P. de la C. 1454

EST ADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
3ra.Sesi6n
Ordinaria
17ma. Asamblea
Legislativa
CAMARA DE REPRESENT ANTES
P. de la C. 1454
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INFORME POSITIVO
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22 DE MAYO DE 2014
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La Comisi6n de Asuntos del Consumidor y Practicas Anti-Monopolisticas de !a Camara
de Representantes de Puerto Rico tiene el honor de recomendar a este Augusto Cuerpo
!a aprobaci6n del P. de !a C. 1454, con las enmiendas contenidas en el entirillado
electr6nico que se acompafia en este Informe.
ALCANCE DE LA MEDIDA
De !a autoria de los representantes Hon. Rivera Ruiz de Porras, Hon. Hernandez L6pez,
Hon. Franco Gonzalez, se someti6 el Proyecto de !a Camara 1454. El mismo pretende
enmendar el Articulo 31 Inciso (a) (11) de !a Ley Ntim. 10 de 26 de abril de 1994, segtin
enmendada, conocida como "Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Rakes", a los
fines de especificar que se prohibe retener o confiscar cualquier dep6sito en caso de que
a un comprador se le deniegue el financiamiento hipotecario por una instituci6n
financiera acreditada cuando no haya cualificado para otorgar y perfeccionar una
transacci6n de bienes rakes, luego de haber cumplido cabalmente con otros requisitos
de ley y obligaciones propias de este tipo de negocio.
La exposici6n de motivos de la P. de la C. 1454 sefiala que la adquisici6n de una
propiedad, reviste de gran interes publico, puesto que de esta forma muchas personas y
familias, obtienen sus hogares. Menciona que son muchos los comerciantes que tambien
adquieren propiedades para poder operar algtin establecimiento comercial, industrial o
agricola. Agrega que !a mayoria de las personas y familias utilizan los servicios de un
corredor de bienes rakes.
Ademas, !a exposici6n de motivos indica que el Tribunal Supremo de Puerto Rico
interpret6 el Articulo que aquf se pretende enmendar, en el caso Velez L6pez v.
Izquierdo Stella, 2004 TSPR 92; 162 D.P.R. 88 (2004). Explica que en dicho caso el
Tribunal Supremo dej6 sin contestar si se considera que ha mediado culpa del
2
comprador cuando este no ha cualificado, obtenido financiamiento, requisito
indispensable para que se lleve a cabo la transacci6n y el intermediario es un corredor
de bienes raices.
Tambien sostiene que es esperado por Ia gran mayoria de las personas que los
corredores de bienes raices puedan evaluar emil es Ia probabilidad de que una persona
pueda cualificar para el financiamiento de la propiedad que espera adquirir, por lo que
es irrazonable que se Je pueda retener el dep6sito a! comprador que no ha cualificado.
Aiiade que "[v]alidar Jo contrario resultarfa en propiciar que se acepten dep6sitos para
adquisici6n de algun bien, que se sepa que no podnl. obtener financiamiento con el
unico prop6sito de confiscar o retener el dinero dado en dep6sito."
De igual modo concluye que, en virtud de lo anteriormente seiialado, "[e]sta medida es
necesaria para proteger al consumidor puertorriquefto, asi como a los vendedores que
Jes dan sus propiedades a corredores de bienes raices para mercadearlas y esperan que
los potenciales compradores cualifiquen para el financiarniento, puesto que han sido
evaluados por el corredor."
ANALISIS DE LA MEDIDA
La Comisi6n solicit6 memoriales explicativos y se convoc6 a vista publica para el
estudio del proyecto que nos ocupa ala Junta Examinadora de Corredores, Vendedores
y Empresas de Bienes Raices (JCVEBR), el Departamento de Asuntos del Consumidor
(DACO), Ia Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF), Puerto Rico
Association of Realtors®, Inc., Ia Asociaci6n de Bancos de Puerto Rico (ABPR), y a los
corredores de bienes rakes, Sra. Socorro Cintr6n Silva, Sr. Elvin A. Rodriguez y Sra.
Michelle Maloy.
La primera vista publica se paut6 para el 28 de enero de 2014, a las 10:00 a.m. Sin
embargo, debido a que los deponentes citados no comparecieron, se abrieron y se
cerraron los trabajos y se paut6 una segunda vista para el 25 de febrero de 2014, a las
10:00 a.m. La tercera vista publica se celebr6 ellS de marzo de 2014. Pese a que se cit6 a
la Asociaci6n de Bancos de Puerto Rico (ABPR) a las tres vistas publicas antes
seiialadas, esta se excus6 de las mismas. No obstante envi6 su memorial explicativo.
Junta Examinadora de Corredores, Vendedores
y Empresas de Bienes Raices OCVEBR)
La Junta Examinadora de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raices
(JCVEBR) consider6 " ... altamente cuestionable Ia practica de corredores y / o
vendedores de retener dep6sitos en transacciones de bienes raices en cualquier caso en
que no medie responsabilidad de Ia parte que ofrece el dinero en dep6sito para que no
se consume !a transacci6n de bienes raices de Ia cual se trate." Aftadi6 que actuaciones
como estas ciertamente constituyen una violaci6n a Ia letra y a! espiritu de Ia Ley Num.
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10 de 26 de abril de 1994, segun enmendada, " ... en tanto yen cuanto, un profesional de
bienes rakes pretenda retener indebidamente una cantidad de dinero perteneciente a
una de las partes en una transaccion, a(m cuando no se lleve a cabo la misma no
habiendo mediado culpa del comprador."
La JCVEBR indico que en casos disciplinarios por la antes citada practica, en las cuales
se ha considerado probada la retencion indebida de un deposito por un corredor y I o
vendedor, la misma " ... ha ejercido su poder disciplinario de la manera mas severa que
le permite la ley, revocando las licencias de los corredores y I o vendedores incursos en
dicha practica."
Asimismo, sostuvo estar de acuerdo con ellenguaje propuesto para el Articulo 31 (a)
(11), sujeto a que se elimine la palabra "hipotecario". La JCVEBR expreso que esto
responde al hecho de que" ... aunque en la mayorfa de los casos en las transacciones de
bienes rakes se gestiona un financiamiento con garantia hipotecaria, lo cierto es que no
tiene que ser asf en todos los casos." Explico que " .. .limitar la medida a !a denegacion
de financiarnientos hipotecarios podrfa dejar una puerta abierta para que en aquellos
casos en que el financiamiento denegado no sea uno de dicha naturaleza, se pueda
pretender retener el deposito del comprador, so pretexto de que !a ley no lo prohibe
expresamente."
En resumen, Ia Junta Examinadora de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes
Raices endos6la aprobacion del P. de Ia C. 1454, sujeto a las enmiendas presentadas.
Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO)
El Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) considera que Ia enmienda
propuesta al Articulo 31(a)(ll) de la Ley Num. 10 de 26 de abril de 1994, seg(tn
enmendada, es favorable para el consumidor en la medida que especifica que el no
obtener el financiamiento hipotecario no constituira "culpa" del comprador, por lo
cual no sera fundamento para retener el deposito. Agrego que " ... [e]llo incentivara a
los compradores, en la medida que les asegura que no perdenin su deposito por !a
denegacion de un financiamiento hipotecario" y que " .. .lo contrario los inhibirfa a los
compradores a participar en el proceso de compra de bienes inmuebles." [sic]
Por otra parte, invito a que consideremos el memoranda explicativo que sometio, el 16
de octubre de 2013, ante la Comision de Gobierno, con respecto al P. de la C. 1529 que
procura crear una nueva "Ley de la Industria de Bienes Rakes en el Estado Libre
Asociado de Puerto Rico" y derogar la Ley Num. 10, supra. DACO expreso que "[d]icho
proyecto propone una nueva ley que atendera los desarrollos educativos, legislativos,
tecnologicos, financieros y atemperara la industria de bienes rakes a las nuevas
realidades socio-economicas de Puerto Rico." Incluso, anejo copia de dicho memorial
explicativo.
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Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF)
La Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) expres6 que no
regula el negocio de bienes raices o la profesi6n de corredor, vendedor o empresa de
bienes raices.
Indic6 que la Ley Num. 4 de 11 de octubre de 1985, segun enmendada, conocida como
"Ley de la Oficina Comisionado de Instituciones Financieras" le impone !a
responsabilidad de fiscalizar y supervisar las instituciones financieras que operan o
hagan negocios en Puerto Rico. Agrego que, a tenor con esta Ley Num. 4, administra !a
Ley Num. 247-2010, conocida como "Ley para Regular el Negocio de Prestamos
Hipotecarios de Puerto Rico", !a cual regula a las compailias que otorgan prestamos
hipotecarios, a los corredores de prestamos hipotecarios y a los originadores de
prestamos hipotecarios de Puerto Rico.
La OCIF concluy6 que, conforme con la Ley Num. 10 de 26 de abril de 1994, segtm
enmendada, conocida como "Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raices y la
Profesi6n de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices en Puerto Rico", es el
Departamento de Asuntos del Consumidor la agenda con facultad en Ley para
supervisar el negocio de bienes raices en Puerto Rico y, por tal razon, le otorga total
deferencia a los comentarios que pueda emitir dicha Agencia.
Puerto Rico Association of Realtors®, Inc. (PRAR)
Con respecto a !a enmienda propuesta a! Articulo 31(a)(11) de !a Ley Num. 10 del26 de
abril de 1994, seglin enmendada, !a Puerto Rico Association of REALTORS®, Inc.
(PRAR), expreso que !a misma arrojara luz en !a evaluacion y adjudicacion de
controversias donde medie !a obligacion de restitucion del deposito a !a parte
compradora, si !a transaccion esta sujeta a un financiamiento hipotecario, el cual no es
aprobado por !a institucion hipotecaria.
Sefialo que el deposito debera devolverse cuando Ia parte compradora no cualifique
"sin que haya mediado culpa" y luego de "haber cumplido cabalmente con otros
requisitos de ley; y obligaciones propias de este tipo de negocio". (Enfasis sup lido.)
Ademas, indico que !a enmienda incorpora el estado de derecho actual segun lo
resuelto par el Honorable Tribunal Supremo de Puerto Rico en el caso de Velez Torres
v. Izquierdo Estella, 162 DPR 88 (2004). Explico que en el referido caso, el Tribunal
resalta el hecho que cuando medie !a intervencion de un corredor de bienes rakes, le
sera de aplicacion el "art. 31(11)". Afiadio que " ... el tribunal dispone que, sin mediar
culpa del comprador, si este no puede concluir Ia transaccion debido a Ia denegatoria de
la solicitud de financiamiento, sera mandatoria Ia devolucion de su deposito."
La PRAR sefialo, en favor de Ia enmienda yen acorde con el caso de Velez Torres, supra,
que" ... aun cuando interviene un corredor de bienes rakes, noes contrario a Ia ley "per
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se" estipular Ia perdida del dep6sito cuando media culpa del comprador en Ia no
realizaci6n de Ia transacci6n." Agrega que el comprador, tal y como se incorpora en Ia
enmienda a! Articulo 11, "debe haber cumplido cabalmente con otros requisitos de
ley y las obligaciones propias de este tipo de negocio". [Enfasis sup lido.]
Present6 como ejemplo " ... el caso comun donde el comprador se descalifica
voluntariamente brindando informaci6n falsa a Ia Instituci6n Financiera o meramente
no suplir la documentaci6n necesaria para completar Ia aprobaci6n del mismo."
[Enfasis suplido.] Sostuvo que en dicho caso se puede entender que el comprador no
cumpli6 con las obligaciones propias del negocio hipotecario.
La PRAR hizo constar que, a pesar de endosar Ia enmienda a! Articulo 31 (11), Ia
exposici6n de motivos de Ia pieza legislativa pretende adjudicar a! corredor de bienes
rafces una funciones y responsabilidades que no le corresponden.
Observ6 que en Ia exposici6n de motivos se parte de Ia premisa que es "esperado por Ia
mayoria de las personas, que los corredores de bienes rafces pueden evaluar cual [sic] es
la probabilidad de que una persona pueda cualificar para el financiamiento de Ia
propiedad que espera adquirir, por lo que es irrazonable, que se le pueda retener el
dep6sito a! comprador que no ha cualificado." [sic]
Tambien enfatiz6 que "[s]obre el particular, es conveniente sefialar que quien cualifica
para financiamiento de Ia propiedad es el "underwriter" de Ia Instituci6n Financiera y
no el corredor de bienes raices."
La PRAR mencion6 que el corredor puede hacer una "evaluaci6n preliminar" de las
cualificaciones de un prospecto comprador basandose en Ia informaci6n suministrada
por el cliente a! ser entrevistado y que este puede obtener informaci6n sobre ingresos y
gastos, afios en el empleo, estado civil, entre otros. No obstante, sostuvo que Ia
evaluaci6n final y cualificaci6n de prestamo conlleva un analisis mucho mas exhaustivo
por Ia instituci6n financiera, Ia unica que bajo las !eyes y reglamentos de Ia Oficina del
Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) puede procesar un prestamo y
a pro bar el caso.
En sintesis, la PRAR endos6 el P. de laC. 1454, sujeto a que se enmiende la exposici6n
de motivos, con el fin de aclarar la responsabilidad de los corredores de bienes raices
en cuanto a la retenci6n de los depositos.
Asociaci6n de Bancos de Puerto Rico (ABPR)
La Asociaci6n de Bancos de Puerto Rico (ABPR) sefial6 que entiende que el prop6sito
de Ia enmienda, propuesta en la medida legislativa, es el no perjudicar a un comprador
por el hecho de no cualificar para el financiamiento correspondiente. En atenci6n a ello,
la ABPR expres6 que estan de acuerdo con esta medida " ... que debe resultar
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beneficiosa para los consumidores."
Ademas, recomendo que se consulte a !a" Asociacion de Corredores de Bienes Raices",
por entender que seria !a principal afectada por !a medida.
Sra. Socorro Cintron Silva
La Sra. Socorro Cintron Silva, Corredera de Bienes Raices, comento que en Puerto Rico
hay mas de 17,000 corredores de bienes raices y sobre 3,000 vended ores para un total de
20,000 profesionales en !a industria de bienes rakes.
TambiEm menciono que !a industria de corretaje de bienes raices ha sido responsable de
contribuir en cuotas de examenes y renovaciones un suma de casi $9 millones a! erario
desde el perfodo fiscal correspondiente a! afio 1998.
Ademas, !a Sra. Cintron indico que el espfritu de !a Ley Num. 10-1994, segun
enmendada, conocida como "Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raices y !a
Profesion de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raices en Puerto Rico" y las
practicas proscritas sefialadas en su Articulo 31, condena actuaciones impropias del
corredorjvendedor. De hecho, !a Sra. Cintron hizo referenda a! inciso (a)(2) del
Articulo 31 de !a Ley Num. 10, supra, que dispone que entre las practicas proscritas se
incluye retener indebidamente cualquier documento o cantidad de dinero de las partes.
Ademas, destaco el inciso (a)(ll) que dispone como practica proscrita retener cualquier
deposito cuando no se lleve a cabo !a transaccion o gestion objeto de dicho deposito sin
que haya culpa del comprador.
La Sra. Cintron expreso que una de las practicas proscritas, relacionadas a! Articulo 31,
inciso (a)(2), antes mencionado, seria que un corredor, con pleno conocimiento de que
un comprador no cualifica para financiamiento, continuara el proceso con el solo fin de
retener el deposito. Agrego que esa retencion no solo seria en contravencion a !a ley,
sino que resultaria en una actuacion completamente inapropiada y a todas luces
inmoral. Tambien menciono que los corredores que estan dfa a dia en !a calle
orientando a! consumidor, tienen como norte condiciones de !a operacion, manejo y
desembolso de !a cuenta plica (" cuenta especial"), segun dispone el Articulo 21 de !a
Ley Num. 10, supra.
Cabe sefialar que Articulo 21 de !a Ley Num. 10, supra, referente a las cuentas plica
dispone lo siguiente:
(a) Todo corredor o empresa de bienes raices mantendrti una cuenta (designada
"cuenta especial") en un banco establecido en Puerto Rico, Ia cual se mantendrti
separada de Ia cuenta operacional del negocio o de su cuenta personal y en Ia que
depositarti todos los prontos pagos, depositos de buena fe u otros depositos en
fideicomisos recibidos por el, sus asociadas, sus vendedores o sus empleados de
parte de cualquier cliente o entidad, hasta que se realice o termine Ia transaccion
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para Ia cual fueron depositados y deberti dar cuenta de ellos al momenta de
realizarse o terminarse Ia transaccion.
(b) Todo corredor o empresa de bienes raices informarti al Departamento de
Asuntos del Consumidor el nombre del banco y el numero de Ia cuenta especial y
mantendrti records de todos los fondos depositados en Ia misma. Esos records
indicartin Ia fecha, de quien se recibieron los fondos, Ia feclza del deposito, fecha de
cualquier retiro y cualquier otra informacion relacionada con Ia transaccion.
Deberti indicar, de forma clara, para que son los fondos depositados y a quien
pertenece el dinero.
(c) Todo deposito, opcion, adelanto o pronto recibido por un vendedor deberti ser
depositado en Ia cuenta plica [cuenta especial] de un corredor autorizado. Diclw
corredor serti responsable de esa cuenta en lo que corresponda. Estos records
estartin sujetos a Ia inspecci6n de Ia Junta y del Departamento de Asuntos del
Consumidor.
A base de lo anterior, Ia Sra. Cintron sefialo que "el corredor esta restringido de forma
definida y cercana por Ia ley", en Ia forma y manera en que operara Ia cuenta,
incluyendo los retiros autorizados por ley.
Asimismo, aclaro que el banco en donde se mantiene Ia cuenta plica solo desembolsara
el dinero depositado del cliente cuando reciba del Corredor los siguientes documentos:
1. Si el caso cerro, copia del "Settlement Statement"
2. Si fue denegado por Ia Institucion, copia del documento bajo el nombre de
E.C.O.A.
La Sra. Cintron indico que los documentos anteriores pasan a formar parte del
movimiento de su cuenta "escrow" y que Ia ausencia de los mismos impide que Ia
institucion financiera autorice el retiro del deposito de Ia cuenta "escrow". Afiadio que
el deposito en Ia cuenta esta registrado a favor del cliente, pues el corredor esta
actuando en su capacidad como intermediario.
Tambien hizo referenda a! Articulo 13 de la Ley Num. 10, supra, que trata sobre la
fianza a favor del consumidor y, que seglin menciona la Sra. Cintron, es una disposici6n
que el P. de Ia C. 1454 pretende atender. La Sr. Cintron resalto el siguiente texto del
Articulo 13, antes sefialado.
Toda persona que sufra pirdida o daiio debido a cualquier accion u omision par
parte de un corredor, vendedor o empresa de bienes raices, podrti establecer una
accion solicitando Ia indemnizaci6n par Ia pirdida o daiio sufrido contra Ia
compaiiia aseguradora directamente, contra el corredor, vendedor o ernpresa o
contra ambos.
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La Sra. Cintron sostuvo que las situaciones que han surgido referentes a Ia Ley Num.
10, supra, han sido el resultado lamentable de Ia £alta de recursos y presupuesto de Ia
Junta, Ia ineficacia de sus operaciones, y Ia ausencia de conocimiento sabre Ia Ley Num.
10, antes indicada.
Asimismo, Ia Sra. Cintron exhorto a que se retire el P. de Ia C. 1454 debido a que las
salvaguardas que pretende afiadir ya eshin contenidas "de forma categorica y explfcita"
en Ia Ley Num. 10-1994. Resumio su posicion expresando que las pnicticas proscritas, Ia
cuenta "escrow", Ia fianza, Ia jurisdiccion del Departamento de Asuntos del
Consumidor (DACO) y de Ia Junta Examinadora de Corredores, Vendedores y
Empresas de Bienes Raices (JCVEBR) en Ia adjudicacion de querellas contra corredores
y el espfritu de Ia Ley Num. 10-1994 que fue concebida desde el seno del Departamento
de Justicia, proveen garantias suficientes y adecuadas para proteger a! consumidor de Ia
practica que el P. de Ia C. 1454 estima.
La Sra. Cintron agrego que, en sus inicios, Ia JCVEBR estaba adscrita a Ia Division de
Asuntos Monopolisticos del Departamento de Justicia. Tambien indico que Ia Ley Num.
10, supra, fue el consenso de diez largos af\os de discusion y evaluacion par parte de
diferentes sectores de Ia industria en coordinaci6n con el Secretario de Justicia. Ademas,
Ia Sra. Cintron manifesto que Ia Ley Num. 10, supra, !e ha servido muy bien a Ia
industria, a Ia vez que protege de forma adecuada y cabal los intereses de los
consurnidores.
Otro asunto que Ia Sra. Cintron trajo a colacion es que el proyecto tiene un enfasis en el
conocimiento que aduce a un corredor sabre cualificacion crediticia. Aiiadio que es
pertinente recordar que los corredores de bienes rakes no pueden entrar en areas
relacionadas a Ia competencia designada por ley a los corredores de prestamos
hipotecarios, originadores, "underwriters" o cualquier otro profesional de Ia industria
hipotecaria relacionado al analisis y evaluacion de un financiarniento hipotecario, seglin
definido en Ia Ley Num. 247-2010 para regular el negocio de prestamos hipotecarios.
Luego de Ia celebracion de Ia vista publica del 18 de marzo de 2014, Ia Sra. Cintron
expreso par escrito lo siguiente:
"Nos parece que esta medida trata de cubrir una preocupaci6n valida de cuando se
le retiene el deposito al comprador ademas trata de definir que es causa justa
para devolver el deposito." [Enfasis suplido.] Menciono que el P. de Ia C. 1454
define vagamente cuando se devuelve el deposito y recomendo que Ia definicion de
cuando se devuelve o no se devuelve el deposito debe ser mas especifica y
definir que es y que noes causa justa."
En atencion a lo anterior, sugiriolo siguiente con relacion alP. de Ia C. 1454:
1. Se realicen los cambios de lenguaje, en Ia exposicion de motivos.
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2. El comprador entreganl. cop1a de la denegacion del prestamo al Corredor
Contratado.
3. Excluir al Corredor de la devolucion del dinero en el caso de las casas reposeidas.
La Sra. Cintron seflalo que en los casas cuando el corredor de bienes rakes le encuentra
un cliente a! banco hipotecario, el banco tiene su contrato de compraventa en el cual no
se menciona a! corredor de bienes rakes, ni es parte del rnismo. Explico que el dinero
depositado por el prospecto comprador lo recibe el banco y lo retiene. Tambien
manifesto que cuando el cliente no cualifica el banco retiene el deposito.
De igual manera, sugirio que se cite a vista a Ia Oficina del Comisionado de
Instituciones Financieras (OCIF), quienes fiscalizan a los bancos hipotecarios. Tambien
sugirio que se cite a vista a los representantes de los bancos en esa division conocida
como "REO" y a los corredores que mantengan exclusivas de venta en estas
propiedades de manera que puedan dar luz sabre el procedimiento en los casas que los
clientes no cualifican. Ademas, sugirio que se especifique quien cualifica al cliente,
bajo Ia Ley Num. 24-2010, y que es su cumplimento es fiscalizado porIa OCIF.
Por ultimo, recomendo que Ia Cornision preparare una "ordenanza" para que se
comience a fiscalizar a todas las empresas de bienes rakes con relacion a! dinero
retenido en los casas en que el cliente no ha cualificado, y que se extienda dicha
investigacion hasta la fecha en que se firmola Ley Num. 10, supra.
Sr. Elvin A. Rodriguez
El Sr. Elvin A. Rodriguez, Corredor de Bienes Rakes y Profesor-Instructor General de
Bienes Rakes, seflalo que comparecio en su caracter personal, pero como parte del
grupo de Corredores de Bienes Rakes Independientes. Pese a que indico que no endosa
el P. de Ia C. 1454, recomendo ciertas modificaciones.
Hizo referenda a Ia siguiente expresion en Ia exposicion de motivos:
11
Es esperado por Ia gran mayoria de las personas que los corredores de bienes
raices, puedan evaluar cutil es Ia probabilidad de que una persona pueda cualificar
para el financiamiento de Ia propiedad ... 11
Tuvo reparos con Ia misma a! seflalar lo siguiente: "Esta premisa no puede ser aplicada
en nuestra profesion ya que esto es competencia de Ia Banca Hipotecaria y las
regulaciones Federales de Ia 12 CFR 1007- S.A.F.E. MORTGAGE LICENSING ACTFEDERAL REGISTRATION OF RESIDENTIAL MORTGAGE LOAN ORIGINATORS
(REGULATION G)."
Ademas, el Sr. Rodriguez indico que estos Originadores Hipotecarios son los
profesionales capacitados y autorizados en ley para orientar a! consumidor, evaluar su
.\
10
perfil y capacidad de compra.
Sostuvo que en los bancos depositarios regulados por la FDIC (Federal Deposit
Insurance Corporation), solamente los Originadores Hipotecarios tienen que registrarse
en el NMLS (Nationwide Mortgage Licensing System). Agrego que en los demas bancos
hipotecarios tienen que revalidar dos (2) licencias (una de la "OCIF" Oficina del
Comisionado de Instituciones Financieras y otra federal) para poder en Ley hacer esta
evaluacion a los consumidores en todas las jurisdicciones de los Estados Unidos y
Puerto Rico.
El Sr. Rodriguez menciono que en las transacciones de Bienes Rakes en Puerto Rico
existen situaciones en que, aun siendo evaluados, los consumidores (incluyendo la
revision de su credito) pueden ser rechazados para obtener financiamiento. Explico que
ejemplo de ello puede ser que la verificacion de credito no evidencie la realidad pasada,
actual o futura. Tambien indico que aparezcan deudas que no estan en los sistemas de
credito, tales como los prestamos a! Sistema de Retiro, Cooperativas, prestamos contra
alglin plan de Retiro privado 401K, pensiones alimentarias dentro o fuera de ASUME,
que se deduzcan directamente del cheque de nomina. Aftadio que, usualmente, esto
aparece mas adelante en la transaccion y el consumidor no necesariamente conoce que
es un factor que le afecta en su capacidad de compra.
Asimismo, seftalo que ve querellas de este tema de la confiscacion de depositos con
frecuencia, pero no encuentra problemas rnayores sobre este asunto.
Recomendo que se investigue, por haber genuina preocupacion, los contratos de
algunos bancos y sus propiedades reposeidas. Igualmente, indico que "[a]lgunos
bancos tienen contratos "leoninos" que obligan a comprar bajo circunstancias de afectar
a! consumidor .... "En apoyo de esta aseveracion, el Sr. Rodriguez sometio como" Anejo
1" copia de un contrato de Opcion de Compraventa de un banco para una propiedad
reposeida y destaco del mismo !a clausula numero 8. (Vease, Anejo 1.)
El Sr. Rodriguez manifesto que algunos de estos contratos indican que la opcion
(deposito) de compra no esta sujeto a financiamiento y que esto significa que no
importa !a razon por la cual el prospecto comprador (consumidor) no obtuvo el
prestamo hipotecario, este no sera devuelto bajo ninguna circunstancia. Agrego que
aqui es donde el Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO) no tiene
jurisdiccion sobre la banca y que el consumidor podria acudir a OCIF, pero desconoce si
el consumidor tiene la posibilidad de recuperar su dinero. Por tanto, recomendo que
esto lo debiera aclarar la OC!F.
De igual forma, el Sr Rodriguez indico que esto puede ocurrir en una venta donde
cualquier duefto-vendedor vende directamente a un prospecto-comprador y no medie
un Corredor de Bienes Rakes. Mencion6 que si el contrato entre las partes indica que si
el prospecto-comprador no puede conseguir el financiamiento, entonces el duefto
podrfa confiscar el dinero. Tambien seftalo que el acuerdo entre las partes "es ley"
II
despues que no viole ningun reglamento o ley, DACO no tiene jurisdicci6n sobre
controversias entre consumidores, solamente con comerciantes y, por tanto, el
prospecto-comprador tiene que acudir a! Tribunal para buscar un remedio.
Por otro !ado, el Sr. Rodriguez sugiri6 que el concepto de culpa atribuible a! prospectocomprador debe ser ampliado y clarificado. Mencion6 que hay razones por !a cual un
prospecto-comprador se "descualifica" a prop6sito durante Ia transacci6n (usualmente
cuando perdi6 interes en continuar !a compra), causando el mismo que le denieguen el
prestamo. Incluso, revel6las siguientes razones:
1. Mentir en !a solicitud o en el transcurso del proceso hipotecario u omitir
informaci6n.
2. No contar con los fondos necesarios para cerrar !a compraventa habiendo
informado a! comienzo de !a transacci6n que si tenia esos fondos.
3. Retrasos en entregar documentos a! banco.
4. Cambio de empleo o razones personales (status civil, etc.) que afecten su
cuali£icaci6n.
5. Tomar prestamos u obligaciones que afecten su capacidad financiera.
El Sr. Rodriguez sostuvo que no se trata de que automaticamente medie una simple
carta de denegaci6n del banco y que, mas bien, requiere que se informe las razones de
porque fue denegado el prestamo. Tambien agreg6 que "[e]sto facilitara para que un
duefio-vendedor entienda porque un prospecto comprador cumpli6 enteramente con su
responsabilidad de sacar una propiedad del mercado y le quit6 el costo de oportunidad
a otro potencial comprador de esa propiedad." [sic]
Igualmente, el Sr. Rodriguez explic6 que los cambios y exigencias en los distintos
requisitos de prestamos FHA, Convencionales, Veterano, Rural y otros son tan
frecuentes (incluso en medio de !a transacci6n), que hasta a! mismo personal bancario
les toma tiempo prepararse para ayudar a! consumidor. Afiadi6 que esto requiere una
especializaci6n tal que un Corredor de Bienes Raicees no puede involucrarse en ello y
debe ser apoyado por los Originadores Hipotecarios, para no tener problemas en
ayudar al consumidor.
Declar6 que lo anterior demuestra que el proceso de ayudar a un futuro comprador es
uno complejo, tecnico y que de ninguna manera debe ser responsabilizado el
Profesional de Bienes Raices.
Del mismo modo, el Sr. Rodriguez manifest6 que esta medida debe presentar cambios
de enfoque y responsabilidad sobre los prop6sitos de !a misma.
Cabe sefialar que posterior ala celebraci6n de !a vista publica, el Sr. Rodriguez remiti6 a
!a Comisi6n unas sugerencias para enmendar el P. de !a C. 1454.
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'
'
12
Sugiri6 que se enmiende nuevamente Ia Ley Organica del Departamento de Asuntos a!
Consumidor, Ley Num. 5 de 23 de abril de 1973, segun enmendada, para que tenga
jurisdicci6n sobre todas aquellas practicas en bienes rakes por parte de Ia banca,
cooperativas o cualquier entidad duefia de una propiedad reposefda, cuando un
consumidor interese adquirirla. Agreg6 que se incluya Ia prohibici6n de retener o
confiscar cualquier dep6sito en caso de que a un comprador se le deniegue el
financiamiento hipotecario por una instituci6n financiera acreditada, cuando no haya
cualificado para obtener un prestamo hipotecario y no haya culpa del prospectocomprador.
Tambien recomend6 que se defina el concepto de culpa atribuible a! prospectocomprador con lo siguiente:
1. Mentir en Ia solicitud o en el transcurso del proceso hipotecario u omitir
informaci6n.
2. No tener los fondos necesarios para cerrar Ia compraventa. Esto luego de haber
sido evidenciado ante Ia entidad prestataria que si tenia los fondos antes del
comienzo de Ia transacci6n.
3. Retrasos en entregar documentos a! banco.
4. Cambio de empleo o razones personales (status civil, etc.) que afecten su
cualificaci6n.
5. Tomar prestamos u obligaciones que afecten su capacidad financier a.
El Sr. Rodriguez indic6 que para corregir esta situaci6n hay que incluir esta definici6n
en todos los contratos de casas reposeidas de las instituciones financieras. Ademas,
mencion6 que Ia entidad prestataria debe notificar a! consumidor a! cual fue rechazado
su prestamo hipotecario si hubo incumplirniento y I o culpa seglin esta definici6n.
Sostuvo que esto ayudara a que tanto el Corredor de Bienes Rafces y I o Ia entidad
duefia de Ia propiedad reposefda pueda atender Ia soluci6n sobre el dep6sito.
Agreg6 que lo anterior tambien ayudara a que los duefios-vendedores esten protegidos
como consumidores (no son empresarios) y facilitara Ia explicaci6n de si hubo dejadez,
culpa, etc., por parte del prospecto-comprador. Sefial6 que con esto, no habra margen
alguno para disputas sobre Ia devoluci6n del dep6sito.
Por ultimo, hizo referenda a Ia Ley Num. 10-1994, a! expresar que detras de esta
protecci6n a! consumidor Ia misma " ... busca detener el abuso de empresarios contra
consurnidores y que a traves de los Corredores de Bienes Rafces tambien les cubra esta
protecci6n."
Sra. Michelle Maloy
La Sra. Michelle Maloy, Corredora de Bienes Rafces, mostr6 reparos con Ia redacci6n del
P. de Ia C. 1454. Sefial6 que Ia exposici6n de motivos de Ia medida no hace referenda a
Ia penalidad que existe en las transacciones donde el banco es el titular y vendedor de
'\
.'
13
una propiedad "reposeida" y el corredor de bienes rakes licenciado o Realtor® en Puerto
Rico sirva de intermediario. Explico que, en estos casos, Ia banca se reserva el derecho
de confiscar un porciento del deposito cuando el cliente optante y / o Ia propiedad sujeto a Ia transaccion no califican para el prestamo hipotecario. La Sra. Maloy, agrego
que este porcentaje es "representativo" de Ia cantidad requerida para hacer Ia primer a
opcion. Ademas, menciono que en algunos de estos casos, Ia banca local ha delegado,
de manera exclusiva, Ia representacion de sus propiedades comerciales y residenciales a
una limitada cantidad de corredores Realtors® en Puerto Rico.
La Sra. Maloy revelo que, en violacion a Ia Ley Num. 10-1994 y Ia proteccion del
consumidor, hay corredores licenciados, Realtors® e individuos no licenciados
(empleados del banco) que actuando bajo las directrices de Ia banca en Ia industria
local, participan para que los compradores de estas propiedades reposeidas se les
obligue a efectuar el deposito del adquiriente en Ia cuenta del banco titular, que a su vez
tambien es el vendedor.
De igual forma, hizo referenda a Ia Ley Num. 24-2010 conocida "Ley para Regular el
Negocio de Prestamos Hipotecarios de Puerto Rico" para expresar que Ia misma regula el
negocio de los prestamos hipotecarios y obliga a que los corredores y originadores de
prestamos hipotecarios actuen en el mejor interes del consumidor.
La Sra. Maloy aclaro que, en Puerto Rico, Ia banca es el unico responsable en Ia
calificacion de un prestamo hipotecario. En atencion a ello, solicito que se cite a Ia banca
y a los corredores y empleados "delegados en Ia exclusividad de sus propiedades" para
que expongan las razones por las cuales "se les confisca[n] los depositos a los
consumidores".
Tambien expreso que segun Ia Ley Num. 10-1994, le corresponde a Ia Junta de
Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raicees (JCVEBR), fiscalizar a los
corredores licenciados, vendedores, empresas y escuelas de bienes raices en Puerto
Rico. Conforme a ello, solicito que se le pida a! Departamento de Asuntos del
Consumidor (DACO) y a Ia JCVEBR, una lista de querellas relacionadas a! asunto en
que el corredor de bienes rafces, en representacion de Ia banca, confisca el deposito de
un consumidor. Incluso, Lla Sra. Maloy cuestiono si existe el mecanismo y un proceso
adecuado para que el consumidor presente una querella sobre el particular.
Asimismo, Ia Sra. Maloy expreso que, en el caso del deposito de un consumidor en una
opcion de compraventa de una propiedad en reventa por un titular individual donde
intermedie un corredor licenciado, Ia Ley Num. 10-1994 " ... asegura que el dinero de Ia
opcion, en su totalidad es devuelta a! consumidor."
La Sra. Maloy afirmo que Ia medida legislativa que nos ocupa esta equivocada, ya que
Ia solucion consiste en promover una adecuada fiscalizacion y reglamentacion de Ia
banca titular, del vendedor y el modo en que los mismos representan con exclusividad a
•I
, '
14
las propiedades reposeidas de los bancos en Puerto Rico. Agreg6 que en todo momento
le corresponde al gobierno la debida fiscalizaci6n y representaci6n de los consumidores.
Tambi€m indic6 que no hay motivo para atentar contra el Art. 31 de la Ley 10-1994,
mucho menos ir en contra de Ia protecci6n del consumidor y / o Ia profesi6n de bienes
raices en Puerto Rico.
Sugiri6 que, por medio de Ia OCIF, se le prohiba a Ia banca local exigir, con respecto a
sus propiedades reposeidas, que el deposito de opci6n se entregue en su cuenta
bancaria y luego penalice al consumidor cuando este o "Ia propiedad sujeto" no
califiquen para un prestamo hipotecario.
La Sra. Maloy sostuvo que, segU.n Ia Ley Num. 10, supra, no le corresponde al corredor
licenciado la responsabilidad de calificar a un comprador o Ia "propiedad sujeto" para
un prestamo hipotecario. Ademas, mencion6 que, en estas transacciones, el consumidor
no esta protegido cuando compra una propiedad reposeida de la banca local.
Igualmente afirm6 que, segU.n Ia Ley Num. 247-2010, los unicos licenciados para
originar y calificar un prestamo hipotecario son las instituciones financieras, los
corredores de prestamos hipotecarios u originadores de un prestamo hipotecario.
La Sra. Maloy tambien asever6 que si el banco no esta debidamente fiscalizado y
reglamentado, este seguira penalizando a! consumidor.
CONCLUSION
Tenemos ante nuestra consideraci6n el P. de Ia C. 1454 que es endosado por Ia Junta
Examinadora de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raices (JCVEBR), y Ia
Puerto Rico Association of Realtors®, Inc. (PRAR), sujeto a unas enmiendas que
propusieron y fueron consideradas en el entirillado electr6nico que se acompafia en este
Informe.
Igualmente, el P. de la C. 1454 es favorecido por el Departamento de Asuntos del
Consumidor (DACO), cuyo prop6sito primordial es vindicar e implementar los
derechos del consumidor.l Incluso, la Asociaci6n de Bancos de Puerto Rico (ABPR)
expres6 que estan de acuerdo con Ia medida porque " ... debe resultar beneficiosa para
los consumidores."
Por su parte, Ia Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) expres6
que no regula el negocio de bienes rakes o la profesi6n de corredor, vendedor o
empresa de bienes rakes. Ademas, la OCIF concluy6 que, conforme con la Ley Num.
10-1994, segun enmendada, es el Departamento de Asuntos del Consumidor Ia agenda
con facultad en Ley para supervisar el negocio de bienes raices en Puerto Rico y, por tal
1
Vease, Art. 3 de Ley Num. 5 del23 de abril de 1973, seglln enmendada (3 L.P.R.A. sec. 34lb)
• •I
, ,
15
raz6n, le otorg6 total deferencia a los comentarios que pueda emitir con relaci6n a! P. de
Ia C. 1454.
Pese a que los Corredores de Bienes Raices, Sra. Socorro Cintron Silva, Sr. Elvin A.
Rodriguez y Sra. Michelle Maloy mostraron reparos con Ia redacci6n del P. de la C.
1454, segun radicado, los mismos presentaron enmiendas y sugerencias que fueron
consideradas durante la formaci6n del entirillado electr6nico que se acompafia en este
Informe.
Entendemos que el P. de Ia C. 1454 fortalece las disposiciones de Ia Ley Num. 10-1994
que protegen a! consumidor. Incluso, con las enmiendas en el entirillado electr6nico que
se acompafia en este Informe, esta pieza legislativa sera un paso adelante en a tender los
reclamos de los profesionales en la industria de bienes rafces para Ia adecuada
protecci6n del mismo.
CONFORME CON LO ANTES EXPUESTO, vuestra Comisi6n de Asuntos del
Consumidor y Practicas Anti-Monopolisticas de Ia Camara de Representantes somete el
presente Informe Positivo en el que recomienda a este Augusto Cuerpo Ia aprobaci6n
del P. de Ia C. 1454, con las enmiendas contenidas en el entirillado electr6nico que se
acompafia en este Informe.
Respetuosamente sometido,
~e~
Presidente
Comisi6n de Asuntos del Consumidor
y Practicas Anti-Monopolisticas
16
AY/i'J(J
CONTRA TO DE OPCION DE COMPRAVENTA
COMPARECEN
OE LA PRIMERA PARTE: FIRSTBANK PUERTO RICO
ura
rsttu-:::!6~ bancaria
represe'l\803 er es:e actc r.or s~: Cfl':ial AutonzaClo Juan Ci'OnOs Marrero Cas~ro rrayor
y
DE LA SEGUNDAPARTE:
EXPONEN
PRIMERO: [: Bp,r\CO ""· d:no;:lo er:
ple:~a
domin1o de:
mn~ueble
qLe se descr_oe e
DESCRIPCI6N LEGAL
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:u1Ul.\.\',i,; Sj;a;;-..:,:c~c e:. ~ :I=-~t&n
1!:-:~a~
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do!
C, :o.r.ft &: l4J:i0 ~t:re~
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-~; SCR, ....';!:~ii:is!ZI::~ de:S.OOt.~ c:::J. c; sciro-clmt:o2-C; pcr cl :r.s:re, <:nl!la~C:::
24.0~ u:-=vs, co:. ia Cci.1e.:rr:=::::ro4~)·;or 0::. 0~ ~n. ':l.:l!!.-dlctl:leiaet l4.CC metres, cell el.oo.~
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.?t:;~:s'k¢, sol!:'.:~ S&:Etoq>J!
a:.i::n~; r;~:s.
C- care.::
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(21. TR.A 7C CE 0~C18'> [:0: C:.;•tP1{A'/F.11TA
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SEGUNDO: E 3 ...:0.NCC se coT;pro:nete a 11ender a lo OPT ANT::. 'I rec:procarne, .:e
es.ta
CLAUSULAS Y CONDICIONES
UNO:
Mil DOiares 00/100 {51
.000.00). De die~·;:: sum a Ia 0°~'ANTE entrega a: 51\NCC
DO lares 001100 ($ .000.00) a! otor~are: presente Cor.: rata y 'a
Mil D61ares, 00f100 ($1
,000.00) la
DOS·
ot:.Y,;,ta ,-·cntc ds es:e ::::>n!rat::;. Seran oor Cl.ento
!·::"0' -'>' ·c6
~·otnr
,1 e;:.. os :;;,,nos de ren:as mterr.as
1
y cargo de IB OPTr\NTF los
co.·respo;~d!entes
a Ia escri:ura
re;;;s:r.al.-!.s E:, :os cas8s de que ex1sta un flr'1fif'lC1arniento, tarnoien sera~ por cJen:a
1·
ca~g::
:Je Ia 0"7ANTE ios honorar-os notar,a!es y lo~ derechos re-;rstra<es
cc-resp.:wdie:Fes a·-'
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cp:;:\~~-E.
escri~Jr<~
de
~ipoteca
En el C3SO de ::jtle den:ro :::iel termb.;
e: BA.NCO pcdr3 conceder Ln terrnir'JO adic1ona:.
t:-onse.cc::;·l.SS s!'·../ares oo:· !:) cu8' nun:::e ha o:upado Ia
oo~
act:erac er.tre
pror~i:::dad.
por :o que r:o
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)!
18
pron:e:-Jad ra;o I '"'jar a ::abo una inspecci6r completa de Ia f"i;SPl8
Er. vrst~ a io
:.- L.sos que .n Of~ ANTE p·.1eda dar a !a pr·:;:.piedad: (d) c· curnpliJTJicn:o de 1~1
crcp eeoc :; de su c;Jerac·::m con cualqu:era !ey-2s
~r; p~opos·to par cula: ae ~a prooiedad.
reglas. oroena1zas o
rr,. Ia r:-:anera o ·a ca!idaj ::le ia co:;strucci6n
re~::ect:::= <-'~ Ia :c:opiedad, ~;~ Ia i11t0gridaci est:-uct:..~ral de ct.~alqu'era rneJoras en Ia
r:c;;lS.t'llldo :=?n ia r.ro;::·redad CO'l .;:;.s requ·sitos <:~;Aica:Jies cun Ia zonificac•t)'l de Ia
or:J~redacl ::J a' :6dig:: de com;Lr .rccrOn req...:erioo, (m-~ ~a ex·stenc:fl de =~es:ablidad
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~:a OPT ANTE recorcce q-.:e 1i:l prooicdad pue:ie no .::st:J~ de
8!\NCO rr GL.;fl::.J,•-c;t· perso~a particu~a; que aciL;a c:::mo ieprese'l:ank o agenre d-:;1
co1d-::; cr;:3 nD~l':ables. En ad·ci6n. Ia OPT A~ TE recor;oct: y co·~vie:~e
O!':AI'\Tt: mar.it!cstD y aseourco hat:Jer 1nspeccionadc IJ prop1eda.d per si
:::c:rduc',:J de sL;S agHtes y represe.-nantes encontrandoia
y· qL;c s·.Jsvibe e: presen:~ contra to
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s:n
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su e;'!era sat1sfacc:6r1
can p!e!"lo conccirrien:o ae las condiciones e'l
q~e 6sta se eliCli€:-J~ra ("as is. \'.'here is'). En v1s1a de todo lo anterior. Ia OPTANTE::
reco:-cc;,;- y aceota que el BANCO no le of'eC0 nirlgcra garan:ia por 'Ji::>os yto
cefe::tcs cc:uitos y renunoa a cua:qwier acci6n o rec arr.aci6r~ contra el BANCO por
ct.aiquiu estsdo e.t que se encucn:re
e'>;OrRse~:-rlcr;~r. 'o& eva a!
terer en
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proptedaci obJe:c de este :::ont•atc y
SANCC de cualqute: respJ"lsao::ida:J quo esta pc.~ciera
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La OPT ANT£: acepta y reco~oc.e que
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P;.ciN.:.-5-
CUATRO:
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SIETE:
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devoiuci6r. dei dine~o pagaCo al mvmento de la f:rma de este
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DOlares. 001100 ($ .000.00} ~ag2d::JS ai moment:! de la f rma ::!e esle CorU<J:os::"l
OCHO:
Este contra to no esta sujeto a Ia aprobaci6n de financiamiento alguno.
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061ares 00/100
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NUEVE:
: ~c:a'3 !25 c-.o:lf·23c:c·les o las rar:es. c.;ando 6stas seov~ re~uend<~s. par !as
R_lRECCION DEL BANCO:
First Bank Puerto Rico
1519 Ave. Ponce d-e LeOn
P.O. Box 9146
Santurcc. PR 00908-0146
Dlfif;.~_G_!_O_N
DE LA OPT ANTE:
328
Calle
Vega
PR. 00
DIEZ:
"'·s·_;::- ::.:::'-s: •• o a ;;-;:_·Ji--s c:c sus ager:tes. con ei r.::ropos1to ce :nsrr~ccio11ar Ia rnis:-"'a
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C;;,\Ti':'~T·
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Q~r.,,:-•,
DC Cc;·,•;>Rr,,-·c:fHt,
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Prcpieaa:: y ce' lnte',or·:::
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de cualesql,iera estn;::;::.;ras qt;B s2
er:cucnt:-c~l
en
ONCE:
Los son-p::l:ec.t>les cxprcs8n que este cc •..,:rato c:m:iene Ia tota: dad ::le!
DOGE:
Es:~
TRECE:
[' [3 ..':..\JCC se com::-.r:Jme:e a entregar ia
co.-catc ~o ~::;~lr8 SGf cejido per--::utado vendi1o. =na;e ..lado ode-
pr~piedao
libre de gravamenes
de aor:l de 201
EL BANCO:
FIRSTBANK PUERTO RICO
LA OPT ANTE:
Por;
Por:
Oficial Autorizado
/
Par: _ _ _ _ _ _ _ _ __
'J
"
,.
ENTIRILLADO ELECTRON! CO
EST ADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO
2da. Sesi6n
Ordinaria
17ma. Asamblea
Legislativa
CAMARA DE REPRESENT ANTES
P. de Ia C. 1454
4 DE OCTUBRE DE 2013
Presentado por los representantes Rivera Ruiz de Porras, Hernandez Lopez
y Franco Gonzalez
Referido a Ia Comisi6n de Asuntos del Consumidor y Pnicticas Anti Monopolisticas
LEY
Para enmendar el Articulo 31, inciso Inciso (a) (11) de Ia Ley Nlim. 10-1994 de 26 de abril
de 1994, segun enmendada, conocida como "Ley para Reglamentar el Negocio de
Bienes Rakes y la Profesi6n de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Rakes en
Puerto Rico", a los fines de especificar que se proluoe retener o confiscar cualquier
deposito en caso de que a un comprador se le deniegue el financiamiento
hipotecario por una instituci6n financiera acreditada cuando no haya cualificado
para otorgar y perfeccionar una transacci6n de bienes rakes, luego de haber
cumplido cabalmente con otros requisitos de ley y obligaciones propias de este tipo
de negocio; y para otros fines.
EXPOSICION DE MOTIVOS
La adquisici6n de una propiedad, reviste de gran interes publico, puesto que de
esta forma muchas personas y familias, obtienen sus hogares. De igual forma, son muchos
los comerciantes que tambien adquieren propiedades para poder operar alglin
establecimiento comercial, industrial o agricola. Cabe sefialar que Ia -ba mayorta de las
personas y familias utilizan los servicios de un corredor de bienes rakes para adquirir
estas propiedades.
La Ley Num. 10-1994 tuvo el prop6sito, entre otros, de reglamentar el negocio de
Bienes Rakes y Ia Profesi6n de Corredor, Vendedor o Empresas de Bienes Rakes en
Puerto Rico. Esta logr6 agrupar todas las disposiciones legales existentes en el campo de
i
..
..
2
las Bienes Rakes, resultando en beneficio de los consumidores, asf como tambien de los
Vendedores, Corredores y Empresas de Bienes Rakes.
Asimismo, el Articulo 31 de la Ley Num. 10, antes indicada, haec referenda a los
actos o las pnicticas proscritas para toda persona sujeta a las disposiciones de la rnisma.
Entre ellos, su inciso 11 incluye retener cualquier dep6sito cuando no se lleve a cabo la
transacci6n o gesti6n objeto de dicho dep6sito sin que haya culpa del comprador.
El Tribunal Supremo de Puerto Rico interpret6 el Articulo 31, inciso 11, que aquf
pretendemos enmendar, en el caso Velez L6pez v. Izquierdo Stella, 2004 TSPR 92; 162
D.P.R. 88 (2004). En dicho casoL el Tribunal Supremo sefial6 que un dep6sito de opci6n no
puede ser retenido cuando la causa para no culminar la compraventa no es atribuible al
comprador. No obstante, guard6 silencio sobre, cuando dicha causa es atribuible al
comprador. dej6 sin contestar si se eonsidera qt~e ha mediado culpa del compradOf
cuando este no ha cualifieado, obtenido finaneiarniento, es reqt~isito indispensable para
que se Yeve a cabo Ia trar.sacei6n y el intermediario es un eOfredOf de bienes rakes.
Bs esperado per Ia gran mayoria de las personas qt~e los corredores de bienes
rakes, puedar. evaluar cual es Ia pmbabilidad de qt~e una persona pueda eualifiear para el
financiafniento de Ia propiedad que espera adqt~irir, per lo que es irrazonable, que se le
pueda retener el dep6sito a el eomprador qt~e no ha cualifieado. Validar lo eontrario
resultaria en pmpieiar qt~e se aeepten dep6sitos para adqt~isiei6n de algun bien, qt~e se
sepa qt~e no pedn3. ebtener finaneiafniente eon el uniee pmp6sito de eenfisear e retener el
dinem dado en dep6site.
Esta medida es necesaria para proteger al consurnidor en Puerto Rico
puerterriquefie, asi como a los vendedores que les dan sus propiedades a corredores de
bienes rakes para mercadearlas y esperan que los potenciales compradores cualifiquen
para el financiamiento, puesto qt~e har. side evaluados per el correder.
DECRETASE PORLAASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:
1
2
Articulo 1.-Se enrnienda el Articulo 31, inciso 11 Incise (a) (11) de la Ley Num. 10:
1994 de 26 de abril de 1994, seg(tn enmendada, para que se lea como sigue:
3
"Articulo 31.-Actos o Practicas Proscritas.-
4
Por la presente se proscriben los siguientes actos o practicas especificas:
I
,. '. .-
3
1
A
~\
w
Se prohfbe a toda persona sujeta a las disposiciones de esta ley
2
incurrir, o inducir a otra persona a incurrir, en cualquiera de los
3
actos o pnicticas que se enumeran a continuaci6n:
4
(1)
·················································································
5
(2)
·················································································
6
(3)
.................................................................................
7
(11)
Retener cualquier dep6sito cuando no se lleve a cabo Ia
8
transacci6n o gesti6n objeto de dicho dep6sito sin que haya
9
mediado culpa del comprador. Se entendera que no hay culpa
10
del comprador cuando Ia instituci6n financiera le deniegue el
11
financiamiento hipetecaFie al comprador por este no haber
12
cualificado para otorgar y perfeccionar una transacci6n de bienes
13
ra{ces, luego de haber cumplido cabalmente con otros requisitos de
14
ley y obligaciones propias de este tipo de negocio. No obstante, se
15
entenderti que hay culpa del comprador cuando este miente,
16
intencionalmente omita o retrase Ia entrega de informacion,
17
voluntariamente tome un prestamo o asuma una obligaci6n
18
durante el proceso de solicitud del financiamiento, de rnanera tal
19
que se le deniegue el misrno. Copia del documento que seiiale Ia
20
denegaci6n sera entregada par el comprador al corredor de bienes
21
raices contratado.
4
1
2
3
(12)
"
Articulo 2.-Esta Ley comenzara a regir inmediatamente despues de su aprobaci6n.