Informe Residencial Residential Report

Transcripción

Informe Residencial
Residential Report
Mayo / May 2016
JLL RESIDENTIAL RESEARCH ESPAÑA MAYO 2016
3
ÍNDICE
INDEX
RESEARCH ESPAÑA
RESEARCH SPAIN
Entorno macroeconómico
Financiación
Demanda
Precios
Oferta
Suelo
Mercado de Inversión
4
6
8
10
13
14
15
CIUDADES
Madrid
Barcelona
RESIDENTIAL CLOCK
X
Macroeconomic landscape
Financing
Demand
Prices
Supply
Land
The investment market
22
24
26
29
30
32
33
CITIES
16
18
20
Madrid
Barcelona
RESIDENTIAL CLOCK
X
34
36
38
4
ENTORNO MACROECONÓMICO
DE ESPAÑA
Los datos macroeconómicos de
2015 confirman la consolidación
de la recuperación de la economía
española. Con un crecimiento del
PIB de 3,2% en 2015 (el doble que
la media de la Zona Euro), España es
la que más crece dentro de los países
avanzados según Oxford Economics.
Este organismo prevé un crecimiento
del 2,8% en 2016. La demanda interna
se erige como la principal palanca de
crecimiento.
Previsión de crecimiento del PIB
< 0%
0.0% – 0.5%
0.5% – 1.0%
1.0% – 2.0%
2.0% – 3.0%
> 3.0%
Total PIB 2016 (MM€)
Fuente: JLL/Oxford Economics Abril 2016
Este ritmo de expansión de la
economía dará lugar a una creación
neta de empleo de un millón de puestos
de trabajo al final del periodo, con una
tasa de paro cercana al 20% a finales
de 2016. Con la creación de más de
medio millón de puestos de trabajo,
el mayor crecimiento de la ocupación
desde 2006, España ha sido en 2015
el país más dinámico de la Zona
Euro en la creación de empleo.
España también ha liderado el
incremento de la productividad entre
las mayores economías europeas en
los años posteriores a la crisis. Según
Eurostat, desde 2010 el incremento de
productividad por hora trabajada ha
aumentado en España un 7% frente a
un 3% en la Zona Euro.
% variación
0.0
-5.0
-10.0
-15.0
-20.0
-25.0
5
2006 2007 2008 2009 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: Oxford Economics
PIB
5%
2%
Previsión
4%
3%
1%
2%
1%
0%
0%
-1%
-2%
-1%
-3%
-4%
% de cambio de PIB por trimestre
-2%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
2011
-5%
2010
Los fundamentales económicos son
positivos y están impulsando la
recuperación del sector residencial.
La inversión en vivienda (en términos
de formación bruta de capital) creció
en 2015 por primera vez tras siete
años de caídas, marcando un punto de
inflexión. Con un crecimiento del 2,5%
en 2015, la inversión en vivienda,
representa actualmente un 5% del
PIB, en línea con la media europea
(frente al 12% del PIB en 2006-2007)
y tuvo una contribución positiva
aportando 0,2 puntos porcentuales al
crecimiento del 3,2% del PIB.
5.0
2009
El sector turístico sigue pujante.
España es el tercer destino
mundial, con más de 68 millones
de turistas en 2015 (cerca de un 5%
más que en 2014). Hasta noviembre
de 2015 los turistas internacionales
sumaron un gasto acumulado de unos
4.000 millones de euros, un 6,4%
más que en el mismo periodo del año
anterior.
10.0
2008
Si bien el volumen total de
endeudamiento al sector privado está
disminuyendo, las familias y empresas
están aprovechándose de la vuelta
de liquidez al mercado obteniendo de
nuevo financiación.
FBCF-CONSTRUCCIÓN RESIDENCIAL
2007
España es el país que más ha
reducido su endeudamiento privado
durante la crisis, en buena medida
el desapalancamiento llegó forzado
por la brusca restricción del crédito a
partir de 2010. A finales de 2015, la
deuda de los hogares se ha reducido
en un 16% del PIB desde 2007, lo que
equivale a unos 165.000 millones de
euros, hasta niveles previos a la crisis
financiera. Por su parte, la deuda de
las empresas no financieras se ha
reducido en más de 300.000 millones
de euros también desde el comienzo
de la crisis. La reducción de la deuda
del sector privado durante la crisis
(familias y empresas) asciende al 45%
del PIB.
La inflación se situó en el -0,5% en
2015 debido a la caída continuada de
los precios del petróleo, pero la tasa
subyacente se mantuvo estable, lo que
es un síntoma de la recuperación del
crecimiento.
% de cambio de PIB por año
Comunidad de Madrid
Cataluña
Comunidad Valenciana
Spain
Pais Vasco
Comunidad Foral de Navarra
Andalucia
Castilla
Región de Murcia
Galicia
La Rioja
Cantabria
Aragón
Iles Balears
Extremadura
Principado de Asturias
Castilla y León
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
6
FINANCIACIÓN
Elemento clave para la accesibilidad a la vivienda
En 2015, se consolida el cambio
de tendencia iniciada en 2014 con
un incremento del número de
hipotecas del 19,8% alcanzado
244.827 nuevas hipotecas. La
reactivación de la financiación es una
realidad si bien todavía estamos lejos
del 1,2 millones de hipotecas firmadas
en 2007.
2007 donde el número de hipotecas
superaba el número de transacciones
inmobiliarias.
La mejora del acceso a la
financiación es clave para
impulsar la demanda de
vivienda y para activar el
mercado de la promoción
en general.
Por otra parte, las condiciones de
financiación están mejorando con un
aumento de los plazos (situándose la
media en 22,8 años), un aumento del
LTV entorno al 62% y unos tipos de
interés hipotecarios históricamente
bajos (2,5% en Q4 2015) debido a los
bajos niveles del Euribor (0,05%).
La rebaja de la prima de riesgo y la
puesta en marcha de una política
monetaria más expansiva por parte
del BCE ha dado lugar a un notable
descenso de los tipos de interés. El
tipo de interés medio anual en 2015
cayó hasta el 2,73%, casi un punto
porcentual menos que en 2014 (3,68%).
Se espera que la tendencia positiva
se vaya consolidando al hilo de la
mejora de la economía y del mercado
laboral y apoyado por las medidas de
estímulo del BCE. El incremento de
las nuevas operaciones es compatible
con el desapalancamiento de los
saldos hipotecarios. Los españoles han
reducido su deuda a niveles precrisis
hasta un 115 % de la renta disponible
(115% del PIB) desde máximos del
144% alcanzados en 2007.
El panorama de la financiación
ha cambiado sin embargo
sustancialmente desde el estallido
de la burbuja y actualmente más del
30% de las operaciones se cierran sin
financiación hipotecaria frente al año
La mayor renta disponible de los
españoles junto con el ajuste en
precios de la vivienda ha producido
una caída del esfuerzo teórico para
la adquisición de vivienda que se
sitúa actualmente en 32,5%, un nivel
considerado razonable (frente a niveles
máximos del 41%).
La tasa de esfuerzo medida en
términos de precio de la vivienda
respecto a la renta bruta de los
hogares también se ha reducido,
situándose actualmente en 6,3 años
frente a los 7 años en 2006.
Aquellas personas que quieran
adquirir una vivienda (si se toma
como base una vivienda de alrededor
de 50 m2 y un dormitorio en el centro
de Madrid, y un sueldo medio de
1.350 euros al mes) en Madrid han
de ahorrar una media de 12 años sólo
para reunir la entrada, lejos de otras
capitales europeas como Londres,
París o Roma, donde son necesarios
26, 22 y 20 años, respectivamente.
años
28,3
21,2
22,8
2007 (MÁX)
2003 (MÍN)
2015 (4T)
65%
55,4%
62,4%
2004 (MÁX)
2009 (MÍN)
2015 (4T)
Fuente: Banco España
LTV
EVOLUCIÓN DE LOS TIPOS DE INTERÉS
3,2
%
3,1
2,5
%
%
2013
2014
2015
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE HIPOTECAS PARA LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS
1.400.000
1.200.000
1.000.00
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2007
Fuente: INE
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
PLAZO MEDIO NUEVAS HIPOTECA
7
8
DEMANDA
Junto a la mejora del acceso al crédito,
se están dando otros factores socio
económicos y demográficos que están
influenciando de manera positiva la
demanda de vivienda:
El año 2015 marcó un récord en
términos de creación de empleos
con 525.000 empleos nuevos y se
espera que el empleo siga creciendo a
ritmos de más del 3% con la creación
de más de 1 millón de empleos en los
próximos 2 años.
11%
La riqueza financiera de los
hogares creció un 11% en 2015
Por otra parte, España es el 3º destino
mundial a nivel turístico, superando
los 68 millones de turistas en 2015, por
lo que la demanda extranjera juega un
papel importante que hay que sumar
a la demanda nacional. La corrección
en precios de la vivienda han hecho de
España un país atractivo para invertir.
En cuanto al número de hogares, se
crearon 140.000 nuevos hogares
en el periodo 2014-2015 (fuente:
EPA).
Según el Banco de España en
relación con los datos demográficos
y la evolución económica habría una
creación neta de 60.000 unidades
que se podrían multiplicar por
cinco en el mejor de los escenarios.
En definitiva, varios son los factores
que están impulsando la demanda,
como el dinamismo de la economía, la
recuperación del mercado laboral y la
progresiva normalización del crédito.
Los fundamentales de la demanda
se mantienen en 2016 y por tanto las
perspectivas del sector para el año en
curso son positivas. Se espera que este
ritmo de ventas se mantenga en 2016.
Esta mayor demanda se
está materializando en
un aumento del número
de transacciones de
vivienda que registró
un aumento del 11% en
2015 hasta alcanzar las
354.132 operaciones de
compraventa. (INE)
En cuanto a transacciones por
tipología de vivienda, sigue en
aumento el número de transacciones
de vivienda de segunda mano,
con un aumento del 37%,
llegando a representar el 89% de
las transacciones realizadas en
2015. En cambio las transacciones
de viviendas nuevas, están
en retroceso, bajando un 33%
respecto a 2014.
Las ubicaciones que más ventas han
registrado han sido aquellas con
mayor actividad económica como
grandes ciudades o destinos turísticos,
si bien de manera general todas
las comunidades autónomas han
registrado incremento de la actividad
aunque con diferencias en cuanto al
ritmo de ventas.
Madrid, Barcelona, lideran la
actividad de compraventa de vivienda
libre con más de 30.000 transacciones
en 2015 seguido de Alicante y Málaga
con más de 20.000 transacciones.
Provincia
Compra venta
vivienda libre
Madrid
45.004
Barcelona
32.005
Alicante
25.114
Málaga
23.328
Fuente: INE
En cuanto a la compra venta de
vivienda por parte de extranjeros
sigue en ascenso hasta representar el
14,4% del total de transacciones
frente al 4,25% en 2009.
Por nacionalidad, los británicos
son con diferencia los mayores
compradores de vivienda de nuestro
país representando el 24% de
las transacciones realizadas por
extranjeros en 2015. Les siguen los
franceses con el 8% y los alemanes con
el 7,8%. Si bien se observa un aumento
de la demanda por parte de extranjero
no pertenecientes a la eurozona.
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
% Compradores extranjeros
1.UK
23,95%
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Fuente: INE 2015
2.France
8,17%
3.Germany
7,79%
4.Sweden
6,00%
5.Belgium
5,66%
6.Italy
4,19%
7.China
3,88%
8.Romania
3,81%
8
9.Russia
3,00%
6
10.Norway
2,71%
2013
2014
Segunda mano
2015
Nueva
COMPRADORES EXTRANJEROS % SOBRE
EL TOTAL DE MERCADO
16
14
12
10
4
2
Other
30,84%
Fuente: Colegio de Registradores de la Propiedad
0
2006 2007 2008 2009 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: Min de Fomento
Los extranjeros suelen concentrase por
nacionalidad en determinadas
ubicaciones, siendo los destinos de sol y
playa los preferidos como Valencia,
Costa del Sol, Baleares y Canarias
donde pueden representar más del 30%
de la compra de vivienda.
El principal driver de la demanda
internacional es el atractivo
turístico de España junto con unos
precios atractivos a lo que hay que
sumar el impacto positivo de la
Golden Visa (permiso de residencia y
trabajo para compradores de vivienda
por valor superior a 500.000€).
Dicho programa de concesión de
permisos para extranjeros cerró el
2015 con un total de 1.048 millones
de euros captados. Los inversores
rusos y chinos fueron los más activos
al comprar dos tercios de las 1.189
adjudicaciones.
Transacciones por provincias
sobre el total del mercado (%)
Por debajo de 0,70%
Desde 0,70% hasta 1,70%
Por encima de 1,70%
Fuente: JLL/Min de Fomento
EVOLUCIÓN DEL NÚMERO DE TRANSACCIONES
9
10
PRECIOS
Como consecuencia del aumento de
la demanda, el precio de la vivienda
ha subido en 2015 por primera vez
después de 6 años de continuos
descensos.
El precio medio del metro
cuadrado de la vivienda
libre ha registrado una
subida del 1,85% en 2015
hasta los 1.490 euros/m2
consolidando el cambio
de tendencia iniciado a
mediados de 2014.
El año 2015 marca así un hito, con
unas revalorizaciones superiores a la
inflación y cuya tendencia alcista se
espera siga en 2016.
La evolución del precio de la
vivienda es sin embargo desigual
según las ubicaciones si bien los
precios han empezado a subir en un
número creciente de mercados. En
particular se registran crecimientos
en las grandes ciudades y la costa
mediterránea.
Por comunidades autónomas se
constata que 14 de ellas presentan
crecimientos interanuales, destacando
Baleares (5,4%), Madrid (3,4%),
La Rioja (3,2%), Cataluña (3,0%),
Canarias (3,0%), Castilla y León
(2,6%) y Navarra (2,2%). Por el
contrario, el resto de comunidades
autónomas aún muestran caídas
interanuales, Cantabria (-4,0%),
Ceuta y Melilla, (-1,8%), País Vasco
(-1,3%) y Murcia (-0,1%).
Por municipios de más de 25.000
habitantes, los precios más elevados
de la vivienda libre se presentan en
San Sebastián, 3.133 euros/m², Getxo,
2.699 euros/m², Barcelona, 2.553
euros/m², Ibiza, 2.513 euros/m², Sant
Cugat del Vallès, 2.505,7 euros/m²,
Madrid, 2.504 euros/m²y Pozuelo de
Alarcón, 2.489 euros/m².
Los precios más bajos se registran
en Elda, 550 euros/m², Jumilla, 563
euros/m², Villarrobledo, 574 euros/m²,
Hellín, 587 euros/m², Crevillent, 606
euros/m², Ontinyent, 607 euros/m²y
Tomelloso, 609 euros/m².
A pesar de la dispersión/
fragmentación del mercado, el
aumento de precio es generalizado
aunque de intensidad variable
según la ubicación y antigüedad
del inmueble. No podemos hablar
de un único mercado inmobiliario,
sino de un elevado número de
micromercados con comportamientos
muy diferenciados.
Estas diferencias están ligadas a la
actividad económica de cada región
así como a la actividad turística. Los
mayores aumentos de precios se están
produciendo en aquellas comunidades
con mayores aumentos del PIB y
donde tiene mayor relevancia la
demanda extranjera.
Se espera que la oferta de vivienda en
el mercado siga reduciéndose en 2016,
lo que en un entorno de crecimiento de
la demanda, justifica un escenario de
incremento del precio de la vivienda.
EVOLUCIÓN DEL PRECIO UNITARIO DE VIVIENDA
LIBRE (€/m )
2
2.500
2.000
1.500
Precio Unitario Vivienda
€/m2
1.000
Por debajo de 1.030
Entre 1.030 y 1.250
500
Por encima de 1.250
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Fuente: Ministerio de Fomento
11
12
El Stock de viviendas nueva está
bajando paulatinamente y se sitúa
en torno a las 500.000 unidades.
Existen todavía zonas con una gran
desequilibro y con un exceso de oferta.
Las mejoras económicas
están impulsando la
recuperación progresiva
del sector si bien está
recuperación no es
homogénea y difiere
sustancialmente según las
ubicaciones.
El desarrollo de la actividad
constructora irá parejo a la evolución
de la demanda que se espera vayan
consolidándose. El exceso de oferta
se va reduciendo y comienzan a darse
las condiciones para el desarrollo de
la promoción inmobiliaria. Se observa
un creciente número de promociones
residenciales iniciadas y el incipiente
regreso de la financiación hipotecaria
al segmento promotor.
Los datos de visados corroboran la
recuperación de la edificación:
El número de visados solicitados
para construir nuevas viviendas
se disparó un 42,5% durante el
pasado año, hasta sumar 49.695
certificados, según los datos oficiales
del Ministerio de Fomento de cierre del
mes de noviembre.
La clave del éxito está en el desarrollo
de un producto que responda a las
necesidades de la demanda. Aquellos
desarrollos con características
adecuadas están consiguiendo
comercializarse incluso en zonas con
oferta existente.
De esta forma, las solicitudes
de edificación de nuevos pisos
encadenaron en 2015 su tercer
ejercicio consecutivo al alza y tocaron
su volumen máximo en cinco años,
desde 2011.
Sin embargo, la recuperación de
la actividad muestra una elevada
heterogeneidad geográfica. Aquellas
ubicaciones con mayor demanda
como Madrid, Barcelona y zonas
turísticas y con falta de producto, son
las que están registrando una mayor
reactivación de la actividad promotora.
EVOLUCIÓN DEL STOCK NÚMERO DE
VIVIENDAS NUEVAS (m )
VISADOS OBRA NUEVA
2
700.000
700.000
600.000
600.000
500.000
500.000
400.000
400.000
300.000
300.000
200.000
200.000
100.000
100.000
0
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
OFERTA
13
14
SUELO
La mejora de la actividad promotora
se refleja también en el mercado del
suelo, con un aumento del número de
transacciones en aquellas ubicaciones
con mayor demanda como grandes
urbes y destinos turísticos donde
escasea la oferta de vivienda tanto de
primera como de segunda residencia.
Aquellas ubicaciones con mayor
actividad, están registrando
incrementos de precio que pueden
alcanzar hasta niveles del 18% como en
el caso de Baleares y Málaga (Fuente:
Ministerio Fomento).
Si bien todavía estamos en niveles
históricamente bajos comparados
con las 86.898 transacciones de suelo
alcanzadas en 2004.
No obstante, existen notables
diferencias según la ubicación de estos
suelos.
A nivel nacional, el precio medio
de suelo urbano registró una caída
del 2,4% en 2015 mientras que si
analizamos únicamente los
municipios de más de 50.000
habitantes, el precio medio
de suelo urbano registró un
crecimiento del 4,6% en 2015. No
sólo hay una disparidad importante en
cuanto a tendencias sino también en
cuanto a niveles de precios medios, El
precio medio de suelo a nivel nacional
se sitúa en 151,9€/m2 y sube hasta
300,8€/m2 (es decir el doble) si
tenemos en cuenta sólo municipios
superiores a 50.000 habitantes.
Por otra parte, las transacciones se
limitan esencialmente a suelo urbano.
Los protagonistas del mercado
actual son muy distintos de los
El número de transacciones
de suelo registradas
en 2015 suponen un
incremento del 8%
respecto a los niveles
mínimos registrados en
2013.
de hace una década. Los fondos
internacionales están adoptando
un papel relevante en el sector donde
ven un claro potencial. La principal
fórmula adoptada para entrar en
el mercado español es vía jointventures con promotores locales.
Los fondos se aseguran el know how
local y el promotor local consigue así
la financiación necesaria. Destacan
los fondos norteamericanos como
Castlelake, Baupost y Lone Star
que compró Neinor Homes a Kutxa
Bank, convirtiéndose en uno de los
promotores más activos del mercado. A
estos actores se suman cooperativas y
los propios bancos nacionales.
El futuro del mercado de suelo
está condicionando a la estabilidad
económica y política. Por otro lado,
el elevado peso de la regulación en la
ejecución de proyectos inmobiliarios es
en algunos casos un factor limitante.
Es necesario que existan unos
planteamientos urbanísticos y una
legislación claros que den seguridad a
los inversores así como que se agilicen
los trámites.
EVOLUCIÓN TRANSACCIONES Y PRECIO
Precio Suelo Unitario €/m2
Por debajo de 80
Entre 80 y 125
Por encima de 125
Nº transacciones
Precio medio m2 suelo urbano
14
cooperativas, Domo, que va a lanzar
la primera socimi “promotora” que
se sumará a otras dos socimis que
ya tienen en cartera enfocadas al
negocio más tradicional de adquisición
de inmuebles para rehabilitar
y/o destinarse al alquiler. El
panorama de inversión ha cambiado
sustancialmente respecto a la época
del boom inmobiliario donde primaban
los inversores nacionales. Actualmente
están cobrando importancia
las asociaciones entre capital
extranjero y socios locales. Los
fondos internacionales están
adoptando un papel relevante
en el sector residencial donde ven un
claro potencial.
Existe un interés creciente
por parte de inversores
patrimonialistas, family
offices y fondos de
inversión en el sector
residencial bien sea en la
compra directa de activos
individuales, la compra
de carteras o la inversión
indirecta vía Socimis.
Este tipo de vehículos ha jugado
un papel importante en el mercado
del commercial real estate y está
empezando ahora a desarrollarse en
el sector residencial con un potencial
importante. Cabe mencionar, a
título de ejemplo, la gestora de
Los inversores están apostando
por activos value added con los
que poder generar valor mediante la
gestión de alquileres, la rehabilitación
o el cambio de uso.
Los inversores buscan principalmente
edificios en zonas urbanas como
Madrid, Barcelona o zonas turísticas
consolidadas de la Costa con una
rentabilidad inicial objetivo entre el
4,5% y 5% de media, buscando recorrido
tanto en rentas como en precio.
En cuanto a la inversión directa en
inmuebles, destaca la escasez de
producto en rentabilidad capaz
de responder a las necesidades de
una demanda creciente. OPERACIONES MÁS RELEVANTES
108 Claudio Coello
2 Girona
77 Fuencarral
Asesorado por JLL
Edificio a reformar
Edificio a reformar - Oficinas a residencial
Edificio a reformar
5.000 m edificables
4.000 m edificables
8.000 m2 edificables
Precio 21,3M€
Precio 13M€
Precio 20,8M€
€/m : 4.350
€/m : 3.250
€/m2: 2.650
Patrizia Enero 2016
JV: Bonavista + Europa Capital
GreenOak 2015
2
2
2
2
MERCADO DE INVERSIÓN
15
MADRID
16
En Madrid las transacciones de
vivienda han aumentado un 13%
entre 2014 y 2015. La mayor actividad
se registra principalmente en distritos
con mayor poder adquisitivo como
Chamberí, Centro, Salamanca,
Chamartín.
El aumento de la demanda junto con
la falta de producto, está teniendo un
impacto directo sobre los precios,
con revalorizaciones del orden
del 3,4%. Se espera que se mantenga
la tendencia creciente de los precios
debido a la escasez de producto nuevo o
rehabilitado. Los mayores incrementos
se están registrando principalmente
en el casco urbano dentro de la M-30
mientras que en otras zonas más
periféricas de la ciudad, se prevé un
crecimiento menor de los precios.
Las zonas donde se alcanzan los
mayores precios son Recoletos
(Distrito Salamanca), el Viso (Distrito
Chamartin) y Jerónimos (Distrito
Retiro) donde se observa un aumento
creciente de la demanda.
Destaca el desarrollo y regeneración
de nuevas áreas residenciales como el
entorno de Gran Vía/Plaza de España.
En cuanto a la nacionalidad de
los compradores, la mayoría son
nacionales, pero aumenta la demanda
por parte de extranjeros. Destacan
los compradores chinos que, buscan
apartamentos en el centro de la capital
(18% del total de extranjeros) así como
los compradores latinoamericanos,
especialmente venezolanos y
mexicanos, interesados incluso en la
promoción y rehabilitación de edificios
TRANSACCIONES MUNICIPIO DE MADRID
como el caso de Salustiano Olózaga 12
o Príncipe de Vergara, 11.
La escasez de producto está
impulsando la actividad
promotora, especialmente en el
norte y noroeste de la ciudad y con los
precios al alza.
Según la Asociación de Consultoras
Inmobiliarias (ACI), apenas hay
800 viviendas nuevas dentro de la
M30 (año 2015) repartidas en 76
promociones. Desde finales del 2013
comienza a observarse en Madrid un
interés creciente por la adquisición de
solares para promoción residencial.
El interés se centra esencialmente
en suelo finalista aunque comienza a
detectarse también interés en suelos
con gestión de desarrollo previo.
PRECIOS VIVIENDA LIBRE MADRID
(€/m2)
40.000
3.500
35.000
3.000
30.000
2.500
25.000
2.000
20.000
1.500
15.000
1.000
10.000
500
5.000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
VALOR MEDIO m2 POR DISTRITOS:
17
> 5.000
De 4.500 a 5.000
De 4.000 a 4.500
De 3.500 a 4.000
Valor de Mercado*
Centro
Justicia
Cortes
€5.315/m2
€4.834/m2
De 3000 a 3500
De 2.500 a 3.000
De 2.000 a 2.500
•
L os Ahijones
(15.400 viviendas)
Conclusiones/Principales
atractivos del mercado de Madrid:
•
Capital y centro de negocios de
España
•
El Cañaveral
(15.000 viviendas)
Chamberí
€5.497/m2
•
Solana de Valdebebas
(1.393 viviendas al noreste)
Hortaleza
€4.579/m2
•
DCN (17.000 viviendas previstas)
€7.049/m2
•
Campamento
(12.000 viviendas previstas)
Castellana
Goya
Lista
Recoletos
€6.562/m2
€4.840/m2
€4.709/m2
€7.095/m2
Fuente: AVM * (Los valores representados corresponden
a la mayor valoración obtenida por distrito de una
vivienda ficticia de 100m2 con 15 años antigüedad, con
ascensor y con calidades estándares.)
< 1.000
mixto viviendas, hotel 5* y retail) y
el solar de Padre Damián (220-250
viviendas).
€5.882/m2
Barrio de
Salamanca
De 1.100 a 1.500
Proyectos futuros:
•
Valdecarros
El Viso
Retiro
De 1.500 a 2.000
Según el Ayuntamiento hay
actualmente en Madrid suelo finalista
para 37.000 viviendas.
No obstante, existe cierta
incertidumbre sobre la revisión final
del Plan General de Madrid. Son
varios los proyectos de envergadura
que están actualmente en fase de
revisión por parte del ayuntamiento
y por tanto paralizados hasta nuevas
directrices. Estas operaciones
incluyen: la operación Chamartín
(17.500 viviendas), la operación
Mahou-Calderón (construcción de
2000 viviendas), la ampliación del
Bernabéu y el Edificio España (uso
•
U bicación estratégica con
excelentes comunicaciones e
infraestructuras
•
Atractivo turístico
•
Madrid figura en el Top 10 de
ciudades que más han aumentado
su atractivo por su desarrollo
económico e inmobiliario
situándose en el ranking 31 de un
total de 300 ciudades (s/informe de
Dic.15 “JLLGlobal300”)
•
Aumento de las transacciones y del
precio de la vivienda
•
Precio medio por debajo de otras
capitales europeas
•
Escasez de producto nuevo y de
calidad
•
El año 2015 ha protagonizado el
inicio de nuevos desarrollos
•
Oportunidades: Cambio de uso
(oficinas a residencial)
BARCELONA
18
La reactivación del mercado
residencial en Barcelona se consolida
en 2015 con un incremento del número
de transacciones del 17% respecto
al año anterior. La mayor actividad
lleva aparejada un incremento en
el precio unitario de la vivienda
del 3%.
En el mercado barcelonés el comprador
extranjero tiene un peso importante,
situandose esta provincia entre
las ocho principales con mayor
porcentaje de compradores
internacionales (9%). Cifra que
sería mayor en el mercado de vivienda
de lujo.
Valor medio m2 por distrito:
El distrito de l’Eixample, de clase
media-alta, es el más demandado de
la ciudad, con precios que rondan los
6.000 €/m² para nuevos desarrollos.
Por otro lado, las zonas más
exclusivas del mercado barcelonés
se concentrarían en el barrio de
Pedralbes, zona alta por excelencia
en la ciudad, Sarrià-Sant Gervasi,
Diagonal Mar y Paseo de Gracia.
TRANSACCIONES MUNICIPIO
DE BARCELONA
(€/m2)
16.000
3.000
14.000
2.500
Al igual que en Madrid, existe una
importante falta de producto
lo que está impulsando tanto
la rehabilitación de edificios, el
cambio de uso como la actividad
promotora. Actualmente tan sólo
hay 82 promociones de obra nueva a la
venta en Barcelona.
Sin embargo, la oferta de solares en
el centro ciudad es prácticamente
inexistente. La mayor oferta se
concentra en el distrito Sant Martí
(barrio de Poble Nou y Diagonal Mar)
y Sants-Montjuïc (La Marina).
PRECIOS VIVIENDA LIBRE BARCELONA
12.000
2.000
10.000
8.000
1.500
6.000
1.000
4.000
500
2.000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
VALOR MEDIO m2 POR DISTRITOS:
19
> 5.000
De 4.500 a 5.000
De 4.000 a 4.500
De 3.500 a 4.000
Valor de Mercado*
Ciutat Vella
€5.240/m2
LÉixample
€5.853/m2
Les Corts
€4.656/m2
Sant Martí
€5.531/m2
Sarrià - Sant Gervasi:
€5.491/m2
Fuente: AVM * (Los valores representados corresponden
a la mayor valoración obtenida por distrito de una
vivienda ficticia de 100m2 con 15 años antigüedad, con
ascensor y con calidades estándares.)
De 3000 a 3500
De 2.500 a 3.000
De 2.000 a 2.500
De 1.500 a 2.000
De 1.100 a 1.500
< 1.000
Proyectos futuros:
•
La Sagrera-Sant Andreu
Conclusiones/Principales
atractivos de Barcelona:
•
Potente economía local
•
La Marina del Prat Vermell
•
Principal destino turístico
A la iniciativa privada hay que
sumarle la promoción pública.
•
Muy bien comunicada con el resto
de Europa
El ayuntamiento, prevé la
construcción de 2.365 viviendas,
con lo que se convertiría en el mayor
promotor de vivienda de la ciudad.
Casi 800 viviendas ya están en
construcción. (situadas principalmente
en el barrio de Glóries) y otras 518 se
encuentran en trámite de conseguir la
licencia, la mitad de ellas en el barrio
de Sant Andreu.
•
Goza de buen clima y zona costera
•
Barcelona figura en el grupo
de “New World Cities”, por su
condición de hub cultural, de ocio y
turístico – (s/ informe de JLL Nov.15
“Globalisation an Competition,
The New World of Cities”)
•
Incremento de transacciones y
del precio de la vivienda
•
Precio medio de la vivienda por
debajo de la media europea
•
Escasez de producto nuevo
•
El año 2015 ha protagonizado el
inicio de nuevos desarrollos
RESIDENTIAL CLOCK
Capital Values
Helsinki
Estocolmo,
Frankfurt, Varsovia
Lisboa, Berlin
Amsterdam
20
Londres
Moderado
crecimiento
Capital Values
Capital Values
en descenso
acelerado
Crecimiento
acelerado de
Capital Values
Capital
Values en
descenso
moderado
Copenague
Paris
Dubai
Manchester
Madrid, Barcelona
Rentas
Berlin
Lisboa,
Estocolmo, Helsinki
Frankfurt
Dubai, Paris
Manchester
Amsterdam, Varsovia
Madrid, Barcelona
Londres
Fuente: JLL REAS
Moderado
crecimiento
de Rentas
Rentas en
descenso
acelerado
Crecimiento
acelerado de
Rentas
Rentas en
descenso
moderado
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN MAY 2016
21
RESIDENTIAL
REPORT
Spain
MAY 2016
MACROECONOMIC
LANDSCAPE
SPAIN
22
The macroeconomic data for 2015
confirms that the recovery of the
Spanish economy is now gaining a
strong foothold. With GDP growth
of 3.2% in 2015 (twice the eurozone
average), Spain is the fastest-growing
of Europe’s advanced economies
according to Oxford Economics, which
forecasts 2.8% GDP growth for the
GDP growth forecast
< 0%
0.0% – 0.5%
0.5% – 1.0%
1.0% – 2.0%
2.0% – 3.0%
> 3.0%
Total GDP 2016 (€ bn)
Source: JLL/Oxford Economics April 2016
country in 2016. Domestic demand is
the main driver behind this growth.
This rate of economic expansion will
give rise to the net creation of one
million jobs by the end of 2016, with
unemployment at around 20% by year
end. Over half a million jobs were
created in 2015, the best figure since
2006, making Spain the eurozone’s
most active country in terms of
job creation.
Spain has also registered the largest
increase in productivity since the end
of the crisis of all the major European
economies. According to Eurostat,
since 2010, productivity per hour
0.0
-5.0
-10.0
-15.0
-20.0
-25.0
23
2006 2007 2008 2009 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Source: Oxford Economics
GDP
5%
2%
Previsión
4%
3%
1%
2%
1%
0%
0%
-1%
-2%
-1%
-3%
-4%
GDP q/q % change
-2%
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
2011
-5%
2010
Economic fundamentals are positive,
which is underpinning the recovery
of the residential sector. Housing
investment (in terms of gross capital
formation) grew for the first time in
2015 after seven years in decline,
representing a turning point in
the trend. Residential property
investment grew 2.5% in 2015 and
currently represents 5% of GDP, in
line with the European average,
compared with the 12% of GDP it
accounted for in 2006-2007. The
segment contributed two-tenths of a
percentage point to the 3.2% growth
in Spain’s GDP for the year.
5.0
2009
The tourism sector continues to
thrive. Spain ranks third on the
list of global destinations with
more than 68 million tourists
in 2015 (up almost 5% on 2014).
Spending by international tourists
stood at 4 billion euros up to
November 2015,
an increase of 6.4% year on year.
10.0
2008
Though the total volume of private
sector debt is falling, households and
businesses alike are taking advantage
of increased market liquidity and
securing new financing.
(Gross Fixed Capital Formation-Residential Construction)
% change
Spain has seen the largest reduction
in private sector debt in Europe
over the course of the crisis, largely
due to the severe credit crunch that
began in 2010. At the end of 2015,
household debt had fallen by 16%
of GDP since 2007, equivalent to
some 165 billion euros, returning to
pre-crisis levels. Debt held by nonfinancial sector companies has fallen
by over 300 billion euros since the
beginning of the crisis. The total drop
in private sector debt (households and
businesses) during the crisis stands at
45% of GDP.
RESIDENTIAL INVESTMENT
2007
Inflation stood at -0.5% in 2015
due to falling oil prices, but core
inflation held steady, which is a sign
of recovering growth.
worked has risen by 7% in Spain,
versus a 3% eurozone average.
GDP y/y % change
Comunidad de Madrid
Cataluña
Comunidad Valenciana
Spain
Pais Vasco
Comunidad Foral de Navarra
Andalucia
Castilla
Región de Murcia
Galicia
La Rioja
Cantabria
Aragón
Iles Balears
Extremadura
Principado de Asturias
Castilla y León
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
FINANCING
24
A key factor for housing accessibility
The trend reversal initiated in 2014
was cemented in 2015, with the
number of new mortgages granted
rising 19.8% to a total of 244,827.
There has been a clear reactivation
of bank financing, though the figures
are still a far cry from the 1.2 million
mortgages granted in 2007.
Financing conditions are also
improving, with longer terms (an
average of 22.8 years), an increase in
LTV to around 62% and record-low
mortgage interest rates (2.5% in Q4
2015) due to the low Euribor (0.05%).
The tightening of the sovereign credit
spread and the ECB’s more expansive
monetary policy have brought about a
substantial drop in interest rates. The
average annual interest rate in 2015
fell to 2.73%, almost one percentage
point less than in 2014 (3.68%).
In terms of financing, the landscape
has changed substantially since the
property bubble burst; currently over
30% of transactions are closed with no
Source: JLL
mortgage funding, whereas in 2007
the number of mortgages exceeded the
number of property transactions.
Increased access to
financing is key to driving
demand for house
purchases and activating
the property development
market in general.
This upward trend is expected
to consolidate on the back of the
economic upturn and improving
employment levels, underpinned by
the ECB’s stimulus measures. The
rise in new transactions is compatible
with the deleveraging of mortgage
balances. Spanish households have cut
their debt to pre-crisis levels of 115%
of disposable income (115% of GDP)
from 2007 highs of 144%.
Spanish households’ increased
disposable income, coupled with the
drop in house prices, has led to a
decrease in the theoretical financial
effort involved in buying a home
to 32.5%, which is deemed to be a
reasonable level, down from highs
of 41%.
The effort rate measured in terms of
house prices versus gross household
income has also fallen, and currently
stands at 6.3 years versus 7 years
in 2006.
Potential homebuyers – based on a
one-bedroom property of roughly 50
m2 in central Madrid and an average
salary of 1,350 euros per month –
need to save for an average of 12 years
to obtain a deposit, significantly less
than in other European capitals such
as London, Paris and Rome, where
buyers need to save for 26, 22 and 20
years, respectively.
In years
28.3
21.2
22.8
2007 (MAX)
2003 (MIN)
2015 (Q4)
65%
55.4%
62.4%
2004 (MAX)
2009 (MIN)
2015 (Q4)
%
3.1
2.5
%
%
2013
2014
2015
Source: Bank of Spain
LTV
INTEREST RATES
3.2
MORTGAGES GRANTED FOR HOME PURCHASES
1.400.000
1.200.000
1.000.00
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2007
Source: Spanish National Statistics Institute (INE)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
AVERAGE TERM OF NEW MORTGAGES
25
DEMAND
26
Along with improving access to credit,
other socioeconomic and demographic
factors are having a positive impact
on demand for residential property
investment.
The factors underlying demand will
remain unchanged in 2016 and as
such the outlook for the sector this
year is positive. The rate of sales is
expected to remain stable.
2015 was a record year for job
creation with 525,000 new jobs,
and employment is expected to
continue to grow at a rate of over 3%,
with the creation of over a million jobs
in the next 2 years.
This increased demand
is giving rise to a hike in
property transactions,
which rose by 11% in 2015
to a total of 354,132.
(Spanish National Statistics
Institute (INE).
11%
Household wealth
growth in 2015
Spain is the world’s third largest
tourist destination and welcomed over
68 million tourists in 2015, so foreign
demand is a major factor that needs to
be considered in addition to domestic
demand. The drop in house prices has
made Spain an attractive market for
investment.
A total of 140,000 new households
were created in the 2014-2015
period (source: Economically Active
Population Survey “EPA”)
According to the Bank of Spain,
based on demographic data and
economic performance, net household
creation is expected to stand at 60,000
units, which could be five times
higher in the best-case scenario.
In short, there are a number of factors
that are driving up demand, including
the economic upturn, the recovery of
the labour market and the gradual
normalisation of credit.
As for the types of properties involved
in these transactions, the number
of transactions on pre-owned
properties has risen by 37%,
accounting for 89% of all transactions
in 2015. The number of transactions
on new-build properties is falling,
however, and was down 33% year
on year in 2015.
The locations that have registered the
most sales are those with the most
economic activity, such as large cities
and tourist hubs. All of the country’s
autonomous regions have registered
heightened activity, with variations in
terms of the pace of sales.
Madrid and Barcelona head up the
ranking of private residential property
sales with over 30,000 transactions in
2015, followed by Alicante and Malaga
with over 20,000 deals.
Province
Private residential
property sales
Madrid
45,004
Barcelona
32,005
Alicante
25,114
Malaga
23,328
Source: Spanish National Statistics Institute (INE)
Residential property transactions
by foreigners continue to rise and
represented 14.4% of the total in
2015, versus 4.25% in 2009.
By nationalities, the British are by
far the biggest buyers of residences
in Spain, accounting for 24% of the
transactions involving foreign buyers
in 2015. The French follow, with 8%,
and the Germans come in third at
7.8%. There has, however, been an
increase in demand from foreigners
from non-eurozone countries.
NUMBER OF TRANSACTIONS
900,000
800,000
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,000
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Source: Spanish National Statistics Institute (INE) 2015
2013
2014
Pre-owned
2015
New-build
% of foreign purchasers
1.UK
23.95%
FOREIGN BUYERS AS A % OF TOTAL MARKET
2.France
8.17%
3.Germany
7.79%
4.Sweden
6.00%
5.Belgium
5.66%
6.Italy
4.19%
8
7.China
3.88%
6
8.Romania
3.81%
9.Russia
3.00%
10.Norway
2.71%
16
14
12
10
4
2
0
2006 2007 2008 2009 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Source: Ministry of Public Works and Transport
Other
30.84%
Source: Association of Property Registrars
Foreign buyers tend to cluster
according to nationality in certain
locations, particularly beach
destinations like Valencia, Costa del
Sol, the Balearic Islands and the
Canary Islands, where they account
for up to 30% of home purchases.
The main driver of international
demand is Spain’s appeal as a
tourist destination, coupled with
attractive prices. Another factor is the
positive impact of the Golden Visa, a
residency and work permit offered to
buyers of homes worth over €500,000.
The Golden Visa programme generated
a total of 1.04 billion euros in 2015.
Russian and Chinese investors were
the most active, accounting for two
thirds of the 1,189 visas awarded.
Residential Transactions
per province as % of the
total
Below 0.70%
From 0.70% to 1.70%
Over 1.70%
Source: JLL/Ministry of Public Works and Transport
27
28
PRICES
29
Increasing demand led to an increase
in house prices in 2015, following 6
years of declines.
The average price per
square metre for private
housing rose 1.85% in
2015 to 1,490 €/sqm,
consolidating the change
in trend that began in mid2014.
As such, 2015 was a landmark year,
with price increases that outpaced
inflation, and the upward trend is set
to continue into 2016.
The way house prices are evolving
differs, however, depending on the
location in question, although they
have begun to rise in an increasing
number of markets. Major cities
and the Mediterranean coast have
registered the largest increases.
14 of Spain’s autonomous communities
reported year-on-year hikes,
particularly the Balearic Islands (5.4%),
Madrid (3.4%), La Rioja (3.2%),
Catalonia (3.0%), the Canary Islands
(3.0%), Castilla y León (2.6%) and
Navarra (2.2%). The remaining
autonomous communities saw
prices continue to fall year on year:
Cantabria (-4.0%), Ceuta y Melilla
(-1.8%), the Basque Country (-1.3%)
and Murcia (-0.1%).
Among towns with over 25,000
inhabitants, the highest prices in the
private housing market are found in
San Sebastián, 3,133 euros/m², Getxo,
2,699 euros/m², Barcelona, 2,553
euros/m², Ibiza, 2,513 euros/m², Sant
Cugat del Vallès, 2,505.7 euros/m²,
Madrid, 2,504 euros/m² and Pozuelo
de Alarcón, 2,489 euros/m².
The lowest prices are found in Elda,
550 euros/m², Jumilla, 563 euros/m²,
Villarrobledo, 574 euros/m², Hellín,
587 euros/m², Crevillent, 606 euros/
m², Ontinyent, 607 euros/m² and
Tomelloso, 609 euros/m².
Although the market is disperse and
fragmented, the increase in prices is
widespread, albeit to varying degrees
depending on location and building
age. Rather than a single property
market, it would be more accurate to
refer to a number of micro-markets
with very different performances.
These differences are linked to the
economic activity in each region, and
to tourism. The largest increases in
house prices are in regions with the
largest increases in GDP, and where
foreign demand is greater.
Supply in the housing market is
expected to continue to fall in 2016,
which, given the backdrop of growing
demand, can be reasonably expected
to drive up prices.
HOUSE PRICES, PRIVATE MARKET
(€/sqm)
2.500
2.000
1.500
Unit prices of residential
properties, in €/m2
1.000
Under 1,030
Between 1,030 and 1,250
500
Over 1,250
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Source: JLL/Ministry of Public Works and Transport
SUPPLY
30
The stock of new homes is
gradually falling and currently
stands at around 500,000. There
are still some areas with major
imbalances and with excess supply.
The economic upturn is
underpinning the gradual
recovery of the sector,
although the extent of
this recovery does differ
depending on location.
Construction activity will evolve in
line with demand, both of which are
third consecutive year in 2015, and hit
a record high since 2011.
expected to consolidate. Excess supply
is gradually falling and conditions are
starting to be favourable for property
development. An increasing number
of residential developments have been
started and mortgage financing for
the development sector is in the early
stages of recovery.
However, the upturn in construction
activity varies greatly by geographic
region. The locations with the most
demand, such as Madrid, Barcelona,
tourist hubs and areas where supply
is scarce, are seeing the largest rise in
property development activity.
Building permit figures underscore
recovery of construction activity: The
number of permits requested to build
new homes leapt 42.5% last year to
49,695, according to the official data
published by the Ministry of Public
Works and Transport at the end of
November. Requests for permits to
build new blocks of flats rose for the
The key to success lies in developing
a product that responds to potential
buyers’ needs. Developments with the
right characteristics are selling, even
in areas with existing supply.
STOCK – NUMBER OF NEW PROPERTIES (sqm)
PERMITS FOR NEW BUILDINGS
700.000
700.000
600.000
600.000
500.000
500.000
400.000
400.000
300.000
300.000
200.000
200.000
100.000
100.000
0
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
31
32
LAND
The improvement registered in
development activity is also reflected in
the land market. Transaction numbers
have risen in the most demanded
locations, such as large cities and
tourist hubs, where properties for use
as both primary residences and second
homes are scarce.
The number of land
transactions registered in
2015 was up 8% since 2013
lows.
Nevertheless it remains a long way
below the 86,898 land deals registered
in 2004.
The transactions are also limited
mainly to urban land.
The most active areas are seeing price
increases of up to 18% in some cases,
such as the Balearic Islands and
Malaga (Source: Ministry of Public
Works and Transport).
However, there are significant
differences in prices depending on
plot locations.
At the national level, the average price
of urban land fell by 2.4% in 2015. In
towns with over 50,000 inhabitants,
however, the average price increased
by 4.6% over the year. Not only were
there major discrepancies depending
on location in terms of trend, there
were also differences in terms of
average price levels. The average
price of land for Spain as a whole
was €151.9/m2, whereas the figure
doubles to €300.8/m2 for towns
with over 50,000 inhabitants.
The key market players are very
different now from a decade ago.
International funds are playing a
major role in the sector, which they
believe offers clear potential. The
main strategy used by these funds to
enter the Spanish market is via jointventures with local developers.
The investment fund benefits from
the local developer’s market expertise,
and the developer gets the funding
it needs. Particularly active are US
funds like Castlelake, Baupost and
Lone Star, which bought Neinor
Homes from Kutxa Bank, making
it one of the most active developers
in the market. In addition to these
players, cooperatives and Spanish
banks are also active in the market.
The future of the land market depends
on Spain’s economic and political
stability. The heavy regulatory burden
on property development activity
can also be a limiting factor in some
cases. There is a need for clear urban
planning policies and legislation to
provide security for investors and
make processes smoother.
LAND TRANSACTIONS AND PRICES
Land Prices, in €/m2
Under 80
Between 80 and 125
Over 125
No. of transacctions
Average price per sqm, urban land
Fuente: JLL/Ministry of Public Works and Transport
Property investment
companies, family offices
and investment funds are
showing increasing interest
in the residential sector, be
it through direct purchases
of individual assets,
portfolio acquisitions or
indirect investment via
SOCIMIs.
Property investment companies,
family offices and investment funds
are showing increasing interest in the
residential sector, be it through direct
purchases of individual assets, portfolio
acquisitions or indirect investment via
SOCIMIs. These investment vehicles
have played an important role in the
commercial real estate market and are
now beginning to undertake significant
investments in the residential segment.
A good example is the cooperative
manager Domo, which is set to launch
the first ever ‘developer’ SOCIMI, in
addition to the other two SOCIMIs
it already operates to invest in the
more traditional business of acquiring
properties for refurbishment and/or as
rental assets. The investment landscape
has changed substantially since the
property boom, when domestic investors
dominated the market. Partnerships
between foreign investors and local
operators are now gaining ground.
International funds are also beginning
to play a major role in the residential
sector, which they believe offers
potential.
rental assets that respond to the needs
of the growing demand. Investors are
therefore opting for value added assets
that allow them to generate value by
managing rentals, refurbishments or
changes of use.
Investors are mainly seeking buildings
in urban areas like Madrid and
Barcelona, and well-established coastal
tourist hubs like with initial target
yields of between 4.5% and 5% on
average, and upside potential on both
price and rental levels.
In the area of direct property
investment, there is a distinct lack of
KEY TRANSACTIONS
108 Claudio Coello
2 Girona
77 Fuencarral
Advised by JLL
Building to refurbish
Building to refurbish – Office to Residential
Building to refurbish
5,000 buildable sqm
4,000 €/buildable sqm
8,000 buildable sqm
Price €21.3mm
Price €13mm
Price €20.8mm
€/sqm: 4,350
€/sqm: 3,250
€/sqm: 2,650
Patrizia Jan 2016
JV: Bonavista + Europa Capital
GreenOak 2015
THE INVESTMENT MARKET
33
MADRID
34
Residential property transactions in
Madrid increased by 13% between
2014 and 2015, with the main part
of investment activity taking place in
the areas where purchasing power is
strongest, including Chamberí, Central
Madrid, Salamanca and Chamartín.
The increase in demand coupled
with the lack of supply is having
a direct impact on prices, which
have increased by around 3.4%.
This upward trend is expected to
continue given the scarcity of new
and refurbished product. The most
significant increases are taking place
within the city limits of the M-30 ring
road, whilst in more peripheral areas,
prices are expected to rise more slowly.
The highest prices are to be found in
Recoletos (Salamanca district), el Viso
(Chamartín district) and Jerónimos
(Retiro district), where demands
continues to grow.
There has been substantial
development and regeneration of new
residential areas, such as the area
around Gran Vía and Plaza de España.
Most buyers are Spanish, but there
is increasing demand from foreign
buyers. The Chinese account for 18%
of all foreign buyers and are seeking
properties in central Madrid. Latin
American buyers, particularly from
Venezuela and Mexico, also account
for a large proportion of foreign
demand and are even interested in
the development and refurbishment of
buildings, such as Salustiano Olózaga
12 and Príncipe de Vergara, 11.
The lack of supply is driving
development activity, especially in the
north and northwest of the city, with
prices trending upwards.
According to the Association of
Property Consultants (ACI), there
are just 800 new homes within the
M30 ring road (in 2015), located in
76 different developments. Since the
end of 2013 there has been increasing
interest in land for residential
development in Madrid. The demand
is focused mainly on ready-to-build
land, but there are also early signs
of interest in land with development
plans in place but which do not yet
have building permits.
TRANSACTIONS
40,000
3,500
35,000
3,000
30,000
2,500
25,000
2,000
20,000
1,500
15,000
1,000
10,000
500
5,000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
AVERAGE PRICE PER SQM, BY DISTRICT:
35
> 5,000
4,500 to 5,000
4,000 to 4,500
3,500 to 4,000
Justicia
Cortes
2,500 to 3,000
2,000 to 2,500
Projects in the pipeline:
•
Valdecarros
(48,000 homes planned)
Market Value*
Central
Madrid
3,000 to 3,500
€5,315/m2
€4,834/m2
•
L os Ahijones
El Viso
€5,882/m2
•
El Cañaveral
Chamberí
€5,497/m2
Hortaleza
€4,579/m2
•
Solana de Valdebebas
(1,393 homes planned in
the northeast)
Retiro
€7,049/m2
•
Campamento
€6,562/m
€4,840/m2
€4,709/m2
€7,095/m2
According to the City Council, there is
currently ready-to-build land available
in Madrid for 37,000 homes.
Barrio de
Salamanca
Castellana
Goya
Lista
Recoletos
•
DCN (17,000 homes planned)
2
Source: Automated Valuation Model* (The amounts
cited are maximum valuations per district for a fictitious
standard-quality 15-year-old property with a floor area
of 100m2 in a building with a lift.)
There is, however, a degree of
uncertainty due to the pending final
review of the overall urban planning
scheme for the city (Plan General
de Madrid). There are a number
of large-scale projects which are
currently under review by the City
Council and are therefore paralysed
until further notice. These deals
include the Chamartín transaction
(17,500 homes), the Mahou-Calderón
transaction (construction of 2,000
1,500 to 2,000
1,100 to 1,500
< 1,000
homes), the extensions of the Santiago
Bernabéu football stadium and
Edificio España (mixed use: homes,
5* hotel and retail) and the Padre
Damián plot (220-250 homes).
Conclusions/attractive features of
the Madrid market:
•
Capital of Spain and the country’s
main business hub
•
Strategic location with excellent
links and infrastructure
•
Attractive tourist destination
•
Madrid is placed 31st in an
economic and real estate ranking
of 300 cities, and is among the
top 10 of these cities that have
increased their appeal the most (see
“JLLGlobal300” report, Dec. ’15)
•
Number of transactions and prices
are increasing
•
Average price lower than in other
European capitals
•
Lack of new/quality supply
•
2015 saw the beginning of new
developments
•
Opportunities: change of use
(offices to residential)
BARCELONA
36
The upturn in the Barcelona
residential market was cemented in
2015 with a 17% year-on-year increase
in the number of transactions. This
increased activity was accompanied by
a 3% rise in house prices.
Average price per m2 , by district:
The upper-middle class district of
l’Eixample attracts the most demand
in the Barcelona market, with new
developments coming in at around
€6,000/m².
Foreign buyers have a strong position
in the Barcelona market, which is one
of the eight most important provinces
in terms of percentage of foreign
buyers (9%). This figure is even higher
in the luxury market.
Barcelona’s most exclusive areas are
the affluent Pedralbes neighbourhood,
as well as Sarrià-Sant Gervasi,
Diagonal Mar and Paseo de Gracia.
In Barcelona as well as in Madrid,
there is a significant lack of supply,
which is giving rise to building
refurbishments, changes of use
and development activity. There
are currently only 82 new-build
developments for sale in Barcelona.
The supply of land in the city centre
is virtually non-existent. Most of the
available land is in the Sant Martí
district (Poble Nou and Diagonal Mar)
and Sants-Montjuïc (La Marina).
TRANSACTIONS
16,000
3,000
14,000
2,500
12,000
2,000
10,000
8,000
1,500
6,000
1,000
4,000
500
2,000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
AVERAGE PRICE PER SQM, BY DISTRICT:
37
> 5,000
4,500 to 5,000
4,000 to 4,500
3,500 to 4,000
Market Value*
Ciutat Vella
€5,240/m2
LÉixample
€5,853/m2
Les Corts
€4,656/m2
Sant Martí
€5,531/m2
Sarrià - Sant Gervasi:
€5,491/m2
Source: Automated Valuation Model* (The amounts
cited are maximum valuations per district for a fictitious
standard-quality 15-year-old property with a floor area
of 100m2 in a building with a lift.)
3,000 to 3,500
2,500 to 3,000
2,000 to 2,500
1,500 to 2,000
1,100 to 1,500
< 1,000
Projects in the pipeline:
•
La Sagrera-Sant Andreu (12,000
homes planned)
Conclusions/attractive features of
the Barcelona market:
•
Strong local economy
•
La Marina del Prat Vermell (11,860
homes planned)
•
Top tourist destination
As well as the private initiatives
underway, there are also public sector
developments to take into account.
•
Strong links with the rest of
Europe
The City Council is planning to build
2,365 homes, making it the city’s
largest residential property developer.
Almost 800 homes are currently
under construction (mainly in the
neighbourhood of Glóries) and another
518 – half of which are located in the
neighbourhood of Sant Andreu – are
awaiting permits.
•
Coastal, with a pleasant climate
•
Barcelona is a “New World City”
thanks to its status as a cultural,
leisure and tourist hub (see
JLL report “Globalisation and
Competition, The New World of
Cities”, Nov. ‘15)
•
T ransactions and prices are
increasing
•
Average house prices are below the
European average
•
Lack of new supply
•
2015 saw the beginning of new
developments
JLL RESIDENTIAL RESEARCH SPAIN Q1 2016
RESIDENTIAL CLOCK
Capital Values
Helsinki
Stockholm,
Frankfurt, Warsaw
Lisbon, Berlin
Amsterdam
38
London
Capital Value
Growth
Slowing
Capital Value
Growth
Accelerating
Copenhagen
Paris
Capital
Values Falling
Dubai
Capital
Values
Bottoming
Out
Manchester
Madrid, Barcelona
Rents
Berlin
Lisbon,
Stockholm, Helsinki
Frankfurt
Dubai, Paris
Rental
Growth
Slowing
Rental
Growth
Accelerating
Manchester
Amsterdam, Warsaw
Madrid, Barcelona
London
Source: JLL REAS
Rents
Falling
Rents
Bottoming
Out
39
RESIDENTIAL SERVICES
TO
LEASE
INVESTMENT
LAND SALES &
ACQUISITIONS
AGENCY
NEW HOME
SALES
PROJECT &
DEVELOPMENT
SERVICES
DESIGN & BUILD
STRATEGIC &
DEVELOPMENT
CONSULTANCY
PROPERTY
MANAGEMENT
FUNDING &
CORPORATE
FINANCE
MARKETING
MANAGEMENT
VALUATIONS
RESEARCH
PLANNING
MIXED-USE
DEVELOPMENT
RESIDENTIAL & CAPITAL MARKETS CONTACTS
HEAD OF LAND, RESIDENTIAL & WORKOUT
SPAIN
RESPONSIBLE RESIDENTIAL AGENCY
SPAIN
MAURICE KELLY
ANA BOUSO
[email protected]
[email protected]
RESPONSIBLE RESIDENTIAL CAPITAL MARKETS
SPAIN
RESPONSIBLE LAND CAPITAL MARKETS
SPAIN
JORGE ALMAGRO
MARÍA DE LA PUERTA
[email protected]
[email protected]
RESEARCH CONTACTS
HEAD OF RESEARCH
SPAIN
RESEARCH ANALYST
SPAIN
ELSA GALINDO
ALEJANDRO RODRÍGUEZ
[email protected]
[email protected]
JLL OFFICES IN SPAIN
MADRID
BARCELONA
SEVILLA
Pº de la Castellana 79 - 4ª
28046
T+: 91 789 11 00
Pº de Gracia 11 - 4ª esc A
08007
T+: 93 318 53 53
S. Fco. Javier 20 - 3ª. 314
41018
T+: 95 493 46 00
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