Especial sobre Inversión Inmobiliaria

 ESPECIAL
ACTUALIDAD Y FUTURO DE LA
INVERSIÓN INMOBILIARIA
• Editorial …………………………………………...……………………...………… 2
• La inversión inmobiliaria mantiene su fortaleza en todos los segmentos ..... 3
• Los inversores buscan centros comerciales dominantes en ciudades
secundarias …………….…………………………………………………………… 7
• La oficinas no son capaces de dar cobertura a la presión inversora ………. 11
• 2016 será un ejercicio de consolidación para el sector hotelero ……….……. 14
• La inversión en espacios logísticos crece con fuerza …………….………..… 17
• El residencial se sube a la recuperación del sector …………….……….….…. 19
• IBA Capital prevé invertir 500 millones de euros en 2016,
por Th. Julienne y J. Valderrama …………………………………………. 22
• Continuidad y personalización en la relación con los inversores clientes,
por Gustavo de Lio ………………………………………………………..… 25
• Los activos value added cobrarán peso en la inversión inmobiliaria de
2016. Entrevista a Francisco Manchón …………………………………………… 26
• ¿Y ahora qué?, por Alejandro Campoy Zubasti ..……………………………… 29
• Monteece, la experiencia al servicio de la construcción y rehabilitación
de edificios, por Alberto García ………………………………………………...…. 31
• Renta Corporación: un modelo de negocio basado en aportar valor
añadido a las operaciones …………………………………………………….…… 34
• Hotelería y sector inmobiliario: kepp calm and carry on,
por Inmaculada Ranera ………………………………………………...…. 36
• La inversión se dirigirá hacia activos de riesgo moderado. Entrevista a
José Luis Guillermo ……………………………………………………………...…. 39
• ¿Puede España jugar en la Champion League de la inversión inmobiliaria?
por Mikel Marco-Gardoqui ………………………………………..…………. 41
• Ahorro en la tributación inmobiliaria. Entrevista a Jorge Muñoz ….………. 44
• El programa de dirección de empresas inmobiliarias del IE aborda todo
el proceso de creación de valor. Entrevista a Pedro Avella ……..….……….. 45
• Los tipos negativos de interés facilitan la financiación y hacen del
inmobiliario una inversión refugio. Entrevista a Humphrey White ……...……… 47
EDITORIAL
La inversión inmobiliaria en España se ha mostrado muy activa en los dos
primeros meses de este año, hasta el punto, que es difícil encontrar un número
de operaciones similar en el histórico, y que incluya además a todos los
segmentos.
La incertidumbre política, creada por la aparente imposibilidad de que tres de
los cuatro partidos más votados faciliten la formación de un nuevo gobierno, no
ha desanimado a la inversión inmobiliaria en nuestro país, como si parece que
lo ha hecho a la especulativa, si bien hay que tener en cuenta la volatilidad que
impera en los mercados financieros internacionales.
A principios de año tuvo lugar la reunión anual de presidentes en St Moritz,
organizada por GRI, donde se comparten las predicciones de los 100
inversores inmobiliarios, financieros, propietarios y promotores más activos en
Europa.
El 29 por ciento de los participantes, en ese exclusivo foro, indicaron que el
mercado inmobiliario español generará los mayores rendimientos en Europa,
seguido de los países del centro y este europeo con un 14% .
En cuanto a los riesgos, los más temidos, por casi la tercera parte de los
reunidos, son la crisis del crédito y de las economías emergentes, junto con el
declive dela economía china. Seguido de la salida de Gran Bretaña de la Unión
Europa y de la evolución de los precios del petróleo.
En este Especial sobre la Inversión Inmobiliaria se recoge el pasado más
reciente y se apuntan las tendencias más probables, fruto de las relaciones que
mantenemos con los distintos jugadores que participan en este mercado,
además de la opinión que recogen las distintas entrevistas y artículos que
publicamos, que tienen como protagonistas a destacados profesionales que
viven el día a día del mercado.
Las conclusiones le corresponde tomarlas al lector, sin olvidar que la
autocomplacencia es nuestro peor enemigo.
2 LA INVERSIÓN INMOBILIARIA MANTIENE SU FORTALEZA EN
TODOS LOS SEGMENTOS
La inversión inmobiliaria inicia 2016 con la misma fortaleza que alcanzó en
el último trimestre del ejercicio pasado que, en conjunto, fue un año de
máximos, en el que la inversión no residencial rozó los 13.000 millones de
euros.
Los
inversores,
afectados
por
las
convulsiones que afectan a los mercados
financieros, tanto en el mercado de bonos como en
el de la renta variable, aumentan su preferencia por
el inmobiliario, además de por el oro, que se ha
revalorizado un 17 por ciento en el último año.
Un panorama global complejo
Las previsiones apuntan a un menor
crecimiento mundial. Los bajos precios del petróleo
reparten algo de alegría entre los países
consumidores de crudo y pena entre sus
productores. Otro tanto sucede con las naciones
productoras y consumidoras de otras materias
primas. Los bajos tipos interés, que apuntan a la
novedad de llegar a ser negativos, crean serias
dificultades a los bancos para alcanzar beneficios,
complicándoles la posibilidad de ampliar y limpiar su
capital y, tras la caída del precio de sus acciones, en
los últimos meses, no parece que sea el momento de
realizar ampliaciones. Si bien, no cabe duda, de que
los gobiernos volverán a aminorar sus dificultades.
Una Europa titubeante
Europa no termina de arreglar
problemas, puesto que, si el año pasado se
sus
enfrentaba a la posible salida de Grecia de la zona
euro, éste tiene ante sí la duda del alejamiento del
Reino Unido de la Unión Europea, Brexit, que se
aclarará en el referendum comprometido para este
año, por el primer ministro británico David Cameron y
que finalmente ha quedado fijado para el 23 de junio
de este año.
Una salida de Gran Bretaña de la UE podría
tener consecuencias para la Londres como centro
financiero, y por ende para el inmobiliario, puesto
que hay algunas empresas de distinto tipo, entre
ellas financieras, que han anunciado que, de
producirse, relocalizarían sus sedes fuera de
Londres.
La economía de la zona euro está creciendo
a un tímido ritmo del 1,3%, con Italia en crecimiento
negativo y Grecia de nuevo en recesión.
Además, uno de sus principales bancos, el
alemán Deutsche Bank, desató todas las alarmas en
los mercados, y no faltó quien recordó el fiasco de
Lehman Brothers. La entidad quiso aminorar la
preocupación creada, con el enuncio de recomprar
parte de su propia deuda, pero a fecha de hoy solo lo
ha cumplido de manera parcial.
Por otra parte, aumentan las preocupaciones
sobre los bancos de Italia y Portugal.
3 La economía española sigue creciendo
Dentro de esta Europa, España exhibe la
etiqueta de ser el país, entre los grandes del club del
euro, que más crece, un 3,2 % en 2015 y una
previsión del 2,7% para este ejercicio. Sin embargo,
es el país con mayor desempleo con excepción de
Grecia.
Cuando la economía del país ha suavizado la
profunda crisis que padeció, la política viene a
ponerle piedras en el camino.
El resultado electoral del pasado 20 de
diciembre dio lugar a un Parlamento que encuentra
dificultades para elegir a un presidente de gobierno,
siendo la principal consecuencia de esta
desavenencia la repetición de las elecciones que
tendrían lugar a finales del próximo mes de junio.
Moody's mantuvo, el pasado 19 de febrero,
en aprobado medio (Baa2) la nota de la deuda
soberana española, pero ha rebajado su perspectiva
de positiva a estable, dado que "sea cual sea la
composición" del próximo gobierno ven improbable
que se adopten nuevas reformas estructurales en los
próximos tres o cuatro años.
La inversión inmobiliaria mantiene en los inicios
de 2016, la fuerza alcanzada en el último
trimestre del año pasado.
Los inversores inmobiliarios a largo plazo suelen dar
a estas situaciones coyunturales el peso que
merecen, y al considerar un horizonte temporal más
amplio, ven en España un país con democracia
formal, integrada en Europa y en los organismos
internacionales, que ofrece seguridad jurídica y
estabilidad, cumple con sus compromisos y tiene una
economía solvente y sostenible.
El mercado inmobiliario cerró 2015
confirmando su recuperación desde mínimos, con un
total de cerca de 13.000 millones de euros.
El descenso del precio del dinero, la mejora
de la economía y unos precios atractivos, unidos a
las perspectivas de un aumento de las rentas de
alquiler atrae el interés de los inversores, tanto
foráneos como nacionales, favoreciendo una mayor
actividad y una recuperación de los precios.
Asimismo, se ha observado dinamismo en el
mercado de la vivienda nueva, con crecimiento en
las nuevas promociones y una mejora en el número
de transacciones en el campo de segunda mano.
Los inversores, con un horizonte temporal mínimo de
3 a 5 años, tratan de aprovechar la recuperación del
mercado inmobiliario español, siendo muy selectivos
en sus adquisiciones, habiendo optado hasta ahora
por las ubicaciones centrales y premium de las
grandes ciudades y centros turísticos.
La revalorización de la propiedad inmobiliaria
se verá beneficiada por una demanda creciente y
una clara escasez de oferta, mientras que el
incremento de precios y rentas, propios de un nuevo
ciclo de recuperación progresiva, debería generar
4 una rentabilidad atractiva, en el entorno actual de
tipos cercanos a 0%, estando la inflación ausente.
La eclosión de las socimis
Además de la inversión directa en activos
inmobiliarios, gana visibilidad la inversión indirecta a
través de fondos y muy especialmente a través de
las inmobiliarias cotizadas, entre las que destacan
las socimis, que exigen menor volumen de inversión
y ofrecen mayor liquidez.
Estos vehículos, diseñados para canalizar
dinero hacia la inversión inmobiliaria, se han
desarrollado de manera satisfactoria en los dos
últimos años. Su atractivo ha permitido a algunos de
ellos no sólo cotizar en el mercado bursátil, sino
ampliar capital, emitir deuda y repartir sus primeros
dividendos.
En la actualidad, los vehículos de este tipo
son 17, incluyendo las nuevas incorporaciones que
ha tenido lugar este año, Herfef Habaneras y Corfin
Capital III. Cotizando trece de ellas en el MAB y
cuatro en el Mercado Continuo.
A la hora de invertir en estos vehículos,
parece prudente atender a factores tales como si se
centran en la actividad patrimonial frente a la
promoción; la calidad de sus activos y en que
segmentos los concentran. Así como en su
capitalización bursátil, volumen de negociación, free
float y ratio de apalancamiento.
Datos sobre las socimis de Mercado Continuo
Compañía
GAV
NAV
Ingresos/
alquileres
Merlin
Properties
6.052
3.181
302
Hispania
1.425
835
Axiare
859
835
Patrimonio
Lar España
852
Cifras en millones de euros
42
35,7
35,7
5 6 LOS INVERSORES BUSCAN CENTROS COMERCIALES
DOMINANTES EN CIUDADES SECUNDARIAS
La compra reciente de buena parte de los centros comerciales prime,
empuja a los inversores a buscar centros dominantes en ciudades
secundarias en muchas ocasiones con intención de adecuarlos a las nuevas
necesidades del consumidor.
La inversión en los espacios para la venta al
por menor, realizada en 2015, se acerca a los 3.000
millones de euros, incluyendo tanto la inversión en
centros y parques comerciales como la que ha tenido
lugar en locales comerciales de las calles principales
o “high Street”
La inversión en el sector de centros y
parques comerciales en España superó los 1.800
millones de euros en 2015, y según fuentes del
mercado en el primer semestre de este año podrían
cerrarse operaciones por cerca de 500 millones de
euros.
El segmento de retail sigue siendo uno de los
principales
dinamizadores
de
la
actividad
transaccional inmobiliaria no residencial, y en 2015
representó el 32% de la inversión es este tipo de
activos.
La financiación, el aumento del consumo y el
crecimiento del turismo reactivan el mercado
retail
La recuperación del consumo, la reactivación
del mercado de financiación y la llegada de nuevos
actores, como las socimis, han sido los principales
motivos del ajuste de rentabilidad media exigida por
los inversores para este tipo de activos, que en
muchos casos han experimentado revalorizaciones
superiores al 20 % en menos de dos años.
Mejoría en las condiciones de financiación
Los bancos españoles están relevando a los
fondos de deuda internacionales, que venían siendo
los principales financiadores del sector, gracias a la
flexibilización de las condiciones, a una valoración
todavía atractiva de los inmuebles y a las
perspectivas
de
mejora
de
la
coyuntura
macroeconómica para 2016.
El coste de financiación se ha reducido
significativamente en los últimos 18 meses y se
están comenzado a financiar suelos finalistas
Durante el primer semestre de 2015, al
menos el 16 % del volumen transaccionado en el
segmento retail se realizó por debajo del coste de
reposición.
El inversor del tipo
"private equity" ha
pasado de tener un peso del 43 % del volumen total
invertido en este segmento en 2012 a tan sólo un 21
% en 2015.
Este fenómeno se ha debido a la llegada de
inversores con un coste de capital inferior que
afrontan un plan de negocio bajo una coyuntura de
riesgo algo más favorable a la del ejercicio pasado.
Los "Private Equity Real Estate" continuará teniendo
una cierta actividad inversora debido al relevante
número proyectos de riesgo elevado, que continúan
en el mercado buscando una salida para
reposicionarse y afrontar el próximo ciclo.
7 Operaciones de inversión en centros y parques comerciales en 2015
8 En lo que se refiere al mercado de High
Street, durante 2015 se han vendido más de 400
inmuebles comerciales, por un valor cercano a los
920 millones de euros, de los que han destacado
una vez más Gran Vía 32 en Madrid, antigua sede
de Prisa, que alberga como inquilinos la tienda más
grande de Primark, H&M, Mango y Lefties.
Otra de las operaciones importantes en el
mercado ha sido la venta de la denominada Cartera
Amarilla, con 381 sucursales del Banco Santander
por parte de la socimi Uro Property Holding por 308
millones de euros a Axa Real Estate.
Así como la venta del local de más de 2.600
m² de Sfera en Preciados 4, a IVG Immobilien AG
por 70 millones de euros, o el edificio de Puerta del
Sol, 9 por 30 millones, lo que demuestra de nuevo el
interés por los activos prime en el principal eje
comercial de la capital.
En este mes de febrero ha tenido lugar la
venta por parte de Zambal, socimi gestionada por
IBA Capital, del edificio de Precaidos, 9 a un fondo
gestionado por CBRE Globlal Investors.
Las rentabilidades se comprimen
Como consecuencia de la comprensión de
rentabilidades que se ha producido en Madrid y
Barcelona, los inversores están mostrándose
interesados en otras provincias donde el retorno por
su inversión es más elevado, como se evidencia en
la compra del local de H&M en Cádiz por más de 9
millones de euros.
Otras ciudades en las que se han registrado
operaciones de locales comerciales por encima de
los 5 millones de euros han sido Oviedo, Sevilla,
Ibiza, Valencia, Alicante, Burgos, Zaragoza o
Málaga.
La
rentabilidad
prime
para
locales
comerciales en Madrid o Barcelona está en torno al
4%. Los locales comerciales suponen un 23% de los
activos transaccionados en 2015 hasta la fecha.
Los inversores nacionales son los más activos
en los locales de calle
Los inversores españoles ocupan la primera
posición en la inversión en activos High Street, con
un 40% del total, seguido por inversores americanos
y alemanes, cion un 20 y un 8% respectivamente.
Los principales interesados en este mercado en
nuestro país son los family offices, los fondos
institucionales y los privados internacionales.
Para 2016, el interés de los inversores -sobre
todo inversores privados- continuará centrado en
activos prime con especial hincapié en locales
comerciales.
9 10 LAS OFICINAS NO SON CAPACES DE DAR COBERTURA A LA
PRESIÓN INVERSORA
El mercado de inversión en oficinas está siguiendo una trayectoria muy positiva, en el
que la trayectoria iniciada en 2014 se ha consolidado. El mercado no está siendo capaz
de dar cobertura a la presión inversora, tanto en Madrid como en Barcelona.
La inversión en el
mercado de oficinas alcanzó en
2015 la cifra de 5.400 millones
de euros, que se reparten
Madrid y Barcelona con un 87%
y un 17% respectivamente.
El perfil del inversor
sigue siendo el mismo, puesto
que socimis e inversores internacionales son los responsables
del 57% de la inversión total
realizada en 2015, en este
mercado, si bien, otros inversores, ausentes hasta ahora del
mismo, han realizado algunas
operaciones importantes. Es el
caso del grupo filipino Emperador que compró Torre Espacio
al Grupo Villar Mir.
Entre las operaciones
corporativas destaca la compra
de Testa, inmobiliaria patrimonialista del Grupo Sacyr, por
parte de Merlin Properties, que
tiene en su cartera un importante paquete de edificios de
oficinas.
Por otra parte, inversores nacionales como Colonial y
GMP vuelven con fuerza al
mercado value added.
En Madrid, la demanda
por edificios en CBD junto con
las zonas más consolidadas de
la periferia como Campo de las
Naciones y Arroyo de la Vega
sigue
siendo
alta, debido
fundamentalmente a la estabilidad en la contratación y la
calidad y servicios que ofrecen a
los usuarios.El 44% de las
11 operaciones
han
estado
localizadas en periferia, el 28%
en CBD y el 19% en secundaria.
Los
inversores
que
buscan valor añadido a sus
inversiones, se están encontrando en Madrid con abundante
producto debido a la baja
calidad de algunos inmuebles y
los niveles de desocupación en
algunas zonas del mercado,
como
Julián
Camarillo
y
Alcobendas. En este caso cabe
destacar la continua presencia
de la Socimi Azora y del Fondo
Internacional Green Oak.
En Barcelona, la inversión se ha concentrado en las
nuevas áreas de negocio,
principalmente el Distrito 22@ y
el centro ciudad. El interés por la
periferia sigue siendo limitado.
El perfil de comprador value
added sigue ganando terreno de
forma acelerada, aunque aún
priman los inversores core y
core plus. El número de
compradores oportunistas se ha
reducido
Se han visto diversos
procesos
estructurados
de
venta, situación nada habitual en
el mercado de Barcelona.
La gran mayoría de
ellos ha terminado en cierre o lo
hará en 2016. Las operaciones
off-market
han
sido las grandes damnificadas
este 2015.
El inversor institucional
ha podido este año adquirir
diversos inmuebles de calidad y
muy bien ubicados. Por el
contrario, donde se ha visto una
importante disminución ha sido
en la compra de activos con
voluntad de reconversión. El
freno a la obtención de licencias
hoteleras en Barcelona ha
afectado notablemente a la
compra de inmuebles de oficinas
para ser reconvertidos a hotel.
De todos modos, es en el
cambio de uso a residencial
donde hemos empezado a ver
los primeros movimientos, así
como también es en esta
actividad donde se prevé para
los próximos años un creciente
interés por parte de los
inversores.
Las rentabilidades se
aproximan al límite de su
capacidad de compresión
Las rentabilidades se sitúan en
Madrid en el 4,25 % y en
Barcelona en el 4,75%, por lo
que todo parece indicar que su
descenso,
en
caso
de
producirse será escaso, aunque
en los momentos actuales,
cuando los tipos de interés ya
son negativos en tres países
europeos, cualquier pronóstico
es aventurado.
La esperada subida de las
rentas y la tecnología
La inversión en este segmento
inmobiliario
tiene
algunos
riesgos. Por una parte, se llevan
tres años vaticinando la subida
de las rentas de alquiler y,
aunque se han producido ligeras
alzas, no puede afirmarse que lo
hayan hecho con carácter
general.
Por otra parte, la tecnología ha
propiciado nuevas formas de
trabajar que permiten realizar la
labor desde cualquier lugar y a
cualquier
hora.
La
consecuencia para la ocupación
de espacio es que las empresas
que han abrazado estas nuevas
formas de trabajar contratan
espacios teniendo en cuenta el
porcentaje de empleados que
están fuera de las oficinas, aún
a riesgo de sufrir overbooking.
12 13 2016 SERÁ UN EJERCICIO DE CONSOLIDACIÓN PARA EL SECTOR
HOTELERO
Tras un espectacular 2015, que marcó un máximo histórico de la inversión
hotelera en España, con 2.650 millones de euros invertidos, el presente
ejercicio será de consolidación.
Cadenas hoteleras medianas en busca de activos
individuales en ciudades secundarias serán las protagonistas del mercado de transacciones hoteleras en 2016,
que se prevé sea un año de
consolidación tras un espectacular 2015. No en vano el
pasado ejercicio la inversión
hotelera en España marcó un
máximo histórico con 2.650
millones de euros.
Ese volumen de inversión incluye tanto hoteles en
funcionamiento como la inversión en inmuebles para su reconversión en hotel, y supera el
anterior record histórico de
2006, cuando alcanzó los 1.780
millones de euros logrado en
2006.
El total se vendieron 132
hoteles y 29.081 habitaciones
frente a los 50 hoteles y 8.861
habitaciones del 2014.
El crecimiento económico y el buen momento del
turismo atraen la atención de los
inversores en el sector hotelero,
que no sólo incrementa sus
cifras anuales de inversión, sino
que gana cuota dentro del
mercado de inversión inmobiliaria total. Se estima que el
sector
hotelero
elevó
su
participación al 20% en 2015,
frente al 11% del año anterior.
Las socimis como dinamizadoras de este mercado
Dentro de perfil de los
inversores, es destacable el
papel que han jugado las
socimis, que se han convertido
en el principal dinamizador del
mercado.
El volumen de inversión,
llevado a cabo por estos
vehículos en 2015, asciende a
984 millones de euros, un 40%
del total. Hispania adquirió un
total 26 hoteles y 8.753
habitaciones en 8 transacciones,
la mayoría de cartera. Mientras
que Merlin Properties, se hizo
con una cartera de 11 hoteles y
2.157 habitaciones incluidas en
la operación de compra de Testa
Inmuebles.
Las operaciones de cartera, que han sido muy
relevantes en 2015, ponen de
manifiesto el interés de los
inversores institucionales en
nuestro país, en busca de
operaciones de tamaño. Las
diez principales operaciones del
año concentran el 42% de la
inversión y superan individualmente un volumen mínimo
de 40 millones de euros.
En 2015 la operación
más destacada fue la compra
del Hotel Ritz en Madrid por
parte de Mandarin Oriental y
Olayan Group. La operación
supuso una cifra de inversión de
130 millones de euros, 778.443
euros por habitación, sin contar
la inversión adicional prevista
para la reconversión del hotel. El
precio pagado por habitación
sirve de comparable para los
hoteles de lujo de la capital.
Los segmentos vacacionales
y urbanos
El segmento vacacional
ha acaparado el 54% de la
inversión hotelera total en 2015,
destacando el volumen invertido
en Canarias, que alcanzó 683
millones de euros, y en
Baleares, con 418 millones de
euros.
Los destinos urbanos,
Madrid y Barcelona, siguen
dominando el mercado. Madrid
registra un espectacular crecimiento
acumulando
un
volumen de inversión de 582
millones de euros frente a los
383 de Barcelona. Destaca
también el dinamismo de
mercados como el de Málaga,
que anota 9 transacciones
hoteleras durante 2015 y un
volumen total de inversión de
173 millones de euros.
La inversión en inmuebles
para su reconversión en
hoteles disminuye
Un total de 144 millones
de euros fueron invertidos en
edificios para su posterior
reconversión en hoteles.
Este tipo de inversión se
paralizó en Barcelona, como
consecuencia de la moratoria
impuesta por el Ayuntamiento
para nuevos proyectos hoteleros.
En Madrid han perdido
peso los proyectos singulares,
que habían tenido un papel
destacado en los últimos años,
con ejemplos como el de
Canalejas y el Edificio España,
aunque se mantiene para
proyectos más pequeños, donde
fondos de inversión como
Platinum Estates o Activum, se
14 están mostrando particularmente
activos.
Por primera vez, desde
el comienzo de la crisis, han
tenido lugar compras de suelo
para proyectos hoteleros, de
momento
en
localizaciones
prime de costa.
la procedente de países de
Oriente Medio se mantiene
estable respecto al ejercicio
2014 en 138 millones. Destacando el fondo soberano de
Omán que adquirió el hotel
Hilton de Barcelona el pasado
diciembre por 60 millones de
euros.
La inversión internacional en
hoteles españoles alcanzó los
807 millones de euros
Perspectivas del mercado de
inversión hotelera en 2016
Aumenta
el
capital
extranjero procedente de Estados Unidos y Asia, que destinan
159 y 198 millones de euros
respectivamente, que incrementan su apuesta por el sector
hotelero español. Mientras que
España se ha consolidado como destino preferente
de la inversión a nivel europeo y
mundial, y se prevé un ejercicio
2016 muy activo en el mercado
de inversión hotelera. Dentro de
los destinos urbanos, en Madrid
continuará la actividad inversora
con gran protagonismo de los
activos singulares. Si bien el
Ayuntamiento está estudiando
establecer
algún
tipo
de
moratoria para nuevos proyectos
hoteleros.
La inversión en
hoteles
existentes
seguirá
suscitando el interés entre los
inversores, aunque es probable
que, como consecuencia de la
situación política en Cataluña, el
universo de inversores se
reduzca.
Se espera la constitución de nuevas socimis especializadas en el sector hotelero y
que continúen las operaciones
de cartera, algunas de ellas ya
en fase de diseño.
PERFIL DEL INVERSOR EN HOTELES EN 2015
Tipo de Inversor
Inversión Porcentaje/ Total
Socimis
984
40%
Inversor Internacional
482
20%
Cadenas Internacionales
356
14%
Cadena Nacional
329
13%
Inversor Nacional
247
10%
Entidades Financieras
29
1%
Otros
44
2%
15 16 LA INVERSIÓN EN ESPACIOS LOGÍSTICOS CRECE CON FUERZA
El mercado de inversión en logística ha alcanzado la cifra récord de 835
millones de euros en 2015, lo que supone un incremento del 29,4%
respecto al volumen de 2014.
Los principales inversores han sido Merlin
Properties y Green Oak que han acaparado el 65%
de la inversión total realizada en este segmento
inmobiliario, cuyo despertar obedece principalmente
al incremento del comercio on line, que exige más
espacio, tanto por la demanda que procede de los
propios retailers como de los operadores logísticos.
Los fondos han ampliado sus criterios de
inversión y alcance geográfico para incluir otras
ciudades importantes como
Zaragoza, Bilbao,
Valencia.
En el 2015 hubo transacciones societarias
destacadas, como la compra de Testa por Merlin; la
entrada de Merlin como accionista en la ZAL de
Barcelona; la compra de GE Real Estate por parte de
Blackstone
En 2016 seguirá habiendo contracción en las
rentabilidades por la escasez de producto Prime y
distintas socimis tienen entre sus objetivos
incrementar el peso de la logística en sus carteras.
Los fondos core siguen muy activos a la
búsqueda de inversiones.
Forward Funding/ Forward Purchase así como
operaciones Sale & Leaseback serán vías de
entrada en el mercado, ante la falta de
oportunidades.
Las rentabilidades han bajado desde el 7,25
% al 6,75%, tanto en Madrid como en Barcelona,
para los espacios prime.
El 63% de las operaciones se han realizado
en el área de influencia de Madrid, el 22% en la de
Barcelona y el 15% restante en otras zonas.
Operaciones más importantes de inversión en espacios logísticos
17 18 EL RESIDENCIAL SE SUBE A LA RECUPERACIÓN DEL SECTOR
En 2015, se efectuaron un total de 354.130 compraventas de viviendas, cifra que supone
un crecimiento interanual del 11,1%, el segundo incremento anual tras el 2% registrado
en 2014, pero que apenas representa el 45,7% de lo que se intercambiaba en los
máximos de 2007.
El mercado todavía necesita digerir el
enorme stock de activos inmobiliarios que se
acumuló durante los años de euforia, y que
muchas entidades financieras están intentando
descargar de sus balances.
de 2014; por otra parte, la Encuesta sobre
Préstamos Bancarios publicada por el Banco de
España en enero de 2016 refleja que los bancos
detectan un aumento de la demanda, y no se prevé
un endurecimiento en los criterios de aprobación de
préstamos y que más de un 20% de las entidades
tienen la intención de destinar los fondos obtenidos
en las LTROs a créditos de vivienda.
La rentabilidad de la vivienda frente a otras
alternativas
Por otra parte, a pesar de las tasas de
crecimiento de la economía, no se crea empleo
estable y de calidad, que son las condiciones
básicas para que el mercado residencial, orientado a
la
venta,
funcione
con
normalidad.
Con
independencia de que haya determinados nichos de
mercado que ofrezcan la posibilidad de hacer
buenos negocios en la promoción. El interés de
promotores y fondos en invertir en este segmento
potenciarán en mayor medida dicha actividad.
El contexto financiero favorece la actividad
residencial
La financiación está en un contexto de bajos
tipos de interés. El Euribor a doce meses se
mantendrá en niveles próximos a 0% durante 2016 y
las condiciones de acceso al crédito seguirán
mejorando.
Además hay buenas perspectivas para el
crédito: por un lado, la morosidad hipotecaria se ha
reducido hasta 5,1% frente al 6,3% que se alcanzó
en el peor momento del ciclo, en el primer trimestre
La rentabilidad bruta por alquiler de la
vivienda destaca positivamente si se compara con
otras alternativas de inversión que están ofreciendo
rentabilidades cercanas a 0% como los depósitos o
la renta fija a largo plazo.
La ausencia de alternativas de inversión, con
excepción de la renta variable, y la ausencia de
inflación configuran un contexto de mercado en el
que la inversión en vivienda puede proporcionar una
rentabilidad bruta cercana al 6,0 %, lo que reforzará
la demanda siempre que no se produzcan cambios
en la legislación que generen mayor incertidumbre
en el alquiler.
La compraventa de viviendas crecerá un 6,5% en
2016
Las previsiones apuntan a que la
compraventa de viviendas crezca un 6,5% este año y
que las condiciones favorables para el mercado
inmobiliario tengan continuidad.
La vivienda usada continuará concentrando
más de un 85% de las operaciones totales en los
próximos trimestres. Y en 2017, a medida que las
casas que han comenzado a construirse desde el
segundo semestre de 2015 salgan al mercado, "las
ventas de vivienda nueva deberían repuntar a tasas
superiores al 15%, de forma que las ventas de
vivienda nueva podrían alcanzar las 60.000-70.000
unidades anuales.
La recuperación no supondrá en modo
alguno recuperar los niveles de demanda de los
años del boom inmobiliario, debido a varios factores,
como el descenso de la población por un saldo
19 migratorio negativo, la toma de conciencia de que los
precios
inmobiliarios
sí
pueden
bajar
y,
especialmente, una tasa de paro que es superior al
20 %. Estos factores suponen cambios de profundo
calado que hacen inalcanzables los niveles de
demanda superiores a las 900.0000 viviendas
anuales que vimos en los años que precedieron a la
crisis. En principio, la senda de recuperación debería
continuar a lo largo de 2016, con una mayor
contribución relativa de los compradores nacionales
respecto a los extranjeros, que fueron los primeros
en dinamizar el mercado.
El precio medio del metro cuadrado se sitúa en
1.490 euros
El precio medio del metro cuadrado de la
vivienda libre se situó en 1.490,1 euros en el cuarto
trimestre de 2015, según el índice de precios que
elabora el Ministerio de Fomento, lo que supone una
variación trimestral del 1% e interanual del 1,8%.El
precio medio del metro cuadrado de las viviendas
libres tiene un incremento interanual del 1,8% En
términos reales, es decir, descontando la inflación, el
precio de la vivienda libre un crecimiento interanual
por quinto trimestre consecutivo, alcanzando un
aumento anual del 2,1%. La vivienda protegida tenía
un precio medio en el cuarto trimestre de 2015 de
1.095,6 euros por metro cuadrado, un 0,1% inferior
al del tercer trimestre y que supone una caída
interanual del 0,4%. Según los datos de la serie
histórica de esta estadística, es el primer repunte del
precio desde 2008, momento a partir del que los
precios experimentaron caídas progresivas hasta un
29,1% menos que su nivel máximo alcanzado en el
primer trimestre de 2008. Desde el valor mínimo
alcanzado en el tercer trimestre de 2014,el precio se
ha recuperado un 2,4 %.
20 21 IBA CAPITAL PREVÉ INVERTIR 500 MILLONES DE EUROS EN
2016
IBA Capital Partners es una gestora de fondos inmobiliarios independiente
con presencia en los principales mercados inmobiliarios españoles.
Fundada en 2013, la compañía fue de las primeras que comenzó a invertir
en el sector en esta nueva etapa. Thierry Julienne, presidente de IBA y
socio fundador de la sociedad, y Jesús Valderrama el otro socio fundador
nos dan su opinión sobre la inversión inmobiliaria en los momentos
actuales.
IBA Capital realizó la primera inversión en el mes
de mayo de 2013. ¿Qué cambios se han
producido desde entonces en el mercado de la
inversión inmobiliaria?
Hay más dinero, más financiación que han
provocado compresión de yields. La recuperación de
la confianza en la economía española y en el
mercado.
Nosotros empezamos a idear el proyecto de
IBA Capital en 2011 y llevamos a cabo las primeras
negociaciones en 2012. Lo que observamos en ese
tiempo fue que el mercado estaba demasiado
castigado en relación con la situación real de
España, que tenía un buen subyacente, pero el
mercado se había hundido, cuando no tenía que
estar tan bajo.
En dos años se recupera la confianza, llegan
flujos masivos de capital a comprar a valores
históricos muy bajos, se abre la financiación
provocando la contracción de las yields y hay una
anticipación de la recuperación del nivel de rentas
que todavía no se ha consolidado.
¿Por qué se da esa diferencia de velocidad de
cambio entre rentas y rentabilidad?
Las rentas están más conectadas con la
economía. Y una cosa es la perspectiva de mejora y
otra la mejora real. La economía ha mejorado algo,
pero ha mejorado más la confianza, tanto del
consumidor como de los inversores, que la economía
en sí. No hemos bajado el paro del 25% al 7%.
Vemos que se recupera el mercado de
oficinas en las zonas prime tanto de Madrid como de
Barcelona. Estábamos a 20 o 22 euros y ahora
estamos en 28 euros, pero para superficies de 300 o
400 metros cuadrados. Esto nos permite pensar que
esta mejora se va a reflejar en operaciones más
grandes y en zonas más descentralizadas, pero
todavía no lo vemos. De hecho, se siguen cerrando
operaciones en zonas descentralizadas con rentas
muy conservadoras, bajo nuestro punto de vista.
¿Está jugando la tecnología en contra del
espacio de oficinas?
Si es verdad. Las ratios europeas están
incluso por debajo de los 10 metros cuadrados por
empleado. Ahora bien, estas ratios son para
inmuebles modernos, no para los inmuebles
construidos en los años setenta, incluso en la
Castellana, que generalmente tienen una mala
distribución, con pilares a un metro de la fachada
que te machacan toda la primera trama y un núcleo
mal colocado, generalmente demasiado cerca que te
come espacio etc. Hoy la tendencia es a trabajar de
manera diferente que requiere menos espacio por
empleado.
¿Hay cierta confusión entre IBA Capital y Zambal,
nos podría aclarar que es cada una?
Hay que diferenciar entre IBA y Zambal. IBA
es la gestora que invierte dinero que proviene de
varias fuentes de capital. Una de ellas es Zambal,
que es un inversor a largo plazo, de perfil core plus,
confiamos mucho en el mercado inmobiliario español
y queremos seguir invirtiendo en él.
Tenemos compromisos de inversión por
parte de los inversores a quienes representamos,
pero al final es IBA Capital quien decide en que
invertir, y hay muchos productos que no
corresponden a nuestros criterios de calidad y
rentabilidad. La última operación de compra que
hemos cerrado ha sido la de la sede de Vodafone en
Madrid, que para nosotros es una operación
maravillosa con un alquiler a largo plazo y un
inquilino de calidad, adquirida a un precio razonable
por metro cuadrado.
Si pudiéramos hacer cinco o diez operaciones como
esa, las haríamos encantados, el problema es que
hay muy pocas de esas.
22 Para los otros inversores que tiene IBA
Capital montamos otros vehículos de acuerdo con el
perfil del inversor. Zambal es un inversor core plus,
pero otros inversores requieren un producto value
added, y enfocamos los vehículos de acuerdo con su
perfil.
En la actualidad, estamos cerrando dos
nuevos vehículos y nos encontramos en fase de
ultimar el acuerdo con un fondo anglosajón para una
inversión de value added. Se trata de acuerdos
largos porque hay muchos temas que analizar y hay
que hacer las cosas como nos piden. Además,
estamos montando otro vehículo distinto del que le
podremos comentar dentro de un mes o dos, cuando
lo tengamos cerrado del todo.
¿A qué obedece la venta de las dos operaciones
value added que acaban de realizar?
Efectivamente, su adquisición fue una
excepción, para el perfil del inversor. Se trata del
número 9 de la calle Preciados y del centro
comercial ABC Serrano, los dos en Madrid. Nosotros
fuimos de los primeros inversores en apostar por
España. Cuando cerramos esas dos operaciones,
reuníamos dos cosas que no las tenía la mayoría de
los inversores. Por una parte, una gran confianza en
el mercado inmobiliario español y, por otra,
disponíamos de capital, en unos momentos en que
no había financiación.
En esas circunstancias y en aquel momento,
lo lógico era seguir una estrategia oportunista y
aprovechamos para comprar a buen precio, tanto en
Preciados como en Castellana. Las operaciones
eran tan buenas que no podíamos rechazarlas.
Ahora las circunstancias son otras y Zambal seguirá
comprando activos inmobiliarios, fijándose siempre
en la rentabilidad y en el precio del metro cuadrado
que es lo más inmobiliario que hay. Además,
teniendo en cuenta que el covenant que te ofrece el
inquilino es un buen covenant. De hecho, los activos
de Zambal tienen inquilinos de primer orden y con
contratos a largo plazo.
Por ello hemos enajenado esos dos activos
que no encajaban con el perfil core plus, generando
el cash flow de la Socimi.
¿No han realizado pronto estas ventas, bajo el
punto de vista de las ventajas fiscales de las
socimis?
A efectos fiscales, no es una operación de
tipo Socimi.
El comprador de esos activos ha sido un
inversor cuyos activos gestiona CBRE GI. ¿Qué
tipo de relación van a mantener con esa gestora?
Se trata de CBRE Global Investors Partners,
que es una parte de CBRE Global Investors y que
suelen invertir apoyándose en un socio local que
actúa como operating partner. Hemos identificado en
el segmente terciario, oficinas y retail, value added
en las principales ciudades de España como target y
querremos
desarrollar
más
operaciones
conjuntamente.
¿No les interesan los espacios logísticos?
El problema del logístico es que lo han
tocado otros inversores y la oferta es limitada,
además de que hay que tener unas economías de
escala, que no se consiguen comprando una nave.
Otros inversores lo hacen muy bien. Nosotros somos
conscientes de que no se puede abarcar todo, y
preferimos centrarnos en mercados donde tenemos
equipos, como ocurre en los de retail y oficinas en
Madrid y Barcelona, aunque en retail podemos mirar
otras ciudades, siempre que sean mercados
consolidados.
¿ Han pensado
alternativos?
en
invertir
en
activos
Como bien dice es alternativo. No son
nuestro enfoque principal.
¿El hecho de invertir con fondos propios no
supone una merma de rentabilidad para el
inversor?
Tenemos un exceso de tesorería, por lo que
preferimos invertir el dinero que han puesto a
nuestra disposición los inversores y después
financiarnos. Hay un dicho francés que dice “quién
paga sus deudas se enriquece”. De cualquier forma,
a la hora de apalancar las inversiones, la máxima de
IBA Capital seguirá siendo la prudencia.
¿El hecho de que IBA Capital gestione varios
vehículos no pueda crea conflictos de intereses?
Si lo hacemos bien no. Y evitamos en todo
posible el conflicto de intereses. Los mandatos de
inversión que tenemos por cuenta de los inversores
no se solapan. Todo lo que hacemos es desde la
base de que no supone un conflicto y para eso hay
que ser transparente. Primero con uno mismo y
luego con tus inversores. De hecho, hemos
rechazado a algunos inversores, como consecuencia
de esa política, porque se puede abarcar todo. Iba
Capital es una gestora que ha revalorizado su
portfolio en un 35% en dos años y medio de
existencia.
23 ¿Cuál prevén que va a ser la cantidad que van
invertir en 2016?
mucha gente en el mercado que son muy agresivos
y da la sensación de que tuercen la hoja de cálculo.
¿Cuándo habrá un free float amplio en Zambal?
Nos gustaría invertir muchísimo dinero, pero
es probable que no lo consigamos. Podemos
movilizar más de 500 millones de euros muy
rápidamente, aunque sabemos que no vamos a
conseguir el producto que buscamos, porque no
queremos comprar a toda costa. Para Zambal
invertiremos entre 150 y 200 millones de euros si se
dan bien las cosas. Para los otros vehículos
podremos invertir otros 300 millones de euros. En
total estimamos invertir 500 millones de euros.
No queremos comprar activos value added con
rentabilidades de core, y tampoco debemos invertir
dinero core en value added, porque sería no respetar
los criterios de prudencia que nos fijamos. Tenemos
que tener ideas para evitar todos los riesgos que
conllevan las operaciones de value added y
acometerlas con un dinero relativamente barato.
Todo el problema es la ecuación del coste de tu
dinero y el riesgo que tomas, por lo que hay que
aminorar los riesgos a través de una buena gestión,
partiendo de un buen análisis. Vemos que hay
Habrá un cierto free float. Nos preocupa
cuidar la acción, porque el valor de la acción es un
reflejo de la actividad normal. Lo que nos preocupa
es generar valor para el accionista. A fecha de hoy
lo que tenemos es exceso de dinero, el día en que
los inversores de las socimis nos digan yo de
momento no invierto más, o bien abriremos el capital
de la socimi o nos financiaremos. A fecha de hoy no
es problema.
¿Cómo están reaccionando los inversores frente
a la situación política actual en España?
Estamos en una situación que no es clara
para nadie. Nosotros, si hablamos de Zambal que es
nuestro vehículo principal, invertimos a 15 años, en
ese plazo hay pocas dudas. Tal vez no sepamos
cual va a ser la situación dentro de dos o tres años,
pero, sí que vamos a tener estabilidad. España es un
país democrático y está en la Comunidad Europea.
24 CONTINUIDAD Y PERSONALIZACIÓN EN LA RELACIÓN CON LOS
INVERSORES CLIENTES
Por Gustavo De Lio
Managing Director . Cross- Border&National Investment de Forcadell
La actividad de identificación, generación, asesoramiento, negociación y
conclusión de las operaciones inmobiliarias de inversión de mediano y gran
tamaño requieren de la continuidad y profundización en la relación con los
clientes inversores.
Es vital el conocimiento de sus objetivos de
inversión, desinversión y asset management.
Conocer a nuestros clientes alcanza especial
relevancia cuando éstos tienen una procedencia y
destino diversos de sus inversiones ya sea Madrid,
Barcelona, London, USA, Europa Occidental, Medio
Oriente y Latinoamérica.
Éste desafío en Forcadell lo gestionamos
desde una práctica activa del desarrollo de
relaciones y operaciones conjuntas a partir de un
trato especial, personalizado, de escucha reflexiva y
proposiciones creativas; principalmente mediante el
trato frecuente y con sentido con los clientes y
contactos con distintos perfiles de inversión.
La relación personalizada para con nuestros
clientes
es
válida
tanto
para
inversores
Institucionales de gran tamaño como Family Offices,
Investment Managers privados y patrimonios
particulares, tanto de origen nacional como
internacional.
Con el objetivo de hacer más eficiente esta
tarea de desarrollo de negocios a medida, en
especial con los inversores internacionales, venimos
participando como asistentes o expositores en los
eventos internacionales de inversión inmobiliaria más
destacados de Europa.
En este escenario se pueden establecer
reuniones en ambientes propicios con decenas de
clientes y nuevos contactos provenientes de
ciudades distintas.
En estos eventos se ahorran innumerables
viajes, desplazamientos, reuniones y comidas de
trabajo permitiendo desarrollar las actividades
mencionadas con una efectividad y eficiencia de
recursos sorprendente.
Este año Forcadell nuevamente es coexpositor en el MIPIM en Cannes, como miembro del
stand de Barcelona / Catalonia al igual que en
ediciones anteriores, así como también hemos sido
co-expositores en el Expo Real de Munich en los
últimos años.
Forcadell participa activamente también en
otros eventos internacionales importantes tales como
el Mapic, GRI, Barcelona Meeting Point, Salón
Inmobiliario de Madrid, PERE Forum y similares.
El enfoque especializado en Investment
Sales, Buyer Side Representation, Off Market Deals,
Bilateralización de procesos y servicios Cross-Border
(hacia y desde España con el exterior) es un enfoque
de alto valor en la generación y estructuración de
operaciones. Es un proceso que abarca desde la
identificación de las oportunidades acordes con los
criterios de cada inversor, pasando por todo el
estudio y negociación, coordinación de due diligence
hasta el cierre y ultimación de detalles de post-cierre,
y nos brinda una diversidad y un enfoque diferencial
muy útil para los clientes más especializados y
exigentes.
Este enfoque se aplica a operaciones de
tipo patrimonial como de valor agregado y
promoción, incluyendo todos los tipos de usos de
inmuebles que forman parte del espectro de los
participantes del mercado de inversión inmobiliaria
profesional, a saber: edificios de oficinas, retail,
industrial/logístico, hotelero, residencial, usos mixtos
y equipamientos de diversa naturaleza.
Esta línea de servicios inmobiliarios de
inversión desde este enfoque está dando resultados
muy buenos, tanto para nuestros clientes como para
la empresa.Continuaremos con su desarrollo e
implementación con una creciente especialización
por tipo de inversores e internacionalización.
25 LOS ACTIVOS VALUE ADDED COBRARÁN PESO EN LA INVERSIÓN
INMOBILIARIA DE 2016
Francisco Manchón es el Director Nacional de Ventas de BNP Paribas Real
Estate en España, consultora inmobiliaria internacional que cubre toda la
gama de negocios inmobiliarios. En esta entrevista nos da su punto de
vista sobre la evolución de la inversión inmobiliaria en nuestro país y de
sus tendencias.
¿A qué atribuye la nueva situación que vive el
sector inmobiliario comercial?
Se han producido una serie de cambios, tanto macro
como microecómicos, que han permitido que los
inversores recuperaran la confianza en el mercado
inmobiliario español.
En primer lugar, cabe destacar que España ha
cumplido con los requerimientos que pedía Europa,
incluido el saneamiento del sistema financiero, para
poder recuperar la confianza, porque, al final de
todo, están los mercados que exigían una economía
sólida y, aunque a día de hoy todavía no lo es, se
han hecho los deberes bien y devuelto la confianza
al inversor.
Antes incluso de terminar de hacer los deberes, los
inversores ya estaban oteando el mercado
inmobiliario. En estas oficinas de BNP Paribas Real
Estate, hemos recibido a multitud de ellos que
llegaban en busca de oportunidades. Y una de las
mejores formas de encauzar a toda esa inversión
que estaba a las puertas, pero que no se atrevía a
entrar, fueron las socimis, que adquieren
protagonismo en cuanto se modifica su régimen
fiscal.
Por otra parte, estábamos en unos niveles de capital
value, históricamente bajos. Tenga en cuenta que,
en el mercado de oficinas, en Recoletos y en el
Paseo de la Castellana de Madrid, se estaba
hablando de 4.000 euros metro cuadrado, cuando se
habían llegado a vender a 18.000 euros el metro
cuadrado. Con las rentas, sucedía otro tanto, y esta
situación se extendía al resto de los segmentos
inmobiliarios.
Además, la confianza del consumidor estaba muy
baja, y el mercado deprimido. Por lo que solo le
quedaba crecer.
¿Qué influencia tuvo la compresión de las
rentabilidades en los principales mercados
europeos?
Al inversor se le venía haciendo cada vez más difícil
encontrar oportunidades en Londres, París, Munich o
Frankfurt, donde las rentabilidades ya se habían
situado entre el 4 y el 5 por ciento, mientras que a
España se venía a buscar el 7 o el 8%. Y aunque la
prima de riesgo estaba en 600 puntos básicos
entendían que debía bajar.
¿Cuál ha sido el comportamiento del sector
financiero?
Los grifos del crédito estaban cerrados, por lo que el
que llegaba con dinero tenía ventaja. Bajo mi punto
de vista, influyó enormemente la limpieza del sistema
bancario, que la considero parte de los deberes que
se hicieron.
Ahora se ha vuelto a abrir el grifo, una vez
que los inversores han comprado con su dinero y
con unos modelos financieros que tenían una TIR
determinada sin apalancamiento, y ésta no era
26 extraordinaria. En la actualidad, con el activo
comprado y los grifos del crédito abiertos hay una
situación mucho más receptiva, mucha más liquidez
y permite mejorar la TIR de aquellos modelos de
negocio. El sector financiero no ha tenido efecto en
la compra, pero si en la financiación posterior de los
activos.
¿Cómo ha ido variando el loan to value de los
préstamos?
Hace año y medio estaban en una media
comprendida entre el 40 y el 50%, pero actualmente
están entre el 70 y el 80%. Lógicamente concurren
distintos factores en esta ratio, pero para préstamos
en el entorno de los 10 millones de euros nos
movemos en esa franja.
¿Qué comparación admite el activo inmobiliario
frente al financiero?
El mercado inmobiliario es más atractivo que los
activos del mercado financiero, en el que se
especula ya con retornos negativos. En el activo
inmobiliario no hay que mirar solo el retorno de hoy,
sino que hay que atender a los fundamentales del
activo. Ahora bien, no se puede estar pagando un
capital value absurdo, en base a que, el potencial
crecimiento de las rentas puedan compensar.
¿Qué está ocurriendo con la rehabilitación?
En oficinas, buena parte del stock existente es
obsoleto y no crece, apenas hay nuevos desarrollos.
Se está empezando la rehabilitación y hay inversores
que no ven
posibilidades en edificios con
rentabilidad, e invierten en el value added. Sigue
habiendo oportunistas y core pero el mercado de
oportunidad en el value added abarca cualquier
segmento. Realizar obras, sacar a los inquilinos que
no interesan, etc.
¿Están los inversores dispuestos a tomar mayor
riesgo en el value added?
Depende a que segmento nos estemos refiriendo. El
español deriva su ahorro a la vivienda, por lo que la
rehabilitación
de
edificios
residenciales
en
determinadas ciudades apenas tiene riesgo. En el
logístico ocurre otro tanto si se acierta en la
localización y se han dado varios casos el año
pasado.
En el de oficinas, Gmp supuso la avanzadilla
con su actuación en edificio de Eloy Gonzalo y con
éxito. El riesgo de este tipo de apuestas está en
función de lo que creas que va a tardar en ocuparse
el más del millón de metros vacíos que hay en
Madrid, sin dejar de tener en cuenta las preferencias
que tienen las empresas por localizarse en
determinadas zonas.
En la época del boom se construyó poco
dentro de la M30, mucho entre la m30 y la M40 y
mucho más en polos que tardarán en consolidarse.
¿El atractivo está en gap entre bono y
rentabilidad?
Volvemos a los mismo, si comparas con los
mercados financieros de renta, la diferencia es
notable. Un activo inmobiliario prime supera el
rendimiento de un bono en unos 300 puntos básicos.
Pero, además de la rentabilidad, el resto de
parámetros del activo inmobiliario deben reunir
condiciones tales como tener una buena ubicación y
un buen inquilino. Por otra parte, la decisión depende
también del tipo de inversor. No es lo mismo un
inversor institucional que un family office que no
tiene que pasar comités de riesgo y una de las
condiciones principales es que le guste.
¿Hacia dónde se va a dirigir la inversión en 2016?
Tanto en España como en Europa predominará la
inversión en oficinas. Se trata de un segmento más
transparente y necesita menos gestión que cualquier
otro, a excepcion de la logística. Además, tiene más
datos en el histórico. Por otra parte, tienen recorrido
porque hay muchos edificios que no tienen calidad.
El Sector retail, centros y parques
comerciales y high Street, se ha tensado mucho,
pero habrá inversión para los centros dominantes. La
tasa se ha contraído mucho, y hay oprtunidades en
el value added.
La inversión en el residencial orientada a la
transformación de edificios para crear un producto de
muy buena calidad, cobrará fuerza en este 2016.
Asimismo, la inversión seguirá siendo muy activa en
los espacios logísticos, no solo en Madrid y
Barcelona, también en los principales corredores del
país. Desde BNP Paribas Real Estate hemos
asesorasdo, recientemente, a Neiver y Colony en
una operación por la que adquirieron 23 naves
logísticas en distintas zonas del país, por un importe
de 87 millones de euros.
27 28 ¿Y AHORA QUÉ?
2015 ha sido un año que nos ha dejado a todos con la boca abierta en
cuanto a resultados en el sector “Commercial Real Estate”. Más de 12.000
Mn € transaccionados en los segmentos de Oficinas, Retail, Logístico y
Hotelero, lo que supone un 50% más que el año 2014 y una cifra por
encima de nuestro año histórico que fue 2007.
Por Alejandro Campoy Zuasti
Director General I División de Inversiones
Aguirre Newman
activo, unas rentas o un proyecto, pero sobre todo
compraban un país. Compraban la idea de que
España estaba en un momento del ciclo en el que
errar en la inversión era complicado.
Los precios y las rentabilidades a los que se
han transaccionado esas operaciones son otro
cantar. A principio de año uno de los grandes fondos
que apostó por España en el peor momento decía
“four is the new five”, hablando de rentabilidades a
las que se debía comprar producto terciario prime, y
el resto de factores que previamente hemos
comentado ha hecho el resto. El viento soplaba a
favor. Socimis e inversores extranjeros con
necesidad de compra, capacidad económica y
conocimiento del producto que les permitía ser
ágiles, capitales privados que huían de otras
inversiones por bajos retornos o volatilidad de
mercado, aseguradoras que comparaban los
retornos exigidos con sus productos más habituales
y descubrían un importante margen.
Era el momento de comprar y así lo
hicieron… Más de 12.000 Mn € que se dice pronto.
Para plantear cual es el futuro de nuestro
sector es bueno que primero analicemos, por qué
hemos obtenido estos resultados. Exceso de
liquidez, expectativas de crecimiento de rentas y
vuelta a la financiación son algunos de los factores
que han producido este efecto, pero sobre todo, la
envidiable situación macro en la que se encontraba
España. Nuestro país crece por encima de todo
nuestros “similares” en la Unión Europea y las
expectativas siguen siendo positivas.
Cuando los inversores estaban comprando
un inmueble durante el pasado año, compraban un
Tanto es así que los inversores dieron el
gran salto al riesgo. Edificios desocupados, con
necesidad de grandes reformas, ubicados en la
periferia. Tenía sentido, pero acompañado de esas
expectativas de crecimiento que solo habían sido
detectadas en las zonas más prime de cada uno de
los segmentos.
¿Y ahora qué? Ahora nos encontramos con
la inercia de ese magnífico año, con capacidad de
inversión por parte de los actores principales y con
un mercado en el que los fundamentales empiezan a
crecer: rentas, necesidades de espacio, movimientos
corporativos. Pero también nos encontramos con
incertidumbres, internas y externas, que pueden
hacer que el mercado se ralentice y volvamos a la
senda de los años anteriores. Compradores que
29 buscan seguridad de mercado y contractual,
volviendo a un mercado en el que poco producto
tenemos y es que, aunque nos cueste mucho decirlo,
España es un país inmobiliariamente pequeño.
El mercado de rentabilidad seguirá aquí, al
igual que los inversores que han apostado por
nuestro país y completado con éxito sus procesos de
fund raising pero tendremos más dificultades en el
producto en desarrollo, en las rehabilitaciones que
impliquen cambio de uso o trámites urbanísticos y en
general, todo aquello que conlleve riesgo, hasta que
esas incertidumbres de las que todos hablamos
desaparezcan.
30 MONTEEC, LA EXERIENCIA AL SERVICIO DE LA CONSTRUCCIÓN
Y REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS
Alberto García es el Director General de la empresa Monteec, con una
experiencia de más de 13 años en el sector de la construcción y la
rehabilitación de edificios. Tiene en su haber la intervención en más de 500
edificios a nivel nacional, más de un centenar de oficinas habilitadas,
facturando más de 18 millones de euros. García nos comenta que lleva
toda una vida laboral “rejuveneciendo” edificios.
acortar plazos es teniendo un organigrama donde
una decisión no pare las necesidades de la obra.
¿Respecto a la rehabilitación, que servicios
ofrece a los inversores en activos value added?
¿Cuál es la actividad que desarrolla Monteec y
cómo está organizada?
Montecc tiene la base de su negocio en la
Rehabilitación y Restauración de edificios. Sin
olvidar, como no podía ser de otra forma, la obra
nueva. En cuanto a nuestra organización, tenemos
una estructura profesional al uso de una empresa de
construcción, con personal de obra, técnicos,
comerciales y personal de oficina. Pero como grupo
humano, quizás nuestra diferencia está en que
tenemos como máxima el satisfacer las necesidades
de nuestros clientes y cumplir la palabra dada.
Contamos así con un organigrama basado en los
llamados
“tramos
estrechos”,
donde
cada
departamento tiene responsables inmediatos que
dan respuesta rápida y ágil a nuestros clientes. Así,
cualquier contratiempo que se pueda generar
durante una obra tiene pronta solución. La
experiencia te hace ver que en este sector el tiempo
es una de las bases del éxito y la única forma de
Dado que en nuestra cartera de clientes los
inversores en activos value added son una parte
importante, nos hemos especializado en dar un
servicio a varias de sus necesidades durante el
proceso de inversión.
Para que se haga una idea, nuestra
colaboración pasa por ejemplo primero por realizar la
“Due Dllenge Técnica”, a redactar el proyecto de
ejecución, ser la Constructora de la intervención, o
incluso ser el Project Manager de la obra cuando se
encarga la ejecución material a un tercero. Dentro de
este abanico de servicios, intentamos siempre
participar en el proceso desde el inicio, con la
elaboración de la “Due”. Porque así desde un inicio
arrojamos luz o certeza a la inversión. Poniendo de
manifiesto las necesidades que precisa o las
patologías constructivas que pueda acarrear el
inmueble objeto de estudio. Minimizando así el riego
en la inversión de nuestro cliente.
En una segunda fase, una vez conocidas las
necesidades del inmueble, podemos realizar el
proyecto de ejecución de obra. Y acometer así la
obra con la tranquilidad que da el saberse conocedor
de las posibles contingencias que puedan ocurrir
durante la rehabilitación del inmueble. Esta
metodología preventiva permite que ganemos tiempo
en la ejecución de los trabajos. Comprendemos que
en un sector como este, el cliente requiere empezar
a recuperar su inversión lo antes posible, por ese
motivo el tiempo se convierte en pieza clave. Los
fondos de inversión, inmobiliarias bancarias, clientes
patrimonialistas, etc. exigen que nuestro servicio sea
algo más que bueno, ha de ser perfecto. Y al iniciar
nuestra colaboración desde el inicio de la inversión,
especialmente con clientes inversores Value Added,
permite que el éxito este asegurado.
31 ¿Qué puede decirnos de la eficiencia energética
en la rehabilitación de edifico y dentro de los
procesos
constructivos
cual
son
sus
singularidades?
Gran parte de los edificios que nos
encontramos en el parqué inmobiliario nacional están
energéticamente hablando obsoletos, con el gasto
económico y medio ambiental que eso supone. En la
actualidad la norma y las obligaciones contraídas
con la UE evolucionan para dar solución a este
problema. En este sentido Monteec da respuesta a
esta necesidad siendo competitivos tanto en precio
como en calidad realizando obras de eficiencia
energética que hacen al edificio energéticamente
hablando sostenible. Aunque la inversión en
acondicionamiento energético de un edificio suele
ser importante, la experiencia en el 100% de los
casos es clara, cuando se cuida y se hace una obra
con el fin de hacer un edificio sostenible, el ahorro
energético es tal, que la amortización de dicha
inversión llega a corto plazo.
En cuanto a las singularidades de los
procesos constructivos, varían en cada proyecto
porque que cada obra es un mundo. Nuestra práctica
es hacer un estudio previo y pormenorizado de los
proyectos y las necesidades de nuestros clientes.
Mantenemos reuniones previas con clientes,
direcciones facultativas y Project managers para
definir así la mejor respuesta a las singularidades y
necesidades de cada cliente-obra, de tal forma que
una vez que iniciemos la ejecución material de la
misma sepamos como intervenir ante cualquier
mínima contingencia que surja.
¿Qué otras
Monteec?
áreas
de
actividad
desarrolla
Nuestro
nicho
de
mercado
es
la
Rehabilitación de Edificios. Y en la actualidad
estamos restaurando edificios históricos con
altísimos
niveles
de
protección,
edificios
residenciales
patrimonialistas
y
de
varias
comunidades de propietarios, edificios terciarios y
centros comerciales. Pero así mismo entre nuestros
trabajos,
también
diseñamos
y
realizamos
implantaciones de oficinas. Donde aportamos no
solo la ejecución material sino el estudio funcional de
las mismas.
Ejecutamos obra nueva, donde ya hemos
entrado con muy buen pie, realizando proyectos en
residencias colectivas y viviendas unifamiliares. Las
Due Diligence son otra gran herramienta que
trabajamos de manera activa para que nuestros
clientes conozcan de primera mano la inversión a
realizar.
Y
también
últimamente
estamos
colaborando con consultoras inmobiliarias, fondos de
inversión... realizando un estudio previo a la Due, a
éxito, en el cual realizamos una estimación de la
inversión para el acondicionamiento del inmueble a
comercializar. Esto les es de utilidad a la hora de
elaborar los números, capex, etc. de sus Dossiers de
venta, y nos permite tener un conocimiento real del
estado del para cuando se acometa la inversión.
En general, tal es la satisfacción de nuestros
clientes que en muchos casos nos piden un “llave en
mano” siendo nosotros también la dirección
facultativa de la obra. En definitiva creemos que la
mejor forma de seguir creciendo es cumplir con los
compromisos dados a nuestros clientes y esa es la
base de nuestro esfuerzo.
32 33 RENTA CORPORACIÓN: UN MODELO DE NEGOCIO BASADO EN
APORTAR VALOR AÑADIDO A LAS OPERACIONES
En 2016, Renta Corporación cumple 25 años desde que inició su andadura
en el mercado inmobiliario y lo hace con el inicio de un nuevo Plan
Estratégico. El tradicional modelo de negocio de la compañía sigue siendo
su pilar fundamental: Renta Corporación compra, transforma y vende
edificios poniendo énfasis en la creación de valor en todas y cada una de
las operaciones en las que participa.
Con este modelo de negocio tan marcado,
Renta Corporación reafirma su vocación de
liderazgo, en un mercado en el que goza de un
contrastado recorrido con un reconocido prestigio. El
análisis de más de 7.000 edificios, 1.500
transacciones y 2.500 millones de euros invertidos
avalan la trayectoria de la compañía.
En este escenario, Renta Corporación ha
puesto en marcha un nuevo Plan Estratégico 20162020 con el que prevé continuar en esta senda de
crecimiento siendo fieles a su compromiso con la
creación de valor en sus operaciones.
El modelo de valor añadido con el que
trabaja Renta Corporación ejerce de vínculo entre la
oferta y la demanda de edificios, que a menudo
están alejadas en sus pretensiones. La compañía
compra edificios, detecta sus oportunidades, y
realiza todas las transformaciones necesarias para
adaptarlos a los requerimientos del mercado, con un
profundo conocimiento de las ciudades en las que
actualmente opera: Barcelona y Madrid.
Estas transformaciones incluyen desde el
diseño y la ejecución de obras, acuerdos con
inquilinos, soluciones de operaciones complejas y
divisiones en propiedad horizontal, o acuerdos con
los propietarios de edificios y con los nuevos
inversores.
En definitiva, Renta Corporación ejerce de
elemento cohesionador que participa en el diseño de
las ciudades, que goza proyectando su conocimiento
en el crecimiento y la capacidad urbanística de los
núcleos residenciales, comerciales y turísticos,
siempre vertebrando el desarrollo bajo el prisma de
la sostenibilidad.
Ejemplo de todo ello son las operaciones que
Renta Corporación está realizando en Barcelona y
Madrid, como son el Hotel Covadonga situado en la
Avenida Diagonal de la ciudad catalana o el edificio
de Santísima Trinidad, situado en el barrio madrileño
de Chamberí.
En cuanto al primero, la reforma del edificio
dará lugar a un nuevo hotel de diseño emblemático,
34 reducirá el número de habitaciones a 85 de las 101
de las que disponía, y aplicará fuertes mejoras en lo
que a estándares de sostenibilidad se refiere.
Con más de 4.700 metros cuadrados, el
edificio también dispondrá de un local comercial en
las plantas inferiores, de 731 metros cuadrados, en
una de las zonas comerciales más relevantes de la
ciudad y actualmente en fuerte expansión, justo al
lado de la plaza Francesc Macià.
Por su parte, el edificio situado en Santísima
Trinidad 5, posee excelentes comunicaciones y
acceso a múltiples servicios. En su origen, tenía un
uso terciario y tras la negociación con los
arrendatarios ha sido rehabilitado y transformado a
uso residencial construyendo viviendas de lujo con
una inversión total cercana a los 10 millones de
euros.
De lo que no cabe duda es que tras una
profunda crisis inmobiliaria, Renta Corporación
dispone del conocimiento y la estructura necesarios
para aprovechar la recuperación del mercado que ya
dio sus primeros síntomas en 2013.
No en vano, Renta Corporación es una
compañía inmobiliaria cotizada y sólida, con un
modelo contrastado, eficiente y en crecimiento.
Además, la compañía cuenta con un equipo
profesional de primer nivel, con una dilatada
experiencia, históricamente vinculado al grupo, y con
gran capacidad de gestión.
35 HOTELERÍA Y SECTOR INMOBILIARIO: KEEP CALM AND CARRY ON
Por Inmaculada Ranera
Directora General España & Portugal
Christie & Co
mostrado especialmente activas en el segmento de
sol y playa, contabilizando casi el 40% de la
inversión total.
También en 2015 destacó la
inversión proveniente de Asia, que estamos
convencidos de que seguirá creciendo.
Destaca que más de la mitad de la inversión
en 2015 (estimada en 2.600M EUR) se destinó a
activos vacacionales y que Madrid y Barcelona
continúan siendo focos principales de la inversión
hotelera en España. La capital está generando un
interés creciente por parte de inversores tras años de
abandono en contraste con la ciudad condal. Por
otro lado, el vacacional despunta en el volumen de
inversión gracias a la estabilidad que genera España
versus las tristes circunstancias que experimentan
otros destinos del Mediterráneo.
El 2015 fue considerado por la industria
hotelera como el año en el que se constataba la
recuperación del mercado hotelero. La demanda
interna se recuperaba gracias a la mejora de la
economía y España volvía a marcar cifras de record
en relación al volumen de visitantes al país. El
turismo ha mostrado su resiliencia año tras año en
las etapas más difíciles de la economía española y
ha demostrado su fortaleza en un país que goza de
innumerables factores favorables para la industria
turística.
Que España está de moda lo demuestra el
enorme apetito por parte de distintos tipos de
inversores, en especial fondos institucionales y
fondos de inversión especializados extranjeros, a los
que se han unido las SOCIMI que, tras la última
reforma de este nuevo vehículo inversor, se han
Si se cumplen las expectativas generadas
durante el segundo semestre del año 2015, 2016
puede volver a ser un año de récord en la inversión
hotelera donde ciudades como Madrid, Barcelona,
Málaga, Bilbao, San Sebastián o Valencia, así como
destinos vacacionales como Baleares y Canarias,
volverán a ser los grandes protagonistas. Se espera
también que las operaciones de deuda hotelera que
se iniciaron en 2014 continúen a corto y medio plazo,
con ventas particularmente atractivas para fondos de
capital privado norteamericanos.
En cualquier caso, si bien es cierto que el
arranque de este año ha sido similar al final de 2015,
hay varios factores que indican que la evolución de
la inversión en 2016 puede verse afectada por
distintas circunstancias: los bajos precios del
petróleo, las recientes pérdidas en la bolsa, la
devaluación de la Libra Esterlina y la temida salida
de Gran Bretaña de la zona Euro, o la crisis
financiera china, están sembrando un grado de
incertidumbre que ha ralentizado las decisiones de
inversión en estas últimas semanas.
Por todo ello es necesario mantener la calma
en el sector. En este momento, la demanda para
invertir en la compra de activos de ciudad o
vacacionales es muy elevada, tanto, que no hay
producto suficiente en el mercado como para
36 satisfacerla. Desde nuestra atalaya de 16 años de
presencia en el mercado hotelero en España, hemos
tenido el privilegio de observar sus mejores y peores
momentos y también de ver la espectacular
evolución que ha experimentado. También ha
progresado muy positivamente el sector en lo que a
transacciones se refiere, en especial debido a la
entrada en los últimos años de nuevos y sofisticados
inversores, que conocen bien el mercado y la forma
en la que desean llevar a cabo las operaciones: con
el asesoramiento profesional adecuado para analizar
los riesgos y minimizarlos, y cerrar operaciones que
respondan al ratio de retorno que el negocio hotelero
puede proporcionar y no en función de los metros
cuadrados del activo hotelero.
Esta nueva forma de encarar las operaciones
hace que los hoteles en venta que están en boca de
todos y que no se trabajan de forma profesional
acaben “quemados” en el mercado y que nadie los
acabe tomando en serio, puesto que ni el precio se
ajusta a lo que el mercado está dispuesto a pagar, ni
la información que circula de dichos activos es fiable.
Es necesario recuperar el sentido común, ahora que
las cosas empiezan a mejorar, y entender que
ponerse en manos de especialistas confiere un valor
añadido que se traduce en una serie de ventajas
cuyo beneficio es maximizar el resultado de la
operación. Hemos pasado ya la época en la que el
mercado estaba dispuesto a pagar lo que fuese con
tal de tener presencia en todas las plazas hoteleras,
sin importar si el negocio podía devolver la
financiación obtenida. Dicha financiación vuelve
ahora a estar disponible pero en condiciones que no
tienen nada que ver con épocas pasadas y que sí
tienen que ver con los rendimientos del negocio. Por
tanto, “keep calm and carry on” pero contando con el
asesoramiento de profesionales para no caer en
errores del pasado.
El 2015 fue considerado por la industria
hotelera como el año en el que se constataba la
recuperación del mercado hotelero. La demanda
interna se recuperaba gracias a la mejora de la
economía y España volvía a marcar cifras de record
en relación al volumen de visitantes al país. El
turismo ha mostrado su resiliencia año tras año en
las etapas más difíciles de la economía española y
ha demostrado su fortaleza en un país que goza de
innumerables factores favorables para la industria
turística.
Que España está de moda lo demuestra el
enorme apetito por parte de distintos tipos de
inversores, en especial fondos institucionales y
fondos de inversión especializados extranjeros, a los
que se han unido las SOCIMI que, tras la última
reforma de este nuevo vehículo inversor, se han
mostrado especialmente activas en el segmento de
sol y playa, contabilizando casi el 40% de la
inversión total.
También en 2015 destacó la
inversión proveniente de Asia, que estamos
convencidos de que seguirá creciendo.
Destaca que más de la mitad de la inversión
en 2015 (estimada en 2.600M EUR) se destinó a
activos vacacionales y que Madrid y Barcelona
continúan siendo focos principales de la inversión
hotelera en España. La capital está generando un
interés creciente por parte de inversores tras años de
abandono en contraste con la ciudad condal. Por
otro lado, el vacacional despunta en el volumen de
inversión gracias a la estabilidad que genera España
versus las tristes circunstancias que experimentan
otros destinos del Mediterráneo.
Si se cumplen las expectativas generadas
durante el segundo semestre del año 2015, 2016
puede volver a ser un año de récord en la inversión
hotelera donde ciudades como Madrid, Barcelona,
Málaga, Bilbao, San Sebastián o Valencia, así como
destinos vacacionales como Baleares y Canarias,
volverán a ser los grandes protagonistas. Se espera
también que las operaciones de deuda hotelera que
se iniciaron en 2014 continúen a corto y medio plazo,
con ventas particularmente atractivas para fondos de
capital privado norteamericanos.
En cualquier caso, si bien es cierto que el
arranque de este año ha sido similar al final de 2015,
hay varios factores que indican que la evolución de
la inversión en 2016 puede verse afectada por
distintas circunstancias: los bajos precios del
petróleo, las recientes pérdidas en la bolsa, la
devaluación de la Libra Esterlina y la temida salida
de Gran Bretaña de la zona Euro, o la crisis
financiera china, están sembrando un grado de
incertidumbre que ha ralentizado las decisiones de
inversión en estas últimas semanas.
Por todo ello es necesario mantener la calma
en el sector. En este momento, la demanda para
invertir en la compra de activos de ciudad o
vacacionales es muy elevada, tanto, que no hay
producto suficiente en el mercado como para
satisfacerla. Desde nuestra atalaya de 16 años de
presencia en el mercado hotelero en España, hemos
tenido el privilegio de observar sus mejores y peores
momentos y también de ver la espectacular
evolución que ha experimentado. También ha
progresado muy positivamente el sector en lo que a
transacciones se refiere, en especial debido a la
entrada en los últimos años de nuevos y sofisticados
37 inversores, que conocen bien el mercado y la forma
en la que desean llevar a cabo las operaciones: con
el asesoramiento profesional adecuado para analizar
los riesgos y minimizarlos, y cerrar operaciones que
respondan al ratio de retorno que el negocio hotelero
puede proporcionar y no en función de los metros
cuadrados del activo hotelero.
Esta nueva forma de encarar las operaciones
hace que los hoteles en venta que están en boca de
todos y que no se trabajan de forma profesional
acaben “quemados” en el mercado y que nadie los
acabe tomando en serio, puesto que ni el precio se
ajusta a lo que el mercado está dispuesto a pagar, ni
la información que circula de dichos activos es fiable.
Es necesario recuperar el sentido común, ahora que
las cosas empiezan a mejorar, y entender que
ponerse en manos de especialistas confiere un valor
añadido que se traduce en una serie de ventajas
cuyo beneficio es maximizar el resultado de la
operación. Hemos pasado ya la época en la que el
mercado estaba dispuesto a pagar lo que fuese con
tal de tener presencia en todas las plazas hoteleras,
sin importar si el negocio podía devolver la
financiación obtenida. Dicha financiación vuelve
ahora a estar disponible pero en condiciones que no
tienen nada que ver con épocas pasadas y que sí
tienen que ver con los rendimientos del negocio. Por
tanto, “keep calm and carry on” pero contando con el
asesoramiento de profesionales para no caer en
errores del pasado.
38 JOSÉ LUIS GUILLERMO: “LA INVERSIÓN SE DIRIGIRÁ HACIA
ACTIVOS DE RIESGO MODERADO”
Inmospace es una consultora inmobiliaria, con una profunda experiencia
acreditada en los mercados de inversión, oficinas, locales comerciales,
industrial y hoteles, fundada y dirigida por José Luis Guillermo, con quien
comentamos distintos aspectos referidos a la inversión inmobiliaria.
patrimonialistas a largo plazo, que más que la
rentabilidad buscan la seguridad de su inversión.
En entornos secundarios y en extrarradio si
se pueden encontrar inmuebles, pero fundamentalmente vacíos o con una pobre situación
arrendaticia que dada la incertidumbre en el mercado
de arrendamiento hace difícil que se cruce la oferta
con la demanda.
Esta situación es fruto de la fuerte presión
inversora debido a la falta de productos de
rentabilidad alternativos y a la sensación que España
tocó fondo y si no se invierte se pierde el tren.
En términos generales las inmobiliarias que
en tiempos de la crisis estaban en quiebra o en
situaciones similares, han cambiado de accionariado
e incluso en algunos casos las mismas entidades
financieras han pasado de acreedores a accionistas,
por tanto no existe necesidad de vender, salvo en los
casos de rotación de activos inherentes al mercado.
Las tasas de capitalización, para algunos
inversores, comienzan a no cubrir la prima de riesgo
inmobiliaria, no obstante, si la política de tipos de
interés se mantiene a medio plazo rodando el cero,
tendremos que acostumbrarnos a ver tasas del 2%
en buenos inmuebles en zonas prime con
arrendatarios solventes.
¿Cuáles son los signos más destacados que
caracterizan al mercado de inversión inmobiliaria
en la actualidad?
¿Justifican los niveles de ocupación y rentas la
inversión de los fondos core plus en las distintas
clases de activos?
En el mercado de oficinas en zona prime y
adyacente hay una gran escasez de producto, la
oferta en rentabilidad es prácticamente inexistente y
de inmuebles vacíos se puede contar con los dedos
de una mano. Dada esta situación los precios están
totalmente desorbitados, se habla de valores de
2
10.000 €/m , por lo que los inmuebles sólo pueden
ser adquiridos por usuarios finales o por
La absorción del mercado de oficinas en el
2
2015 ha superado la barrera de los 500.000 m con
un aumento del 27 % respecto al año anterior, las
rentas en el prime han aumentado cerca de un 18 %,
2
situándose en torno a los 27 €/ m /mes, en el resto
de zonas, si bien no hay una recuperación real del
nivel de rentas, los períodos de carencia y las
ayudas a la implantación por parte de los
propietarios se están reduciendo sustancialmente.
39 Estos son hechos que aun no siendo definitivos
muestran una clara tendencia de recuperación.
Por tanto, aunque evidentemente hay que
analizar operación por operación y ser muy selectivo,
entiendo que el momento puede ser favorable para
este tipo de fondos, siempre y cuando su momento
de salida de la inversión sea flexible.
Es sensato pensar en retornos entre el 10 y
el 15 % si se invierte en modernizar los activos y se
lleva a cabo una correcta rotación de los
arrendatarios, pero es preciso generar valor de
manera profesionalizada, probablemente no volverán
los momentos en que el tiempo hacía buena
cualquier operación especulativa.
¿Qué segmentos del inmobiliario cree que van a
ser los más apetecidos por los inversores en el
futuro próximo?
En este sentido va a depender mucho del
escenario que tengamos a corto plazo tanto en
España como a nivel global, del grado de estabilidad
económico- política que se alcance dependerá el
nivel de riesgo que el inversor esté dispuesto a
asumir.
Siendo realista el horizonte no está para tirar
cohetes, por lo que estimo que la inversión se
canalizará hacia operaciones de riesgo moderado.
Por tanto, considero que va a primar más la
seguridad que aporte la inversión, es decir, la calidad
del arrendatario, que el segmento en que se invierta.
Igualmente para inversores a largo plazo es buen
momento para entrar en operaciones de suelo. Este
mercado, en algunos casos todavía tiene recorrido y
ésta ventana de oportunidad desaparecerá en el
momento que se eliminen las incertidumbres
globales que anteriormente hemos comentado.
En oficinas, salvo en ubicaciones céntricas o
muy consolidadas, no es previsible que se lleven a
cabo desarrollos especulativos a corto plazo.
Vd. coordinó las normas de medición de
los edificios de oficinas de la AEO. ¿Se están
haciendo las mediciones de acuerdo a las
mismas?
El establecimiento de un estándar de manera
generalizada requiere de su imposición por el órgano
competente en la materia o el consenso para su
aplicación por parte de los operadores con suficiente
presencia en el mercado
La simple creación del estándar con la
participación de importantes actores del mercado
tanto propietarios como usuarios es un auténtico
éxito, ya que el documento recoge en líneas
generales la práctica, hasta ahora, no escrita que
aplica de forma generalizada los principales actores
del mercado en nuestro país.
Personalmente, lo he aplicado como criterio
para dirimir conflictos de mediciones contradictorias
entre las partes interesadas. Igualmente, me consta
que alguna gran inmobiliaria lo está aplicando en sus
inmuebles.
El establecimiento de este u otro estándar
supone más beneficios que inconvenientes con lo
cual, espero que a medio plazo dicha aplicación se
normalice con el fin de dar transparencia a todo tipo
de transacción inmobiliaria.
¿Qué operaciones destacaría de las realizadas
por InmoSpace en 2015?
En InmoSpace estamos viviendo momentos
dulces, nos encontramos al inicio de nuestro tercer
año y con grandes esfuerzos e ilusión hemos
conseguido realizar 23 operaciones de oficinas entre
alquiler y venta en el año 2015.
Estos resultados nos han permitido ampliar
nuestro equipo a 7 personas con objetivos muy
ambiciosos para el ejercicio actual.
Entre nuestras operaciones de inversión hay
que destacar la venta de Príncipe de Vergara, 125,
2
de 8.000 m para la futura sede de Reale Seguros.
Esta operación nos enorgullece, ya que tras más de
6 años de búsqueda, conseguimos detectar un
inmueble que se ajustaba a las necesidades del
cliente y que no se encontraba en mercado. También
asesoramos en la venta de Doctor Esquerdo, 66 de
2
800 m a un despacho de abogados, el inmueble es
un edificio prácticamente exento con gran visibilidad,
característica que no es fácil de encontrar en esa
superficie.
40 ¿PUEDE ESPAÑA JUGAR EN LA CHAMPIONS LEAGUE DE LA
INVERSIÓN INMOBILIARIA?
Por Mikel Marco-Gardoqui
Director de Inversión de CBRE España
tenido gran parte de la responsabilidad. Hemos
cerrado 2015 con una cifra alrededor de los 13.000
millones de euros, una cantidad un 25% mayor que
en el 2014 y que levanta a su alrededor varios
interrogantes: ¿Se trata de un pico aislado o
podemos confirmar la tendencia del mercado?
¿Podemos establecer el techo de la inversión en los
10.000 millones de euros? ¿Puede España jugar en
la Champions League de la inversión inmobiliaria?
Para contestar a estas preguntas hay que tener en
especial consideración un factor: el crecimiento de
rentas. Las rentabilidades actuales ya descuentan un
crecimiento de rentas que todavía no se ha
producido y que es necesario para alcanzar los
retornos esperados. Así, las rentabilidades han
seguido ajustándose a la baja durante todo el año,
alcanzando una mínima de 3,5% en prime high street
y una máxima de 6,5% en logística, y se espera que
sigan ajustándose ligeramente en 2016.
En el 2015, España entró en el top ten de los
mayores mercados de inversión inmobiliaria de
Europa, por encima de países como Francia,
Canadá o China. Son muchas las variables que han
contribuido a que hayamos logrado un año récord,
pero sin duda cabe destacar la entrada de capital
internacional, que representa cerca del 70% del total
de inversión si tenemos en cuenta a las socimis, las
grandes protagonistas de este año y cuyo capital es
mayoritariamente foráneo. La menor percepción de
riesgo sobre nuestro país, junto a las menores
alternativas de inversión a nivel internacional, ha
En este punto, según el Barómetro que
realizamos anualmente desde CBRE, la mayoría de
los directivos a los que encuestamos esperan un
aumento de las rentas en todos los sectores durante
este año, sobre todo en el segmento de oficinas. No
hay duda de que ante todo, nuestro sector está muy
estrechamente ligado con la economía general. La
mejora de la situación laboral en España, por
ejemplo, ha reactivado el mercado de oficinas de
Madrid y Barcelona, con el correspondiente
incremento de las rentas prime entre el 7% y el 10%
en el último año. Sin embargo, el crecimiento de
rentas que se descuenta en las yields es mayor que
el que se ha producido de momento. Habrá que ver
si en 2016 se cumplen las expectativas en este
sentido.
En el último año, hemos podido observar
cómo las expectativas de crecimiento y la mejora de
la situación del mercado, así como el descenso de
las rentabilidades, han dado lugar al lógico cambio
en el perfil del inversor predominante. Durante los
años de la crisis cobraron protagonismo los
inversores oportunistas que buscaban unos retornos
superiores incluso al 20%. Estos inversores dieron
paso a un inversor más institucional y a las socimis,
con unos retornos esperados superiores al 10%. El
41 ciclo lo ha completado la entrada de un inversor más
core cuyo objetivo es preservar el capital y que
espera unos retornos de entre el 7% y el 9%. Un
viaje natural en el que será necesario que se inicie
ese esperado crecimiento real de las rentas. De
hecho, de cara al año que tenemos por delante, el
63,2% de los directivos que encuestamos en nuestro
barómetro
considera
que
los
inversores
institucionales o los vehículos colectivos serán las
figuras más activas, mientras esperan un mayor
descenso del protagonismo de los fondos
oportunistas, que sin embargo siguen siendo un
actor muy relevante en el tablero de la inversión.
Junto a las expectativas de crecimiento de
rentas, está claro que los bajos tipos actuales han
beneficiado al sector inmobiliario, con un escenario
de alternativas de inversión reducidas para el
inversor conservador, que no encuentra atractivas
rentabilidades ni en los depósitos, ni el fondos
garantizados ni en los bonos del Estado. En este
sentido, el 71,1% de los directivos cree que los tipos
de interés no variarán mucho en 2016.
De este modo, en la medida en que
empecemos a ver crecimientos de rentas y que los
tipos de interés permanezcan bajos, la inversión en
el mercado inmobiliario se mantendrá. Por el
contrario, si el crecimiento de rentas no cumple las
expectativas y los tipos de interés aumentan, los
volúmenes de inversión sufrirán correcciones con
respecto a los valores de 2015. Asimismo, para que
continúe el flujo de inversión, es necesario que las
cifras de crecimiento económico sean positivas.
Analizando los datos de 2015, España ha recortado
grandes distancias respecto a jugadores de primer
nivel en el panorama internacional. Y será en 2016
cuando confirmemos en qué liga jugamos.
42 AHORRO EN LA TRIBUTACIÓN INMOBILIARIA
Jorge Muñoz González constituyó en 2007 SunCapital Mangagement SL, la
semilla del actual grupo de empresas SunCapital, orientado a aportar valor
a los propietarios de los inmuebles. En este Especial, Muñoz nos explica la
línea de negocio SunCapital Gestión Catrastal y Fiscal cuya actividad
consiste en conseguir ahorros fiscales para los propietarios de inmuebles.
cuarto año aportando valor a clientes propietarios de
inmuebles. Con un acumulado conjunto de seis
dígitos
en
concepto
de
ahorros
fiscales
materializados en sus cuentas de resultados.
¿ Entre los numerosos impuestos que, de una u
otra manera, gravan la propiedad inmobiliaria y la
actividad de promoción, cuál es el que genera
más posibilidades de mejora?
¿Cuál es el objetivo de SunCapital y de
qué estructura dispone?
Nuestra misión como grupo, es aportar valor
a través de servicios y trabajos profesionales de
valor añadido para propietarios de inmuebles. Así
conseguimos facturar y que sigan entrando encargos
en las compañías del grupo. En concreto, con
respecto a la línea de negocio Suncapital Gestión
Catastral y Fiscal, aportamos valor al defender los
intereses económicos de nuestros clientes. Ya sea
reduciendo la carga fiscal que soportan sus
inmuebles vía Auditorías Catastrales o con
soluciones de gestión de impuestos locales. Para
ello contamos con un equipo multidisciplinar
compuesto por técnicos de catastro, abogados
fiscalistas, arquitectos, ingenieros y tecnologías de
gestión propias. En la práctica, dependiendo del
proyecto participan unos u otros equipos en mayor o
menor medida. Por ejemplo, ante una inspección de
un impuesto local, hay un componente jurídico
importante el cual requiere que entren a trabajar los
juristas. Y estos en todo momento cuentan con el
apoyo de al menos un técnico a la hora de definir y
preparar los expedientes. Con este modelo
multidisciplinar de trabajo en equipo, vamos ya por el
Principalmente
las
reducciones
que
obtenemos para nuestros clientes son vía ahorros en
el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y también en
el Impuesto de Actividades Económicas (IAE). No
son tan relevantes en la actividad del promotor, pero
sí son muy a tener en cuenta en la tenencia y gestión
de patrimonio inmobiliario. Independientemente de la
estrategia o actuación inmobiliaria de cada
propietario, cualquier reducción impositiva es bien
recibida. Permite mejorar la rentabilidad neta de la
inversión o trasladar estos ahorros a una mejora en
competitividad de los espacios que ofrecen en
alquiler.
Dicho esto, se encuentra a mejor recaudo un
euro adicional en su bolsillo que no en el de la
administración local, sobretodo si este gravamen se
giró en exceso de lo que marca la normativa fiscal.
Que muchas veces sucede. Así defendemos sus
intereses.
¿ Cuál es la causa de que los impuestos que se
aplican a la propiedad den lugar a distintas
valoraciones?
Sí, la mayoría de las veces estas diferencias
impositivas se deben a la propia valoración catastral
de los inmuebles. Que arrastran errores de
metodología, además de tener ambigüedades
inherentes a la propia normativa de valoración
catastral. Pero dicho esto, e independientemente los
errores a subsanar, es importante entender que no
tratamos con variables de valoración inmobiliaria
43 sencillas como Superficies, Usos, Destinos o
Calidades Constructivas. Si no que realmente
tratamos con una sola variable o verdad, y es que
gestionamos de manera indirecta dinero de nuestros
clientes. Por lo que es vital manejar y cuantificar
todos los escenarios posibles y las consecuencias
que pueda tener cada acción a emprender. Muchas
veces nos vemos obligados a descartar expedientes
porque anticipamos riesgos colaterales. Y en estos
casos, tenemos la suerte de ser independientes y
recomendar al cliente no tramitar expediente alguno.
A expensas de no facturar nada por ello. Pero
entendemos que es como se tienen que hacer las
cosas. Pues en más de una ocasión, hemos visto a
otros pegarse “un tiro en el pie” al tramitar estos
asuntos sin conocer la normativa y metodología de
trabajo de las distintas Gerencias del Catastro.
¿ A qué tipo de propietarios dirigen sus
servicios?
A todos los propietarios de inmuebles en
general. Por supuesto nuestra cartera de clientes
está compuesta sobretodo de grandes propietarios
como inmobiliarias bancarias y fondos de inversión.
Por economías de escala, ellos son nuestro fuerte.
Centros
comerciales, parques
empresariales,
aparcamientos, etc. Pero también los pequeños
inmuebles y comunidades de vecinos pueden ser
susceptibles de mejora en su tributación inmobiliaria.
En esta vía tenemos convenios de colaboración con
Asociaciones de Gestión de Fincas como CAF
Madrid por ejemplo. Y estamos consiguiendo llegar
con estos servicios de valor añadido al pequeño
contribuyente también.
¿ Qué importancia tiene un estudio fiscal previo a
la inversión en un activo inmobiliario?
Un estudio fiscal previo a la inversión es de
utilidad para todo comprador porque aporta certeza
sobre la tributación de sus adquisiciones. Y
precisamente este es uno de los valores añadidos
que aportamos a inversores. Pues nos piden de
manera recurrente cuantificar las contingencias
fiscales de inmuebles que estudian para incorporar a
sus carteras inmobiliarias. Y por supuesto, en ese
ejercicio previo se ve si las contingencias fiscales
que gravan esos inmuebles son susceptibles de
mejora. Aportando así una información útil en el
cálculo de rentabilidad de sus operaciones e incluso
es información que les sirve para afinar sus ofertas
de adquisición en procesos competitivos. Esto lo
hacemos a éxito, sin coste alguno para el inversor.
En todo el proceso inmobiliario, tanto antes
de la adquisición, como durante la tenencia o en el
momento de la venta del activo, somos de utilidad
para el propietario. Aportando certeza, información y
mejoras fiscales en los impuestos que gravan cada
una de estas fases.
44 EL PROGRAMA DE DIRECCION DE EMPRESAS INMOBILIARIAS
DEL IE ABORDA TODO EL PROCESO DE CREACIÓN DE VALOR
El Instituto de Empresa implantó un Programa específico para el sector inmobiliario de carácter generalista en el año 2000. Su director, Pedro Abella, comenta para nuestra publicación distintos aspectos de este curso que cuenta con la acreditación de RICS. ¿De qué manera se abordan la cadena de
creación de valor del activo inmobiliario y las
áreas de gestión?
El programa ofrece una visión global del
sector inmobiliario y por tanto aborda todos los
procesos de creación de valor: desde el de la
transformación del suelo, mediante las herramientas
que ofrecen las normas urbanísticas, pasando por la
promoción y desarrollo de nuevos proyectos,
regeneración, rehabilitación y reforma de edificios, la
creación de valor mediante la gestión de situaciones
difíciles de carácter arrendaticio, legal, urbanístico,
etc. o por el riesgo de compra de activos
procedentes de propietarios en dificultades, entre
otros.
¿Qué ha supuesto para el Programa el gran
cambio que se ha producido en el sector
inmobiliario?
IE consideró importante el sector inmobiliario
para la constitución de un Programa específico de
carácter generalista en el año 2000 cuando empezó
la I edición. Durante los peores momentos de la
crisis, siguió apostando por el sector y gracias a los
esfuerzos realizados durante los años de dura crisis,
el Programa sigue siendo un referente en el sector
inmobiliario nacional, además del internacional. El
gran cambio en el sector, no ha hecho más que
confirmar la apuesta de IE y la necesidad de crear
una edición adicional por año académico.
¿A quién va dirigido el Programa de Dirección de
Empresas Inmobiliarias del IE y cuál es el
objetivo final del mismo?
Este programa es de especial interés para
directivos y profesionales con experiencia en el
sector inmobiliario, que necesiten tener esa visión
global, actual y sofisticada de los elementos de
gestión del sector, desde los aspectos normativos y
urbanísticos, hasta los financieros y de inversión.
¿Hasta qué punto consideran importante el
impacto de lo digital y la conectividad en el
inmobiliario?
La constante adaptación y actualización del
Programa a la realidad del mercado, nos ha llevado
desde hace unos años a la incorporación de
materias como el Marketing Digital o la
Transformación Digital en las áreas de investigación
de mercados, productos y comercialización. Además,
también desde hace ya tiempo, el Campus on-line
ofrece al alumno toda la información y
documentación necesaria, sin coste por tanto en
45 papel, además de la posibilidad de interactuar con
los profesores y con IE.
¿Qué supone para el Programa el hecho de estar
acreditado por RICS?
RICS es una institución profesional que
acredita a los mejores expertos del sector
inmobiliario a nivel internacional, que regula y
promueve la profesión; mantiene los más altos
valores educativos y profesionales; protege clientes y
consumidores mediante un estricto código ético; y
provee consejo y guía profesionales.
RICS
realiza
controles
anuales
del
Programa, tanto en cuanto a contenido académico,
como del claustro de profesores, dirección y
organización además de escuchar la opinión de los
alumnos. Además la acreditación por parte de RICS
debe renovarse cada cierto tiempo con el estudio
completo del Programa.
Por tanto, el nivel de exigencia de RICS, no
deja de ser una garantía más del buen trabajo de IE
para lograr un programa académico prestigioso, para
la formación eficaz de profesionales en el sector,
demostrada además por la posición en empresas
relevantes, de los exalumnos.
¿Qué ventajas aporta el Método del Caso Integral
al Programa?
El Caso Integral es un caso práctico ideado
por el IE, que ha sido premiado y recomendado a
nivel internacional, por aunar en un solo caso
práctico, todas las disciplinas y materias del
Programa, ofreciendo por tanto al alumnos la
posibilidad de trabajar de una manera global todo lo
aprendido durante el curso con una visión integral.
Además de la aportación del cuadro de
profesores, y de la facilidad para el networking
que encuentran los alumnos. ¿Qué otras ventajas
destacaría del Programa?
Lo hemos ido destacando anteriormente,
pero lo podríamos resumir en: el sello de IE,
organización reconocida a nivel internacional entre
las mejores escuelas de negocio del mundo; un
programa generalista que cubre la totalidad de las
disciplinas del sector con una visión empresarial; y la
acreditación RICS, la institución más prestigiosa y
respetada a nivel internacional de los profesionales
inmobiliar
46 LOS TIPOS NEGATIVOS DE INTERÉS FACILITAN LA
FINANCIACIÓN Y HACEN DEL INMOBILIARIO UNA INVERSIÓN
REFUGIO Con más de 110 años de experiencia, la consultora inmobiliaria Knight
Frank presta toda la gama de servicios inmobiliarios a través de sus 417
oficinas y 13.000 empleados en todo el mundo. Humphrey White es socio
responsable de Commercial Property en España, que nos da su opinión
sobre distintos aspectos de la inversión inmobiliaria en la actualidad.
7.100 millones de euros entre las oficinas, retail e
industrial) por falta de producto, no de demanda de
inversión.
Los fundamentales detrás de la inversión
mejoran con fuerza (absorción de oficinas, rentas en
high street y ventas de de centros comerciales, y la
financiación fluye cada vez mejor).No obstante,
entendemos que la mayoría de los edificios de gran
tamaño, que no pertenecen a patrimonialistas ya se
vendieron durante 2014 y 2015. Prevemos igual o
mayor número de transacciones en 2016, pero el
volumen medio invertido por operación será más
bajo que en 2015.
¿Estima que podemos entrar en una fase de
rotación de activos por parte de aquellos
inversores que empezaron a comprar en 2013?
¿Cuáles son las previsiones que tienen en Knight
Frank sobre el comportamiento de la inversión
inmobiliaria en 2016?
Aunque sigue habiendo una presión
importante por parte tanto de inversores nacionales,
mutualidades, aseguradoras, SOCICMIs y grandes
patrimonios, e internacionales, Private Equity,
grandes patrimonios y fondos, entendemos que será
difícil que se mantenga el volumen del año pasado (
En algunos casos, sí: los inversores más
valientes que invirtieron en primer lugar, entraron en
torno a 2012 - 2013 a precios que hoy parecen más
que razonables, eran de Private Equity o fondos
oportunistas con intención de llegar a sus retornos
en el menor plazo posible, y pueden ponerse en
posición de vender. Otros vendedores en el corto
plazo pueden ser algunas SOCIMIs que han
comprado grandes portfolios de inmuebles, entre los
cuales se encuentran algunos no estratégicos.
Todo parece indicar que el mundo va a entrar en
una situación en la que los tipos de interés van a
ser negativos. ¿Cómo puede afectar tal
situación al inmobiliario?
Los tipos negativos es una medida expansiva que
afecta al inmobiliario de dos formas: por un lado,
facilita la financiación tanto de particulares como de
47 empresas y por otro lado posiciona al sector
inmobiliario como un refugio para los inversores.
Vemos del mismo modo un crecimiento exponencial
de la cuota de mercado de los grandes patrimonios
en el volumen total de la inversión terciaria (sube del
5% en 2014 al 14% en 2015), clara muestra de que
la inestabilidad de las bolsas y la falta de rentabilidad
de los bonos e inversiones alternativas produce un
efecto huida hacia el sector inmobiliario en España.
¿Qué segmentos del inmobiliario cree que van a
ser los más demandados?
Oficinas y centros comer-ciales siguen
siendo los activos preferidos por los inversores. No
obstante, logística y hoteles les siguen de cerca:
principalmente, por las rentabilidades más altas en el
caso de la logística, y la fuerte recuperación del
sector turístico - tanto nacional como internacional en el caso de los hoteles. También hemos visto un
incremento sustancial en el interés de inversores
institucionales en el high Street en Madrid y
Barcelona, anteriormente un producto típico para las
family offices, donde ahora vemos un abanico mucho
más amplio de interés y transacciones.
¿Qué operaciones destacaría entre las realizadas
por Knight Frank en 2015?
En cuanto a oficinas, hemos asesorado la
que ha sido la mayor operación de usuario en 2015 y
una de las mayores de los últimos años. Se trata de
la venta y alquiler de la futura sede del grupo WPP
en Madrid, en Ríos Rosas, 26. Tras una intensiva
reforma, WPP ocupará más de 36.000 metros
cuadrados unificando todas sus compañías en una
misma sede.
Por la parte de Retail, hemos asesorado a un
nuevo operador en el mercado: Thor Equities ha
entrado en España de la mano de Knight Frank y,
con nosotros, ha realizado tres adquisiciones hasta
la fecha: Sol, 9; Fuencarral, 16 y Sol, 11.
También destacaríamos la venta de la sede
de Toyota en Arroyo de la Vega de 7.272 m2 a Línea
Directa por 25 millones de euros, la compra del
centro comercial Zielo en Pozuelo de Alarcón por
parte de UBS, vendido por Hines, o la compra de
Heron CITY Barcelona por parte de Activum, vendido
por Internos.
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