Larry R. Rogers Jr., Dan Patlak and Michael Cabonargi Reglas

Larry R. Rogers Jr., Dan Patlak and Michael Cabonargi Reglas

 Commisionados: Larry R. Rogers Jr., Dan Patlak and Michael Cabonargi Reglas oficiales de La Junta de Revision de Avaluos del Condado De Cook PREFACIO Estas normas son publicadas por La Junta de Revision del Condado de Cook para la informacion y la orientacion de las personas que hacen negocios con y para el despacho ordenado de los negocios ante de la junta. 35 ILCS 200/6‐50, 9‐5 (anteriormente III. Rev. Stat., Chap. 120, para.494, Sec. 13). Se regiran todas las apelaciones presentadas ante de La Junta en Agosto 3, 2015 o despues de la fecha del presente efectiva. Asistencia al contribuyente estara disponible a cargo del personal de La Junta durante el horario normal, 9 am hasta 5 pm. INFORMACION ESPECIAL PARA LAS PERSONAS QUE REPRESENTAN A SI MISMOS En cuanto estas reglas gobiernan todas las apelaciones presentadas ante la Junta muchas reglas no son aplicables a ciertos tipos de propiedad o ciertas situaciones de hecho. La mayoria de apelaciones interpuestos por personas que no estan representados por abogados involucran viviendas unifamiliares o propiedades que contienen seis (6) apartamentos o menos. Informacion adicional sobre a forma de como proceder en tales apelaciones se exponente en el folleto del 2015 de la Junta titulado “Bienvenidos a la Junta de Revision”y se insta a los contribuyentes individuales de leer y seguir los procedimientos sugeridos alli. Reglas para Presentar una Apelacion de Valoracion Tasada Regla 1 Los contribuyentes individuales pueden contratar a un abogado o representarse a si mismos ante de la Junta. Otros contribuyentes incluyendo pero no limitados a entidades tales como corporaciones, LLC’s, asociaciones de condominios y similares deben ser representados por un abogado. Una persona que no es un abogado no puede representar a un contribuyente ante de la Junta. Regla Todos los abogados deberan presentar un Formulario de Autorizacion de de Abogado y Procurador de presentar tal forma constituira una certificacion que tal abogado ha sido autorizado especificamente para presentar la queja por el contribuyente, y es el unico abogado que asi lo autorice. 2 Regla 3 Regla 4 El incumplimiento de cualquier regla puede, de por si un motivo para la denegacion de cualquier alivio. Cada forma requerida por este reglamento debera contener toda la informacion aplicable y requerida y ser completada en su totalidad. Regla 5 Las quejas deben ser presentadas en el formulario official prescrito y aprobado por la Junta persiguiente 35 ILCS 200/16‐105 (anteriormente Cap. 120, parr. 595, Sec. 114 Ill. Rev. Stat.), como los formularios oficiales de reclamacion para las quejas sobre las evaluaciones de bienes raices o presentado a traves del sistema en linea de la Junta. Todas las secciones en el formulario debe ser completado. Ninguna otra copia o reproduccion de este formulario de queja seran validas FAX DE PRESENTACION DE LA FORMA DE QUEJA NO SE PERMITE. Regla 6 El formulario official de queja debe presentarse por duplicado, a no ser presentada en linea Regla 7 Una queja se debe presentar a mas tardar, de la fecha establecida por la Junta como la fecha de cierre official para el municipio en el que se encuentra la propiedad. La Junta publicara en su oficina y publicar las fechas de apertura y cierre para la presentacion de cade uno de los 38 municipios en el Condado de Cook, como exige la ley. Ninguna queja sera aceptada despues de cierre del periodo de presentacion official de un municipio que se ha cerrado. Regla 8 Todas las quejas deben ser presentadas en la oficina de la Junta De Revision, County Building, Room 601, 118 N. Clark Street, Chicago, Illinois 60602, o o quejas pueden ser presentadas en linea desde el sitio web de la Junta. La Junta no se hace responsible de las quejas remitidas por correo. La fecha del matasellos del Servicio Postal se considerara la fecha de presentacion de una denuncia recibida por la Junta. Regla 9 Un formulario de queja debera ser presentada por seprado para cada propiedad en el que un contribuyente desea apelar. Si la propiedad en cuestion se compone de dos o mas Numeros de Indice Permanentes entonces, todos los numeros de paquete deben ser enumerados en “UNA” hoja de reclamacion. Regla 10 Si mas de una queja se presenta en el mismo Indice Permanente, la primera denuncia sera examinada por la Junta como el control. Todas las quejas posteriors seran consideradas como nulas y sin efecto. En el caso de que mas de un abogado presente una denuncia en el mismo Indice Permanente(s), todos los abogados de modo de presentacion sera notificados por la Junta y la Junta solicitara y revisara la Forma de Autorizacion requerida por el consejo de las notificaciones de los abogados. Regla 11 La Junta podra continuar audiencias por anuncio publico. Todas las personas interesadas en las audencias deberan tomar nota de, y estar obligado por tal anuncion publico. Regla 12 Las audiencias se llevaran a cabo en los horarios y fechas establecidas por la Junta. La Junta notificara al contribuyente o a su abogado de la hora y fecha de la audiencia. El contribuyente o su abogado pordran solicitar una audiencia, La Junta, a su discrecion puede limitar el tiempo para una audiencia. Regla 13 El contribuyente o su abogado deberan prepararse para la audiencia a la hora y fecha indicada en el aviso de audiencia. Excepto cuando se demuestre una buena causa, ningun alpazamiento de la audiencia o solicitud para extender el tiempo para la presentacion de documentos sera concedido. La falta de un contribuyente o un abogado que no aparezca en la fecha a la hora especificada en al aviso de audiencia constituira una renuncia al derecho de una audiencia oral. Cuando la fecha de la audiencia o presentacion de documentos se ha extendido, el fracaso del contribuyente o abogado comparecer en la fecha y hora a la que la audiencia se ha vuelto a establecer o para presenter los documentos dentro del periodo de prorroga, segun sea el caso ser, la Junta tomara su decision teniendo en cuenta el archivo en la fecha extendida y la autoridad de la Junta. Reglas Sobre Pruebas en Apoyo de Un Recurso de Apelacion de Valoracion Tasada Regla 14 Documentos deben ser presentados a mas tardar en el plazo fijado por la Junta tras el cierre de municipio, tanto para examen documental y los archivos de audiencia. La Junta a su discrecion, puede pedir una audiencia adicional. Regla 15 Porque en la presentacion en papel o antes de la fecha limite fijada para la presentacion de los documentos de apoyo en cualquier queja, el contribuyente o el abogado que representa el contribuyente debera presentar a la Junta; 1. Una hoja de registro (No applicable para quejas residenciales clase 2) 2. Un indice de evaluacion(No aplicable para quejas residenciales clase 2); 3. Cuando una apelacion se ha presentado ante el Asesor para el mismo ano ejercicio fiscal, las copias de todos los documentos que se presentaron al Asesor(No aplicable para quejas residenciales clase 2); 4. Tales otros documentos que son requeridos por estas reglas y todos los demas documentos que el contribuyente o el abogado cree que son pertinentes para establecer la queja. Esperar para la hoja de registro, y cualquier evaluacion y cualquier apreciacion y el indice de la misma, todos los documentos deberan ser presentados en la orden en que aparacen en la hoja de registro. Para la presentacion de los documentos en papel de apoyo, todo documento seran obligados en la parte superior con un seguro por fastner extraible. Para la presentacion de las evaluaciones en papel, el indice de valoracion estara firmamente sujeto a la portada de la evaluacion y la copia impresa de la evaluacion debe ser desatado pero asegura con un fastner extraible. Regla 16 Todas las quejas, hojas de resumen y los registros deben ser firmadas for el contribuyente o, se el/ella esta representado por un abogado, pueden ser firmados por el abogado. La firma en cada uno de estos documentos constituye una representacion de que los hechos que aparecen en tal son verdaderos y correctos. Regla 17 Todos los archivos declaraciones juradas ante la Junta seran firmadas por una persona que tenga conocimiento de los hechos, establecia: que un archivo de declaracion jurada en nombre de una sociedad donde una persona no tiene conocimiento de todos los hechos pueden ser presentadas por un representate debidamente cualificado de la sociedad basada en la investigacion de declarante de, y hechos comprobados de, los representantes de la corporacion tener conocimientos de los hechos. Regla 18 El contribuyente or su abogado presentara una reciente fotografia original clara de parte delantera de la propiedad en cuestion. Cuando una apelacion esta basada en su totalidad o en parte de la “uniformidad” o “comparabilidad” la Junta recomienda encarecidamente que se aportara con una fotografia reciente y clara de la parte delantera de cada propiedad decia ser comparables y cada propiedad sera identificada for su correspondiente numero permanente de indice. Regla 19 Un contribuyente debera revelar el precio de compra de la propiedad y la fecha de compra si se llevo a cabo a partir de Enero 1, 2012, y debera presentar los documentos de venta pertinentes apropiados con la Junta. Tanto los de vendedores y la identidad del comprador deben ser reveladas, asi como cualquier tipo de relacion entre ellos (aparte de vendedor y comprador) incluyendo pero no limitado a las existencias por sangre, matrimonio, empresas matriz‐filiadas corporativas o en virtud de la propiedad de no publicadas celebrada acciones y si fue una transaccion en condiciones de plena competencia. Cuando los documentos de ventas reflejan un valor de Mercado sustancialmente por encima or por debajo del valor de mercado del Asesor, los contribuyentes deberan proporcionar a la Junta una declaracion jurada de partido que tiene conocimiento de los hechos, indicando una descripcion de los acontecimientos que condujeron a la venta, incluyendo propuestas de compra anteriores, cantidades en efectivo ofrecidas, la duracion de tiempo en el mercardo, y las razones por la venta. Regla 20 Avaluos de propiedad presentados por los contribuyentes o abogados deberan incluir una fotografia original de la parte delantera de la propiedad y el numero de indice permanente de tema y cada propiedad utilizada en el analisis del evaluador. Regla 21 Cuando la propiedad con la que se presenta una apelacion esta arrendada o disponible para arrendimiento, en su totalidad o en parte, el contribuyente o el abogado debera presentar ante la Junta una copia del Anexo E del formulario del IRS 1040 del contribuyente para los anos 2012,2013, y 2014. Si se busca alivio en los terrenos “vacante” durante 2015, incluya una copia del 1040 – IRS para el ano 2014 pertinente al contribuyente o, si se celebra una audencia antes de la presentacion de la misma, una copia de la ultima declaracion de ingresos y gastos deben ser presentada. Si un formulario de impuesto sobre la renta para cualquiera de estos anos no se ha presentado o la forma(s) de impuestos presentada se combinan dos o mas propiedades, el contribuyente debera presentar una declaracion jurada* indicando que el retorno no se ha presentado o aparece en dicha combinacion en el retorno y adjuntara un estado de ingresos y gastos relativos a la propiedad que es el objeto de la apelacion. La declaracion de ingresos y gastos debera contener la misma informacion requerida en el Anexo E y debe ser firmado por el declarante. Para efectos de este reglamento, una propiedad se arrienda siempre que exista una relacion de arrendador y arrendatario en virtud de un acuerdo escrito u oral o por minsterio de la ley. Donde todo el edificio esta cubierto por un(1) contrato de arrendimiento, copia de la misma sera proporcionada. Cuando multiples arrendamientos estan en su lugar, la Junta tendra en cuenta los resumenes de arrendamiento, estados financieros auditados, rollos de alquiler con totales y las muestras representativas de los arrendamientos presentadas por el contribuyente, incluyendo los metros cuadrados de las unidades, el numero total de unidades y la tasa de aquiler; y cualquier documento solicitado por la Junta debe ser presentado. A excepcion de edificios de apartamentos con mas de 12 unidades, la Junta debera ser suministrado con una declaracion jurada* estableciendo una relacion (que no sea propietario y el inquilino) entre las partes en cualquier arrendamiento incluyendo, pero no limitado a las existentes por sangre, matrimonio, coporativa empresas matrices y filiales, o en virtud de la propiedad de acciones en proder de no publicamente. Regla 22 Si se busca alivio en los terrenos de “vacante” el contribuyente debera presentar: a. Una declaracion jurada de vacantes ocupacion; (Ocupacion incluira todo el espacio realmente ocupado o para los que se esta pagando el alquiler o se paga, a pesar de que el espacio puede ser realmente libre) b. Fotos con fecha del espacio y/o unidades de interior vacio. c. Una duracion jurada estableciendo de y por cual razon por el vacante sera requerida, los intentos realizados para ceder el espacio vacio con documentos tales como copias de anuncios en tales esfuerzos hechos. Si no se hizo tal esfuerzo, debe establecer la razon ningun intento de alquilar estos espacios fue hecho. d. Vease tambien la Regla 21 Regla 23 En el evento si se busca una reduccion debido a la demolicion de un edificio, el contribuyente o su abogado deberan presentar ante la Junta. a. Una copia del permiso de demolicion; b. Evidencia de pago de demolicion; y c. Una fotografia original y clara de la propiedad en cuestion antes de la demolicion, tambien una fotografia con fecha tomada despues de demolicion que aparezca visible el mismo. Regla 24 Un argumento que una porcion de una propiedad debe ser tratada como exceso de tierra vacante debera ser apoyado por un plataforma de investigacion que detalla las dimensiones y la ubicacion de todos los edificios, zona de apracamiento, u otras mejoras; cualquier area de almacenamiento o no mejoradas utilizadas, y el producto o persona que fluyen a traves de la propiedad. Se especificara el use actual de la propiedad. Una fotografia original y clara recien de la teirra dicha ser el exceso debera ser presentada ante la Junta. Regla 25 Si la propiedad se mantiene en un fideicomiso de tierras y un calendario de todos los beneficiarios de fideicomiso incluye cualquier entidad juridical distinta de un persona, el contribuyente o su abogado deben presentar un calendario de todos los beneficiarios efectivos, firmado por el fiduciario. Regla 26 Las mismas normas y requisitos que se exponen en estas reglas con respecto a quejas de sobrevaloracion se aplican a cualquier virtud de quejas de valoracion, ademas estas reglas por virtud de valoracion estan establecidas en las reglas de Junta 2015. La carga de la prueba de que una propiedad esta bajo valorada recae sobre el constituyente de establecer por evidencia competente de que dichos bienes estan bajo evaluo. Regla 27 Los contribuyentes insatisfechos con la decision de la Junta podran solicitar una revision de su caso. Debido a que el proceso de revision no debe ser empleado como un sustituto para la presentacion de otra manera oportuna de los documentos requeridos por la Junta, se considerara la presentacion de toda una serie de documentos en la primera instancia en la revision a discrecion de la Junta, solo sobre una justificacion suficiente o circunstancias extremas. Peticiones de revision no deben limitarse a discutir sobre tasas de la Junta de capitalizacion, ratios de gastos y disposiciones de la ley sin mayor explicacion detallada y el analisis. Tampoco someter solicitudes simplemente para reiterar o volver a presentar argumentos y materiales previamente avanzadas sin evidencia de apoyo adicional o argumento para justificar la reconsideracion. Peticiones de revision por escrito deberan entregarse o enviarse por fax a la Junta. Peticiones de revision en linea o por escrito deben ser: a. Sometido a la Junta dentro 3 dias siguientes de la fecha de la carta de la Junta informandole al contribuyente de la decision de la Junta. b. Identificar la evaluacion, del municipio y el numero de queja y los numerous PIN pertinentes del caso; y c. Debe indicar las razones especificas de la solicitud de revision. Las motivos de una solicitud de revision son: a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
h.
i.
j.
k.
l.
Recien descubierto, obtenido, de pruebas o evidencias Cambios en la ley Un error en la solicitud anterior de la Junta de la legislacion vigente, Pruebas aportadas en respuesta a una peticion de la Junta hecho en la audiencia o se indica en el expediente del caso, las notas o la decision de la Junta; Correccion de un error matematico o calculo Presentacion de una estipulacion PTAB pertinente o para la objecion fiscal Presentacion de otras decisiones de la Junta sobre propiedas similares; Pruebas pertinentes para responder a las cuestiones planteadas por el voto decision dividida de la Junta; Pruebas y argumentos en especificos relacionados con el metodo de analisis empleado Una intervencion de venta, demolicion, destruccion o cambio de uso de propiedad; La consideracion de la recomendacion del Asesor o Certificado de Error; Circunstancias especiales indentificadas y explicados en la solicitud de revision.