Estudio Impositivo Contable Cra. Blanca dos Santos Cruz

Estudio Impositivo Contable Cra. Blanca dos Santos Cruz

Estudio Impositivo Contable
Cra. Blanca dos Santos Cruz
“TIPS” PARA INVERSORES INMOBILIARIOS DE PUNTA DEL ESTE
A partir de la Reforma Tributaria, vigente desde el 1/7/2007 han surgido algunas modificaciones cuya
importancia no puede dejar de tenerse en cuenta a la hora de invertir en inmuebles, en particular en
Punta del Este, destino de gran parte de la inversión inmobiliaria extranjera en nuestro país.
Aconsejamos a la hora de invertir, tener en cuenta los dos siguientes puntos que sin duda afectan el
retorno de cualquier inversión:
1) Antes de la reforma, todas las sociedades contribuyentes del ahora llamado IRAE registraban
en su costo fiscal, el 100% del precio de los inmuebles adquiridos con destino a
fraccionamiento y/o construcción para la venta. Desde el 1/7/2007 solo es admitido como
costo el 48% del precio, toda vez que los inmuebles son adquiridos a personas físicas o a no
residentes, es decir a contribuyentes de IRPF o IRNR. Si bien en los objetivos de la reforma
se formula la intención de “estimular la nominatividad de las participaciones patrimoniales” y
la personalización de la propiedad de la tierra, este tratamiento resulta un indudable
impedimento a tales objetivos, además de afectar la neutralidad tributaria a la hora de elegir
inmuebles con destino a construcción o fraccionamiento. Ello desde que si el inmueble se
compra a un contribuyente de IRAE se deduce el 100% del costo, pero si se compra a un
contribuyente de IRPF o de IRNR solo se puede deducir el 48%.2) A partir de la reforma tributaria, la primera venta de inmuebles nuevos o con reciclajes
significativos, realizadas por empresas constructoras o promotoras contribuyentes de IRAE,
se encuentra gravada a la tasa de IVA Mínimo del 10%. Antes del 01/07/2007 todas las
ventas de inmuebles se encontraban exoneradas de IVA. En prácticamente el 100% de los
casos, las unidades nuevas vendidas en Punta del Este se entregan totalmente equipadas y
prontas para ser ocupadas por lo que, el precio de venta incluye además del inmueble, el de
todos los bienes muebles que integran su equipamiento. Esta operación se encuentra
prevista en el Art. 110 del decreto reglamentario de IVA, del que surge sin lugar a dudas que
el equipamiento constituye una “Prestación Accesoria” a la principal que es la venta del
inmueble. Siempre que se facture todo conjuntamente, toda la operación tiene el tratamiento
de IVA que le corresponde a la prestación principal, es decir que todo el precio de venta,
incluido el equipamiento, se encuentra gravado por IVA al 10%. No obstante la claridad de la
definición legal y la existencia de sentencias confirmatorias, algunos cuerpos inspectivos han
interpretado que el equipamiento no es “accesorio” a la venta del inmueble y que la parte del
precio que corresponde a equipamiento debe gravarse al 22%, interpretación desechada al
presentarles la clara norma sobre prestación accesoria.Ambos casos, particularmente nuevos en su tratamiento fiscal, implican cifras que pueden llegar a
ser muy importantes.El primero ya fue analizado en consulta DGI Nº 5240 y la respuesta se ajusta estrictamente a la ley.
Solo otra norma con la intención expresa de no afectar la inversión inmobiliaria y la nominalización de
la tierra puede modificarlo.El segundo solo requiere la declaración por parte de la administración, de su estricto ajuste a la
norma legal ya existente, lo que puede concretarse mediante la consulta tributaria. De lo contrario,
cada caso puede depender de la capacidad de defensa del contribuyente en la inspección, con la
falta de seguridad que ello implica. Una situación de duda genera efectos negativos tanto para quien
paga de menos, por las multas y recargos que luego podría asumir, como para quien paga lo que la
norma no le obliga por falta de claridad normativa.Cra. Blanca dos Santos Cruz. Postgrado en Especialización Tributaria para el Mercosur.-