Durante los últimos 5 años, en el Gran Santiago se han vendido

Durante los últimos 5 años, en el Gran Santiago se han vendido

Mercado Inmobiliario Privado 2005 - 2010
Gran Santiago
Agosto 2010
Observatorio Habitacional
Comisión Asesora de Estudios Habitacionales y Urbanos
Oferta de viviendas
De acuerdo a cifras de la Empresa GFK-Collect, para la Región Metropolitana, en el año 2007 existían 1.082 proyectos
ofertados, con un stock total hacia fines del periodo de 38.998 unidades de casas y departamentos. Al año 2009, la
oferta llegaba a 1.125 proyectos, por un total de 35.009 unidades. Al primer semestre del 2010, esta oferta se redujo a
911 proyectos, es decir, una reducción de 24%, para un total de 36.782 unidades disponibles.
En los siguientes mapas se aprecia la distribución de las ofertas por año para departamentos y casas por separado,
donde el color y el tamaño del círculo indican el año en que se ofertaban cada tipo de vivienda, donde un mismo
proyecto puede tener distintos colores según el año. Mientras más oscuro el color del sector quiere decir que la oferta se
produjo entre el 2007 o 2008, mientras que los sectores más claros se refieren a ofertas más recientes.
La distribución de los departamentos en la ciudad de Santiago se supedita
a la funcionalidad que las áreas centrales poseen. En el mapa de “Oferta
de Departamentos” se aprecia la localización de proyectos desde el 2007
al 2010. Las comunas que presentan más oferta de departamento son
Santiago, Providencia y Ñuñoa. En el caso de Santiago, los barrios más
cercanos al centro histórico son los que presentan mayor oferta, como se
indica en los puntos amarillos, la principal concentración se encuentra en
los barrios Lira y el Centro histórico.
En Ñuñoa el desarrollo inmobiliario se da en el eje Irarrázabal y Dublé
Almeyda. En el caso de Providencia se aprecia un estancamiento en la
oferta en el eje de avenida Providencia desde el año 2008 y un desarrollo
al sur la avenida Bilbao. Por el contrario, en Las Condes el desarrollo de
departamentos se encuentra localizado en el eje de Apoquindo. En el
Sector de San Miguel la oferta de departamentos se da en el sector norte
en El Llano y Lo Vial. En Macul en el eje de José Pedro Alessandri y como en los últimos cuatro años en Recoleta al sur
de la comuna.
Los colores más oscuros indican las áreas donde han disminuido las ofertas de departamentos, el caso más reconocible
ocurre en Maipú, donde se registran menos ofertas que en los años anteriores. La distribución de departamentos
reconoce un modelo de ciudad compacta, que aprovecha la centralidad de la ciudad, las estaciones de metro, las vías
estructurantes, la ubicación de la oferta laboral y académica que la ciudad ofrece.
La distribución de la oferta de casas nuevas presenta el patrón contrario al
de departamentos, donde ya desde el 2007 la oferta se encuentra
prácticamente en todas las comunas de la periferia de la ciudad.
Los principales sectores de concentración de oferta se encuentran en
Puente Alto, San Bernardo y Maipú, como lo indica el mapa para el año
2010. No existe homogeneidad en la distribución de la oferta, observándose
núcleos de proyectos; los más reconocibles son en Huechuraba en el eje de
Pedro Fontova, en Pudahuel en el sector de Ciudad de los Valles, Larapinta
en Lampa, el norte de la comuna de Colina y el sector norte de Renca. Las
comunas pericentrales han ido perdiendo proyectos, como se aprecia en la
figura, comunas como Vitacura, Ñuñoa y La Cisterna han dejado de ofrecer
casas nuevas en el periodo analizado.
Prácticamente la oferta se expande en todas direcciones, salvo en la
comuna de La Pintana. La distribución de la oferta privada de casas se
relaciona con el precio y la disponibilidad de suelo para proyectos.
2
Los tipos de oferta inmobiliaria en la ciudad no dan simultáneamente y se, constituyen como dos modelos distintos, por
una parte los departamentos muestran una ciudad compacta, en cambio las casas presentan un modelo difuso; ambos
separados por un anillo de comunas residenciales antiguas que no han renovado su oferta inmobiliaria.
Oferta de viviendas según producto
Los siguientes cuatro mapas representan la localización de proyectos inmobiliarios según el número de dormitorios del
producto, donde el tamaño y el color de cada símbolo indican el año en que se ofertaron; así en un mismo lugar se
puede ver el lapso de tiempo que una zona de la ciudad ofrece nuevas viviendas o la distribución de los antiguos y
nuevos proyectos en la ciudad.
Al analizar por producto, las viviendas de un dormitorio, tienen una distribución similar a la observada en el mapa de
oferta de departamentos lo que puede tener explicación en el hecho que este producto sólo se ofrece en la tipología de
departamentos.
Lo más importante a destacar es como en los últimos años la concentración de ofertas con un dormitorio tiende a
quedarse en el centro de la ciudad, en especial en el centro histórico. Las comunas de Providencia y Las Condes han
disminuido sus ofertas en lo que va del año 2010, y en comunas del pericentro como Renca, Quinta Normal, Conchalí,
Recoleta, y Macul ya no se presentan ofertas de este tipo.
Las viviendas de un dormitorio se asocian principalmente a personas solas, matrimonios sin hijos o adultos mayores. Los
dos primeros son grupos que presentan alta movilidad residencial que pueden variar su localización según el ciclo de
vida, por el mismo motivo las viviendas de un dormitorio presenta alta rotación en los usuarios de las viviendas.
En la oferta de viviendas de dos dormitorios, existe una mayor dispersión que en el caso anterior; la distribución también
ha ido concentrándose, principalmente hacia las comunas de Ñuñoa y San Miguel. La distribución de ofertas de
viviendas de dos dormitorios corresponde en un 97% a departamentos, mientras que tipologías de casas se encuentra
en San Bernardo, Lampa, Puente Alto y La Florida.
3
Las viviendas de tres dormitorios se encuentran en todas las comunas en que existe oferta inmobiliaria, independiente de
si es casa o departamento, si bien no es el producto más vendido, el 90% de los proyectos ofrecidos actualmente poseen
viviendas con este número de dormitorios. En el mapa se aprecia cómo la comuna de Santiago disminuye notablemente
la presencia de dicho producto, a su vez, los sectores con más claras concentraciones se encuentran en Las Condes,
Providencia, Ñuñoa, San Bernardo, Quilicura y Pudahuel.
La situación cambia al localizar los proyectos con cuatro o más dormitorios, donde prácticamente disminuye la oferta en
comunas centrales, mientras que en otras del sector nororiente, como Lo Barnechea, Vitacura, Las Condes, La Reina,
Ñuñoa y el sector de Chicureo en Colina; el producto se encuentra consolidado.
Venta de viviendas
4
Durante los últimos cinco años el Gran Santiago ha experimentado un importante desarrollo inmobiliario, vendiéndose
más de 175.900 viviendas. De acuerdo a cifras de GFK Collect, en el año 2005 se vendieron 36.933 unidades de
viviendas nuevas, al año siguiente las ventas
Variación trimestral de venta de viviendas
crecieron un 7% marcando un máximo histórico.
Var (%)
A finales del año 2008, comienza a evidenciarse
100%
Casa
Departamento
Total
los primeros signos de la crisis financiera:
80%
aumenta el costo del financiamiento, disminuye
60%
el consumo y cae la demanda. De esta manera,
40%
se reducen los niveles de venta cerrando el año
20%
con 29.370 unidades vendidas, un 22% menos
0%
respecto al año anterior. Si bien al 2009 el sector
4T06
2T07
4T07
2T08
4T08
2T09
4T09
2T10
-20% 2T06
logra un repunte, registrando ventas por 32.552
-40%
unidades, no alcanza los niveles observados 5
años atrás.
-60%
Fuente: elaboración propia en base a datos Collect
En el tramo de las 1.000 y 2.000 UF se
concentra el mayor nivel de ventas. En el año
Periodo 2005-2010
unidades
2005 las ventas en el Gran Santiago para este
1.000-1.250 UF
1.250-1.500 UF
1.500-1.750 UF
1.750-2.000 UF
20.000
segmento superaban las 17.200 unidades, al
año siguiente alcanzaron una cifra record de
15.000
19.186 unidades, luego fueron descendiendo
llegando al 2008 al menor resultado anual con
10.000
un total de 13.579 unidades.
Como una de las medidas reactivadoras que
5.000
impulsó el gobierno ante la crisis económica
existente, a partir del 2009 se implementa el
0
Artículo 4to transitorio del programa DS40, que
2005
2006
2007
2008
2009
1S10
beneficia con un subsidio aquellas viviendas
Fuente: elaboración propia en base a datos de Collect
entre el tramo de las 1.000 y 2.000 UF. Los
resultados el año 2009 muestran un alza del 9% en este tramo, sumando un total de 14.862. La mayor variación se
produjo en el tramo de las 1.000-1.250 UF, sin embargo, el tramo de las 1.250 y 1.500 es el de mayores ventas. Si bien
parte de este aumento puede atribuirse a la medida, también existe un aumento de igual magnitud en la venta del tramo
siguiente, entre las 2.000 y 3.000 UF las ventas sumaron 8.939 unidades con un aumento del 9%. En el primer semestre
del año en curso, la venta en el tramo de las 1.000 y 2.000 UF es de 5.847 unidades, esto es un 16% inferior a lo
observado en igual periodo del año anterior.
Gran Santiago: Venta viviendas nuevas 1.000-2.000 UF
Venta total de Casas nuevas
unidades
1.600
periodo 2005-2009
2005
2009
1.200
800
400
Pu
en
te
A
lto
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n B ipú
er
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rd
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Lo hura
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La che
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de
s
Ot
ra
s
0
En el segmento de casas durante el 2009 se
vendieron 8.747 unidades, sumando entre el
2005-2009 un total de 47.985 casas a razón de
9.600 anuales. En este ámbito, las comunas de
Puente Alto y Maipú registran el mayor número
de transacciones, superando las 6.000 unidades
en el quinquenio.
Entre los años 2005 y 2009 se observa un
crecimiento en las ventas. Las comunas de
Maipú y San Bernardo (segunda y cuarta entre
las más vendidas) han mantenido un crecimiento
Fuente: Elaboración propia en base a datos Collect
5
constante en los últimos años; respecto al año 2005 las ventas en ambas aumentaron 13% y 76% respectivamente. En
tanto, Puente Alto lidera el mercado con más del 17% y se mantiene estable con ventas anuales del orden de las 1.400
unidades.
Las comunas de Quilicura, Pudahuel y Huechuraba han disminuido su nivel de participación, luego que el 2006 tuvieran
su mejor balance, con ventas en torno a las 1.000 unidades; actualmente no superan las 500 unidades anuales.
Venta de Casas según tramos de UF
unidades
8.000
Periodo 2005-2009
menos 1000 UF
1000-2000 UF
2000-3000 UF
3000-4000 UF
4000-5000 UF
Mas de 5000 UF
6.000
4.000
2.000
Pu
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Al
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0
Fuente: Elaboración propia en base a datos de Collect
La venta de casas según tramo de UF se
concentra entre las 1.000 y 2.000 UF, con más
del 48% vendido en este tramo durante los
últimos cinco años. Comunas representativas de
este segmento son Puente Alto, Maipú y
Quilicura.
Se distingue además, en algunas comunas un
grado de homogeneidad para distintos tramos de
UF, la comuna de Peñalolén concentra la venta
de casas en tres tramos, con valores de 3.000
UF y más; mientras que La Florida incluye
principalmente dos tramos, con valores entre
2.000 y 4.000 UF.
Se observa además, como Puente Alto, Maipú, Quilicura y San Bernardo siendo comunas periféricas, registran similar
composición de precios, con una predominancia de viviendas entre 1.000 y 2.000 UF seguidas por el tramo entre 2.000 y
3.000 UF y con un porcentaje menor de viviendas con precios inferiores a las 1.000 UF.
En el último año, se vendieron 23.805
departamentos, acumulando 128 mil unidades
10.500
entre el 2005-2009; lo que señala un promedio
2005
2009
9.000
anual sobre las 23.000 unidades. Parte
7.500
importante de este volumen se debe al desarrollo
6.000
que ha tenido la comuna de Santiago, reuniendo
4.500
una serie de atributos como son: el mayor
acceso, cercanía y variedad de precios, lo que se
3.000
une al cambio en el perfil de en aquellos que
1.500
buscan una vivienda, con una mayor presencia
0
de personas jóvenes con independencia
económica, lo hacen ser un sector preferente que
acumula el 35% del total del mercado. Pese a
Fuente: elaboración propia en base a datos de Collect
ello, en los últimos años ha ido disminuyendo el
nivel de transacciones lo que podría responder a un encarecimiento del suelo disponible para nuevos proyectos.
Venta total de Departamentos nuevos
Periodo 2005-2009
Sa
nti
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Ot
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s
unidades
En tanto, las comunas de Ñuñoa, Las Condes y Providencia registran niveles similares de ventas, con promedios
anuales en torno a las 3.000 unidades.
La comuna de Ñuñoa, caracterizada por ser un barrio residencial, actualmente mantiene un crecimiento constante, a
excepción del año 2008 con balance negativo en la mayoría de las comunas, las ventas se expanden a niveles del 15%
anual. Por su parte, Las Condes y Providencia siendo comunas consolidadas en el rubro, año a año disminuyen sus
niveles de venta, probablemente producto, en parte, del aumento en el precio del suelo.
6
Venta de Departamentos nuevos según tramos de UF
unidades
1000-2000 UF
4000-5000 UF
2000-3000 UF
5000 UF y más
Sa
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45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
Periodo 2005-2009
menos de 1000 UF
3000-4000 UF
Fuente: elaboración propia en base a datos de Collect
Según tramos de UF, los departamentos más
vendidos se concentran entre las 1.000 y 2.000
UF, influido principalmente por la comuna de
Santiago con un 55% del total, donde el tipo de
habitantes son en gran mayoría jóvenes que
adquieren su primera vivienda, siendo
departamentos pequeños.
El resto de las comunas incluye además otros
valores de venta. Las Condes presenta mayor
variedad de precios, que fluctúan principalmente
entre las 2.000 UF y más de 5.000 UF. Sólo las
comunas de Quinta Normal y Maipú incluyen un
mayor porcentaje de departamentos vendidos
bajo las 1.000 UF.
Los siguientes mapas muestran la oferta existente por proyecto en color morado y en color verde las viviendas que aún
no han sido vendidas en el segundo semestre de los años 2007 y 2010. Los sectores donde el color morado predomina
representa lugares en que quedan pocas viviendas disponibles, al contrario el color verde indica sectores en que hay una
alta disponibilidad de viviendas sin vender.
La oferta en el segundo semestre del año 2007 mostraba una alta disponibilidad de viviendas en el centro, en especial
en las comunas de Santiago, Ñuñoa, Providencia, Las Condes y San Miguel. Mientras que en Quilicura, Huechuraba y
Maipú evidenciaba sectores con ofertas con pocas viviendas disponibles. Al segundo trimestre del año 2010, la
disponibilidad sigue presentándose en la comuna de Santiago, mientras que el resto de la ciudad presenta menor oferta.
La comuna de Providencia, en relación al mismo período en el 2007, muestra una oferta menor; lo mismo ocurre en Las
Condes. La periferia ha bajado el volumen de ofertas, como en el caso de Puente Alto y Cerrillos donde prácticamente
quedan muy pocas viviendas por vender.
7
Venta de casas según evolución de precios
La venta de casas en el segundo trimestre de este año, fue de 2.101 unidades, esto es un 19% menor a lo registrado en
igual periodo del año anterior. Según el tipo de producto, las preferencias son por casas de 3 dormitorios y 2 baños (3D2B), con una superficie útil dentro del rango de los 80-90 m2.
La comuna de Puente Alto, representativa de este segmento, alcanzó 316 unidades vendidas el segundo trimestre 2010.
Esta comuna no ha presentado una gran diferencia respecto al tipo de vivienda que ofrece, comúnmente son viviendas
orientadas a familias con hijos, en que los habitantes poseen un importante arraigo a la comuna. Como se aprecia en la
tabla siguiente, sus principales programas son casas de 3D-2B, que fluctúan entre 80-100 m2, el precio promedio de
ellos para el periodo de análisis es de 2.058 UF, con un aumento de 30% respecto a cinco años atrás cuando el precio
de una vivienda de similares características no superaba las 1.600 UF. Otra de las opciones que privilegian los
habitantes corresponde a casas de 3D-3B con superficie útil entre 80-90 m2, los precios suben 7% respecto a aquellos
con 2 baños, con cifra promedio de 2.203 UF; precio que experimenta un aumento de 50% en los últimos cinco años.
Solo en los últimos 3 años se han vendido minoritariamente viviendas de 2D-1B, siendo casi en su totalidad viviendas
menores a 1.000 UF.
Durante el último tiempo la comuna de San Bernardo ha tenido una fuerte expansión inmobiliaria, ofreciéndose con la
imagen de una mejor calidad de vida, mayor tranquilidad y fácil acceso. Esta comuna se ha proyectado como una
alternativa a las ya tradicionales comunas de Puente Alto y La Florida. Al segundo trimestre de 2010, se han vendido 323
casas, una disminución del 28% en relación al 2009, no obstante, al 2005 la venta creció un 64%.
La venta de casas se concentra en las de 3D-2B, mayormente en un rango de 60-70 m2, el precio promedio para este
tipo, en el periodo, es de 1.851 UF valor que ha experimentado un aumento de 83% en los últimos años.
La comuna ha sufrido alzas en todos los tramos de precios y se asoma como una comuna con dos perfiles inmobiliarios,
por un lado aquellas viviendas ubicadas en el núcleo central con precios en torno a las 1.800 UF de 2 o 3 dormitorios y
la zona sur, en el sector de Nos con valores que pueden alcanzar las 3.300 UF de 3 a 5 dormitorios.
Por su parte, la comuna de Huechuraba que tuvo un importante auge años atrás atrayendo nuevos habitantes a la
comuna, en la actualidad las ventas no superan las 80 unidades trimestrales, con una baja del 66% luego de cinco años.
Venta y Precio Promedio de casas (UF) según tipo de producto
2° Trimestre 2005
Producto
Puente Alto
Maipú
San Bernardo
Pudahuel
Huechuraba
Lo Barnechea
Peñalolén
Gran Santiago
2D-1B
Ud
UF
-
3D-2B
3D-3B
Ud
UF
Ud
UF
161 1.596 109 1.473
9
50
-
46
91
121
4
83
878
760
784
1.309 91
1.013 2
1.887 82
3.800 98
25
6 3.150 15
863 1.677 637
Venta y Precio Promedio de casas (UF) según tipo de producto
2° Trimestre 2010
4D-3B
Ud
UF
26 1.769
1.608 11
1.250 9
2.488 19
2.276 60
6.960 1
3.373 24
2.259 247
2.536
1.756
3.279
3.358
5.400
5.196
3.196
Producto
Puente Alto
Maipú
San Bernardo
Pudahuel
Huechuraba
Lo Barnechea
Peñalolén
Gran Santiago
2D-1B
Ud
UF
1
875
6
61
3D-2B
3D-3B
Ud
UF
Ud
UF
137 2.058 104 2.203
104 1.513 132
1.185 149 1.851 50
24 2.838 29
11 3.536 29
2
7 2.871 18
1.082 709 1.879 491
4D-3B
Ud
UF
54 2.459
2.395 58
2.266 10
2.759 7
3.607 16
2.400 2
4.611 23
2.536 266
2.734
2.670
3.200
3.963
12.500
4.557
3.223
En estos últimos cinco años se distinguen mayores opciones al momento de elegir el tipo de vivienda: surgen comunas
en las que anteriormente no existía oferta aunque hay comunas que desaparecen dentro del rango de precios que se
busca; según el tipo de producto, se incorporan nuevas combinaciones de número de dormitorios y baños; y en la
mayoría de los casos, se reduce el rango de superficie útil.
Así por ejemplo, al año 2005 con un monto entre 1.500 y 1.600 UF se podía comprar una casa en las comunas de
Cerrillos, La Florida, Lampa, Maipú, Puente Alto y Renca, de características de 3D-2B, 3D-3B o 4D-2B, con una
superficie útil entre 60-100 m2. Al año 2009 con igual disposición a pagar, es posible encontrar viviendas en las mismas
comunas, a excepción de Lampa, y se suman además comunas como San Bernardo, Padre Hurtado y Pudahuel; mayor
8
variedad en tipo de producto donde se incluyen los de 3D-1B y 4D-3B, pero se reduce el rango de superficie que fluctúa
entre 50-80 m2.
Casa
Rango Precio
Año 2005
Año 2009
1300-1400 UF
(8)
Cerrillos, La Florida , Maipú,
Puente Alto, Renca, San
Bernardo, Padre Hurtado ,
Pudahuel
Comunas
(8)
Cerrillos, El Bosque , Lampa ,
Maipú, Pudahuel, Puente Alto,
Quilicura , San Bernardo
Producto
3D-1B, 3D-2B, 3D-3B, 4D-2B,
2D-1B, 3D-1B, 3D-2B, 4D-2B
4D-3B
Superficie Útil
60-70, 70-80, 80-90, 90-100
40-50, 50-60, 60-70, 70-80
Casa
Rango Precio
Año 2005
Año 2009
1500-1600 UF
Comunas
(6)
Cerrillos, La Florida, Lampa ,
Maipú, Puente Alto, Renca
Producto
3D-2B, 3D-3B, 4D-2B
Superficie Útil
60-70, 70-80, 90-100
(8)
Cerrillos, La Florida, Maipú,
Puente Alto, Renca, San
Bernardo, Padre Hurtado,
Pudahuel
3D-1B, 3D-2B, 3D-3B, 4D-2B,
4D-3B
50-60, 60-70, 70-80
Venta de departamentos según evolución de precios
En la comuna de Santiago en el periodo analizado, la venta de departamentos llegó a 1.433 unidades; de ellas el
producto más vendido son departamentos de 1 dormitorio y 1 baño (1D-1B) con un precio promedio de 1.454 UF, lo
siguen los de 2D-2B que aumentan su precio en 40% respecto a los anteriores con un valor promedio de 2.041 UF. La
superficie útil de estos departamentos en el sector promedia los 40-50 m2.
Precio Promedio de departamentos (UF) según tipo de producto - 2° Trimestre 2005
1D-1B
2D-1B
2D-2B
3D-2B
3D-3B
Ud
UF
Ud
UF
Ud
UF
Ud
UF
Ud
UF
Santiago
1.153 1.271 667 1.468 391 2.026 280 2.241
Ñuñoa
70 1.641 29 1.869 249 2.362 292 2.913 11 2.991
Providencia 116 2.013 39 2.695 102 3.003 48 3.469 12 4.500
Las Condes 188 2.298 15 2.200 382 3.912 305 4.087 76 4.780
Macul
5 1.240 20 1.935 17 2.041
San Miguel
35 1.209 15 1.480 55 1.865 141 2.244
Recoleta
62 1.398 34 1.468 60 2.088 136 1.857
Gran
1.661 1.470 1.010 1.444 1.363 2.686 1.456 2.751 125 4.719
Santiago
Producto
Precio Promedio de departamentos (UF) según tipo de producto - 2° Trimestre 2010
Producto
Santiago
Ñuñoa
Providencia
Las Condes
Macul
San Miguel
Recoleta
Gran
Santiago
1D-1B
2D-1B
2D-2B
3D-2B
Ud
UF
Ud
UF
Ud
UF
Ud
UF
463 1.454 274 1.719 404 2.041 248 2.451
52 1.813 17 2.059 182 2.675 159 3.372
56 2.513
109 3.788 67 4.666
53 3.087 1 2.800 105 4.046 70 4.797
11 1.400 5 1.660 46 2.137 77 2.199
28 1.518 24 1.658 61 2.031 88 2.456
28 1.539 19 1.563 46 2.167 29 2.379
3D-3B
Ud
UF
22 3.655
36 5.306
26 6.565
-
779 1.657 493 1.626 1.115 2.545 1.042 2.802 121 5.442
Como se aprecia en la tabla superior, en los últimos cinco años, en la comuna de Santiago, se observa un aumento en
los precios principalmente de aquellos departamentos más pequeños. Respecto al segundo trimestre del año 2005; el
precio en los departamentos de 1D-1B para el actual periodo aumentó un 14%, mientras que los de 2D-1B se
incrementaron en 17% considerando similar superficie útil (30-50 m2).
En la comuna de Ñuñoa, en el segundo trimestre 2010 se vendieron 457 unidades, con una baja del 50% respecto a
igual período del año anterior; sin embargo, gran parte de esto se debería al comportamiento agregado que mostraron
todas las comunas luego del terremoto recién pasado. Si bien esta comuna destaca por su variada oferta, las
preferencias se tornan a los departamentos de 2D-2B con una superficie promedio de 60-70 m2.
Las alternativas más económicas, en esta comuna, son departamentos de 1D-1B con un precio promedio en el periodo
de 1.813 UF, mientras que los de 2D-2B bordean las 2.670 UF. El producto que presenta mayor aumento en relación a
cinco años atrás son los departamentos de 3D-2B y 3D-3B con un alza sobre el 20%.
En Las Condes, pese a ser la tercera comuna con mayor venta de departamentos, este segundo trimestre se
comercializaron solo 421 departamentos, disminuyendo un 21% respecto a 12 meses atrás. Los programas de 2D-2B
son los más requeridos, con un precio promedio de 4.046 UF, aún cuando los precios son más altos que en otras
comunas, debido a ser una comuna tradicionalmente de estrato alto y con acceso a servicios y espacios públicos de
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mejor estándar, este producto sólo ha experimentado una variación del 3% respecto a cinco años atrás. En el resto de
las categorías los precios suben sobre el 17%.
La comuna, beneficiada por las extensiones en la línea 1, mejoras en la infraestructura vial y un fuerte crecimiento del
sector comercial, la han hecho más atractiva a la hora de elegirla. Se observa un amplio rango de precios, los más
económicos en promedio pueden costar 2.800 UF; mientras que uno de 3D-3B cuesta 6.565 UF en promedio.
En tanto, en la comuna de San Miguel se han vendido al segundo trimestre del presente año 209 unidades de
departamentos, registrando una caída del 38% respecto el mismo periodo 2009. Las preferencias son por los
departamentos de 3D-2B, seguido por los de 2D-2B. A diferencia de las comunas antes citadas, en ésta las viviendas
solicitadas son de una mayor superficie, ubicándose en promedio en el rango de las 60-70 m2.
Teniendo en cuenta la cercanía de esta comuna respecto de otras con el centro de Santiago, posee un menor
equipamiento de servicios (universidades, espacios culturales, servicios financieros, entre otros). Los precios son
inferiores que otras comunas, así por ejemplo: un departamento de 3D-2B bordea los 2.456 UF valor que ha aumentado
un 9% desde cinco años atrás.
Para igual rango de precio de departamentos entre el año 2005 y 2009, varía el tipo de producto disponible. Es
importante considerar que es relativo al rango de precios que se analiza, debido a que en algunos tramos se observan
mayores variaciones, en el tipo de producto, superficie, inclusión de nuevas comunas.
Departamentos
Rango Precio
Comunas
Producto
Superficie Útil
Año 2005
Año 2009
1.250-1.500 UF
(19)
(18)
Cerrillos , Conchalí, Estación
Conchalí, El Bosque , Estación
Central, Independencia, La
Central, Independencia,
Cisterna, La Florida, Las Condes,
La Cisterna, La Florida, Macul,
Lo Barnechea , Macul, Maipú,
Maipú, Ñuñoa, Pudahuel, Puente
Ñuñoa, Providencia , Quilicura,
Alto , Quilicura, Quinta Normal,
Quinta Normal, Recoleta, San
Recoleta, San Bernardo, San
Bernardo, San Joaquín,
Joaquín, San Miguel y Santiago
San Miguel y Santiago
1D-1B, 2D-1B, 2D-2B,
1D-1B, 2D-1B, 2D-2B,
3D-1B, 3D-2B
3D-1B, 3D-2B, 4D-2B
20-30, 30-40, 40-50,
20-30, 30-40, 40-50,
50-60, 60-70, 70-80
50-60, 60-70, 70-80
Departamentos
Rango Precio
Comunas
Producto
Superficie Útil
Año 2005
Año 2009
1.500-1.750 UF
(16)
Conchalí, Estación Central,
Independencia, La Cisterna,
La Florida, Las Condes,
Lo Barnechea , Macul, Maipú,
Ñuñoa, Providencia,
Quinta Normal, Recoleta, San
Joaquín, San Miguel y Santiago
1D-1B, 2D-1B, 2D-2B,
3D-1B, 3D-2B
20-30, 30-40, 40-50,
50-60, 60-70, 70-80
(18)
Conchalí, Estación Central,
Independencia, La Cisterna,
La Florida, Las Condes, Macul,
Maipú, Ñuñoa, Providencia,
Pudahuel, Puente Alto ,
Quinta Normal, Recoleta, San
Bernardo , San Joaquín,
San Miguel y Santiago
1D-1B, 1D-2B, 2D-1B,
2D-2B, 3D-1B, 3D-2B
20-30, 30-40, 40-50,
50-60, 60-70, 70-80
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Los siguientes mapas presentan las áreas con precios mínimos de vivienda, donde el color indica el tramo de precio que
se puede pagar por una propiedad.
Como indica el mapa, en la mayor parte de la ciudad se puede acceder a alguna vivienda, independiente del tipo y el
producto a un precio que no supera las 2.000 UF. El precio comienza a subir desde el oriente hacia el norte, y en el
sector de Pudahuel, en el área de Lo Aguirre.
Comparando ambos períodos, el mayor cambio se da en el área de Providencia donde actualmente no existen viviendas
con precio menor a 2.000 UF; la tendencia se acerca a Ñuñoa, donde las viviendas están comenzando a subir de precio.
Los sectores con los precios más altos se encuentran en Lo Barnechea y Vitacura, con precios mínimos superiores a las
8.000 UF.
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Velocidad de Venta
En los siguientes mapas de densidad, se aprecia en forma esquemática la velocidad de venta de proyectos inmobiliarios
en Santiago. Los colores más oscuros indican los lugares en que más rápido se venden las propiedades, mientras los
sectores de color amarillo indican áreas de ventas más lentas.
Entre el año 2007 y 2010 las velocidades de venta han experimentado cambios; en el año 2007 los sectores de mayor
velocidad se dieron en el centro, Ñuñoa y Providencia, los mismos sectores asociados a la venta de departamentos;
mientras que en el período 2010, Huechuraba y Providencia son los sectores con mayor velocidad; donde en
Huechuraba el fenómeno se asocia principalmente a casas. En términos medios, en el año 2010 se aprecia un aumento
general en las velocidades de venta en las viviendas periféricas, que se puede asociar a los efectos del terremoto de
febrero, por el aumento de la venta de casas, en desmedro de la vivienda en altura.
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