ESTUDIO DE DETALLE ED

ESTUDIO DE DETALLE ED-2 "POZO RAYO"
MEMORIA
l.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE.
ENCARGO.
CARACTER~STICASDEL ÁMBITO DEL ED.
CONDICIONES URBAN~STICAS.
OBSERVACIONES A LA FICHA DE PLANEAMIENTO.
DESCRIPCIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA Y JUSTIFICACIÓN
DEL CUMPLIMIENTO DE LA FICHA DE PLANEAMIENTO.
ORDENANZAS. CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACIÓN.
PLANOS
1.
2.
3.
4.
5.
SITUACI~N.
PGOU: RGA, CRS Y CES
ÁMBITO DEL ED. COTAS ALTIMÉTRICAS.
ORDENACIÓN. ALINEACIONES Y RASANTES.
SECCIONES.
Fernando Céspedes Rivas
arquitecto
ESTUDIO DE DETALLE ED 2 "POZO RAYO"
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ESTUDIO DE DETALLE ED-2 "POZO RAYO"
MEMORIA
1.
OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE.
El Estudio de Detalle ED-2 "Pozo Rayo" es una de las figuras de planeamiento
que el Plan General de Ordenación Urbana de Ceuta, aprobado en 1992, prevé y que
remite a desarrollo posterior. Dentro del ámbito del ED, la Ciudad de Ceuta, a través
del 2" Convenio firmado con el Ministerio de Defensa, ha adquirido una parcela de
terreno de 4566,05 m* de superficie. Sobre dicha parcela la Empresa Municipal de la
Vivienda de Ceuta S.A. tiene intención de acometer una promoción de viviendas, para
lo cual, y como primer paso, es necesario la aprobación definitiva del ED para alcanzar
la viabilidad urbanística de la parcela y que ésta se convierta en solar.
El objetivo de la presente documentación es definir las alineaciones y rasantes
del árribito así como las envolventes máximas en las que deben quedar inscritos los
volúmenes que puedan edificarse en el mismo. Se asignan a las áreas resultantes los
usos que determina la Ficha de Planeamiento correspondiente al ED-2 e incluida en
el Programa de Desarrollo del Plan General. Se establecen así mismo condiciones
particulares que habrá de cumplir la nueva edificación. Todo ello conforme a lo
establecido en la Ficha de Planeamiento y las Normas Urbanísticas del Plan General.
2.
ENCARGO.
Se redacta el presente documento por encargo de EMVICESA, conforme al
Contrato de fecha 11 de octubre de 2005 firmado por Da Elena Sánchez Villaverde,
Presidenta del Consejo de Administración de EMVICESA, y el arquitecto que suscribe.
3.
CARACTER~ST~CAS
DEL ÁMBITO DEL ED.
El ámbito del ED-2 se sitúa en las proxirriidades de la falda del Monte Hacho,
más concretamente en el barriada de Pozo Rayo Alto. El área está limitada por los
siguientes elementos: al norte, con la Cuesta del Monte Hacho, que es la carretera que
sube a la fortaleza del Hacho por su lado sur; al este, con la misma carretera y con
una calle sin nombre que la separa del solar de EMVICESA que fue objeto del
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arquitecto
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concurso de arquitectura Europan y en el que se está construyendo una promoción de
viviendas según el proyecto ganador del concurso; al sur y al oeste, con la cuesta
Pozo Rayo.
La superficie del ámbito es de 10200 m2, según consta en la ficha de
planeamiento del PGOU. Según medición realizada sobre la cartografía municipal,
excluyendo los viales perimetrales, la superficie es de 9315 m2.
La parcela propiedad de la Ciudad ocupa cerca de la mitad del área (4566,05
m2),quedando el resto ocupado por fincas no edificadas o por viviendas unifamiliares
principalmente de entre una y tres plantas de altura, además de un camino peatonal
que atraviesa la parte situada más al norte, en dirección este-oeste.
Las viviendas existentes, que responden al tipo de edificación contigua o entre
medianeras, se agrupan básicamente en tres núcleos:
-
El primero de ellos, está compuesta por viviendas unifamiliares con frente a la
carretera de subida a la fortaleza del Hacho, adaptándose su disposición a la
curvatura de la carretera. La edad de estas viviendas es diversa, habiéndose
reformado o ampliado algunas de ellas en los últimos diez años. La calidad
constructiva, en general, es media y el estado de conservación aceptable o
bueno.
-
El segundo núcleo, que tiene frente a la calle que linda con la parcela de
Europan, es una hilera de viviendas de planta baja o dos plantas con peor
calidad constructiva y peor estado de conservación. Las traseras de estas
viviendas abren al camino peatonal existente.
-
El tercero, ubicado en la confluencia de la calle que bordea las viviendas de
Europan con la carretera de circunvalación del Monte Hacho. Este es un
pequeño grupo de viviendas ilegales y chabolas
Además, en el cruce de la Cuesta del Monte Hacho y la cuesta de Pozo Rayo
existe una vivienda unifamiliar exenta con una terraza o patio perimetral que la
circunda. Se encuentra en buen estado.
La parcela propiedad de la Ciudad ocupa lo que eran las antiguas Cuadras de
Ingenieros, dependencias que eran anexos del cuartel de Ingenieros que se ubica en
los aledaños del ámbito del ED.
La topografía del área es bastante acusada con fuertes pendientes
descendentes en dirección noroeste. La cota más baja (+32.64) se encuentra en la
intersección de las cuestas del Monte Hacho y de Pozo Rayo, estando situada la más
alta (+60.12) en el encuentro de la cuesta del Monte Hacho con la calle que bordea el
solar de Europan. La cuesta de Pozo Rayo presenta una pendiente del 7,63% y la de
subida al Monte Hacho del 9,48%.
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arquitecto
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ESTUDIO DE DETALLE E D 2 "POZO RAYO"
Todo el ámbito del ED se encuentra en suelo clasificado por el Plan General
como suelo urbano.
Las características y condiciones que ha de satisfacer el planeamiento se
establecen en la correspondiente Ficha de Planeamiento que se reproduce a
continuación:
FIGURA DE PLANEAMIENTO
: Estudio de Detalle ED.2 : Pozo Rayo Alto
DISTRITO: 2
CARACTERISTICAS DE DESARROLLO
Iniciativa de planeamiento:
Prioridad de planeamiento:
Delimitación de polígonos:
Sistema de Actuación:
pública
2" Cuatrienio
única
expropiación
CONDICIONES DE PLANEAMIENTO
Superficie Total:
10200 m2
-Cesión espacios libres:
Cesión escolar:
5000 m 2
-Cesión deportivo:
Otras Cesiones:
-Edificabilidad Residencial:
15.300 m2
Edificabilidad Industrial :
Número máximo de viviendas: 4 0
Aprovechamiento tipo:
1 ,5 m2/m2
Area de reparto:
3
Normas de aplicación:
zona 3 de las normas
OBJETIVOS Y CRITERIOS DE DESARROLLO
Recuperar un espacio para dotar de equipamiento escolar y zona edificable.
El Estudio de Detalle se redactará cuando se garantice el realojamiento de la existente
actualmente. Las viviendas existentes que no afecten la E.C.B. pueden ser usos a conservar.
Se tratará específicamente la unión con la zona de suelo edificable.
Acciones
A.1.2
Red viaria de segundo orden
A.2
Urbanización secundaria
A.4
40 viviendas de VPO
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arquitecto
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5.
4
OBSERVACIONES A LA FICHA DE PLANEAMIENTO.
La Ficha de Planeamiento correspondiente al ED-2 Pozo Rayo, y que se
reproduce en el apartado anterior, contiene algunas determinaciones que han de ser
reconsideradas bien por derivar en incongruencias entre algunas de ellas o bien por
no adecuarse a la realidad del ámbito de actuación.
lo Respecto a las Características de Desarrollo, la Ficha establece que la
Prioridad de Planeamiento correspondería al 2' Cuatrienio. Es evidente que esta
determinación ha sido claramente incumplida al haber transcurrido hace tiempo el
citado 2O Cuatrienio. El Plan General de Ordenación Urbana de Ceuta fue aprobado
definitivamente por O.M. de 15-7-1992 (B.O.E. de 28-7-1 992) y entró en vigor tras su
publicación en el Boletín Oficial de Ceuta el día 19-8-1992. El incumplimiento de esta
determinación no tiene mayor trascendencia al fijar la propia Ficha que la lniciativa de
Planeamiento es Pública. Caso distinto hubiera sido si la lniciativa de Planeamiento
fuese Privada, lo cual hubiera habilitado a la Administración a sustituir la iniciativa
privada por la Publica al incumplirse los plazos fijados.
2O
En cuanto a la Superficie Total de 10.200 m2 que se indica en el Apartado
relativo a las Condiciones de Planeamiento, esta difiere de la superficie real del ámbito
del ED que es, excluyendo los viales perimetrales, de 9.31 5 m2. Esta disminución de
la superficie del ámbito ha de repercutir necesariamente en otros parámetros incluidos
en el mismo apartado de la Ficha como son la superficie de Cesión destinada a
equipamiento escolar y la Edificabilidad Residencial.
La superficie de suelo destinada a Cesión Escolar, fijada en 5.000 m2,deberá
3O
reducirse en proporción a la diferencia existente entre la Superficie Total del ámbito
indicada en la Ficha, que es de 10.200 m2, y la superficie real del mismo una vez
deducida la superficie cedida y destinada a viales por aplicación de las nuevas
alineaciones fijadas para los viales perimetrales en el presente ED-2. La superficie
cedida por aplicación de las nuevas alineaciones es de 845 m2 y, por tanto, la
superficie real del ámbito una vez cedidos los viales es de:
La superficie de Cesión Escolar será entonces de:
4'
La Edificabilidad Residencial de 15.300 m2 que se fija en la Ficha de
Planearriiento es resultado de aplicar a la Superficie Total del ámbito el
Aprovechamiento Tipo del Área de Reparto en el que se encuentra incluido, que es de
1,5 m2/m2.Al resultar menor la superficie real del ámbito, la Edificabilidad Residencial
será igualmente menor. Aplicando el mismo Aprovechamiento Tipo a la superficie real,
la edificabilidad será:
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arquitecto
ESTUDIO DE DETALLE ED 2 "POZO RAYO
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El número máximo de viviendas, que la Ficha establece en 40 unidades, es
5O
claramente contradictorio con la edificabilidad residencial fijada de 15.300 m2. Para
agotar tal edificabilidad habría que construir viviendas de 382,50 m2cada una de ellas,
superficie inviable por elevada para los estándares que son habituales en la ciudad.
Más aun resultan contradictorios estos dos parámetros si se tiene en cuenta que en
el Apartado de Acciones de la Ficha se incluye la construcción de 40 viviendas VPO
que en ningún caso podrían alcanzar tal superficie construida. Por otra parte, conviene
aquí recordar que la densidad residencial es un parámetro más propio de las
determinaciones en suelo urbanizable que en suelo urbano, pues los estándares
dotacionales que establece el Reglamento de Planearriientoen función del número de
viviendas son de aplicación en los Planes Parciales. Por todo lo anterior, se propone
que no sea de aplicación el parámetro del número máximo de viviendas y que éste
dependa de las posibilidades edificatorias del ámbito y de la edificabilidad máxima
residencial de 13.972,50 m2 considerada en el punto anterior.
6O
Respecto a las Normas de aplicación que la Ficha establece que sean las de
la Zona 3 (Edificación en hilera), las propias Normas Urbanísticas del Plan General,
en su Articulo 11.3.1., relativo al ámbito y características de la Zona 3, admiten en esta
Zona otras tipologías siempre que se cumplan las demás Condiciones Particulares de
la Zona 3.
6.
DESCRIPCIÓN DE LA SOLUCIÓN ADOPTADA Y JUS'I'IFICACIÓN DEL
CUMPLIMIENTO DE LA FICHA DE PLANEAMIENTO.
En la redacción del presente Estudio de Detalle se ha optado por establecer un
nivel de ordenación mínimo huyendo de pretender soluciones rígidas que restririjari las
posibilidades edificatorias futuras. Se ha evitado la opción de definir con exactitud los
volúmenes a edificar en el área, actitud que en ocasiones conduce a la no ejecución
del planeamiento por ser demasiado inflexibles las condiciones impuestas. En este
caso, la definición de volúmenes se limita a establecer unas áreas de movimiento de
la edificación con unas envolventes máximas definidas por unas alineaciones
exteriores y una altura máxima en número de plantas. Dentro de dichas envolventes,
la edificación se podrá disponer con libertad cumpliendo con las ordenanzas
propuestas y con el límite de edificabilidad del ámbito.
En primer lugar, se han fijado las nuevas alineaciones para los viales
perimetrales. La posición de las alineaciones se ha fijado respecto a referencias físicas
existentes, ya sean líneas de fachada de edificios, muros o cerramientos de parcela.
Los elementos de referencia se indican en el Plano 4 - Ordenación: Alineaciones y
Rasantes. Las alineaciones que se proponen en los viales perimetrales introducen
pequeños reajustes que mejoran los anchos de los viales existentes. Se establecen
dos anchos de vías segun los casos:
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ESTUDIO DE DETALLE ED 2 "POZO R A Y O
-
Ancho de 12 m en la Cuesta de Pozo Rayo, con dos carriles de 3,00 m de
anchura, una banda de aparcamiento de 2 m, y dos aceras de 2 m.
-
Ancho de 11 m en la Cuesta del Monte Hacho, con dos carriles de 3 m de
anchura, una banda de aparcamiento de 2, m y dos aceras de 1,50 m.
Las rasantes establecidas son las de los viales perimetrales existentes.
Una vez fijadas las alineaciones y rasantes en los viales perimetrales del ámbito,
se ha dividido éste en dos áreas o zonas: una de ellas, señalada en el Plano 4 como
R-Zona 1, concentrará la edificación residencial, y la otra, señalada como EU-Ed, se
destinará a Equipamiento Urbano de carácter educativo. La línea de división entre
estas dos zonas se ha realizado considerando la estructura parcelaria y de propiedad
del ámbito así como su topografía y teniendo como premisa que la superficie
destinada a cesión escolar debe ser como mínimo de 4.1 52 m2.
Las características de las dos zonas mencionadas son las siguientes:
A)
Área señalada como R-Zona 1:
Con una superficie de 4.170 m2, engloba a la mayor parte de la parcela
propiedad de la Ciudad y a la vivienda unifamiliar sita en la confluencia de la
Cuesta del Monte Hacho y la Cuesta Pozo Rayo. Las alineaciones exteriores
coinciden con las de las calles adyacentes, si bien se suaviza el encuentro de
la Cuesta del Monte Hacho y la Cuesta Pozo Rayo.
El uso será el Residencial y las condiciones particulares de aplicación serán
las determinadas por las Normas Urbanísticas para la Zona 1 Edificación en
manzana cerrada con algunas modificaciones causadas por la aplicación de las
condiciones iniciales de la Zona 3 - Edificación en hilera. El cambio de las
Normas de Aplicación fijadas en la Ficha de Planeamiento, que son las de la
Zona 3 - Edificación en hilera, por las de la Zona 7 - Edificación en manzana
cerrada se propone al amparo de lo indicado por el Artículo 11.3.1. de la
Normas Urbanísticas.
-
En esta zona se concentrará la edificabilidad residencial permitida por la Ficha
de Planeamiento, que una vez corregida, es de 13.972,50 m2.
La altura máxima de la edificación será de tres plantas y 11,50 metros a
cornisa. Se perrriiten los áticos retranqueados a 45' hasta que se agote la
edificabilidad. En la envolvente máxima resultante por aplicación de estas
condiciones de volumen, las posibilidades edificatorias son múltiples.
B)
Área señalada como EU-Ed:
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ESTUDIO DE DETALLE ED 2 "POZO R A Y O
Con una superficie de 4.300 m2, abarca los terrenos que ocupan las viviendas
que tienen frente a la Cuesta del Monte Hacho, las viviendas ubicadas frente a
la parcela de Europan, la calle peatonal existente entre estos dos grupos de
viviendas, y el núcleo de viviendas ilegales y chabolas ubicadas en la
confluencia de la calle que bordea las viviendas de Europan con la carretera de
circunvalación del Monte Hacho. Las alineaciones exteriores coinciden con los
planos de fachadas de las viviendas existentes, aunque con pequeñas
regularizaciones.
Esta zona será destinada a la cesión escolar determinada por la Ficha de
Planeamiento. Su superficie es superior a los 4.152 m2 correspondiente a la
superficie de cesión corregida según los criterios aplicados que se describen en
el apartado anterior.
El uso será el de Equipamiento Urbano de tipo Educativo y las condiciones
de aplicación serán las especificadas en las Normas Urbanísticas del Plan
General en su Capítulo 12 del Título VIII.
La edificabilidad será de 2 m2/m2y la altura máxima de 3 plantas.
7.
ORDENANZAS. CONDICIONES PARTICULARES DE APLICACIÓN.
Como se ha dicho antes, las condiciones particulares de aplicación en el área
destinada a equipamiento educativo serán las especificadas en las Normas
Urbanísticas del Plan General en su Capíti-ilo 12 del Título VIII.
Las condiciones particulares de aplicación en la zona de uso residencial R-Zona
1 serán las determinadas por las Normas Urbanísticas para la Zona 1 Edificación en
manzana cerrada con algunas modificaciones causadas por la aplicación de las
condiciones iniciales de la Zona 3 Edificación en hilera. Serán las siguientes:
CONDICIONES PARTICULARES DE LA ZONA R-ZONA 1 DEL ED-2 POZO RAYO:
EDIFICACI~NEN MANZANA CERRADA
Art. ED-2.1.
Ámbito y características
La presente Ordenanza será de aplicación en el área del Ed-2 señalada en el Plano de Ordenación como RZonal. Su tipología corresponde a edificación contigua cerrada, destinada a vivienda unifamiliar y colectiva.
Art. ED-2.2.
Condiciones de uso
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El uso característico es el residencial,
Son usos compatibles el económico-secundario en todas sus clases y en situación 3 y 4; el económico-terciario
en todas sus clases y situaciones; el dotacional y el infraestructural.
Art. ED-2.3.
Condiciones de parcela
Se establece una superficie de parcela mínima de sesenta (60) metros cuadrados.
El lindero frontal de parcela será igual o superior a cinco (5) metros y la forma de aquélla permitirá la inscripción
de un círculo del mismo diámetro.
Estas condiciones son de aplicación a efectos de nuevas parcelaciones, reparcelaciones o segregaciones de
parcelas destinadas a usos distintos del dotacional o infraestructural.
Art. ED-2.4.
Condiciones de posición
Las alineaciones oficiales son las señaladas en el Plano de Ordenación.
Con respecto a la alineación exterior, la Iínea de edificación será coincidente con la misma, pudiendo exigirse,
con la tramitación oportuna, retranqueos, chaflanes, plantas bajas porticadas o diáfanas, cuando el
Ayuntamiento lo estimare conveniente en orden a mejorar las condiciones de circulación o de estética.
Con respecto a los linderos laterales la edificación será medianera, salvo que las características del propio
edificio o del colindante aconsejaran su separación, en cuyo caso ésta será de tres (3) metros como mínimo,
cumpliéndose las condiciones establecidas para los patios de parcela en el caso de apertura de huecos y
garantizándose por la propiedad el correcto tratamiento de las medianerías y, en su caso, de la falsa fachada.
Las rasantes oficiales son las señaladas en el Plano de Ordenación y quedan definidas por las curvas de nivel
y cotas grafiadas o por los perfiles de las vías existentes.
Art. ED-2.5.
Condiciones de ocupación
La superficie ocupable, coincidente con el área de movimiento, viene determinada por la alineación exterior y
los linderos laterales.
Las plantas bajo rasante podrán ocupar la totalidad de la parcela.
Art. ED-2.6.
Condiciones de edificabilidad
La edificabilidad residencial máxima de la zona es de 13.972,50 m2.
Art. ED-2.7.
Condiciones de volumen
La altura de cornisa máxima permitida es de 3 plantas y 11,50 metros.
La superficie edificable remanente que resultara por aplicación de las condiciones de edificabilidad podrá
transformarse en planta(s) de ático cuya(s) Iínea(s) de cornisa quede(n) inscrita(s) en el diedro que forma un
ángulo de ciento treinta y cinco grados sexagesimales (1 35) con el plano de fachada principal y tiene su arista
en la línea de cornisa de ésta.
La altura de cornisa se medirá en la vertical del punto medio de la línea de edificación correspondiente; para
las calles en pendiente la medición se efectuará por tramos de fachada de longitud no superior a veinte (20)
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ESTUDIO D E DETALLE E D 2 "POZO RAYO
9
metros. En los casos de parcelas de esquina a calles que correspondan distintas alturas, podrá continuarse la
cornisa más alta en la calle más estrecha en una longitud máxima de quince (1 5) metros.
En cualquier caso deberán tratarse adecuadamente las posibles medianerías que queden al descubierto.
La altura de las diferentes plantas se ajustará, en lo posible, a la de los edificios colindantes.
Art. ED-2.8.
Condiciones de estética
La composición y tratamiento de las fachadas exteriores será libre
Art. ED-2.9.
Condiciones complementarias
Cuando la configuración de las parcelas y la estructura de la propiedad así lo aconsejaren se procederá a las
oportunas reparcelaciones por manzanas completas o parte de ellas y, siempre que fuera posible, siguiendo
los procedimientos abreviados previstos en el artículo 11 5 SS. del Reglamento de Gestión.
Ceuta. marzo de 2006
Fernando Céspedes Rivas, arquitecto
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