los deberes - Real Sociedad

reportaje rs+ erreportajea
[ GIPUZKOARENA
]
paso a paso (3)
La Real hace
los deberes
EL CLUB GUIPUZCOANO APORTA SOLUCIONES Y RESPUESTAS A LAS DEMANDAS
DEL AYUNTAMIENTO SOBRE UNA MODIFICACIÓN DEL PROYECTO GIPUZKOARENA
El Ayuntamiento de San Sebastián instó a la Real Sociedad a
hacer modificaciones sobre el proyecto actual de Gipuzkoarena,
además de exigirle documentación sobre un estudio de la posible incrementación en el número de abonados que se daría con
la ampliación del actual estadio y la obligatoriedad de presentar
un estudio de viabilidad económico financiera de la obra de
reforma. Pues bien, la Real ha hecho los deberes y ha satisfecho los deseos del Ayuntamiento de Donostia.
MODIFICACIÓN DEL PROYECTO INICIAL
La primera exigencia se basaba en los siguientes términos:
“… la propuesta presentada resulta sobredimensionada en
cuanto a volumen y altura y nos parece imprescindible reconsiderar su envergadura y… La reducción en un 40% de la
superficie destinada a los aprovechamientos terciarios.”.
La Real, con el Equipo Técnico de Arquitectos del proyecto se
puso manos a la obra con las siguientes conclusiones:
a. La Real, junto con el equipo técnico, ha mantenido diversas
reuniones con las diferentes Asociaciones de vecinos y otros
colectivos para hacerles partícipes del proyecto y escuchar
sus sugerencias de mejora en cuanto al mismo.
b. Asimismo ha analizado todas las alegaciones recibidas durante la exposición pública del proyecto, desprendiéndose en
ambos casos que las sugerencias versan, principalmente,
sobre los siguientes apartados:
i.
ii.
iii.
iv.
Altura de los edificios de esquina,
Ocupación del espacio público,
Volumen general de la estructura y
Usos
estética global, su concepto original de autofinanciación, se
pudiera dar respuesta a las inquietudes planteadas por los diversos colectivos e integrar las diferentes sensibilidades al mismo.
Éste ha sido el resultado:
i. ALTURA DE LOS EDIFICIOS DE ESQUINA
Uno de los hitos de esquina sobresalía en altura sobre los
demás -17 plantas frente a las 12 del resto-. El hecho de
que estuviera destinado a ubicar un hotel con un número
mínimo de habitaciones, requería de esta superficie.
Eliminado el uso del hotel, en base a que el Ayuntamiento ha
tomado la decisión de no incluirlo, se ha podido reducir la
altura de este elemento y hacerlo de dimensiones idénticas
al resto.
Además, se plantea una reducción complementaria en la
altura de los cuatro edificios, pasando de 12 plantas a 11,
como puede verse en el esquema.
ii.OCUPACIÓN DE ESPACIO PÚBLICO
Se reduce la ocupación de espacio público en 4 metros en
todo el perímetro, aminorando en 4 metros el radio del edificio (8 el diámetro) desde la base hasta lo más alto. De esta
forma se deja más espacio libre para la zona peatonal y se
aligera el impacto visual de todo el edificio.
Hechas estas modificaciones, la superficie útil final pasa a
ser de 38.500 m2, en lugar de los 52.462 m2 construidos
ó los 45.964 m2 de superficie útil en el proyecto inicial.
Esta reducción de volumen construido afectará, como es
lógico, al presupuesto final de la operación y también a la
capacidad de recuperación de la inversión.
iii. USOS
Con esta información, la Real Sociedad y el equipo técnico han
trabajado sobre todas las opciones posibles para que, respetando los objetivos de partida del proyecto, la funcionalidad, la
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En el nuevo documento presentado, se restringen los usos,
con absoluto rigor, a terciarios o asimilados (espacios administrativo-deportivos).
(ENFOQUE INICIAL)
Modificación
del proyecto
inicial
(NUEVO ENFOQUE)
(EQUIPARACIÓN DE LA ALTURA DEL EDIFICIO DE ESQUINA
DE 17 PLANTAS AL RESTO)
(SEGUNDA MODIFICACIÓN; SE REBAJA EN UNA PLANTA
LOS CUATROS EDIFICIOS DE ESQUINA)
La primera modificación,
según se puede apreciar en el
esquema, equipara la altura del
edificio de 17 plantas al resto de
edificios de esquina.
Además, se plantea una
reducción complementaria en la
altura de los cuatro edificios,
pasando de 12 plantas a 11,
como puede verse en el esquema.
Esta modificación permite aliviar
en su conjunto el impacto visual de
toda la estructura.
Se reduce la ocupación de espacio
público en 4 metros en todo el
perímetro, aminorando en 4
metros el radio del edificio (8 el
diámetro) desde la base hasta lo
más alto. De esta forma se deja
más espacio libre para la zona
peatonal y se aligera el impacto
visual de todo el edificio (esquema
inferior).
(REDUCCIÓN DE OCUPACIÓN DE ESPACIO PÚBLICO
EN 4 METROS A LO LARGO DE TODO EL PERÍMETRO)
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Previsión del incremento del
número de abonados
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GIPUZKOARENA paso a paso (3)
ESTUDIO EN TORNO A LA POTENCIALIDAD DE
CAPTACIÓN DE NUEVOS ABONADOS DE LA REAL SOCIEDAD.
(Realizado por: IKERFEL, S.A. – Investigaciones de Mercado y Marketing Estratégico)
Dice el documento de Principios y Criterios Estratégicos para replantear, como Gobierno de la Ciudad, la operación conocida como
Gipuzkoarena, presentada por la Real Sociedad en relación al punto
3º: “…la Real tendrá que documentar con un estudio la previsión
del incremento en el número de abonados que puede conseguir
para justificar la ampliación.”:
Teniendo en cuenta que cada negocio tiene sus especificidades,
creemos que es importante, antes de documentar la justificación
para la ampliación del aforo (que también lo hacemos a través de un
estudio encargado a la consultora IKERFEL y que adjuntamos como
anexo a este documento), hacer una breve exposición y descripción
sobre cómo funciona el apartado de abonados en el mercado del fútbol y cómo ha evolucionado en la Real Sociedad en los últimos años.
Para que quienes no están directamente vinculados a este sector,
comprendan mejor si la necesidad de incremento de aforo planteada
por la Real Sociedad está alineada con su capacidad de crecimiento.
La Real Sociedad, en toda su historia, ha realizado únicamente dos
campañas de captación de abonados. La primera en el año 1993 con
ocasión del traslado de Atocha a Anoeta. Durante esa campaña la
Real logró pasar de los 12.500 abonados de Atocha hasta cerca de
17.000 abonados en Anoeta. Durante la temporada siguiente (1994
-1995), la Real realizó otra discreta campaña de reactivación que permitió lograr un crecimiento neto de 2.000 abonados más.
A partir de ese momento, de forma espontánea, año tras año,
en el momento de apertura del periodo de renovación de abonos, el
número de abonados se ha ido modificando. Unas veces al alza y
otras veces a la baja. Manteniéndose, durante los últimos 5 años,
una media de 25.000 abonados, número correcto y debidamente proporcionado en relación al aforo actual, pero excesivo en relación al
aforo anterior al año 1998.
En el año 1998, la Real acometió unas obras en el graderío del
estadio para pasar de 29.000 localidades a las 32.000 actuales.
Este incremento se produjo en los fondos, donde las localidades eran
y siguen siendo las más económicas. Apenas finalizadas las obras, en
unas semanas se ocuparon las 3.000 nuevas localidades y se llegó
a 27.000 abonados.
Durante la campaña 2002-2003 (año de subcampeonato) el número de abonados alcanzó la cifra de 28.500. Al llegar a esta cifra, la
Real Sociedad se vio abocada a cerrar el cupo de abonados, dado que
sólo quedaban 3.500 localidades libres, número insuficiente para
poder gestionar correctamente otras exigencias de la competición.
En este sentido, se calcula que son necesarias entre un mínimo
de 5.000 y 7.000 localidades para poder dar respuesta a las necesidades de seguidores de equipos visitantes, compromisos con clubes
convenidos, instituciones, patrocinadores, colegios de árbitros, eventos deportivos especiales (UEFA, Champions, etc.), así como para la
venta de entradas por taquilla.
Temporada tras temporada, durante el periodo de renovación de
abonos, se produce una rotación de abonados que oscila habitualmente entre un mínimo 800 y un máximo de 2.500 abonos.
Por lo que algunas temporadas el número abonados no varía, porque
las altas y las bajas se compensan entre sí. Pero, otras temporadas pueden darse situaciones en las que el número de bajas se acerque al mínimo
(unas 800) y, sin embargo, el número de altas se acerque al máximo
(2.500), resultando un crecimiento en el número de abonados.
También puede darse la situación inversa, máximo número de
bajas y mínimo número de altas, con lo que el cómputo total de abonados descendería.
Otro dato a tener en cuenta, cuando hablamos de la evolución de
abonados, es que a partir de la temporada 2003-2004, en previsión
de que pudieran iniciarse las obras de renovación del estadio de
Anoeta, y que el número total de localidades disponible durante el
periodo de obras sería de apenas 26.000 (incluyendo todo: entradas
para seguidores de equipos visitantes, patrocinadores, taquilla, etc.),
la Real decidió soportar todas las bajas y no admitir altas nuevas. De
tal forma que en el momento que se iniciaran las obras, la ocupación
del estadio se ajustara al número de localidades disponibles.
Así llegamos a Enero 2005, después de haber tenido cerrado el cupo
de abonados durante dos años, con un número total de 25.500 abonados, dato que puede considerarse óptimo y correcto en proporción al
aforo actual de Anoeta, pero que no nos permitiría crecer y dar respuesta a la capacidad total de venta de abonos que tiene la Real Sociedad.
Hasta este punto se ha abordado únicamente el aforo desde un
enfoque de abonados de tribuna, pero existe otro concepto de aforo
que es del abonado de palco.
La situación de abonados de palcos es algo diferente. El índice de
ocupación en palcos ha sido y es del 100% desde el año 1993, No
existe ninguna rotación desde su ocupación inicial.
Y, si en algún
momento se ha producido alguna baja, incluso antes de ser notificada
a la Real Sociedad, son los propios ocupantes del palco quienes traen
al nuevo abonado.
Disponemos de una importante lista de peticiones de localidades de
palco que nos permitiría en este momento doblar el número de abonados, principalmente empresas, sin realizar ninguna gestión publicitaria especial. Los palcos dirigidos a clientes VIP y empresas en la
mayoría de clubes de 1ª división fútbol, tanto a nivel nacional como
internacional, ofrecen a las empresas ocupantes oportunidades incalculables para sus relaciones y gestiones comerciales.
Y, para la Real, al igual que para la mayoría de clubes de fútbol, la
gestión de aforos, en general, y la gestión de palcos, en particular,
representa una de las fuentes de ingresos recurrentes con mayor
recorrido potencial.
En síntesis, cuando se trata de justificar la necesidad de ampliar
el aforo, la historia y la experiencia nos dicen que existe una capacidad
clara de crecimiento en el número de abonados, y que si hiciéramos
una campaña de captación pro activa, la demanda superaría, sin
duda, nuestra capacidad de oferta actual.
A nivel de palcos, la demanda es todavía más clara y el listado de ocupantes potenciales está definido con nombres y apellidos. En este sentido, la Real tiene la capacidad de generar recursos inmediatos sobre la
totalidad de los palcos que se construyan, bien explotándolos directamente o incluso a través de la cesión a un tercero para su explotación.
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Esta fórmula esta ampliamente experimentada y es
habitual en muchos clubes de fútbol, tanto a nivel nacional como internacional.
A título de ejemplo, remitimos una de las propuestas
de contrato recibida por la Real Sociedad por parte de
la Empresa ImaSport, S.A., quien se puso en contacto
con nosotros a raíz de su conocimiento del proyecto de
reforma del Estadio de Anoeta. Se adjunta copia de
dicha propuesta para su información - ANEXO II (1).
Sin embargo, como la petición que formula el ayuntamiento explicita la necesidad de que “la Real tendrá que
documentar con un estudio la previsión del incremento
en el número de abonados…” hemos entendido que, a
pesar del recorrido histórico y la experiencia que nos permiten afirmar con rotundidad que la Real tiene capacidad
para incrementar el número de abonados, tanto de graderío como de palco, era necesario respaldarlo con un
estudio.
Por ello se ha encargado a una empresa externa un
estudio de mercado para exponer, no sólo numéricamente en cuántos abonados puede estar el potencial de
crecimiento de la Real Sociedad a nivel del territorio de
Gipuzkoa, sino también que nos permitiera conocer la
tipología de los mismos.
(EL MERCADO POTENCIAL LO CONFORMAN MAYORITARIAMENTE
En el resumen de dicho estudio realizado por la
JÓVENES – 55% - EXTRACTO ANEXO II)
empresa IKERFEL, que se adjunta como ANEXO II a
este informe: “Estudio en torno a la Potencialidad de
Captación de Nuevos Abonados”, se desprende que la Real tiene un
con mayor predisposición a abonarse a la Real Sociedad, los más jóvepotencial de crecimiento a nivel de toda Gipuzkoa que podría cuantifines (entre 18 y 34 años) son los más predispuestos.
carse en unos 19.500 abonados más. Este estudio no incluye
Este hecho es también importante, teniendo en cuenta que el creIparralde, lugar de procedencia también de varios abonados de la Real
cimiento de aforo que plantea el proyecto de reforma de Anoeta se
Sociedad en la actualidad.
produce precisamente en los fondos, localidades de menor coste y
Y cuando se trata de definir el perfil de las personas potenciales
con mayor índice de ocupación por personas jóvenes.
ESTUDIO DE VIABILIDAD
(Realizado por: KPMG – Corporate Finance)
Dice el documento de “Principios y Criterios Estratégicos para replanproyecto inicial, la capacidad de autofinanciación se ve algo más tentear, como Gobierno de la Ciudad, la operación conocida como
sionada. Pero incluso en esta situación el proyecto resulta viable.
Gipuzkoarena, presentada por la Real Sociedad” en relación al punto
El estudio económico financiero se enfoca desde dos puntos de
8º: “…El Gobierno donostiarra y la Alcaldía consideran imprescindivista. Uno en el supuesto de que se ofertaran bajo la fórmula de alquible la presentación formal a este Ayuntamiento por la Real
ler el 100% de los nuevos volúmenes resultantes de la reforma de
Sociedad, tanto del Estudio de viabilidad económico-financiera de la
Anoeta.
obra de reforma de Anoeta acorde con el punto 2º,...”:
Y otro, en el supuesto de ofertar en alquiler el 50% de los espaAl igual que con el punto anterior, la Real ha encargado a una
cios y ceder en concesión a 50 años el resto de los volúmenes.
empresa experta la ejecución de este estudio económico financiero.
KPMG, la empresa encargada de realizar este
cometido y cuyo resumen se adjunta como ANEXO III
“Proyecto Gipuzkoarena: Estudio de Viabilidad”, se ha
reunido y ha trabajado con el equipo técnico responsable del proyecto para disponer y analizar toda la información necesaria y detalles sobre el mismo (volumen,
tiempo de ejecución, especificidades en cuanto a las
fases de la obra por la obligatoriedad de respetar la
continuidad de la competición deportiva y otras singularidades) para la realización de un estudio completo,
contrastable y profesional.
El enfoque del estudio respeta la premisa inicial del
proyecto de reforma de Anoeta. Es decir que los volúmenes creados en el recinto del estadio sirvieran, por
un lado, para que una infraestructura de la magnitud e
importancia del Estadio de Anoeta ubicada en el centro
de Donostia tuviera un mayor índice de uso. Pasando
de una ocupación quincenal actual a una ocupación diaria en el futro. Y, por otro, que el volumen nuevo generado después de la reforma, sirviera a través de su
comercialización y/o concesión a terceros para soportar el coste de la obra, en síntesis para autofinanciar
la inversión.
Tal y como se desprende en el resumen económico
financiero, ANEXO III, la premisa se cumple. El proSin duda, como puede apreciarse en el gráfico, ésta es la opción que mejor permite dar respuesta al proyecto. Y, además, este escenario mejora a medida que se
yecto puede autofinanciarse, aunque al reducir la
incrementa el porcentaje de concesión en detrimento del porcentaje de alquiler.
superficie destinada a usos terciarios, planteada en el
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GIPUZKOARENA paso a paso (3)
RESUMEN
Modificaciones del Proyecto actual de Gipuzkoarena
1.
La Real, junto con el equipo técnico, ha mantenido diversas
reuniones con las diferentes Asociaciones de vecinos y otros
colectivos para hacerles partícipes del proyecto y escuchar
sus sugerencias de mejora.
2.
Se plantea una reducción complementaria en la altura de
los cuatro edificios, pasando de 12 plantas a 11. Esta modificación permite aliviar en su conjunto el impacto visual de toda
la estructura,
3.
Se reduce la ocupación de espacio público en 4 metros en
todo el perímetro, aminorando en 4 metros el radio del edificio (8 el diámetro) desde la base hasta lo más alto. De esta
forma se deja más espacio libre para la zona peatonal y se aligera el impacto visual de todo el edificio.
4.
Del estudio de Ikerfel se desprende que la Real tiene un
potencial de crecimiento a nivel de toda Gipuzkoa que podría
cuantificarse en unos 19.500 abonados más.
5.
El proyecto puede autofinanciarse, aunque al reducir la
superficie destinada a usos terciarios, planteada en el proyecto inicial, la capacidad de autofinanciación se ve algo más
tensionada. Pero incluso en esta situación el proyecto resulta
viable.
Zaragoza toma
como referente a Gipuzkoarena
para la nueva Romareda
El diario “Heraldo de Aragón” se convirtió recientemente
en lanzadera de una cuestión fundamental para los clubes
de fútbol y las ciudades que los acogen: Los nuevos
Estadios. Este foro del deporte, el segundo organizado por
el citado periódico, pretendía aclarar el modelo urbanístico
que debe regir la construcción de la nueva Romareda.
Antonio Gaspar, concejal de Urbanismo del Ayuntamiento
de Zaragoza, puso a Gipuzkoarena como ejemplo para la
capital aragonesa. “La Real Sociedad tiene en sus manos
un proyecto magnífico”, señaló el edil. Según Gaspar,
Gipuzkoarena representa un “modelo de integración en el
entorno”, la condición que determinará la elección del
autor de la nueva Romareda. Más de treinta oficinas de
arquitectos presentaron su candidatura a esta obra.
Este II Foro del Deporte, en el que participó la Real
Sociedad, representada por la Arquitecta responsable del
proyecto del Nuevo Anoeta: Izaskun Larzabal; contó con la
presencia de Alfonso Soláns, Presidente del Real Zaragoza;
Joan Tusell, Asesor del Espanyol en el proceso de construcción de su nuevo estadio y Emilio Rivas, Presidente en
Zaragoza del Colegio de Arquitectos de Aragón.
La Jornada se completó con una mesa redonda sobres
“Competición europea e imagen de ciudad, en la que estuvo presente Jorge Valdano y el oficial de prensa de la
UEFA, Borja Bilbao.