Ficha técnica 1
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Ficha técnica 1
pericias y tasaciones Como parte de los trabajos que desarrollan las comisiones del Distrito 1, se inaugura una nueva sección de asesoramiento y actualización para nuestros profesionales a través de una serie de fichas técnicas, que tienen por objeto realizar un compendio de temas específicos. Esta serie está elaborada por profesionales de la Comisión de Pericias y Tasaciones. En una primera instancia, se ha seleccionado el tema: MEDIANERÍA, en el cual se van a abordar de los aspectos más importantes que el arquitecto debe tener en cuenta a la hora de analizar y resolver una situación de Medianería. Hay que considerar que cada caso en particular requiere un tratamiento específico, pero existen conceptos mínimos o básicos que es necesario conocer para realizar dicho análisis, lo cual se va a desarrollar en la presente serie. Asimismo, se presentarán los distintos métodos para liquidar una medianera y se realizará una liquidación de una medianera según un modelo presentado. Se analizará además la normativa vigente con relación a la Medianería (Código Civil y Reglamento de Edificación de la ciudad de Santa Fe) a tener en cuenta a la hora de proyectar y construir, mostrando casos de resoluciones constructivas que no se adaptan a lo regulado. Creemos que esta sección, nos permite compartir nuestra experiencia en el tema con nuestros colegas y esperamos sea un aporte al desarrollo y excelencia del quehacer profesional INDICE TEMÁTICO Ficha 1 1) Conceptos Básicos: Qué entendemos por medianería? Clasificación de muros: Según el estado jurídico del muro Según su ubicación Según su función Ficha 2 2) Formas de adquirir la medianería 3) Abandono o renuncia de los derechos de medianería 4) Qué es servirse de un muro? 5) Estado del muro Ficha 3 6) Métodos de determinación del valor del muro medianero 7) Análisis de un caso modelo: Liquidación de una medianera Ficha 4 9) Análisis de la normativa vigente (Código Civil y Reglamento de Edificación Municipal de la ciudad de Santa Fe) relacionada con la Medianería. Casos de resoluciones inadecuadas según lo reglamentado. Ficha 5 8) Algunas de nuestras experiencias periciales julio2008 15 Por último, se seleccionarán algunos casos emblemáticos que los profesionales de la Comisión de Pericias y Tasaciones han experimentado en sus pericias, con la resolución alcanzada en cada uno de ellos. Se detalla el índice temático de esta serie, que será desarrollado en 5 fichas técnicas. 36 de las comisiones / ficha técnica 1: medianería de las comisiones comisión de 36 de las comisiones / ficha técnica 1: medianería medianería 1) CONCEPTOS BÁSICOS ¿QUE ENTENDEMOS POR MEDIANERIA? Medianería es el condominio de muros, cercos o fosos divisorios entre dos predios vecinos de indivisión forzosa, que pertenecen a distintos propietarios. La medianera resulta un condominio de indivisión forzosa ya que no se puede dividir porque se alteraría la sustancia de la cosa en común. Es decir que los condóminos son dueños de toda la pared hasta la altura de la construcción más baja y no de una porción de ella. MURO PRIVATIVO: Es el muro construido por uno de los vecinos linderos y es de su exclusiva propiedad. (el propietario lindero no hace uso del muro). Ver Figura 2 CONFUSION: Esta situación se produce cuando los condóminos de la medianera se reúnen en una misma persona. Qué significa esto? Cuando dos lotes linderos pertenecen al mismo propietario. En este caso, la condición de muro medianero no existe. Ejemplo de Muro privativo. Existe un primer edificante del muro La medianería implica facultades y obligaciones para los dos condóminos. El muro es propiedad de los dueños de los predios donde se erige, pueden servirse de él y además contribuyen cada uno con el mantenimiento y conservación de dicho muro. Art. 2716 -Art.2722 -Art.2726 del Código Civil CLASIFICACIÓN DE MUROS: 16 julio2008 Los muros pueden clasificarse según distintos parámetros de análisis. No obstante, cualquiera de estas clasificaciones que se detallan a continuación, son pasibles de combinarse entre sí: * Según el estado jurídico del muro, podemos considerar los siguientes conceptos: MURO MEDIANERO: Un muro es medianero y común a los vecinos de dos lotes contiguos que lo han hecho construir a su costa en el limite separativo de predios. Resulta también medianero en el caso que fuese construido a costa de uno de los vecinos y luego el otro le reintegra la mitad de su valor. Ver Figura 1 Foto tomada por el Arq. Hernán Busaniche Ciudad de San Jorge. Año 2005 En el caso de dos lotes que pertenecieron al mismo propietario pasan a pertenecer a distintos propietarios, la escritura de venta debe especificar de quién es el muro. Si no lo especifica debe primar la intención de quien construyó el muro. Se supone * Según la ubicación del muro en la parcela: La división de parcelas registrada en los catastros está dada por una línea imaginaria virtual, llamada eje separativo o divisorio de predios; MUROS DIVISORIOS, SEPARATIVOS O LINDEROS: Son los que lindan inmediatamente con la línea separativa de predios. Según la ubicación del muro divisorio con relación a este eje, podemos decir que el muro es: MURO ENCABALLADO: Cuando el eje separativo de predios es coincidente con el eje del muro. El muro está construido sobre los dos predios lindantes, ocupando una franja de cada uno de ellos. Figura 3 MURO CONTIGUO: Es aquel que se encuentra erigido íntegramente sobre uno de los predios y uno de los filos del muro coincide con el Eje Divisorio de Predios. Figura 4 * Según su función: MURO DE CARGA: En este caso, se utiliza como sostén del edificio. El Reglamento de Edificación, en Cap. 4.8.Art.17.Inc.a) indica que un muro divisorio entre predios, aunque sea del mismo propietario, que en cualquier nivel cierre partes cubiertas, debe construirse en albañilería de ladrillos macizos o de piedra. En caso de edificios con estructura independiente, el muro divisorio no cumple con esta función, sino de cerramiento. El Reglamento de Edificación en el Cap.4.7.Art.1.Inc.c) establece que puede ser o no ser resistente, siempre y cuando el muro sea contiguos y privativo. 36 de las comisiones / ficha técnica 1: medianería que esta pared está en condominio porque el que lo construyó lo hizo para que sirviera a los dos lotes. MURO DE CERRAMIENTO: En este caso, la función del muro es cuidar la intimidad o seguridad del propietario del lote. Es obligatorio según la normativa vigente. Para la ciudad de Santa Fe, según el Cap. 4.8.Art.19 del Reglamento Municipal, la altura mínima del muro de cerramiento forzoso de las paredes divisorias entre predios se establece en 1.80m Fotografía tomada por la Arq. María Viviana Loyarte Ciudad de Ceres - Año 2006. MUROS NO DIVISORIOS O SEPARATIVOS: Estos muros no lindan con la línea separativa de predios. Estos son muros privativos. julio2008 17 MURO PRÓXIMO: Es un caso especial ya que el muro se encuentra erigido muy cercano al Eje separativo de predios a una distancia inaprovechable.