Sobre la nece sid ad de in co rp o ra r la ca rto g rafía a los R eg istro

Sobre la nece sid ad de in co rp o ra r la ca rto g rafía a los R eg istro

Notas de Colaboración Bol. Colegio Registradores, núm. 25
“SOBRE LA NECESIDAD DE INCORPORAR LA CARTOGRAFÍA A LOS REGISTROS
DE LA PROPIEDAD”
Por
Rafael Burgos Velasco
Registrador de la Propiedad
No hay contradicción entre esta necesidad operativa —sencillez— y la complejidad que al
estudio del Derecho hipotecario se suele atribuir. Son aspectos distintos. Tampoco debe
confundirse sencillez con simplicidad (ausencia de matices) ni con simplificación
(ausencia de partes).
La sencillez a que me refiero, y que interesa a los efectos del presente escrito, se centra
en dos aspectos:
1. La aceptación (en los inicios del sistema registral) de las inscripciones de posesión. Lo
cual significa que se partió de lo que había sin pretender un constructo totalizador que
hubiera devenido inoperante por imposible: Se comenzó inscribiendo posesiones y
actualmente está inscrito el dominio de la mayor parte del territorio nacional.
2. Se estableció también un modo de llevar el Registro sencillo: el Registro se lleva por
fincas, descritas individualmente; y se pretende su localización mediante el señalamiento
de su pago o partido, calle, etc. y sobre todo mediante la inscripción en el término
municipal o sección que territorialmente le corresponda.
El Registro de la Propiedad ha funcionado, y funciona con eficacia, en España, como lo
demuestra el tráfico habitual. Pero cada día se advierte más necesaria una mejor
identificación física de las fincas que se inscriben. El mejor medio para lograrlo es la
incorporación de la cartografía. Lo que ocurre es que no se ha inventado cómo hacerlo de
forma sencilla y por lo tanto operativa.
Dicho de modo inverso: puesto que el Registro funciona, lo procedente es atender a la
demanda social de mejorarlo, pero sin caer en el riesgo de colapsarlo por saturación ante
la presentación de una cantidad de información (la cartografía de todo el territorio
nacional) imposible de procesar en tiempo real.
La solución, a mi modo de ver, es introducir descripciones gráficas en los Registros de
modo semejante a como se hizo cuando se inició el Registro de la Propiedad. Esto es,
1. Aportando la cartografía con el título que se pretende inscribir.
Sobre la necesidad de incorporar la cartografía a los Registros de la Propiedad
Si el Registro de la Propiedad ha funcionado con éxito en España a raíz de su creación
por la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 (y los Registradores tenemos la
satisfacción de comprobar que así es, en general, reconocido) ha sido, entre otras
muchas razones que no afectan al presente caso, por la sencillez con que dicha ley y su
desarrollo posterior plantearon el sistema registral.
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El Registrador no puede inventarse la localización gráfica de las fincas, pues por más
experto topógrafo que pueda ser y por mejor voluntad que tenga, no conviene que pueda
ni siquiera intentar la asignación de derechos.
Son los documentos públicos y en particular las escrituras públicas los que deben llevar
incorporada la asignación cartográfica que ha de acceder al Registro, con, por tanto, la
manifestación expresa de los interesados, con todos los efectos que de ella derivan, de la
descripción gráfica.
A mi entender, toda escritura pública (y, en general, todo documento público, con
excepciones concretas, en todo caso) debiera llevar incorporados dos planos: uno de
situación y otro de delimitación de la finca.
Sin embargo, no parece conveniente —al menos en este estado inicial— un especial rigor
acerca de quién es el factor de la cartografía incorporada: topógrafos, agentes de la
propiedad inmobiliaria, arquitectos técnicos, arquitectos, etc. Debiera valer cualquier
plano levantado por cualquier “perito”, dicho en términos coloquiales y en sentido lato.
Porque no se trata de crear complejidad, sino de facilitar el acceso posible. (Algo
semejante a lo que en su día se hizo con las inscripciones de posesión.) Es evidente que
los planos levantados por el catastro son muy útiles a estos efectos.
2. La segunda cuestión que se plantea es el modo en que dicha cartografía ha de quedar
incorporada al Registro de la Propiedad.
Los Registradores tenemos la experiencia de que, si las hojas de inscripciones no se
pierden y son localizables (y no se pierden y son localizables, también las de los libros de
hojas móviles), es porque están debidamente encuadernadas. Cabría plantearse un
sistema de archivo paralelo y similar para los planos. Pero si pretendemos obrar con
sencillez para ser operativos, lo más lógico es no duplicar el archivo sino intercalar los
planos en sobres de plástico en los libros de inscripciones delante, por ejemplo, de la
hoja que contiene la descripción de la finca a que hacen referencia, haciendo constar en
los planos el tomo y folio a que corresponden y haciendo constar en el cuerpo de la
inscripción o por nota marginal la existencia de planos. (Para que tales carpetas de
planos quepan en los libros de hojas móviles bastaría reducir el número de hojas que
legalmente han de contener).
Tal vez no convenga, por operatividad, introducir de golpe una modificación del sistema
tal como la propuesta. Pero podría iniciarse con los supuestos que la práctica demuestra
más conflictivos. Aquéllos en que la finca ingresa por primera vez, como es el caso de las
inmatriculaciones; y aquéllos en que la finca se modifica: excesos de cabida,
agrupaciones, segregaciones, divisiones y agregaciones.
Ello evitaría, al menos en cuanto a la protección jurídica, dificultades tales (y tan
reales)como corrimiento de linderos en las fincas de una calle de una urbanización que
hace que, por presión de ambos extremos, las del centro dejen de existir en la realidad
aunque estén proyectadas; modificaciones de numeración que hacen a las fincas
ilocalizables; adjudicación en pública subasta de las calles no segregadas creyendo el
adjudicatario que está comprando parcelas segregadas registralmente que sin embargo
carecen de signos externos de dicha segregación; modificaciones de hecho del plan
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Rafael Burgos Velasco
parcial, apareciendo más fincas en la realidad de las que el primitivo proyecto contempla,
etc.
Quizás un examen atento de las descripciones literales (mediante palabras) con que hoy
está confeccionado el Registro pudieran evitar este tipo de problemas, pero no siempre
son expertos los que los sufren. Y la existencia de descripciones gráficas mediante planos
facilitaría en gran medida el conocimiento de lo inscrito, incluso para el Registrador.
Introducida la descripción gráfica de las fincas en los Registros queda aún en el aire la
coordinación entre aquéllas. Tenemos, valga el símil, las piezas del rompecabezas donde
antes solamente teníamos su verbalización. Pero nos falta el dibujo del rompecabezas
que nos facilite colocar cada pieza en su sitio. Y no es un rompecabezas sencillo, sino de
miles de piezas por término municipal.
La referencia catastral puede, sin lugar a dudas, facilitar mucho la composición. Los
ordenadores que tenemos en los Registros debieran proporcionar listados de referencias
catastrales unidos a listados de referencias registrales constituidas estas últimas por los
datos de tomo, libro, folio y número de finca más la extensión y una muy sucinta
descripción literal. Más o menos del siguiente modo:
xxxxxxx xx xx xx xx xx.xx Solar c/nueva
xxxxxxx xx xx xx xx xx.xx Rústica al tejo
etc.
Estos listados permitirían datos tan útiles para inmatricular o hacer una busca como
apreciaren conjunto todas las fincas inscritas en una calle o en un pago o sitio.
Pero para pasar de la verbalización a la descripción gráfica conviene que en los Registros
de la Propiedad existan los planos del territorio que abarca, al objeto de ir señalando
sobre ellos los datos de inscripción.
Por ejemplo, suponiendo que el encasillado correspondiese a la descripción gráfica de las
fincas, la referencia registral se colocaría sobre ellas del siguiente modo:
t. 97 1. 16 t. 48 1. 1
f. 49 f. 56
f. 4.109 f. 3.115
Es cierto que este señalar datos de inscripción sobre planos sería innecesario si siempre
existiese referencia catastral. Pero facilitaría la búsqueda en los casos en que tal
referencia se modificase o cuando las modificaciones de fincas accedan al Registro antes
de haberse dado de alta en el Catastro.
Sobre la necesidad de incorporar la cartografía a los Registros de la Propiedad
Ref. catastral Tomo Libro Folio Finca Extensión Descripción
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Con este sistema, a mi modo de ver, se podría ir creando un archivo de bases gráficas en
los Registros de la Propiedad en garantía de su finalidad específica, que es la seguridad
del tráfico. Para que el sistema fuera operativo debiera preverse el modo en que los
planos generales del territorio aportados a los Registros de la Propiedad fueran de fácil
manejo.
Sólo quedan las siguientes consideraciones:
1. Que la incorporación de bases gráficas no impediría que, de hecho, determinadas
cuestiones siguieran siendo extrarregistrales, por ejemplo los deslindes. Pues metro
arriba, metro abajo no es probable que se pueda llegar a tanto.
2. Que la coordinación con el catastro no deja de plantear el problema de que los planos
catastrales reflejan la situación de hecho, que muchas veces no es la jurídicamente
correcta. No hay más que constatar la diferencia que muchas veces se produce entre los
planos catastrales y los planos del plan parcial legalmente aprobado. A veces estas
diferencias son grandes. Esa disparidad no es un defecto desde el punto de vista
catastral. Pero el Registro, evidentemente, no puede reflejar y proteger más que lo que
es jurídicamente correcto. Por tanto, sería necesaria una especificación legal que
señalase que la inclusión de la referencia catastral en la inscripción no ampara
situaciones de hecho jurídicamente incorrectas. (Así, la existencia de obras nuevas
reflejadas gráficamente, pero no declaradas y quizás ilegales).
Por último, convendría depurar el Registro de aquellas inscripciones perturbadoras que,
por ejemplo, en los últimos cien años no hayan tenido continuidad. Un caso típico sería el
de aquella herrén a las afueras del pueblo, hoy solar, que después se partió en
documento privado entre los múltiples herederos de varias familias que hoy tienen
licencia de obra de sus casitas de recreo. Quizás la inscripción no deba tener vigencia
eterna y en todo caso baste notificar directamente a entidades públicas y por edictos a
otros interesados antes de cancelar lo que ya es de hecho irreconocible.
Es obvio que esta incorporación, aunque sea paulatina, de bases gráficas a los Registros
de la Propiedad implicará un mayor coste, tanto económico como de adaptación personal.
Quizás sea necesario que nuestro personal auxiliar no sólo sea experto en informática o
en contabilidad, como está viniendo obligado a serlo, sino que a lo mejor conviene que se
le impartan cursos de topografía; pero a mi modo de ver es necesario que el prestigio
jurídico que el Registrador de la Propiedad tiene se vea fundado también en un sistema
de identificación física de las fincas acorde con la idea de que Europa es el continente
más civilizado del mundo.
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Rafael Burgos Velasco