Civil V - 01 - Abeledo Perrot

Art. 5º
LEY 13.512 - PROPIEDAD HORIZONTAL
horizontal, ya que la edificación fue realizada con posterioridad a que la
propiedad fuera sujeta al régimen de la ley 13.512 y sin la aprobación de todos
los integrantes del consorcio, con lo cual aquéllos no revisten el carácter de
unidades funcionales susceptibles de ser adquiridas por prescripción y tam45
.
poco pueden constituirse como tales por el solo hecho de su posesión
2. Acción del consorcio frente a usurpaciones. La acción del consorcio, subsumible en las normas del art. 2761, CCiv., aunque su lógica rigurosa
no pueda calificarse como reivindicatoria, no puede enervarse con la excep46
.
ción de prescripción liberatoria por no calificar como acción personal
Art. 5º.— Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios
comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.
1. Restricciones al dominio de los copropietarios: interpretación. Las
restricciones y límites al dominio establecidas por la ley 13.512 desempeñan
un papel fundamental en el sistema y deben ser estrictamente observadas, pues
su cumplimiento está destinado a resguardar la armónica convivencia de los
comuneros, evitando que individualmente introduzcan innovaciones que pue47
. Las restricciones y
dan afectar los derechos del resto de los copropietarios
límites al dominio en el régimen de la propiedad horizontal, ya sean convencionales o legales, desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas, pues su acatamiento es condición esencial para el buen
48
. El estricto acatamiento por los
funcionamiento del régimen comunitario
copropietarios de las restricciones y límites al dominio establecidos en el
45
C. Nac. Civ., sala A, 27/10/2006, “Glaettli, Irene J. v. García, Zulema y otros”, LL
2007-A-418.
46
C. Nac. Civ., sala B, 28/4/2000, “Consorcio Federico Lacroze 3332/34/36 v. De Ferioli,
Concepción E.”, JA 2000-IV-722.
47
C. Nac. Civ., sala F, 15/4/1993, “Consorcio de Propietarios Pueyrredón v. Chteimberg,
Norberto G.”, JA 1994-II-344; ídem, 6/3/1997, “Consorcio de Propietarios Vicente López
1757/59/61 v. Menéndez Álvarez, Donato O. y otro”, LL 1999-D-16; ídem, sala B,
28/12/2001, “Consorcio de Propietarios Montevideo 1268 v. Cibeau, Nelly”, ED 197-78.
48
C. Nac. Civ., sala M, 25/11/1997, “Pozzi de Veronesi, Enriqueta v. Covino, Alfredo”,
LL 1998-C-676; DJ 1998-3-918; ídem, sala F, 7/10/1996, “Consorcio de Propietarios Suipacha
1367 v. Perelmuter, Alejandro”, LL 1997-E-495; ídem, 29/3/1996, “Consorcio de Propietarios del Complejo Náutico Marina del Sol v. Pía Mangione, Carlos”, LL 1997-D-119.
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Art. 5º
sistema de la ley 13.512 está impuesto por la necesidad de preservar la pacífica convivencia de los comuneros, la cual se tornaría intolerable si cada uno
decidiera realizar a su arbitrio las innovaciones y obras nuevas en el edificio
49
.
que estime convenientes
2. Alteración del frente o fachada. a) La ley 13.512 no sólo prohíbe
modificaciones que afeen el edificio, sino también las que cambian la forma
externa del frente, sea mediante construcciones, sea con tonalidades diferen50
. La prohibición prevista en
tes, aunque no provoque un efecto antiestético
el art. 5° de la ley 13.512 referida a la alteración de la fachada del edificio
no debe interpretarse como referida a modificaciones hechas sólo en el frente sobre la vía pública, con exclusión de las realizadas en el contrafrente; sin
perjuicio de la ponderación que corresponde hacer de tal circunstancia a la
hora de juzgar sobre la regularidad del ejercicio del derecho de quienes se
51
.
opongan o pretendan suprimir la obra causante de tal modificación
b) La alteración de la fachada no se presenta como significativa, si no
produce daño estético52. Pero, si más allá de la estimación de la perito en
orden a que la modificación en el balcón no produce daño estético, existe
una alteración de la fachada de tal magnitud que se advierte claramente desde la vereda ubicada enfrente del edificio, mal puede concluirse que la mo53
.
dificación no ha afectado estéticamente la fachada del edificio
c) Las estimaciones estéticas poseen un alto margen de subjetividad, y
es por ello que incumbe al consorcio y no a cada uno de los comuneros evaluar
sus cambios54.
3. Cerramiento de balcones. a) El cerramiento de un balcón terraza
realizado sin obtener la autorización del consorcio, a pesar de que es exigida
49
C. Nac. Civ., sala F, 7/10/1996, “Consorcio de Propietarios Suipacha 1367 v.
Perelmuter, Alejandro”, LL 1997-E-495.
50
C. Nac. Civ., sala F, 1/9/2000, “Cons. Prop. Espinosa 4232/25/33/35 v. Gandolfo, Beatriz D.”, Colección de Análisis Jurisprudencial Derechos Reales, Marina Mariani de Vidal
(dir.), p. 243.
51
C. Nac. Civ., sala I, 10/4/2003, “Baglini, Raúl E. v. Consorcio de Propietarios Arcos
1953”, LL 2003-E-875.
52
C. Nac. Civ., sala F, 2/8/2004, “Consorcio Marcelo T. de Alvear 534/556 v. Chocron,
Clara S. y otro”, JA 2004-IV-843.
53
C. Nac. Civ., sala E, 16/5/2001, “Consorcio Avenida Figueroa Alcorta 3033/3033
A/3033 B v. Kaindl, Martín L.”, JA 2001-IV-Síntesis.
54
C. Nac. Civ., sala F, 1/9/2000, “Consorcio Espinosa 4232/25/33/35 v. Gandolfo, Beatriz D.”, Lexis Online 1/5508317.
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por el Reglamento de Copropiedad, implica infringir la norma contenida en
el art. 5º de la ley 13.512 55.
b) El cerramiento de aluminio y vidrio que el actor colocó en el balcón
lateral externo de su departamento configura una infracción al art. 5° de la
ley 13.512, aun cuando la obra se haya efectuado en el sector lateral del
edificio, pues dicha prohibición no debe interpretarse como referida a modificaciones hechas sólo en el frente sobre la vía pública, ya que el exterior del
edificio constituye un sector común inclusive en las partes que no dan directamente a la vía pública56.
c) El cerramiento del balcón —expresamente prohibido por el reglamento de copropiedad del consorcio— no puede equipararse a las defensas para
niños y los toldos, dado que éstos no apropian como cubierto un espacio
descubierto57.
4. Derecho de los propietarios. Las innovaciones u obras nuevas que
se realizan en partes comunes requieren la autorización de, por lo menos, más
de la mitad de los demás consorcistas; mientras que las que se realizan en
partes privativas, en principio, no requieren autorización de la asamblea, pues
58
están permitidas o están prohibidas
. Las limitaciones al derecho de disponer materialmente de las partes privativas se vinculan con la prohibición de
destruir la cosa con la modificación del destino y con las modificaciones que
pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Toda obra
que no esté alcanzada por la prohibición puede ser realizada por el titular de
la unidad, en mérito al carácter de dueño exclusivo que le atribuye al art. 2º
de la ley citada59. El art. 5º de la ley 13.512 otorga, al titular de un departamento, libertad de acción y un amplio ejercicio del derecho de propiedad
55
C. Nac. Civ., sala F, 20/4/2001, “Consorcio de Prop. Avda. Coronel Díaz 2542/2544/
2546 v. Intellectus Investment Inc.”, LL 2001-E-498; DJ 2001-3-43; ídem, 15/4/1993, “Consorcio de Propietarios Pueyrredón v. Chteimberg, Norberto G.”, JA 1994-II-344.
56
C. Nac. Civ., sala M, 27/2/2007, “Consorcio de Propietarios Ramón Freire 1895 v.
Milán, Juan A.”, LL del 15/6/2007, p. 7.
57
C. Nac. Civ., sala F, 1/9/2000, “Consorcio Espinosa 4232/25/33/35 v. Gandolfo, Beatriz D.”, Lexis Online 1/5508317.
58
C. Nac. Civ., sala H, 18/7/1997, “Consorcio Propietario Club Privado Loma Verde v.
Teyssandier, Luis J.”, LL 1998-E-89.
59
C. Nac. Civ., sala H, 18/7/1997, “Consorcio Propietario Club Privado Loma Verde v.
Teyssandier, Luis J.”, LL 1998-E-89. Se agregó allí que el propietario de una unidad en un
club de campo sometido al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal 13.512 no requería
la autorización de, por lo menos, más de la mitad de los demás consorcistas, pues no fue
realizada en una parte común sino en una superficie que, de acuerdo con lo dispuesto en el
reglamento, es exclusiva.
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Art. 6º
sobre las partes exclusivas. Ello lleva a que pueda realizar modificaciones o
remodelaciones60.
5. Obras realizadas en espacios comunes sin autorización. a) Tan
abusiva es la realización de obras en espacios comunes y a espaldas del consorcio, por parte de uno de los copropietarios, como la demanda del consorcio a los efectos de su lisa y llana supresión, y sin la contemporánea adopción de las medidas necesarias para allanar los obstáculos que el propio
61
edificio opone a las personas con discapacidad en su locomoción
.
b) Las faltas cometidas por un copropietario no son compensables con
las de los otros consorcistas, pues ellas no autorizan a proseguir en una cadena de infracciones que alterarían el orden, el cual es garantía del derecho
generado en la ley 13.51262. Que dentro de un edificio sometido al régimen
instituido por la ley 13.512 existan otras construcciones distintas de las efectuadas por el demandado y que también han sido erigidas en violación a la
citada normativa y las reglamentaciones no determina que la pretensión del
consorcio —de destrucción de la obra efectuada por el demandado— confi63
gure una conducta que importe un abuso de derecho
.
c) La edificación sin la debida autorización llevada a cabo por el
consorcista sobre partes de uso común, alterando los anteriores porcentuales
sobre los cuales los propietarios aportan para el pago de los gastos comunes
del consorcio, resulta arbitraria y sin derecho, correspondiendo su demoli64
ción conforme lo peticionado por el consorcio actor
.
Art. 6º.— Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de
los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble,
o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
C. Nac. Civ., sala J, 11/3/1997, “Fracchia, Francisco E. y otro v. Pirolo, Nicolás”, LL
1997-E-978; DJ 1998-3-421.
61
C. 1ª Civ. y Com. Mar del Plata, sala 2ª, 10/2/1998, “Consorcio Propietarios Edificio
Moreno 3040 v. Alonso, José”, LLBA 1999-1034.
62
C. Nac. Civ., sala F, 20/4/2001, “Consorcio de Prop. Avda. Coronel Díaz 2542/2544/
2546 v. Intellectus Investment Inc.”, LL 2001-E-498; DJ 2001-3-43; ídem, 7/10/1996, “Consorcio de Propietarios Suipacha 1367 v. Perelmuter, Alejandro”, LL 1997-E-495.
63
C. Nac. Civ., sala F, 7/10/1996, “Consorcio de Propietarios Suipacha 1367 v.
Perelmuter, Alejandro”, LL 1997-E-495.
64
C. Nac. Civ., sala E, 16/5/2001, “Consorcio Avenida Figueroa Alcorta 3033/3033
A/3033 B v. Kaindl, Martín L.”, JA 2001-IV-Síntesis.
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