Hablamos sin reservas del mercado de los hoteles

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Hablamos sin reservas del mercado de los hoteles
Informe del Mercado Inmobiliario de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios. Mayo 2013
Hablamos sin reservas
del mercado de los hoteles
Indice
6
Hoteles, los orígenes
14
Hotelería en Argentina
32
Top ten wine hotels del mundo
34
Hoteles Boutique
36
Emprendimientos mixtos,
el urbanismo mutante
42
Una radiografía urbana
48
Conclusiones
51
Anexo
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
3
Editorial
El tema de la hotelería es fascinante y complejo a la vez.
Proveer de una experiencia única y placentera a miles de
personas que transitan por sus instalaciones es una tarea casi
ciclópea.
Se necesitan especialistas que entiendan la actividad en
profundidad para poder anticiparse a los deseos
y tendencias de un mercado en constante evolución.
Por eso mismo en L.J. Ramos decidimos crear una
División Hoteles para atender con idoneidad sus
requerimientos y acompañar en todos los procesos de
comercialización.
Junto con nuestro expertise en hoteles hoy queremos
entregarle nuestra mirada de la industria y sus variables;
tal vez el mejor punto de partida está en la frase acuñada por
uno de los pioneros transformadores de la hotelería moderna:
“El cliente siempre tiene la razón.” Charles Ritz.
Gracias y que disfrute su estadía en estas páginas.
Luis J. Ramos
Presidente
Diego J. Cazes
Director General
Noel Verger
Director División Hoteles
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
5
Hoteles, los orígenes
La estadía en un hotel siempre
nos deja huellas emocionales en
el alma.
¿Quién no atesora la inefable
sensación de entrar a su
habitación y encontrar
chocolates en la almohada,
toallas impecablemente
dobladas, ambientes sutilmente
perfumados?
Hoy entrar a un hotel no es
sentirse como en su casa, sino
mejor que en ella.
Con la globalización la gente se
ha vuelto más nómade, a veces
pasa más tiempo en hoteles
que en sus hogares, es la vida
en movimiento. Empresas
multinacionales con sucursales en
todo el planeta y el crecimiento
exponencial del tráfico aéreo
mundial en los últimos tiempos
han dejado obsoletas las
fronteras, desbordadas por un
6
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
lado por los negocios y el turismo
por el otro.
La actividad aérea mundial es
de 93.000 vuelos diarios. Esto
representa un mínimo de 8.000
aviones y máximo de 13.000 en
vuelo en cualquier momento del
día. Estos vuelos despegan
y aterrizan desde 9.000
aeropuertos en todo el globo.
Cifras contundentes en la
comprobación de este nuevo
mundo en movimiento.
Esto no es nuevo, desde tiempo
inmemorial el hombre
se ha trasladado de un lugar
a otro para ejercer el trueque
y comerciar. Se abrieron caminos
que unían lejanas comarcas
y a su vera aparecieron tabernas
y posadas para albergar viajeros
en sus largos trayectos.
Ya en la Roma antigua existían
esos recursos, y con la expansión
Hoy entrar a un hotel no es
sentirse como en su casa,
sino mejor que en ella.
del imperio fue creciendo esta
industria. En China y Japón
también florecieron negocios
familiares que alojaban viajeros
en tránsito.
Pero la hotelería como tal
se desarrolla a partir de la
revolución industrial. Los hoteles
estaban pensados para la gente
acaudalada. En la Belle Epóque
el Ritz y el Savoy fueron hoteles
emblemáticos en París y Londres,
fastuosos y elegantes daban un
servicio de alto nivel a huéspedes
de la nobleza europea.
Imposible hablar de hoteles en
la Belle Epóque sin mencionar
a César Ritz, el suizo que
revolucionó el concepto de
hotelería en Europa y el mundo.
Fue el primero en instalar cuartos
de baño en las habitaciones,
estableciendo además un sistema
personalizado de atención al
cliente. Dirigió el Savoy y fue el
fundador del emblemático Ritz,
con una idea bien definida de
cómo se debía atender a la gente
de alcurnia. Por eso escogió al
famoso cheff Auguste Escoffier
para dirigir la cocina de su
restaurante, convirtiéndolo de
inmediato en un referente de la
época. Lo que buscaba era crear
una impresión de estar en una
mansión señorial con el ambiente
íntimo adecuado. Las personas
que en sus hogares tenían la
suficiente servidumbre para
atender todos sus requerimientos
no esperaban menos de un hotel
que los hacía sentir como en casa.
Hoy varias cosas han cambiado,
la tecnología se va apoderando
de nuestras vidas y nuevos
servicios se van incorporando.
Las llaves fueron remplazadas por
tarjetas magnéticas, los LCD han
llevado la televisión por cable a
cada habitación, el acceso a
internet conecta a las personas
con sus hogares lejanos, mientras
que los spa, masajes y piletas
atemperadas los conectan con su
interior.
En la aldea global los hoteles
son el último refugio del viajero.
De eso vamos a tratar en estas
páginas, porque puestos a
investigar descubrimos que la
hotelería es un animal mutante
que tiene muchas caras. Veamos
algunas de sus facetas.
Ciudades más visitadas del mundo durante 2012 [en millones de turistas]
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de MasterdCard Global Destination Cities Index.
Londres
París
Bangkok
Singapur
Estambul
Hong Kong
Madrid
Dubai
Frankfurt
Kuala Lumpur
Seúl
Roma
New York
Shanghai
Barcelona
Milán
Amsterdam
Viena
Beijing
Taipei
Los Angeles
Toronto
México City
Miami
El Cairo
Chicago
Abu Dhabi
Buenos Aires
Tel Aviv
Johannesburgo
San Pablo
San Fracisco
Casablanca
Lima
Nairobi
Atlanta
Washington
Vancouver
Amman
Túnez
Bogotá
Houston
S. José de C. Rica
Santo Domingo
Río de Janeiro
Caracas
Quito
16.9 16.0 12.2 11.8 11.6 11.1 9.7 8.8 8.1 8.1 8.0 7.8 7.6 7.5 7.3 7.1 6.9 6.7 6.2 5.4 3.9 3.6 3.5 3.4 3.3 2.8 2.7 2.6 2.5 2.5 2.4 2.3 2.1 1.8 1.8 1.7 1.7 1.7 1.7 1.6 1.6 1.5 1.3 1.1 0.9 0.8 0.7
Buenos Aires ocupa el puesto n° 28
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
7
Hoteles temáticos
BUCEANDO ALOJAMIENTO
El carácter cuasi mágico de los
hoteles siempre despierta la
atracción de creadores
y soñadores. Gente que piensa en
brindar una experiencia distinta
y única como posicionamiento
diferencial, una manera de llevar
un paso más allá la industria de la
hospitalidad.
El Jules Undersea Lodge es un
hotel en Key Largo, Florida a
seis metros bajo el agua al que
se accede con equipo de buceo;
el equipaje se ubica en unos
contenedores especiales que
evitan que se moje.
En una recorrida por los hoteles
más asombrosos del planeta nos
hemos encontrado con algunos
casos dignos de Disney.
Comenzando por los hoteles
cápsula, como el Capsule Inn,
nacidos de la necesidad de los
“salary man” japoneses a quienes,
ya sea por reuniones de negocios
o encuentros de camaradería,
se les hacía tarde la vuelta a un
hogar distante. Estos hoteles tipo
Sólo cuenta con dos habitaciones
que pueden llegar a alojar
seis personas, una sala común
completamente equipada
heladera, televisión con DVD
y teléfono.
con baño privado en dos niveles,
con aire acondicionado, wifi y TV.
Su ubicación no es sorprendente,
está en el aeropuerto de
Estocolmo con vista a las pistas.
Y tal vez su mayor atractivo pasa
por las ventanas tipo ojo de buey
desde donde se puede disfrutar de
las vistas increíbles de la laguna
Esmeralda.
La fauna marina es observada
y a la vez se debe sorprender por
estos humanos en una pecera
submarina.
colmena constan de un cubículo
con cama, TV, aire acondicionado
y wifi. Los baños y duchas son de
uso común. Eso sí, debido a su
estrechez, no es aconsejable para
claustrofóbicos.
HOTELERIA DE ALTO VUELO
Para los amantes de la aviación
hay dos buenas ofertas: el
Jumbo Hostel, por ejemplo, es
nada menos que un jumbo 747200 adaptado; cuenta con 25
habitaciones y suites, algunas
8
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Pero el premio se lo lleva el
Poseidón Undersea Resort, un
hotel en Fiji ubicado a 20 metros
bajo el mar. La vista es de otro
mundo, la variedad y cantidad de
Para encontrar el otro debemos
viajar a Costa Rica, donde nos
espera este Boeing 727
refaccionado que cuenta con
dos confortables habitaciones.
Una verdadera curiosidad, la
mezcla de hotel y avión es una
verdadera fantasía.
Análisis cualitavo de hoteles: 4, 5 estrellas y hoteles bouque
• Materiales de construcción y equipamiento de muy buena calidad.
• Estacionamiento privado con capacidad para el 10 % de las
habitaciones del hotel.
• Hall de acceso y recepción con capacidad para el 10 % de los
huéspedes.
• Salones de estar con capacidad para el 50 % huéspedes.
• Cafetería y bar para atención simultánea para el 20 % huéspedes.
• Comedor para atención simultánea para el 20 % de los huéspedes,
con servicio de mozos.
• Menú con servicio a la carta, vinos nacionales y servicio de
repostería.
• Instalaciones depor‘vas para al menos 3 ac‘vidades.
• Superficie mínima de la habitación: 11 m2 mínimos (single),
15,50 m2(dobles) y 18 m2(suites).
4 Estrellas
Comunes entre 4 y 5
5 Estrellas
Comunes entre todos
Bouque
• Acceso exclusivo para huéspedes, y otra para personal del hotel.
• Zona de estacionamiento temporal para vehículos, diferenciado
de la vía pública.
• Posibilidad de comunicación por radio
• Servicio de guardarropas en recinto independiente.
• Pasillos con iluminación eléctrica permanente, con un ancho
mínimo de 1,5.
• Escaleras: ancho mínimo: 1,5 mts.
• Baños completos de uso común en cada planta diferenciados por
género.
• Materiales de construcción y equipamiento de lujo.
• Estacionamiento privado con capacidad para el 20 % de las
habitaciones del hotel.
• Hall de acceso y recep. de huéspedes con capacidad para el 10 %.
• Salones de estar con capacidad para el 50 % huéspedes.
• Cafetería y bar para atención simultánea para el 30 % de los
huéspedes.
• Comedor para atención simultánea para el 30 % huéspedes, con
mozos y maître.
• Carta de cocina internacional, vinos nacionales e internacionales
y servicio de repostería.
• Instalaciones depor‘vas para al menos 3 ac‘vidades.
• Superficie mínima de la habitación: 12.50 m2 mínimos (single),
17 m2 (dobles) y 30 m2(suites).
• Luces y generadores de emergencia.
• Sist. de AA y calefac., que mantenga temp. 22°C.
• Música ambiental, en todos los recintos del hotel.
• Pasillos interiores alfombrados e insonorizados.
• Internet con wi fi.
• Habitaciones insonorizadas con baño privado full.
• En contraposición a las grandes cadenas, los HB, buscan
exclusividad además de un es‘lo y carácter propios.
• Ubicados en grandes urbes.
• Arquitectura de diseño par‘cular, elegante y cuidada.
• Atención personalizada. Se busca estar en todos los detalles.
• La idea, es crear un ambiente ín‘mo, cálido y privado.
• Número reducido de habitaciones.
• Lobbies pequeños.
• Muchos están asentados en estructuras edilicias con valor
patrimonial.
• Alto grado de confort y tecnología.
• Gastronomía de autor.
• Habitaciones con muebles exclusivos y de alœsima calidad.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
9
Cada hotel ofrece una
experiencia única e inimitable.
peces nos enfrenta a un paisaje
mágico.
El acceso es por un ascensor al
final del muelle y cuenta con
220 suites de lujo, cápsulas
individuales fabricadas con
tecnología de punta.
Son 3.000 m2 de superficie en
total. Demanda 11.000 toneladas
de nieve y 350 de hielo y funciona
exclusivamente en invierno, su
construcción lleva 5 semanas
cada vez, ya que cuando se
derrite requiere reconstrucción,
en un ambiente donde la
temperatura fluctúa entre -2 y -5
grados Celsius.
VUELTA A LA INFANCIA
Entre los servicios con que cuenta
el hotel hay seis restaurantes,
siete bares, biblioteca, sala de
conferencias, una capilla y un spa.
Como atractivo adicional cuenta
con un submarino para tours
exploratorios y sumergibles
que los huéspedes aprenden
fácilmente a pilotear.
Un detalle importante es su
precio: aproximadamente
us$ 29.000 la estadía.
DEL AGUA AL HIELO
Cuando los cubitos salen del vaso
y se transforman en paredes
estamos frente un fenómeno
turístico de excepción.
Una experiencia para dejarlo
helado, el Hôtel de Glace Québec,
Canadá abre sus frías puertas
a numerosas habitaciones y
suites temáticas, dos salones de
exposiciones, un vestíbulo, un
cine, una capilla, un gran salón
para recepciones, tina caliente y
el célebre bar de hielo Absolut.
10
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Ahora se puede vivir como un
hombre de las cavernas con
todo el lujo de la modernidad.
Es en Turquía, en la región
de Capadocia, donde se
aprovecharon antiguas cuevas
y ciudades subterráneas para
desarrollar hoteles.
Tal vez el más emblemático sea
es el Hotel Yunak Evelri,
construido sobre 6 cuevas
excavadas en los siglos V y VI.
Lo que 13 siglos más tarde
fuera una mansión griega, hoy
es un hotel de extraordinarias
características, con 27
habitaciones decoradas todas de
distinta manera, pero siempre
guardando el exquisito estilo turco.
PARA IRSE A LOS CAÑOS
Para cumplir el sueño de vivir en
un castillo de arena sólo hay que
viajar hasta Dorset, en Inglaterra,
allí se construyó este excéntrico
hotel para conmemorar el
incremento constante de turistas
en las costas británicas, se calcula
que anualmente son visitadas
por alrededor de 37 millones de
personas en la temporada estival.
Su construcción demandó 1000
toneladas de arena, una semana
de trabajo, y cuatro escultores
trabajando a un ritmo de 14 horas
diarias.
El precio de este particular
alojamiento es de 20 dólares, no
tiene baño ni techo, pero puede
ser visitado par la marea.
PARA CAVERNÍCOLAS
Abierto desde Mayo a Octubre
este inusual hotel construido
con caños y tubos de drenaje
reciclados nos ofrece alojamiento
nocturno a pasos del Danubio.
Su exotismo supera la comodidad,
ya que las habitaciones no
cuentan con baño y son un
tanto estrechas, aunque por sus
características de construcción es
fresco en verano y se mantiene
templado en invierno. Una idea
original de Andreas Strauss
fácilmente replicable a escala
mundial por la estandarización de
los materiales usados.
CUANDO LOS HOTELES CRECEN EN
LOS ÁRBOLES
En pleno Amazonas, cerca de
Manaos y a la altura de las
copas de los árboles se asoma el
Ariau Amazon Towers, un ecohotel en la margen derecha del
Río Negro con vista a uno de
los paisajes más vírgenes de la
tierra. La posibilidad de navegar
el Amazonas, hacer trekking en
medio de la selva tropical,
o nadar con delfines rosados.
Y después relajarse con todas las
comodidades de un excepcional
hotel, por algo elegido como uno
de los mil lugares a visitar antes
de morir por el Travel Channel.
Impresionantes torres de madera
con pasarelas interconectadas
que atraviesan la jungla poblada
de monos y cacatúas inspiran
el sentido de aventura en sus
huéspedes.
Observatorios, cyber café, gift
shop, auditorio panorámico,
anfiteatros, piletas en la copa de
los árboles, restaurantes, bares,
business center y hasta helipuerto
completan la paradisíaca oferta.
LA SAL DE LA VIDA
En el desierto de sal Boliviano
Uyuni, más concretamente en la
fría zona de Potosí, se levanta
este singular hotel totalmente
tallado en sal, tanto paredes
como los muebles. Su nombre
es Luna Salada, y aunque deba
soportar temperaturas bajo cero,
está acondicionado para brindar
un cálido refugio a sus huéspedes.
Eso sí, en temporada de lluvias
debe cerrar sus puertas para ser
reconstruído.
Valor de la noche por persona más
impuestos para todos los casos.
Capsule Inn Akihabara Japón
www.capsuleinn.com
U$S 41.Jumbo Hostel Estocolmo
www.jumbostay.se
U$S 99,40.Jules Under Sea Lodge Key Largo USA
www.jul.com
U$S 445.Poseidon Undersea Resorts Fiji
www.poseidonresorts.com
U$S 2115.Hotel Glace Canadá
www.hotelglace-canada.com
U$S 750.Sand Dorset Hotel Inglaterra
www.news.bbc.co.uk
U$S 15,54.Yunak Evleri Hotel Marruecos
www.yunak.com
U$S 350.Daspark Hotel Alemania
www.dasparkhotel.net
U$S 131.Ariau Amazon Towers Brasil
www.ariau.tur.br
U$S 110.Luna Salada Hotel Bolivia
www.lunasaladahotel.com.bo
U$S 62.Harlingen Harbour Crane Hotel Holanda
www.unusualhotelsoftheworld.com/CraneHotel
U$S 419.Hotel Santa Claus Finlandia
www.hotelsantaclaus.fi
U$S 108.Nothofagus hotel & spa Chile
www.huilohuilo.com/alojamiento/
nothofagus-hotel-spa
U$S 183.INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
11
UN HOTEL SUSPENDIDO EN EL
AIRE
Lo imposible siempre termina
por hacerse real. ¿Quién hubiera
pensado en un hotel grúa? Sin
embargo existe, está en el puerto
del pequeño pueblo de Harlingen
en los Países Bajos. La grúa está
acondicionada con mucho cuidado
y atención a los detalles. Las
vistas son increíbles.
Se ve el ir y venir de los grandes
barcos, y lo mejores poder girar
la grúa para poder elegir la vista
que prefiera, y si se aburre viendo
la puesta de sol o el movimiento
de los barcos, se puede girar
alrededor y tener un cambio de
paisaje con una vista del precioso
pueblito.
La ambientación es espacial, y
el desayuno de jugo, pasteles y
huevos es llevado arriba al toque
de un comando touch.
PARA LOS AMANTES DE LA
NAVIDAD
El hotel de Santa Claus existe y
está en Finlandia. Un lugar de
ensueño, con auroras boreales que
acentúan el misterio y la magia de
la Navidad, el último refugio del
niño que habita en todos nosotros.
Con la casa de Santa en invierno
y la posibilidad de confraternizar
con sus elfos en verano, este resort
asegura una experiencia única.
12
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
UN LUGAR MÁGICO
No podíamos cerrar esta nota sin
mencionar Huilo Huilo, un exótico
hotel situado en el sur de Chile
casi lindando con la frontera
argentina.
En una reserva natural de 164.000
has. con el fondo de un volcán,
encontramos el emprendimiento
eco-turístico del Señor Peterman,
en plena selva Vadiviana con
especies arbóreas nativas e
impresionantes saltos de agua.
Allí los dos hoteles Montaña
Mágica y Baobab se vislumbran en
medio de la imponente vegetación
brindando comodidad cinco
estrellas y uno de los paisajes más
privilegiados.
Dentro del complejo se alza
un museo antropológico cuya
pieza más curiosa es un colmillo
de Mamut esculpido en China.
También hay una cervecería
artesanal que suple a ambos
hoteles.
El paseo por la selva valdiviana
es una experiencia que parece
sacada de Avatar, especialmente
indicado para amantes de la
naturaleza.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
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Hotelería en Argentina
Cuando hablamos de hotelería
en nuestro país inmediatamente
saltan a la mente nombres
como el Hotel Plaza o el Alvear,
herederos de esa época de lujo
y hoy adaptados a las necesidades
del presente.
Dejando la nostalgia de lado
aparecen las preguntas de rigor
¿cómo es nuestra industria
hotelera, cuál es su magnitud,
alcanza con lo que hay?
Investigamos el tema y los
resultados están volcados en
los siguientes cuadros que
Entre el tango
y la internacionalidad.
Hoteles Argentinos.
son bastante elocuentes y
nos permiten sacar algunas
conclusiones.
En primer lugar vemos que
la provincia de Buenos Aires
concentra la mayor cantidad
de hoteles, sospechamos que la
proliferación en la costa atlántica
tiene mucho que ver con esas
cifras.
Hotel Four Seasons, ex Palacio Alzaga Unzué, en Recoleta.
14
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Si juntamos la oferta de hoteles,
en todas sus categorías, con
la parahotelería –hablamos de
pensiones, posadas, complejos
turísticos y municipales, hoteles
mutuales y sindicales, colonias y
hostales- vemos que la provincia
de Buenos Aires suma 3.061
establecimientos contra 616 de la
ciudad de Buenos Aires.
Al parecer una diferencia
abrumadora, pero cuando
comparamos superficie con
cantidad de establecimientos
hoteleros vemos que la proporción
favorece a la CABA.
Oferta de alojamiento hotelero en Argenna: Capital Federal vs. Prov. de Bs. As [en candad/por categoría]
2.000
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
Ciudad de Buenos Aires
1.800
Provincia de Buenos Aires
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
350
30
51
347
230
50
76
63
10
21
19
73
Bouque
400
56
Apart
386
4
Sin Categoría
361 1.805
Total
Tucumán
Tierra del
Fuego
Sanago
del Estero
Santa Fe
Santa Cruz
San Luis
San Juan
Salta
Río Negro
Neuquén
Misiones
Mendoza
La Rioja
La Pampa
Jujuy
Formosa
Entre Ríos
Corrientes
Córdoba
Chubut
Chaco
Catamarca
Oferta de alojamiento parahotelero en Argenna: Por provincia [en candad / por categoría]
*
* Otros: Alojamientos Parahoteleros: Pensiones, Posadas, Complejos Turíscos y Municipales, Hoteles Sindicales y Mutuales, Colonias y Hostales.
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
15
En la provincia de Buenos Aires
nos da un hotel cada 10.050 has.
mientras que en la ciudad
tenemos un hotel cada 32 has.
Oferta de alojamiento en Argenna: Cap. Fed. vs. Prov. de Bs. As. [Totales]
4.000
Ciudad de Buenos Aires
Provincia de Buenos Aires
Dejando Buenos Aires de lado, en
las provincias nos encontramos
con que Córdoba lidera en
hotelería, lo que no sorprende
dado el desarrollo como destino
turístico de la provincia.
La curiosidad es que cuando
vamos a la parahotelería
descubrimos a Río Negro mejor
posicionado, ligeramente por
Parahotelería, se dice de la
hotelería no convencional como:
B&B, hostels, colonias, moteles,
cabañas, pensiones, estancias,
residenciales, hospedajes,
hosterías, posadas, complejos
turísticos y municipales, hoteles
sindicales y mutuales.
616
Ciudad de Buenos Aires
+
3.061
Provincia de Buenos Aires
=
3.677
Total
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
Plazas hoteleras en Capital Federal y Provincia de Buenos Aires: [en candad por categoría de hotel]
Ciudad de Bs. As.
Prov. de Bs. As.
Bouque
Total de plazas: 181.216
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
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INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Apart
Sin Categoría
Total
Oferta de alojamiento hotelero en Argenna: Por provincia [en cant. / por categoría] sin Pcia. de Bs. As. ni CABA
900
800
700
600
500
400
300
200
Tucumán
Tierra del
Fuego
Sanago
del Estero
Santa Fe
Santa Cruz
San Luis
San Juan
Salta
Río Negro
Neuquén
Misiones
Mendoza
La Rioja
La Pampa
Jujuy
Formosa
Entre Ríos
Corrientes
Córdoba
Chubut
Catamarca
0
Chaco
100
Sin Categoría
Apart
Bouque
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
531
Est. Rurales
2.334
63
565
1.332
Otro
772
B&B/Hostel
1.370 1.186 1.050
Motel
950
Cabaña/Bung.
175
Residencial
68
Hospedaje
296
Hostería
703
Sin Categoría
883
Apart
991
Bouque
Oferta de alojamiento en Argenna: Total alojamiento país [en candad / por categoría]
Total alojamientos: 13.269
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
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Lo mismo que vemos en Río Negro
donde el peso está puesto en
Bariloche, circuito turístico por
excelencia.
encima de Córdoba.
Al ver el panorama global notamos
que la provincia de Buenos Aires
se destaca con casi el doble
de establecimientos hoteleros
que Córdoba, una provincia con
tradición de turismo receptivo, le
siguen Río Negro y Entre Ríos,
después aparece Neuquén,
probablemente por su circuito de
siete lagos, con mucho turismo
extranjero y juvenil.
Sorprende un poco que Mendoza
figure por debajo en el ranking,
pero el tema de los wine hotels da
para ser tratado más adelante.
Cuando de plazas se trata vemos
que aunque Neuquén supera a Río
Negro en hoteles, éste último lo
supera en plazas disponibles.
Si bien desde el 2008 al 2012 se
duplicó la cantidad de hoteles
(+96 %) el crecimiento de plazas
no se incrementó de la misma
manera, sólo un 58,3% en el
mismo período.
Lo que nos lleva a pensar que han
crecido los hoteles boutique o los
de formatos más pequeños.
Oferta de alojamiento en Argenna: Total país [en porcentaje / por provincia]
23 %
Córdoba
13 %
Rio Negro
9%
Entre Rios
8%
Neuquén
5%
Ciudad de Bs. As.
5%
Prov. de Bs. As.
Mendoza
San Luis
Chubut
Salta
Santa Cruz
Corrientes
4%
4%
4%
4%
3%
2%
Sgo. del Estero
Misiones
San Juan
Santa Fe
Jujuy
Resto
2%
2%
2%
2%
2%
6%
6%
2%
2%
2%
23%
2%
2%
2%
3%
4%
13%
4%
4%
4%
9%
5%
5%
8%
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
18
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Oferta de alojamiento en Argenna: Total país [en candad / por localidad]
Neuquén
Ciudad de Bs. As.
Mendoza
San Luis
Chubut
Salta
Santa Cruz
Corrientes
Sgo. del Estero
Misiones
San Juan
250
219
181
178
163
142
111
93
61
Formosa
255
Chaco
255
La Rioja
266
La Pampa
296
Catamarca
440
Ta. del Fuego
501
Tucumán
504
Jujuy
526
Santa Fe
539
Entre Rios
616
Río Negro
660
Córdoba
3.061 1.715 1.241 996
Prov. de Bs. As.
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
Total alojamientos: 13.269
Hoteles: plazas disponibles por provincia [en candad / por categoría de hotel]
Bouque
Apart
Sin Categoría
Tucumán
Tierra del
Fuego
Sanago
del Estero
Santa Fe
Santa Cruz
San Luis
San Juan
Salta
Río Negro
Neuquén
Misiones
Mendoza
La Rioja
La Pampa
Jujuy
Formosa
Entre Ríos
Corrientes
Córdoba
Chubut
Chaco
Catamarca
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
Total de plazas: 191.595
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
19
Principales Hoteles 5 estrellas en Capital Federal: [valores por día en USD y plazas disponibles]
Marketing territorial
y estrategia de hoteles.
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
Sofitel
Single
Doble
Plazas disponibles
Marrio
Plaza
276
276
650
376
376
300
Sheraton
Rero
347
347
1500
Madero
Hilton
238
238
350
249
259
850
Faena +
Universe
529
609
200
Four
Seasons
754
754
350
Palacio
Duhau Hya
743
743
350
Alvear
Palace
529
558
390
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
Señoriales salones del Hotel Alvear.
Evolución en candad de establecimientos hoteleros en la Argenna 1998 - 2012
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
6.767
6.970
7.398
7.597
7.822
8.088
8.796
9.538
´98
´99
´00
´01
´02
´03
´04
´05
96% + en 14 años
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
20
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
10.021 10.571 11.474
´06
´07
´08
12.227 13.269
´09
´12
El marketing territorial nace a partir
de la competencia de ciudades o
regiones por un lugar en la mente del
consumidor.
En el presente, se hace necesaria
la renovación de las estrategias de
comunicación y de los fundamentos
económicos y sociales de distintas
localidades. En este sentido, la
globalización y la extensión de la
competencia –no sólo entre países
sino también entre regiones y
ciudades dentro de un mismo paíshan generado la intensificación de la
puesta en valor de lo local.
El marketing de localidades, es, por
lo general, muy bien recibido por los
pobladores y los gobiernos locales
como una forma de valorar lo típico y
lo patrimonial. Es por eso, que desde
los años 90, las estrategias para captar
turismo se han vuelto mucho más
profesionales, sobre todo en países
como Francia, Inglaterra, España e
Italia.
Hay tres fundamentos económicos
y sociales que han intensificado el
marketing territorial: la globalización
y la ampliación de la competencia, la
puesta en valor de lo local, la continua
y rápida evolución de las herramientas
de comunicación.
Como se sabe, el mundo está cada
vez más desprovisto de fronteras.
“Globalización” no significa ya
homogeneización del espacio mundial
sino, al contrario, diferenciación y
especialización. La idea es generar
polos económicos, buscando
establecer una “economía de oasis”
que requiere, entre otras cosas,
mano de obra calificada, aeropuertos
internacionales cada vez más
modernos, centros de negocios y
hotelería de buena calidad.
Hasta los años 80, la ordenación de
cada territorio estaba a cargo de
un poder central. Ahora, en cambio,
es lentamente delegado hacia las
colectividades locales, generando
un nuevo paradigma: el desarrollo
“desde abajo” o local que reemplaza
al “desde arriba” o administrado por
un “Estado Todopoderoso”. Un caso
concreto, es el de Francia, que generó
una descentralización administrativa
en 1982 permitiéndole a cada pueblo,
ciudad o región mayor autonomía en
la toma de decisiones, para captar el
codiciado turismo internacional.
Evolución en candad de plazas hoteleras en la Argenna 1998 - 2012
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
376.823
´98
386.826
´99
405.138
407.084
413.810
428.217
452.565
´00
´01
´02
´03
´04
475.551
´05
489.893
517.852
542.087
564.368
596.624
´06
´07
´08
´09
´12
58,3% + en 14 años
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
Ranking de las 20 localildades con mayor oferta de plazas hoteleras (1
a5
) y parahoteleras del país
4.932
Las Grutas
5.024 4.970
Puerto Madryn
5.752
San Clemente
El Calafate
5.781
San Rafael
Córdoba Ciudad
7.422 6.127
Iguazú
7.786 7.483
Merlo San Luis
7.832
Rosario
8.238
S. M. de los Andes
8.308
Pinamar
T. de Río Hondo
Salta Ciudad
Mendoza Ciudad
Villa Carlos Paz
Villa Gesell
Bariloche
Mar del Plata
Ciudad de Bs. As.
68.095 56.073 22.418 20.405 11.608 10.784 10.525 9.691
Necochea
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
21
Construcción de Hoteles.
Inversión Nacional
e Internacional
Los siguientes gráficos nos
muestran inversiones y cantidad
de hoteles construidos por
provincia, considerando a la
Ciudad de Buenos Aires por
separado.
En ellos podemos ver la
concentración hotelera en los
distintos polos, con la Capital
Federal, Provincia de Buenos Aires
y Córdoba liderando en los hoteles
nacionales.
En una mirada preliminar a los
resultados vale la pena hacer una
pequeña consideración acerca del
gráfico que muestra un cuadro
comparativo de inversiones
de las principales cadenas
hoteleras nacionales versus las
internacionales con respecto a
hoteles construidos
y en construcción.
A primera vista uno diría que las
cadenas internacionales están
invirtiendo más en el país que
las nacionales, pero hilando
más fino descubrimos que de
la construcción de hoteles
internacionales el capital
nacional corresponde al 80% y el
internacional a un 20%.
Esto nos muestra que el país
no está acercando capitales
extranjeros sino que el negocio
se va adaptando a nuevas
condiciones cambiarias y de un
mercado donde es difícil enviar
remesas de dividendos al exterior.
CADENAS HOTELERAS NACIONALES: Hoteles construidos y en construcción por las principales cadenas
cadenas
18
El turismo hace crecer
hoteles en
los más variados paisajes.
Un gran desafío
para la industria.
NAC
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Construidos
En construcción
Alvarez Amerian Aspen Australis Alvear Design Grupo Hotel Hotel Land LoiSuites Mares Recon- Sasha
Argüelles
Suites Fën / Paname-Rochester
Sur
quista
/ HA
Dazzler ricano
8
-
17
5
3
-
5
-
4
1
4
-
18
7
4
-
5
-
3
-
5
-
3
-
3
-
3
-
Solans Tremun
Hoteles
6
1
5
-
Total construidos: 96 | Total en construcción: 14
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
CADENAS HOTELERAS INTERNACIONALES: Hoteles construidos y en construcción por las principales cadenas
cadenas
25
INT
20
15
10
5
0
Construidos
En construcción
Accor
HTL
Hilton
Four
Seasons
8
3
2
3
1
-
Howard Hya
IHG /
IHG / Marrio
Johnson
Intercont. Holiday Inn
27
23
2
-
3
-
6
-
1
-
Melia
2
-
NH
Hoteles
Radisson Ramada
11
-
Total construidos: 74 | Total en construcción: 30
Fuente:
Brokers
Inmobiliarios
Fuente:L.J.Ramos
L.J.Ramos
en base
a datos del Ministerio de Turismo.
22
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
1
1
-
Regal Sheraton
Pacific
1
-
9
-
Hoteles construidos y en construcción por
las principales cadenas nacionales (por locación)
4%
Resto
Tierra del Fuego
Tucumán
La Pampa
Corrientes
Catamarca
Chaco
Hoteles construidos y en construcción por
las principales cadenas internacionales (por locación)
cadenas
cadenas
INT
NAC
En porcentaje y candad
En porcentaje y candad
2% (3)
Sanago del Estero
2% (3)
Mendoza
2% (3)
Chubut
2% (3)
San Luis
6% (7)
Neuquén
2% (2)
Salta
2% (2)
Neuquén
33% (36)
Ciudad de Buenos Aires
7%
Resto
30% (31)
Provincia de Buenos Aires
17% (17)
Córdoba
20% (21)
Ciudad de Buenos Aires
3% (3)
Tucumán
3% (3)
Misiones
2% (3)
Salta
6% (6)
Mendoza
6% (7)
Córdoba
10% (10)
Santa Fe
6% (7)
Misiones
6% (7)
Río Negro
7% (8)
Santa Cruz
9% (10)
Santa Fe
13% (14)
Provincia de Buenos Aires
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
Cuadro comparavo: principales cadenas hoteleras nacionales vs internacionales
14 en construcción
96 construidos
30 en construcción
74 construidos
TOTALES
Nacionales + Internacionales
44 en construcción
170 construidos
cadenas
cadenas
Cadenas Nacionales
Cadenas Internacionales
NAC
INT
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
23
Diversificación de la hotelería
en la Argentina
HOTELES GAUCHOS
Nombres emblemáticos como
“La Bamba” o “El Ombú” en San
Antonio de Areco, “San Gerónimo”
en Magdalena, “La Isolina” en
Olavarría, “Dos Talas” en Dolores
o “La Margarita” en Tapalqué.
Establecimientos cuyos orígenes
varían desde 1832 a 1930.
Una oportunidad de hacer
turismo histórico y gastronómico
a la vez.
WINE HOTELS
Boleadoras, rebenques y espuelas
hoy dejan paso a las tarjetas
magnéticas.
En un país tan extenso y llano,
no podemos dejar de hablar
de la pampa y sus estancias,
islas en un mar inmenso. En las
tierras del gaucho argentino los
malones de indios de antaño
hoy son reemplazados por
visitantes turísticos que eligen
estas estancias transformadas en
hoteles de lujo.
Pintorescos lugares con grandiosos
cascos, hablan de otra época
en que la arquitectura de las
mansiones señoriales era una
manifestación. Con diferentes
estilos arquitectónicos de
apariencias que varían desde
castillos a mansiones coloniales
con mangrullos y miradores.
Pasar un tiempo en el verde,
rodeado de árboles añosos,
refugiados en estos antiguos
establecimientos rodeados de
hacienda y cultivos agrícolas se
ha convertido en una muy buena
opción.
24
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
El vino es magia, y su embrujo
cautiva cada vez a más gente.
Hoy el vino ocupa un lugar
importante en el imaginario
popular, catas, clubes del vino
y wineries van floreciendo con
esta nueva tendencia;
el vino está “in”.
Todos quieren pertenecer a este
mundo de aromas y sabores
cargados de promesas.
Esta tendencia mundial ha
hecho que las viñas y viñedos
se transformen sutilmente para
formar parte del marketing de
las marcas y crear la industria del
turismo del vino. Comenzaron
abriendo sus puertas a visitantes
ocasionales con degustaciones
y catas llegando a crear wine
hotels para profundizar la
experiencia.
Cuando el vino pasa de ser
un servicio del hotel
a un motivo para visitarlo.
Cuna europea del vino
La búsqueda de los orígenes del
vino nos remonta a Baco en la
mitología romana o Dionisio en
la griega. El vino siempre estuvo
presente, del antiguo testamento
al nuevo, con las Bodas de Caná,
esta noble bebida ha acompañado
y confortado al hombre desde la
antigüedad.
Su origen en Francia está ligado a
la época del Imperio Romano,
y el desarrollo a través del tiempo
se mantuvo circunscripta a 450
nombres familiares, esto es
una muestra de que la enología
francesa fue siempre un exclusivo
club de productores.
Bodegas en Argenna [en candad]
Territorialmente se dividió
por regiones, el terroir está
especificado en las etiquetas
dando valor a su origen. Los más
conocidos son Burdeos y Borgoña,
le siguen Côtes du Rhône y Val-deLoire.
Francia se destaca asimismo por
su Champagne, el Cognac
y Armagnac, apreciados por
todos los paladares alrededor del
mundo.
Italia es conocida por ser el
segundo mayor productor de vinos
de europa.
3
3
1
1
1
1
La Pampa
Misiones
La Rioja
3
Jujuy
Río Negro
9
Entre Ríos
Salta
12
Bs. As.
San Juan
21
Tucumán
30
San Luis
34
Córdoba
36
Neuquén
212
Catamarca
943
Mendoza
De Burdeos son los reconocidos
St. Emilion, Médoc y Sauternes;
del Ródano se destaca el famoso
Châteauneuf-du-Pape.
Provincias con oportunidades para Wine Hotels
Total: 1.310
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Instituto Nacional de Vitivinicultura.
Bodegas en Argenna [en %]
2%
2%
3%
3%
2%
72%
16%
Mendoza
San Juan
Salta
Río Negro
La Rioja
Catamarca
Resto
72%
16%
3%
3%
2%
2%
2%
Mendoza
Salta
La Rioja
Córdoba
77%
16%
3,5%
3,5%
Varias bodegas italianas son
reconocidas por la calidad de sus
vinos, sin embargo, no son rivales
de los vinos franceses y alemanes.
Su vinos más famosos
son el Chianti de la región
Toscana, Barolo, del Piamonte,
y Valpolicella del Véneto.
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Instituto Nacional de Vitivinicultura.
Distribución de Wine Hotels en Argenna [por provincia]
16%
Además del vino se destaca
la producción de Vermouth
y aperitivos como el famoso
Campari de Milán.
España figura como el tercer
productor. Los mejores vinos
son de Rioja, que produce vinos
tintos y blancos, Uno de los más
conocidos es Marqués del Riscal.
Así mismo, son reconocidos los
viñedos de Valdepeñas y Alicante.
3.5%
3.5%
77%
23
Mendoza
5
Salta
1
La Rioja
1
Córdoba
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de cada Wine Hotels.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
25
Un vino que está cobrando fama
justificadamente es el Ribera de
Duero de la región de castilla
y León, la variedad de uva
dominante es el Tempranillo.
La Rioja y Córdoba: valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]
Asimismo España destaca por su
Jerez y sus Cava espumantes,
también produce Brandy de alta
calidad.
“El mejor vino no es
necesariamente el más caro,
sino el que se comparte.”
240
George Brassens
100
Posada
Posada Chañarmuyo
Chañarmuyo
La Rioja
Rioja
La
Las Jarillas Hostería
& Viñedos Córdoba
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de cada Wine Hotels.
273
352
170
242
206
206
160
210
80
180
160
150
160
295
135
350
225
230
230
112
100
315
120
Posada & Bodega
Salentein
Casa Margot Hotel
Campagnerie
Robles de
Besares
Guest House Sta.
María de los Andes
Posada Verde
Oliva
Bodega & Club
Tapiz
Alto Chacras
Lodge
Hotel
El Aguamiel
Posada &Finca
Vistalba
Postales Valle de
Uco Lodge
Finca
Garciarena
Postales Chacras
de Coria Lodge
Lares de
Chacras
Finca
Adalgisa
Tupungato
Divino
Conalbi Grinberg
Casa Vinicola
Casa
Antucara
Posada
Borravino
Villa Mansa
Wine Hotel
Finca La Puebla
Hotel de Campo
La Maison Vistalba
Guest House
Algodón
Wine Estates
Finca
La Carmelita
Mendoza: valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de cada Wine Hotels.
26
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Síntesis Wine Hotels en Argenna
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de cada Wine Hotels.
Wine Hotels
Habitaciones
Plazas disponibles
23
149
376
5
Mendoza
75
172
1
Salta
6
18
1
La Rioja
10
30
Córdoba
Wine hotels en Mendoza: habitaciones y plazas disponibles
Habitaciones: 149
Plazas disponibles: 376
Finca
La Carmelita
Algodón
Wine Estates
La Maison Vistalba
Guest House
Finca La Puebla
Hotel de Campo
Villa Mansa
Wine Hotel
Casa
Antucara
Posada
Borravino
Conalbi Grinberg
Casa Vinicola
Tupungato
Divino
Lares de
Chacras
Finca
Adalgisa
Postales Chacras
de Coria Lodge
Finca
Garciarena
Postales Valle de
Uco Lodge
Posada &Finca
Vistalba
Hotel
El Aguamiel
Alto Chacras
Lodge
Bodega & Club
Tapiz
Guest House Sta.
María de los Andes
Posada Verde
Oliva
Robles de
Besares
Posada & Bodega
Salentein
Casa Margot Hotel
Campagnerie
16 38 2 5 5 12 4 10 3 6 7 14 3 6 8 16 2 12 9 20 4 16 7 18 10 25 11 33 4 10 2 4 8 20 8 18 12 24 5 20 3 7 8 18 8 24
Veintres (23) Wine Hotels
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
27
Wine hotels en La Rioja y Córdoba: habitaciones y plazas disponibles
Plazas Disponibles
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de cada Wine Hotels.
Habitaciones
6
Posada Chañarmuyo
La Rioja
10
Las Jarillas Hostería
& Viñedos Córdoba
18
Posada Chañarmuyo
La Rioja
30
Las Jarillas Hostería
& Viñedos Córdoba
En estos países también se han
desarrollado los wine hotels
a partir de las pintorescas
mansiones y castillos, pero tal
vez es en los vinos del nuevo
mundo donde podemos encontrar
comparaciones válidas para
nuestro país.
California lidera con Napa Valley
y Sonoma county como principales
actores de esta placentera oferta,
desde tours en bicicleta hasta
visitas guiadas. En importancia
le sigue Australia con su región
Salta: valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]
340
Estancia
Colomé
127
Viñas Cafayate
Wine Resort
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de cada Wine Hotels.
28
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
407
Paos Cafayate
Hotel & SPA
140
La Casa de
la Bodega
210
Altalaluna
Hotel & SPA
Totales Wine Hotels en Argenna
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de cada Wine Hotels.
central liderando la industria.
Si bien alrededor del mundo hay
una gran oferta, se destacan los
países del nuevo mundo en esta
tendencia, Sudáfrica con su región
estrella Stellenbosch, y Nueva
Zelanda que no se queda atrás.
(Para ver datos estadísticos de Estados Unidos,
Australia, Sudáfrica y Nueva Zelanda, dirigirse
al Anexo, pág. 51)
30
Wine Hotels
240
Habitaciones
596
Plazas disponibles
Valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]
407 352 350 340 315 295 273 242 240 230 230 225 210 210 206 206 180 170 160 160 160 150 140 135 127 120 112 100 100 80
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de cada Wine Hotel
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
29
Habitaciones y plazas disponibles de los Wine Hotels de Chile [por zona]
Zona bodegueras sin desarrollo de Wine Hotels
Habitaciones
Plazas disponibles
Habitaciones
Plazas disponibles
Valle de
San Antonio
7
24
MatecVineyards
&Guesthouse
7
24
Valle de
Colchagua
52
129
Hotel Casa
de Campo
11
30
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de Wine Hotels Chile.
30
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Valle del
Maule
14
42
Viña y Hotel
Casa Silva
7
21
Valle del
Maipo
-
Viña La Playa
Winery Hotel
11
30
Valle del
Aconcagua
-
Hotel
Terraviña
19
40
Valle de
Cachapoal
-
Lapostolle
Residence
4
8
Valle del
Elqui
-
Valle del
Limán
TabonkoVineyards
&Guesthouse
14
42
-
Chile: valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]
780
Single
Doble
600
588
360
350
285
220
200
180
160
120
Hotel
Terraviña
Tabonko Vineyards
& Guesthouse
Viña La Playa
Winery Hotel
Viña y Hotel
Casa Silva
Matec Vyneyards
& Guesthouse
Lapostolle
Residence
140
150
Hotel casa
de Campo
231
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de Wine Hotels Chile.
Principales países productores de vino (en candad de litros producidos por año)
4.963.300.000
Argenna es el 5° productor mundial de vino
4.158.000.000
3.339.700.000
1.874.000.000
1.547.300.000
1.300.000.000
1.109.000.000
1.046.300.000
966.500.000 961.000.000
290.000.000
Francia
Italia
España
USA
Argenna
China
Australia
Chile
Sudáfrica
Alemania
Brasil
90.124.982
Uruguay
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del INV y OYV. (Instituto Nac. de Vtivinicultura Organización Internacional de la Viña y el Vino)
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
31
Top ten wine hotels del mundo
ALLUVIA STELLENBOSCH
WINE FARM
De acuerdo a distintas fuentes
surgen como los 10 mejores estos
establecimientos.
http://www.alluvia.co.za/
US$ 182.5 per person sharing per night
MARQUÉS DEL RISCAL
http://www.hotel-marquesderiscal.com
US$ 538-US$ 748/Noche
Este wine hotel figura al tope
de la lista tal vez por su edificio
diseñado por el famoso Frank
Gehry, quien también diseñó el
Guggenheim de Bilbao, con el
que está arquitectónicamente
emparentado.
de 500 hectáreas en la costa
mediterránea, joint venture de la
familia Moretti con Alain Ducasse
el renombrado chef.
Su historia se remonta a cuando
era una villa de los Medici que
albergó al Gran Duque Leopoldo II
y su corte durante los veranos de
la Toscana.
Con sus 33 habitaciones y suites,
SPA, Trattoría, driving range de
golf y una romántica capilla, este
wine hotel es miembro de “The
Leading Hotels of the World”.
CAVAS WINE LODGE
Este hotel reúne lo más selecto
del diseño, techos de titanio
y paredes irregulares, con la
tradición vitivinícola de los
herederos del Marqués del Riscal.
Tiene 43 habitaciones de
lujo con WiFi y muebles poco
convencionales con predominio de
roble y cuero. Baños de mármol
negro y lámparas nube preparan
al huésped para una cata de
algunos de los mil vinos que tiene
la cava. Vale la pena una visita a
este lugar escondido en la villa
medieval de Elciego, en la región
de Alave, España.
L´ANDANA, TOSCANA, ITALIA
http://www.andana.it/en/l-andana
US$ 499- US$ 538/Noche
Este simpático hotel está ubicado
en Maremma, en un predio
32
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
http://www.cavaswinelodge.com/
US$ 550 / Noche
En Mendoza, a los pies de la
Cordillera de los Andes, está
ubicado este hotel-lodge de 14
habitaciones en medio de unas
14 hectáreas de viñedos. Piscinas
privadas, terrazas desde donde
apreciar las puestas de sol y
una cava con 250 de los mejores
vinos de Mendoza para disfrutar
en catas y cenas privadas. La
máxima experiencia es someterse
al tratamiento de terapia con vino
de firma en el spa del hotel.
En el corazón de la zona vinícola
de Stellenbosch, y dentro de una
bodega en plena producción, se
encuentra esta wine farm con sus
cinco suites de lujo, y dos casas
cada una con su catering propio
todas con magníficas vistas al
valle de Banhoek.
Sus huéspedes pueden disfrutar
de su Green de Golf y Driving
range, pesca con mosca, trekking,
mountain bike, picnics y una
degustación de sus premiados
vinos, como el Cabernet Sauvignon
“ilka” o “lisa” su Cabernet Franc.
THE CARNEROS INN
http://www.thecarnerosinn.com/
US$ 450 - US$ 695 / Noche
Ubicado en el famoso Valle de
Napa, California, este simpático
establecimiento en medio de 10
hectáreas de viñas y manzanos
parece extenderse sin límites.
Esta posada es una combinación
de estilo campestre con resort
de lujo, con sus consabidos
galpones, silos y modernas
cabañas. Algo distintivo es que
posee un mercado interior y spa
temático, con tratamientos como
por ejemplo su terapia facial
antioxidante de vino Chardonnay.
CHATEAU HOTEL GRAND
BARRAIL
http://www.grand-barrail.com/
US$ 498 / Noche
En Saint-Emilion, Gironde,
Francia, plena ruta del vino
de Burdeos nos encontramos
al Grand Barrail, próximo a la
ciudad medieval y con el estilo
arquitectónico de la época.
En la cuna de los Saint-Emilion
aparece este glorioso parque de
tres hectáreas en un viñedo de
fama mundial.
Sus alojamientos están repartidos
en cuatro edificios, el Chateau
del siglo XIX, la residencia, la
Maison du Bien-Être y la Maison du
Vignoble. Además de su vista a los
viñedos cuenta con piscina y spa.
WINE AND SPA RESORT
LOISIUM HOTEL
http://www.loisium.com/
US$ 211,5 / Noche
Este hotel flotante ubicado
entre los viñedos de Kamptal, en
Austria, parece elevarse del piso
por su arquitectura vanguardista.
Sus habitaciones dan al parque
y a los viñedos, proveyendo
agradables vistas. De más está
decir que es un hotel de lujo,
con luces en forma de corchos y
pasillos iluminados en tonos de
en hotel de lujo merece un
párrafo aparte, incluye 28 suites,
departamentos y villas con
jardines privados, terrazas con
barbacoas y piscinas atemperadas
privadas.
vino. Los enófilos pueden disfrutar
no solo catas de la bien provista
cava, también maridajes de vino
y comida de gran nivel. En el spa
ofrecen tratamientos como baños
aromáticos de semillas de vino
en una barrica, ytratamientos
faciales de extracto de uva y
exfoliantes.
PATIOS DE CAFAYATE
HOTEL & WINESPA
http://patiosdecafayate.com/
US$ 343,64 / Noche
Son 400 hectáreas de viñedos
orgánicos que envuelven a
este espectacular hotel en
Salta. Lo que hace único a este
establecimiento es que participa
en “zero farming”, que es el
uso de material orgánico del
suelo para cultivar la tierra
disminuyendo el impacto de
herbicidas e insecticidas químicos.
Los huéspedes pueden participar
de todo el proceso de la vendimia
y asistir a degustaciones guiadas
por enólogos. El spa de lujo
provee de tratamientos basados
en los polifenoles saludables
que tienen las uvas y el vino. Su
cocina ofrece degustar platos con
sus exquisitos vinos de altura.
CHÂTEAU LES CARRASSES
http://www.lescarrasses.com/
US$ 407 por noche reservando 3 noches.
Este Castillo del siglo 19, en
Languedoc, Francia, convertido
La experiencia se complete con
catas de vino, especialmente de
la primera cosecha de sus vinos
boutique terroir.
OWHANAKE BAY ESTATE
http://owhanake.co.nz/
US$ 359 / Noche
De la tierra de los All Blacks y
donde fue filmado “El Hobbit”,
encontramos este viñedo boutique
y sus paisajes paradisíacos. La
oportunidad de probar los vinos
del Nuevo mundo, tal como la
botella de cortesía de Melina
Flora Pinot Gris, que incluyen
las modernas suites. Afuera se
encuentran huertos de Olivos y
un jardín de berries en medio
de árboles de especies nativas.
Además de las consabidas catas
hay un tour a la isla del vino,
toda una promesa de ser una
experiencia única.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
33
Hoteles Boutique
A fines del siglo XIX e inicios del
XX, la producción de las grandes
industrias -particularmente
inglesas y francesas- encontraba
su correlato comercial en un
nuevo formato: las grandes
tiendas hacían su aparición para
colocarse como el canal más
adecuado para trasladar esa
producción masiva a un público
también masivo.
Un modelo que persistió por
décadas al punto que, aún
cuando no las hayamos conocido
directamente, nombres como
Harrods, Gath&Chaves, Galerías
Lafayette o El Corte Inglés entre
tantos otros, aún hoy nos pueden
sonar familiares.
Pero como siempre, cada
tendencia tiene su contratendencia. Es así que, a la par de
las grandes casas, se consolidaba
por entonces también un formato
totalmente opuesto, enfocado en
una oferta pequeña por definición
Suntuoso restaurant bar del Hotel Moreno.
pero de alta calidad, muy selecta;
y usualmente para muy pocos.
reunían lo más destacado de su
género.
Centradas sobre todo en
vestimenta y calzado, joyería
y accesorios, las Boutiques
fueron pues originalmente estas
pequeñas tiendas especializadas
en propuestas con estilo que
El concepto de boutique tuvo
su apogeo en la Londres de los
60, cuando esta era la capital
del diseño y de la moda. Era
el Swinging London de Carnaby
Street y Kings Road que hizo
famoso al término boutique.
Una fachada Art Decó
para el Hotel Moreno.
Como extensión de aquel
concepto, a más de un siglo de
distancia y en los más diversos
rubros, el término define hoy
a cierto tipo de propuestas
relativamente acotadas, pero con
estilo y de alta especialización.
Con una estrategia de nicho
antes que de mercados masivos,
Boutique,
una metáfora
de exclusividad.
enfocadas en la calidad y
laidentidad antes que en la
cantidad, para afirmar desde allí
un perfil que las aparta de las
propuestas estandarizadas.
Lejos de ser una excepción,
la industria hotelera también
incorporó la noción de Boutique
a su oferta, dando lugar a un
abanico cada vez más amplio
de alternativas destinadas a los
perfiles de clientes más diversos.
Hablamos de Hoteles
especializados e independientes,
en contraste con la uniformidad
34
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Principales Hoteles Bouque en Capital Federal: [valores por día en USD + tax y plazas disponibles]
Duque
Vitrum
Single
Doble
Plazas disponibles
Home
BuenosAires
Bobo
Mine
Hotel
Mío Buenos
Aires
Casa Sur
Casa Calma
Lo & Art
Moreno
Bouque
Axel Gay
Bouque
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
de las grandes cadenas, con
cocina de autor, mobiliario
ecléctico de gran calidad,
variedad de diseños de las
habitaciónes, incluso obras de
arte de firma reconocida en sus
paredes.
Calidad y diseño, mucho diseño;
con escalas más acotadas que la
de los hoteles tradicionales, y en
especial una poderosa identidad,
trabajada muchas veces en torno
a un eje temático determinado,
como el tango.
Spa del Hotel Mío Buenos Aires.
Personajes históricos o ficticios,
una época, un tipo particular de
ambiente natural, arquitectura
trendy, entre otros- son las
claves centrales que se conjugan
en estas propuestas, buscando
construir desde allí para cada
cliente una experiencia de
calidad, pero a la vez única,
intensa y memorable.
En Argentina la oferta que se
presenta es de hoteles con
capacidad limitada, promedio de
18 habitaciones, cuyos precios
fluctúan desde lo abordable hasta
excepciones que superan los
US$ 600.
De todos modos ésta es una
opción muy valorada por viajeros
que buscan la exclusividad y
quieren sentirse atendidos de una
manera personalizada.
Para quienes aún no los hayan
probado es una materia
pendiente.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
35
Nuevo espacio para la Hotelería.
Emprendimientos mixtos,
el urbanismo mutante
Hoteles que pasaron del “comoen-casa” al “mejor-que-en-casa”,
viviendas con servicios que
parecen hoteles, y residencias
transitorias para todos los gustos.
Nuevos formatos, nuevas
fórmulas, como oficinas
temporarias y co-working, hoteles
de empresas e incubadoras. Hoy
podemos encontrar la reunión -por
un instante- de lo más significativo
del conocimiento sobre un
tema específico en un congreso
multitudinario o gigantescos
espacios comerciales en grandes
ferias, sólo por dos días.
Con el ritmo alocado de las
grandes tendencias globales
y la percepción del cambio como
única certeza, hoy la vida toda
parece haberse vuelto “de paso”,
dando lugar a transformaciones
paulatinas pero profundas en los
modos de habitar la ciudad.
Buscando dar respuesta a los
nuevos estilos de vida emergentes,
un tipo particular de propuestas
tiende a consolidarse como una
opción cada vez más valiosa para
el público y los desarrolladores:
los emprendimientos de usos
mixtos (“mixed use”) que vienen
afianzando su presencia en el
paisaje urbano de las grandes
ciudades del mundo entero.
A nivel individual, en ellos lo
familiar o personal se congrega en
un mismo lugar con la dimensión
social: una vida “all-inclusive”,
donde privilegiamos la sinergia que
es vivir de manera permanente
36
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
-o alojarse por un tiempo-,
trabajar, comprar, hacer deportes
y actividades culturales o de
esparcimiento, pueden ser todoen-uno.
Hoy el entretejido urbano
concentra prestaciones.
Desde lo colectivo en tanto, esta
concentración y combinación de
funciones reduce los recorridos
interminables de las grandes
ciudades para lograr un uso más
eficiente de la tierra urbana
y del tiempo de su gente,
reinventando algo de las formas
más tradicionales de hacer y vivir
la ciudad.
sólo durante algunas décadas
del Siglo XX, cuando -a partir
del paradigma funcionalista
del Movimiento Moderno- se
instala la noción del “zoning”,
concibiendo la ciudad como una
sistema interconectado de áreas
homogéneas, cada una con un uso
específico (residencial, comercial,
administrativa).
Arqueología de los
emprendimientos mixtos
En poco tiempo sin embargo,
quedó claro que la vida no es de
a pedacitos: aquí trabajo, aquí
me aprovisiono, aquí descanso,
el tiempo es un valor escaso si se
trata de perderlo en traslados.
La convivencia entre las tiendas
o talleres a la calle y la vivienda
arriba o atrás, fue un formato
usual en todas las latitudes y a lo
largo de toda la historia urbana.
Aunque hoy nos pueda parecer
familiar, el quiebre de ese
modelo en realidad se produjo
Al contrario, las dinámicas
urbanas son complejas, no
encajan bien en los casilleros de
la simplificación. Son diversas,
interrelacionadas, simultáneas,
cambiantes y cada vez más.
Redescubriendo, reinventando los
modos de la ciudad tradicional,
estas propuestas hoy van
teniendo una presencia creciente
en todo el mundo.
Sin embargo en todas las
geografías, y de los tiempos
más diversos, hay excelentes
emprendimientos mixtos,
verdaderos hacedores de
urbanidad.
En Italia por ejemplo, el Palazzo
degli Uffizi fue
un emprendimiento diseñado por
Giorgio Vassari para albergar las
oficinas de la magistratura local
junto a las colecciones artísticas
de su promotor.
En la poderosa ciudad-estado
de Florencia, aquel notable
“desarrollador” era conocido
como Cosme de Médici, corría por
entonces el año 1560.
Casi 300 km al norte y 300 años
después, la Gallería Vittorio
Emanuele II (Milán, 1861) iba
a reunir por su parte hoteles,
Ni más, ni menos.
Emprendimientos claros, tan
particulares como el Empire
State Building (1931) en Nueva
York, con su base comercial,
su cuerpo central de oficinas y
sus miradores (en los pisos 86 y
102) que conforman uno de los
puntos abiertos de observación
más reconocidos y visitados del
mundo.
O el Rockefeller Center (1937)
que incluyó una multiplicidad de
usos (desde sedes corporativas
y centros comerciales, hasta
propuestas culturales como el
Radio City Music Hall) distribuidos
en 14 edificios -a los que luego se
sumarían otros tres- conectados
por plazas y áreas comerciales
debajo de ellas, combinando de
manera simple usos variados,
revitalizando al sector, y dotando
a esa misma ciudad de espacios
de urbanidad con reconocimiento
global.
Otro tiempo, otra cultura, otra
geografía: con 350.000 m² de
superficie y 452m. de altura, las
Torres Petronas (1998) fueron por
varios años los edificios más altos
del mundo.
tiendas, oficinas, restaurantes,
bajo su característico crucero
de calles cubiertas por bóvedas
acristaladas, articulando al
Duomo, las galerías en sí, y la
famosa Scala en un recorrido
único de incalculable valor
artístico, cultural, históricourbanístico.
Más acá en el tiempo, y ya de
este lado del océano, también
encontramos casos cuya potencia
arquitectónica y urbanística los ha
posicionado como símbolos de la
ciudad, perdiendo a veces de vista
que se trataba inicialmente de
emprendimientos inmobiliarios.
Ubicadas en la capital de Malasia,
sus 88 pisos unidos por una
pasarela entre los pisos 41 y 42 (el
“skybridge”) son el símbolo global
más reconocido de Kuala Lumpur.
Rescatando la tradición
musulmana del país, las torres
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
37
En emprendimientos mixtos
grande no es
necesariamente mejor.
remiten en su diseño al arte
islámico. Su interior aloja las
oficinas de compañías globales
como la petrolera Petrona
y la sede malaya de Microsoft,
mientras que el basamento da
lugar al Kuala Lumpur Convention
Center (KLCC) y un centro
comercial.
Precisamente su autor, el
arquitecto tucumano Cesar Pelli,
indicaba años atrás que:
“mixtura de usos hubo siempre; lo
que pasa es que se va trabajando
ahora una combinación más
completa y eficiente.
Alrededor del mundo el usuario,
el cliente, se ha vuelto en
general más ‘inteligente’, por
lo que la propuesta debe ser
convincente. Una torre puede
tener usos variados; cuando
mejor funcionan, es cuando esos
usos son complementarios: un
buen mix agrega elementos de
interés, de modo tal que los
usos incorporados se hacen más
valiosos unos a otros.”
Es cierto, el usuario, el cliente,
nosotros, venimos cambiando
rápidamente modalidades
y preferencias. Y con ello nuestra
forma de vida.
Así nuestros lugares, nuestras
ciudades y edificios se van
transformando también.
Y es que lejos de ser una
moda, o aún una excepción, las
propuestas mixtas no son sino la
traducción a lo espacial de alguna
de las tendencias que vienen
38
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
redefiniendo paradigmas en el
mundo entero.
Hoy las fronteras entre las
categorías tradicionales se
han desdibujado en todos los
ámbitos.
O acaso la definición de una
cafetería alcanza para describir
a Starbucks. Un smartphone ¿es
tan sólo un “teléfono”? ¿Soleil es
circo, danza, teatro, un musical,
artes visuales en movimiento o
todo eso a la vez enriquecido por
la combinación?
Entonces los emprendimientos de
uso mixto, ¿son hoteles, edificios
de oficinas, centros comerciales,
departamentos?
En todos los campos, los modelos
de negocio avanzan buscando
construir experiencias integrales,
tendiendo a aportar con ello un
plus de valor diferencial a su
público.
Construcción de una
experiencia
Tal vez la razón de ser de los
emprendimientos mixtos se basa
en la entrega al usuario de una
experiencia más que un espacio,
este parece ser un driver implícito
en la oferta de los nuevos
desarrollos mixtos.
Dentro de ese marco la
articulación entre la residencia
permanente y temporaria con
servicios de hotelería, se instala
pues, como uno de los factores
centrales en la readecuación de
aquella modalidad histórica para
responder a los estilos de la vida
actual.
El programa típico de los
complejos mixtos combina
usualmente así propuestas
de hotelería de diverso tipo,
comercios, oficinas y vivienda
permanente, acompañados por
una dotación amplia de servicios,
tanto tangibles (salas para
eventos, gimnasio, spa) como
intangibles (limpieza, mensajería,
delivery).
A la vez, a la hora de diseñar el
negocio, otro punto clave es el
estacionamiento: la confluencia
de usuarios permanentes
y ocasionales que generan,
demanda un volumen de m2 que
de ninguna manera debe ser
subestimado.
Respaldados muchas veces en la
imagen y gestión aportados por
una marca hotelera de prestigio,
la ubicación se coloca también
en un rol central, priorizando
sitios de alto atractivo capaces
de aportar al posicionamiento
del emprendimiento y convocar
un flujo importante de demanda
potencial.
Pero responder a un programa
amplio, exigente y en
localizaciones excepcionales,
supone de por sí una inversión
importante.
Es así que la ecuación del negocio
asume también la escala como
dato central, siendo usual ver
emprendimientos mixtos en torno
a los 100.000 m2 o más,
de desarrollo.
También vale la pena tener
en cuenta la multiplicidad de
comercialización y diferentes
públicos a los que dirigirse.
Sin embargo suponer a la
gran escala como el factor
determinante, implica elevar
las barreras de entrada
dejando afuera localizaciones
y desarrolladores de enorme
potencial en todo el país.
Y lo cierto es que más allá
de la escala, si hay un factor
Las distancias y el tráfico
creciente contribuyen
al desarrollo de
emprendimientos mixtos.
clave para comprender, diseñar
y operar un formato de usos
mixtos, éste se ubica en la
sinergia; en el adecuado diseño
del mix, de la articulación de los
usos potenciándose entre sí, y
del juego entre el complejo y su
entorno.
El tamaño no da la medida
de las cosas, grande no es
necesariamente mejor.
Por eso hay que repensar los
proyectos desde la diversidad y la
sinergia, nos desafía a entretejer
los nuevos usos y espacios con el
espíritu del lugar, reemplazando
el modelo de la mini-ciudad
endógena por una experiencia
moderna y enriquecedora pero
con fuerte identidad local,
tendiendo a posicionar al
emprendimiento como símbolo
y promotor de una urbanidad
recargada.
Desde el punto de vista del
negocio
En términos de negocio, la
producción de estas piezas
urbanas lleva en sí factores que
perfilan resultados cuando menos
interesantes.
Observemos que en general,
los desarrollos mixtos tienden a
incrementar la eficiencia en el uso
del suelo, al tiempo que licúan el
riesgo comercial en un abanico de
ofertas inmobiliarias más amplio.
La diversidad de usos genera a la
vez un apalancamiento entre ellos
que multiplica la productividad
de la tierra, acelera el retorno de
la inversión, y permite combinar
diversos perfiles de inversión
y modalidades de negocios en un
mismo desarrollo: capitalización,
venta, renta, explotación, etc.
Consideremos además el beneficio
que genera la complementación
entre las viviendas, cuya
modalidad inmobiliaria dominante
es la de venta (recupero del
capital inicial), con las unidades
comerciales, gestionadas
mayormente a través de la
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
39
generación continua de flujos de
renta líquida, como es el caso de
los Hoteles.
propuestas. No obstante, dentro
del enfoque de la sinergia de usos
se abren también otras variantes.
Pensemos en la retroalimentación
de los sectores residenciales
y de oficina con el comercio,
en la manera como los servicios
enriquecen la experiencia
residencial tanto para los
habitantes permanentes como
temporarios, y cómo influye eso
en el cash flow.
O cómo repercute en el precio
el valor que pueden sumar el
posicionamiento del complejo
como hito urbano, su carácter
aspiracional, y un eventual
respaldo de marca bajo el formato
de las Branded Residences.
En áreas con suelo vacante
escaso, o nulo, una línea de
trabajo alternativa puede
anotarse por una parte en lo que
serían diferentes modalidades de
operaciones urbanas colectivas.
El punto de vista de las
alternativas
Con mayor o menor participación
del sector público -especialmente
desde lo normativo- la renovación
del patrimonio existente es clave
para la revitalización de las áreas
altamente consolidadas.
Desde la mixtura de usos, el
reciclaje de antiguos hoteles,
edificios de viviendas u oficinas
La singularidad de esas piezas
urbanas, choca empero contra
una limitación: es difícil contar
con los espacios que -por escala,
costo, capacidad constructiva,
valor urbano- requieren estas
Hilton Pilar Hotel & Residences,
rodeado por una de las mejores
canchas de Golf de la Argentina.
En los antiguos cascos urbanos
de Europa por ejemplo, con poca
tierra libre -y en consecuencia
muy cara-, el reciclaje de
edificaciones centenarias es
mayoritario, recurriendo a los
usos múltiples para establecer
sinergias y alcanzar así un mejor
recupero de la inversión.
incorporando por ejemplo nuevos
espacios comerciales, culturales
o de servicios, permite revitalizar
las áreas centrales, o renovar
sectores completos de la ciudad
generando nuevas zonas o
corredores.
Con sus fortalezas y debilidades,
son operaciones urbanas donde
el juego combinado de múltiples
actores redefine el perfil y la
dinámica del área generando
así beneficios para todos.
Uno a uno; lote por lote pero
con un mismo concepto, la
transformación que en pocos
años reposicionó a Palermo como
un clúster de moda y diseño de
reconocimiento internacional
(con sus antiguas casonas
revitalizadas desde lo comercial,
conviviendo con flamantes hoteles
y hostales, modernos edificios
de departamentos, estudios
profesionales y espacios de coworking), configura en conjunto
un ejemplo claro de esa dinámica
en Buenos Aires.
Por otra parte, si en aquellos
casos se trataba de operar en un
marco de limitación de espacios,
otra línea de trabajo se coloca
en el extremo opuesto, con
la inclusión de usos mixtos en
grandes espacios abiertos, nuevos
o existentes.
Al norte del Gran Buenos Aires por
ejemplo, el Pilar Golf Club trabaja
en la incorporación de un hotel
internacional cinco estrellas al
tradicional complejo.
El proyecto Hilton Pilar Hotel &
Residences conforma un desarrollo
de usos mixtos que, además de las
170 habitaciones del hotel contará
con 130 unidades de condominios
residenciales, que gozarán de
40
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Villa Mediterránea en la Providencia Resort & Country Club.
todos los servicios del hotel, así
como la posibilidad de asociarse
al Club.
En el corazón del Pilar Golf Club,
el nuevo Hilton Pilar quedará así
ubicado junto a uno de los campos
de golf más destacados del país.
El hotel contará con tres niveles
y un lobby al que se integran su
restaurante insignia, dos bares,
y un centro de negocios con más
de 2.000 m2 en una ubicación
estratégica, junto a uno de los
mayores parques industriales de
Sudamérica.
Con la comodidad de un
estacionamiento para 400
vehículos, los huéspedes tendrán
a disposición también un spa
de 500 m2, piscina exterior,
gimnasio, y el reconocido Pilar
Golf con su club house, tienda de
golf y el único Par 6 de más de
665 yardas de Sudamérica.
En Canning, al sur de Buenos Aires
en tanto, La Providencia Resort
& Country Club conforma un
nuevo emprendimiento dirigido
al segmento ABC1 en el Partido
de Ezeiza. Sus 264 hectáreas
estarán distribuidas en 649 lotes
acompañados por una cancha
de golf profesional de 18 hoyos,
4 canchas de polo, club hípico,
tenis, rugby, hockey, fútbol y
un club house para cada sector
deportivo.
Pero el emprendimiento suma
además 170 unidades de
vivienda con departamentos de
1 a 3 ambientes conformando
un conjunto del tipo Pueblo
Mediterráneo, que se completa a
su vez con un hotel boutique y un
área comercial a la vera de una
laguna con playa de arena.
A modo de conclusión
De casa al trabajo, cambiando
kilómetros de autopistas por
minutos de ascensor. Gimnasio
en la hora del almuerzo; subir
para bañarse en su propio
departamento, vestirse y volver a
bajar con tiempo de sobra para las
reuniones de la tarde. Más tarde
algo de shopping o una exposición;
para la noche cine, cena en un
buen restaurante, y un café en
casa instantes después, mirando
abajo los techos de la ciudad
redibujados por la luna. Todo en el
mismo lugar: otro estilo de vida.
Históricamente la ciudad fue
-y es- multiplicidad, diversidad:
mixtura. Casi tanto, como la
dinámica acelerada de nuestra
sociedad posmoderna, de cultura
zapping, globalización y vidas de
paso. Los “mixed use” parecen
pues tender a posicionarse como
exponentes naturales, casi
paradigmáticos, de la vida urbana
actual.
Con el formato que fuera, la
opción de los emprendimientos
mixtos avanza en nuestras
ciudades afianzándose como la
tendencia dominante para los
emprendimientos de mayor escala
en los próximos años, generando
la perspectiva cierta de una
rentabilidad positiva y sustentable
para sus desarrolladores, y
propuestas de una experiencia
urbana cada vez más rica y diversa
para la ciudad, sus visitantes y su
gente.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
41
Una radiografía urbana
En la era urbana, cuando mucho
más de la mitad de la población
mundial vive ya en las ciudades,
la recuperación de la “urbanidad”
es una consigna central para los
especialistas y autoridades locales
del mundo entero.
Desde hace varias décadas las
ciudades vienen protagonizando
transformaciones profundas,
múltiples, y hasta contradictorias.
Observemos que, mientras el
esquema norteamericano de
autopistas y suburbanización
de las capas superiores de la
población (en clubes de campo,
barrios privados.)
se expandía al resto del mundo
como paradigma de la “calidad de
vida”, una tendencia contrapuesta
iba haciendo pie en EEUU,
Hoteles en urbanizaciones,
una nueva tendencia.
42
con el tiempo se fue definiendo
como un “Nuevo urbanismo”.
Un movimiento a favor de
una mejora cualitativa y de la
eficiencia de las áreas urbanas, su
densificación, la renovación de los
sectores centrales, la promoción
del transporte público, etc.
Alineándose pues con las
tendencias que paralelamente
avanzaban en el pensamiento
urbano internacional, y con el
aval explícito de desarrolladores,
autoridades e instituciones, esta
corriente impulsaría un modelo
de “crecimiento inteligente” de
las ciudades, que sirva a la vez a
la economía, la comunidad y el
ambiente.
Tendiendo para ello a rescatar
valores socio-espaciales propios de
los núcleos urbanos tradicionales,
hace algunos años el movimiento
sintetizaba sus planteos en un
conjunto de diez principios:
1
Usos mixtos del suelo.
promoviendo un urbanismo social
y ambientalmente más
sustentable.
2
Capitalizar las ventajas que se derivan del diseño de edificios compactos.
3
Crear una amplia variedad de opciones de vivienda, atendiendo a todos los
segmentos sociales
A nivel internacional hacía años se
venía trabajando sobre enfoques
ecosistémicos para el abordaje
de la ciudad, confluyendo por
ejemplo en espacios como el
Programa MaB de UNESCO.
4
Consolidar vecindarios con una dinámica barrial de escala peatonal.
5
Fomentar comunidades diversas, atractivas y con fuerte identidad local.
6
Preservar los espacios abiertos, los suelos agrícolas, el paisaje natural y las
zonas de valor ambiental singular.
7
Reforzar y dirigir el desarrollo hacia las comunidades existentes, antes que
a la expansión indefinida de las ciudades en el territorio.
No obstante, en EEUU a nivel
masivo suele tomarse el
emprendimiento Seaside (1981)
como referencia inicial para lo que
8
Generar opciones variadas de transporte, con énfasis en los medios colectivos.
9
Buscar que las decisiones de desarrollo sean predecibles, justas y eficientes.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
10
Promover la acción intersectorial en torno a las decisiones del desarrollo.
Algunos casos destacados en
latinoamérica
PARQUE EL GOLF
San Isidro, Lima, Perú.
comerciales, tres tiendas anclas
de 11.000 m2 cada una, 12 salas
de cine, patio de comidas para
2.000 personas, y cinco niveles de
estacionamientos con capacidad
para 4.500 vehículos.
PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Y DESARROLLO URBANO
EJE APARICIO SARAVIA
(Maldonado–La Barra) Uruguay-2011
W - MIXED USE PROJECT
Plaza Perú, Las Condes,
Santiago, Chile
Complejos de usos mixtos
conformando nuevos nodos de
centralidad regional
Centro comercial de 22.800
m2, 30.319 m2 en dos torres
de oficinas y viviendas
respectivamente, 13.600 m2
de hotelería y 59.500 m2 de
subsuelos, totalizando 126.000 m2
en una fracción de 1,26 has.
Algunos casos destacados en
argentina
HILTON PILAR – HOTEL & RESIDENCES
Pilar, Buenos Aires
COSTANERA CENTER
Providencia, Comuna de Las Condes,
Santiago, Chile
Conjunto de 70.000 m2
compuesto por 8.400 m2 de
viviendas y 13.000 m2 de oficinas
acompañando la propuesta de W
Hotel & Convenciones (17.500 m2)
junto a 1.800 m2 de Gym & Spa,
7.000 m2 de áreas comerciales y
850 plazas de estacionamiento.
PROGRAMA ESTATAL DE DESARROLLO
URBANO NUEVO LEÓN 2030 –
Monterrey, México
Complejo de 700.000 m2 sobre
una parcela de 5 has, incluyendo
una torre con 110.000 m2 de
oficinas y más de 300 m. de altura,
tres torres reuniendo 194.000 m2
de viviendas, 2 hoteles de 4 y 5
estrellas, Centro de Convenciones,
220.000 m2 de centro comercial
en seis niveles, con 250 locales
(2010) Nuevas centralidades
regionales: complejos de usos
mixtos rediseñando el territorio
metropolitano.
En el corazón del Pilar Golf Club,
el nuevo Hilton Pilar quedará así
ubicado junto a uno de los campos
de golf más famosos del país
-sede del Abierto de la Republica
en 2006 y 2011- con 27 hoyos
distribuidos en tres canchas. A
40 minutos del centro de Buenos
Aires como del Aeropuerto
Internacional de Ezeiza, el hotel
contará con tres niveles y un
destacado lobby al que se integran
su restaurante insignia, dos bares y
un centro de negocios con más de
2.000 m2 equipado con la última
tecnología en una ubicación
estratégica, junto a uno de los
mayores parques industriales de
Sudamérica.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
43
Con la comodidad de un
estacionamiento para 400
vehículos, los huéspedes tendrán
a disposición también un spa de
500 m2, piscina exterior, gimnasio
y el reconocido Pilar Golf Club con
su club house, tienda de golf y el
único Par 6 de más de 665 yardas
de todo Sudamérica.
completa con hotel boutique y
un área comercial con drugstore,
gastronomía y tiendas, a la vera
de una lagunas con playa de
arena.
MADERO HARBOUR
Puerto Madero, Buenos Aires
La PROVIDENCIA
Canning, Buenos Aires
ofrece un mix de usos pensados
para distintos usuarios:
La Providencia Resort &
Country Club conforma un
nuevo emprendimiento dirigido
al segmento ABC1 en el Partido de
Ezeiza.
Sus 264 has estarán distribuidas
en 649 lotes acompañados por una
cancha de golf profesional de 18
hoyos, 4 canchas de polo, club
hípico y pista de salto, club de
tenis, canchas de rugby, hockey,
fútbol y un club house para cada
sector deportivo.
El diseño de la cancha de golf
cuenta con el asesoramiento de
Vicente “Chino” Fernández, en
tanto que en lo referido al polo se
trabaja bajo la guía de Facundo
Pieres como Polo Advisor.
Pero el emprendimiento
Madero Harbour se presenta como
uno de los emprendimientos
mixtos más importante de
Sudamérica.
Sobre 8 has. en el Dique 1 de
Puerto Madero, su propuesta
combina oficinas, studios,
residencias, dos hoteles, spa
y fitness center, piscinas,
helipuerto, áreas verdes, cines
y un centro comercial con
supermercado.
La diversidad de la propuesta,
sus edificios con características
sustentables, y su menú de
amenities y servicios, permitieron
que el proyecto sea elegido por la
World Trade Centers Association
(WTC) como sede del Centro
Mundial de Comercio en Buenos
Aires.
MADERO WALK
Puerto Madero, Buenos Aires
suma además 170 unidades
viviendas conformando un
conjunto del tipo Pueblo
Mediterráneo, con apartamentos
de 1, 2 y 3 ambientes.
El corazón del complejo se
44
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
MADERO WALK será el
primer complejo flotante de
Latinoamérica.
Sobre el espejo de agua del Dique
1 de Puerto Madero, el proyecto
MADERO WALK STUDIOS:
desarrollados con tecnología
marina de última generación,
se presentan como una
alternativa premium a las oficinas
tradicionales de la ciudad.
MADERO WALK MARINAS: los
amantes de la náutica contarán
con más de cien amarras sobre las
riberas este, oeste y sur del Dique
1, con posibilidad de acceso a un
club náutico boutique.
MADERO WALK EVENTOS: con
una capacidad prevista para
600 personas, el mayor salón de
eventos flotante de Latinoamérica
apunta a posicionarse como un
nuevo ícono de la ciudad.
ALVEAR TOWER
Puerto Madero, Buenos Aires
Ubicado también en Puerto
Madero, propone la torre
residencial más alta de Argentina,
diseñada por el estudio PfeiferZurdo para el Grupo Alvear,
propietario del tradicional Alvear
Palace Hotel (1932).
Completando el complejo Alvear
Hotel & Residences (49 unidades),
en Nov.-2012 el grupo lanzó Alvear
Tower (174 unidades), previendo
concluir su construcción en 2015.
La nueva torre contará con
departamentos de hasta 500 m2.
El edificio incluirá un roof club en
su azotea, business center, plaza
de juegos externa, sector con
juegos electrónicos, simuladores
de ski y golf.
Sala de música y taller de
hobbies, piscina, gimnasio y
spa, salones de usos múltiples,
lavadero de autos, de mascotas,
microcine, y una importante
dotación de cocheras de cortesía.
TORRE BELLINI
Buenos Aires
Ubicado en Paraguay y Esmeralda,
la torre 1, de 45 pisos, albergará
un hotel y exclusivas residencias
apto profesional (piso 7º al 45º).
En el primer piso habrá un sector
de amenities que incluirán salón
de usos múltiples, gimnasio
con vestuarios y pileta exterior
climatizada con solárium e
hidromasaje.
La Torre 2 constará de PB,
entrepiso y 23 pisos destinados a
oficinas corporativas.
En la planta baja se construirá
una plaza seca que se integrará
al espacio público urbano y en
donde se instalará un basamento
comercial con gastronomía y
locales de rubros diversos.
oficinas de alta gama, un centro
de convenciones, hotel de
5 estrellas ejecutivo de la cadena
internacional Carlson con formato
Radisson, y una torre residencial.
Los edificios corporativos se
encuentran finalizados y con
ocupación plena.
Entre las empresas con oficinas en
Capitalinas se cuentan Globant,
Personal, Telecom, Santander Río,
entre otras.
Actualmente, se construye la
Torre Radisson Capitalinas, que
será el edificio más alto de
Córdoba.
COMPLEJO ARENA MAIPU ESPLENDOR,
Mendoza
En los tres subsuelos se prevé
los estacionamientos y un garaje
comercial.
El conjunto tendrá prestaciones
de sustentabilidad ambiental que
le darán las características de
“eco building”.
CAPITALINAS
Córdoba
El complejo está conformado
por tres edificios corporativos
desarrollados bajo el concepto de
El Esplendor Hotel Mendoza de la
cadena Fen Hoteles, forma parte
del Complejo Arena Maipú, en el
que se despliega una amplia oferta
de actividades y servicios.
Incluye salas de juego,
restaurantes, salas de cine,
disco y microestadio para 3000
espectadores, acompañados por
piscina caribeña con un amplio
deck, también cuenta con spa
con piscina climatizada cubierta,
gimnasio, salón de eventos de
2000 m2 divisible en 3 ambientes
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
45
más pequeños y un business
center.
AL RIO
Vicente López, Buenos Aires
Inn), oficinas, un mall con un
supermercado de su cadena
complementado por cines y locales
comerciales, y los complejos
Parque Milénica I y II, Barrio
Cerrado en altura, con edificios
de departamentos distribuidos en
un parque con más de 400 árboles
cincuentenarios y un amplio menú
de amenities.
VOHE, Pilar
AL RIO es un megaemprendimiento
que abarcará más de medio millón
de m2. En un predio de 16 has.
frente al Río de la Plata, contará
con 66.000 m2 distribuidos en tres
pares de tres torres residenciales,
un centro comercial in-out de más
de 150.000 m2, auditorio cubierto
para 12.000 personas, 150.000 m2
de oficinas y un espacio destinado
a 8.000 unidades de cocheras, a lo
que se suma la nueva traza de una
avenida costera que unirá Vicente
López con la ciudad de Buenos
Aires.
ORFEO – PARQUE MILENICA
Córdoba
46
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Sobre un conjunto de más de
60 hectáreas a ambos lados de
la Autopista, y en torno a la
antigua Maltería Hudson, además
de sus diferentes propuestas
residenciales el proyecto incluye
un centro cívico-comercial,
oficinas, espacios culturales,
educativos y de salud.
El complejo incluye a la vez, la
construcción de 6 salas de cine,
y un Hotel 4 estrellas del tipo
Conference & Spa.
Casos especiales
En el norte del Gran Buenos
Aires, desarrollado por Intecons
y con Proyecto a cargo de
Lacroze – Miguens – Pratti, sobre
una fracción de 13.000 m2 con
acceso directo desde la autopista
Panamericana, se construye un
complejo de usos mixtos en torno
a una plaza central, integrado
por 96 viviendas, 33 estudios
profesionales, tres importantes
locales comerciales, un edificio de
oficinas y un hotel, acompañados
todos por un amplio menú de
amenities y servicios.
PAMPAS PUEBLO
Hudson, Buenos Aires
Redefiniendo un sector urbano
con destacadas condiciones de
accesibilidad y calidad ambiental,
el Grupo Dinosaurio compone un
complejo integrado por el estadio
cerrado Orfeo Superdomo, al
que acompaña con propuestas
hoteleras (Orfeo Hotel y Holliday
Buenos Aires, en el km. 32 de la
Autopista Buenos Aires–La Plata.
Pampas Pueblo se ubica en
Berazategui, al sur del Gran
Complejos que se han posicionado
como hitos urbanos, trabajando
un mix atípico con base en usos
culturales, comerciales y de
esparcimiento:
TERRAZAS DEL PILAR
Buenos Aires
PASEO DEL BUEN PASTOR
Córdoba
Casos atípicos
TIFON WATER PLANET BAIGORRIA
Rosario
Desarrollada en las proximidades
de Rosario, Santa Fe, la guardería
náutica ofrece una completa
infraestructura con una amplia
oferta de servicios y amenities.
Tifón es diseñado por Pininfarina,
con los mismos profesionales
que desarrollaron las líneas más
revolucionarias de Ferrari, Alfa
Romeo o Maserati, y proyectos
como el nuevo estadio de la
Juventus en Turín, o el condominio
de lujo Millecento de Miami junto
al prestigioso arquitecto uruguayo
Carlos Ott.
Con 10.000 m2 de guardería,
ofrece 3000 camas náuticas para
embarcaciones de hasta 35 pies,
12.500 m2 de estacionamiento,
120 m. de frente costero, 5 puentes
grúa y 10 ascensores de costa.
La guardería se complementa con
los servicios que el navegante, su
familia y su embarcación puede
necesitar, conformando un centro de
recreación y servicios destinados a
la náutica.
Su infraestructura incluye
proveeduría, paseo con locales
comerciales, un área gastronómica,
vestuarios y cantidad de servicios
para sus socios.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
47
Conclusiones
Por qué invertir
en hoteles
Ocho argumentos a favor de esta inversión
Noel Verger
1
Para empezar es una inversión inmobiliaria, lo cual le da seguridad jurídica,
2
Existe un mercado activo en compra y venta de unidades y hoteles,
3
La demanda del mercado ha cambiado de foco, migrando de las grandes
es un bien tangible y permite participar del negocio.
Director División Hoteles
Quiero finalizar este jugoso
informe de mercado inmobiliario
con un par de comentarios,
datos y una idea de cuál es el
verdadero potencial de inversión
en el negocio de los hoteles en
Argentina.
aunque el circuito de venta no es público.
POR QUE INVERTIR EN HO
ciudades y centros turísticos a pequeñas ciudades, como así en los pueblos
o destinos menos desarrollados.
El público usuario y comprador se profesionalizó y busca hoteles modernos
Mi conclusión es que la más
aconsejable inversión está
enfocada en hoteles de tres
y cuatro estrellas.
Los motivos son varios, pero
vale la pena destacar que en
muchas ciudades la hotelería está
obsoleta, faltan hoteles
y los clientes se han vuelto más
exigentes.
Ya sea que viajen por negocios
o placer, es gente que ha salido
al exterior y ha probado la oferta
hotelera de los lugares turísticos
donde está más desarrollada,
y no se conforma con menos.
Es similar a lo sucedido con los
cafés, que pasaron de ser un
commodity a brindar
48
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
4
y confortables. Internet permite al cliente tener un acceso inmediato y
casi irrestricto a la oferta hotelera, con lo cual ganan los hoteles que no
hayan quedado desactualizados.
5
6
La tecnología favoreció rápidamente la creación de nuevos canales de
venta.
El mercado cambió sus hábitos, la descentralización de las grandes
ciudades y el creciente tráfico urbano, hacen que se busquen nuevos
destinos para la realización de las reuniones empresariales y convenciones.
Las rentabilidades obtenidas en inversiones hoteleras -siempre y cuando
7
sean operadas en forma profesional- y a través de una marca reconocida a
nivel nacional o internacional, podrían ser superiores a otro tipo de
inversiones inmobiliarias.
8
La profesionalización de la formación y el crecimiento de las escuelas del
rubro, hacen que haya un mercado de gente interesada y capacitada en
trabajar en hotelería.
una experiencia que permite
reformular toda la estructura de
precios.
A la vez el flujo turístico ha ido
migrando de las grandes ciudades
y centros turísticos a ciudades
más pequeñas y pueblos de
provincia. Este es un dato no
menor al momento de tomar
decisiones.
¿Por qué tres y cuatro estrellas?
Estos son hoteles que se adaptan
muy bien al mercado argentino,
absorben la mayor parte de la
demanda generando buenas tasas
de ocupación.
Esto genera una muy buena renta
y lo hace con una estructura de
personal muy acotada.
Modalidades de Inversión
1-Hotel Independiente
Se compra la propiedad y se opera el hotel.
2-Hotel de Cadena
Se compra la propiedad y la cadena lo gestiona.
3-Condo Hotel
Se compra una habitación y la cadena lo gestiona.
4-Acciones de un hotel
Se compran acciones y lo gestiona una cadena de
Hoteles.
Montos de Inversión
A partir de U$S 100.000 se puede comprar un
cuarto o una acción
U$S 3.000.000 es la inversión mínima para operar
un hotel independiente.
U$S 6.000.000 es la inversión requerida por una
cadena para tener un hotel.
Variables de Rentabilidad
Tipos de hoteles
3 estrellas
4 estrellas
5 estrellas
Punto de equilibrio*
35 a 40 %
40 a 45 %
50 a 60 %
Personal
1 empleado
cada 4 habitaciones
1 empleado
cada 2 habitaciones
1 empleado
por habitación
Tamaño habitación
17 a 22 m²
25 a 33 m²
más de 35 m²
Valor por cuarto aprox .
75.000
a 85.000 USD
110.000
a 160.000 USD
190.000
a 300.000 USD
Tarifa promedio
70-90 USD
100-140 USD
230-400 USD
Renta aprox. anual
de 6 a 15%
de 6 a 12%
de 6 a 10%
OTELES
*Basado en la ocupación, que depende de
factores tales como:
• Localización
• Estacionalidad
• Orientación de mercado
• Afiliación a cadena
• Tamaño
• Estructura departamental
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos de mercado.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
49
Hoteles en Argenna, Brasil, Chile y Uruguay:
Cantidad de hoteles
13.269
Unidades habitacionales para el turismo: n/d
Plazas disponibles:
596.624
Cantidad de hoteles
6.226
Unidades habitacionales para el turismo: 297.208
Plazas disponibles:
1.455.000
Cantidad de hoteles
4.778
Unidades habitacionales para el turismo: n/d
Plazas disponibles:
156.605
Cantidad de hoteles
485
Unidades habitacionales para el turismo: n/d
Plazas disponibles:
96.856
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos del Instituto Brasileiro de Geografía y Estadística (IBGE), Ministerio de Turismo de Brasil, Sernatur
(Chile),Ministerio de Turismo de Uruguay y Ministerio de Turismo de Argentina.
50
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Anexo
810
391
526
142
381
0
224
298
Tucumán
Tierra del
Fuego
Sanago
del Estero
Santa Fe
Santa Cruz
San Luis
San Juan
Salta
Río Negro
Neuquén
Misiones
Mendoza
La Rioja
La Pampa
Jujuy
Formosa
Entre Ríos
Corrientes
Córdoba
Chubut
Chaco
Catamarca
Plazas disponibles parahoteleras por provincia [en candad / por categoría de hotel]
150
100
579
222
0
0
100
276
Total de plazas: 155.718
Otros: Alojamientos Parahoteleros sin desagregar: Pensiones, Posadas, Complejos Turíscos y Municipales, Hoteles Sindicales y Mutuales, Colonias y Hostales.
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo.
Plazas parahoteleras en Capital Federal y Provincia
de Buenos Aires:
[en candad por categoría de hotel]
Bodegas vs Bodegas con Wine Hotels en Argenna
Bodegas
Bodegas con Wine Hotels
2%
Habitaciones
Plazas disponibles
Estancia
Colomé
9
18
Viñas Cafayate
Wine Resort
12
30
Paos Cafayate
Hotel & SPA
26
60
La Casa de
la Bodega
8
24
Cinco (5) Wine Hotels
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de cada Wine Hotels.
52
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Altalaluna
Hotel & SPA
20
40
Total
75
172
1280
Bodegas
30
Bodegas con Wine Hotels
98%
Hoteles en Uruguay por Departamento
Fuente: L.J. Ramos en base a datos del Ministerio de Turismo y Deportes del Uruguay.
180
160
UY
140
120
100
80
60
40
Argas
Cerro Largo
Río Negro
Rivera
Soriano
23
17
8
7
7
7
7
6
Florida
Tacuarembó
28
Flores
Paysandú
37
Treinta y Tres
Canelones
60
San josé
Salto
92
Durazno
Colonia
169
Lavalleja
Rocha
Candad
Montevideo
0
Maldonado
20
4
3
3
3
2
2
Total de hoteles: 485
Hoteles en Chile por Zonas
Fuente: L J Ramos en base a datos de Sernatur.
800
700
CH
600
500
400
300
200
100
Valparaíso
La Aracanía
Región
Metropolitana
Bío Bío
Coquimbo
Aysén
Magallanes
Maule
Antofagasta
Los Ríos
O’Higgins
Atacama
Tarapacá
Arica
y Parinacota
Candad
Los Lagos
0
744
673
401
389
347
344
306
279
257
249
240
193
139
126
91
Total de hoteles: 4778
Hoteles en Brasil por Estados
1000
L.J. Ramos en base a datos del Instituto Brasileiro de Geografía y Estadística (IBGE)
y del Ministerio de Turismo de Brasil.
800
BR
600
400
Sergipe
Rondonia
Acre
Distrito
Federal
Roraima
Piauí
Amapá
Pará
Paraíba
Río Grande
do Norte
Amazonas
Pernambuco
Alagoas
Mato Grosso
do Sul
Espíritu Santo
Santa Catarina
Goiás
31
Mato Grosso
31
Ceará
50
Minas Gerais
71 71
Bahía
77
Sao Paulo
85
Río Grande
do Sul
1.099 578 492 456 414 373 362 334 320 248 180 173 166 161 157 153 97 95
Paraná
Tocanns
Candad
Río de
Janeiro
0
Maranhao
200
21 21
Total de hoteles: 6.226
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
53
Unidades habitacionales* en Brasil por Estado
Cant.
Habitac.
33.810
Río de
Janeiro
Sao Paulo
30.288
Paraná
23.566
Bahía
Río Grande
do Sul
49.316
21.127
BR
16.901 Minas Gerais
13.472
Santa
Catarina
Ceará
12.681
Goiás
14.686
297.208
9.689 Mato Groso
Espírito
Santo
Río
Grande
8.023
do Norte
7.146 Pernambuco
9.239
7.029
Alagoas
5.933
Amazonas
5.829 Mato Grosso
4.548
do Sul
Distrito
Federal
Pará
4.333
Maranhao
3.821
Paraíba
3.392
Sergipe
2.015
Tocanns
1.908
Piauí
1.516
Rondonia
992
Acre
639
Roraima
522
Amapá
4.784
TOTAL: 303.434
unidades turíscas
6.226
Hoteles
Unidades Habitacionales
297.208 Total habitaciones
*Unidades habitacionales: suites, departamentos, habitaciones y chalets.
L.J. Ramos en base a datos del Instituto Brasileiro de Geografía y Estadística (IBGE) y del Ministerio de Turismo de Brasil.
Plazas disponibles en Brasil, Argenna, Chile y Uruguay (2013)
1.455.000
596.624
156.605
96.856
BR
AR
CH
UY
Fuente: L.J. Ramos en base a datos del Instituto Brasileiro de Geografía y Estadística (IBGE), del Ministerio de Turismo de Brasil, Sernatur (Chile), Ministerio de
Turismo de Uruguay y Ministerio de Turismo de Argentina.
54
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
Bodegas: Argenna vs Brasil, Chile y Uruguay [en candad]
1.310
Argenna
1.100
Brasil
99
Chile
68
Uruguay
Fuente: L.J.Ramos en base a datos del Instituto Nacional de Vitivinicultura, Vinos de Brasil, Bodegas del Uruguay y Viñas de Chile.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
55
Bodegas en Australia
En candad
TOTAL BODEGAS: 2.322
Australia Región Capital
Victoria
Port Phillip
South Australia
Margaret River
Hunter Valley
New South Wales
Barossa Valley
Fleurieu
Western Australia
Central Ranges
Queensland
Central Victoria
Tasmania
North East Victoria
Great Southern
Granite Belt
Western Victoria
Limestone Coast
South Coast
Southern New South Wales
Swan District
Big Rivers
Pemberton
Gippsland
Perth Hills
South Burne‚
Mudgee
Blackwood Valley
Lower Murray
Manjimup
Northern Slopes
Clare Valley
Ferguson Valley
Geographe
Mornington Peninsula
McLaren Vale
Macedon Ranges
Adelaide Hills
Coonawarra
Far North
King Valley
Peel
Pokolbin
Southern Highlands
Yarra Valley
Central Otago
Currency Creek
Heathcote
Northern Rivers
Orange
Pyrenees
Darling
Denmark
Geelong
Glenrowan
Grampians
Hawkesbury River
Hilltops
Huon Valley
Langhorne Creek
Mount Benson
New England
Rest of World
Riverland
Rutherglen
Scenic Rim
South Eastern Australia
Southern Fleurieu
Strathbogie Ranges
Swan Valley
|125
|117
|114
|111
En porcentaje
|91
|89
|74
|61
|55
|51
|51
|48
|37
16%
|31
Resto de las regiones
|29
|26
|21
|21
|21
|17
|16
|15
2%
Great Southern
|13
|10
2%
|9
North East Victoria
|8
2%
|7
Tasmania
|7
|7
2%
|6
Central Victoria
|6
|6
2%
Queensland
|6
|5
|4
|3
3%
|3
Central Ranges
|3
|3
|3
3%
Western Australia
|3
|3
|3
4%
|2
Fleurieu
|2
|2
4%
|2
Barossa Valley
|2
|2
4%
|1
New South Wales
|1
5%
Hunter Valley
|1
|1
|1
|1
|1
|1
|1
|1
|1
|1
|1
|1
|1
|1
|1
|1
|1
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
56
|174
|165
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
|613
26%
Australia Región Capital
7%
Victoria
7%
Port Philip
5%
South Australia
5%
Margaret River
Australia: valores promedio habitación Wine Hotels
1000
800
600
400
200
0
Habitación doble
Habitación simple
Barossa Valley Spa
Pavilions
Chat eau
Yering
Lakeside Villas
at Crienders
400
295
915
597
340
190
Tower Lodge
950
520
Balgownie Estate
Vineyard Resort & Spa
Warrenmang Vineyard
& Resort
995
580
500
250
en U$S
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
57
Bodegas en Sudáfrica
En candad
TOTAL BODEGAS: 761
Stellenbosch
|197
Paarl
|173
Robertson/Swellendam
Franschhoek
1%
Citrusdal Valley
2%
Overberg/Cape Agulhas
2%
Lutzville Valley
2%
Tulbagh
3%
Calitzdorp/Langberg-Garcia
3%
Tygerberg
4%
Darling
|46
Walker Bay
|44
Breedekloof/Worcester
|37
Swartland
|33
Darling
|33
Tygerberg
|25
Calitzdorp/Langeberg-Garcia
|20
Tulbagh
|17
Lutzville Valley
|14
Overberg/Cape Agulhas
Citrusdal Valley
En porcentaje
|103
|13
|6
26%
Stellenbosch
4%
Swartland
5%
Breedekloof/Worcester
6%
Walker Bay
6%
Franschhock
13%
Robertson/Swellendam
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
58
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
23%
Paarl
Sudáfrica: valores promedio habitación Wine Hotels
400
350
300
250
200
150
100
50
0
Lovane Boutique
Wine Estate
Palmiet
Valley Estate
Grande Roche
Hotel
82
102
138
260
290
367
Habitación doble
Habitación simple
Valvedere Cottage
Wine Estate
60
120
Melkboomsdrift
Lodge
70
110
en U$S
Fuente: L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios
Bodegas en Nueva Zelanda [en candad]
3%
5%
9%
25%
10%
Auckland
25%
Marlborough
21%
Central Otago
13%
Hawkes Bay
13%
Wairarapa
10%
Canterbury
9%
Nelson
5%
Gisborne
3%
13%
21%
13%
15
Gisborne
20
Nelson
33
Canterbury
39
Wairarapa
52
Hawkes Bay
53
Central Otago
83
Marlborough
Auckland
99
Total de bodegas: 394
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de Wines of NZ.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
59
Bodegas en los Estados Unidos [en candad]
California
Washington
Oregon
New York
Virginia
Texas
North Carolina
Pennsylvania
New Jersey
Wisconsin
Oklahoma
South Dakota
Ohio
West Virginia
Tennessee
Missuri
Colorado
Michigan
South Carolina
Vermont
Iowa
New Mexico
Indiana
Utah
Florida
Maryland
Kentucky
Arizona
Massachuses
Minnesota
Illinois
Idaho
Rhode Island
North Dakota
Conneccut
Georgia
Nebraska
Wyoming
Kansas
Maine
New Hampshire
Montana
Alabama
Arkansas
Alaska
Louisiana
Nevada
Hawaii
Delaware
Total: 8.995
3.589
505
500
500
490
396
341
270
270
165
163
125
115
114
107
101
93
89
85
84
74
64
55
54
51
45
43
41
39
38
38
38
36
35
34
33
32
30
22
21
16
10
10
9
8
7
4
3
3
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de Wine Searcher.
Bodegas en los Estados Unidos [en %]
4%
4%
3%
3%
5%
6%
6%
6%
40%
Fuente: L.J.Ramos en base a datos de Wine Searcher.
60
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
2%
2%
California
19%
40%
Washington
6%
Oregon
6%
New York
6%
Virginia
5%
Texas
4%
North Carolina
4%
Pennsylvania
3%
New Jersey
3%
Wisconsin
2%
Oklahoma
2%
Resto
19%
Estados Unidos: valores promedio habitación Wine Hotels [en U$S]
Habitación doble
Habitación simple
The Carneros
Inn
458
305
Solage
Calistoga
470
313
The Cave B
Inn at Sageclife
214
143
Duchamp
Hotel
382
254
The
Greenporter
108
72
The Allison
Inn & Spa
316
210
Fuente: L.J.Ramos en base a relevamiento del diario The Independent UK.
INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / MAYO 2013
61
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