Mariano Esper - Mundo Inmobiliario

CONGRESO INMOBILIARIO
MENDOZA 2012
7 y 8 de noviembre de 2012
Mariano Esper
Abogado
[email protected]
Impacto del Proyecto de Código
Civil y Comercial 2012 en la
actividad inmobiliaria
1.Principales normas vigentes: el Código Civil y el Código de
Comercio
2.Proyectos nacionales de reforma o unificación de la
legislación civil y comercial
3.Proyecto 2012:
- Comisión Reformadora designada por Decreto nº
191/2011
- Integrantes de la Comisión
- Fecha de vigencia en caso de sancionarse
- www.nuevocodigocivil.com
4.Estado legislativo actual del Proyecto 2012
Cambios estructurales propuestos
por el Proyecto 2012 (1)
1.Derogación del Código Civil y del Código de Comercio
2.Derogación de las siguientes normas, entre otras:
- Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Se incorpora al
Proyecto con algunos cambios
- Ley 19.724 de Prehorizontalidad
- Ley 20.276 de Excepciones a la Prehorizontalidad
- Ley 21.342 de Normalización de Locaciones, excepto
su art. 6
- Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. Se incorpora al
Proyecto con algunos cambios
- Ley 25.248 de Leasing, excepto algunos párrafos que
se mantienen vigentes
Cambios estructurales propuestos
por el Proyecto 2012 (2)
3.Legislación que se mantiene vigente, con cambios:
- Ley 19.550 de Sociedades Comerciales
- Decreto-Ley 20.266/1973 de Martilleros y
Corredores, excepto arts. 36, 37 y 38 que se derogan
- Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, excepto
arts. 1, 8, 40 bis, 50 y 52 bis que se modifican
- Ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la
Construcción, excepto arts. 1 a 26
- Decreto 1798/1994 Reglamentario de la Ley
24.240, excepto su art. 37
Cambios estructurales propuestos
por el Proyecto 2012 (3)
4.Legislación que se mantiene vigente sin cambios,
entre otras:
- Ley 11.867 de Transferencia de Fondos de
Comercio
- Ley 13.246 de Arrendamientos y Aparcerías
Rurales
- Ley 14.005 de Venta de Inmuebles en Lotes y
Pagaderos a Plazos
- Ley 22.423 de Venta de Inmuebles de
Dominio
del Estado
Obligaciones en moneda extranjera
1.Introducción
1.Régimen jurídico vigente:
- Arts. 616 a 624, Código Civil
- Obligación de dar sumas de dinero
- Prohibición de indexar (arts. 7 y 10, Ley 23.928 de
Convertibilidad del Austral)
3. Régimen jurídico proyectado:
- Arts. 765 a 772, Proyecto 2012:
- Obligación de dar cantidades de cosas
- Facultad del deudor de pagar en moneda nacional
- Prohibición de indexar. Doctrina Massolo
(CSJN, 20.04.2010)
Contratos por adhesión
1.Arts. 984 a 989, Proyecto 2012
1.Impacto en la actividad inmobiliaria: autorizaciones de
comercialización, boletos de compraventa,
arrendamientos y otros instrumentos contractuales
2.Principales características del régimen:
- Definición
- Terminología
- Aplicación analógica a la contratación telefónica,
electrónica o similar
- Redacción clara, completa y fácilmente inteligible
- Cláusulas particulares, ambiguas y abusivas
Señal
1.Régimen vigente en el Código Civil y en el Código
de Comercio
2.Régimen del Proyecto 2012: arts. 1059 y 1060
3.Características del nuevo sistema:
- Unificación del régimen en materia de señal
- Terminología: señal o arras
- Régimen confirmatorio del acto
- Pacto contrario: facultad de arrepentimiento
- Objeto de la señal: dinero o cosas muebles
Corretaje inmobiliario
1.Régimen proyectado y legislación que continúa vigente:
- Arts. 1345 a 1355, Proyecto 2012
- Decreto-Ley 20.266/1973, excepto arts. 36, 37 y 38
- Art. 77, Ley 24.441
- Convivencia de normas nacionales y provinciales
3.El corretaje formará parte de la legislación común (arts. 31, 75, inc. 12,
y 126, CN). Doctrina art. 1355, Proyecto 2012
4.Precedente Diehl (CSJN, 24.11.1998). Jurisprudencia: fuente de
derecho (art. 1, Proyecto 2012)
5.Regulación del corretaje como contrato. No se regulan el corretaje
inmobiliario en particular, ni las autorizaciones de comercialización, de
venta o de alquiler
6.Legitimación del corredor no inscripto. Plenario Brunetti v. Nolte
7.Ejercicio del corretaje por personas jurídicas. Impacto de las
modificaciones a la Ley 19.550 de Sociedades Comerciales
8.Obligaciones del corredor
9.Honorarios del corredor. Gastos
10.Prescripción: 5 años (art. 2560, Proyecto 2012)
Compraventa inmobiliaria
Generalidades
1.Arts. 1123 a 1171, Proyecto 2012
2.No se regula la reserva inmobiliaria
3.Forma para la compraventa inmobiliaria: escritura pública (art. 1017,
inc. a])
4.Obligación de saneamiento: responsabilidad por evicción y por vicios
ocultos
5.Principio general de mora automática (art. 886)
6.Cláusula resolutoria implícita (art. 1088)
7.Compraventas inmobiliarias de consumo (arts. 1092 a 1022)
8.Gastos a cargo del vendedor (art. 1138): gastos de entrega de la cosa,
incluidos el estudio de títulos, mensura y tributos que graven la venta
9.Gastos a cargo del comprador (art. 1141, c]): gastos de recibo de la cosa,
incluidos el testimonio de la escritura pública y los posteriores a la venta
Boleto de
compraventa inmobiliaria
1.No se regula autónomamente. Sólo arts. 1170 y
1171 vinculados con su oponibilidad
2.Plazo: ¿se aplica al boleto de compraventa el
plazo máximo de vigencia de 1 año previsto en el
art. 994?
3.Asentimiento conyugal: regímenes de
comunidad de bienes y de separación de bienes
(arts. 456 y ss., 470 y 505)
4.Compra en comisión (art. 1029)
Locación inmobiliaria
1.Arts. 1187 a 1226, Proyecto 2012
2.Se deroga la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. Se
incorpora parcialmente y con modificaciones
3.Forma escrita para locaciones de inmuebles o de parte
material de inmuebles (art. 1188)
4.Precio: opciones legales
5.Destino mixto: se aplican las normas correspondientes al
destino habitacional
6.Destino habitacional: se mantienen algunas restricciones de
la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas
7.Plazos máximos: 20 años para destino habitacional y 50
años para los otros destinos
8.Plazos mínimos: 2 años. Excepciones al mínimo legal
9.Régimen de la resolución anticipada
Fideicomiso
1.Arts. 1666 a 1700, Proyecto 2012
2.Derogación de los arts. 1 a 26, Ley 24.441 de
Financiamiento de la Vivienda y la Construcción. Se
incorporan con cambios al Proyecto
3.No se regula el fideicomiso inmobiliario o de construcción
como categoría autónoma
4.Plazo máximo 30 años
5.El fiduciario puede ser beneficiario, pero no fideicomisario
6.Se regula con mayor énfasis y protagonismo la figura del
fideicomisario
7.Se regula sintéticamente el fideicomiso en garantía (at.
1680) y el fideicomiso testamentario (arts. 1699 y 1700)
8.Se modifican algunos aspectos de la responsabilidad civil
del fiduciario
MUCHAS GRACIAS POR SU
ATENCIÓN
Mariano Esper
Abogado
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