Alberto Forti

SECRETARIA DE DESARROLLO
CIENCIA,TECNOLOGIA Y GESTION PUBLICA
SANTIAGO DEL ESTERO
JORNADA DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO
05 de septiembre de 2013
17:30 a 21:30 hs.
Centro de Convenciones FORUM
Santiago del Estero
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Nombre complejo de una herramienta sencilla
“Mayor seguridad y garantía
aplicada a los buenos Proyectos”
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DEFICIT HABITACIONAL
SISTEMAS DE FINANCIAMIENTO DE LA CONSTRUCCION:
Antecedente común:
Falta de políticas de Estado + Falta de
CRÉDITOS = Déficit Habitacional
Solución:
Planificación + Sist. Modernos + Fideicomiso
Desde hace décadas existen sistemas e instrumentos,
de aplicación probada en otros países, que viabilizan el
financiamiento y el crecimiento sostenido.
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COMO EMPIEZA UN EMPRENDIMIENTO SIN
PLATA?:
1.- Un “DESARROLLADOR” con ganas…
2.- Una Buena idea o percepción o visión.
3.- Un equipo profesional idóneo.
4.- Profesionalismo.
5.- Adecuada Estructuración.
6.- Buena Comunicación
7.- Confianza de inversores y el mercado.
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DECISIONES DEL DEVELOPER
•
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OBRAS AL COSTO
Características y Modalidades.
• Los compradores/aportantes financian:
– Compra del terreno
– Costo de obra. TRANSPARENTE.!!!
– Honorarios Desarrollador y Fiduciario
– Ganan al vender su unidad que reciben
• Modalidades:
– Sociedad para construir con boletos
– Fideicomiso
• Recomendable. Seguridad jurídica
• Quién es el fiduciario?
- Mandato
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SISTEMA AL COSTO.
Estructuración.
 Aspectos legales e Impositivos
 Distintos vehículos jurídicos
 Fideicomiso.
 Sociedad.
 Mandato
* CAEDCO posee un convenio amplio con la Asociación
Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa
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QUE DEBEMOS TENER EN CUENTA:
• Destino final de los bienes o el remanente.
• El plan comercial del Fiduciante y/o el Desarrollador.
• La contratación de consultores especializados que
garanticen el esquema.
• Definir concretamente las partes y los participantes
necesarios; los roles, funciones y los bienes.
• Los riesgos endógenos y exógenos (regulatorios,
macroeconómicos, políticos e institucionales).
• Evaluar la Idoneidad del Fiduciario
• Calidad y valuación del patrimonio a transferir (bienes
fideicomitidos).
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FIDUCIARIO
FIDUCIANTE
ORIGINARIO
DESARROLLADOR
HONORARIOS
ADMINISTRACION
FIDEICOMISO
Aporte de
Terreno
Patrimonio
independiente
ADHERENTES /
BENEFICIARIOS
OBRA
U.F. (m2)
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U.F. SUSCRIPTA
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SISTEMA AL COSTO.
Funcionamiento del mismo.
SANIDAD FINANCIERA
DEL SISTEMA
* Tierra
* Obras
* Obras de mejoras
de común acuerdo
no previstas…
* Honorarios
del desarrollador
AHORRISTA
+
PROVEDOR
1
* Ajustes por desfasajes
Etc.
** Etc.
AHORRISTA + AHORRISTA + AHORRISTA
1
2
3
PROVEDOR
5
PROVEDOR
2
ADMINISTRADOR
PROVEDOR
4
PROVEDOR
3
ADMINISTRADOR
INFORMA
CUOTA PARTE
No se agregan márgenes
a los componentes
del presupuesto del proyecto
COSTOS
+ INFLACION + OBRAS ADICIONALES
+ EROGACIONES NO PRESUPUESTADAS
(+ AJUSTES)
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ALGUNOS NUMEROS DEL SISTEMA:
Sumatoria de Volúmenes solo de las empresas que forman CAEDCO
Has. Y Lotes desarrollados
Unidades y M2 Construídos
Unidades
U$S M.
Sup. / Has
Dptos.
U$S M.
Sup. / M2
35.013
1.001,6
16.139,4
1.326
234,30
210.800
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• Contratos de construcción
• RESPONSABILIDADES:
Cobro de las cuotas
• Gestiones ante entes oficiales
• Certificación de Avance de Obra
• Desvíos presupuestarios
• Prehorizontalidad
• Seguridad e Higiene del Trabajo
• Seguros
• Reglamento de Copropiedad
• Adjudicación de las unidades
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Preguntas CLAVES:
•
Es necesario que estén todas las unidades vendidas?
•
Los aportantes pueden dejar de pagar durante la obra?
•
Debe haber un esquema de reemplazo y reintegro de
aportes?
•
Normalmente el Administrador del Consorcio actúa?
•
Si sobreviene una crisis, la solución es simple?
•
El Fideicomiso ayuda a resolver legalmente el problema?
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DONDE SURGEN LOS PROBLEMAS:
 Desconocimiento y falta de experiencia.
 Incorrecta interpretación de los roles;
 Inexistencia de una real y efectiva transmisión de
bienes del Fiduciante al Fiduciario;
 Negocios no rentables y/o no sustentables.
 Falla en los estudios previos de viabilidad.
 Contratos mal redactados, que no se ajustan a ley;
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CASOS REALES:
PRIMER FIDEICOMISO
INMOBILIARIO DE CANNING,
IMPULSOR DEL DESARROLLO
de la Zona.
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Terreno: 7.000 m2
Obra:
4.500 m2
48 Unidades
Inversión Aprox. 5.000.000 U$S
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AYER (2006) PROYECTO…
HOY REALIDAD.
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AYER (2009) PROYECTO…
HOY REALIDAD.
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Hoy 160.000 m2 en Desarrollo…
Colonia- Uruguay
4700 m2 - 8.500.000 U$S
Canning
Ezeiza
17.000 M2 - 20.000.000
u$s
17.000 m2 - 20.000.000 u$S
Pilar – Bs. As.120.000 m2 35.000.000 U$S
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Canning - Ezeiza
8.700 m2 10.000.000 U$S
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CLAVES DEL ÉXITO:
• Efecto competitivo del sistema al costo.
• Transparencia. Confianza. INNOVACIÓN.
• Buena definición de “Rol” de todos las partes
involucradas.
• Propuesta con buena ecuación riesgo / retorno.
• Plan comercial y financiero serio del proyecto.
• Estructura legal e impositiva adecuada.
• Ojo a quién le vendemos al costo y después…
• Y LA GESTION.!!!
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El Fiduciario debe actuar con la “PRUDENCIA Y DILIGENCIA DE UN BUEN
HOMBRE DE NEGOCIOS que actúa sobre la base de la confianza depositada
en él.” (art. 6)
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Muchas Gracias
Alberto Forti
[email protected]
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WWW.AAFyFID.COM.AR
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