reglamento de propiedad horizontal

Transcripción

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL EDIFICIO CENTRO
EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD
HORIZONTAL
La Asamblea de propietarios del Edificio CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA
HOTEL DANN CARLTON Propiedad Horizontal,
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que el EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN
CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL, fue sometido al régimen de propiedad
horizontal previsto en la Ley 182 de 1948, conforme consta en escritura pública número
doscientos veinticinco (225), del cuatro (4) de febrero de 1.997, otorgada en la notaria
Veinticinco del Círculo de Medellín, registrada el 06 de febrero de 1.997 en el folio de
matrícula inmobiliaria matriz número 001-711180 y en los folios de matrícula inmobiliaria
del número 001 711225 al 001711616, ambos extremos incluidos.
SEGUNDO: Que el artículo 86 de la Ley 675 de agosto 3 del 2.001, publicada en el
Diario Oficial del 4 de agosto del 2.001, establece:
“Artículo 86. Régimen de transición. Los edificios y Edificios sometidos a los
regímenes consagrados en las Leyes 182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, se
regirán por las disposiciones de la presente ley, a partir de la fecha de su vigencia y
tendrán un término de un (1) año para modificar, en lo pertinente, sus reglamentos
internos, prorrogables por seis (6) meses más, según lo determine el Gobierno
Nacional.”
“Transcurrido el término previsto en el inciso anterior, sin que se hubiesen llevado a
cabo las modificaciones señaladas, se entenderán incorporadas las disposiciones de la
presente ley a los reglamentos internos y las decisiones que se tomen en contrario
serán ineficaces.”
1
RESUELVE:
PRIMERO: Dentro del término previsto en el artículo 86 de la Ley 675 del 2.001,
modificar el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL, adaptándolo a
la Ley 675 de Agosto 3 de 2.001.
SEGUNDO: Corresponderá al Administrador del Edificio CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL, elevar a
escritura pública las modificaciones aprobadas por la Asamblea e inscribir dicha
escritura en el folio de matrícula inmobiliaria matriz número 001-711180 y en los folios
de matrícula inmobiliaria del número 001-711225 a la 001-711616, ambos extremos
incluidos.
TERCERO: Que el texto del Reglamento del Edificio “CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL”, con las
modificaciones que lo adecuan a la Ley 675 del 2.001, es el siguiente:
TEXTO DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL EDIFICIO CENTRO
EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD
HORIZONTAL ADECUÁNDOLO A LAS DISPOSICIONES DE LA LEY 675 DEL 2.001
CAPITULO I.
ANTECEDENTES DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON - PROPIEDAD
HORIZONTAL Y DISPOSICIONES GENERALES.
ARTICULO 1. - UBICACIÓN. EL EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA
HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL, El Centro Empresarial Dann
2
Financiera-Hotel Cann Carlton- Propiedad Horizontal, está situado en el Municipio de
Medellín, en la Carrera 43A y está distinguido con el No. 7-50 de la Carrera 43A.
El centro empresarial, objeto de este proyecto de división, está conformado por dos
torres y es una construcción de dos (2) sótanos y diecinueve (19) pisos y está
conformado por 202 parqueaderos, 10 depósitos, un local comercial, 178 oficinas y un
hotel de dominio particular o exclusivo, con unidad arquitectónica. Los sótanos están
comunicados cada uno con el exterior por una rampa para vehículos, y desde el interior
por medio de escaleras y ascensores, los sótanos tienen una capacidad total de 202
parqueaderos, están distinguidos con los números 1 al 146, 147H-165H, 167H-171H,
207H-221H, 241, 242, 244 al 281 y 283 al 295; los depósitos están distinguidos con los
números 1 al 7 y 9 al 11, el local comercial con el apéndice 101; el hotel con el apéndice
106 y las oficinas con los apéndices 301 al 313, 402 al 413, 501 al 513, 601 al 613, 701
al 713, 801 al 813, 901 al 913, 1001 al 1013, 1113, 1201 al 1213, 1301 al 1303, 1305 al
1313, 1401 al 1413, 1501 al 1504, 1506, 1508 al 1513, 1601 al 1613 y 1701 al 1713.
El proyecto arquitectónico fue aprobado según licencia de construcción No. L-10470/95.
Las áreas privadas de los bienes de dominio particular son aproximadas.
Las alturas de los bienes de dominio particular aparecen en cada una de las
descripciones.
En los sótanos existen tuberías descolgadas que reducen la altura en algunos sitios.
El sótano inferior o sótano dos (2) está integrado por ciento cuarenta y seis (146)
parqueaderos privados, circulaciones, zonas de uso común para los ascensores, cuarto
para instalaciones eléctricas, cuartos para plantas eléctricas de emergencia, cuarto de
extractores, área de comedor para los empleados del Hotel, cuartos de basuras, cuartos
de bombas y tanques de agua, área de lavandería del hotel, y cuartos útiles. El sótano
superior o sótano uno (1) está integrado por 92 parqueaderos privados y de visitantes,
3
zona de circulación, cuartos de mantenimiento, cuarto de transformador, cuartos de
subestación eléctrica, cuartos de ascensores, cuarto de extractor, cuartos útiles, zona
de circulación del edificio, espacio para vigilancia de acceso a los sótanos y al Hotel.
Un primer piso dirigido a la carrera 43 A, que consta: de parqueaderos descubiertos de
visitantes, hall de entrada a las escalas y ascensores que van a los pisos de Oficinas
compuesta por los pisos 3 al 17, entrada al Hotel, y la rampa para parqueaderos está
situada en el lindero con la Clínica Medellín del Poblado, dentro del primer piso se
encuentra también el hall de acceso a la torre de oficinas, en el segundo piso se
encuentran las áreas de circulación, la Oficina de la Administración, el salón comunal y
el mezanine del local comercial.
ARTICULO
2.
HISTORIA
DEL
SOMETIMIENTO
DEL
EDIFICIO
CENTRO
EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON AL REGIMEN LEGAL DE
PROPIEDAD HORIZONTAL: El Edificio
CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA
HOTEL DANN CARLTON, se sometió a las disposiciones contenidas en la Ley 182 de
1948, conforme consta en escritura pública número Nro. Doscientos veinticinco (225),
del cuatro (4) de febrero de 1997, otorgada en la Notaria Veinticinco del Círculo de
Medellín, registrada el diez (10) de febrero de 1.997, en el folio de matrícula inmobiliaria
matriz número 001-711180 y en los folios de matrícula inmobiliaria del número 001711225 al 001-711616, ambos extremos incluidos. Este Reglamento se denominará “el
Reglamento inicial”, en la presente adecuación a la Ley 675.
ARTICULO 3. TIPOLOGIA DEL EDIFICIO: El EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL, es un Edificio
mixto de acuerdo con las definiciones contenidas en el artículo tercero (3°) de la Ley
675 de 2.001.
ARTICULO 4.- LOTE DE TERRENO SOBRE EL CUAL ESTA CONSTRUIDO EL
EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON –
4
PROPIEDAD HORIZONTAL: El EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA
HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL,
Está construido sobre el siguiente lote de terreno, situado en el Municipio de Medellín,
sector de El Poblado, con un área aproximada de 6.920.16 m2. y que linda: Por el norte,
entre los puntos 5 y 7, pasando por el punto 6, en línea quebrada de 73.08 metros, con
terreno que es o fue de la sociedad Inversiones Saldarriaga Franco y Cía. S. en C., y
entre los puntos 7 y 10, pasando por los puntos 8 y 9, en línea quebrada de 39.39
metros, con propiedad de la sociedad Centro Empresarial Dann El Poblado S.A.; por el
oriente, entre los puntos 10 y 1, en 42.53 metros, con el edificio Florida Plaza ; por el
sur, entre los puntos 1 y 4, pasando por los puntos 2 y 3, en línea quebrada de 151.27
metros, en parte con la Clínica Medellín y en parte con el Edificio Asturias; y por el
occidente, entre los puntos 4 y 5, en línea curva de 76.67 metros, con el lote a ceder al
Municipio de Medellín para la Carrera 43A y la futura obra 500.
Folio DE MATRICULA INMOBILIARIA No. 001-711180.
ARTICULO 5. TITULOS DE ADQUISICION: En la escritura ya citada mediante la cual
se sometió al régimen de propiedad horizontal el Edificio, se citaron los títulos de
adquisición de la sociedad propietaria del lote de terreno sobre el cual se construyó el
Edificio.
ARTICULO 6. - REGIMEN LEGAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL: En virtud de la
decisión de la Asamblea de Propietarios, tomada dentro del plazo legal fijado en el
artículo 86 de la Ley 675 de 2.001, el EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL se regirá por
las disposiciones de la Ley 675 de 2.001.
ARTICULO 7. - DEL OBJETO Y ALCANCE DE LA PRESENTE REFORMA: La
presente reforma del reglamento de propiedad horizontal del Edificio CENTRO
EMPRESARIAL
FINANCIERA
HOTEL
DANN
CARLTON
–
PROPIEDAD
5
HORIZONTAL, tiene por objeto la adecuación del mismo a las disposiciones de la Ley
675 del 2.001, regulando particularmente los siguientes aspectos:
A. Los antecedentes del sometimiento del Edificio al régimen de propiedad horizontal y
las disposiciones generales, contenidas en este capítulo I;
B. La relación de los bienes de dominio privado o particular que integran el Edificio,
teniendo en cuenta para ello la escritura pública de sometimiento al régimen de
propiedad horizontal en la que se contiene la descripción y alinderamiento de los
mismos;
C. La titularidad del derecho de dominio de los bienes comunes;
D. La clasificación de los bienes de dominio común del Edificio de acuerdo con las
disposiciones de la Ley 675;
E. Las normas básicas para la utilización de los bienes comunes y para su
mantenimiento, conservación y eventual reposición;
F. La determinación del período presupuestal de administración de la propiedad
horizontal y las normas para la aprobación del presupuesto;
G. La determinación de los coeficientes de copropiedad, los módulos o centros de
costos y la contribución en gastos y expensas comunes;
H. Las normas aplicables a los gastos y expensas comunes;
I. La determinación de los derechos y obligaciones de los propietarios y tenedores a
cualquier título, en cuanto al uso, goce y destinación de los bienes de dominio
privado o particular y de los bienes comunes;
J. El régimen de prohibiciones que regirá en cuanto a los bienes de dominio privado o
particular y a los bienes comunes;
K. Los requisitos que deben cumplirse para introducir modificaciones a las unidades de
dominio privado exclusivo;
L. Los requisitos que deben cumplirse para introducir reformas al reglamento de
propiedad horizontal;
M. Las normas que regulan la Persona Jurídica de la Propiedad Horizontal incluyendo
las que deben seguirse para su eventual liquidación y distribución de los bienes
comunes;
6
N. Las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la
Persona Jurídica EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL
DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL, con la
determinación de los
órganos de administración y dirección de la Persona Jurídica, especificando sus
funciones y atribuciones;
O. La regulación sobre las reuniones ordinarias y extraordinarias de la Asamblea
General de propietarios, la forma y época de convocación, las normas sobre quórum
deliberatorio y decisorio;
P. La forma de elección y las atribuciones del Consejo de Administración;
Q. La forma de elección y las obligaciones y facultades del Administrador;
R. Las regulaciones sobre la extinción de la propiedad horizontal Edificio CENTRO
EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – Propiedad Horizontal;
S. Las normas para la reparación y reconstrucción de los edificios y el régimen de los
seguros obligatorios;
T. Las normas para la solución de conflictos, el procedimiento para la aplicación de
sanciones y las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias;
U. Los procedimientos de conciliación y arbitraje para la solución de las diferencias que
se presenten entre la Persona Jurídica de la Propiedad Horizontal y los propietarios
u ocupantes a cualquier título de los bienes de dominio privado o particular y entre
los propietarios u ocupantes entre sí, en razón de la aplicación e interpretación del
reglamento de administración de la propiedad horizontal;
V. Las
demás
estipulaciones
funcionamiento del EDIFICIO
necesarias
o
convenientes
para
el
adecuado
DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL.
PARAGRAFO: No son objeto de reforma las descripciones de los bienes de dominio
privado o particular que actualmente integran el EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL ni las
destinaciones de los mismos, contenidas en el reglamento original, las cuales, por ende,
conservan su plena vigencia.
7
ARTICULO 8. - CASOS NO PREVISTOS: Cuando en el reglamento de propiedad
horizontal del EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN
CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL, no exista disposición expresa aplicable a un
caso determinado o concreto, se aplicarán en su orden:
1. Las normas contenidas en el mismo reglamento que regulen casos o situaciones
análogas o similares,
2. Las normas legales que regulan casos o situaciones similares en inmuebles
sometidos al régimen de propiedad separada, esto es, las disposiciones contenidas
en la Ley 675 de 2.001, sus decretos reglamentarios y las demás normas que con
posterioridad regulen esta materia,
3. Las demás disposiciones del Código Civil Colombiano y demás leyes concordantes
o reformatorias del mismo, que puedan ser aplicables de manera directa o por
analogía.
ARTICULO 9 -
OBLIGATORIEDAD: Las normas contenidas en el reglamento de
propiedad horizontal del Edificio
DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL tienen fuerza obligatoria no sólo para
los actuales propietarios de bienes de dominio privado o particular, los tenedores a
cualquier título de los mismos y para la persona jurídica, sino también para los causa habientes a título singular o universal, y para las personas que a cualquier título los
ocupen, usen o gocen. En consecuencia en todo acto que implique traspaso o
enajenación del dominio privado o particular o la mera cesión a cualquier título, el uso y
goce de ellos, se entienden incorporadas las disposiciones del reglamento de propiedad
horizontal del Edificio.
CAPITULO II
RELACION DE LOS BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR QUE
CONFORMAN EL EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN
CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL.
8
ARTICULO 10 – RELACION DE LOS BIENES DE DOMINIO PRIVADO O
PARTICULAR
QUE
FINANCIERA
HOTEL
INTEGRAN
DANN
EL
EDIFICIO
CARLTON
-
CENTRO
PROPIEDAD
EMPRESARIAL
HORIZONTAL:
De
conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal original elevado a la escritura
pública número doscientos venticinco (225), del cuatro (4) de febrero de 1997, otorgada
en la notaria Venticinco del Círculo de Medellín, antes citada, El EDIFICIO CENTRO
EMPRESARIAL
FINANCIERA
HOTEL
DANN
CARLTON
–
PROPIEDAD
HORIZONTAL está integrado por los siguientes bienes de dominio privado, indicando
su área privada, con su el folio de matrícula inmobiliaria respectiva que se relacionará al
final de esta descripción:
A) PARQUEADEROS
Doscientos dos (202) parqueaderos. Algunos de ellos incluyen depósito. Sus linderos,
áreas y alturas se discriminan más adelante. El dominio particular o exclusivo de cada
parqueadero que incluye depósito comprende y se ejerce sobre los siguientes bienes:
La superficie encerrada dentro de los puntos que van a describirse para cada uno de
ellos, el revestimiento de concreto que cubre el piso, las cerraduras y en general, por
los bienes y accesorios colocados dentro del volumen formado por la superficie, la losa
que los cubre y las líneas y muros que circundan el perímetro citado.
El dominio particular o exclusivo de los parqueaderos que no incluyen depósito
comprende y se ejerce sobre los siguientes bienes: la superficie encerrada dentro de los
puntos que van a describirse para cada uno de ellos, el revestimiento de concreto que
cubre el piso y en general por los bienes y accesorios colocados dentro del volumen
formado por la superficie, la losa que los cubre y las líneas y muros que circundan el
perímetro citado.
9
En los sótanos existen tuberías descolgadas que reducen la altura en algunos sitios.
C) LOCAL COMERCIAL
Un (1) local comercial. Sus linderos, área y altura aparecen más adelante. El dominio
particular o exclusivo del local comprende y se ejerce sobre los siguientes bienes: La
superficie encerrada dentro del perímetro señalado por los puntos que van a enunciarse
para el local, los muros interiores, las cerraduras y en general, por los bienes y
accesorios colocados dentro del volumen formado por la respectiva superficie, la losa
que lo cubre y los muros, ventanería y puertas que circundan el perímetro citado.
Dentro de dicho volumen se incluye el vacío interior que se generan dentro del local.
HOTEL. DISTINGUIDO CON EL APENDICE 106 DE LA CARRERA 43A No. 7-50.
Situado en el Centro Empresarial Dann Financiera-Hotel Dann Carlton. Destinado a
hotel o sea a la prestación de servicios de hospedaje y complementarios. Construido en
varios niveles.
CAPITULO III
DE LOS BIENES DE DOMINIO COMUN EN EL EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTICULO 11. - DEFINICIÓN: Son de dominio común de TODOS los propietarios de
bienes de dominio privado exclusivo del EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL, los necesarios
para la existencia, estabilidad, seguridad, funcionamiento y conservación del mismo y
los que permiten a todos y cada uno de los propietarios, el uso, goce o explotación de
sus respectivos bienes de dominio privado o particular.
Cada propietario podrá servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que los
utilice según su destino ordinario, no perturbe el uso legítimo de los demás y cumpla
10
con las disposiciones del reglamento y la ley.
ARTICULO
12. - TITULARIDAD DEL DERECHO DE DOMINIO DE LOS BIENES
COMUNES: De conformidad con lo establecido por la Ley 675 de 2.001, los bienes
comunes pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de bienes de dominio
privado o particular del "EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL
DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL"; La participación porcentual está
definida por los coeficientes de copropiedad establecidos en la presente reforma al
reglamento de propiedad horizontal.
ARTICULO 13. - INALIENABILIDAD DE LOS BIENES DE DOMINIO COMUN: Los
bienes comunes,
mientras conserven ese carácter son inalienables o indivisibles
separadamente de los bienes de dominio privado o particular. En consecuencia con
respecto a los bienes comunes, no podrán realizarse actos de disposición, gravamen o
embargo, separadamente de los bienes de dominio privado o particular.
Los bienes comunes son enajenables y divisibles en los casos de destrucción o
deterioro de las edificaciones previstos en la Ley 675 de 2.001.
En todo acto de disposición o gravamen de un bien de dominio privado o particular se
considerará incluido el coeficiente de copropiedad correspondiente, que determina la
cuota parte en los bienes comunes, aunque no se diga expresamente y sin que sea
permitido pactar lo contrario.
ARTÍCULO 14. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES. Previa
autorización de las autoridades municipales competentes de conformidad con las
normas urbanísticas vigentes, la asamblea general de propietarios, con el voto
favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que
representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Edificio,
podrán desafectar de la calidad de común, bienes comunes no esenciales, los cuales
pasarán a ser del dominio particular de la persona jurídica “EDIFICIO
CENTRO
11
EMPRESARIAL
FINANCIERA
HOTEL
DANN
CARLTON
–
PROPIEDAD
HORIZONTAL”.
En todo caso, la desafectación de parqueaderos de visitantes o de usuarios, estará
condicionada a la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la
misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el
municipio de Medellín.
Parágrafo 1°. Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de
bienes comunes no esenciales, podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos,
no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios,
cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el
administrador del Edificio actuará de conformidad con lo dispuesto por la asamblea
general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones contenidas en
el reglamento de propiedad horizontal.
Parágrafo 2°. No se aplicarán las normas aquí previstas a la desafectación de los
bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia, no
esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables. La enajenación de estos
bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de propiedad
horizontal.
ARTÍCULO 15. - PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES
COMUNES. La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma
al reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública
con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de
propietarios y las aprobaciones que haya sido indispensable obtener de conformidad
con el artículo precedente. Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la Oficina
de Registro de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria
correspondiente.
12
En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la
aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad, como efecto de la
incorporación de nuevos bienes privados al Edificio. En este caso los coeficientes de
copropiedad se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el
reglamento de propiedad horizontal.
ARTICULO
16. - CLASIFICACIÓN: En el EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL, los bienes
comunes se clasifican así:
a) Bienes esenciales.
b) Bienes de dominio común no esenciales.
c) Bienes que constituyen la dotación indispensable para el funcionamiento general
del Edificio.
d) Bienes de dominio común afectados al uso exclusivo de algunos de los propietarios
de bienes de dominio privado o particular.
ARTICULO 17. - BIENES COMUNES ESENCIALES: Se clasifican como bienes
esenciales los indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad
del Edificio, así como los imprescindibles para permitir el uso y disfrute de los bienes de
dominio privado o particular, tales como las partes del lote de terreno sobre o bajo las
cuales están construidas las edificaciones o las instalaciones de servicios públicos
básicos: Acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos; las áreas de circulación
que permiten a todos y cada uno de los propietarios el acceso a sus bienes de dominio
privado o particular; los parqueaderos de vehículos para visitantes; las instalaciones o
redes generales de los servicios de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica y
teléfonos desde el punto de conexión a las redes de las Empresas Públicas de Medellín
y hasta la entrada a cada local, consultorio u oficina; todo el sistema de recepción,
conducción y disposición de aguas lluvias, tales como canoas, canales, bajantes, etc. y
en general los que permiten a todos los propietarios el normal uso y goce de sus
respectivas propiedades exclusivas.
13
La utilización de estos bienes por parte de los propietarios, esta regulada por las
normas contenidas en el presente reglamento la cual se encuentra acorde con la Ley
675 de 2.001.
En el Edificio CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON –
PROPIEDAD
HORIZONTAL
se
distingue
los
siguientes,
advirtiendo
que
la
enumeración no es taxativa:
Determinación de los bienes de uso común. Los bienes de uso común enumerados
en forma no taxativa son los siguientes:
a) Bienes de uso común adscritos a todo el centro empresarial.
l. El lote de terreno sobre el cual está construido el CENTRO EMPRESARIAL DANN
FINANCIERA-HOTEL DANN CARLTON descrito y alinderado en el preámbulo de este
reglamento.
2. El subsuelo correspondiente al lote de terreno y todas las instalaciones localizadas
en él para los servicios generales del centro empresarial.
3. La estructura, esto es los cimientos o fundaciones y las columnas de concreto
reforzado que descansan sobre ellos, en toda su altura, contorno e integridad y las
losas de concreto que forman cada uno de los pisos, de acuerdo con los planos
estructurales y arquitectónicos.
4. Todas las losas o techos que sirven de cubierta al centro empresarial a cualquier
nivel, aunque algunas de las losas estén destinadas a terrazas privadas, por cuanto las
losas son parte de la estructura. El sostenimiento de las terrazas privadas se sujetará a
lo previsto en el presente reglamento.
5. En general todos los muros y ventanearía perimetrales que constituyen las fachadas
14
exteriores del centro empresarial.
6. Todo el sistema de recepción, conducción y disposición de aguas negras y lluvias
tales como canoas, bajantes, canales, etc. hasta llegar a las redes generales de las
Empresas Públicas de Medellín, aún en los tramos situados dentro de los bienes de
dominio particular.
7. Las instalaciones generales de acueducto, energía y teléfono desde el punto de
conexión a las redes generales de las Empresas Públicas y hasta el punto donde se
bifurcan para el hotel, para el local y para el sector de oficinas.
8. Las zonas exteriores, que no son áreas privadas del hotel tales como los accesos y
circulaciones, zonas verdes, pisos duros, escaleras exteriores y jardineras.
9. Los parqueaderos de visitantes, la rampa de acceso y las zonas de circulación de
vehículos y peatones en los sótanos.
10. Los sistemas de extracción de aire en los sótanos.
11. El cuarto eléctrico común ubicado en el sótano 1.
12. El sistema contra incendio.
13. El sistema de doble tiro.
14. El sistema de recolección de aguas freáticas con su respectiva bomba de succión.
15. El sistema de drenaje de los sótanos.
16. La oficina de administración del centro empresarial situada en el segundo piso del
sector de oficinas.
b) Bienes de uso común adscritos al local y a las oficinas.
1. El sistema de aire acondicionado, que incluye el sistema de bombeo, la torre de
enfriamiento y las tuberías, con todas sus instalaciones y accesorios hasta la entrada al
15
local y a cada oficina, por lo tanto las unidades enfriadoras ubicadas dentro del local y
las oficinas son de propiedad de cada uno de ellos.
El hotel tiene su propio sistema de aire acondicionado.
2. La planta de emergencia para el local y las oficinas.
3. El tanque de agua, el equipo de bombeo y el cuarto de bombas4. El transformador.
5. El ship de teléfonos.
6. La subestación eléctrica para el local y las oficinas.
7. Las instalaciones de acueducto, energía y teléfono desde el punto donde se bifurcan
para el local y el sector de oficinas y hasta la entrada a cada uno de ellos; de ahí en
adelante son de propiedad del local y de cada oficina.
8. El salón comunal para las oficinas y el local, situado en el segundo piso.
c) Bienes de uso común adscritos a todas las oficinas.
1. El hall principal de acceso al sector de oficinas y las puertas de acceso.
2. La portería del sector de oficinas con todas sus instalaciones y accesorios.
3. Las zonas de circulación en los pisos de oficinas.
4. El sistema de ascensores ubicado en el punto fijo que consiste esencialmente en los
espacios reservados para ellos, los ascensores mismos, su correspondiente cuarto de
máquinas y todas las instalaciones necesarias para su funcionamiento.
El hotel tiene su propio sistema de ascensor.
5. El punto fijo del sector de oficinas, que incluye los sanitarios de uso común, las
cocinetas y las escaleras.
6. El sistema de recolección de basuras para el sector de oficinas que consiste en el
ducto o shute, los cuartos de aseo de los distintos pisos y el cuarto de basuras ubicado
16
en el sótano 2.
El hotel tiene su propio sistema de recolección de basuras.
7. Los buitrones y vacíos para las instalaciones eléctricas, de desagüe y ventilación
ubicados en el sector de las oficinas.
8. Los muros que separan las oficinas de las zonas comunes de circulación de cada
piso.
9. Los sistemas de iluminación de las zonas comunes de los pisos de oficinas.
10. El sistema contra incendio para el sector de oficinas
d) Bienes de uso común adscritos a determinados bienes de dominio particular.
1. El salón comunal situado en el piso 18 será de uso exclusivo del hotel.
2. La oficina No. 1113 tiene derecho a usar en forma exclusiva las zonas comunes
anexas a ella que aparecen señaladas en el plano No. 16.
PARAGRAFO PRIMERO TRANSITORIO: En el evento de que se construyan áreas
adicionales al centro empresarial, cuando se adicione el presente reglamento con la
descripción de los bienes de dominio particular se relacionará también el lote
correspondiente y los bienes de uso común que se entreguen.
PARAGRAFO SEGUNDO TRANSITORIO: La sociedad Centro Empresarial Dann El
Poblado S.A. se reserva el derecho de establecer nuevos grupos de bienes de uso
común adscritos si en la adición al presente reglamento se hace necesario adscribir
bienes de uso común a determinados bienes de dominio particular.
La discriminación de los principales bienes, de acuerdo con el reglamento inicial, son
los siguientes: -a). El terreno o suelo sobre el cual se ha construido el edificio, con el
subsuelo correspondiente hasta donde lo permiten las leyes. –b). Los cimientos y
fundaciones necesarias para su construcción. –c). La estructura y los muros de carga,
así como el cerramiento superior. –d). Las entradas, por medio de rampa a los dos
17
pisos de sótanos, así como las porterías de acceso, con sus respectivos halles. –e). Los
parqueaderos tanto exteriores de uso común. –f).Los vacíos sobre terrazas, patios y
jardines.—g). Las acometidas generales para alcantarillado, acueducto, desde el punto
de conexión de las Empresas públicas hasta la entrada a cada unidad privada, punto
desde el cual son de propiedad exclusiva de cada una de ellas. –h). Las instalaciones
de energía eléctrica, con el respectivo transformador del edificio. –i). Las instalaciones
necesarias para líneas de teléfono, desde su punto de conexión de las Empresa
públicas y hasta la entrada a cada bien de dominio exclusivo. –j). Las instalaciones de
aire acondicionado. –k). La planta eléctrica que surte de energía al edificio. –l).Las
unidades sanitarias para hombres y mujeres ubicadas entre cada uno de los pisos. –
m).El hall a los ascensores y escaleras que forma la circulación vertical dentro del
edificio, así como los halles que dan acceso a las diferentes unidades de dominio
privado. –n).Los tanques de agua con sus bombas y sistemas de conducción hasta la
entrada a cada local u oficina de dominio privado, a partir de tal punto son de dominio
exclusivo. –o). Los cuartos de aseo, y de cocineta ubicadas en cada uno de los pisos,
cuando estos son de uso común. –p). Los ductos o buitrones que verticalmente los
atraviesan, el shute para la recolección de basuras.—q). Los cuartos de máquinas de
los ascensores y el aire acondicionado. –r). Los equipos para alarmas de incendios de
que está dotado el edificio. –s). Los cuartos destinados a depósitos y oficinas para el
mantenimiento del Edificio. –t).Las losas que dividen cada piso, los muros de cierre de
cada inmueble de propiedad exclusiva, así como la fachada y la cubierta del edificio. –
u). Los contadores de energía y agua ubicados en el inmueble. –v). Todos los demás
no enumerados expresamente, y los que la Administración llegue a adquirir en el futuro.
ARTICULO 18.- BIENES COMUNES NO ESENCIALES: En el Edificio
EMPRESARIAL
FINANCIERA
HOTEL
DANN
CARLTON
–
CENTRO
PROPIEDAD
HORIZONTAL, son bienes comunes no esenciales las partes del lote de terreno sobre
o bajo las cuales no existen edificaciones o instalaciones para los servicios públicos de
acueducto, energía, alcantarillado y teléfonos y los espacios para cocinetas comunes y
depósitos comunes.
18
ARTICULO 19.- BIENES DE DOTACION DEL EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL, DE DOMINIO
COMUN: Se clasifican como bienes de dotación del EDIFICIO, de dominio común, los
bienes muebles y los bienes inmuebles por destinación o por adherencia, no esenciales;
estos bienes no obstante ser de dominio común de todos los propietarios, pueden ser
enajenados para efectos de su reemplazo o sustitución, en razón de desperfectos o de
reformas necesarias para el mejor funcionamiento del Edificio, mediante decisión
tomada por los órganos de administración de la propiedad horizontal de acuerdo con
sus respectivas atribuciones.
Son entre otros, bienes de dotación del Edificio
CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL, todos aquellos
que aparecen relacionado en la escritura pública inicial de sometimiento al régimen de
propiedad horizontal, a saber: a) Equipo de transporte vertical, b). Equipos para el
suministro de aire acondicionado, c). Equipos de Energía; d). Los Equipos para el
servicio de acueductos; e). Equipos de seguridad y contra incendio; f). El equipo para el
shute de Basuras; g). La planta eléctrica; h). Los equipos para el suministro hidráulico;
i). Los sistemas de teléfono y citofonía con que cuenta el Edificio. Son también bienes
de dotación todos los bienes adquiridos con posterioridad al sometimiento del edificio al
régimen de propiedad horizontal, tales como los contadores internos de demanda de
electricidad y los que en el futuro se adquieran para la mejor administración del Edificio
y para la prestación de servicios comunes.
ARTICULO 20. –BIENES DE DOMINIO COMUN AFECTADOS AL USO EXCLUSIVO
DE ALGUNOS DE LOS PROPIETARIOS DE BIENES DE DOMINIO PRIVADO O
PARTICULAR: En el EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL
DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL son bienes afectados al uso exclusivo
de algunos de los propietarios de bienes de dominio privado o particular, aquellos no
necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular cuyo uso comunal
limitaría el libre goce y disfrute de unos bienes privados
y que, por su particular
19
ubicación dentro del Edificio, no están afectados al uso común de todos los propietarios,
sino solamente al uso de los propietarios de algunos bienes de dominio privado o
particular.
Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes
que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, no podrán ser objeto de uso
exclusivo, salvo lo previsto más adelante en el presente reglamento.
ARTICULO 21.- NORMAS APLICABLES A LOS BIENES AFECTADOS AL USO
EXCLUSIVO: Los propietarios de los bienes de dominio privado o particular a los que
se les ha asignado el uso exclusivo de los bienes comunes conforme a la relación
contenida en el artículo precedente, quedarán obligados a:
1. No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien.
2. No cambiar su destinación.
3. Sufragar los gastos de conservación y mantenimiento de estos bienes.
4. Hacerse cargo de las reparaciones a que haya lugar, como consecuencia de
aquellos deterioros que se produzcan por culpa del usufructuario del bien, o de las
reparaciones locativas que se requieran por el desgaste ocasionado aún bajo uso
legítimo, por paso del tiempo.
PARAGRAFO PRIMERO: Las mejoras necesarias, no comprendidas dentro de las
previsiones del numeral 3º del presente artículo, se tendrán como expensas comunes
del Edificio CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON
–
PROPIEDAD HORIZONTAL.
PARAGRAFO SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 23 de la
Ley 675 de 2.001, el propietario del bien de dominio privado o particular no podrá
enajenar el derecho al uso exclusivo de los bienes de dominio común, separadamente
del bien de dominio privado al cual este derecho accede.
ARTICULO 22.- SECTORIZACION DE BIENES Y SERVICIOS COMUNALES: De
20
conformidad con lo previsto en el artículo 31 de la Ley 675 y en el reglamento inicial de
Propiedad Horizontal del EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL
DANN CARLTON, se establece la siguiente sectorización de bienes y servicios
comunales que no están destinados al uso y goce general de los propietarios de las
unidades privadas, en razón de su naturaleza, destinación o localización.
Las expensas comunes necesarias relacionadas con estos bienes y servicios en
particular estarán a cargo de los propietarios de los bienes privados del respectivo
sector, quienes sufragarán de acuerdo con los módulos de contribución que más
adelante se establecen en este mismo reglamento:
La sectorización en el EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL
DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL es la siguiente:
a) El sostenimiento, reparación, conservación y reposición de los bienes de uso común
adscritos a todo el centro empresarial, del literal A, artículo 17 del presente reglamento,
será por cuenta de la totalidad de los propietarios.
b) El sostenimiento, reparación y reposición de los bienes de uso común adscritos al
local y a las oficinas literal b del artículo 17) será por cuenta de los respectivos
propietarios.
c) El sostenimiento, reparación y reposición de los bienes de uso común adscritos a las
oficinas (literal c) del artículo 17.) será por cuenta de los respectivos propietarios.
d) El sostenimiento, reparación y reposición de los bienes de uso común adscritos a
determinados bienes de dominio particular será por cuenta del propietario del bien al
cual están adscritos.
PARAGRAFO TRANSITORIO: En el caso de que se construyan áreas adicionales, en
la adición al presente reglamento se establecerá la forma definitiva como se pagarán los
gastos de sostenimiento, reparación y reposición de los bienes de uso común.
21
La distribución de estos gastos y expensas comunes entre los propietarios de estos
bienes de dominio privado o particular se efectuará de conformidad con los MODULOS,
establecido más adelante.
PARAGRAFO: Todos los restantes gastos y expensas comunes, relacionados con la
administración y la prestación de los servicios comunes requeridos para la existencia,
seguridad y conservación de los bienes comunes no comprendidos dentro de la
sectorización establecida en este artículo, deberán ser sufragados por TODOS los
propietarios de bienes de dominio privado del Edificio. Su repartición se hará de
conformidad con los COEFICIENTES DE COPROPIEDAD, establecidos más adelante.
ARTICULO
23.-
INTEGRACION
DE
BIENES
DE
DOMINIO
PRIVADO
O
PARTICULAR: Los muros que separan bienes de dominio privado o particular tienen el
carácter de medianeros. La integración física de dos o más bienes de dominio privado o
particular, con el cumplimiento del procedimiento establecido en este artículo, podrá
efectuarse si los bienes de dominio privado o particular
pertenecen a un mismo
propietario o si se acreditan las autorizaciones correspondientes de los propietarios.
El procedimiento a seguir será el siguiente:
a) Deberá solicitarse por escrito, la autorización de la integración física al Consejo
de Administración por intermedio del Administrador;
b) Para que se proceda a darle trámite a la solicitud el propietario interesado
deberá estar a paz y salvo por todo concepto para con el Edificio;
c) A la solicitud deberá acompañársele planos en los que se especifiquen los
muros que se demolerán y los acabados que se realizarán en los muros
comunes;
d) El Consejo de Administración deberá observar de acuerdo con los planos del
Edificio, que con la demolición no se afecten buitrones o muros que contengan
instalaciones comunes de servicios domiciliarios, o elementos estructurales del
Edificio; igualmente deberá verificar que la reforma no contemple modificaciones
al diseño de las puertas de acceso a cada bien privado;
22
e) El Consejo deberá pronunciarse por escrito dentro de un término máximo de 30
días calendario contados a partir de la fecha de solicitud de la autorización y
sólo podrá negar la autorización fundamentado en razones técnicas relativas a
la afectación de uno cualquiera de los elementos indicados en el párrafo
anterior; dicha respuesta se hará por escrito, por intermedio del administrador, el
cual remitirá la comunicación a la dirección registrada en la solicitud;
f) Si el Consejo no se pronunciase dentro del término antes indicado, se entenderá
que el propietario o propietarios interesados pueden ejecutar la integración física
solicitada.
ARTICULO 24.- UTILIZACION EXCLUSIVA DE ZONAS DE DOMINIO COMUN: En el
evento de que una sola persona, natural o jurídica, sea titular del derecho de dominio
de dos (2) o más bienes de dominio privado o particular contiguos a los cuales se
accede por un mismo pasadizo o zona común de circulación, dicha persona podrá
utilizar exclusivamente para su beneficio esta zona común, siempre que la utilización no
cause perjuicio a otro propietario o propietarios en el uso de sus propiedades
independientes. Para efectos del uso exclusivo, el propietario acompañará a la
Administración los títulos de propiedad que lo acrediten como titular del derecho de
dominio de los dos o más bienes de dominio privado o particular. El Consejo de
Administración procederá a autorizar el uso exclusivo y la realización de las obras
pertinentes, así como la definición de una contraprestación económica por el uso
exclusivo de la misma.
El pago de los gastos de sostenimiento, conservación,
mantenimiento y servicios públicos de iluminación de la zona de dominio común
utilizada exclusivamente por un propietario, será de cargo de este propietario. Si
posteriormente hubiere de nuevo varios titulares del derecho de dominio sobre los
bienes de dominio privado o particular a los cuales se accede por la zona de circulación
de dominio común, ésta deberá ser restituida al uso común, en su estado original, pues
no obstante su utilización exclusiva, no pierde su carácter de bien de dominio común.
23
Todos los gastos en que se incurriere por efectos de la utilización exclusiva de una zona
de circulación común o por efectos de su restitución al uso común serán de cuenta del
propietario beneficiado con la utilización exclusiva.
ARTICULO 25.- EXPLOTACION ECONOMICA DE BIENES COMUNES: Se autoriza
la explotación económica de bienes de dominio común; La autorización en ningún caso
se extiende a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del
derecho de dominio de los mismos;
Corresponderá al Consejo de Administración
aprobar y definir las condiciones de contratación, teniendo en cuenta que no podrán
afectarse las zonas de circulación indispensables para el aprovechamiento de los
bienes de dominio privado o particular, ni la estructura de las edificaciones del Edificio,
ni contravenir disposiciones urbanísticas y ambientales y que los negocios que
eventualmente puedan funcionar en las áreas comunes objeto de explotación
económica, no podrán afectar la adecuada visibilidad de los bienes de dominio privado
o particular. Las mejoras que se levanten sobre áreas o zonas comunes en cualquier
caso accederán a los bienes de dominio común.
Las contraprestaciones económicas obtenidas serán para el beneficio común de la
copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio, o a los gastos
de inversión, según lo decida la asamblea general.
ARTICULO 26. - NORMA DE INTERPRETACIÓN: Se consideran en general como
bienes comunes, todas aquellas obras, instalaciones, servicios y áreas sobre las cuales
ninguno de los propietarios puede invocar derecho exclusivo por no haber sido
enajenados de manera expresa por escritura pública con el carácter de bien de dominio
privado o particular.
En caso de duda sobre el carácter de un bien, corresponderá al Consejo de
Administración decidir sobre dicha calidad.
ARTICULO 27.- RESPONSABILIDAD EN EL USO DE LOS BIENES COMUNES: Los
propietarios y tenedores a cualquier título de los bienes de dominio privado o particular,
24
están obligados a observar la máxima diligencia en el uso y conservación de los bienes
de dominio común y responderán hasta de la culpa leve, por el perjuicio que su
negligencia pueda causar a los demás o a la persona jurídica Edificio
EMPRESARIAL
FINANCIERA
HOTEL
DANN
CARLTON
–
CENTRO
PROPIEDAD
HORIZONTAL.
CAPITULO IV
DE LOS COEFICIENTES DE COPROPIEDAD Y DE LOS MODULOS DE
PARTICIPACION EN LOS GASTOS Y EXPENSAS COMUNES
ARTICULO 28.- COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: En virtud del sometimiento a la
ley 675 de 2.001, los denominados “Indices o Factores de copropiedad” en el
reglamento inicial, son los llamados “COEFICIENTES DE COPROPIEDAD” en el
presente reglamento, de conformidad con los términos empleados por la Ley 675 de
2.001 y según el mismo estatuto legal determinan:
1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados
sobre los bienes comunes del Edificio .
2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios.
3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados
ha de contribuir a las expensas comunes generales del Edificio, mediante el pago de
cuotas ordinarias y extraordinarias de administración.
ARTICULO 29.- MODULOS DE CONTRIBUCION EN GASTOS Y EXPENSAS
COMUNES: De conformidad con lo establecido en el artículo 31 de la Ley 675 de 2.001
y de acuerdo con la sectorización de algunos bienes y servicios comunes establecida
en el artículo 22 de la presente adecuación al reglamento de propiedad horizontal del
EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON –
PROPIEDAD HORIZONTAL, se establecen los siguientes módulos de contribución
25
para el cubrimiento de gastos y expensas comunes relacionados con la sectorización
mencionada:
Módulo B. Para el local y las oficinas se establece además un módulo de participación
en gastos, denominado Módulo B, que se utilizará para el pago de los gastos de
sostenimiento, reparación y reposición de los bienes de uso común adscritos al local y a
las oficinas (Artículo 17. literal b). Módulo C. Para las oficinas se establece además, un
módulo de participación en gastos, denominado módulo C, que se utilizará para el pago
de los gastos de sostenimiento, reparación y reposición de los bienes de uso común
adscritos a ellas (Artículo 17, literal c) y para el pago de los seguros de los ascensores y
de los gastos de la portería del sector de oficinas.
Otros módulos. La sociedad propietaria actual podrá establecer otros módulos de
participación en gastos, en el evento de que se adicione el presente reglamento de
propiedad horizontal con áreas adicionales al centro empresarial.
ARTICULO 30.- CRITERIOS PARA LA DETERMINACION DE LOS COEFICIENTES
DE COPROPIEDAD Y PARA LA FIJACION DE LOS MODULOS DE CONTRIBUCION
EN GASTOS: Son los establecidos en el reglamento inicial a saber:
1) Porcentajes de participación en la persona jurídica o Módulo A: El módulo A se
calculó con base en el área ponderada de cada bien de dominio particular. Se entiende
por área ponderada para Módulo A la participación porcentual de cada uno de los tipos
de espacio que componen el área privada de los bienes de dominio particular, con
relación al valor de un metro cuadrado de local en primer piso y de área cubierta del
hotel en primer piso, tomando como base lo siguiente:
a) El valor de un metro cuadrado de área de local en segundo piso equivale al 50% del
26
valor de un metro cuadrado de área de local en primer piso y de área cubierta del hotel
en primer piso.
b) El valor de un metro cuadrado de área cubierta de oficina y de área cubierta del
hotel en los pisos superiores equivale al 80% del valor de un metro cuadrado de local
en primer piso y de área cubierta del hotel en primer piso.
c) El valor de un metro cuadrado de área descubierta del hotel y de terraza de oficina
equivale al 10% del valor de un metro cuadrado de local en primer piso y de área
cubierta del hotel en primer piso.
d) El valor de un metro cuadrado de parqueadero, depósito y de las áreas privadas del
hotel en los sótanos equivale al 35% del valor de un metro cuadrado de local en primer
piso y de área cubierta del hotel en primer piso.
El Módulo A se calculó dividiendo el área ponderada de cada bien de dominio particular,
por el área ponderada total del centro empresarial.
2) Módulo B: Se entiende por área ponderada para el Módulo B la participación
porcentual de cada uno de los tipos de espacio que componen el área del local y de las
oficinas con relación al valor de un metro cuadrado de área privada del local en primer
piso, tomando como base lo siguiente:
valor de un metro cuadrado de local en primer piso.
b) El valor de un metro cuadrado de área cubierta de oficina equivale al 80% del valor
de un metro cuadrado de local en primer piso.
c) El valor de un metro cuadrado de área de terraza de oficina equivale al 10% del valor
27
El Módulo B se calculó dividiendo el área ponderada del local y de cada oficina, por el
área ponderada del local y de todas las oficinas.
3) Módulo C: Se entiende por área ponderada para el módulo C la participación
porcentual del valor de un metro cuadrado de área de terraza de oficina con relación al
valor de un metro cuadrado de área cubierta de oficina, teniendo en cuenta que el valor
de un metro cuadrado de área de terraza equivale al 10% del valor de un metro
cuadrado de area cubierta de oficina.
Módulo A: El módulo A se calculó con base en el área ponderada de cada bien de
dominio particular. Se entiende por área ponderada para Módulo A la participación
porcentual de cada uno de los tipos de espacio que componen el área privada de los
bienes de dominio particular, con relación al valor de un metro cuadrado de local en
primer piso y de área cubierta del hotel en primer piso, tomando como base lo siguiente:
valor de un metro cuadrado de área de local en primer piso y de área cubierta del hotel
en primer piso.
b) El valor de un metro cuadrado de área cubierta de oficina y de área cubierta del
hotel en los pisos superiores equivale al 80% del valor de un metro cuadrado de local
en primer piso y de área cubierta del hotel en primer piso.
c) El valor de un metro cuadrado de área descubierta del hotel y de terraza de oficina
equivale al 10% del valor de un metro cuadrado de local en primer piso y de área
cubierta del hotel en primer piso.
d) El valor de un metro cuadrado de parqueadero, depósito y de las áreas privadas del
hotel en los sótanos equivale al 35% del valor de un metro cuadrado de local en primer
piso y de área cubierta del hotel en primer piso.
28
El Módulo A se calculó dividiendo el área ponderada de cada bien de dominio particular,
por el área ponderada total del centro empresarial.
2) Módulo B: Se entiende por área ponderada para el Módulo B la participación
porcentual de cada uno de los tipos de espacio que componen el área del local y de las
oficinas con relación al valor de un metro cuadrado de área privada del local en primer
piso, tomando como base lo siguiente:
valor de un metro cuadrado de local en primer piso.
b) El valor de un metro cuadrado de área cubierta de oficina equivale al 80% del valor
c) El valor de un metro cuadrado de área de terraza de oficina equivale al 10% del valor
El Módulo B se calculó dividiendo el área ponderada del local y de cada oficina, por el
área ponderada del local y de todas las oficinas.
3) Módulo C: Se entiende por área ponderada para el módulo C la participación
porcentual del valor de un metro cuadrado de área de terraza de oficina con relación al
valor de un metro cuadrado de área cubierta de oficina, teniendo en cuenta que el valor
de un metro cuadrado de área de terraza equivale al 10% del valor de un metro
cuadrado de área cubierta de oficina.
Con fundamento en los coeficientes se liquidarán a cargo de todos y cada uno de los
propietarios de bienes de dominio privado o particular las cuotas de participación en los
gastos de administración, vigilancia, conservación y mantenimiento de los bienes
comunes.
29
ARTICULO 31: MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el
voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta
por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio, podrá autorizar
reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los
coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta
los parámetros legales para su fijación.
2. Cuando el edificio se adicione con nuevos bienes privados, producto de la
desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen
al mismo.
3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio.
4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en
cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.
ARTICULO 32. – INALTERABILIDAD: Los coeficientes de copropiedad no sufrirán
alteración por los cambios que se presenten en el valor comercial o catastral de los
bienes, salvo lo que dispongan la Ley o los propietarios, éstos últimos con sujeción al
presente reglamento.
CAPITULOV
DEL PRESUPUESTO
ARTICULO 33 .- PRESUPUESTO: Para calcular el valor anual de las contribuciones a
cargo de los propietarios de bienes de dominio privado o particular y como guía para el
funcionamiento de su administración, el Edificio, tendrá un presupuesto anual en el que
se estimarán sus ingresos y gastos.
ARTICULO 34 . - ELABORACION: La elaboración del presupuesto general de ingresos
y gastos deberá ceñirse a las siguientes normas y procedimientos:
1. Anualmente, el Administrador de la propiedad horizontal deberá elaborar un
30
presupuesto general de ingresos y de los gastos que fueren necesarios para la
administración, conservación y reparación de los bienes comunes y hará la
distribución entre los propietarios de bienes de dominio privado o particular, de
conformidad con los coeficientes de copropiedad establecidos en la presente
reforma;
2. Al elaborarlo se tendrá en cuenta que los ingresos permitan financiar los gastos e
inversiones requeridos por el Edificio, los cuales deben ser calculados consultando
su conveniencia, oportunidad y prioridad;
3. Los recursos destinados a sufragar los costos comunes de acuerdo con los módulos
de contribución establecidos se precisarán dentro del presupuesto y sólo podrán
sufragar las erogaciones inherentes a su destinación específica, es decir que no
podrán efectuarse durante la ejecución del presupuesto traslados de recursos de un
módulo de contribución a otro;
4. Adicionalmente deberá tener en cuenta el superávit o déficit del presupuesto
anterior, los efectos de las políticas de descuentos, las instrucciones impartidas por
la Asamblea y por el Consejo de Administración, la constitución o incremento del
fondo de imprevistos establecido en este reglamento y las demás previsiones que
se consideren necesarias o convenientes.
5. El Administrador presentará el presupuesto para su aprobación inicial ante el
Consejo de Administración, el cual podrá efectuar las modificaciones que considere
necesarias;
6. La copia del proyecto de presupuesto aprobado por el Consejo de Administración,
deberá ser remitida a los propietarios junto con la convocatoria a la Asamblea
ordinaria;
ARTICULO 35.- ADOPCION DEL PRESUPUESTO: El Administrador de la propiedad
horizontal deberá presentar el presupuesto en la Asamblea ordinaria que deberá
reunirse de conformidad con lo que más adelante se estipula en este mismo
reglamento. La aprobación final del presupuesto requerirá la mayoría absoluta de los
derechos representados en la reunión siempre que haya quórum. La facultad de
31
aprobación final del presupuesto por parte de la Asamblea es indelegable.
ARTICULO 36.- VIGENCIA: El presupuesto aprobado tendrá vigencia del primero de
enero al 31 de diciembre de cada año.
ARTICULO 37.- AJUSTE AUTOMATICO: Si la Asamblea de propietarios no hubiere
acordado mecanismos que permitan actualizar el presupuesto para los tres (3) meses
iniciales del siguiente año, para evitar déficit en el flujo de fondos, a partir del primero
(1°) de enero y durante ese lapso regirá el presupu esto vigente en el año precedente,
incrementado en el índice de precios al consumidor presentado en ese año, salvo que
el Consejo de Administración apruebe un incremento inferior.
ARTICULO 38.- PRESUPUESTO PROVISIONAL: Si transcurrido el término fijado en
el reglamento para la reunión ordinaria de la Asamblea de propietarios ésta no se
hubiere celebrado, no obstante haber sido convocada en la forma estatutaria prevista, o
si celebrada no se aprueba presupuesto alguno, regirá provisionalmente el presentado
por el Administrador y aprobado en primera instancia por el Consejo de Administración,
de conformidad con lo estipulado en el artículo 35 del presente reglamento.
ARTICULO 39.- EJECUCION DEL PRESUPUESTO: En la ejecución del presupuesto
se tendrá en cuenta que, salvo lo contemplado en el Reglamento o por determinación
específica de la Asamblea de propietarios, habrá unidad de caja.
El Administrador velará por la óptima utilización de los recursos y no podrá ordenar
ningún gasto o inversión que no esté contemplado en el presupuesto o que no sea
aprobado por el Consejo de Administración.
ARTICULO
40.- INSUFICIENCIA DE INGRESOS: Si los ingresos presupuestados
resultaren insuficientes y los recursos del Fondo de imprevistos también fueren
insuficientes, el Administrador convocará a la Asamblea
General de propietarios a
reunión extraordinaria, a fin de proponer los reajustes presupuestales y la distribución
de ellos entre los propietarios, señalando la forma de pago de las cuotas resultantes.
32
CAPITULO VI
CONTRIBUCION DE LOS PROPIETARIOS
ARTICULO 41.- CALCULO: El valor anual del presupuesto se dividirá entre los
propietarios conforme a los coeficientes de copropiedad antes establecidos y los
módulos de contribución, determinando el valor anual con que cada uno de ellos debe
contribuir al sostenimiento del Edificio.
ARTICULO 42. – SOLIDARIDAD EN EL PAGO DE LAS EXPENSAS COMUNES: De
conformidad con lo prescrito por el artículo 29 de la Ley 675 de 2.001, para efecto de
las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y
el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Igualmente, existirá
solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo
bien privado, respecto de las expensas comunes tanto ordinarias como extraordinarias
no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho
de dominio.
Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y proindiviso a dos o más
personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad
de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo
pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.
La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio se
aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de
un determinado bien o servicio común.
ARTICULO
43.-
EXIGIBILIDAD DE LAS CUOTAS: Para su pago, las cuotas
ordinarias a cargo de los propietarios de las unidades privadas, se dividirán en
mensualidades, que deberán ser canceladas anticipadamente, en el plazo establecido
por el Consejo de Administración, salvo que la Asamblea de propietarios determine otra
periodicidad u otro plazo para el pago, decisión que no implicará una reforma del
33
reglamento. Las cuotas extraordinarias se pagarán dentro del término que para el efecto
indique la Asamblea General de Propietarios.
ARTICULO 44. - INTERESES DE MORA: El retardo en el cumplimiento del pago de las
expensas comunes causará intereses de mora equivalentes a una y media veces el
interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria o por la Entidad
que hiciere sus veces, sin perjuicio de que la Asamblea general de propietarios con el
quórum ordinario previsto en el presente reglamento, establezca un interés inferior. Los
intereses serán en favor de la Persona Jurídica de la Propiedad Horizontal.
PARÁGRAFO PRIMERO: El Consejo de Administración podrá autorizar la suspensión
de servicios no esenciales a los inmuebles en mora, prestados directamente por la
copropiedad, y que no atenten contra la integridad física y moral de los usuarios del
inmueble cuyo propietario se encuentra en mora, tales como los servicios de Aire
Acondicionado, Planta de Emergencia, entre otros.
ARTICULO 45. - MÉRITO EJECUTIVO: De conformidad con lo establecido por el
artículo 48 de la Ley 675 de 2.001, para el cobro ejecutivo de las multas o de las
obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus
respectivos intereses, el título ejecutivo contentivo de la obligación será solamente el
certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional
y la copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por
el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento en la que se
autorice el cobro de un interés inferior y en este último caso la copia del Acta de la
Asamblea de Propietarios en la que se estableció el interés inferior.
La acción ejecutiva no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para
solución de conflictos previstos en el presente reglamento.
Serán de cargo del propietario renuente para el pago, los gastos extrajudiciales y
judiciales que ocasionare la cobranza y los honorarios de abogado.
34
ARTICULO
46.- CLAUSULA ACELERATORIA: La Asamblea de Propietarios podrá
decidir que la mora en el pago de una de las cuotas extraordinarias, cuya forma de
pago sea señalada por la Asamblea como mensual, implicará la expiración del plazo
para el pago de las restantes cuotas, siendo en consecuencia exigible la totalidad del
saldo de la cuota extraordinaria.
ARTICULO 47.- FACULTAD DE REPORTAR A LOS PROPIETARIOS EN MORA A
LAS REDES DE DATOS DE ENTIDADES COMERCIALES Y FINANCIERAS: Cuando
los propietarios estén en mora en el pago de sus obligaciones pecuniarias para con la
Propiedad Horizontal, el Administrador podrá dar el reporte correspondiente a las redes
de datos de entidades comerciales o financieras, de conformidad con reglamentación
que por vía general establezca el Consejo de Administración.
ARTICULO 48.- FINALIZACION DE LA MORA: Para efectos de este reglamento, se
considerará que la mora finaliza cuando efectivamente hayan ingresado a las arcas del
Edificio, las sumas adeudadas.
ARTICULO 49.- IMPUTACION DEL PAGO: La Persona Jurídica EDIFICIO CENTRO
EMPRESARIAL
FINANCIERA
HOTEL
DANN
CARLTON
-
PROPIEDAD
HORIZONTAL, tendrá la facultad de imputar libremente los pagos totales o parciales
efectuados por los propietarios. Salvo decisión de la Asamblea, los pagos se imputarán
en el siguiente orden:
1. Pago de sanciones.
2. Pago de intereses de mora:
3. Pago de obras o Servicios Públicos a cargo del propietario efectuadas por el Edificio
a su nombre;
4. Pago de cuotas extraordinarias;
5. Pago de cuotas ordinarias según el grado de antigüedad.
6. Gastos de cobranza.
35
ARTICULO 50.- POLITICAS DE COBRO: El Consejo de Administración podrá acordar
la concesión de descuentos y rebajas originadas en conceptos tales como pronto pago,
asistencia a la Asamblea, etc. otorgables con relación a las obligaciones dinerarias a
cargo de los propietarios, siempre que no se altere el equilibrio presupuestal y que se
fundamenten en políticas generales.
Con el fin de facilitar el recaudo de las cuotas en mora, el Consejo de Administración,
podrá condonar los saldos adeudados por conceptos diferentes a las cuotas de
administración, ordinarias o extraordinarias, total o parcialmente, por tener el carácter
de aportes de capital.
ARTICULO 51. - REPARACIONES: Las reparaciones de cada bien de dominio privado
o particular serán por cuenta del respectivo dueño, incluyendo el revestimiento interior
de los muros de dominio común en la parte correspondiente al bien de dominio privado
o particular. La reposición de los vidrios de fachada o que den sobre áreas de dominio
común, será asumida como gasto general a cargo de todos los propietarios en cuanto
sea ocasionada por motivo de aseo general a cargo del personal del Edificio o por
trabajos ordenados por la administración. Será de cargo de cada propietario la
reposición de los vidrios de su respectivo inmueble, ocasionada por cualquier otra
causa; la Administración procederá a la respectiva instalación del vidrio repuesto, que
deberá ser en todo igual a los existentes para no romper la armonía de la fachada, cuyo
costo deberá ser asumido por el Propietario. Si por no realizarse oportunamente la
reparación se deteriorare el valor del Edificio o se causaren graves molestias a los
demás propietarios, el infractor responderá por todo perjuicio.
ARTICULO 52. - IMPUESTOS, TASAS Y CONTRIBUCIONES: Los impuestos, tasas y
contribuciones correspondientes a cada bien de dominio privado o particular, serán de
cargo del respectivo propietario como si se tratara de predios aislados.
36
ARTICULO 53.- SEGUROS: El EDIFICIO
HOTEL DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL, deberá ser asegurado contra
los riesgos de incendio y terremoto, por cuantía que fijará anualmente la Asamblea de
propietarios. Si la Asamblea omitiere hacer dicha fijación, lo hará el Consejo de
Administración y si el Consejo incurriere también en esa omisión, será responsabilidad
del Administrador la renovación de los seguros en cuantía suficiente para que en ningún
caso se presente situación de infraseguro. Los propietarios deberán cubrir el monto de
la prima anual, de conformidad con los coeficientes de copropiedad establecidos en el
artículo 31 del presente reglamento.
PARAGRAFO PRIMERO: La Asamblea de propietarios podrá decretar la adquisición de
seguros adicionales.
PARAGRAFO SEGUNDO: Los costos ocasionados por la contratación de los seguros
se consideran expensas comunes necesarias.
PARAGRAFO TERCERO: Por mayoría simple, la Asamblea de Propietarios, podrá
determinar que el seguro de incendio y terremoto únicamente se adquiera para
garantizar la reconstrucción de los bienes comunes del edificio.
ARTICULO 54. - INDEMNIZACIÓN PROVENIENTE DE LOS SEGUROS CONTRA
INCENDIO Y TERREMOTO: La indemnización proveniente de un siniestro protegido
por los seguros de incendio y terremoto, deberá destinarse en su totalidad a la
reconstrucción de los bienes afectados, siempre que la reconstrucción sea posible o
procedente; si la indemnización no fuere suficiente para la reconstrucción total, la
Asamblea de Propietarios con el voto favorable de un número plural de personas que
represente por lo menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad
del Edificio, acordarán o decretarán una cuota extraordinaria a cargo de todos los
propietarios, destinada a completar la reconstrucción. Si no se aprobare la contribución
extraordinaria para completar la reconstrucción, la suma proveniente de la
indemnización será repartida entre los propietarios de bienes de dominio privado o
particular de todo el Edificio, de acuerdo a los coeficientes de copropiedad, previa
37
asignación de la suma requerida para la remoción de escombros.
CA P I T U L O VII
DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES A LOS PROPIETARIOS
ARTICULO
55. - LIBERTAD DE ENAJENACION: Cada propietario actual y sus
sucesores a cualquier título en el dominio, podrán enajenar, limitar o gravar libremente
sus bienes de dominio privado o particular. El uso y goce de los mismos estará limitado
por las disposiciones legales que rijan sobre propiedad horizontal y por lo establecido
en el presente reglamento. A estas limitaciones quedan sometidos también los
ocupantes y tenedores a cualquier título de los bienes de dominio privado o particular.
ARTICULO 56. - USO DE LOS BIENES AFECTADOS AL USO COMUN: Los
propietarios de los bienes de dominio privado o particular y sus ocupantes o tenedores
a cualquier título se servirán y harán uso de los bienes comunes, de conformidad con su
naturaleza y destino ordinarios y sin perturbar el uso legítimo de los demás. El Consejo
de Administración deberá reglamentar el uso de los bienes comunes, con la finalidad de
garantizar su utilización racional y óptima y sin privar de la misma a ninguno de los que
tienen derecho.
ARTICULO 57. - RESTRICCIONES EN CUANTO A LA TERRAZA DEL EDIFICIO: La
Terraza o Cubierta del Edificio, constituye un área de acceso restringido, lo cual implica
que nadie, a excepción del personal de mantenimiento debidamente autorizado para
ello, podrá tener acceso a los mismos sin autorización previa de la administración. Toda
conexión en la terraza o cubierta del edificio, de elementos tales como extractores
mecánicos de olores, buitrones superiores de ventilación, o antenas de radio o
televisión, sistemas de aire acondicionado, requerirá de la autorización previa del
Consejo de Administración, el cual podrá exigir los cambios y garantías que considere
38
necesarios u oponerse a la instalación solicitada.
ARTICULO 58 - DERECHOS: Además de los ya mencionados, los propietarios de
bienes de dominio privado o particular del EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON, tendrán entre otros, los siguientes derechos:
a) Participar con voz y voto en la Asamblea General de propietarios.
b) Elegir o ser elegido como miembro de los órganos de dirección y administración.
c) Solicitar al Administrador de la propiedad horizontal que adopte las providencias
necesarias para hacer cesar cualquier acto o hecho que perturbe el ejercicio legítimo
de sus derechos.
d) Presentar por escrito solicitudes a los órganos de administración del Edificio.
e) Solicitar motivadamente la imposición de sanciones a las personas que violen las
disposiciones de la ley, los decretos reglamentarios de la misma o del presente
reglamento o de las reglamentaciones que por vía general adopten la Asamblea de
propietarios o el Consejo de Administración en los asuntos respectivos de su
competencia.
f) Recibir pronta información sobre las decisiones de carácter general adoptadas por
los órganos de dirección y administración y por el administrador del Edificio.
g) Obtener copia de todos los documentos de la Propiedad Horizontal, de acuerdo con
el reglamento expedido para tal efecto por el Consejo de Administración; los costos
originados en ejercicio del presente derecho, serán de su cargo.
ARTICULO 59 . - OBLIGACIONES: Cada propietario de un bien de dominio privado o
particular estará obligado a:
1. Dar a los bienes de dominio privado o particular la destinación señalada para cada
uno de ellos en el reglamento. La destinación inicial de los bienes de dominio
privado o particular sólo podrá ser cambiada con la aprobación de la Asamblea de
Propietarios.
2. Solicitar permiso escrito al Consejo de Administración para la utilización especial y
temporal de bienes comunes como por ejemplo, utilización de escalas para
39
transporte de muebles y enseres, indicando en la solicitud la naturaleza de la
utilización y el tiempo estimado de la misma.
3. Contribuir a los gastos necesarios para la administración, funcionamiento,
conservación, reparación o reposición de los bienes comunes y al pago de las
primas de seguros, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad establecidos en
este reglamento y conforme a los presupuestos aprobados en debida forma de
acuerdo con lo establecido en el Capitulo V del presente reglamento.
4. Pagar
puntualmente
las
cuotas
extraordinarias
que
llegare
a
decretar
estatutariamente la Asamblea de Propietarios.
5. Pagar puntualmente en general, cualquier suma que le corresponda de acuerdo con
el reglamento, la ley o cualquier acto que lo obligue, en los términos establecidos.
6. Hacer de inmediato las reparaciones necesarias para la adecuada utilización,
conservación y funcionamiento de su unidad de dominio privado o particular,
incluidas las de las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado. Si no las
hiciere en absoluto o no las hiciere oportunamente, será responsable de perjuicios
conforme a la Ley, al presente reglamento y a los actos jurídicos que le obliguen.
7. Poner el máximo cuidado y diligencia en cuanto a la integridad y conservación de los
bienes comunes, respondiendo hasta de la culpa leve.
8. Obtener permiso del Consejo de Administración para introducir a su propiedad de
dominio privado o particular, cualquier modificación interna no contemplada en los
planos del Edificio. A su solicitud acompañará planos de la modificación que
pretende, la información necesaria y el paz y salvo para con la Propiedad Horizontal.
El Consejo otorgará la autorización siempre y cuando la modificación proyectada no
afecte la seguridad, solidez y sanidad del Edificio y además no implique una reforma
del reglamento, caso éste en el cual se le dará traslado a la Asamblea de
Propietarios, organismo que tomará la decisión. Si el Consejo negare la solicitud el
interesado podrá apelar ante la Asamblea.
9. Solicitar a la Administración la expedición del paz y salvo para la transferencia del
derecho de dominio a cualquier título del bien de dominio privado o particular, en los
términos establecidos por la Ley 675 de 2.001.
40
10. Mantener informada a la Administración por escrito sobre su dirección y sobre
cualquier modificación
en el uso, goce y disposición de su unidad de dominio
privado o particular, indicando según el caso el nombre del sucesor en el dominio o
del ocupante o tenedor a cualquier título; La información deberá proporcionarse
dentro de los cinco (5) días calendario siguientes a la ocurrencia del hecho
modificatorio.
11. Permitir la entrada a su unidad de dominio privado o particular al Administrador o al
personal designado por él para proyectar, inspeccionar o realizar trabajos en
beneficio de los bienes comunes o bienes privados colindantes. Cuando sea
necesaria la colaboración de un propietario para obras, actos o gestiones que otro
requiera en relación con el ejercicio de sus derechos, si ésta no se obtiene
directamente, deberá pedirse por intermedio de la administración y el respectivo
copropietario deberá otorgarla, bajo la supervigilancia de ésta.
12. Responder solidariamente ante la Persona Jurídica de la propiedad horizontal por
los daños o perjuicios que le ocasionen los tenedores, usuarios o usufructuarios de
su propiedad exclusiva.
13. Mantener su propiedad exclusiva en debido estado de aseo e higiene y en normales
condiciones de seguridad. Para este último efecto, mantendrá un extintor de
incendio en perfectas condiciones de funcionamiento.
14. Ejercitar su derecho de dominio dentro de un cívico y funcional concepto de las
relaciones vecinales y de convivencia, aceptando las restricciones que impone,
expresa y tácitamente el régimen de propiedad horizontal.
15. Asistir a las Asambleas de propietarios y concurrir a las citaciones que le haga el
Consejo de Administración.
16. Dar cumplimiento estricto y oportuno al presente reglamento y las decisiones
adoptadas por los órganos de administración del Edificio.
17. Cumplir con las normas expedidas por las autoridades competentes para el
funcionamiento de actividades que así lo requieran en su bien privado.
18. Cumplir con los horarios de funcionamiento aprobados por el Consejo de
Administración.
41
19. Cumplir con las decisiones adoptadas por el Consejo de Administración, en materia
sancionatoria.
20. Solicitar permiso al Consejo de Administración para instalar aparatos de aire
acondicionado o equipos extractores, estando obligado a ubicar los equipos y las
instalaciones de drenaje de las aguas de condensación dentro del bien de dominio
privado o particular.
21. Los propietarios que en sus respectivos bienes de dominio privado, tengan
instalados equipos, máquinas o aparatos que emitan olores, ondas, rayos,
vibraciones, radiaciones o ruidos, deben tomar todas las precauciones y
seguridades necesarias para que dichas emisiones no trasciendan de su bien de
dominio privado. Si no se cumpliere con las anteriores prescripciones, el
administrador del edificio, podrá solicitar a las autoridades ambientales, sanitarias o
de policía, la suspensión de las actividades en dicho inmueble.
Cuando las
actividades desarrolladas en los locales u oficinas, o la instalación de equipos
requieran del otorgamiento de licencias o permisos concedidos por las autoridades
administrativas, sanitarias o ambientales, su respectivo propietario o tenedor los
deberá obtener antes de empezar a desarrollar las actividades o la instalación de
equipos. El administrador del edificio está facultado para solicitar a los copropietarios
copia de tales licencias o permisos.
22. Ejercitar su derecho de dominio dentro de un cívico y funcional concepto de las
relaciones vecinales y de convivencia, aceptando las restricciones que impone,
expresa y tácitamente, el régimen de propiedad horizontal.
23. Cumplir con los requisitos sanitarios y de funcionamiento vigentes y las normas que
los modifiquen o los adicionen, así como la reglamentación que en materia
ambiental y sanitaria existe, así como realizar una gestión integral de residuos,
cumpliendo con las obligaciones del generador de residuos, garantizando la gestión
integral de estos y velando por el cumplimiento de los procedimientos establecidos;
24. Aplicar el proceso de planeación en prevención, previsión, mitigación, preparación,
atención y recuperación en caso de desastres y participar activamente en la
conformación y actividades del comité de emergencias y sus comisiones técnica, de
42
recursos, educativa y operativa, que promuevan los organismos de administración
del edificio.
25. Las demás establecidas por los organismos de administración de la Propiedad
Horizontal.
ARTICULO
60. – PROHIBICIONES
Quedan expresamente prohibidas como
contrarias a la destinación de los bienes y al ejercicio de los derechos de los demás, los
siguientes actos ejecutados con relación a los bienes comunes y a los bienes de
dominio privado o particular.
1. Obstruir las zonas comunes, puertas, halls, zonas de circulación, pasillos, puertas y
demás áreas comunes de manera que se dificulte el cómodo acceso de personas y
vehículos.
2. Usar los mismos sitios como lugares de reuniones o destinarlos a cualquier otro fin
que los haga incómodos o bulliciosos.
3. Usar las zonas comunes para instalar en ellos ventas, negocios o lugar de
almacenamiento de cosas. Se prohíbe expresamente la instalación de puestos,
promoción o venta de chance, loterías o rifas, etc. por parte de los usuarios o
cualquiera de sus dependientes, ni por ninguna persona dentro de las instalaciones
del Edificio.
4. Sostener en las paredes, pisos o techos afectados al uso común, cargas o pesos
excesivos, introducir maderas o hacer huecos o cavidades en las mismas o ejecutar
cualquier acto que atente contra la solidez y seguridad de estos elementos o afecte
la presentación del Edificio.
5. Introducir modificaciones a la parte externa de la fachada o a las partes interiores
que dan a las zonas de uso común, como también pintarlas o decorarlas con
tonalidades que no concuerden con las del Edificio salvo que se trate de una
reforma general aprobada por la Asamblea de Propietarios.
El Consejo de
Administración podrá fijar las condiciones que deben reunir las cortinas de las
oficinas, consultorios y locales con el fin de que haya uniformidad en las fachadas
del Edificio.
43
6. Dar a su unidad de dominio privado o particular una destinación distinta a la prevista
en el reglamento, o contraria a la Ley o normas y reglamentaciones expedidas
legítimamente por las autoridades.
7. Celebrar contrato alguno que implique la tenencia u ocupación de los bienes de
dominio privado o particular con personas de notoria mala conducta que traiga como
consecuencia inseguridad o perturbe la tranquilidad y comodidad de los demás
propietarios.
Corresponderá al Consejo de Administración calificar actuaciones como las
descritas.
8. Almacenar o conservar en los bienes de dominio privado o particular sustancias
húmedas, infectas, insalubres, corrosivas o sustancias explosivas o inflamables que
signifiquen peligro para la seguridad de la construcción y de los propietarios y
ocupantes. En consecuencia, ni el dueño de los bienes de dominio privado o
particular, ni las personas a quienes éste conceda el uso o goce de ellos podrán
destinarlas a usos fabriles o industriales que causen perjuicio o molestia a los demás
propietarios y ocupantes.
9. Instalar cualquier maquinaria o equipo susceptible de causar daño a las
instalaciones generales del edificio o perjuicios a los vecinos.
10. Hacer uso inmoderado de aparatos acústicos tales como radios, equipos de sonido,
televisores, etc.
11. Arrojar basuras a los bienes de los demás o a los bienes comunes, a las vías
públicas o acumularlas perjudicialmente. Las basuras o desperdicios sólo podrán ser
colocadas en las zonas comunes indicadas para efectos de su recolección y en las
horas señaladas por la administración.
12. Realizar en los bienes de dominio privado o particular obras que comprometan la
solidez, seguridad y salubridad de la edificación o que disminuyan la iluminación o
ventilación de otras áreas de dominio privado o particular o comunes o que
contraríen las normas municipales vigentes o las generalmente reconocidas,
establecidas o estatuidas.
13. Los propietarios de la última planta no podrán elevar nuevos pisos ni recargar la
44
estructura del edificio con nuevas construcciones, ni los propietarios del sótano
podrán hacer excavaciones, salvo que en ambos casos fueren autorizados por la
Asamblea General de propietarios, previo concepto técnico de que no se afectará la
solidez del Edificio y con el cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.
14. Queda absolutamente prohibido dividir cada bien de dominio privado o particular en
dos (2) o más unidades, salvo autorización expresa y previa para cada caso por la
Asamblea de Propietarios, decisión que comportará una reforma al reglamento de
propiedad horizontal y que en consecuencia deberá ser adoptada por la mayoría
calificada necesaria para tal efecto. Esta norma no se aplica a los propietarios de
los bienes que resulten de la unión de dos o mas bienes privados según el diseño
original de cada planta, aprobado por la Curaduría Municipal.
15. Queda expresamente prohibido a los propietarios de los parqueaderos levantar
muros o cercarlos en cualquier material. Estos estarán siempre demarcados sólo por
las líneas pintadas sobre el piso.
16. Los propietarios u ocupantes de las oficinas con terrazas, no podrán efectuar
modificación alguna en estas áreas, ni podrán cubrirlas.
17. El Administrador queda facultado para impedir el acceso de equipos, materiales y
personal para la realización de reformas o modificaciones en los bienes de dominio
particular que no cumplan con los requisitos establecidos en este reglamento.
Cuando con ocasión de las instalaciones de equipos en los bienes de dominio
privado se puedan dañar o averiar zonas o bienes comunes, el respectivo
propietario deberá solicitar al Administrador del edificio la correspondiente
autorización y hacer el depósito en dinero que este exija para las reparaciones que
sean necesarias efectuar.
18. En general está prohibido incumplir las normas y obligaciones que le impone la Ley
y el presente reglamento; las órdenes de la administración o de la Asamblea y
desarrollar actividades contrarias a la tranquilidad, sosiego, comodidad y buen
nombre del EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN
CARLTON
45
ARTICULO 61.- COLOCACION DE AVISOS:
Corresponderá al Consejo de
Administración expedir por vía general la reglamentación de la colocación de avisos en
los bienes de dominio privado o particular, en forma tal que se preserven la estética y la
armonía arquitectónica del Edificio. Los avisos deberán además cumplir con las
disposiciones expedidas por las autoridades competentes. Igualmente se prohibe en
todo caso, la instalación de avisos de alquiler o venta de oficinas, en las fachadas
exteriores del edificio.
ARTICULO 62. - NORMAS SOBRE EL USO DE PARQUEADEROS: Son normas de
obligatorio cumplimiento para los propietarios u ocupantes de los parqueaderos
privados del Edificio las siguientes:
1. Todo propietario estacionará su vehículo personalmente o por intermedio de
recomendado acreditado ante la administración por escrito.
2. Sólo se podrán estacionar en los parqueaderos vehículos automotores.
3. El propietario o recomendado serán responsables de cualquier daño que hagan a
una persona, a otro vehículo o a cualquier parte del edificio; las diferencias que
surjan, deberán solucionarlas ante las autoridades ordinarias competentes.
4. Todo propietario u ocupante deberá dejar su vehículo debidamente cerrado (maleta,
portezuela y vidrios).
5. La velocidad para circulación de vehículos dentro de los parqueaderos deberá ser
moderada.
6. Cualquier daño causado por un propietario de un vehículo o quien lo conduzca a
otros vehículos dentro del Edificio deberá ser reportado inmediatamente al
Administrador, quien según las circunstancias deberá llamar a las autoridades del
tránsito.
7. Queda expresamente prohibido estacionar en los parqueaderos vehículos con
capacidad superior a una (1) tonelada.
8. Ningún propietario deberá estacionar su vehículo, fuera de las líneas que demarcan
los parqueaderos y aún cuando tiene derecho a transitar por las zonas reservadas
para la circulación, esto no lo faculta para que estorbe el libre movimiento a otros.
46
9. No podrán hacerse reparaciones a los vehículos dentro de los puestos de garaje o
parqueaderos particulares, en las zonas o áreas comunes del Edificio fuera de las
absolutamente necesarias para retirar el vehículo y llevarlo al taller para su
reparación definitiva.
10. Queda prohibido expresamente el almacenamiento de combustible para vehículo u
otros usos, por considerarlo perjudicial y peligroso para los propietarios, automotores
y el Edificio mismo. Todo dueño de vehículo al ser avisado que el automotor está
botando combustible deberá hacerlo reparar inmediatamente para evitar cualquier
riesgo de incendio. El propietario que no procediere en la forma indicada será
responsable hasta de la culpa leve por los daños causados a los demás vehículos,
personas y el Edificio en general.
11. El Consejo de Administración reglamentará lo relativo al lavado de vehículos en los
parqueaderos.
12. Se deberá Informar a la Administración el estacionamiento de vehículos por un
espacio de tiempo prolongado, así como la identificación de los vehículos que
usarán las respectivas celdas.
13. No se podrán construir en los parqueaderos muros, útiles, o cualquier clase de obras
que impidan el uso de la celda como estacionamiento de vehículos, así como
cualquier tipo de construcción que demarque en forma distinta de las señales
marcadas en colores.
14. El consejo de administración deberá reglamentar lo relacionado con la utilización del
parqueadero de visitantes.
ARTICULO 63. – APLICACIÓN DE REGULACIONES LEGALES SOBRE VECINDAD
Y CONVIVENCIA: En cuanto a las restricciones impuestas al dominio o a su ejercicio,
por razones de buena vecindad o convivencia de que no tratare este reglamento, se
atenderá a lo dispuesto por el Código Civil, las leyes que lo adicionan o reforman, así
como a las normas de policía.
ARTICULO
64. – SANCIONES: La infracción a las disposiciones del presente
47
reglamento y a las decisiones adoptadas por los órganos de dirección y administración
del Edificio o por el Administrador, dará lugar a que el Consejo de Administración
imponga las sanciones previstas en el capítulo correspondiente del presente
reglamento, sin perjuicio de las indemnizaciones a que hubiere lugar.
CAPITULO VIII
DE LA PERSONA JURIDICA “EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA
HOTEL DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL”.
ARTICULO 65.- PERSONA JURIDICA: De conformidad con lo establecido por el
artículo 32 de la Ley 675 de 2.001,
EL EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL, forma una
persona jurídica, distinta de los propietarios de bienes de dominio privado o particular
que integran el Edificio.
ARTICULO 66.- DENOMINACION: La denominación de la persona jurídica formada es
la de EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON PROPIEDAD HORIZONTAL.
ARTICULO 69.- OBJETO: El EDIFICIO
HOTEL DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL, como persona jurídica, tiene
como objeto la realización de las siguientes actividades:
a) Administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes del Edificio .
b) Realizar todos los actos y celebrar todos los contratos necesarios o convenientes
para el mejor funcionamiento del Edificio .
c) Proveer al mejoramiento de los servicios comunes del Edificio .
d) Manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados.
e) Hacer cumplir la ley, el reglamento de propiedad horizontal, y las decisiones
válidamente adoptadas por la Asamblea de propietarios y el Consejo de
Administración.
48
f) Invertir sus disponibilidades sobrantes de fondos en la protección, conservación y/o
incremento del patrimonio común y para regular los gastos de administración,
conservación y mantenimiento de los bienes comunes, todo dentro de las
actividades previstas para la Persona Jurídica, según el presente estatuto.
g) En general ejercer la dirección, administración, inversión y manejo de los intereses
comunes de los propietarios de bienes de dominio privado o particular del Edificio .
Para lograr el cabal cumplimiento de su objeto, esta persona jurídica tendrá capacidad
para realizar todos los actos y contratos, incluyendo los mercantiles, que sean
necesarios o convenientes para el logro de sus fines, sin que por esto se modifique la
naturaleza civil del Edificio y los que tengan como finalidad ejercer los derechos y
cumplir las obligaciones derivados de su existencia y actividad.
En desarrollo de su objeto podrá adquirir, gravar, explotar y enajenar toda clase de
bienes muebles e inmuebles; dar, otorgar, aceptar, enajenar, pagar, etc. toda clase de
instrumentos negociables y suscribir los demás documentos civiles y comerciales.
ARTICULO 68.- SIN ANIMO DE LUCRO: De conformidad con lo dispuesto por el
artículo treinta y tres (33) de la Ley 675 de 2.001, el EDIFICIO
EMPRESARIAL
FINANCIERA
HOTEL
DANN
CARLTON
-
CENTRO
PROPIEDAD
HORIZONTAL será una Entidad sin ánimo de lucro.
ARTICULO 69.- DOMICILIO: El domicilio del EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL, es la carrera
43 A Nro. 7 – 50, de la ciudad de Medellín, Departamento de Antioquia, República de
Colombia.
ARTICULO 70.- RECURSOS PATRIMONIALES: Los recursos patrimoniales de la
persona jurídica EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN
CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL, están conformados por los ingresos
provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses,
49
fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier
título para el cumplimiento de su objeto.
ARTICULO 71.- CERTIFICACION SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACION
LEGAL: De conformidad con lo previsto en la Ley 675 del 2.001, corresponderá al
Alcalde de Medellín, certificar sobre la existencia y representación legal del EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON - PROPIEDAD
HORIZONTAL.
C A P I T U L O IX
ORGANOS DE DIRECCION Y ADMINISTRACION DE LA PERSONA JURIDICA
EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON PROPIEDAD HORIZONTAL.
ARTICULO 72. - Órganos de administración: Los órganos de administración en el
EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON
-
PROPIEDAD HORIZONTAL, son los siguientes:
a) Asamblea General de propietarios.
b) Consejo de Administración.
c) Administrador.
ARTICULO 73.- ORDEN JERÁRQUICO DE LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN:
Cada uno de los órganos de administración tiene las facultades específicamente
señaladas en el presente estatuto; sin embargo, en caso de duda, debe entenderse que
el Administrador tiene suficientes atribuciones representativas y ejecutivas, en tanto no
le hayan sido expresamente negadas en este reglamento, en disposiciones de la
Asamblea de Propietarios, o en lo de su cargo del Consejo de Administración. El
Consejo es un órgano intermedio entre la Asamblea y el Administrador, con funciones
de control, dirección, e interpretación. La Asamblea de Propietarios es en todo caso la
50
máxima autoridad del Edificio .
ARTICULO 74 .- TRABAJO ARMONICO: En el ejercicio de sus respectivas funciones,
las autoridades del Edificio
deberán trabajar armónicamente, propiciando el
cumplimiento de los fines de la Persona Jurídica.
ARTICULO
75 .- DECISIONES: Las decisiones adoptadas por los órganos de
administración se fundamentarán en el presente reglamento y deberán estar motivadas.
CAPITULO X
DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS.
ARTICULO 76. - INTEGRACIÓN DE LA ASAMBLEA: La Asamblea se constituye con
los propietarios de bienes privados o con sus representantes o delegados, reunidos con
el quórum y en las condiciones previstas en la ley y en el reglamento de propiedad
horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el Edificio tendrán
derecho a participar en las deliberaciones de la Asamblea y a votar en ella.
ARTICULO 77 - REUNIONES ORDINARIAS: La Asamblea General de propietarios se
reunirá ordinariamente una vez al año, en su domicilio, dentro de los tres (3) meses
siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, con el objeto de: Examinar la
situación general de la persona jurídica; examinar, aprobar o improbar los estados
financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su
consideración el Consejo de Administración y el Administrador; considerar los informes
51
de gestión presentados por el Consejo de Administración y por el Administrador, lo
mismo que el informe del revisor fiscal ; hacer las elecciones que le correspondan y
adoptar en general, todas las medidas que reclamen el cumplimiento de la Ley, del
reglamento y que tiendan al interés de la propiedad horizontal y al común de los
propietarios.
ARTICULO 78.- REUNION POR DERECHO PROPIO: Si la Asamblea no fuere
oportunamente convocada, se reunirá por derecho propio, el primer día hábil del mes de
abril, a las ocho de la mañana (8 a.m.) en el propio Edificio.
ARTICULO 79.- ESTADOS FINANCIEROS E INFORME DE GESTIÓN: Los estados
financieros que deberán someter el Consejo de Administración y el Administrador a
consideración de la Asamblea, serán al menos los estados financieros de propósito
general básicos, a saber:
1. El balance general.
2. El estado de resultados.
3. El estado de cambios en el patrimonio.
4. El estado de cambios en la situación financiera.
5. El estado de flujos de efectivo.
Los estados financieros de propósito general básicos, se deberán preparar y presentar
en forma comparativa con los del período inmediatamente anterior, siempre que tales
períodos hubieren tenido una misma duración. En caso contrario, la comparación se
debe hacer respecto de estados financieros preparados para mostrar un mismo lapso
del ciclo de operaciones.
El Administrador como representante legal de la Persona Jurídica EDIFICIO CENTRO
EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON - Propiedad Horizontal y el
Contador Público y el Revisor Fiscal, bajo cuya responsabilidad se hubiesen preparado
los estados financieros, deberán certificar aquellos que se pongan a disposición de la
Asamblea de Propietarios o de terceros.
También deberán presentar a consideración de la Asamblea los cuadros comparativos
52
que muestren el comportamiento del presupuesto real del período anterior.
Informe de gestión. El informe de gestión presentado por el Consejo de Administración
y por el Administrador deberá contener una exposición fiel sobre la evolución de las
actividades de la propiedad horizontal y la situación jurídica, económica y administrativa
de la misma, incluyendo las solicitudes de sanción si las hubiere.
Con relación al Consejo de Administración, el informe deberá ser aprobado por la
mayoría de votos de quienes lo integran. A él se adjuntarán las explicaciones o
salvedades de quienes no lo compartieren.
ARTICULO 80.- REUNIONES EXTRAORDINARIAS: La Asamblea se reunirá además
extraordinariamente cuando lo exijan las necesidades imprevistas o urgentes de la
propiedad horizontal.
ARTICULO 81. - PERSONAS QUE PUEDEN CONVOCAR A REUNIONES DE
ASAMBLEA: El Administrador, el Consejo de Administración o el Revisor Fiscal,
podrán convocar a la Asamblea de propietarios a reuniones ordinarias o extraordinarias,
por propia iniciativa o por solicitud de un número plural de propietarios que represente,
por lo menos, la quinta (1/5) parte de los coeficientes de copropiedad del Edificio.
ARTICULO 82.- PROCEDIMIENTO PARA LA CONVOCATORIA SOLICITADA POR
UN NUMERO PLURAL DE PROPIETARIOS: La convocatoria fundamentada en la
solicitud de un número plural de propietarios se sujetará al siguiente procedimiento:
La solicitud se presentará por escrito al Administrador quien inmediatamente debe dar
aviso de la misma al Consejo de Administración y al Revisor Fiscal quienes deberán
ejercer un estricto control del trámite;
únicamente se podrá denegar la solicitud si se incumple el número de solicitantes
requerido;
Acreditado este requisito, inmediatamente el Administrador deberá convocar a la
Asamblea a una reunión a celebrarse en un término no superior a cinco (5) días,
cumpliendo en lo pertinente con lo establecido para las reuniones extraordinarias.
53
ARTICULO
83.-
CONVOCATORIA
PARA
REUNIONES
ORDINARIAS
Y
EXTRAORDINARIAS: La convocatoria para las reuniones ordinarias se hará por el
Administrador con antelación no inferior a quince (15) días calendario. La convocatoria
para las reuniones extraordinarias se hará con antelación no inferior a cinco (5) días
calendario. Para el cómputo de estos lapsos, se descontarán el día de la convocatoria y
el de la sesión.
La convocatoria se hará mediante carta enviada a la dirección registrada de los
propietarios
que
figure
en
el
REGISTRO
DE
BIENES
PRIVADOS;
Complementariamente se fijará un aviso en parte visible de las instalaciones de la
propiedad horizontal.
La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones
a las expensas comunes.
En la convocatoria para Asamblea extraordinaria, reuniones no presénciales y de
decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en las
mismas no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.
ARTICULO 84. - DÍA, HORA Y LUGAR: La Asamblea se reunirá el día, a la hora y en
el lugar indicados en la convocatoria; No obstante, podrá reunirse válidamente sin
previa convocatoria, en cualquier día y hora y en cualquier sitio, cuando los
participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del Edificio.
ARTICULO 85. - PODERES: Todo propietario podrá hacerse representar en las
reuniones de la Asamblea General, mediante autorización otorgada por escrito, en el
cual se indique el nombre del apoderado, su documento de identificación y la fecha de
la reunión para la cual se confiere.
ARTICULO 86. - Cuando por cualquier causa legal o convencional un bien de dominio
privado o particular pertenezca a varias personas, éstas deberán designar un
representante común y único que ejerza los derechos correspondientes a la calidad de
54
copropietario en la reunión. A falta de acuerdo, el Juez designará el representante de
tales propietarios, a petición de cualquier interesado. En caso de no existir acuerdo o
designación antes de la sesión de la Asamblea, los propietarios no podrán participar en
la misma.
ARTICULO
87. - RESTRICCIÓN: Salvo los casos de representación legal, los
miembros del Consejo de Administración, el administrador y en general los empleados
de la propiedad horizontal, no podrán representar en las reuniones de asamblea,
factores de participación distintos de los propios mientras estén en ejercicio de sus
cargos ni sustituir los poderes que se les confieren.
ARTICULO 88. - NÚMERO DE VOTOS: El número de votos de cada propietario en la
Asamblea General equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del
respectivo bien privado, tal como se expresa en el artículo 31 del presente reglamento.
ARTICULO 89. - QUORUM DELIBERATORIO: La Asamblea General de propietarios
deliberará con un número plural de personas que represente más de la mitad de los
coeficientes de copropiedad.
ARTICULO 90. - REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA: Si convocada la
asamblea general de propietarios no puede sesionar por falta de quórum, el
Administrador convocará a una nueva reunión que se realizará a la hora siguiente de la
convocatoria inicial en el mismo lugar previsto para la reunión inicialmente convocada .
Esta Asamblea de segunda convocatoria sesionará y decidirá validamente con un
número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes de
copropiedad representados.
Para la aplicación de este procedimiento es requisito indispensable que en el primer
aviso de convocatoria, se haga prevención a los citados sobre el particular, para lo cual
en tal aviso de convocatoria se informará el texto de este artículo.
55
ARTICULO 91. - QUORUM DECISORIO Y MAYORIAS: Salvo lo dispuesto por la Ley y
el presente reglamento para casos especiales, las decisiones de la Asamblea General
de propietarios se adoptarán por los votos de un número plural de personas que
represente, por lo menos, la mitad más uno de los coeficientes de copropiedad,
debidamente representados en la reunión, siempre que haya quórum.
ARTICULO 92.- EXCEPCIONES AL QUÓRUM DECISORIO NORMAL: Como
excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada
del setenta por ciento (70 %) de los coeficientes de copropiedad que integran el Edificio:
1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible
disminución en uso y goce.
2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia
presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias
mensuales.
3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien
privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
5. Reforma a los estatutos y reglamento.
6. Desafectación de un bien común no esencial.
7. Reconstrucción del Edificio destruido en proporción que represente por lo menos el
setenta y cinco por ciento (75%).
8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y
cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
9. Adquisición de inmuebles para el Edificio.
10. Disolución y Liquidación de la Persona Jurídica.
De conformidad con el artículo 9° de la Ley 675 de 2.001, la extinción de la propiedad
horizontal requerirá de la decisión unánime de los titulares del derecho de dominio
sobre los bienes privados, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los
acreedores con garantía real sobre los mismos o sobre el Edificio.
56
PARÁGRAFO PRIMERO: Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse
en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en
este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.
PARAGRAFO SEGUNDO: Las decisiones que se adopten en contravención a lo
establecido en el artículo 91 y en el presente artículo serán absolutamente nulas.
ARTICULO 93.- OBLIGATORIEDAD: Las decisiones de la Asamblea tomadas de
acuerdo con el presente reglamento, son obligatorias para todos los propietarios hayan
concurrido o no a la respectiva reunión. El Administrador las hará conocer de todos los
propietarios por medio de cartas y avisos fijados en sitios visibles del Edificio .
ARTICULO 94.- CUOCIENTE ELECTORAL: Siempre que se trate de elegir a dos (2) o
más personas para integrar una misma junta, comisión o cuerpo colegiado, salvo que la
designación se haga por unanimidad, se aplicará el sistema de cuociente electoral. En
caso de empate en los residuos, decidirá la suerte.
ARTICULO
95.- DESARROLLO DE LAS REUNIONES DE LA ASAMBLEA:
Establecido el quórum, la Asamblea de Propietarios quedará instalada y designará un
Presidente y un Secretario, lo cual puede hacerse por el sistema de aclamación o por
aprobación de una proposición presentada al respecto. Si no se hicieren tales
designaciones, actuará como Presidente quien lo sea del Consejo de Administración y
como Secretario el Administrador.
La Asamblea de Propietarios tiene arbitrio para aprobar un orden del día, o para seguir
el que se haya elaborado previamente por la administración en cumplimiento de las
previsiones de este reglamento al respecto. Toda proposición o constancia de los
miembros de la Asamblea se consignará por escrito. El trámite de las discusiones será
el acostumbrado en las reuniones similares de Asamblea de Sociedades.
ARTICULO 96.- ACTAS DE LAS REUNIONES DE LA ASAMBLEA: Todo lo actuado
en cada reunión de la Asamblea de Propietarios y especialmente la fecha, hora y lugar
57
de la sesión, la forma como se hizo la convocatoria, la lista de los asistentes con la
indicación del carácter personal o de mandatario en que actúe cada uno de ellos y el
número de votos a él asignados, los documentos presentados en la reunión, las
decisiones aprobadas, las votaciones verificadas, las constancias presentadas, etc., se
consignarán en un acta.
ARTICULO 97.- APROBACION DE ACTAS: El acta será aprobada por una comisión
plural designada por los asistentes a la Asamblea, para lo cual se tendrá en cuenta el
siguiente trámite:
Dentro de los ocho (8) días calendario siguiente a la celebración de la Asamblea, el
Administrador del Edificio entregará un proyecto de acta a la comisión para su estudio,
la cual deberá pronunciarse dentro de los ocho (8) días calendario siguiente. Si la
comisión no se pronuncia oportunamente se entenderá que ha renunciado a su cargo y
en consecuencia la facultad de aprobar el acta se radicará en cabeza del Consejo de
Administración, el cual tiene un plazo de ocho (8) días calendario para pronunciarse.
Vencido este término sin que el acta se apruebe o cuando sea inaprobada por la
Comisión, el Administrador deberá convocar a Asamblea Extraordinaria, salvo que se
acuda al mecanismo de decisión por comunicación escrita.
Aprobada el acta se copiará y se firmará por el Presidente, el Secretario y la comisión
que la haya aprobado en el libro de Actas de la Asamblea. El Administrador deberá
informar inmediatamente a los propietarios de la aprobación y deberá expedir copia a
quienes la soliciten.
ARTICULO
98. - FUNCIONES DE LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS: Son
funciones de la Asamblea de Propietarios:
a) Considerar los informes de gestión que deben presentarle el Consejo de
Administración y el Administrador, después de finalizado cada período presupuestal,
sobre la situación financiera y económica de la Persona Jurídica de la propiedad
horizontal.
b) Examinar, aprobar o improbar los estados financieros sometidos a su consideración
58
por el Consejo de Administración y el Administrador y oído previamente el concepto
del Revisor Fiscal, si este cargo existiere.
c) Aprobar el presupuesto detallado de gastos e ingresos para la siguiente vigencia con
sujeción a las normas establecidas en el Capítulo V del presente reglamento y las
cuotas para atender las expensas ordinarias, así como incrementar el fondo de
imprevistos cuando fuere el caso.
d) Decretar cuotas extraordinarias a cargo de los propietarios cuando el presupuesto
aprobado resultare insuficiente o se presentaren necesidades imprevistas y urgentes,
indicando la época de vencimiento de cada cuota en forma tal que aparezca para
cada propietario una obligación expresa y exigible de pago de una suma líquida de
dinero.
e) Aprobar la construcción de mejoras útiles o voluptuarias con indicación de la cuantía,
forma y período de pago y resolver sobre las que impliquen sensible alteración en el
goce o destinación de los bienes comunes.
f) Decidir sobre cambios en la destinación general de los inmuebles de dominio privado
o particular que integran el EDIFICIO
HOTEL DANN CARLTON Propiedad Horizontal ;
g) Decidir sobre la desafectación de los bienes comunes no esenciales y autorizar su
venta o división cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda sobre el carácter
esencial o no de un bien común;
h) Decidir sobre limitaciones al dominio sobre los bienes comunes, tales como
servidumbres;
i) Modificar, adicionar, reformar, reglamentar, sustituir e interpretar el presente
reglamento. Las reformas al presente reglamento una vez aprobadas por la
Asamblea General de propietarios, deberán ser elevadas a escritura pública por el
Administrador, dando cumplimiento además a las exigencias previstas en la
reglamentación legal vigente al momento de producirse la reforma
j) Elegir y renovar libremente los miembros del Consejo de Administración.
k) Revocar o modificar como órgano supremo de dirección y administración las
decisiones del Consejo de Administración.
59
l) Dirimir las controversias que se presenten entre el Consejo de Administración y el
Administrador y entre éstos y los propietarios.
m)Fijar o autorizar la cuantía de los seguros que deban tomarse de conformidad con lo
previsto en el presente reglamento.
n) Ordenar la reconstrucción de las edificaciones, en los casos en que ésta sea
procedente, aprobar los planos respectivos y determinar las sumas con que cada
propietario deba contribuir por este concepto.
o) Ejercer el control y vigilancia sobre las gestiones del Consejo de Administración y el
Administrador y velar por el cumplimiento del reglamento.
p) Aprobar la disolución y liquidación de la Persona Jurídica.
q) Definir y reglamentar las relaciones con los propietarios de Edificios o edificios
contiguos, decidiendo sobre las posibilidades de integración de áreas y servicios.
r) Adoptar en general todas las medidas que reclamen el cumplimiento de la Ley, el
reglamento y que atiendan al interés general de los propietarios.
s) Nombrar y remover libremente el Administrador cuando fuere el caso, para períodos
determinados y fijarle su remuneración.
t) Otorgar la autorización al Administrador para realizar cualquier erogación con cargo
al fondo de imprevistos de que trata la presente Ley.
PARAGRAFO PRIMERO: Son indelegables las atribuciones para aprobar el
presupuesto, aprobar reformas al reglamento, aprobar la disolución y liquidación de la
Persona Jurídica y definir las posibilidades de integración de áreas y servicios con
edificios vecinos, las demás podrán delegarse en el Consejo de Administración.
PARAGRAFO SEGUNDO: La función de otorgar autorización al administrador para
realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de imprevistos de que trata la presente
ley, es delegada en el Consejo de Administración, órgano al que le corresponderá
autorizar al Administrador para contratar la ejecución de las reformas o reparaciones
materiales de carácter urgente para la seguridad, solidez o higiene del Edificio, cuando
no hubiere partida suficiente en el presupuesto del ejercicio anual correspondiente.
60
ARTICULO 99.- IMPUGNACIÓN DE DECISIONES: El Administrador, el Revisor Fiscal
y los propietarios, podrán impugnar las decisiones de la Asamblea cuando no se ajusten
a las prescripciones legales o al reglamento de propiedad horizontal vigente.
La impugnación sólo podrá ser intentada dentro de los dos (2) meses siguientes a la
fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta.
Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el
artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o
complementen.
ARTICULO 100.- DECISIONES MEDIANTE COMUNICACIÓN ESCRITA: Por decisión
de la mayoría absoluta de los miembros que conforman el Consejo de Administración,
se podrá consultar por escrito a la totalidad de los propietarios sobre la adopción de una
decisión concreta, para lo cual formulará las preguntas asertivas que considere
necesarias.
ARTICULO 101.- MATERIAS CONSULTABLES: En ningún caso este mecanismo
sustituirá a la Asamblea ordinaria, ni podrá utilizarse para la toma de decisiones que
requieran de mayorías calificadas al tenor de lo dispuesto en el artículo 92 del presente
reglamento.
Mediante
reglamentación
la
Asamblea
podrá
establecer
otras
restricciones.
ARTICULO 102.- PROCEDIMIENTO: El proceso de consulta se efectuará de la
siguiente manera:
El formulario correspondiente junto con las explicaciones y documentación que se
consideren necesarias se remitirá mediante correo certificado a la totalidad de los
propietarios a su dirección registrada en el respectivo REGISTRO DE BIENES
PRIVADOS.
Se deberá precisar un plazo entre quince (15) días calendario y un mes, contados a
partir del envío acreditado de la primera comunicación para que los propietarios remitan
a la Administración el formulario debidamente contestado.
61
La respuesta deberá ser firmada por el propietario o su representante, debidamente
acreditado. Las firmas respectivas deberán ser reconocidas ante Notario. En la
respuesta deberá señalarse el nombre del copropietario que emite la comunicación, el
contenido de la misma y la fecha y hora en la que se hace, Únicamente se computarán
las respuestas oportunamente remitidas, que cumplan la totalidad de los requisitos.
En la siguiente Asamblea ordinaria, se deberá presentar informe detallado del proceso.
ARTICULO
103.- RESULTADOS: El escrutinio de las respuestas se efectuará en
reunión del Consejo de Administración convocada exclusivamente para este fin, a la
cual deberá citarse al Revisor Fiscal.
Sin perjuicio de lo establecido en el reglamento para casos especiales, las
aprobaciones requerirán del voto afirmativo de la mitad más uno de los coeficientes de
copropiedad del Edificio.
Computadas las respuestas el resultado obtenido tendrá los mismos efectos que las
decisiones adoptadas por la Asamblea en reuniones presenciales y en lo pertinente se
le aplicará la reglamentación contemplada para estas.
En el libro de Actas de la Asamblea se insertará un acta debidamente aprobada por el
Consejo de Administración que precise los antecedentes, desarrollo y resultado de la
consulta, la cual deberá ser suscrita por el Presidente del Consejo y el Administrador actuando como Secretario El Revisor Fiscal, efectuará estricto control del procedimiento.
ARTICULO 104.- REUNIONES NO PRESENCIALES: Siempre que ello se pueda
probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los
propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y
decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum
requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones
deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará
fe el revisor fiscal de la copropiedad.
62
PARÁGRAFO PRIMERO. Para acreditar la validez de una reunión no presencial,
deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde
sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma
y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria
efectuada a los copropietarios.
PARAGRAFO SEGUNDO: Las decisiones que requieren de mayoría calificada no
podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda
convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la Ley
Articulo 46, Ley 675 de 2.001, parágrafo primero.
PARAGRAFO TERCERO: Las actas deberán asentarse en el libro respectivo,
suscribirse por el representante legal y comunicarse por parte de este, a los propietarios
en un lugar determinado como la cede del Administración, dentro de los veinte (20) días
siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.
ARTICULO 105.- DECISIONES EN REUNIONES NO PRESENCIALES O POR
COMUNICACIÓN ESCRITA. En los casos a que se refieren los artículos 100 y 104
precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los
propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la
comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo
102.
CAPITULO
XI
DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN.
ARTICULO 106.- INTEGRACIÓN Y FORMA DE ELECCIÓN: Anualmente la Asamblea
de Propietarios elegirá por votación escrita, sujeta al sistema de cuociente electoral, el
Consejo de Administración, integrado por tres (3) miembros principales y tres (3)
suplentes personales, que deberán ser propietarios o sus delegados, de los bienes de
dominio privado o particular del EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA
63
HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL. No obstante el período anual
establecido, los miembros del Consejo podrán ser removidos en cualquier momento o
reelegidos indefinidamente y no cesarán en sus funciones hasta tanto no sean
válidamente reemplazados.
En ningún caso podrán ser elegidos para integrar el
Consejo de Administración, propietarios que al momento de la elección, se encuentren
en mora en el pago de sus obligaciones para con la Propiedad Horizontal. Si con
posterioridad a la elección un Consejero entra en mora superior a 60 días,
automáticamente se suspenderá su calidad hasta que cancele la deuda.
ARTICULO 107. - REUNIONES: El Consejo se reunirá ordinariamente una vez al mes
por lo menos, en el lugar, fecha y hora que se indique en la convocatoria; Se reunirá
extraordinariamente cuando sea citado por el Administrador o por uno (1) de sus
miembros principales o por el Revisor Fiscal. El Administrador deberá asistir a sus
reuniones con derecho a voz pero sin voto. Deberá también asistir, con derecho a voz
pero sin voto, el Revisor Fiscal y podrán asistir los Consejeros suplentes cuando sus
principales estén presentes.
ARTICULO 108.- VOTOS, QUORUM, MAYORÍAS: Cada uno de los miembros del
Consejo tendrá derecho a un (1) voto. El Consejo podrá deliberar y decidir con la
presencia de dos (2) de sus miembros y las decisiones se tomarán por el voto favorable
de dos (2) de los asistentes, siempre que haya quórum. El Administrador y el Revisor
Fiscal, tendrán voz pero no voto. Las reuniones serán presididas por la persona que el
mismo Consejo designe libremente y actuará como Secretario el Administrador o en su
defecto uno de los miembros.
ARTICULO 109.- ACTAS: Las deliberaciones y decisiones del Consejo se harán
constar en actas que deberán ser firmadas por el Presidente de la reunión respectiva y
por el Secretario y organizadas cronológicamente en un libro de Actas del Consejo de
Administración, del cual será responsable el Administrador, el cual actuará como
secretario del mismo. Las copias de las actas serán certificadas por el Administrador y
64
harán prueba de las decisiones del Consejo mientras no se demuestre su falsedad.
ARTICULO 110. - REMUNERACIÓN DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: Mientras
la Asamblea de Propietarios no lo decrete expresamente, los servicios del Consejo de
Administración no tendrán remuneración económica y los miembros de éste actuarán
con un mandato tendiente al bien común, en el cual deberán inspirarse todos sus actos.
ARTICULO 111.- EJERCICIO DEL CARGO: En el desempeño de sus funciones los
consejeros deberán ceñirse a los siguientes principios:
1. El ejercicio del cargo implica el compromiso de cumplir con las normas del Edificio;
2. Obrar con objetividad, imparcialidad y diligencia;
3. Representar exclusivamente los intereses comunes de los propietarios;
4. Informar al Consejo toda situación particular que pueda generar conflicto de
intereses con el desempeño de sus funciones;
5. Guardar absoluta reserva y confidencialidad sobre los temas tratados en cada
sesión del Consejo cuando la naturaleza del tema lo requiera, conforme a la decisión
del Consejo;
6. Abstenerse de utilizar su investidura para exigir de la Administración la celebración
de contratos, la adopción de una determinada decisión y en general para obtener
beneficios o prerrogativas diferentes a las de los demás propietarios;
ARTICULO 112.- FUNCIONES DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: Por mandato y
delegación de la Asamblea de Propietarios, las funciones del Consejo de Administración
son las siguientes:
1. Adoptar su propio reglamento de funcionamiento;
2. Designar a su presidente;
3. Planificar el funcionamiento y desarrollo del Edificio ;
4. Instruir, asesorar y exigir al Administrador el cumplimiento del reglamento y de las
decisiones de sus órganos;
5. Consultar por escrito a los propietarios;
6. Presentar anualmente a consideración de la Asamblea de Propietarios los estados
financieros, el proyecto de presupuesto anual de ingresos y gastos, un informe de su
65
gestión y de la gestión del Administrador.
7. Nombrar y remover libremente al Administrador y asignarle su remuneración.
8. Ejercitar ampliamente el control de la gestión del Administrador examinando por si o
por medio de comisionado, los libros y demás documentos de la propiedad
horizontal y exigiendo al Administrador oportuna información sobre los actos y
contratos por él ejecutados en uso de sus atribuciones.
9. Dar normas sobre la forma y periodicidad de los informes que debe rendir el
Administrador.
10. Controlar estrictamente la inversión de los recursos del Edificio;
11. Controlar que los recursos del Fondo de Imprevistos sean contabilizados e invertidos
de manera independiente a los recursos ordinarios;
12. Autorizar al Administrador para contratar la ejecución de las reformas o reparaciones
materiales de carácter urgente para la seguridad, solidez o higiene del Edificio,
cuando no hubiere partida suficiente en el presupuesto del ejercicio anual
correspondiente, o bien ordenar directamente estas reparaciones.
13. Aprobar durante la ejecución del presupuesto los traslados presupuestales que sean
necesarios, previa presentación por parte del Administrador del respectivo proyecto,
acompañado de sus justificaciones, costos y certificación de la disponibilidad de
recursos;.
14. Reglamentar el valor máximo de los gastos de cada operación que pueda ejecutar el
Administrador, sin necesidad de aprobación previa del mismo Consejo.
15. Crear los empleos que considere necesarios para atender a la prestación de los
servicios generales y a la conservación y sostenimiento de los bienes comunes,
fijando la remuneración de los mismos.
16. Citar a los propietarios o tenedores para que asistan ante el Consejo;
17. Revisar y aprobar las actas de la Asamblea, en su nombre, cuando la comisión
designada no se pronuncie oportunamente, de conformidad con lo previsto en el
presente reglamento;
18. En nombre de la Asamblea, aprobar las actas que contengan las decisiones
adoptadas mediante consulta escrita;
66
19. Convocar a la Asamblea de Propietarios a reunión ordinaria cuando el Administrador
no lo hiciere oportunamente y a reuniones extraordinarias en los casos previstos en
este reglamento y cuando lo considere necesario o conveniente.
20. Señalar la cuantía de la fianza que deba otorgar el Administrador para garantizar el
manejo de los bienes y fondos de la propiedad horizontal siempre y cuando se
considere oportuno exigir dicha fianza.
21. Interpretar el reglamento, para su correcta aplicación;
22. Reglamentar en detalle el uso de los bienes comunes para permitir su utilización
adecuada por todos los propietarios y evitar el surgimiento de conflictos;
23. Expedir por vía general la reglamentación para la colocación de avisos en los bienes
de dominio privado o particular;
24. Autorizar la integración física de bienes de dominio particular, de conformidad con lo
previsto en el presente reglamento;
25. Imponer las sanciones a los propietarios o a los tenedores de bienes privados, de
conformidad con lo previsto en el presente reglamento;
26. Autorizar la venta de bienes muebles o elementos que por su estado no cumplan
con la finalidad para la cual fueron adquiridos.
27. Determinar el período en el cual debe cancelarse anticipadamente la cuota de
administración.
28. Reglamentar el derecho de inspección que tienen los propietarios sobre los libros y
documentos de la Propiedad Horizontal y de la Persona Jurídica.
29. Ejercer todas las demás funciones previstas en la ley y en este reglamento y las que
le delegue la Asamblea General de propietarios.
C A P I T U L O XII
DEL ADMINISTRADOR.
ARTICULO
113.-
Facultades básicas del Administrador: La administración
inmediata de los bienes comunes en el EDIFICIO
CENTRO EMPRESARIAL
67
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL , así como la
supervigilancia y control de los mismos estarán a cargo de un Administrador.
El Administrador es el representante legal de la Persona Jurídica “EDIFICIO CENTRO
EMPRESARIAL
FINANCIERA
HOTEL
DANN
CARLTON
-
PROPIEDAD
HORIZONTAL”. Al efecto tiene por sí solo, facultades de ejecución, de conservación,
de representación y de recaudo o sea que con sujeción a las leyes y costumbres
comerciales y civiles, reúne en sí funciones jurídicas de mandatario, depositario,
gerente, secretario y tesorero, susceptibles de ejercicio personal único o delegable
parcialmente bajo su responsabilidad, previo consentimiento del Consejo de
Administración.
Los actos y contratos que celebre el Administrador en ejercicio de su mandato se
radicarán en cabeza del EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL
DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL, siempre y cuando se ajusten a la ley
y al reglamento.
Toda expensa extraordinaria que el Administrador hubiere tenido que hacer en
beneficio del Edificio y sin hallarse incluida en el presupuesto anual de egresos, le será
compensada con tal que haya sido consultada con el Consejo de Administración y
aprobada por éste, o que sin haber sido objeto de dicha consulta y aprobación, su
obligatoriedad, necesidad o urgencia la hicieren imprescindible, previa autorización del
Consejo de Administración.
El administrador responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave,
ocasione a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa
leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus
funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
ARTICULO
114.- FUNCIONES Y ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR:
Corresponde al administrador:
1. Cumplir y hacer cumplir la Ley, el presente reglamento y las disposiciones de la
Asamblea de Propietarios y el Consejo de Administración.
2. Ejercer la representación legal de la Persona Jurídica “EDIFICIO
CENTRO
68
EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON
- PROPIEDAD
HORIZONTAL”, en todos los casos, judicial y extrajudicialmente, tanto frente a
terceros, como frente a cada uno de los propietarios u ocupantes;
3. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración para su
presentación en la Asamblea anual ordinaria de propietarios, el informe de gestión,
los estados financieros básicos de propósito general, el proyecto de presupuesto de
ingresos y gastos y el proyecto de distribución de gastos comunes entre los
propietarios;
4. Certificar conjuntamente con contador público, los estados financieros que se
pongan a disposición de los asociados o de terceros. La certificación consiste en
declarar que se han verificado previamente las afirmaciones contenidas en ellos y
que las mismas se han tomado fielmente de los libros;
5. Difundir dentro del término de convocatoria de la Asamblea ordinaria, los estados
financieros básicos de propósito general, el proyecto de presupuesto de ingresos y
gastos y el proyecto de distribución de gastos comunes entre los propietarios,
acompañados de los informes de gestión del Consejo de Administración y del
Administrador;
6. Convocar a la Asamblea de propietarios a reuniones ordinarias o extraordinarias y
someter a su aprobación los Estados Financieros básicos de propósito general, el
proyecto de presupuesto de ingresos y gastos y el proyecto de distribución de
gastos comunes entre los propietarios;
7. Convocar al Consejo de Administración a reuniones ordinarias y extraordinarias;
8. Presentar a consideración del Consejo de Administración, con la periodicidad que
este órgano determine, los informes sobre la situación y el funcionamiento de la
propiedad horizontal , los estados financieros básicos de períodos intermedios y
sobre el estado de ejecución del presupuesto y los demás que aquel le solicite;
9. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que
surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y
destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de
desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal;
69
10. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración,
conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y
restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
11. Mantener controles periódicos sobre las calidades fisicoquímicas, microbiológicas y
micológicas del agua, de conformidad con las normas de higiene y salubridad
expedidas por las autoridades competentes.
12. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad
horizontal las cuales deben ser aprobadas por la asamblea general de propietarios,
e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia
y representación legal de la persona jurídica.
13. Proponer al Consejo de Administración todas las iniciativas que considere
convenientes para la buena marcha de la administración y para la consolidación y
desarrollo del EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN
CARLTON - Propiedad Horizontal.
14. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad de la Persona Jurídica
EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON Propiedad Horizontal, con sujeción a las normas legales y reglamentarias vigentes
sobre prácticas contables;
15. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad los libros de actas de
la asamblea y del Consejo de Administración y el libro de registro de propietarios y
ocupantes y atender la correspondencia relativa a la propiedad horizontal;
16. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados, cuotas ordinarias y
extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a
cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del Edificio,
iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de
autorización alguna.
17. Producir en caso necesario, el título ejecutivo contra el propietario renuente o
moroso al pago de su contribución obligatoria de las expensas comunes tanto
ordinarias como extraordinarias, vinculadas con la administración, sostenimiento,
conservación, mantenimiento y
reposición de los bienes comunes y gastos y
70
expensas comunes de publicidad, de conformidad con lo dispuesto por la Ley 675
de 2.001 y las normas que las adicionen o modifiquen;
18. Hacer por cuenta de la Persona Jurídica, los pagos que sean procedentes evitando
la mora, con cargo al presupuesto respectivo.
19. Contratar de conformidad con lo dispuesto por la Asamblea General de propietarios,
la ejecución de las mejoras, reparaciones o modificaciones materiales y también las
de carácter urgente para la higiene, seguridad o debida utilización del Edificio, de
conformidad con las autorizaciones e instrucciones del Consejo de Administración
en caso de que no hubiere partida suficiente en el presupuesto inicial
correspondiente.
20. Proveer los empleos creados por el Consejo de Administración; seleccionar,
administrar y supervisar todo el personal al servicio de la copropiedad, vigilando por
el cumplimiento de todas las obligaciones laborales: Contratos de trabajo, pago de
salarios y prestaciones sociales, seguridad social, etc.; atender en representación de
la propiedad horizontal los reclamos de los trabajadores ante las autoridades
laborales; vigilar el cumplimiento por parte de los empleados de sus obligaciones
laborales utilizando para ello los mecanismos de registro y control que considere
necesarios;
21. Manejar y controlar una cuenta bancaria independiente, a nombre de la Persona
Jurídica, para las inversiones y gastos que requiera el sostenimiento, mantenimiento
y funcionamiento del Edificio, así como también otra cuenta independien te para
manejar el fondo de imprevistos de que trata el articulo Nro. 35 de la Ley 675 de
2.001;
22. Invertir los dineros recaudados para la propiedad horizontal por cualquier concepto,
en forma tal que se garantice la liquidez en dinero para el cumplimiento oportuno de
las obligaciones asumidas por la misma, de conformidad con las instrucciones dadas
por el Consejo de Administración;
23. Elaborar oportunamente las actas de las reuniones de Asamblea y Consejo de
Administración, hacerlas aprobar y asentarlas cronológicamente en los libros
correspondientes.
71
24. Hacer conocer de todos los propietarios y ocupantes las decisiones de la Asamblea
y del Consejo de Administración.
25. Llevar el archivo general de la Persona Jurídica con los contratos suscritos, la
correspondencia, etc., de tal manera que quede registrada completamente la historia
jurídica y administrativa.
26. Llevar directamente bajo su dependencia y responsabilidad y mantener al día la
matrícula y cuenta internas de las unidades privadas.
27. Responder las peticiones y atender los reclamos formulados por los propietarios u
ocupantes con relación al funcionamiento y utilización de los bienes comunes, al
desempeño de las labores y a la conducta de los empleados al servicio de la
propiedad horizontal, resolviendo, siempre y cuando no sea competencia estatutaria
de la Asamblea o del Consejo, las divergencias que se presentaren.
28. Vigilar por el cumplimiento de cada propietario u ocupante de las obligaciones
establecidas en la Ley y en el presente reglamento, con respecto a los bienes de
dominio privado o particular y a los afectados al uso común, aplicando en forma
directa o coactiva las sanciones procedentes.
29. Hacer elaborar anualmente las declaraciones fiscales de la Persona Jurídica de la
propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar de conformidad con las normas
tributarias vigentes.
30. Contratar y mantener vigentes los seguros previstos en este reglamento, de
conformidad con lo dispuesto por la Asamblea de Propietarios y tramitar las
indemnizaciones correspondientes en caso de siniestro.
31. Notificar a los propietarios de bienes de dominio privado o particular, por los medios
que señale el reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su
contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por
incumplimiento de obligaciones.
32. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la
Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno,
que hayan sido impuestas por el Consejo de Administración, una vez se encuentren
ejecutoriadas.
72
33. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del EDIFICIO CENTRO
EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON - Propiedad Horizontal,
cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio
privado o particular, con destino al nuevo propietario si el bien es enajenado, o en su
defecto, a favor del propietario o su representante, si se tratare de cambio de
tenencia.
34. Designar los apoderados especiales, mandatarios, árbitros o peritos que deban
actuar a nombre de la Persona Jurídica de la propiedad horizontal en los casos en
que fuere necesario.
35. Otorgar la fianza exigida por el Consejo de Administración para garantizar el manejo
de los bienes y fondos de la propiedad horizontal.
36. En general, ejecutar todo acto y realizar todo contrato que guarde con sus facultades
y obligaciones una relación directa o necesaria de medio a fin.
ARTICULO 115.- INVENTARIO Y RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR: El
Administrador recibirá por riguroso inventario los bienes y elementos afectados al uso
común de los propietarios y en el ejercicio de sus funciones y en la custodia y
conservación de los bienes responderá hasta por la culpa leve.
ARTICULO 116.- FORMA DE ELECCIÓN DEL ADMINISTRADOR: El Administrador
será elegido para períodos de un año por el Consejo de Administración.
Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador,
actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de
administración.
ARTICULO 117.- CONDICIONES QUE DEBE REUNIR EL ADMINISTRADOR: La
elección de Administrador puede recaer válidamente:
a) En una sociedad cuyo objeto social comprenda expresamente la administración de
bienes inmuebles;
b) En un propietario de un bien de dominio privado o particular del EDIFICIO CENTRO
EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON ;
c) En otra persona natural.
73
PARAGRAFO: A la fecha de otorgamiento de la presente escritura, el Gobierno
Nacional no ha producido aún el decreto o decretos reglamentarios de la Ley 675 de
2.001. El administrador deberá acreditar ante el Consejo de Administración, idoneidad
para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del decreto reglamentario de la
ley que expida el Gobierno Nacional. La no-acreditación de idoneidad será causal
suficiente para la remoción inmediata del Administrador por parte del Consejo de
Administración.
ARTICULO 118.- CESACIÓN EN EL CARGO DE ADMINISTRADOR: El nombramiento
del administrador del Edificio es esencialmente revocable, aunque la elección haya sido
hecha para un período determinado. Además de cualquier otra causa legal, el
Administrador cesará en su cargo:
a) Por revocatoria expresa del nombramiento, que el Consejo de Administración podrá
hacer en cualquier circunstancia;
b) Por vencimiento del período;
c) Por disolución, concurso de acreedores, Ley 550 de 2.000, concordato preventivo o
apertura de trámite de liquidación obligatoria, si se trata de una sociedad;
d) Por haber llegado a estado de incapacidad legal o estatutaria;
e) Por abandono evidente del cargo dictaminado por el Consejo de Administración;
f) Por renuncia escrita suya cuando quede aceptada;
ARTICULO 119.- ACTUACIÓN DE ADMINISTRADOR INTERINO: Al cesar el
Administrador en su cargo, mientras no se haya hecho nuevo nombramiento y haya
tomado debida posesión de su cargo el sucesor en propiedad, corresponderá ejercer
las funciones de Administrador a la persona que interinamente designe el Consejo de
Administración; En las faltas o inhabilidades temporales o accidentales del
Administrador, lo reemplazará también la persona que interinamente designe el Consejo
de Administración.
74
ARTICULO 120.- REMUNERACIÓN DEL ADMINISTRADOR: Se presume que el
ejercicio de las funciones de Administrador del Edificio es remunerado, a no ser que
constare expresamente y por escrito que fue convenido por determinado tiempo o en
forma indefinida su ejercicio gratuito.
La remuneración a que tenga derecho el Administrador será fijada anualmente por el
Consejo de Administración para todo el ejercicio presupuestal que se apruebe, sea que
consista en una suma fija o en un porcentaje sobre los recaudos.
ARTICULO
121.-
REGISTRO
DE
BIENES
PRIVADOS:
Corresponderá
al
Administrador llevar y mantener al día bajo su dependencia y responsabilidad, el
REGISTRO DE BIENES PRIVADOS de las unidades privadas del Edificio .
ARTICULO
122.- CONTENIDO DEL REGISTRO DE BIENES PRIVADOS: En el
REGISTRO DE BIENES PRIVADOS de las unidades privadas deberá aparecer como
mínimo el siguiente contenido:
La identificación de cada bien de dominio privado o particular;
La identificación de su propietario o del tenedor a cualquier título;
La dirección y el teléfono o teléfonos registrados por el propietario o tenedor;
Las sanciones impuestas al propietario o tenedor;
El Consejo de Administración podrá reglamentar sobre contenidos adicionales que
deban incluirse en el REGISTRO DE BIENES PRIVADOS.
ARTICULO 123.- ENTREGA DE BIENES Y RENDICIÓN DE CUENTAS A CARGO
DEL ADMINISTRADOR: Al cesar en el cargo la persona que actúe como administrador
hará entrega inventariada de los fondos, bienes, documentos y enseres pertenecientes
a la Persona Jurídica de la propiedad horizontal, al Consejo de Administración, con una
completa rendición de cuentas, firmándose al efecto un acta por el Administrador que
entrega y el presidente del Consejo de Administración que recibe. Al Consejo de
Administración le corresponderá dar el finiquito a quien dejó de ser administrador. En
ningún caso, ni siquiera en el evento de quedar pendientes algunas reclamaciones a su
favor, podrá el Administrador ejercer algún derecho de retención sobre fondos, bienes,
75
documentos o enseres de la Persona Jurídica EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL.
C A P I T U L O XIII
DEL REVISOR FISCAL.
ARTICULO 124.- REVISOR FISCAL: La Persona Jurídica EDIFICIO
EMPRESARIAL
FINANCIERA
HOTEL
DANN
CARLTON
-
CENTRO
PROPIEDAD
HORIZONTAL, tendrá un Revisor Fiscal elegido con su respectivo suplente por la
Asamblea de Propietarios para períodos de un (1) año.
ARTICULO 125.- REQUISITOS: El Revisor Fiscal deberá ser contador público titulado,
con matrícula profesional vigente e inscrito en la Junta Central de Contadores.
ARTICULO
125.- INHABILIDADES: En el Edificio
CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – PROPIEDAD HORIZONTAL, no podrá ser
elegido como Revisor Fiscal ninguno de los propietarios, usuarios, usufructuarios,
arrendatarios, tenedores, etc. de bienes de dominio privado o particular del Edificio , ni
representantes o mandatarios de los mismos, ni parientes dentro del cuarto grado de
consanguinidad, primero civil o segundo de afinidad, ni podrá tener vínculos
comerciales o de cualquier otra naturaleza que pueda restarle independencia u
objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el Administrador o con alguno de los
miembros del Consejo de Administración.
ARTICULO 127.- FUNCIONES: Corresponderá al Revisor Fiscal el ejercicio de las
siguientes funciones:
1. Cerciorarse de que los actos, contratos y operaciones que se celebren o cumplan
por cuenta de la Persona Jurídica de la propiedad horizontal, se ajusten a las
prescripciones de la Ley, del reglamento de administración de la propiedad
horizontal y a las decisiones de la Asamblea General y del Consejo de
76
Administración.
2. Dar oportuna cuenta por escrito a la Asamblea, al Consejo de Administración o al
Administrador, según el caso, de las irregularidades que ocurran en relación con la
existencia, funcionamiento o actividad de la propiedad horizontal.
3. Velar porque se lleven regularmente, la contabilidad de la propiedad horizontal,
conforme a las normas legales y a la técnica contable, las actas de las reuniones de
la Asamblea y del Consejo de Administración y porque se conserven debidamente la
correspondencia, los comprobantes de las cuentas y en general, los archivos de la
propiedad horizontal, impartiendo las instrucciones para tales fines.
4. Inspeccionar regularmente los bienes comunes y procurar que se tomen a su debido
tiempo, las medidas de conservación o seguridad de los mismos.
5. Impartir las instrucciones, practicar las inspecciones y solicitar los informes que
fueren necesarios para establecer un control permanente sobre los valores del
Edificio .
6. Presentar a la Asamblea una vez finalizado cada período presupuestal, un informe
sobre la ejecución del presupuesto del período anterior y sobre la gestión del
Administrador y del Consejo de Administración durante el mismo período.
7. Acompañar con su opinión profesional los estados financieros certificados que han
de presentarse a la aprobación de la Asamblea de Propietarios.
8. Asistir a las reuniones a las que fuere convocado por la Asamblea o por el Consejo.
9. Vigilar estrictamente el cumplimiento de las normas inherentes a las decisiones por
comunicación escrita, a la solicitud para convocar a la Asamblea efectuada por un
número determinado de propietarios y al régimen sancionatorio.
10. Verificar que las certificaciones requeridas en los eventos de transferencia de
dominio, así como el título ejecutivo necesario para el cobro de expensas comunes
sean expedidos oportuna y verazmente.
11. Cumplir las demás atribuciones que le señalen las leyes y las que siendo
compatibles con las anteriores, se establezca en el reglamento y le encomiende la
Asamblea General de propietarios.
77
C A P I T U L O XIV
DEL FONDO DE IMPREVISTOS.
ARTICULO 128.- CREACIÓN Y FINALIDAD: Con el fin de mantener en todo momento
disponibilidad pecuniaria para atender obligaciones o expensas imprevistas, se creará
un fondo de imprevistos, Artículo Nro. 35 Ley 675 de 2.001.
ARTICULO 129.- FORMACIÓN E INCREMENTO DEL FONDO: El fondo de
imprevistos se formará e incrementará con los siguientes ingresos:
a) Con un porcentaje no inferior al uno por ciento (1 %) anual de las cuotas ordinarias
de expensas comunes. La Asamblea podrá acordar un porcentaje superior al uno
por ciento (1 %) al aprobar cada presupuesto anual.
b) Los resultantes del superávit de ejecución del presupuesto anual de gastos, en
cuanto la Asamblea de Propietarios no dispusiere absorberlos en el presupuesto
subsiguiente.
c) Los producidos por los valores en que se invierta o represente el mismo fondo de
imprevistos.
La Asamblea de propietarios podrá suspender la apropiación del porcentaje para la
formación e incremento del fondo de imprevistos cuando el monto disponible alcance al
menos el cincuenta por ciento (50 %) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo
año.
ARTICULO 130.- MANEJO E INVERSIÓN DEL FONDO DE IMPREVISTOS: Mientras
la Asamblea de Propietarios no disponga otra cosa, el fondo de imprevistos, se
manejará por el Administrador en forma separada de los ingresos ordinarios, debiéndolo
mantener invertido en valores de fácil y alta liquidez.
Cuando la Asamblea de Propietarios lo autorizare previa y expresamente mediante
decisión tomada por una mayoría que represente al menos la mitad más uno de los
coeficientes de copropiedad del Edificio, podrán hacerse inversiones con el fondo de
78
imprevistos en mejoras a los bienes comunes o destinarse parte del mismo a moderar y
regular los gastos de administración.
ARTICULO 131.- NATURALEZA DE LAS PARTICIPACIONES EN EL FONDO DE
IMPREVISTOS: Las participaciones que corresponden a los propietarios en el fondo de
imprevistos tienen el carácter de bienes comunes, y por consiguiente siguen
forzosamente el dominio de los bienes comunes del Edificio y no son susceptibles de
negociación separada.
C A P I T U L O XV
DE LA SOLUCION DE CONFLICTOS, DE LAS SANCIONES, EL PROCEDIMIENTO Y
LOS RECURSOS.
ARTÍCULO 132.- SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Para la solución de los conflictos que
se presenten entre los propietarios o tenedores del Edificio CENTRO EMPRESARIAL
FINANCIERA HOTEL DANN CARLTON – Propiedad Horizontal, o entre ellos y el
administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o
control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del
reglamento de propiedad horizontal, se acudirá a los mecanismos alternos de solución
de conflictos previstos en el artículo siguiente, de acuerdo con lo establecido en las
normas legales que regulan la materia, (Art. 58 Ley 675 de 2.001).
ARTICULO 133.- MECANISMOS ALTERNOS: Surgido el conflicto, las partes podrán
acudir a los siguientes mecanismos, de acuerdo a las normas que regulan la materia.
Los costos de operación de los mismos, serán asumidos por el Edificio, con cargo a las
expensas comunes del edificio.
1. AMIGABLE CONCILIACIÓN. Las diferencias que ocurrieren entre los propietarios o
entre éstos y la administración con motivo de la ejecución e interpretación del
79
presente reglamento, que no puedan ser solucionadas directamente, podrán ser
llevadas a una Sala de Conciliación de acuerdo a las normas que regulan la materia.
2. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO: Las diferencias que ocurrieren entre los
propietarios o entre éstos y la administración con motivo de la ejecución e
interpretación del presente reglamento, que no puedan ser solucionadas
directamente, serán decididas por un Tribunal de Arbitramento designado por el
Centro de Arbitraje y Conciliación de Fedelonjas, a solicitud escrita de cualquiera de
las partes, que se sujetará a las normas vigentes para el arbitramento, de acuerdo
con las siguientes reglas:
a) El Tribunal estará integrado por un (1) árbitro o por tres (3) árbitros según sea la
cuantía de las pretensiones.
b) La organización interna del tribunal, se sujetará a las reglas previstas para el efecto
por el Centro de Arbitraje y Conciliación de Fedelonjas.
c) El Tribunal decidirá en derecho.
d) El Tribunal funcionará en Medellín, en el Centro de Arbitraje y Conciliación de
Fedelonjas.
Se excluyen de la justicia arbitral todas las controversias o conflictos relativos al cobro
judicial de las cuotas de participación en gastos.
PARAGRAFO: Antes de la integración del Tribunal de Arbitramento, deberá agotarse
la instancia de la Amigable Conciliación por intermedio del mismo Centro de
Conciliación y Arbitraje de Fedelonjas.
ARTICULO 134.- EFECTOS DEL INCUMPLIMIENTO: Teniendo en cuenta la
naturaleza del Edificio y el objeto del presente reglamento, es obligación fundamental
para los propietarios y tenedores a cualquier título de las unidades privadas, el
cumplimiento oportuno e integral del régimen legal de propiedad horizontal, del presente
reglamento y de las decisiones adoptadas por los órganos de administración del Edificio
.
En consecuencia, su incumplimiento total o parcial, implicará, adicionalmente a la
80
obligación de indemnizar los perjuicios causados al Edificio, a los propietarios o
terceros, las consecuencias establecidas en la Ley y en el presente reglamento.
ARTICULO 135.- ATRIBUCION SANCIONATORIA: En su recíproco beneficio, los
propietarios delegan en el Consejo de Administración la facultad para verificar y calificar
sus incumplimientos y para aplicar el presente régimen sancionatorio, consultando el
debido proceso y el derecho de defensa, contradicción e impugnación.
ARTICULO 136.- COMPETENCIA: El Consejo de Administración deberá evaluar las
conductas atribuidas a un propietario o tenedor, susceptibles de ser violatorias de sus
obligaciones contraídas con el Edificio . El Consejo deberá valorar la intencionalidad del
acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes y atenderá
criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la
gravedad de la infracción.
ARTICULO 137.- SOLICITUD: La imposición de una sanción debe estar precedida de
solicitud escrita de un propietario o tenedor o del administrador, presentada al Consejo
de Administración.
ARTICULO 138.- PROCEDIMIENTO: Recibida la petición el Consejo, por intermedio
del administrador,
informará al Revisor Fiscal y convocará mediante comunicación
escrita al supuesto infractor para que dentro de los cinco (5) días calendario siguiente
presente por escrito sus descargos. A este requerimiento se le adjuntará copia de la
solicitud.
ARTICULO 139.- DECISION: Vencido el término para presentar descargos, el Consejo,
en sesión especial, evaluará las imputaciones y los descargos y adoptará las decisiones
correspondientes.
La decisión deberá ser informada por escrito inmediatamente a las partes y tendrá
firmeza si oportunamente no se interponer el recurso de reposición.
81
ARTICULO 140.- RECURSO DE REPOSICION: Dentro de los cinco días calendario
siguientes a la comunicación por escrito de la decisión, las partes podrán interponer
recurso de reposición ante el Consejo de Administración.
Presentado el recurso de reposición, el Consejo, dentro de los cinco (5) días calendario
siguiente, se reunirá en sesión especial para decidir.
La decisión se comunicará por escrito a las partes, tendrá que ser inscrita en el
REGISTRO DE BIENES PRIVADOS y quedará inmediatamente en firme.
En la siguiente Asamblea el Consejo deberá informar de las solicitudes y decisiones
adoptadas.
ARTICULO 141.- RESOLUCIONES: Las decisiones que adopte el Consejo en este
procedimiento se adoptarán mediante resoluciones especiales en las cuales se
indicarán los fundamentos fácticos, legales y/o del reglamento de administración de la
propiedad horizontal; las acciones que se deberán tomar para remediar, evitar o
finalizar las violaciones o sus efectos, precisando los plazos para ejecutarlas y las
sanciones que se imponen.
Las resoluciones, así como todas las comunicaciones que deban enviarse al acusador y
al acusado, se remitirán mediante correo certificado a sus direcciones registradas en las
matrículas internas.
ARTICULO 142.- INTERVENCION DEL REVISOR FISCAL: Al revisor fiscal se le
comunicará toda decisión y se le convocará para que asista a las reuniones especiales.
ARTICULO 143.- CLASES DE SANCIONES ESTATUTARIAS: El incumplimiento de
las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el
reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros
por los que éstos deban responder en los términos de la ley, dará lugar a la imposición
de las siguientes sanciones:
82
1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o Edificio de la lista de
los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas que no podrán ser superiores, cada una, al valor en
pesos equivalente a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a
cargo del infractor en la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no
podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del
infractor.
3. Suspensión de la calidad de Consejero.
4. Inhabilidad para ser designado Consejero.
ARTICULO 144.- CONDUCTAS Y SANCIONES: El incumplimiento de las obligaciones
y desconocimiento de las prohibiciones contempladas en el Capítulo VII, así como la
violación de las reglamentaciones expedidas por el Consejo de Administración, en
relación con la colocación de avisos, normas sobre el uso de los parqueaderos y uso de
bienes comunes, el manejo de residuos y la no-participación y/o aplicación del Plan de
Emergencias del edificio, dará lugar a la aplicación de las multas contempladas en el
numeral 2 del artículo anterior. En estos eventos si el infractor es miembro del Consejo
de Administración habrá lugar además a la suspensión de la calidad de Consejero por
todo el período para el cual fue designado y a la inhabilidad para ser designado
Consejero para el período siguiente.
El incumplimiento de las demás obligaciones consagradas en el presente reglamento
dará lugar a la sanción contemplada en el numeral 1 del artículo anterior.
En todo caso la sanción contemplada en el numeral 1 del artículo anterior no podrán
imponerse por más de un mes, salvo en los casos de reincidencia de la conducta, en
los que podrán imponerse hasta por tres meses.
ARTICULO 145.- EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El administrador será el responsable de hacer
efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si
fuere el caso.
83
Cuando ocurran eventos que comprometan la seguridad o solidez de las edificaciones,
o se produzca ruido molesto y actos que afecten la salud pública o que perturben la
tranquilidad de los demás propietarios o cuando a los bienes de dominio particular se
les dé una destinación distinta a la contemplada en el presente reglamento, la policía y
demás autoridades competentes deberán acudir de manera inmediata al llamado del
administrador o de cualquiera de los copropietarios, de conformidad con lo previsto en
el artículo 61 de la Ley 675 de 2.001.
ARTÍCULO 146. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE
OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El propietario de bien privado sancionado podrá
impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias.
La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la
comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable para efectos del presente
artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en
las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen.
CAPITULO XVI
DE LA EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Y DE LA LIQUIDACION DE
LA PERSONA JURIDICA EDIFICIO CENTRO EMPRESARIAL FINANCIERA HOTEL
DANN CARLTON - PROPIEDAD HORIZONTAL.
ARTÍCULO 147.- CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. La
propiedad horizontal se extinguirá según el Articulo 9° de la Ley 675 de 2.001, por
alguna de las siguientes causales:
1. La destrucción o el deterioro del edificio, en una proporción que represente por lo
menos el setenta y cinco por ciento (75%) del Edificio, salvo cuando se decida su
reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el
Gobierno Nacional.
84
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de
dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los
acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el Edificio.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa.
PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción total de las edificaciones que
conforman el Edificio, el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá
gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las
hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
ARTÍCULO 148.-
PROCEDIMIENTO: La propiedad horizontal se extingue total o
parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura
pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo
determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos.
ARTÍCULO 149.-
DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD. Registrada la escritura de
extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año.
Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá
solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir
su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad. La
división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse
materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y
cuando las normas urbanísticas así lo permitan.
85
Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre
división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del
Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen.
ARTÍCULO 150.- LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA. Una vez se registre la
extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en este capítulo, se
procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, la cual conservará su
capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin.
Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas,
salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de
la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final deberá registrarse ante la
entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal.
CAPITULO XVII
DE LA RECONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
ARTÍCULO 151.-
RECONSTRUCCIÓN OBLIGATORIA. Se procederá a la
reconstrucción del Edificio en los siguientes eventos:
1. Cuando la destrucción o deterioro del Edificio fuere inferior al setenta y cinco por
ciento (75%) de su valor comercial.
2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro ser superior al setenta y cinco por
ciento (75%) del Edificio, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto
86
favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta
por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.
PARÁGRAFO PRIMERO: Las expensas de la construcción estarán a cargo de todos
los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Reconstruido el Edificio, subsistirán las hipotecas y
gravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la
obligación garantizada haya sido satisfecha.
PARÁGRAFO TERCERO: La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de
conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto
cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.
C A P I T U L O XIX
DISPOSICIONES VARIAS.
ARTICULO 152. - Ninguna persona que preste sus servicios a la Persona Jurídica de la
propiedad horizontal cesará en el ejercicio de sus funciones mientras no tome posesión
y entre a ejercer el cargo quien deba reemplazarla, salvo lo que en contrario disponga
quien haga el nombramiento.
ARTICULO 153. - DE LA GESTIÓN INTEGRAL DE RESIDUOS. Todo ocupante del
edificio, deberá cumplir con todas las normas que permitan y faciliten una gestión
integral de residuos, que tiene por objeto regular ambiental y sanitariamente, la gestión
de residuos generados por personas naturales o jurídicas. Por tal motivo, todos los
ocupantes del edificio, deberán cumplir las normas emitidas por las autoridades
87
sanitarias y ambientales, tendientes a desarrollar la GESTION INTEGRAL DE
RESIDUOS.
ARTICULO 154.-: OBLIGACIONES ESPECIALES. Son obligaciones del ocupante de
los bienes privados, como generador de residuos:
1. Garantizar la gestión integral de sus residuos y velar por el cumplimiento de los
procedimientos establecidos en un Manual para tales efectos.
2. Velar por el manejo de los residuos hasta cuando los residuos peligrosos sean
tratados y/o dispuestos de manera definitiva o aprovechados en el caso de los
mercuriales. Igualmente, esta obligación se extiende a los afluentes, emisiones,
productos y subproductos de los residuos peligrosos, por los efectos ocasionados a
la salud o al ambiente.
3. Garantizar ambiental y sanitariamente un adecuado tratamiento y disposición final
de los residuos.
4. Diseñar un plan para la gestión ambiental y sanitaria interna de sus residuos
conforme a los procedimientos exigidos por los Ministerios del Medio Ambiente y
Salud, según sus competencias.
5. Capacitar técnicamente a sus empleados en las acciones y actividades exigidas
para la gestión integral ambiental y sanitaria de sus residuos.
6. Obtener las autorizaciones a que haya lugar.
7. Realizar la desactivación a todos los residuos peligrosos infecciosos y químicos
mercuriales, previa entrega para su gestión externa.
ARTICULO 155.-: GESTIÓN INTEGRAL. La gestión de los residuos deberá hacerse,
de acuerdo con los procedimientos exigidos por los Ministerios del Medio Ambiente y
Salud, según sus competencias, y conforme a la normatividad ambiental vigente. A fin
de ejecutar y mantener la política ambiental concebida, el Administrador del edificio,
deberá definir claramente los aspectos organizativos y administrativos consignándolos
en un plan de manejo integral de residuos, documento que debe ser de libre acceso de
consulta y fácil entendimiento, el cual deberá contener entre otros aspectos:
88
1. Planeación y ejecución de actividades, medidas preventivas y correctivas de
acuerdo a la política establecida.
2. Definición de presupuesto, responsabilidades, autoridades y tareas para cada grupo
o individuo designando o sustituto en caso de ausencia.
3. Identificación y coordinación entre las diferentes áreas de actividad, la cual debe
quedar claramente establecida y documentada.
4. Creación de equipos de acción ambiental y mejoramiento de la gestión.
5. Identificación de problemas actuales o potenciales.
Este plan de manejo integral, deberá ser presentado al Consejo de Administración,
quien lo aprobará según las necesidades del edificio.
ARTICULO 156.- PLAN DE EMERGENCIAS. El edificio contará con un PLAN DE
ATENCIÓN DE EMERGENCIAS, con el fin de atender y reducir el impacto que se
presenten durante los desastres, a saber:
1. ANTES: Incluye la prevención, buscando evitar la ocurrencia de un evento no
deseado; la mitigación, la cual pretende disminuir el impacto de un evento en caso
de llegar a presentarse; la preparación, que facilita la respuesta de la comunidad
ante la presencia de un evento; y la alerta, que pone sobre aviso la ocurrencia o
posible ocurrencia inmediata de un desastre.
2. DURANTE: Comprende la respuesta, tanto de la comunidad afectada como de la no
afectada, durante la ocurrencia de un evento o desastre, así como de los grupos de
socorro.
3. DESPUÉS: Buscar poner a la comunidad afectada en condiciones de normalidad, a
través del restablecimiento de los medios vitales de supervivencia, es decir, de la
rehabilitación; y del retorno a la estabilidad económica y reparación de la
infraestructura afectada, esto es, de la reconstrucción.
ARTICULO 159.-: OBLIGACIONES ESPECIALES. Los propietarios, ocupantes y los
órganos de administración y dirección, deberán velar por el cumplimiento de las
siguientes normas en relación con el Plan de Emergencias:
89
1. El buen estado de pasillos, escaleras y puertas de emergencia.
2. La señalización de rutas de escape y diagrama de evacuación.
3. Bloqueo y señalización de rutas y salidas peligrosas, mostrando y señalizando las
rutas alternas.
4. Determinación de los sistemas de alerta, alarmas y forma de operación.
5. Determinación de las zonas de seguridad hacia donde se debe evacuar.
6. Asignación de responsabilidades a cargo de los coordinadores de evacuación y del
puesto de mando unificado.
7. Programas de capacitación en las áreas de primeros auxilios, normas y
procedimientos de autoprotección y conocimiento general del plan de evacuación
8. Diseño de metodologías para la realización de prácticas y simulacros.
ARTICULO
160.-
DEL
INCUMPLIMIENTO
DE
LAS
OBLIGACIONES.
El
incumplimiento de las obligaciones de los usuarios del edificio en materia de Gestión
Integral de Residuos y Plan de Emergencias, dará lugar a la imposición de sanciones,
por parte del Consejo de Administración, de acuerdo a lo señalado en este reglamento.
ARTICULO
161. – INCORPORACIÓN.
Por entenderse incorporado el presente
reglamento en todos los actos o contratos por medio de los cuales se transfiera el
dominio, o se confiera la tenencia, el uso o el goce de los bienes que integran la
propiedad horizontal, el incumplimiento de sus disposiciones, configura incumplimiento
de los respectivos contratos y acarrea las consiguientes consecuencias legales y
estatutarias. Igualmente por la incorporación mencionada, el presente reglamento debe
ejecutarse de buena fe y obliga no sólo a lo que él expresa, sino a todas las cosas que
emanan de la naturaleza de los derechos y obligaciones en él contenidas o que por Ley
pertenecen a ella, tanto para los propietarios, como para la Asamblea, el Consejo, el
Administrador y demás personas vinculadas a la administración y para los que a
cualquier título detenten, usen o gocen de los inmuebles que integran el Edificio.
90

reglamento de propiedad horizontal

Transcripción

Documentos relacionados

TERMINOS: Propiedad horizontal: Edificio dividido en pisos y/o

El Ayuntamiento de Aranjuez, anualmente realiza una campaña

solicitud de información para propietarios tipo