede aprovechar para comprar
restos de promociones», comenta Ferrer. Para
Oliveras, el abanico de ofertas interesantes es
un poco más amplio: primeras residencias en
el centro de ciudades con gran actividad económica o con universidades que atraigan a
estudiantes de fuera.
Otra duda: ¿comprar ya o esperar? Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores,
asegura que las rebajas del 20 por ciento ya son
muy buenas oportunidades, aunque recomienda estudiar mucho el mercado: «Es el momento, sobre todo, de empezar a buscar y a detectar
oportunidades», afirma Corral. Fuentes de la
Asociación de Promotores y Constructores Españoles (APCE), afirma que éste es un buen
momento para comprar, por la importante
oferta que existe en el mercado y por la capacidad que tiene el comprador de poner condiciones al vendedor. Sin embargo, José Luis Ferrer,
de Forcadell, recomienda esperar. «Después del
verano será el mejor momento», asegura.
Cuidado con... los mayores descuentos. Éstos se
encuentran, fundamentalmente, en los nuevos
desarrollos urbanísticos de la periferia. Allí
están la mayor parte de las 650.000 viviendas
sin vender que quedan en España en estos momentos. Por eso, vendiéndole una vivienda de
este tipo, el promotor sólo le estará traspasando un problema. Porque usted, dentro de un
tiempo, tendrá los mismos problemas que el
promotor para vender su piso. Y también le será difícil alquilarlo: porque allí también habrá
exceso de oferta de pisos en alquiler.
¿qué dicen los promotores?
«Venimos de una época
en la que no había que hacer nada para vender.
Ahora, ha cambiado el ciclo. Los promotores nos
vemos obligados a aplicar
estrategias de márketing,
como Zara o como El Corte Inglés», explican fuentes de la Asociación de
Promotores y Constructores de España (APCE). Pero la APCE afirma que entre esas «estrategias de
márketing» no han detectado rebajas de carácter
generalizado, sino que
responden a decisiones
particulares de algunos
promotores, enmarcadas
75%
en estrategias globales de
márketing. También influye, según APCE, el mercado en el que se encuentren los pisos, porque
«hay unos más vulnerables que otros». Los promotores recomiendan a
los inversores que compren ya: «Éste es un buen
momento para ellos, el
mejor, dado que hay muchas viviendas para elegir». Los promotores
creen que no superan el
medio millón. Pero APCE
no se atreve a pronosticar
cuánto durará el ajuste ni
tampoco lo profundo que
será. Dependerá, a su jui-
de los
promotores se
verán obligados
a hacer rebajas
para sobrevivir a
la crisis
cio, de lo que haga el Gobierno, al que le piden,
sobre todo, que ayude a
los compradores.
José Manuel Galindo, presidente de la patronal de
los promotores madrileños (Asprima), coincide
con este diagnóstico: a su
juicio, las promotoras no
están rebajando precios
de manera generalizada,
sino puntualmente. Según
Galindo, su estrategia se
basa en no construir hasta agotar el stock, que
Asprima cifra en alrededor de 150.000 viviendas,
un volumen que se absorberá en dos o tres años.
«Donde no aconsejamos invertir es en segundas residencias o en zonas de costa, cualquiera que sea el descuento que se pueda conseguir», afirma Olivares. Evite, sobre todo, las
costas más saturadas, como la levantina, por
ejemplo.
Acuda a las subastas
inmobiliarias
Muchos intermediarios están ofreciendo a particulares, pero también a los promotores, sus
servicios para subastar los inmuebles que más
les está costando vender. En la actualidad,
compañías como CB Richard Ellis o Atisreal están organizando este tipo de subastas, tanto
presenciales como por internet. No todas las
subastas son iguales. Básicamente, existen dos
tipos. La primera es la subasta convencional:
desde un precio de partida, los interesados van
subiendo el precio hasta que nadie está dispuesto a pagar más. La segunda es la llama-
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Repite XX/XXX
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volumen de negocio es descomunal y va a crecer todavía más. «Va a haber negocio para todos», asegura Fernando Rodríguez.
da subasta a la baja: desde un precio de partida
determinado, los potenciales compradores van
proponiendo pagar precios más bajos. A esta
última modalidad han recurrido inmobiliarias
como Metrovacesa, Pinar, Martinsa-Fadesa,
Nózar o Parquesol.
Oportunidades. Ésta es la opción más atractiva
para un inversor que esté a la caza de un «chollo» en el mercado inmobiliario, según RR de
Acuña y Asociados. Si un promotor confía sus
viviendas a un intermediario para subastarlas,
ello implica que está lo suficientemente desesperado como para efectuar una rebaja sustancial en el precio de sus viviendas. Según José
Barta, experto inmobiliario independiente, de
esta manera, el promotor se ahorra mucho dinero de comercialización, un ahorro de costes
que podrá traducir en el precio de sus pisos.
Por eso, la principal ventaja de una subasta
es que allí se comercializan inmuebles muy por
debajo de su precio de mercado. CB Richard
Ellis, por ejemplo, asegura unos descuentos de
al menos un 20 por ciento en los inmuebles
que subasta. También garantiza calidad, porque es muy selectivo con los pisos y otros productos inmobiliarios que propone para las pujas. Además, el oscurantismo que tradicionalmente ha rodeado a este tipo de negocios ahora está desapareciendo: se ha profesionalizado,
detrás de las subastas hay grandes firmas y el
20%
es el descuento
que asegura
cb richard ellis
en sus subastas
inmobiliarias
Riesgos. «Para ir a una subasta, hay que conocerse el mercado al dedillo y hay que estudiar
con lupa lo que se pretende comprar», recomienda Rodríguez. Recuerde las tres claves imprescindibles para que su inversión sea un éxito: calidad, buena ubicación, comunicaciones
inmejorables. Tenga por seguro que los inmuebles que salen a subasta se comercializan por
debajo de su precio de mercado. Tendrá que
decidir con cuánto descuento le merece la pena adquirir ese piso en cuestión. Y para esto no
hay ninguna receta mágica: dependerá del inmueble en cuestión, de la ciudad en la que se
encuentre y del propio barrio. No se pique y si
el precio llega a cotas superiores a lo que pensaba pagar, déjelo. Seguro que hay otra oportunidad más adelante.
En las subastas a la baja, la precaución que
hay que tener es otra: el promotor ha puesto un
precio por debajo del que no venderá.
Cuidado con
las hipotecas baratas
La hipoteca es una seria carga para millones de
familias españolas. Y, ahora, con el euríbor disparado, más que nunca. Eso no se le escapa a
nadie. Tampoco a las promotoras. Cada vez son
más las que ofrecen condiciones de financiación muy atractivas como gancho para vender
pisos. Pero, ¿son tan atractivas como parecen
estas hipotecas?
16
ahora necesita comprar
un piso mejor y más
grande y, para ello, decide vender el suyo. ¿Qué
hace el promotor en estas circunstancias? Le
compra a su cliente potencial la vivienda de uno
o de dos dormitorios y le
vende una vivienda de
tres o de cuatro habitaciones. Con ello, el constructor sale ganando,
Alquiler con opción
a compra: absténgase
Una de las principales innovaciones presentadas en el último Salón Inmobiliario de Madrid
(SIMA) fue el alquiler con opción a compra.
Una manera que tienen los promotores de obtener liquidez en tiempos de crisis es poner en
alquiler las viviendas que no son capaces de
vender. Pero, ¿les proporciona la suficiente capacidad de maniobra para hacer frente al servicio de la deuda? Depende. Los promotores que
actuaron con vista y que ya pidieron el crédito
al banco informándole de que la suya iba a ser
una promoción destinada al alquiler no tendrán problemas. Otra cosa será lo que ocurrirá
con los promotores que hayan optado por el
alquiler como decisión coyuntural.
Para un
inversor, el
alquiler con
opción a
compra no es
una buena
inversión
A un inversor, ¿le conviene esta opción? Según RR Acuña y Asociados, no.
Oportunidades. Si usted opta por esta alternativa,
tendrá más tiempo para conseguir financiación. Para cuando tenga que ejecutar la opción
de compra, la crisis crediticia se habrá pasado.
Riesgos. Esta opción está llena de incógnitas o,
más bien, de una casuística complicada, que
se puede resumir en que, seguramente, la operación le saldrá más cara que si opta por comprar directamente ahora. Por eso, tendrá que
leerse bien el contrato: es posible que tenga
que pactar el precio con anterioridad, con el
riesgo que eso supone, porque éste puede caer
en el plazo que pacte, algo bastante posible en
un contexto como éste. También la forma de
pago de la renta y si las cuotas del alquiler pueden deducirse del precio final de la vivienda
también son variables a tener en cuenta.
Todo esto implica que tendrá que hacer muchos números. Porque es posible que pierda
dinero. Hábitat permite vivir hasta cinco años
de alquiler. Durante ese periodo, el precio del
piso queda congelado. Una de las viviendas
que propone esta inmobiliaria, un apartamento de 45 metros cuadrados en una urbanización al norte de Madrid, cuesta 339.800 euros,
con una plaza de garaje e IVA incluidos. Si op-
Oportunidades. Metrovacesa da hipotecas a euribor menos dos puntos el primer año o euríbor
más cero en los cinco primeros y, luego, euríbor más 0,45 por ciento. Realitas se compromete a suavizar los primeros años de hipoteca
a quienes le compren una vivienda. Pueden
parecer ofertas muy tentadoras. Incluso mejores de las que podrá negociar con su banco.
Riesgos. Todas las hipotecas tienen letra pequeña. Si están aparejadas a una oferta de compra,
además pueden entrañar mucho riesgo, tal y
como explica Fernando Rodríguez: «Estas ofertas de las inmobiliarias han surgido de acuer-
si va a cambiarse de casa, consulte al promotor, por si le compra su vivienda
Lo que necesitan los promotores es liquidez. Una
manera de conseguirlo es
cambiando sus productos
menos líquidos por otros
inmuebles que sean más
fácilmente vendibles en el
mercado. Eso es lo que la
firma RR Acuña y Asociados les recomienda a sus
clientes. ¿Cómo hacerlo?
Aprovechando las circunstancias de quien
dos con los bancos. Pero son éstos los que tienen que conceder las hipotecas. Y puede que el
cliente no cumpla con las condiciones que se
requieren para otorgar esos créditso tan ventajosos». Si antes de que el banco le dé el visto
bueno, el comprador ya ha depositado la señal
al promotor, es posible que no la pueda recuperar. De hecho, desde RR Acuña y Asociados
han detectado un incremento de las cancelaciones de preventas: la operación se había apalabrado entre el comprador y el vendedor, pero
el banco no concedió la hipoteca. Cuidado.
porque se ha deshecho
de un inmueble que tiene
menos demanda y ha adquirido otro más barato y
más pequeño del que podrá deshacerse antes.
El particular también sale
ganando: consigue quitarse de encima su piso.
Además, tal y como explica Fernando Rodríguez,
de RR Acuña y Asociados,
siempre será mejor nego-
ciar con un promotor que
poner el piso en manos
de una agencia inmobiliaria: «Las agencias están
tirando los precios porque no cierran operaciones y necesitan dinero».
Pero, cuidado: usted tendrá que negociar con el
promotor tanto el precio
al que le venderá su piso
como aquel al que comprará la vivienda a la que
se mudará. Aproveche:
usted, como comprador
tendrá la sartén por el
mango, porque el promotor está deseando vender.
Pero, según José Barta,
las promotoras tendrán
que tener cuidado por los
gastos de gestión que se
derivan de adquirir un
parque de viviendas de
segunda mano, rehabilitarlas y venderlas.
Mi Cartera de INVERSIÓN . Nº 680 . Del 9 al 15 de Mayo de 2008
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LA OPINIÓN
DEL EXPERTO
Gonzalo Bernardos
Director del máster de asesoría y consultoría inmobiliaria de la Universidad
de Barcelona
NECESITO VENDER: ¿qué hago?
A numerosos promotores e intermediarios el cambio de ciclo del mercado resi-
dencial les ha cogido por sorpresa, provocando que en la actualidad tengan un elevado número de viviendas pendientes de comercialización. Los inversores han
desaparecido, los extranjeros han pasado de
compradores a vendedores y la mayoría de
las jóvenes parejas quiere, pero no puede,
pagar la vivienda pretendida. En resumen,
las transacciones han descendido de forma
notable en el último año e importantes problemas han aparecido en numerosas empresas inmobiliarias.
su endeudamiento. La bajada del precio sólo
tiene un límite: el valor de la hipoteca que grava a la propiedad.
Algunos promotores e intermediarios lo
han entendido así y han puesto en marcha
agresivas campañas de márketing. No es nada inusual encontrarse, incluso en las grandes ciudades y sus alrededores, con rebajas
del 20 o 25 por ciento. Asimismo, cada vez
es más frecuente que empresas inmobiliarias
con gran necesidad de liquidez vendan sus
propiedades por un importe equivalente al de
su hipoteca. Dada las negras perspectivas de
rentabilizar las propiedades construidas. Para
conseguir tal propósito, especialmente en el
caso de que la demanda potencial sea de mejora, ponen en práctica un nuevo sistema de
ventas: el alquiler con derecho a comprar. Su
idea es obtener una pequeña rentabilidad vía
arrendamiento y ofrecer tiempo a los inquilinos
para que éstos puedan enajenar su antigua
vivienda y adquirir la nueva.
Finalmente, existe una tercera tipología
de promotores. En la actualidad, no tienen
problemas de supervivencia, aunque no venden prácticamente nada. Han sido conserva-
Es la crisis inmobiliaria más profunda de la historia de España
En este nuevo ciclo, algunas verán reduci-
dos sus beneficios, otras tendrán pérdidas
durante los próximos ejercicios y, finalmente,
un significativo número de ellas desaparecerá. ¿Cuál es la principal clave para diferenciar
su futura situación? Indudablemente, su grado de apalancamiento. Aquéllas que se han
endeudado excesivamente, ya sea para adquirir suelo o para especular en el mercado de
segunda mano tienen un porvenir nada envidiable. No obstante, aún tienen alguna posibilidad de salvarse. ¿Cuál? Vender, prácticamente por el importe que sea, para reducir
18
la economía española, estiman que los escasos demandantes reales pueden pagar hoy
un precio superior al de mañana.
No obstante, no todos las empresas inmobiliarias tienen una acuciante necesidad de ven-
ta. Un nutrido grupo posee un endeudamiento
relativamente reducido o dispone de la posibilidad de obtener los ingresos necesarios a través de la explotación de determinados activos
de su propiedad (hoteles, locales, parkings,
etc.). A dichas empresas, aunque no necesitan
vender urgentemente, les es muy conveniente
ta por el alquiler, tendrá que depositar como
fianza un 5 por ciento del precio y otro 5 por
ciento del importe total como anticipo de doce
mensualidades. Total: el alquiler le sale por
1.416,16 euros al mes. Las cantidades pagadas
se descontarán del precio del piso, aunque en
una proporción que dependerá del momento
en que escriture. Avantis ofrece una vivienda
en Rivas-Vaciamadrid (Madrid) de 133 metros
cuadrados con dos plazas de garaje y por
364.000 euros. En alquiler, el coste mensual sería de 1.231 euros. Las mensualidades que pague se descontarán del precio de la vivienda en
función del momento en que se decida a escriturar. Cuanto más tarde, menos se le descontará. Durante el primer año de alquiler, rebaja el
dores en el pasado, pueden aguantar algún
tiempo con escasos ingresos y se niegan a
bajar significativamente el precio de sus viviendas ¿Cuál es su estrategia? La de siempre. No hacer nada y esperar a que por si
sólo el mercado se recupere. Desde mi perspectiva, es un horroroso planteamiento. El
motivo es que probablemente estemos ante
la crisis inmobiliaria más larga y profunda de
la historia de España. Indudablemente, tienen un grave problema de gestión y a medio
plazo no sería nada extraño que muchas de
ellas desaparecieran.
4 por ciento sobre el precio de venta y descuenta del importe de compra el 90 por ciento de lo
pagado en el alquiler. Pero el tercer año, la rebaja en el precio de la vivienda desaparece y se
actualiza con el IPC. Además, en el tercer año
sólo se descuenta del precio el 50 por ciento de
lo pagado en el alquiler.
En cualquier caso, según apunta José Barta,
«ahora, con el mercado en caída libre, no tiene
sentido alquilar y comprar dentro de unos años
a un precio previamente pactado. Esta modalidad de venta sólo favorece al comprador en un
contexto de mercado estable o al alza. Ahora,
sólo sería atractivo en el caso en que las mensualidades del alquiler se conviertan en cuotas
del pago del inmueble».
Mi Cartera de INVERSIÓN . Nº 680 . Del 9 al 15 de Mayo de 2008