Metodología de Calificación de Fondos de

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XXX
Fondos Inmobiliarios
Metodología de Calificación de Fondos de Inversión Inmobiliarios
Alcance
Fondo de Inversión Inmobiliario (FII): El FII es un vehículo de inversión cuyo objetivo
primordial es la inversión en bienes inmuebles no-residenciales para su alquiler. El FII es un
patrimonio separado de su respectiva administradora, que pertenece a una pluralidad de
inversionistas cuyos derechos de propiedad son representados mediante certificados de
participación negociables. Por su naturaleza, generalmente los FIIs son fondos de inversión
cerrados, es decir, los certificados de participación no son rembolsables directamente por el
FII o su administradora, sino que se negocian en el mercado secundario.
Enfoque de la Calificación del FII: La finalidad primordial al asignar una calificación nacional
a un Fondo Inmobiliario (FII) es proveer al público inversionista de una opinión independiente,
basada en los fundamentales cualitativos y cuantitativos del FII, sobre la capacidad y
estabilidad en la generación de ingresos/flujo del mismo de acuerdo con parámetros
establecidos, así como en comparación con otros FIIs que operan en el mercado local. Las
calificaciones de FIIs no deberían ser confundidas con las calificaciones crediticias de Fitch ya
que varían en sus respectivos enfoques de análisis, así como brindan opiniones diferentes.
Factores Analíticos Claves
Pilares de la Calificación: El análisis se basa en dos pilares: 1) Evaluación Cualitativa de la
Administración; y 2) Perfil del Portafolio Inmobiliario. Con estos pilares, Fitch perfila la robustez
de los diferentes fundamentales del FII para finalmente reflejarla en la calificación respectiva.
Administración: Para el caso de la Administración, Fitch considera todos aquellos aspectos
cualitativos que le permitan definir la elegibilidad o no de la administradora de gestionar el FII
respectivo, tales como: Participación en el mercado y estrategia; sostenibilidad financiera;
Analistas
experiencia y estabilidad de la administración de portafolios inmobiliarios; consistencia de los
Rodrigo Contreras, CFA
+506 2296-9182
[email protected]
procesos de selección (proceso de inversión) y monitoreo de la cartera; así como alcance y la
Davie Rodríguez, CFA
+1 212 908 0386
[email protected]
Perfil del Portafolio Inmobiliario: Para el análisis del perfil del FII, Fitch se auxilia de un
calidad de los controles internos, políticas operacionales y administración de riesgo.
scorecard en el cual se asigna puntuaciones a las sub-categorías que caracterizan dicho perfil
con el objeto de favorecer la objetividad en la ponderación de las características del FII, así
como facilitar la aplicación consistente de la metodología a través del universo de FIIs
calificados. Aun cuando este sistema de puntajes se constituye como una guía para el análisis,
cuando Fitch lo considere apropiado también realizará ajustes cualitativos al mismo derivados
de factores mitigantes.
www.fitchratings.com
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Resumen de la Metodología
El análisis utilizado por Fitch inicialmente considera una valoración de la administradora del FII,
para posteriormente enfocarse en la evaluación de los fundamentales vigentes del portafolio
inmobiliario del Fondo de Inversión Inmobiliario (FII) también dentro de un contexto histórico.
La orientación utilizada por Fitch toma en cuenta una apreciación tanto cuantitativa, mediante
un score, como cualitativa al momento de calificar un FII. Cabe señalar que, por la naturaleza
del presente enfoque analítico, Fitch no está otorgando una opinión de la calidad crediticia del
FII.
Para determinar la calificación de un FII, Fitch evalúa factores cualitativos y cuantitativos,
agrupados en los siguientes pilares:

Administración;

Portafolio de Inmuebles: Calidad y Características de las Propiedades, Diversificación,
Generación de Ingresos y Endeudamiento.
Estos dos pilares entregan una visión holística de la sostenibilidad del FII en cuanto a su
capacidad prospectiva de generación de ingresos, en especial durante los períodos de estrés.
En aras de aplicar la metodología de la manera más consistente posible y favorecer una
orientación objetiva al evaluar las características particulares del FII, Fitch usa un sistema de
puntajes o scorecard para realizar sus evaluaciones específicamente para el Portafolio de
Inmuebles. Basándose en los atributos típicos que se describen en las siguientes secciones,
cada factor dentro del análisis de Fitch recibe un puntaje determinado. El puntaje asignado se
logra mediante el uso de una guía de asignación que define los posibles resultados en cada
factor de análisis por parte de Fitch, factores que luego son ponderados para entregar una
puntuación del portafolio, y del cual se deriva la calificación del FII. A la luz de la naturaleza
largoplacista de este tipo de activos, Fitch destaca que estos atributos son dinámicos y
pueden evolucionar en el mediano a largo plazo. El scorecard utilizado por Fitch sirve como
una herramienta/guía importante en el proceso de calificación; sin embargo, Fitch también
toma en consideración otros aspectos, que se caractericen tanto por su relevancia como
disponibilidad, para alcanzar la decisión sobre la calificación final.
Fitch asigna puntajes a diferentes sub-categorías agrupadas en cuatro variables que,
finalmente, derivan en la calificación del FII: Calidad de los Inmuebles, Diversificación,
Generación de Flujo y Escenarios de Estrés. La intención es valorar tanto los fundamentos del
portafolio inmobiliario como la resistencia del mismo al estrés derivado de la concentración de
ingresos por alquiler. En general, entre las anteriores categorías a los que esta metodología
asigna puntuaciones, Fitch asigna las mayores proporciones del puntaje final a la segunda y
cuarta, mientras que mantiene una proporción relativamente similar para cada una de las
restantes.
Guiándose por las definiciones de las calificaciones, Fitch siempre tomará en cuenta las
principales debilidades de un FII, particularmente aquellos que presenten valores atípicos
(como por ejemplo, aquellos FIIs que cuenten con concentraciones muy altas en inmuebles o
inquilinos).
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Áreas de Evaluación
Administrador – Experiencia, Compromiso Estratégico y Situación Financiera
Para calificar un FII, Fitch llevará a cabo una evaluación del administrador del mismo. Con esa
evaluación, la calificadora buscará determinar si el administrador tiene la competencia y
capacidades apropiadas para administrar el FII. Si Fitch no está satisfecha con los resultados
de esta evaluación, la agencia no calificará el FII. Para los administradores que cuentan con
una Calificación de Administrador de Activos (AM) otorgada por Fitch, la Calificadora se
basará principalmente en la misma y su análisis subyacente cuando evalúa el FII.
La calificadora evaluará la eficacia de la gerencia en organizar e implementar los pasos
necesarios para alcanzar las metas de inversión especificadas.
Con fines de la calificación de FII, para la evaluación del administrador se tomarán en cuenta
los siguientes puntos:







Estructura organizacional (independencia de funciones entre las áreas operativas) y
participación accionaria;
Presencia en el mercado, estrategia y compromiso, así como políticas internas para
la evaluación del perfil de riesgo del inversionista y comercialización del producto
inmobiliario ofrecido;
Fortaleza y sostenibilidad financiera;
La experiencia, estabilidad e historial en la administración de portafolios inmobiliarios;
La calidad y consistencia de los procesos de selección y monitoreo de la cartera, así
grado de transparencia y administración de conflictos de interés;
El alcance, calidad y cumplimiento de los controles internos, políticas operacionales y
lineamientos de administración de riesgo ejecutados por los diferentes comités y por
la administración. El acatamiento de la normativa también es considerado.
Tecnología.
En general, Fitch prefiere que los administradores tengan un historial de tres o más años en la
gestión de activos inmobiliarios. En aquellos casos en que el administrador no tenga un
historial, por ejemplo, cuando se trata de un administrador nuevo, la calificadora podría
considerar la experiencia y/o el historial de los equipos o gerentes de inversión en la gestión
de FIIs para un administrador de activos antecesor o competidor, así como la profundidad de
la infraestructura operacional, y del fondeo disponible y necesario para una administración de
activos bien manejada y estable.
Por otro lado, Fitch también revisará potenciales fuentes de riesgo del FII, particularmente
cuando estas no se deriven del activo inmobiliario (tales como inversiones financieras).
Administración de Inversiones Financieras del FII
Este aspecto incorpora la evaluación de las políticas, procedimientos y controles relacionados con la
administración de los activos financieros, valoración de éstos, gestión de riesgos (crédito, liquidez, entre
otros) e información ofrecida a los inversionistas.
Se incluye la entidad de custodia utilizada por la administradora para las operaciones del FII con el fin de
evaluar el alcance de los servicios de custodia contratados, la experiencia del custodio y el vínculo con
custodios globales, así como la independencia y administración de conflictos de interés entre el custodio y
la administradora.
El análisis del custodio se realiza en función de la dinámica propia del negocio de los FIIs.
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Fuente: Fitch
En caso que hubiese un cambio que la Calificadora considere material en la composición del
equipo gerencial o alguno de los factores mencionados arriba, Fitch realizará una evaluación
del administrador, lo cual podría conllevar un ajuste cualitativo a la calificación del FII.
Portafolio Inmobiliario
Al analizar el FII, Fitch pone un mayor énfasis en el portafolio de propiedades y sus
fundamentales. Fitch evalúa lo siguiente: Calidad de Bienes Raíces, Diversificación y
Generación de Flujo de Caja.
La Agencia utiliza la información derivada de las valuaciones (financiera e ingenieril) de
terceros independientes (provistas por el administrador del FII) para llevar a cabo la evaluación
de algunos fundamentales de los FIIs, así como su propio análisis de flujo de caja a la luz de la
relevancia metodológica que esto último conlleva para Fitch.
El análisis que Fitch realiza sobre los activos inmobiliarios considera los siguientes factores:
Características de las Propiedades
La calidad de los activos inmobiliarios se evalúa a través de tres componentes: 1) Calidad de
la Construcción; 2) Ubicación; y 3) Condiciones del Inmueble.
Calidad de la Construcción
Fitch utiliza la variable Factor de Estado (FE) de la propiedad (provisto en la valoración
ingenieril independiente) como parámetro de la Calidad de la Construcción. El FE es una
estimación del estado de conservación de un inmueble en particular, considerada un estándar
en el mercado. Las categorías utilizadas por el FE en su clasificación son: Normal, Regular,
Reparaciones Sencillas, Reparaciones Importantes y En Desecho.
Fitch también toma en consideración la existencia de pólizas de seguro para todos los
inmuebles del FII que cubran diversos eventos de riesgo (siniestros).
Ubicación
Fitch considera que la ubicación de una propiedad tiene la intención de atraer a un
determinado perfil de los inquilinos. Una localización estratégica de la propiedad, que se
caracteriza por su accesibilidad, tráfico de vehículos/personas, visibilidad, posicionamiento
(planes y áreas potenciales de desarrollo alrededor de la propiedad), las características
demográficas y económicas, puede o no atraer a aquellos inquilinos potenciales y preservar el
valor en el tiempo.
Fitch toma en cuenta que la ubicación esté acorde al perfil de activos/arrendatarios del
portafolio y que posea condiciones tales que le permitan mantener su demanda por parte de
los inquilinos, llevando así a una estabilidad en los ingresos por arrendamiento, así como a la
generación de plusvalía. En ese sentido, de acuerdo a su conocimiento del mercado, la
Calificadora ha definido 4 sub-categorías para valorar la ubicación del inmueble: Excelente,
Buena, Regular y Mala.
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Condiciones del Inmueble
Dependiendo del tipo de propiedad (bodega, centro comercial, oficentro, entre otros), Fitch
evalúa las condiciones propias que aplican al inmueble. Es así como, de acuerdo a su
conocimiento del mercado, la Calificadora ha definido 3 sub-categorías para valorar las
condiciones del inmueble: Buenas, Aceptables y Deficientes.
La apropiada adecuación del edificio, instalaciones, estacionamiento, medidas de seguridad,
así como la existencia de un plan de mantenimiento son factores considerados por Fitch en la
determinación de la adaptabilidad y calidad del inmueble a su propósito.
Por otro lado, la altura del inmueble, los sistemas de ventilación, el espacio de maniobra para
vehículos pesados y el sistema eléctrico son elementos a considerar en bodegas y/o plantas
industriales.
Adicionalmente a una cuantificación de las variables anteriores, Fitch también considera
elementos cualitativos a la hora de determinar la calificación del FII. Entre dichos factores, se
encuentran, por ejemplo, las pólizas de seguros adquiridas para las propiedades, las cuales
permanentemente están expuestas a riesgos de eventos que pueden dañar estructuralmente
estos activos (terremotos, incendios, inundaciones).
Diversificación
Inicialmente, la diversificación influye positivamente en el riesgo de un FII al distribuir la
exposición total del mismo entre varias propiedades e/o inquilinos. Ante un escenario adverso,
una mayor diversificación podría reducir las pérdidas potenciales en los ingresos por
arrendamiento del portafolio. Si bien Fitch considera como fundamental la diversificación de
propiedades e inquilinos en un FII, también toma en consideración el tipo de propiedad (oficina,
comercial, industrial, bodega, entre otras), la ubicación geográfica, así como el sector
económico (industrial, comercial, financiero, gubernamental, entre otros).
Diversificación por Inmueble
Fitch considera como una debilidad a la concentración en la generación de flujo de efectivo en
muy pocas propiedades. El riesgo de concentración expone a los inversores a una reducción
repentina en los flujos de efectivo si cualquier evento deteriora el atractivo de dichas
propiedades o un cambio en las condiciones económicas regionales/locales afectan
negativamente el área donde se ubica las mismas.
La puntuación de esta variable se determina con base en la contribución en los flujos totales
de efectivo de la propiedad más grande, de acuerdo con las siguientes categorías:

Menos de un 10% de la renta mensual total – Muy Diversificado;

Entre 10% y 20%;

Entre 20% y 30%;

Entre 30% y 40%;

Entre 40% y 50%;

Entre 50% y 70%;

Más de un 70% - Muy Concentrado.
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Existen consideraciones que mitigan este tipo de concentraciones, tales como la versatilidad
del inmueble (flexibilidad de la propiedad para adaptarse a algún tipo de uso alternativo o
inquilino diferente en cuanto a su giro de negocio), si estas propiedades están
estructuralmente caracterizadas por un lugar accesible y/o una alta demanda por parte de
inquilinos potenciales.
Diversificación por Inquilino
Fitch presta especial atención cuando el FII se concentra en unos pocos arrendatarios
generadores de ingresos.
La puntuación de esta variable se determina por la proporción que el mayor inquilino
contribuye a los flujos de efectivo totales, de acuerdo con los siguientes rangos:

Menos de un 10% de la renta mensual total – Muy Diversificado;

Entre 10% y 20%;

Entre 20% y 30%;

Entre 30% y 40%;

Entre 40% y 50%;

Entre 50% y 70%;

Más de un 70% - Muy Concentrado.
Generación de Flujo
La capacidad de generación del flujo de efectivo por un FII es un insumo clave en el análisis
de Fitch, ya que esto permite, en primer lugar, atender el servicio de la deuda (si la hubiere) y,
finalmente, que el inversor obtenga retorno.
Fitch lleva a cabo un análisis del flujo de efectivo del portafolio, derivado de los flujos
respectivos de cada una de las propiedades del FII, buscando medir la consistencia y
estabilidad del mismo. Para esto, Fitch utiliza las variables descritas a continuación.
Ocupación por Ingresos Histórica
Para evaluar la estabilidad de los arrendatarios, determinar el atractivo de un inmueble para
potenciales inquilinos y su capacidad de generación de ingresos, Fitch utiliza la Tasa de
Ocupación en función de los ingresos potenciales que un FII deja de percibir en un momento
determinado al contar con áreas arrendables desocupadas (Supuesto: Se utiliza la última tasa
de arrendamiento del inmueble previo a su desocupación).
Analíticamente, Fitch utiliza el promedio semestral más reciente disponible de la Tasa de
Ocupación del FII, la cual se clasifica en los siguientes grupos:

Mayor a 95% - Ocupación Alta;

Entre 90% y 95%;

Entre 80% y 90%;

Entre 70% y 80%;

Entre 50% y 70%;

Entre 40% y 50%;
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
Entre 30% y 40%;

Menor a 30% - Desocupación Alta.
Estructura de Contratos – Tipo de Protecciones
En los contratos de arrendamiento Fitch evalúa simultáneamente los siguientes dos tipos de
protecciones para el FII: Plazo del Arrendamiento y Cobertura de Desocupación Anticipada.
Plazo del Arrendamiento: Fitch considera positivo un plazo contractual largo para alquiler de
un inmueble, ya que inicialmente refleja un compromiso importante del inquilino con la
propiedad rentada, derivando en un flujo confiable de ingresos para el FII.
En cuanto al plazo, Fitch lo clasifica en 3 rangos:

Menos de 3 años;

Entre 3 y 5 años;

Más de 5 años.
Cobertura de Desocupación Anticipada: Fitch ve favorable algún tipo de protección
contractual para el FII ante un evento en el que el inquilino se retira del inmueble antes de
cumplir la fecha de vencimiento acordada del contrato. Por ejemplo, algunos contratos de
arrendamiento, caracterizados por plazos largos, establecen un castigo monetario, el cual
disminuye conforme la fecha de retiro se acerca a la fecha de vencimiento del contrato.
Fitch lo clasifica esta variable en 4 categorías:

Menos de 3 meses de arrendamiento de castigo monetario por retiro anticipado;

Entre 3 y 6 meses de arrendamiento;

Entre los 6 y 12 meses de arrendamiento;

Más de 12 meses de arrendamiento.
Morosidad del Portafolio
Fitch clasifica un alquiler atrasado cuando este no se ha pagado por un plazo mayor a 30 días
desde la última fecha de pago.
En concreto, Fitch calcula la proporción de la renta mensual total que está en mora mayor a 30
días y lo clasifica en 4 categorías:

Menos de un 5% del pago de alquileres totales;

Entre un 5% y un 10% del pago de alquileres totales;

Entre un 10% y un 15% del pago de alquileres totales;

Mayor a un 15%.
Fitch cree que la morosidad también debe evaluarse caso por caso y de acuerdo con las
características propias de cada mercado de bienes raíces en el país en cuestión. La mora
depende de distintas variables: tipo de inquilino (entidad pública versus privada), entorno
operativo, términos contractuales, entre otros. Por ejemplo, un inquilino perteneciente al sector
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público puede estructuralmente presentar algún atraso en su pago debido a cuestiones
meramente administrativas (requiere tiempo para ejecutar el pago).
Escenarios de Estrés
En el ejercicio de escenarios de estrés, el análisis del desempeño financiero prospectivo del
FII se utiliza para tener una visión de la capacidad del mismo para resistir eventos fuera del
control del administrador. En ese sentido, Fitch mide la sensibilidad del flujo actual de ingresos
del FII a dos tipos de eventos: 1) Concentración por Inquilino - Retiro de los tres mayores
inquilinos (por participación en ingresos) de forma acumulativa; y 2) Concentración por
Inmueble – Desocupación total de los dos mayores inmuebles (en términos de ingresos) de
forma acumulativa. El análisis realizado por Fitch para evaluar la vulnerabilidad del FII al
riesgo de concentración pretende evaluar la sensibilidad de la renta total derivada de los
alquileres a la salida de los tres principales inquilinos de forma acumulativa, así como a la
desocupación repentina de los dos inmuebles más importantes también de forma acumulativa.
Para este análisis, Fitch se auxilia de las valuaciones financieras, particularmente el flujo de
caja actual del FII, provistas por el valuador financiero (ente externo independiente del
administrador del FII).
Concentración - Salida de los Tres Mayores Inquilinos
Ante el retiro anticipado de inquilinos, Fitch evalúa cuanto representan el principal arrendatario,
así como los tres mayores arrendatarios (en conjunto) del ingreso total por alquileres con el fin
de dimensionar el grado de concentración que estos generan. Cuanto mayor sean estas
proporciones, más expuesto esta el FII al riesgo de concentración, y consecuentemente menor
será la puntuación otorgada a esta variable.
Concentración - Desocupación de los Dos Mayores Inmuebles
Ante la desocupación generalizada e inesperada de un inmueble en particular (por ejemplo, la
ubicación de la propiedad puede perder atractivo para ser rentada), Fitch evalúa cuanto
representan la principal propiedad, así como los dos mayores inmuebles del ingreso total por
alquileres con el fin de dimensionar el grado de concentración que estos generan. Cuanto
mayor sean estas proporciones, más expuesto esta el FII al riesgo de concentración, y
consecuentemente menor será la puntuación obtenida en esta variable.
Casos Específicos
Fondos con Endeudamiento
Todo lo demás constante, el uso de apalancamiento por parte de un FII (para adquirir
propiedades, brindar mantenimiento o rehabilitación a inmuebles) podría incrementar la
volatilidad del flujo de caja recibido por el inversionista debido al servicio de la deuda. En ese
sentido, Fitch considera que una FII apalancado puede ser más sensible a los cambios en las
condiciones económicas que un FII sin deuda alguna.
Al analizar un FII, inicialmente Fitch determina la calificación del mismo sin considerar el nivel
de endeudamiento vigente que efectivamente posea. Posteriormente, Fitch evalúa el ajuste
necesario a realizar a la calificación anterior para que la calificación final refleje
adecuadamente la proporción de endeudamiento del FII (medido como Deuda Financiera /
Valor en Libros de los Inmuebles).
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Fitch también considera las condiciones financieras de la deuda contratada como tasa de
interés, vencimiento y perfil de amortización del préstamo, moneda, tipo de garantías
(generalmente, hipotecarias), plazo, si el préstamo ha sido otorgado a nivel de alguna
propiedad en particular o a nivel del FII, entre otros.
Fondos Concentrados
Cuando la concentración en la generación de ingresos es elevada en uno o pocos inquilinos,
incrementando la exposición del inversionista a este riesgo, el análisis de Fitch también
consideraría ajustes cualitativos y mitigantes. Factores tales como el tipo de inquilino (si se
trata de una entidad pública o privada), las condiciones contractuales del arrendamiento (plazo,
multa por retiro anticipado, otros), historial del arriendo, entre otros, permiten dimensionar
mejor el grado de concentración del FII.
Fondos sin Historial Operativo
Para FIIs que aún no hayan iniciado operaciones o que no cuenten con un historial suficiente
de operación (menor a un año), limitando la observación del cumplimiento efectivo de la
estrategia, políticas y desempeño histórico del portafolio, el análisis se centrará en la
capacidad de gestión de su administradora, y en la claridad y precisión de los objetivos y
políticas de inversión que permitan entregar una visión apropiada respecto al riesgo y clase de
activos que incorporará al FII una vez iniciada la ejecución de su proceso de inversión. Debido
a ello, y cumpliendo con los requerimientos mínimos para prever un adecuado cumplimiento
futuro, la calificación estará limitada a ‘ FII 4(xxx)’. La agencia realizará un seguimiento al
portfolio inmobiliario y su desempeño una vez que éste inicie sus operaciones.
Riesgo de Construcción
La evaluación que Fitch hace para FIIs con propiedades desarrolladas (generadoras de
efectivo) e inmuebles en construcción tiene en cuenta el análisis completo descrito
anteriormente únicamente para la porción del FII que ya está desarrollada y que genera
ingresos. Entonces, Fitch determina una calificación aplicable solamente a esta parte del FII.
Para la porción de la cartera consistente de propiedades en construcción, Fitch asignara
automáticamente la calificación más baja de la escala de calificación utilizada, ‘FII 6(xxx)’,
teniendo en cuenta la naturaleza propia del riesgo construcción. Fitch no hará ninguna
distinción respecto de la etapa actual en que se encuentre el desarrollo, ya que los
inversionistas están indistintamente expuestos al riesgo de construcción de aquella parte del
portafolio que se encuentra en fase de construcción.
Siempre bajo un enfoque conservador, la calificación final para este tipo de FIIs será un
promedio ponderado (por los ingresos proyectados por arrendamiento) de ambas
calificaciones.
Una vez que se complete la construcción y la propiedad sea alquilada (comienzan a generar
ingresos), el FII será analizado, en su totalidad, bajo los criterios de esta metodología.
Fitch no asignará calificación a aquellos FIIs en los que un 50% de los ingresos totales
estimados por alquiler deriven de propiedades en construcción. Adicionalmente, Fitch tampoco
asignará calificación a aquellos FIIs en donde la regulación local prohíba que estos incluyan
inmuebles bajo construcción en sus portafolios.
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Mercado de Bienes Raíces para Fondos Inmobiliarios
Inicialmente, Fitch evalúa el medio operativo en el que el FII se desempeña. Aunque los mercados de
bienes raíces, en general, tienden a moverse a través de ciclos largos, la situación actual en un ciclo
particular y la dinámica del mercado no solamente puede diferir de un país a otro, pero también puede
variar de un tipo de propiedad a otra.
Cualquier información de mercado considerada relevante por Fitch será tomada en cuenta junto a los
factores mencionados para alcanzar la decisión de la calificación del FII.
Fuente: Fitch
Limitaciones de la Metodología
Los usuarios de las calificaciones de FIIs deben conocer las limitaciones generales de la
información que los administradores de estos ponen a disposición de Fitch. Al asignar y revisar
las calificaciones de FIIs, Fitch se basa en información que recibe de dichos administradores y
de otras fuentes que la Calificadora considera confiables. Los administradores de FIIs podrían
decidir no divulgar cierta información a terceros externos, incluyendo las calificadoras de
riesgo.
La calificación de un FII no es una calificación crediticia ni pretende ser utilizada para asignarla.
Por lo tanto, la comparación entre ambas en cuanto a sus categorías de calificación o
cualquier indicador, no sería apropiada.
La calificación de un FII no es y no debe ser interpretada como una recomendación de
inversión, ni tampoco predice un resultado de la inversión o un rendimiento en particular; más
bien, debe ser vista como una de las múltiples aportaciones al proceso de toma de decisiones
del inversionista. Asimismo, la calificación de un FII no otorga una opinión sobre la liquidez del
mismo o el valor de mercado de sus activos.
Proceso de Calificación
El proceso de calificación de un FII está diseñado para evaluar la información relevante,
aplicar la metodología de manera consistente y divulgar los fundamentos de la calificación de
manera uniforme.
En términos operativos, regularmente el proceso de calificación se lleva a cabo en las
siguientes etapas:
1. Contacto entre el administrador del FII y Fitch.
2. Solicitud y envío del requerimiento de información.
3. Revisión preliminar de la información.
4. Reunión (inicial/anual) con ejecutivos de la administradora.
5. Análisis de la información, preparación y distribución del paquete de comité conforme las
políticas de Fitch.
6. Sesión del Comité de Calificación y asignación de la calificación.
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7. Revisión de apelaciones internas (en caso que el Comité no logre alcanzar consenso),
conforme al procedimiento de Fitch.
8. Comunicación de la calificación y sus fundamentos a la administradora.
9. Revisión de apelaciones de la administradora, en caso que se presenten, conforme al
procedimiento de Fitch. Las apelaciones se consideran solamente cuando la administradora
suministre oportunamente información adicional o nueva que Fitch considere relevante para la
calificación. Comunicación de la decisión a la administradora.
10. Difusión de la calificación mediante comunicado de prensa a través del sitio web de Fitch.
11. Vigilancia y seguimiento de la Calificación.
Esta última etapa se caracteriza por revisiones y comunicaciones permanentes con el
administrador del FII. En la generalidad de los casos, una vez al año se lleva a cabo una
reunión con cada administradora para conocer respecto a sus planes y estrategias de
mediano plazo. Considerando que los portafolios de los FIIs pueden variar, la evaluación
periódica resulta fundamental, así como también las estrategias y limitaciones que la
administración plantee
Información Requerida
El análisis de Fitch y de las decisiones de calificación se basa en la información pública y no
pública relevante a disposición de sus analistas. Las fuentes de esta información son:
administrador del FII, regulador, datos de la industria y de Fitch Ratings.
Relativa al Administrador del Fondo Inmobiliario

Accionistas y esquema organizacional corporativo.

Rentabilidad y fortaleza financiera.

Organismos de gobierno (Junta Directiva, comités, otros) con miembros.

Activos bajo administración por clase de activo, tipo de cliente, ubicación geográfica y
evolución durante los últimos cinco años.

10 mayores cuentas/inversionistas.

Lista de administradores de portafolio.

Descripción histórica del Administrador.

Auditorías externas e internas (principales conclusiones).

Regulación y estructura del vehículo de inversión (incluyendo directorio).

Custodios, administradores, auditores con fecha de inicio de la relación.

Supervisión de custodios, administradores (procedimiento de selección, monitoreo,
indicadores clave de riesgo, contratos de servicio).

Organigrama por departamento/división.

Número y rotación de personal por departamento.

Currículos de personal clave.

Política de compensación.

Principales comités de riesgo, control y vigilancia.

Estructura organizacional de control (equipos, comités, sistemas, informes).

Procedimientos para abordar.
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o
Manejo de conflictos con afiliadas.
o
Prevención de lavado de dinero.
o
Selección de inmuebles y ejecución de la compra-venta.
o
Cumplimiento con los límites de inversión (zona geográfica, tipo de inmueble/inquilino,
sector económico del inmueble/inquilino, otro).
o
Fijación de precios (valoraciones financiera/ingenieril, controles, políticas).
o
Administrador de propiedades (selección, monitoreo, contrato).

Informes de administración de riesgo y minutas/actas de comités que cubren riesgos.

Reporteo a la administradora del fondo, regulador e inversionistas.
Relativa al Fondo Inmobiliario

Estados financieros intermedios más recientes, y estados financieros auditados (con
sus respectivas notas) del FII de los últimos cinco años.

Estado y condiciones actuales de la deuda del FII.

Para los inmuebles existentes, o de existir próximas compras/ventas, adjuntar una
descripción de los mismos y las valoraciones (financiera e ingenieril).

Copia del prospecto de inversión.

Número de Inversionistas. Lista de los mayores 25 inversionistas del FII, incluyendo
su participación dentro del total de los montos invertidos en el mismo.

Rendimiento Total de los últimos 12 meses con y sin valorización de Activos, Valor de
participación y rendimientos históricos del fondo.

Informe de entrada y/o salida de inquilinos, cambios o renegociación de contratos de
arrendamiento.

Resumen actualizado de información relativa a los arrendamientos organizado por
inmueble (fecha de inicio, fecha de vencimiento, inquilino, monto mensual,
penalización por retiros anticipados de inquilinos, depósito de garantía, estado de
morosidad (días de atraso), incrementos anuales, etc.).

Histórico del nivel de ocupación del FII por área y por ingresos.

Volumen de participaciones transadas en el mercado secundario versus capital
emitido a la fecha más reciente posible.

Información del portafolio de activos financieros del FII: tasa de interés que devenga
del título, periodicidad y modalidad de pago de intereses, valor nominal, fechas de
expedición, vencimiento y compra, tasa de interés de compra, valor de compra,
emisor.

Ultimas 3 actas del Comité de Riesgo y de Inversiones de los FIIs (concentración
geográfica, por inmueble/inquilino; seguros inmobiliarios; desocupación; otros).

Conciliaciones contra registro de los inmuebles.
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Anexo A: Escala de Calificaciones Nacionales para FIIs
La siguiente es la escala de calificaciones nacionales aplicables a los FIIs. Cada escala de
calificación nacional es única y permite clasificar la capacidad de generación de flujo de caja
de un FII determinado. Por lo tanto, es inapropiado hacer comparaciones entre diferentes FII
calificados en escalas nacionales diferentes. Las calificaciones nacionales son identificadas
por un sufijo, el cual es un identificador especial de tres letras relacionados con el país
respectivo (denotado como ‘xxx’ a través de este reporte).
Una calificación de un FII no predice la dirección o magnitud de los cambios en las
condiciones de mercado y, por lo tanto, no puede pronosticar si el desempeño del FII será
favorable o no en el futuro.
‘FII 1(xxx)’
Los fondos en esta categoría poseen la más alta capacidad para mantener la generación de
flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen un
nivel sobresaliente en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales
como: características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del
portafolio ante eventos de estrés y administración.
‘FII 2(xxx)’
Los fondos en esta categoría poseen una alta capacidad para mantener la generación de
alto nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como:
características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del
‘FII 3(xxx)’
Los fondos en esta categoría poseen una buena capacidad para mantener la generación de
buen nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como:
características de las propiedades; diversificación; estructura financiera; sensibilidad del
‘FII 4(xxx)’
Los fondos en esta categoría poseen una aceptable capacidad para mantener la generación
de flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen
un razonable nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales
‘FII 5(xxx)’
Los fondos en esta categoría poseen una baja capacidad para mantener la generación de
bajo nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales como:
características de las propiedades; diversificación (inmobiliaria, por inquilinos, sector
económico, otros); estructura financiera; sensibilidad del portafolio ante eventos de estrés y
administración.
‘FII 6(xxx)’
Los fondos en esta categoría poseen la más baja capacidad para mantener la generación de
flujos en el tiempo en relación a otros fondos en el mercado local en el que operan. Poseen el
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más bajo nivel en cuanto a los fundamentales del portafolio inmobiliario evaluados, tales
La adición de un "+" o "-" a la calificación se utiliza para denotar el estatus relativo dentro de
una categoría de calificación. Dichos sufijos no se agregan a las categorías ‘FII 1(cri)', ‘FII
5(cri)' ni ‘FII 6(cri)'.
Perspectiva de la Calificación
Las Perspectivas de la Calificación indican la dirección probable de cambio que tendría la
calificación durante un período entre uno y dos años. Las Perspectivas reflejan las tendencias
financieras o de otro tipo que aún no han alcanzado el nivel que podría dar lugar a una acción
de calificación, pero que podría hacerlo si tales tendencias continúan. Las Perspectivas de la
Calificación Positivas o Negativas no implican que un cambio de calificación sea inevitable y,
de manera similar, calificaciones con Perspectivas Estables pueden ser aumentadas o
disminuidas sin una revisión previa de la Perspectiva. Ocasionalmente, cuando la tendencia
fundamental tiene fuertes elementos tanto positivos como negativos, la Perspectiva de la
Calificación puede ser descrita como en Evolución.
Observación de la Calificación
La Observación de la Calificación indica que existe una probabilidad considerable de un
cambio en la calificación, así como la posible dirección de dicho cambio. La Observación se
designa ya sea como “Positiva”, indicando una potencial subida en la calificación, “Negativa”,
para una potencial bajada o “En Evolución”, en donde la calificación puede ser subida, bajada
o afirmada. No obstante, si las circunstancias lo ameritan, las calificaciones que no están en
Observación pueden ser subidas o bajadas sin ser colocadas previamente bajo Observación.
Típicamente, una Observación de la Calificación se debe a un evento en particular y, como tal,
generalmente se resuelve en un período de tiempo relativamente corto. Generalmente, el
período de la Observación es utilizado para recolectar información adicional y/o someter la
información a análisis adicional.
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TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y
ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE
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Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se
basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de
fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en
una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la
verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el
emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se
encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la
administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como
los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes
técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de
verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del
emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una
investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch
se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son
responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y
otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores
independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales.
Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones
sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a
pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o
condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación.
La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún
tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa
en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las
calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente
responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean
relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está
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individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente
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calificaciones pueden ser modificadas, suspendidas, o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola
discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una
recomendación para comprar, vender o mantener cualquier titulo. Las calificaciones no hacen ningún comentario
sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier titulo para un inversor particular, o la
naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de
los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos
honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD750.000 (u otras monedas aplicables) por emisión. En
algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas
o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios
varíen entre USD10.000 y USD1.500.000 (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación
de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión
con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el “Financial
Services and Markets Act of 2000” de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en
particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden
estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta.
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Metodología de Calificación de Fondos de

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AVISO a los señores accionistas de las Sociedades de Inversión

Definiciones de Calificaciones: Panamá