4. Criterios Adoptados para el Ordenaminto Territorial

Transcripción

Programa Parcial de Desarrollo Urbano del Corredor Rosarito Siglo XXI
4. CRITERIOS ADOPTADOS PARA EL
ORDENAMIENTO TERRITORIAL
La región que ocupa el área metropolitana de Tijuana, Tecate y Rosarito es el
resultado de múltiples factores que han impregnado la tierra de matices que
endurecen la corteza de las formas urbanas, creando resistentes costumbres al
cambio. Estilos urbanos nacidos bajo la presión de la falta de todo y la
imaginación para importar desde donde fuera cualquier cosa. La casa de
segunda los muebles de segunda, la comida, los carros, la ropa y todo lo que
hiciera falta y estuviera tras la frontera, el centro del país a 3000 kilómetros,
demasiado distante, lejano para actuar y lejano de interés para ver las
necesidades peninsulares.
“Los que estaban de este lado de la frontera se fueron para el otro lado y los
que tenían algo se los vendieron a los de allá” así entre sufrir las carencias en
las tierras de este lado de la frontera, vender la tierra y traer recurso del otro
lado, desde la misión y ahora, es el estilo de vida de los bajacalifornianos y los
ahora metropolitanos.
Muchas cosas se podrán escribir de lo que es deseable pero poco se sabe de
lo viable, de lo que puede ser, o sobre los recursos con que se puede contar, y
menos aun tener una certeza de cooperación cuando existe la variable
pluricultural de los migrantes que llegan encajados al hombro de dos mochilas,
una llena de recuerdos y costumbres y la otra llena de necesidades y sueños.
Aun y así, la ideología del actual gobierno está orientada a dignificar a la
persona humana otorgándole los derechos y deberes que les corresponden a
las personas libres, a quienes están consientes del respeto a la propiedad
privada y a los derechos de terceros. Adoptar los criterios de ordenamiento
crea compromisos ante los programas y los objetivos de los mismos, así
también crea derechos del bienestar en la salud física, mental y social.
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El nuevo orden urbano establece nuevas actitudes que solo pueden ser
alcanzables bajo una visión más universal de las conveniencias de
cooperación, de necesidades comunes e incluso de una ética universal que
rescate los más altos valores de la persona humana, el respeto a los demás y
los valores de un ser trascendental.
Para el Doctor Raúl Venegas (2003) el ordenamiento territorial ha pasado de lo
que entendemos podría considerarse como un estado de estrés ambiental a
una incertidumbre de futuro ambiental, por lo que declara que;
“En la
actualidad los estudios para la asignación de los diferentes usos de la tierra,
está sustentada en criterios científicos apoyados en las ciencias de la tierra,
la utilización de la tecnología satelital, los sistemas de información geográfica,
la informática, así como la aplicación de una serie de criterios que establece
cada gobierno para definir los usos de la tierra y en donde emplazarlos de tal
forma que trata en lo posible de evitar conflictos entre los diferentes sectores”.
Así como sus relaciones con otras actividades de acuerdo a calidad y cantidad
de los recursos naturales disponibles de tal forma que permita una mayor
armonía entre las actividades productivas y la sociedad para evitar el deterioro,
agotamiento y contaminación, por ende a una baja en la calidad de vida de la
población que irremediablemente será afectada por las malas decisiones que
se hagan sobre los usos de la tierra (Lee y Kemp, 1997, citado por Venegas
2003).
Debido a ésta gran preocupación por el creciente deterioro del ambiente, en lo
general, se ha adoptado una estrategia para mitigar en lo posible esta situación y
que caen en lo que se ha denominado; la Planeación del uso de la tierra,
conocida también como Planeación Ecológica del Uso de la Tierra, el
Ordenamiento Ecológico del Territorio, o simplemente Ordenamiento del territorio.
La región de Playas de Rosarito es con mucho además de diferente en su función
urbana, en su papel económico es un factor de desarrollo frente al conjunto
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metropolitano. Estos atributos le promueven una gran tensión que se refleja en
las tasas tan altas de crecimiento, como en la expansión del territorio, acelerando
su paso hacia extremos del continente municipal considerados aun fuera de
interés para la consolidación del espacio urbano. Quizás esta modalidad de
expansión del territorio de Playas de Rosarito resulte en el presente un fuerte
distractor de recursos y se vuelva un obstáculo para efectuar control del espacio
en el futuro. Es incierto en muchos aspectos construir un pronostico ulterior de
cómo habrá de seguir manifestándose ya que no es solo el conjunto de las
voluntades de la autoridad las que pueden cambiar la tendencia de crecimiento –
expansión, sin una conciencia colectiva del interés por un ordenamiento territorial
sustentable.
4.1
Objetivos Generales
Los objetivos generales del ordenamiento territorial para este programa parcial de
desarrollo urbano del corredor Rosarito Siglo XXI, son:
•
Corregir el orden urbano estableciendo programas de mejoramiento
ambiental
•
Fomentar la organización de las funciones urbanas seleccionado las
incompatibles y reubicándolas
•
Procurar consolidar la red de comunicación vial y de transporte público
para permitir la comunicación de la población hacia los servicios
urbanos, creando vías principales en un sistema vial metropolitano
•
Procurar el ejercicio de
la subsidiaridad en la vida cotidiana de los
barrios
•
Dignificar el espacio urbano transformado para garantizar el bienestar
•
Procurar el mejor uso del suelo de la reserva urbana para propiciar un
crecimiento sano.
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4.2
Objetivos particulares
Entre los objetivos particulares del programa destacan los siguientes:
•
Procurar un marco legal acorde con las necesidades del desarrollo
•
Fortalecer el marco institucional con dependencias eficientes y personal
capacitado
•
Procurar el fomento de políticas públicas acordes a las necesidades
•
Ejercitar de manera regular; el respeto a la opinión ciudadana, realizar
regularmente la rendición de cuentas, presentar una transparencia de la
gestión pública, llevar un ejercicio libre de la democracia y conducir de
manera responsable los deberes públicos.
•
Procurar la Integración social mediante actos cívicos y sociales
•
Procurar la participación social abriendo espacios de convivencia
4.2.1 Objetivos del medio físico natural
Los objetivos específicos del programa toman en cuenta las particularidades de
la localización que guarda la ciudad y de forma específica el Corredor Siglo
XXI, estos se orientan a las materias siguientes:
Geología
•
Tomar en consideración los factores naturales que prevalecen a lo largo
del corredor
•
Respetar las amenazas naturales
•
Procurar una regulación congruente con el sitio y sus características
•
Atender las recomendaciones derivadas del estudio de Reconocimiento
Geológico General elaborado por CICESE
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Hidrología
•
Aprovechar
en
el
diseño
de
la
infraestructura
hidráulica
las
condicionante topográficas naturales
•
Asegurar los parteaguas para los tanques de almacenamiento y
acueductos y vías principales
•
Asegurar y proteger las áreas de escurrimiento para garantizar los
drenajes y la posición de las plantas de tratamiento
Ambientales
•
Establecer un mecanismo para difundir el conocimiento entre la
población de Playas de Rosarito sobre
fenómenos ambientales de
presencia regular; Fenómeno del Niño y La Niña, Sismos, Tsunamis,
Vientos Santa Ana, Brisa marina.
•
Procurar contar con un mapa de riegos
•
Procurar contar con un programa de atención a la emergencia en el que
se identifique un plan de acción para sismos, incendios, químicos en el
ambiente, tsunamis, inundaciones.
•
Concientizar a los propietarios de las mascotas de la protección, cuidado
y riesgos.
4.2.2 Objetivos Socioeconómicos
•
Procurar la realización de infraestructura vial y de transporte
•
Fomentar los encadenamiento productivos a base de clusters
•
Fomentar la industria como fuente de empleo masivo
•
Integrar los corredores mediante la articulación vial y el transporte
•
Conectar la región Playas de Rosarito y Tijuana mediante vías alternas
•
Apoyar la identificación de suelo apto para ubicar actividades
económicas de acuerdo a vocación de cluster y cadenas productivas
•
Definir suelo apto de reserva para el desarrollo integral y sustentable
•
Ampliar la variedad de oferta de empleo
•
Asegura la propiedad privada
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311
•
Actualizar el catastro de la propiedad incluyendo valores de suelo y
edificios
•
Incentivar los proyectos que estimulen el desarrollo integral o el
beneficio al entorno inmediato
4.2.3 Objetivos del medio físico transformado
Los objetivos específicos aquí referidos se orientan hacia el ordenamiento y el
uso de los componentes públicos existentes en la ciudad, procurando que en
ellos estén presentes las acciones de competencia reciproca entre sociedad y
el gobierno municipal.
Vialidades
•
Generar la red vial principal del centro de población y articularla con las
vías regionales tomando como eje central principal el Bulevar Siglo XXI.
•
Incluir como parte integrante de la vía pública los taludes laterales
inferiores o superiores, de forma que sea garantizada la estabilidad de
los cortes, se reduzcan los trabajos de mantenimiento y se preserve el
suelo para un crecimiento necesario.
•
Asegurar dentro del diseño vial el paso del transporte público y de las
unidades de emergencia.
•
Definir jerarquías viales y capacidades de las calzadas de manera que el
transporte pesado evite el transito sobre calles locales.
•
Asegurar y proteger los derechos de vía carreteros
mediante
declaratoria, los balizamientos y el señalamiento de ancho de vía.
•
Construir las vías con secciones estándares de ancho mínimo de carriles
y banquetas
•
Diseñar banquetas de sección adecuada para caminar, se deberá evitar
los cambios de desnivel
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Transporte
•
Ofrecer al transporte una vía especializada por la que en exclusiva
transiten solo vehículos de transporte y unidades de emergencia
•
Regular los modos de transporte
•
Estimular el empleo de transporte publico
•
Crear un sistema de red de transporte que cubra todo el centro de
población y se extienda a los poblados del municipio
Vivienda
•
Determinar por parte de la autoridad municipal que la vivienda está
obligada a presentar mínimos de calidad, habitabilidad y servicios
•
Determinar por parte de la autoridad municipal sobre las condiciones,
características y utilización de los materiales de la vivienda
•
Determinar por parte de la autoridad municipal que nadie podrá
almacenar, guardar de forma temporal o conservar materiales ajenos a
la vivienda que tiendan a afectar los valores de las viviendas vecinas
•
Determinar por parte de la autoridad municipal que los propietarios
deberán de mantener en buenas condiciones las fachadas, frentes y
jardines de las viviendas.
•
Determinar por parte de la autoridad municipal mecanismos para
solventar estados de inconformidad cuando las acciones habiendo sido
aprobadas por la autoridad afecten el interés de terceros (altura de un
edificio, afectación visual, obstrucción visual, soleamiento y ventilación
interrumpidos, etcétera)
•
Asegurar que el promotor de vivienda en régimen de condominio
garantice el cumplimiento del reglamento interno.
•
Evitar que los particulares mediante acciones dentro de su propiedad
lesionen los intereses de terceros con ruidos, humos, vapores, basura,
desperdicios, autos abandonados, mascotas, o mediante acciones y
actos violentos.
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Industria
•
Evaluar las características de la industria que sea compatible y que
pueda estar adyacente a la vivienda
•
Determinar las vías por las que se puedan trasladar los suministros,
llevar a cabo la transportación y distribución de los productos
•
Determinar las capacidades o la necesidad de ampliar la infraestructura
instalada durante la planeación del proyecto industrial
•
Armonizar mediante el diseño de las obras necesarias al proyecto
industrial y la vivienda adyacente
Comercio
•
Asegurar la conexión entre el área comercial y la vivienda
•
Garantizar el número de cajones de estacionamiento
•
Garantizar el acceso peatonal de conexión con la vivienda
•
Evitar que las viviendas colindantes sean afectadas por las instalaciones
y actividades del comercio
•
Asegurar la ausencia de fauna nociva dentro y fuera del área comercial
•
Asegurar que los giros comerciales
favorezcan y atiendan las
necesidades de los vecinos.
•
Proteger el valor de la propiedad asegurando la calidad de los
comercios.
Imagen urbana
•
Evitar el vandalismo
•
Evitar el graffiti
•
Controlar los anuncios
•
Coordinar con dependencia la colocación de redes de servicio en el
espacio aéreo urbano
•
Considerar a toda fachada que sea vista desde el área pública, como
“objeto material de interés público”
•
Regular de manera general la altura de los edificios
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•
Regular la imagen de los edificios (viviendas, comercios y servicios) y su
mantenimiento
•
Evitar que las mascotas deambulen en la vía pública
•
Fortalecer el conocimiento de la imagen de la ciudad propiciando puntos
de observación desde los sitios elevados
4.3 Dosificación Urbana
Los elementos componentes de la ciudad de equipamiento e infraestructura,
aparte de los que se mencionan en el presente programa parcial, están
contenidos en los documentos editados por la SIDUE (hoy SEDESOL) que son
las guías de normatividad del equipamiento urbano (Sistema Normativo de
Equipamiento Urbano 1984). De manera tal que los criterios a los que se
deberá de remitir la autoridad municipal tanto como los particulares para
evaluar o proponer, estarán basados en lo que estos dispongan por ubicación,
compatibilidad, magnitud, radio de cobertura, alcances y dimensión.
Lo que el programa aspira esta reflejado en los objetivos y en las precisiones
que se han señalado en los apartados específicos.
4.3.1 Escenarios de distribución de población y
actividades productivas
La población del Corredor Rosarito Siglo XXI se distribuye en el centro de
población y de manera particular en el Segmento Oriental ocupando los tres
Distritos que lo conforman: el III, el IV y su área ampliada y el V. los tres
Distritos están compuestos de suelo ya impactado por el desarrollo urbano y
por una considerable extensión de suelo de reserva. Este ultimo concepto de
reserva presenta consideración que van desde la aptitud para el desarrollo
urbano a la incompetencia para ser transformados en razón a factores
geoestructurales o de preservación ambiental.
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La distribución espacial del desarrollo toma en cuenta, además de los aspectos
ambientales referidos en el análisis del diagnostico, la vulnerabilidad de los
suelos
y
de
manera
concreta
la
aptitud.
Bajo
consideraciones
de
aprovechamiento racional del suelo y de la articulación de los barrios por medio
de la red vial primaria se estructura el siguiente escenario de crecimiento y
distribución:
El escenario propuesta por este programa después de analizar las tendencias
de crecimiento, la demanda de suelo en distintos usos y destinos.
Basados en la determinación de la aptitud del suelo para un uso urbano,
determinado la oferta de suelo, se propone el siguiente escenario.
Tabla 56
Escenarios de crecimiento
periodo
2005
2010
2015
2020
vivienda [1]
actual proyecto
14,868
41,304
57,608
71,739
capacidad de
viviendas
122,900
población [2]
actual proyecto
68,715
190,000
265,000
330,000
población
asimilable
565,338
área / ha [3]
ocupada reserva
2,166
2,625
superficie
disponible
4,791
suelo [4]
demanda
Sa
1,610
2,245
2,796
Sa
[1] Vivienda actual COPLADEM 2005
[2] Población actual COPLADEM 2005
[3] Cálculo propio: área ocupada = 40,896 lotes baldíos + 14,868 viviendas + comercios = 2166 ha.
[4] Sa = superávit, se cuenta con 55,764 UBS para alcanzar el año 2014
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316
4.3.2 Distribución de la población
Una propuesta de distribución de población de acuerdo a la reserva para futuro
crecimiento disponible en cada unidad territorial, es la siguiente:
Tabla 57
Distribución de Áreas, Barrios y UTP por Distrito
Distrito
Barrios
contenidos
Área breña
en ha.
UTP
Área de
reserva
Área en
uso Ha.
área de
conservación
III
11
2,574.28
109
814.18 ha.
980.56
48.16 ha.
IV
13
2,591.218
94
722.85 ha.
471.60
119.85 ha.
V
10
2,700.09
78
1088.84 ha.
714.60
75.58 ha.
totales
34
7,865.66
281
2,166.76
243.59 ha.
2625.87 ha.
Área de
preservación
354.85 ha. talud
51.62 ha. arroyo
419.64 ha. talud
58.32 ha. arroyo
253.87 ha. talud
49.68 ha. arroyo
1028.36 ha.
taludes
159.62 ha.
arroyos
4.3.2.1 Distribución de la actividad productiva propuesta
Este programa de desarrollo urbano se propone un ordenamiento territorial que
impulse la actividad económica de manera estratégica localizando dicha
actividad en zonas físicamente aptas para un uso urbano y económicamente
factible, en donde se optimice el uso de los recursos, la infraestructura y
localice la cercanía al mercado.
1. En un Distrito III Norte, se ubica el Cluster de servicios Metropolitanos
que darán servicios a esta zona de crecimiento y al área conurbada con
Tijuana en una superficie de 432 ha. De igual manera se propone una
ampliación a la zona industrial existente en una superficie aproximada
de 201 has para este uso.
2. En el Distrito IV Centro; se localizarán el centro cívico, actividades
educativas, y deportivas, este es un centro especializado en él se
localiza el actual centro de gobierno y se impulsará la ubicación de un
Campus de la Universidad Autónoma de Baja California.
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317
3. En el Distrito V Sur, se busca impulsar la actividad de mayor vocación
del municipio el Turismo se localizarán en este distrito actividades que
diversifique los servicios turísticos actuales, incrementando los espacios
culturales actuales, deportivos recreativos.
ANEXO 1
Distribución de suelo por
Unidades Territoriales de Planeación Distrito III
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318
…continúa tabla
PPDU-CRSXXI
319
… continúa tabla
PPDU-CRSXXI
320
… continúa tabla
PPDU-CRSXXI
321
… continúa tabla
PPDU-CRSXXI
322
… continúa tabla
PPDU-CRSXXI
323
4.3.2.2 Criterios de estructuración urbana
Se concibe la estructura urbana para Playas de Rosarito como la resultante de
identificar el suelo apto, establecer la zonificación, fijar normas para su
aprovechamiento y fundamentar la necesidad de crear la imagen urbana junto
con el paisaje urbano de la ciudad. En un sentido practico, aplicado a la imagen
urbana, lo que gusta es lo que se ve, y si gusta es porque han quedado
grabados en la mente de quienes ven la ciudad.
Conceptos Básicos de Imagen en el Paisaje Urbano:
Entre las intenciones del programa parcial esta el mejoramiento de la imagen
de la ciudad. Difícilmente el medio ambiente urbano puede cumplir con todos
los criterios normativos del diseño, por lo que deberá pugnar porque el espacio
urbano satisfaga el mayor número de ellos, en función de lograr una imagen
urbana lo más nítida y vigorosa posible. Los criterios normativos por considerar
en el diseño son los siguientes:
1. Dentro del criterio del confort, los factores más críticos son el
clima, el ruido, la contaminación y la imagen visual; criterios que
ofrecen un rango de confort en el medio ambiente urbano.
2. Deberá existir diversidad de sensaciones y de medios ambientes
como prerrequisito para ofrecer al habitante que escoja el de su
preferencia y que pueda cambiarlo con el tiempo de acuerdo a
como cambien sus gustos.
3. Los lugares deberán tener identidad perceptual; ser reconocibles,
memorables, vividos, receptores de la atención y diferenciados de
otras localidades. Convendrán tener en suma el "sentido del
lugar" si el cual un observador no podrá distinguir o recordar sus
partes.
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324
4. En general un espacio urbano deberá ser legible, no sólo cuando
se circula en la calle, sino también cuando se recuerda, lo que
facilita encontrar un camino buscando mejorar el conocimiento
con base en fortalecer el sentido de identidad individual y su
relación con la sociedad.
5. El sentido de orientación será propiciado principalmente por un
claro sistema de circulación y señalamiento adecuado, que
simplifiquen posibles confusiones. La numeración y nomenclatura
de las calles y avenidas pueden servir de gran ayuda a este
propósito, así como la ubicación de puntos de interés visibles en
el diseño de conjuntos urbanos.
6. Un medio ambiente urbano será percibido como significativo si
sus partes visuales, además de estar relacionadas unas con otras
en el tiempo y espacio, se relacionan con aspectos de la vida,
actividad funcional, estructura social, patrones políticos, valores
humanos
y
aspiraciones,
asimismo
carácter
individual
e
idiosincrasias de la población.
El medio ambiente urbano es un enorme legado de comunicaciones. La gente
las lee y se siente informado; tiene curiosidad y se mueve por lo que ve. Los
procesos básicos económicos y sociales deben dejarse abiertamente a la vista.
Así la legibilidad formal es una base común visible sobre la cual todos los
grupos erigen sus propias estructuras de significados.
Estructura Visual: Percibir un medio ambiente urbano es crear una hipótesis
visual, o construir una imagen mental organizada, basada en la experiencia y
propósitos del observador, así como los estímulos alcanzables a su vista. Al
construir esta organización se tendrán en cuenta características físicas tales
como: continuidad, diferenciación, predominancia o contraste de una figura
sobre un campo, simetría, orden de repetición o simplicidad de una forma. Se
pueden usar también repeticiones rítmicas tales como la aparición de espacios
abiertos o masas predominantes en intervalos regulares. Las partes pueden
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325
revelar un propósito común o el impacto de una fuerza dominante, como el
clima, o el de una cultura altamente organizada.
Contraste y Transición: Las variaciones de la forma constituyen también un
modo de relacionar las partes, si estas tienen continuidad, forma o carácter
entre ellas. Una calle estrecha y oscura se relaciona con la amplitud de la
avenida en que desemboca; o la tranquilidad de un parque se opone a la
intensa actividad del centro comercial que está enfrente. Está relación de
contraste, vista en secuencia, presenta la esencia de un hecho y pone al
alcance del usuario una riqueza de experiencias. La continuidad, por lo tanto
dependerá de transiciones relevantes, como son las juntas entre casa y casa,
las esquinas, los puentes o el perfil de edificios contra el cielo; las transiciones
se vuelven más notables en la escala del espacio exterior, debiendo ser lo más
articuladas posible si se busca que los espacios sean vistos coherentemente.
La arquitectura clásica lo enfatiza con cornisas, fustes, bases de columnas y
molduras en las puertas, escalones y entradas importantes.
Jerarquía: La estructura principal del diseño de un medio ambiente urbano se
encuentra siempre en su jerarquía, predominancia, o centralización. Asimismo
pueden existir espacios centrales a los cuales todos los demás elementos se
subordinan y relacionan; o bien un elemento dominante que eslabona muchos
otros menores.
Proporción y Escala: Los espacios difieren en carácter de acuerdo con su
forma y sus proporciones; siendo las proporciones una relación dimensional
interna entre los edificios circunvecinos.
Los espacios se juzgan también por su escala con respecto a los objetos que
los circundan y con respecto al observador. El observador utiliza su dimensión
para relacionarse con el espacio, del que obtendrá sensaciones en relación con
su escala. Si el espacio es reducido se sentirá importante y central; si al
contrario este es grande se sentirá insignificante.
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326
Forma y Espacio: La forma arquitectónica es el punto de contacto entre la
masa y el espacio, definiendo el punto de articulación entre la masa y el
espacio se afirma la interrelación del hombre con su medio ambiente. Se debe
pensar sobre el diseño de edificios y de sistemas de circulación, así como
establecer volúmenes del espacio que estén en escala con las necesidades del
presente. Estos volúmenes del espacio deben estar inspirados por las formas
arquitectónicas. De esta manera se podrá establecer riqueza y variedad en la
ciudad, proporcionando congruencia entre las formas arquitectónicas y los
espacios a los que sirven como atributos.
Espacio y Movimiento: El propósito de un diseño es estimular a la gente que
usa un espacio; motivación que debería ser un curso continúo de impresiones
que asalte los sentidos del observador que se mueva a través de él.
Puntos en el Espacio: En muchos de los edificios modernos se tiende a
perder la articulación con el espacio, perdiendo con ello la posibilidad de
relación armónica. La posición entre los diversos puntos visuales o focales de
un espacio, constituyen una compleja y sutil geometría espacial.
Un punto busca a otro en un vació. Se logran tensiones entre ellos y mientras
el observador se mueve en relación de uno con otro, se logra una relación
armónica continua y cambiante.
Continuidad de Experiencia y Simultaneas: El papel del diseño en la ciudad
es crear un medio ambiente armónico para sus residentes. El movimiento a
través del espacio crea continuidad de experiencia derivada de la naturaleza y
forma de los espacios a través de los cuales el movimiento ocurre.
La continuidad de la experiencia espacial en términos de series de sistemas de
movimiento basados en diferentes velocidades y en diferentes modalidades de
desplazamiento, interrelacionados unos con los otros, ayuda a mejorar nuestro
entendimiento de la vivencia en la ciudad. El diseñador deberá interesarse en
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327
las impresiones que un observador puede recibir en el momento de
desplazarse en un vehículo o a pie a través de diferentes recorridos en la
ciudad.
Aplicación de Criterios: El éxito de un proyecto urbano en gran medida radica
en la imagen que trasmite y en cómo la comunidad urbana lo percibe y lo
incorpora a sus referencias mentales de la ciudad. En la medida en que el
diseño proyecte con claridad y vigor su imagen, ésta tendrá mayor impacto e
influencia en la percepción de los usuarios. La clave para estructurar una
imagen consiste en proponer conceptos que aporten y expresen valores
formales, espaciales o visuales, con los cuales la comunidad se pueda
identificar y le sea posible hacer suyos.
Estructurar la imagen de un proyecto urbano es un ejercicio conceptual; para
ello se recomienda combinar adecuadamente atributos que concilien mejor el
conocimiento de la comunidad y de la ciudad, las condiciones del medio y las
necesidades del cliente.
Al elaborar un proyecto, el diseñador debe tratar de incluir todos los conceptos,
dándoles a una más importancia que a otros, según sean los requerimientos de
diseño y las condicionantes físico-espaciales del lugar. Evidentemente, según
sea el tipo de proyecto, el diseñador deberá buscar los atributos sobre los
cuales fundamentar sus conceptos.
Concepto
de
Identidad:
El
diseñador
urbano
busca
imprimir
al
fraccionamiento o conjunto de edificios una clara relación visual con el entorno
urbano, si éste tiene carácter y es fácilmente identificable por la comunidad.
Como seria el caso de construir edificios en una zona colonial respetando sus
alturas, los materiales, etc.
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Concepto de Significado: La obra urbana debe reflejar los valores del estrato
socioeconómico al cual están dirigidos, con objeto de establecer un sentido de
pertenencia en los nuevos pobladores o usuarios.
Concepto de Legibilidad: Se refiere al papel que la obra urbana desempeña
dentro del proceso evolutivo de la comunidad y de la ciudad. Es decir, ello
presupone un conocimiento del pasado y una gran sensibilidad para definir las
expectativas de mejoramiento (futuro) que la comunidad tiene. En un proyecto
urbano, se debe considerar cercanamente su relación con el proceso evolutivo
de la ciudad y buscar establecer un puente de comunicación visual con el
entorno urbano, a manera de facilitar al usuario el entendimiento del papel que
desempeña el proyecto en el desarrollo de la ciudad.
Concepto de Orientación: Se busca facilitar al usuario de la obra urbana su
sentido de ubicación, proporcionándole pistas visuales con respecto a la
localización de los accesos, recorridos interiores importantes y lugares de
interés. Asimismo a través del trazo urbano se debe conseguir anunciar
visualmente al transeúnte en dónde está y hacia dónde se dirige.
Concepto de Diversidad: Se debe evitar la monotonía no sólo en el trazo
urbano, sino también en la misma arquitectura, con objeto de ofrecerles a los
usuarios una experiencia visual más gratificante. Al ofrecer diversidad, se
amplían las posibilidades de que un mayor número de usuarios puedan
sentirse atraídos por el proyecto y puedan hacerlo mentalmente suyo. Cabe
destacar que el exceso de diversidad crea confusión visual, por lo que ésta
debe de manejarse con sutiliza.
Concepto de Confort: La imagen; se refiere al grado visual que la obra
urbana debe ofrecer al usuario para que éste la acepte plenamente.
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Es aquel paisaje creado por el hombre para su propia comodidad. La
homogeneidad en el tipo de construcciones, materiales, colores, etc., de las
edificaciones urbanas produce un paisaje urbano monótono, cansado y poco
susceptible de retención en la memoria. La definición de los espacios exteriores
depende de las diversas disposiciones de las fachadas de las edificaciones que
los conforman. La calle y la plaza son los elementos básicos de los espacios
exteriores.
La diferencia de una estructura de ciudad, una parte de ella, y un
fraccionamiento es que en el primero de los casos se manifiesta la pluralidad
de formas, escalas, colores y disposiciones en los predios, mientras en el
segundo se ve un solo criterio que hace igual las formas, colores y
disposiciones, lo cual hace ver e imaginar el resto del espacio urbano, restando
todo interés por estar en él.
Si pensamos en un hecho urbano determinado nos damos cuenta mas
fácilmente de que la arquitectura no representa sino aspectos de una realidad
más compleja, de una estructura particular.
Los objetivos fundamentales de la arquitectura paisajista a escala urbana o en
conjuntos habitacionales son:
1. Crear y fortalecer un ambiente urbano para los habitantes de la
ciudad, el conjunto residencial o Urbanización.
2. Establecer un fuerte sentido de identidad que estrecha en la
imagen urbana.
3. Crear perspectivas mediante el diseño urbano con ciertas
expresiones visuales o físicamente panoramas naturales.
4. Establecer reservas forestales, viveros, áreas verdes, etc. Las
áreas verdes producen los ambientes más adecuados para la
recreación masiva, este contacto urbano estimula a juegos y
distracciones a los habitantes.
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Los Distritos III, IV y V están delimitados con base a los criterios del PDUCPPR 2000-2020, para el Distrito IV este se expande en razón de la anchura del
corredor en 1500 metros a ambos lados de sus dos paramentos. Con base en
la sobre posición de los Distritos con la red primaria surgen los Barrios como
espacios urbanos confinados que tendrán una cuota de servicios y
equipamiento conforme a la cantidad de población capaz de soportar tanto por
diseño como por los servicios que los
doten de autonomía de servicios
públicos.
4.3.3 Disposiciones para regular el uso y destino del suelo
Una de las varias pretensiones del programa parcial que nos ocupa es el de
procurar que el acomodo de la ciudad alcance los niveles de ciudad
sustentable y que el diseño permita un desarrollo inteligente o congruente
(Smart Growth, P. Zykofsky 2005). Entre los medios considerados como los
más apropiados para el nuevo orden del espacio urbano están los siguientes:
•
El acomodo de los elementos urbanos y las actividades bajo un orden
de distribución que compartan escalas distritales
•
La promoción de la salud física mediante la articulación de las
actividades permitiendo traslados a base de caminatas que tienda a
desestimular el uso de vehículos de motor.
•
Propiciar el contacto entre personas del mismo barrio para interactuar
mediante la integración social
•
Desaparecer los criterios de sectorización por estratos sociales a fin de
evitar los contrastes socioeconómicos
•
Procurar una red vial articulada que facilite los enlaces y el empleo del
transporte público
•
Demandar mediante el empleo del transporte público de unidades
adecuadas y seguras para el traslado de personas.
•
Accesibilidad espacial a las actividades urbanas mediante la distribución
armónica de los espacios de cada una.
PPDU-CRSXXI
331
Los mecanismos disponibles para hacer posible la regulación del suelo son de
orden normativos e institucionales. Los primeros están referidos en las normas
del propio programa parcial de desarrollo mientras que los segundos están
implícitos en la regulación de la administración pública. En leyes y reglamentos
que establecen los derechos y obligaciones bajo el principio de bilateralidad.
Los usos del suelo es resultado de la evaluación realizada al medio sea este
natural o transformado, determinado por su
aptitud y potencialidad de
incorporarse al desarrollo asumiendo la vocación otorgada por la modalidad
que dicte el interés público. Esto da por resultado una vocación predominante
del suelo que admite usos complementarios y que el conjunto hace factible la
consolidación del Barrio como unidad comunitaria cuya concepción espacial
aborda la salud integral, la seguridad y la armonía de las actividades para que
el conjunto garantice una calidad de vida sustentable.
Los destinos del suelo presentan dos criterios para su disposición, uno
obedece al requerimiento y justificación de utilidad pública dado que el titular
del los bienes públicos es el estado representado por el gobierno local, y sus
fines son estrictamente públicos, la realización de la obra o el destino del
objeto conlleva inversión de recursos públicos para satisfacción de las
necesidades comunitarias.
Por otra parte, y como segundo criterio estará
presente el origen del suelo, según provenga; de una
expropiación o de un bien de propiedad pública.
donación, de una
Toda vez establecida la
naturaleza del destino, esta inversión pública se constituye en un bien
patrimonial público que estará sujeto a mantenimiento, conservación y mejoras
cuya carga puede ser compartida por la comunidad bajo criterios de comodato.
4.3.3.1 Criterios para la creación de la bolsa de tierra y el sembrado
de servicios públicos sobre bienes inmuebles
La planificación del ordenamiento territorial requiere de identificar los
obstáculos que alejan la realización de acciones concretas que puedan hacer
factible un equilibrio del espacio urbano. Un factor determinante para armonizar
PPDU-CRSXXI
332
los usos del suelo y las actividades derivadas de la ocupación depende de la
distribución que tengan en el espacio de la ciudad los centros de servicios
públicos, sus instalaciones y las funciones de estos respecto a la distribución
de la población.
Está más que claro que para aquellos inmuebles de destino común le
corresponde al municipio destinarlos a los servicios y al equipamiento público.
Por tanto es competencia y facultad municipal hacer que en la planeación del
desarrollo urbano el equipamiento satisfaga con mayor eficiencia las
necesidades comunitarias. Los servicios muy especializados de la ciudad y los
de uso regular tienen que ser asegurados para garantizar el proceso hacia un
desarrollo sustentable en lo económico, social y ambiental.
Una opción hacia la garantía de distribuir el equipamiento de los servicios
públicos de manera armónica dentro de la ciudad es mediante la creación de
una reserva inmobiliaria que se constituya en una “bolsa de suelo” para que el
Ayuntamiento distribuya dentro del territorio los espacios suficientes de acuerdo
con las necesidades específicas.
Mediante la creación de un patrimonio inmobiliario y un control mesurado de su
aprovechamiento se puede hacer efectiva la ocupación del espacio urbano. La
administración del patrimonio inmobiliario asociado
a la planeación del
desarrollo se puede resolver gradualmente, dependiendo de los tiempos, la
necesidad del suelo y los equipamientos.
El patrimonio inmobiliario municipal
El camino para la constitución del patrimonio de suelo está sujeto a lo
dispuesto por la Constitución Política del Estado o por las diferentes Leyes que
permiten que los municipios ejerzan facultades o realicen gestiones con objeto
de que obtengan los suelos para fines de reserva territorial de crecimiento o
fundación de nuevos centros urbanos, lo mismo que para satisfacer diferentes
necesidades urbanas.
PPDU-CRSXXI
333
Marco Jurídico
Este marco desde el ámbito estatal y municipal hace referencia a los bienes
públicos y privados que pueden constituir el conjunto de los inmuebles del
municipio, de acuerdo con:
I. Constitución Política
II. Ley del Régimen Municipal
III. Ley de Bienes del Estado
I. La Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Baja California.
Publicada en el Periódico Oficial No. 23, de Fecha 16 de Agosto de 1953,
Tomo LXVI, en materia municipal (titulo sexto, Art. 76) determina:
El Municipio es la base de la organización territorial del Estado; es la institución
jurídica, política y social, de carácter autónomo, con autoridades propias,
atribuciones específicas y libre administración de su hacienda. su objeto
consiste en organizar a la comunidad asentada en su territorio, para la gestión
de sus intereses y la satisfacción de sus necesidades colectivas, tendientes a
lograr su desarrollo integral sustentable; proteger y fomentar los valores de la
convivencia Local, así como ejercer las funciones y prestar lo servicios públicos
de su competencia.
El Municipio posee personalidad jurídica y patrimonio propio y goza de plena
autonomía para reglamentar directa y libremente las materias de su
competencia. (Art. 76)
La Ley en materia municipal deberá establecer las disposiciones generales
sustantivas y adjetivas que le den un marco normativo común a los municipios,
sin intervenir en las cuestiones específicas de los mismos; esta Ley tendrá por
objeto;
I.- Establecer las bases generales bajo las cuales los ayuntamientos
conducirán la administración pública municipal y a las que se sujetará el
PPDU-CRSXXI
334
procedimiento administrativo que sus autoridades observarán para la
conformación y emisión de sus actos;
II.- Establecer las bases generales para instituir en la reglamentación
municipal, los medios de impugnación y el órgano para dirimir las
controversias entre la administración pública municipal y los particulares,
con sujeción a los principios de igualdad, publicidad audiencia y
legalidad;
III.- Determinar los casos en que se requiera el voto de las dos terceras
partes de los integrantes del Ayuntamiento, cuando:
a) Dicten resoluciones que afecten el patrimonio inmobiliario municipal; y
b) Autoricen la celebración de actos o convenios que comprometan al
Municipio por un plazo mayor al período del Ayuntamiento (Art. 81)
Para el mejor desempeño de las facultades que le son propias, así como para
la prestación de los servicios públicos y el ejercicio de las funciones que le son
inherentes, los ayuntamientos tendrán a su cargo las siguientes:
A. ATRIBUCIONES:
I.- Regular todos los ramos que sean competencia del Municipio y
reformar, derogar o abrogar los ordenamientos que expida, así como
establecer todas las disposiciones normativas de observancia general
indispensables para el cumplimiento de sus fines;
II.- Expedir los bandos de policía y gobierno, así como los demás
reglamentos, circulares y disposiciones administrativas, que regulen:
a) La organización y funcionamiento interno del gobierno, del
Ayuntamiento y la administración pública municipal, estableciendo los
procedimientos para el nombramiento y remoción de los funcionarios,
comisionados y demás servidores públicos;
PPDU-CRSXXI
335
b) Las materias, procedimientos, funciones y servicios públicos de su
competencia;
c) La participación ciudadana y vecinal; y
d) La preservación del orden y la seguridad pública.
III.- Participar en las reformas de esta Constitución, en los términos
previstos por la misma;
IV.- Establecer y organizar demarcaciones administrativas dentro del
territorio municipal para el ejercicio de sus funciones, la prestación de los
servicios públicos a su cargo y la atención de las necesidades de su
población;
V.- Resolver respecto a la afectación, uso y destino de los bienes
muebles municipales;
VI.- Resolver, mediante el voto aprobatorio de las dos terceras partes de
sus integrantes, respecto de la afectación, gravamen, enajenación, uso y
destino de los bienes inmuebles municipales;
VII.- Formular, dirigir e implementar la política de desarrollo social
municipal; fomentar y regular el deporte y la cultura populares;
VIII.- Regular, autorizar, controlar y vigilar el uso del suelo en sus
competencias territoriales;
IX.-
Regular,
autorizar,
controlar
y
vigilar
las
construcciones,
instalaciones y acciones de urbanización que se realicen dentro de sus
competencias territoriales;
X.- Ejercer la función de seguridad pública municipal, en coordinación
con los órdenes de gobierno federal y estatal; y
XI.- Formular, aprobar y administrar la zonificación y planes de
desarrollo urbano municipal.
PPDU-CRSXXI
336
B. FUNCIONES Y SERVICIOS PÚBLICOS:
I.- Agua potable, drenaje, alcantarillado, tratamiento y disposición de sus
aguas residuales;
II.- Alumbrado Público;
III.- Limpia, recolección, traslado, tratamiento y disposición final de
residuos;
IV.- Mercados y centrales de abasto;
V.- Panteones;
VI.- Rastro;
VII.- Calles, parques, jardines y su equipamiento;
VIII.- Seguridad Pública Municipal, policía preventiva y tránsito; y
IX.- Catastro y control urbano.
El Congreso del Estado podrá establecer a favor de los municipios, la facultad
de ejercer funciones o la prestación de servicios públicos de carácter
supramunicipal, atendiendo a la eficacia de la gestión pública y tomando en
consideración sus condiciones territoriales y socioeconómicas, así como su
capacidad administrativa y financiera.
Sin perjuicio de su competencia constitucional, en el desempeño de las
funciones o la prestación de los servicios a su cargo, los municipios observarán
lo dispuesto por las leyes federales y estatales (Art.82)
En los términos de las leyes federales y estatales relativas, corresponde a los
municipios:
I.- Participar en la formulación de los planes de desarrollo regional.
Cuando el Gobierno del estado formule proyectos de planes o
PPDU-CRSXXI
337
programas de desarrollo regional, asegurará la intervención de los
municipios que deban involucrarse;
II.- Participar en la creación y administración de sus reservas
territoriales;
III.- Intervenir en la regularización de la tenencia de la tierra urbana;
IV.- Participar en la creación y administración de zonas de reservas
ecológicas y, en la elaboración y aplicación de programas de
ordenamiento en esta materia;
V.- Intervenir en la formulación y aplicación de programas de transporte
público de pasajeros cuando aquellos afecten su ámbito territorial;
VI.- Formular y conducir la política ambiental dentro del territorio
municipal, que garantice un medio ambiente adecuado para el bienestar
y desarrollo de su población e incorpore la dimensión ambiental en sus
planes y programas de desarrollo;
VII.- Celebrar convenios para la administración y custodia de zonas
federales;
VIII.- Garantizar la sustentabilidad del desarrollo en su territorio, creando
las condiciones para la adecuada prestación de los servicios sociales a
su cargo y alentando la coordinación y concertación de acciones con los
gobiernos federal y estatal, así como la participación social, a fin de
elevar la calidad de vida de las personas;
IX.- Prestar y regular en sus competencias territoriales el servicio de
transporte público;
X.- Regular, autorizar, controlar y vigilar en sus competencias
territoriales, la venta, almacenaje y consumo público de bebidas con
graduación alcohólica;
PPDU-CRSXXI
338
XI.- Expedir los reglamentos y disposiciones administrativas que fueren
necesarios, de conformidad a los fines señalados en el párrafo tercero
del Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos, y
XII.- Las demás que establezcan las Leyes (Art. 83)
El patrimonio de los municipios lo constituyen sus bienes del dominio público y
del
privado.
Los
bienes
que
integran
el
patrimonio
municipal
son
inembargables; en consecuencia, no podrá emplearse la vía de apremio ni
dictarse mandamiento de ejecución, ni hacerse efectivas por ejecución forzada,
las resoluciones dictadas en contra del patrimonio municipal. En todo caso, los
ayuntamientos deberán adoptar las adecuaciones presupuéstales necesarias
para satisfacer sus obligaciones. Las sentencias que se dicten contra el
Ayuntamiento deberán ser incorporadas en el presupuesto de egresos
correspondiente, a efecto de ser cumplidas.
La Hacienda Municipal se formará de los rendimientos de los bienes que le
pertenezcan, así como de las contribuciones y otros ingresos que el Congreso
establezca a su favor, y en todo caso:
I.- Percibirá las contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que se
establezcan sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento,
división, consolidación, traslación y mejora, así como las que tengan por
base el cambio de valores de los inmuebles.
Los municipios podrán celebrar convenios con el Estado para que éste
se haga cargo de algunas de las funciones relacionadas con la
administración de estas contribuciones;
II.- Las participaciones federales y estatales, que serán cubiertas por la
Federación y el Estado respectivamente, con arreglo a las bases,
montos y plazos que anualmente se determinen por el Congreso del
Estado conforme a la Ley y bajo el principio de justicia distributiva;
PPDU-CRSXXI
339
III.- Los ingresos derivados de la prestación de servicios públicos a su
cargo; y
IV.- Los recursos públicos que se destinen en el presupuesto de egresos
del Estado, para satisfacer el ejercicio de funciones o la prestación de
servicios públicos exclusivos del Municipio.
Los recursos que integran la hacienda municipal serán ejercidos en
forma directa y exclusiva por los ayuntamientos, o bien, por quien ellos
autoricen conforme a la Ley.
No se establecerán exenciones o subsidios respecto de las contribuciones a
que se refieren las fracciones I y III de este artículo, a favor de persona o
institución alguna. Sólo estarán exentos los bienes del dominio público de la
Federación, del Estado y de los municipios, salvo que sean utilizados por
entidades paraestatales o por particulares, bajo cualquier título, para fines
administrativos o propósitos distintos a los de su objeto público.
Los ayuntamientos, en el ámbito de su competencia, propondrán al Congreso
del Estado las cuotas y tarifas aplicables a impuestos, derechos, contribuciones
de mejoras y las tablas de valores unitarios del suelo y construcciones que
sirvan de base para el cobro de las contribuciones sobre la propiedad
inmobiliaria. Los ayuntamientos, de manera exclusiva, tendrán la facultad de
presentar al Congreso del Estado para su aprobación, la Iniciativa de la Ley de
Ingresos y las modificaciones a la misma.
Los ayuntamientos remitirán al Congreso para su revisión y fiscalización, cada
año, las cuentas públicas del ejercicio anterior, dentro del término y conforme a
las formalidades que señale la Ley.
Los presupuestos de egresos serán aprobados por los ayuntamientos, con
base en sus ingresos disponibles (Art. 85)
PPDU-CRSXXI
340
Ley del Régimen Municipal para el estado de Baja California, Publicado en el
Periódico Oficial No. 44, Sección II, de fecha 15 de octubre de 2001, Tomo
CVIII.
La presente Ley es reglamentaria del Título Sexto de la Constitución Política
del Estado de Baja California; sus disposiciones son de orden público e interés
social, y tienen por objeto establecer las bases generales para el Gobierno y la
administración pública municipal así como de sus actos y procedimientos
administrativos.
Del Patrimonio de los Municipios.- El patrimonio de los
Municipios
lo
constituye el conjunto de derechos y obligaciones a su cargo, así como sus
bienes del dominio público, destinados al uso común o a la prestación de un
servicio público de carácter municipal y sus bienes propios, bajo la siguiente
clasificación:I.- Son bienes de dominio público municipal enunciativamente:
a)
Los que se destinen para equipamiento público municipal o de uso
común, dentro de los centros de población;
b)
Los destinados por el Ayuntamiento a un servicio público y los
propios que de hecho utilice para dichos fines;
c)
Los monumentos históricos, arqueológicos, artísticos, de naturaleza
mueble e inmueble, de propiedad municipal;
d)
Los muebles municipales que por su naturaleza normalmente no
sean sustituibles, y
e)
Las servidumbres, cuando el predio dominante sea uno de los
indicados en este artículo.
La incorporación patrimonial de un bien al régimen del dominio público
municipal se hará por el Presidente Municipal, de conformidad con lo
que para el caso determine la reglamentación que adopte el
Ayuntamiento.
PPDU-CRSXXI
341
II.- Son bienes propios municipales, enunciativamente:
a) Los abandonados, adjudicados al Municipio por la autoridad judicial;
b)
Los que resulten de la liquidación o extinción de organismos de
derecho municipal;
c)
Los muebles no comprendidos en el inciso d), de la fracción I, de
este artículo, y
d) Los inmuebles o muebles que adquiera el Municipio, hasta en tanto
no se destinen al uso común, a la prestación de un servicio público, o
alguna de las actividades que se equiparen a éstas.
Con excepción del Comodato para fines particulares, los Ayuntamientos
pueden ejecutar sobre sus bienes propios, todos los actos de administración y
de dominio que regula el derecho común. (Art. 13)
De la Protección de Bienes del Dominio Público.- Los Ayuntamientos poseen la
potestad de deslindar y recuperar administrativamente la posesión de los
bienes del dominio público municipal, que por cualquier motivo se encuentren
en posesión de particulares o de autoridad diversa, siguiendo el procedimiento
que al efecto reglamenten, consignando el derecho de audiencia y defensa de
los afectados. (Art. 14)
De la Disposición del Patrimonio Municipal.- Para disponer del patrimonio
municipal, se requiere de la votación favorable de las dos terceras partes de los
miembros del Ayuntamiento, para autorizar los siguientes actos:
I.- La desincorporación del régimen del dominio público y su
incorporación al régimen de bienes propios del Municipio, de toda clase
de bienes inmuebles que ostenten esta naturaleza conforme a las
normas aplicables;
PPDU-CRSXXI
342
II.- La enajenación, gravamen o afectación de cualquier índole, respecto
de un bien propio de naturaleza inmueble del Municipio, o que sea sujeto
de desincorporación de su régimen de dominio público;
III.- La adquisición del dominio de un bien inmueble, cuando vaya a ser
destinado al uso común, a equipamiento público o a la prestación de un
servicio de naturaleza municipal;
IV.- El otorgamiento de concesiones respecto de la prestación de un
servicio público, ya sea de carácter municipal o supramunicipal a su
cargo, o del uso y disfrute de un bien inmueble municipal que sea sujeto
de aprovechamiento particular, conforme al reglamento respectivo,
cuando la concesión exceda el término de gestión constitucional del
Ayuntamiento que se trate; y
V.- La autorización de actos cuyos efectos jurídicos establezcan
obligaciones que trasciendan el período de gestión constitucional del
Ayuntamiento.
Los demás casos se regirán conforme a las disposiciones, condiciones y
requisitos que se establezcan en la reglamentación municipal de la
materia. (Art. 15)
De la Desincorporación de Bienes Municipales.- Los bienes que se encuentren
integrados dentro del régimen de dominio público municipal, podrán ser
desincorporados bajo la responsabilidad del ayuntamiento, cuando por algún
motivo dejen de ser útiles para la prestación de un servicio público o algún otro
aprovechamiento en beneficio de la comunidad. Para proceder a su
desincorporación, se deberán cumplir los siguientes requisitos:
I.- Se formulará un dictamen técnico en el que se determine que dicho
bien no es apto de ser utilizado para la prestación de un servicio público
y que no es susceptible de aprovechamiento en beneficio de la
comunidad, y
PPDU-CRSXXI
343
II.- Se integrará un expediente en el cual se establezcan las
características generales del bien, sus dimensiones, ubicación, valor
comercial determinado por perito autorizado y las razones de su
desincorporación, así como el destino final del bien o de los recursos
que se obtengan en caso de que se pretendan gravar o enajenar. (Art.
16)
Ley General de Bienes del Estado de Baja California, Publicada en el Periódico
Oficial No. 21, de Fecha 31 de Julio de 1973, Sección I, Tomo LXXX.
El patrimonio del Estado de Baja California se compone:
I.- De bienes de dominio público del Estado de Baja California, y
II.- De bienes de dominio privado del Estado de Baja California.
Son bienes de dominio público (Art.2):
I.- Los de uso común;
II.- Los inmuebles destinados por el Estado a un servicio público, los
propios que de hecho utilicen para dicho fin y los equiparados a estos,
conforme a la Ley;
III.- Cualesquiera otros inmuebles propiedad del Estado declarados por
ley inalienables e imprescriptibles; y los demás bienes declarados por el
Congreso del Estado, monumentos históricos;
IV.- Las servidumbres cuando el predio dominante sea alguno de los
anteriores;
V.- Los muebles propiedad del Estado que por su naturaleza
normalmente no sean sustituibles, como los expedientes de las oficinas
y archivos públicos, los libros raros, las piezas históricas, o
arqueológicas, las obras de arte de los museos, etc.
PPDU-CRSXXI
344
Son bienes de dominio privado del Estado (Art. 3):
I.- Los bienes vacantes adjudicados por la autoridad judicial;
II.- Los que hayan formado parte de alguna corporación pública creada
por la Ley local, que se extinga;
III.- Los demás inmuebles y muebles que por cualquier título jurídico
adquiera el Estado.
Bienes de uso común, son (Art.17):
I.- Los caminos, carreteras y puentes construidos o adquiridos por el
Gobierno del Estado o cuya conservación esté a su cargo.
II.- Las plazas, paseos y parques públicos construidos o adquiridos por
el Gobierno del Estado, o cuya conservación estén a su cargo.
III.- Los monumentos artísticos e históricos y las construcciones
levantadas por el Gobierno del Estado en lugares públicos de su
propiedad, para ornato o comodidad de quienes los visiten, excepto que
dichas construcciones se hayan donado a los Municipios; y
IV.- Los edificios y ruinas históricas y demás bienes considerados de uso
común por otras Leyes Locales.
Son bienes destinados a un servicio público (Art.21):
I.- Los edificios en que ejerzan directamente sus funciones los Poderes
Ejecutivo, Legislativo y Judicial.
II.- Los inmuebles destinados al servicio de las dependencias de los
Poderes del Estado.
III.- Los inmuebles de cualquier género que se destinen a la función de
las oficinas públicas del Estado.
PPDU-CRSXXI
345
IV.- Los predios rústicos directamente utilizados en los servicios públicos
del Estado;
V.- Los establecimientos fabriles administrados directamente por el
Gobierno del Estado.
VI.- Los inmuebles de propiedad estatal destinados a los Municipios, así
como los prestados y arrendados para servicios u oficinas federales;
VII.- Los inmuebles que constituyan el patrimonio de los Organismos
Públicos Estatales.
VIII.- Cualesquiera otros adquiridos mediante expropiación destinados
exclusivamente para un servicio público.
Los inmuebles de dominio privado se destinarán preferentemente, al servicio
de las distintas dependencias del Gobierno del Estado, de los Municipios o de
instituciones públicas o privadas que contribuyan al beneficio colectivo.
La posesión, conservación y administración de los bienes del Estado,
corresponden por regla general, y a falta de prevención en contrario, a la
Oficialía Mayor de Gobierno, lo mismo que el conocimiento y la resolución de
todos los asuntos referentes a contratos y ocupaciones de que sean objeto
dichos inmuebles. (Art. 32)
Se faculta al Gobierno del Estado para enajenar, a título gratuito, a los
Municipios, Asociaciones o Instituciones Privadas cuyas actividades sean de
interés social y no persigan fines de lucro, los bienes de dominio privado para
que se destinen a servicios públicos, a fines educativos o de asistencia social o
bien, en el caso de los Municipios, para que dispongan de ellos con el fin de
arbitrarse fondos para aplicarlos al financiamiento, amortización o construcción
de obras públicas.
PPDU-CRSXXI
346
De igual manera se faculta al Ejecutivo del Estado para enajenar a título
gratuito a favor de Instituciones y/o dependencias de la Administración Pública
Federal, los bienes del dominio privado que se destinen exclusivamente a la
construcción de infraestructura destinada a prestar servicios de salud, de
seguridad pública, seguridad nacional o para actividades de procuración de
justicia.
En el acuerdo respectivo se fijará el plazo dentro del cual deberá ser destinado
el bien al objeto previsto. En su defecto, se entenderá que el plazo es de dos
años.
Si el Municipio, asociación o institución no utilizaren el bien en el fin señalado,
dentro del plazo previsto, o si habiéndolo hecho, dieren al inmueble distinto, sin
contar con previa autorización del Gobernador del Estado, tanto el bien como
sus mejoras revertirán en favor del Gobierno Estatal. Las condiciones a que se
refiere este Artículo se insertarán en la escritura de enajenación respectiva.
(Art. 36)
A
los
bienes
inmuebles
que
de
acuerdo
con
el
Reglamento
de
Fraccionamientos deban ser utilizados para parques, jardines y escuelas no
podrá dárseles un destino distinto aún cuando pasen a los Municipios y
cualquier acto que se celebre en contravención será nulo de pleno derecho.
Los Notarios Públicos incurrirán en responsabilidad si autorizan escrituras que
en alguna forma violen esta disposición. (Art. 43)
PPDU-CRSXXI
347
Grafico 2
Constitución del patrimonio inmobiliario
Para
equipamiento
y servicios
Para
ordenamiento
territorial
Suelo
Adjudicado
por acción
judicial
Bolsa de
Suelo
Patrimonio
Inmobiliario
Municipal
Para
regularización
de la tenencia
del suelo
Suelo
recuperado
extinción
organismo
Suelo
adquirido
compraventa
o
expropiación
PPDU-CRSXXI
348
Destinos de los bienes del dominio público
Para:
Constitución del
patrimonio
inmobiliario del
municipio, por
conducto de:
Instalaciones
recreativas,
deportivas y
ajardinadas
Instalaciones
educativas, de
cultura
1. los abandonados
adjudicados
según la ubicación
abandonados
2. los adquiridos
por donación
provenientes de
fraccionamiento =
3% del área
vendible, suelo
regulado por el
Estado
3. los provenientes
de liquidación o de
la extinción de
organismos
Ubicación en el
espacio urbano
Para:
Para:
de
estos
predios
por donación
proveniente de
fraccionamiento =
3% del área
vendible, a
disposición del
Municipio
Instalaciones de
alcance
comunitario:
cementerio, rastro,
mercado, terminal
de transporte, pista
de aterrizaje, etc.
para la atención de
estos requerimientos
por no tener una
fuente directa de
aportación
mediante el
resultado de un
proceso judicial
para ofrecer suelo a
tales destinos se
requiere adquirirlos
mediante
compraventa o
expropiación solo en
donde aplique la
utilidad pública
por la vía de un
acuerdo de
fraccionamiento,
mediante la compra
venta o la gestión de
expropiación bajo la
anuencia del estado
según la ubicación de estos predios abandonados
Áreas distribuidas
por barrios
residenciales
formando núcleos
centrales
Áreas distribuidas
por barrios ubicadas
en los limites
perimetrales
permitiendo la
conexión ínter
barrial
Mecanismo para la
constitución del
patrimonio
inmobiliario
mediante el
resultado de un
proceso
administrativo
Áreas ubicada en un
distrito en respuesta
a la aptitud y
vocación del suelo,
requiere de estudio
justificativo
Administración de los bienes inmobiliarios municipales
Resulta conveniente estimar un mecanismo de planeación, ejecución y control
de los bienes del patrimonio municipal, por medio el cual se genere una base
de datos que ofrezca entre otras características un identificador para cada bien
inmueble, un registro georeferenciado de la ubicación y mensura, con su
historial y antecedentes de propiedad. En congruencia con la planeación del
desarrollo se contaría de antemano con la resolución del Ayuntamiento
respecto del destino asignado a cada bien patrimonial. Por supuesto que el
destino asignado es resultado de un análisis previo de la aptitud y de la
vocación del suelo cuando este haya sido incorporado al patrimonio. Como
parte de la base de datos incorporada a cada predio estaría reconocido el
destino asignado.
PPDU-CRSXXI
349
4.3.4 Dosificación propuesta para la densificación
La densificación significa el aumento de población dentro de un distrito, sector,
colonia o barrio de una zona homogénea, según la capacidad de carga y esta
de acuerdo al nivel de servicios instalados o de factible instalación. En los
aspectos físicos se consideran condicionantes a la topografía, la vulnerabilidad
geológica y los riesgos urbanos.
La evaluación de los servicios instalados se define tomando en consideración
un nivel básico y uno complementario para el caso del equipamiento y la
infraestructura pública, de la manera siguiente:
Equipamiento
El equipamiento propicia con su instalación las condiciones más adecuadas
para el desarrollo urbano, además de apoyar sustancialmente a las actividades
productivas y a la atención social, en el campo económico coadyuva a valorar
de manera más equitativa el suelo y las contribuciones a la hacienda municipal.
Como regla de criterio urbano se considera como equipamiento
básico el
siguiente:
•
Educación básica EB
•
Comercio básico CB
•
Transporte básico TB
•
Parque públicos PP
Los elementos de equipamiento complementario son:
•
Educación media EM
•
Salud SA
•
Comercio complementario CC
•
Comunicaciones CO
•
Recreación y deporte RD
•
Servicios urbanos SU
PPDU-CRSXXI
350
El sembrado del equipamiento con relación al emplazamiento habitacional
estará atento al cumplimiento de los aspectos siguientes:
•
Las instalaciones de educación básica estará a una distancia no mayor a
los 250 metros del núcleo a servir.
•
Para elementos de transporte público estos se consideran existentes
cuando están dentro de un radio de 400 metros.
•
El equipamiento complementario estará a una distancia relativa de 1500
metros del perímetro de la unidad habitacional.
•
El comercio de abasto básico deberá de estar ubicado a una distancia
accesible a los consumidores e inclusos las personas con limitación
puedan acceder a ellos caminando.
•
Las sendas y vías de acceso a los parques deben tener banquetas y
secciones continuas para facilitar la llegada de peatones y accesorios de
personas discapacitadas. Estos espacios deberán estar centralizados en
cada unidad para fortalecer la convivencia e identidad de los vecinos.
•
El equipamiento de cobertura de distrito o ciudad (complementario)
deberá de mantener una red vial y de transporte que facilite los modos
de traslado desde cualquier punto del centro de población.
Tratándose de espacios habitados pero con áreas de reserva sometida a
análisis de densificación; se recomienda aplicar los criterios siguientes:
•
Determinar la existencia de los servicios básicos que son: Energía
eléctrica, Agua potable, Drenaje sanitario y, sus capacidades instaladas
para estimar la admisión de mayores aportaciones.
•
Calcular la vida útil de los servicios para estimar vigencia y reposición.
•
Determinar la factibilidad de infraestructura complementaria que es:
Alumbrado público, Drenaje pluvial, Pavimento y banquetas, Teléfono,
Gas por tubería.
•
Identificar el equipamiento urbano y determinar aquel que se requiere
cuando se es deficitario.
PPDU-CRSXXI
351
•
Estimar en el análisis de densificación en que proporción habrán de
contribuir los nuevos proyectos con el déficit.
Las tablas de valoración siguientes son instrumentos para medir las unidades
de servicio existentes y faltantes con lo cual se puede estimar el grado de
urbanización de donde se desprenden los servicios que requiere el sitio de
proyecto a densificar.
Tabla 58
Valores relativos de zona según la existencia del
Equipamiento básico
UNIDADES DE EQUIPAMIENTO
BASICO
0
1
2
3
Equipamiento básico
• Educación básica EB
• Comercio básico CB
• Transporte básico TB
• Parque públicos PP
Unidades de equipamiento existente
Valor relativo por cantidad
de equipamiento instalado
EB
EB
0
CB
1
4
EB
EB
CB
CB
TP
TP
2
PP
3
4
Valor del equip., existente = número total de UEB ÷ número
de unidades existentes.
Tabla 59
Valores relativos de zona según la existencia de
Equipamiento complementario
UNIDADES DE EQUIPAMIENTO
COMPLEMENTARIO
0
Equipamiento complementario
1
2
3
4
5
6
EM
EM
EM
EM
EM
EM
SA
SA
SA
SA
SA
CC
CC
CC
CC
CO
CO
CO
RD
RD
•
•
•
Educación media EM
Salud SA
Comercio complementario
CC
• Comunicaciones CO
• Recreación y deporte RD
• Servicios urbanos SU
Total de unidades de equipamiento
Valor relativo por cantidad de
equipamiento instalado
PPDU-CRSXXI
SU
0
1
2
3
4
5
6
Valor del equip., existente = número total de UEB ÷ número
de unidades existentes.
352
La ausencia de equipamiento básico arroja un valor 0.0, cuando se adiciona
cada una de las unidades de equipamiento aumenta sucesivamente el valor
hasta alcanzar la unidad.
Los coeficientes menores a la unidad determinan la cantidad de faltantes de
equipamiento que es requerido y necesario para permitir la densificación.
Infraestructura
Los servicios de infraestructura son aquellas obras públicas de carácter común
que satisfacen las necesidades más elementales a las que tiene derecho las
personas pues atienden requerimientos de salud, higiene, conservación de
alimentos, limpieza, distracción y comunicación.
Por su nivel de atención se dividen en servicios de infraestructura básica que
son los satisfactores públicos más inmediatos y, en servicios de infraestructura
complementarios, que son los soportes para un grado alto de urbanización.
Tabla 60
Infraestructura básica
UNIDADES DE INFRAESTRUCTURA BASICA
Infraestructura básica:
•
•
•
0
Energía eléctrica EE
Agua potable AP
Drenaje sanitario DS
Total de unidades de infraestructura básica
Valor relativo por cantidad de infraestructura básica instalada
1
2
3
EE
EE
EE
AP
AP
DS
0
1
2
3
Valor de Infra., existente =
número total de UIB ÷ número de
unidades existentes.
La infraestructura complementaria es aquella que se adiciona para ofrecer
mejores condiciones de bienestar al lugar, estos se identifican en la tabla 61
PPDU-CRSXXI
353
Tabla 61
Infraestructura complementaria
UNIDADES DE INFRAESTRUCTURA
C0MPLEMENTARIA
Infraestructura complementaria:
•
•
•
•
•
0
1
AL
Alumbrado público AL
Drenaje pluvial DP
Pavimentación y banqueta PB
Teléfono TE
Gas por tubería y cablevisión
GC
3
4
5
AL
AL
AL
L
DP
DP
DP
DP
PB
PB
PB
TE
TE
GC
Total de unidades de infraestructura
0
Valor relativo por cantidad de infraestructura
2
1
2
3
4
5
Valor de Ifra., existente = número total de UIC ÷
número de unidades existentes.
complementaria instalada
Las tablas 60 y 61 muestran la cantidad de elementos infraestructurales
existentes y faltantes que servirán para normar el criterio de inversión suficiente
o faltante para soportar la densificación del área de acuerdo con un nuevo
proyecto.
Del medio físico natural los apartados destacados para estimar en el análisis de
densificación se ubican la topografía como el factor que condiciona por la
pendiente el aprovechamiento del suelo, en sentido similar los factores de
riesgo y vulnerabilidad califican la aptitud del suelo.
Tabla 62
Valoración por configuración topográfica
TIPO DE PENDIENTE
Aptitud del suelo
Rango
PPDU-CRSXXI
0 – 2%
Condicionado
3% - 15%
Apto
16% - 35%
Condicionado
> 35%
No apto
0.75
1.0
0.25
0.0
354
Tabla 63
Valoración del medio físico
APTITUD
Y
CARACTERÍSTICA
DEL SUELO
Valor relativo
NO APTO
D
H
FR
CONDICIONADO
RIESGO
IN
H
Q
FA
APTO
SEGURO
suelo apto = al ausente de riesgos
Índices negativos
(–) 0.500
(-) .125
(-) 0.250
1.0
Simbología:
•
Desprendimiento D
•
Hundimiento H
•
Fractura FR
•
Inundación IN
•
Hidrológico H
•
Químico Q
En la valoración del medio físico destaca el hecho de que la presencia de cada
factor es un aspecto de vulnerabilidad que resta seguridad al suelo y por tanto
hace menos seguro comparativamente a otro en donde dicho factor esta
ausente.
Por tanto a la unidad de suelo apto, se le van descontando los índices de cada
factor de riego presente, hasta llegar al no apto pasando por el condicionado.
4.3.5 Densidad habitacional
Durante el proceso de la administración del programa parcial se demanda de
los instrumentos que hagan posible conciliar los proyectos inmobiliarios o de
acciones de edificación particular. Para lograr esta pretensión se ha tomado en
cuenta que este apartado correspondiente al PDUCP-PR 2000-2020 no
responde a las necesidades presentes y seguramente tampoco a las futuras
de la vigencia del mencionado programa.
PPDU-CRSXXI
355
En tal sentido se opta por generar criterios que estimulen el desarrollo y
normen condiciones de interpretación bilaterales (derechos y obligaciones)
tanto al promotor privado como al regulador público.
Entre los factores que se identifican como condicionantes para llevar a cabo la
promoción y desarrollo de un proyecto inmobiliario están los siguientes:
•
El valor tan alto que alcanza el suelo
•
La normatividad de la planeación diferente a la realidad económica
•
El mercado real que demanda nuevos formatos no contemplados en la
planeación vigente
•
El carácter de la demanda inmobiliaria mayormente apegado al formato
de la parte norteamericana de la frontera
•
La necesidad de promover inversiones que garanticen tasas de retorno
de capital en tiempos razonables
•
Mantener dinámicas de mercado de niveles adecuados para motivar la
reinversión
Este programa determina el cálculo o estimación de densidades de cada
unidad territorial de planeación. La relación que guarda la población entre la
unidad de superficie referida en Hectáreas brutas o netas se denomina
Densidad de Población. La unidad territorial de planeación UTP, es la superficie
menor que se deriva de un barrio y un conjunto de barrios integran un Distrito.
El centro de población según el PDUCP-PR 2000-2020 está integrado por 5
Distritos, en tanto que el programa parcial PPDU-CRSXXI ha incluido una
extensión al Distrito III en atención a que el corredor rebasó con su área de
influencia los Distritos III y IV.
El siguiente cuadro, y todo el tema de este apartado, que se refiere a las
densidades normativas de vivienda se derivan del trabajo colegiado con la
PPDU-CRSXXI
356
Dirección de Desarrollo Urbano del tercer Ayuntamiento de Playas de Rosarito,
del que se desprenden los siguientes principios:
•
1. Que los desarrolladores lleven a cabo los planes de negocios bajo
criterios urbanos razonables y convenientes para Playas de Rosarito y
en particular para el Corredor Rosarito Siglo XXI.
•
2. Que esté disponible y se aplique una racionalidad para que las
densidades estén condicionadas por los servicios instalados, las
capacidades de estos, la necesidad de introducir o ampliarlos, el tipo de
desarrollo y el valor del suelo.
•
3. Que el desarrollador evalué los servicios faltantes y determine la
factibilidad de inversión de que se puede hacer el proyecto urbano de
su interés y exista la viabilidad de las condiciones para realizarse.
•
4. Que el uso de suelo y los coeficientes de ocupación y utilización
como las densidades sean una propuesta de cada proyecto inmobiliario
para que la autoridad evalué los impactos y determine las condiciones
para su realización.
•
5. Que la presencia de la infraestructura pública, los servicios públicos
y el equipamiento, con la ubicación del proyecto; determine la
propuesta de densidad, de uso, de COS y CUS.
•
6. Que todo proyecto de acción de urbanización y acción de
construcción someta su considerando al juicio del Ayuntamiento.
•
7. Que sea el Ayuntamiento quien avale la realización de acción de
urbanización y edificación de los proyectos cuyo impacto urbano resulte
evidente.
•
8. Que las necesidades materiales de tipo particular de los desarrollos
serán
atendidas
por
los
promotores
según
lo
establezca
el
Ayuntamiento.
•
9. Que todo fraccionamiento estará obligado a atender y cumplir con
las disposiciones de la Ley de Edificaciones y al Reglamento de
Fraccionamiento para el Estado de Baja California.
PPDU-CRSXXI
357
•
10. Que las subdivisiones de lotes para desarrollos Plurifamiliar en la
reserva intraurbana será dictaminada por la autoridad con base en la
propuesta de servicios e infraestructura.
•
11. Que el programa parcial de desarrollo del corredor presenta una
zonificación indicativa que requiere para ciertos casos, según proyecto
de uso de suelo, estar sujeta a un análisis casuístico.
•
12. Que las densidades estarán condicionadas a la existencia de
equipamiento, infraestructura, topografía y medio físico.
Tabla 64
Tipos de fraccionamientos según el Reglamento
de Fraccionamiento de 1971
TIPO DE FRACCIONAMIENTO SEGÚN
REGLAMENTO
1. Residencial de primer orden
2. Residenciales
SUPERFICIE
DE LOTE
450 m2
FRENTE SEGÚN AVENIDA
O A CALLE
15.00 o 17.00
300 m2
12.50 o 15.00
3. Residencial para vivienda de tipo medio
4. Residencial para vivienda de interés
social
5. Colonias populares construidas por
particulares
6. Colonias populares construidas por el
Estado o Municipio
7. Turístico para venta de lotes
225 m2
180 m2
120 m2
180 m2
120 m2
180 m2
120 m2
12.50 o 15.00
8.00 o 10.00
6.00
8.00 o 10.00
6.00
8.00 o 10.00
6.00
450 m2
15.00 o 17.00
450 m2
15.00 o 17.00
8. Turísticos para arrendamiento de casas
fijas o semifijas
Las siguientes matrices tienen el propósito de facilitar el análisis para el calculo
de densificación partiendo del tipo de fraccionamiento habitacional de acuerdo
con el Reglamento de Fraccionamiento vigente, mediante el cual se determinan
las superficies del lote tipo, los frentes de calle y los anchos de arroyos de las
calzadas. Con esa información se construyen las tablas siguientes:
PPDU-CRSXXI
358
Tabla 65
Tipo de fraccionamiento
y proporción de superficie vendible
Tipo
de
lote
m2
Número
de lotes
por
hectárea
neta
Ancho
del
predio
frente
a calle
Ancho
de
avenida
%
Calle
%
Lotificada
450
22
17.00
15.00
30.00
36
33
53
56
300
33
15.00
12.50
25.00
38
34
51
55
5
3
3
Tipo Medio
225
44
15.00
25.00
42
47
5
3
3
Interés Social
180
55
10.00
15.00
29
60
5
3
3
120
83
6.00
12.00
23
66
5
3
3
120
83
6.0
15.00
28
61
5
3
3
Tipo de
fraccionamiento
Residencial de
primer orden y
turístico
Residencial
Colonia popular
Colonia popular
institucional
% de áreas no habitacionales
%
%
%
Instalaciones
Parques
Escuelas
Especiales
Y
jardines
5
3
3
La matriz para determinar la densificación de las áreas de reserva intraurbana
toma en consideración el tipo de fraccionamiento, el tamaño y dimensión que le
corresponden a los lotes. Considera los servicios públicos y la infraestructura
básica
y
complementaria
instalada,
que
se
estima
da
servicio
al
fraccionamiento.
La consideración de existencia o faltantes de servicios
recibe un peso
valorativo a través de factores que se aplican a la cantidad de lotes que caben
en una hectárea neta (10,000 m2), lo que da por resultado el número de lotes
que pueden sembrarse según el nivel de servicio y en consecuencia el número
de habitantes que soportan los sistemas instalado.
PPDU-CRSXXI
359
Tabla 66
Densificación; lotes de 450.00 M2
DENSIDAD DE VIVIENDA Y HABITANTES POR TIPO DE FRACCIONAMIENTO
EN SUPERFICIE DE 10,000 M2 = 1.0 HECTAREA DE SUPERFICIE NETA.
Elementos urbanos
de servicio
Factor
de la presencia
de servicios
Fraccionamiento tipo residencial de primer
orden lote tipo 450 M2 ( y los de tipo
turísticos)
Viviendas / ha. Neta
Habitantes / ha. Neta
Baja
Infraestructura
Básico
Complementarios
Complementario
Topografía
Medio físico
Equipamiento
Básico
Media
Alta
Baja
Alta
El factor representa el cociente de la División de los lotes
sembrados
entre el número total de lotes por tipo de
fraccionamiento. La densidad domiciliaria estimada es de 4.1
hab/viv.
0.045
1.00
4.1
0.090
2.00
8.2
0.136
3.00
12.3
0.181
4.00
16.4
0.227
5.00
20.5
0.272
6.00
24.6
0.318
7.00
28.7
0.363
8.00
32.8
0.409
9.00
36.9
0.454
10.0
41.0
0.500
11.0
45.1
0.545
12.0
49.2
0.772
17.0
69.7
0.818
18.0
73.8
0.863
19.0
77.9
0.909
20.0
82.0
0.954
21.0
86.1
1.00
22.0
90.2
1.00
22.0
98.2
0.863
19.0
77.9
0.727
16.0
65.6
0.590
13.0
53.3
0.454
10.0
41.0
0.318
7.0
28.7
0.181
4.0
16.4
0.00
0.00
0.00
0 - 2 % condicionado
0.750
16.0
65.6
3 – 15 % apto
1.000
22.0
90.2
16 – 35 % condicionado
0.250
5.0
20.5
> 35 % no apto
0.000
0.00
0.00
PPDU-CRSXXI
Media
360
Tabla 67
Fraccionamiento tipo Residencial con lote tipo 300
Factor de la
M2
Elementos urbanos
presencia
de servicio
de servicios
Baja
Media
Alta
Baja
Media
Alta
Infraestructura
Básico
Complementarios
Complementario
Topografía
Medio físico
Equipamiento
Básico
El factor representa el cociente de la División de los lotes sembrados
entre el número total de lotes por tipo de fraccionamiento. La densidad
domiciliaria estimada es de 4.1 hab/viv.
0.060
2.00
8.2
0.121
4.00
16.4
0.181
6.00
24.6
0.242
8.00
32.8
0.303
10.00
41.0
0.363
12.00
49.2
0.424
14.00
57.4
0.484
16.00
65.6
0.545
18.00
73.4
0.606
20.0
82.0
0.666
22.0
90.2
0.727
24.0
98.4
0.848
28.0
114.8
0.878
29.0
118.9
0.909
30.0
123.0
0.939
31.0
127.1
0.969
32.0
131.2
1.00
33.0
135.3
1.00
33.0
135.3
0.848
28.0
114.8
0.696
23.0
94.3
0.545
18.0
73.8
0.393
13.0
53.3
0.242
8-0
32.8
0.090
3.0
12.3
0.00
0.00
0.00
0-2%
condicionado
3 – 15 % apto
0.750
24.0
98.4
1.000
33.0
135.3
16 – 35 %
condicionado
> 35 % no apto
0.250
8.0
32.8
0.000
0.00
0.00
PPDU-CRSXXI
361
Tabla 68
Fraccionamiento tipo Residencial para vivienda de interés
Factor
medio lote tipo 225 M2
de la
Elementos urbanos
presencia
de servicio
en el sitio
Baja
Media
Alta
Baja
Media
Alta
Infraestructura
Básico
Complementarios
Complementario
Topografía
Medio físico
Equipamiento
Básico
El factor representa el cociente de la División de los lotes sembrados
entre el número total de lotes por tipo de fraccionamiento. La densidad
baja domiciliaria estimada es de 4.1 hab/viv. La media se estima en 5.0
hab/ha.
0.045
2.00
8.2
10.0
0.090
4.00
16.4
20.0
0.136
6.00
24.6
30.0
0.181
8.00
32.8
40.0
0.227
10.00
41
50.0
0.272
12.00
49.2
60.0
0.318
14.00
57.4
70.0
0.363
16.00
65.6
80.0
0.409
18.00
73.8
90.0
0.454
20.0
80.2
100.0
0.500
22.0
90.2
110.0
0.545
24.0
96
120.0
0.659
29.0
118.9
145.0
0.727
32.0
131.2
160.0
0.795
35.0
143.5
175.0
0.863
38.0
155.8
190.0
0.931
41.0
168.1
205.0
1.00
44.0
180.4
220.0
1.00
44.0
180.4
220.0
0.840
37.0
151.7
185.0
0.681
30.0
123.0
150.0
0.522
23.0
94.3
115.0
0.363
16.0
65.6
80.0
0.204
9.0
36.9
45.0
0.045
2.0
8.2
10.0
0.00
0.00
0.00
0.00
0 - 2 % condicionado
0.750
33.0
135.3
165.0
3 – 15 % apto
1.000
44.0
180.4
220.0
16 – 35 %
condicionado
> 35 % no apto
0.250
11.0
45.1
220.0
0.000
0.00
0.00
0.00
PPDU-CRSXXI
362
Tabla 69
Densificación; lotes de 180 M2
Elementos urbanos
de servicio
Infraestructura
Básico
Complementarios
Complementario
Topografía
Medio físico
Equipamiento
Básico
Valor
relativo
de la
presencia
en el sitio
Fraccionamiento tipo interés social, lote tipo 180 M2 (y de Colonias
Populares)
Baja
Media
Alta
Baja
Media
El factor representa el cociente de la División de los lotes sembrados entre el
número total de lotes por tipo de fraccionamiento. La densidad baja
domiciliaria estimada es de 4.1 hab/viv. La media se estima en 5.0 hab/ha.
0.045
2.00
8.2
10.0
0.090
4.00
16.4
20.0
0.136
6.00
24.6
30.0
0.181
8.00
32.8
40.0
0.227
10.00
41
50.0
0.272
12.00
49.2
60.0
0.318
14.00
57.4
70.0
0.363
16.00
65.6
80.0
0.409
18.00
73.8
90.0
0.454
20.0
80.2
100.0
0.500
22.0
90.2
110.0
0.545
24.0
98.4
120.0
0.772
30.0
123.0
150.0
0.818
35.0
143.5
175.0
0.863
40.0
164.0
200.0
0.909
45.0
184.5
225.0
0.954
50.0
205.0
250.0
1.00
55.0
225.5
275.0
1.00
55.0
255.5
275.0
0.863
47.0
192.7
235.0
0.727
39.0
159.9
195.0
0.590
31.0
127.1
155.0
0.454
23.0
94.3
115.0
0.318
15.0
61.5
75.0
0.181
8.0
32.8
40.0
0.00
0.00
0.00
0.00
0-2%
condicionado
3 – 15 % apto
0.750
41.0
168.1
205.0
1.000
55.0
225.5
275.0
16 – 35 %
condicionado
> 35 % no apto
0.250
13.0
53.3
65.0
0.000
0.00
0.00
0.00
PPDU-CRSXXI
Alta
363
Tabla 70
Fraccionamiento tipo Interés Social, lote tipo 120 M2
factor
(y de Colonias Populares)
de la
Elementos urbanos
presencia
de servicio
en el sitio
Baja
Media Alta
Baja
Media
Alta
Infraestructura
Básico
Complementarios
Complementario
Topografía
Medio físico
Equipamiento
Básico
El factor representa el cociente de la División de los lotes sembrados entre el
número total de lotes por tipo de fraccionamiento. La densidad domiciliaria
estimada es de 4.1 hab./viv.
0.036
3.00
12.3
0.096
6.00
24.6
0.108
9.00
36.9
0.144
12.00
49.2
0.180
15.00
61.5
0.216
18.00
73.8
0.253
21.00
86.1
0.289
24.00
98.4
0.325
27.00
110.7
0.361
30.0
123.0
0.397
33.0
135.3
0.433
36.0
154.8
0.530
44.0
180.4
0.625
52.0
213.2
0.722
60.0
246.0
0.819
68.0
278.8
0.915
76.0
311.6
1.00
83.0
340.3
1.00
83.0
340.3
0.759
63.0
258.3
0.626
52.0
213.2
0.493
41.0
168.1
0.361
30.0
123.0
0.265
22.0
90.2
0.132
11.0
45.1
0.00
0.00
0.00
0-2%
condicionado
3 – 15 % apto
0.750
62.0
254.2
1.000
83.0
340.3
16 – 35 %
condicionado
> 35 % no apto
0.250
20.0
81.0
0.000
0.0
0.00
PPDU-CRSXXI
364
Densidades en predios de reserva (Áreas adyacentes a la zona urbana, predios
en donde aun no existen servicios urbanos)
El programa parcial del Corredor Rosarito Siglo XXI involucra espacios
desarrollados del centro de población con reservas intraurbanas. Habiéndose
generado criterios de densificación en las tablas de las páginas anteriores,
ahora se definen los criterios para estimar las densidades de los predios de
reserva que se ubican dentro del área de influencia que genera el Bulevar Siglo
XXI que se denomina Corredor Rosarito Siglo XXI.
La siguiente Tabla 55 muestra la distribución del suelo en breña aplicado a
determinadas superficies de acuerdo a su contenido y extensión.
Tabla 71
Definición de las superficies según su desarrollo
Superficies
Bruta (Breña)
Bruta Neta
Terrenos con todos
los atributos naturales
Incluye
escurrimientos,
servidumbres y áreas
de conservación
Incluye obras
viales primarias
y de servicios
Neta Bruta
Súper manzana incluye
áreas no vendibles
3% Donaciones áreas
verdes
3% Donación Escolar
37% promedio en
vialidades
100 %
4-5%
43 %
18,838 M2
754 M2
8,084 M2
Área de Distrito
Área de Barrios
Área de UTP
Neta
Áreas susceptibles
de división con
áreas comunes y
privativas
Privativa
Área de uso y
disfrute pleno
del titular
(vivienda)
10% para donación en lotes vendibles
al municipio
52 – 53 %
10,000 M2
Área de
Área de lote
Fraccionamiento
Tabla 72
Distribución de densidades Sobre la superficie del corredor
SUPERFICIE
BRUTA
(BREÑA)
5,000 HAS.
PPDU-CRSXXI
DISTRIBUCION
DE LAS
DENSIDADES
Alta
VIVIENDAS
Máximas
Oferta
por
de
superficie
vivienda
neta
50-88
128,518
HABITANTES
DISTRIBUCION
SUPERFICIE
4.1 densidad
domiciliaria
%
360
55
Cobertura
del corredor
(breña)
2750
Media
34-47
43,750
192
35
1750
Baja
22-34
5.,851
90
10
500
365
Las alturas de los edificios están condicionadas a distintos factores en los que
sobresalen la infraestructura instalada, la superficie del predio, la localización y
los usos predominantes del suelo establecido en el programa. La tabla 57
muestra las posibles alturas que puede alcanzar los edificios tomando como
base el ancho de calle que el Reglamento de Edificación del Municipio de
Playas de Rosarito considera técnicamente factible.
Tabla 73
B
B
C
C
D
D
E
E
Y
PPDU-CRSXXI
AVENIDA DE 30.00 METROS
Altura 52.50 mts.
Altura 43.75 mts.
AVENIDA DE 25.00 METROS
Altura 43.75 mts.
Altura 26.00
CALLE DE 15.00 METROS
Altura 26.00 mts.
Altura 21.00
CALLE DE 12.00 METROS
Altura 21.00
7.00
CALLE DE 12 .00 METROS
.
BULEVAR SIGLO XXI SECCION DE 70.00 METROS
A
Altura 122.5 mts. (1.75 el ancho de calle)
A
Altura 52.50 mts.
Densidad de construcción por altura y ancho de calle
366
La tabla 73 muestra las alturas en su limite máximo posibles según los tipos
de lotes de acuerdo al ancho de la vía, no mayor a 1.75 veces según lo
dispuesto por el Artículo 32 del Reglamento de la Ley de Edificaciones para el
Municipio de Playas de Rosarito. Con secciones de calzada de 12, 15, 30 y 70
metros.
Aplicado este criterio a los tipos de lotes según el Reglamento de
Fraccionamientos para Baja California. Corresponde a; A = 120.00 M2, B =
180.00 M2, C = 225.00 M2, D = 300.00 M2, E = 450.00 M2 y Y = Variable (no
determinado por el reglamento).
Para el Reglamento de Fraccionamientos del Estado el predio de menor
tamaño es de 180 metros cuadrados y solo bajo condición particular y
plenamente justificado se aprobarán predios de 120 metros. En el espacio que
ocupa el centro de población de Playas de Rosarito convergen las políticas de
los instrumentos de distintos niveles de planeación.
La tabla siguiente establece la Distribución de Densidades Habitacionales en
Playas de Rosarito aplicable a las áreas que cubre el Corredor Tijuana-Rosarito
2000, el programa de centro de población PDUCP-PR 2000-2020, y
el
programa parcial del Corredor Rosarito Siglo XXI, PPDU-CRSXXI.
Tabla 74
Densidades Habitacionales en áreas de los programas
DENSIDADES
HABITACIONALES
CORREDOR TIJUANAROSARITO 2000
Unifamiliar Plurifamiliar
50 Viv./ha
64 Viv./ha
30 Viv./ha
40 Viv./ha
PDUCPT-PR
2000-2020
Unifamiliar Multifamiliar
56 Viv./ha
83 Viv. /ha
34 Viv./ha
56 Viv./ha
PPDU-CRSXXI
Unifamiliar Plurifamiliar
Hab. Densidad Alta
50 Viv./ha
88 Viv./ha
Hab. Densidad
34 Viv./ha
47 Viv./ha
Media
Hab. Densidad Baja
22 Viv./ha
34 Viv./ha
22 Viv./ha
34 Viv./ha
MIXTO
50 Viv./ha
64 Viv./ha
Habitacional y Serv.
Suelo de
No se permiten usos
Solo se permiten usos
Conservación
urbanos
compatibles
Nota: para el PDUC-PR y para el PPDEU-CRSXXI la superficie estimada para determinar la
densidad es la hectárea neta (10,000 m2)
PPDU-CRSXXI
367
4.3.6 Coeficientes de ocupación y utilización de suelo.
Los coeficientes de intensidad y aprovechamiento del suelo son instrumentos
para calcular el desarrollo económico y social del suelo, con ello
permite
conciliar las normas de regulación con las propuestas de desarrollo. La
resultante son factores que determinan la masa edificada en proporción a la
superficie del predio, para luego contrastarla con los elementos de servicio
planificados.
Tabla 75
Densidades de construcción por tipo de
Fraccionamiento con densidades unifamiliares
LOTES POR TIPO DE FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL
Primer orden
Residencial
Tipo Medio
Interés social
Popular institucional
450.00 M2
300.00 M2
225.00 M2
180.00 M2
120.00 M2
Superficie de construcción
180 M2
180 M2
112 M2
120 M2
120 M2
Coeficiente de ocupación del suelo COS
0.40
0.60
0.50
0.50
0.50
Coeficiente de utilización del suelo CUS
2.50
1.66
1.60
1.50
1.9
Habitantes por unidad unifamiliar
4.1
4.1
4.1
4.1
4.1
La tabla 59 muestra los rendimientos probables de los lotes plurifamiliares de
los fraccionamientos según el ancho de calle como factor determinante para la
altura máxima de las edificaciones.
Con base en el criterio de alturas máximas se define el perfil urbano
permitiendo concentrar las más altas densidades sobre predios con frente a los
PPDU-CRSXXI
368
bulevares, ya que estas vías concentran mayores servicios públicos y cuenta
en su diseño con mejor capacidad de comunicación.
Las densidades disminuyen al irse reduciendo las secciones hasta llegar a
calles locales de sección promedio de 12 metros.
Tabla 76
Densidades de construcción por tipo de
Fraccionamiento con densidades plurifamiliares
Primer orden
LOTES POR TIPO DE FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL
Residencial
Tipo Medio
Interés social
Popular institucional
450.00 M2
300.00 M2
52.50 mts
43.75 mts.
225.00 M2
180.00 M2
120.00 M2
Alturas edificios según frente calle (Art. 32 RLEMPR)
26.00 mts.
21.00 mts
7.00 mts
3
2
270 M2
120 M2
Número de pisos
15
13
4
Superficie construcción
1125 M2
1170 M2
0.40
0.30
3.0
3.9
360 M2
Coeficiente de ocupación del suelo COS
0.40
0.50
0.50
Coeficiente de utilización del suelo CUS
1.60
1.5
1
3
2
12.3
8.2
Número de unidades de viviendas
13
11
4
Habitantes por lote multifamiliar
53.3
45.1
16.4
Cada piso se estima de 3.50 de altura (piso terminado inferior o plafond,
a piso terminado superior), la densidad domiciliaria estimada es de 4.1, para
una vivienda que cubre una superficie de 60.00 M2 en lotes de los tipos A, B,
y 90.00 M2 para los tipos C, D.
Factores de intensidad estándar de edificación
El objetivo de regular el aprovechamiento del suelo busca hacer que la
distribución de las densidades dentro de las Unidades Territoriales de
Planeación UTP, tenga un acomodo espacial
PPDU-CRSXXI
proporcional a las distintas
369
superficies de los predios según la topología prevista en el Reglamento de
Fraccionamiento del Estado para el uso de suelo habitacional. Que tales
criterios se extrapolen a los otros tipos de usos como el comercial o industrial.
Los conceptos motivo de la regulación son:
1. Coeficiente de ocupación del suelo, COS
2. Coeficiente de utilización del suelo, CUS
3. Espacio libre con relación a la superficie del predio
4. Estacionamientos de acuerdo con lo edificado y superficie ocupada por
el total de los estacionamientos
5. Recreación de acuerdo con la densidad de habitantes
6. Saturación de habitantes con relación a la edificación
7. Densidad con relación a la población relacionada a la superficie del
predio
Los rasgos de estos conceptos resultan de la aplicación de las expresiones
traducidas en modelos matemáticos que dan por resultados los cocientes
factoriales. Bajo tales resultados surgen disposiciones de aplicación que se
traducen en espacios, para el Estado de Baja California los lotes tipo son:
Tabla 77
Ejemplo de aplicación de cocientes factoriales
TIPO DE FRACCIONAMIENTO
1. Residencial de primer orden
SUPERFICIE
450 m2
2. Residenciales
300 m2
3. Residencial para vivienda de tipo medio
225 m2
4. Residencial para vivienda de interés social
180 m2
120 m2
5. Colonias populares construidas por particulares
180 m2
120 m2
6. Colonias populares construidas por el Estado o Municipio
7. Turístico para venta de lotes
180 m2
120 m2
450 m2
8. Turísticos para arrendamiento de casas fijas o semifijas
450 m2
PPDU-CRSXXI
370
Tabla 78
Proporciones de los lotes según los frentes a la vía
Lotes habitacionales tipo
Superficies
Frente
Fondo
Calle
adyacente
2
2
2
2
2
120 m
6.00
20.00
180 m
8.00
22.50
225 m
12.50 – 15.00
18.00 – 15.00
300 m
12.50 - 15.00
24.00 - 20.00
450 m
15.00 - 17.00
30.00 - 26.47
15.00
15.00
15.00
25.00
30.00
Los factores de intensidad estándar a continuación son reflejados en un
ejercicio práctico para aplicar los conceptos y que el público haga uso de ellos
para la realización de cálculos previos al desarrollo. El ejercicio se aplica en un
predio de 4000 m2 en donde se asienta un edificio de 10 niveles con 4
viviendas por nivel y cada vivienda tiene 100m2 independientes a los
estacionamientos y áreas comunes de circulación el interés del ejercicio
estriba en definir lo siguiente:
1. Coeficiente de ocupación del suelo COS
El factor que se deriva de la relación superficie construida y la superficie
del predio = m2 construidos / m2 del predio, ejemplo: (100 m2x4) 400m2 /
4000m2 = 0.10 factor de ocupación.
2. Coeficiente de Utilización del Suelo CUS
El factor que se deriva de la relación entre la densidad de construcción y
la superficie del predio = m2 total construido / m2 del predio, ejemplo:
4000m2 construidos totales / 4000m2
del predio = 1.0 factor de
utilización, representa numéricamente que la construcción total acomoda
una vez la superficie del predio.
3. Espacio libre
El espacio no construido es el resultante de la superficie del predio al
que se le ha restado la superficie ocupada = m2 total del predio (-) m2
PPDU-CRSXXI
371
ocupados, ejemplo: 4000m2 – 400m2= 3,600m2 que es equivalente al
90%
4. Cajones de Estacionamiento
La cantidad de espacios para vehículos derivados de las unidades de
vivienda = número total de unidades de vivienda / norma de
estacionamiento según la tipología de edificio del Reglamento de la Ley
de Edificaciones para Playas de Rosarito, RLE, ejemplo: 40 vivienda x
2.0 espacios de estacionamiento por cada vivienda de gran escala =80
espacios o cajones
4.1 Espacio para estacionamiento
El área ocupada por los espacios de estacionamiento de acuerdo con el
número de estos = No. Espacios de estacionamiento x m2 de cajón por
automóvil, ejemplo: 40 automóviles es igual a 40 cajones x (5.40x2.65
norma Art. 132 RLE) 14.31m2 = 572.40m2, más el espacio para
circulación que es de 18.00 m2 por automóvil: 720m2 que sumados al
total de los cajones = 1292.40m2
5. Recreación
El espacio de esparcimiento, ambientación o distracción con relación a
la superficie total construida según el factor ambiental = m2 construidos x
factor de 0.05, ejemplo: 4000m2 x 0.05 = 200 m2
destinados a
instalaciones recreativas
6. Saturación
La relación del número de habitantes totales entre la superficie total
construida, ejemplo: 40 unidades de vivienda (4.6 habitantes por
vivienda)/4000m2 construidos totales =0.046 hab. por m2 construido
PPDU-CRSXXI
372
7. Densidad
La relación de la superficie total construida entre los habitantes totales,
estimando la densidad domiciliaria, ejemplo: 4000 m2/ [40 unidades de
vivienda x 4.3 habitantes por vivienda = 172 habitantes] = 23.25m2 por
habitante
Con el mismo propósito de presentar una manera fácil para determinar el rango
de uso óptimo de un predio urbanizado que se destina a vivienda se ha tomado
el modelo de Charles G. Ramsey and Harold R. Sleeper 1970: Arquitectural
Graphic Standard, 6th edition.
Grafico 3
modelo de Charles G. Ramsey and Harold R. Sleeper 1970
Edificioen10plantas
cubrenel10%delareadesuelo=1.0PAP
CASAINDIV.DE1PLANTA
CASALUJOSADE1PLANTA
RANGODEUSOÓPTIMO
CASAINDIV.DE2PLANTAS
8.00
7.00
24PL.
CASALUJOSADE2PLANTAS
12PLANTAS
APARTAMENTODE2PLANTAS
6PLANTAS
3PLANTAS
5.00
4.00
3.00
2.00
O
RT
DABIE
IENIOA
VIVAC
E
DE SP
ND IAL E
CIO SPAC
OR
OP NE
PR RCIO
O
OP
PR
6.00
Edificioen2plantas
cubrenel50%delareadesuelo=1.0PAP
P.A.P.
PROP
ORCIO
NDE
OCUP
ACION
TOTA
PROP
LPAR
ORCIO
AAUT
OS
NDE
OCUP
ACION
PORA
UTO
1.00
0.90
0.80
0.70
0.60
P.O.T.A.
0.50
P.O.A.
P.E.V.
PROP
ORCIO
NESP
ACIAL
DERE
CREA
CIÓN
0.10
0.09
0.08
0.07
POR 0.4 Ha EN BRUTO PARA 100 m2 DE UNIDAD DE VIVIENDA
0.20
P.E.A.
ÁREADESUELO
*
REFERENCIA NUMÉRICA
0.30
PR
OP
OR
CIO
ND
EA
RE
AD
EP
ISO
0.40
0.06
P.E.R.
0.05
4.00
5.00
3.00
6.00
7.00
8.00
4unidades 8unidades 16unidades 32unidades 64unidades 128unidades
por0.4Ha por0.4Ha por0.4Ha por0.4Ha por0.4Ha por0.4Ha
* * * *
*
PROPORCIONDEAREADEPISO(PAP):
PROPORCIONDEESPACIOABIERTO(PEA):
Eseláreamáximatotaldepiso
permitidaporeláreatotaldesuelo
Eselminimodesuperficiedeespaciosabiertos
porcadaunidaddepiso.
PROPORCIONDEOCUPACIÓNTOTALPARAAUTOS(POTA):
PROPORCIONESPACIALDEVIVIENDA(PEV):
Elnúmerototaldeespaciosdeestacionamiento
porcadaunidaddevivienda.
Eselespaciomínimorequeridoparapasillosyandadores
porsuperficiedepiso.
PROPORCIONDEOCUPACIÓNPORAUTO(POA):
PROPORCIONESPACIALDERECREACIÓN(PER):
Elnúmerominimodeespaciosdeestacionamiento
paravisitanteporunidaddevivienda.
Eselespaciomínimodesuperficierequerida
porcadaáreadepiso
PPDU-CRSXXI
373
PAP: 400m2 desplante de construcción / 4000m2 área del predio =0.10 factor
de ocupación
POTA: un espacio de auto por vivienda = 40 espacios o cajones
PEA: el 7% de cada unidad de vivienda destinada a espacio abierto
POA: se asigna a estacionamiento para visitantes el 75% del total de viviendas
PEV: se destina el 38% de la superficie de cada vivienda a andadores y
circulación
PER: se destina el 8.5% de la superficie construida a instalaciones de
recreación
PPDU-CRSXXI
374

4. Criterios Adoptados para el Ordenaminto Territorial

Transcripción

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