Adjunto 3: El Articulo a Consejo de Supervisores

Transcripción

Adjunto 3
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17 de noviembre de 2015
Consejo de Supervisores
Condado de Marin
3501 Civic Center Drive
San Rafael, California 94903
ASUNTO:
Opciones de políticas para conservar el precio económico de las
viviendas y prevenir el desplazamiento. Este taller es la segunda de
tres partes de una discusión que comenzó el 13 de octubre y que
seguirá hasta el 15 de diciembre de 2015.
Estimados miembros del consejo:
RECOMENDACIÓN: El personal recomienda que su Consejo continúe con la
evaluación y consideración de las opciones para prevenir el desplazamiento y
conservar el precio económico de las viviendas, y proporcione instrucciones al
personal. Las opciones de políticas relacionadas con la protección a los inquilinos se
discutirán en su taller del Consejo, el 15 de diciembre de 2015.
ANTECEDENTES: El 13 de octubre de 2015, su Consejo tuvo un taller inicial para
revisar las estadísticas actuales de ingresos y vivienda en el Condado de Marin, así
como los resultados de la Encuesta de Viviendas de Renta 2015 (Adjunto 3). Estos
datos muestran la creciente brecha entre lo que la mayoría de los hogares de Marin
pueden pagar por vivienda y el costo real de vivienda en el mercado competitivo
actual. La demanda de vivienda económica sigue creciendo, mientras que la oferta
limitada del Condado rápidamente disminuye, lo cual provoca inestabilidad en la
vivienda para muchas personas de nuestra comunidad.
Con el paso de los años, el Consejo de Supervisores ha emprendido varias acciones
para promover el desarrollo y la conservación de viviendas económicas en el
Condado no incorporado, incluido el ofrecimiento de un rango de fuentes de
financiación y el establecimiento de requerimientos de vivienda económica para los
nuevos desarrollos. Sin embargo, las opciones existentes son principalmente
dependientes del desarrollo, y por lo tanto han tenido efectos cada vez mayores en
la forma de abordar las necesidades de vivienda del Condado. Dada la lenta tasa de
crecimiento de Marin y la oposición de la comunidad a un nuevo desarrollo, el
Condado no podrá salir de su actual crisis de vivienda a través de la construcción.
De 2007 hasta 2014, el Condado otorgó permisos para aproximadamente 398
unidades residenciales en Marin no incorporado, de los cuales el 60% fueron a tasa
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de mercado y el 15% se consideraron viviendas accesibles para familias de ingresos
moderados. Menos de 100 de las unidades desarrolladas durante este periodo de
tiempo de ocho años se apartaron para viviendas de bajos ingresos, lo cual da como
resultado un promedio de 12 unidades nuevas por año. Con base sólo en el hecho
de que hay más de 1,300 residentes sin hogar en Marin y hay otras 5,200 que tienen
viviendas precarias y están en riesgo de quedar sin hogar, es evidente que se
requiere implementar soluciones más eficaces para abordar la necesidad de
viviendas en el Condado. La actual crisis de vivienda ha generado la urgencia de
estabilizar la vivienda para los residentes y la fuerza laboral de Marin, incluidos los
adultos mayores, las personas con discapacidades y las familias con ingresos bajos
y moderados; y también la de conservar las opciones de vivienda económica que ya
existen.
Opciones de políticas
El personal recomienda evaluar un conjunto integral de opciones de políticas que,
junto con las medidas que ya se están implementando por parte del Condado
(Adjunto 1), ayuden a prevenir el desplazamiento y a conservar el precio económico
de las viviendas. En el informe del personal del 10/13/15 (Adjunto 3), las soluciones
propuestas se dividieron en tres categorías: 1) Conservación y conversión, 2)
Nuevas construcciones, y 3) Protección a los inquilinos. Se presentan las opciones
para Conservación y conversión y para Nuevas construcciones con el fin de tener
más discusión al respecto y considerarlas en su taller del Consejo del 17 de
noviembre. Las opciones de Protección a los inquilinos se presentarán y discutirán
en un taller especial nocturno, el 15 de diciembre de 2015 a las 5:00 p.m.
Como lo solicitó su Consejo, los detalles referentes a los tiempos, fondos y
necesidades de personal se resumen a continuación para cada opción de política.
Los tiempos se basan en el cálculo preliminar que el personal hizo sobre el tiempo
necesario aproximado para implementar cada opción de política. También se
incluyen las posibles oportunidades y desafíos de implementar cada opción.
1. Adquisición para la Conservación y conversión: Comprar viviendas
multifamiliares a precio de mercado para conservar el precio económico de las
unidades existentes de renta para los hogares de bajos ingresos. Debido a las
restricciones de los nuevos desarrollos en Marin, la Marin Community Foundation
convocó a un grupo de fuentes de financiación para trabajar en una estrategia de
adquisición. El grupo incluye a representantes de Tamalpais Pacific Foundation,
la Autoridad de Viviendas de Marin, la Ciudad de San Rafael y la Agencia de
Desarrollo Comunitario del Condado. Se están explorando actualmente dos
proyectos para su posible adquisición, incluido un pequeño complejo de 8
unidades en West Marin y un complejo de 22 unidades en un área no
incorporada de Ross Valley. Se está evaluando la factibilidad del uso de fondos
de préstamos y concesiones para una combinación de las partes financiadoras
participantes. Debido a su tamaño, el proyecto de West Marin involucraría sólo
fondos locales y requeriría una inversión de parte del Condado de
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aproximadamente $95,000 dólares por unidad. El proyecto de Ross Valley
podría capitalizar fondos estatales y la inversión de parte del Condado sería de
aproximadamente $25,000 dólares por unidad. La compra y conversión del
parque de casas rodantes Forest Knolls es un ejemplo reciente de cómo esta
estrategia puede resultar exitosa.
a. Tiempos: 6 meses a 1 año para una adquisición normal, dependiendo de los
fondos
b. Estado: En progreso; CDA actualmente trabaja con su fuerza de trabajo en
esta estrategia
c. Financiación: Con base en dos ejemplos recientes, por cada $1
millón de dólares invertido por el Condado, se pueden conservar entre
10 y 40 unidades de renta multifamiliares. La adquisición exitosa está
sujeta a la disponibilidad de las fuentes de financiación y a la
disponibilidad en el mercado de propiedades financieramente
factibles. Los fondos del Fideicomiso para Viviendas pudieran
utilizarse para esta estrategia.
d. Oportunidades: Esta estrategia conservaría las oportunidades existentes de
vivienda económica para los residentes de bajos ingresos en Marin, sin el
desarrollo de nuevas unidades, y probablemente se encontraría con menos
oposición de parte de la comunidad que las construcciones nuevas.
e. Desafíos: La limitación de la financiación y los altos precios del mercado
pudieran afectar la capacidad del Condado para hacer que este proyecto sea
financieramente factible, y pudieran dificultar la adquisición de suficientes
unidades como para tener un impacto significativo. Esta estrategia
dependería en mayor medida de las fuentes locales de financiación, si se
compara con las construcciones nuevas, las cuales pueden capitalizar una
cantidad importante de fondos federales y estatales.
f.
Preguntas para el Consejo:

¿Financiar la adquisición de propiedades en todo el condado, incluidas
las ciudades y pueblos, en lugar de sólo dentro del Condado no
incorporado?

¿Fondos adicionales dedicados para el Fideicomiso de Vivienda par a
esta estrategia?
2. Expandir el Programa de Propiedad de Hogar de la Tasa por Debajo del
Mercado (Below Market Rate, BMR): Expandir el apoyo financiero para el
programa de propiedad de hogar de la Tasa por Debajo del Mercado (Below
Market Rate, BMR) para facilitar la compra de hogares existentes unifamiliares
para revenderlos a familias de ingresos bajos o moderados. Esto
complementaría la estrategia de "Adquisición" propuesta en este informe.
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a. Tiempos: 6 meses para establecer los fondos y la administración para la
expansión del programa
b. Estado: Esto sería una expansión del programa existente actualmente
administrado por la Autoridad de Viviendas de Marin.
c. Financiación: Por cada $1 millón de dólares invertido por el
Condado, se podría ayudar a aproximadamente 3 o 4 familias de
ingresos moderados a comprar un hogar en condominio. Los fondos
del Fideicomiso para Viviendas pudieran utilizarse para esta
estrategia.
d. Oportunidades: Esto pudiera aumentar las oportunidades para que las
familias de ingresos moderados permanezcan e inviertan en sus
comunidades.
e. Desafíos: Hay pocas oportunidades para implementar esta estrategia, dados
los altos precios del mercado y la oferta limitada disponible dentro del
mercado actual de vivienda. Esto ayudaría solo a un pequeño número de
familias por año, pero no ayudaría a las familias de bajos ingresos sin
subsidios adicionales.
f.

¿Invertir para expandir este programa?

¿El Condado debe asociarse con las ciudades y pueblos locales para
comprar las propiedades que tengan mejor efectividad en costos dentro
de Marin, sin importar la jurisdicción en la que estén?
3. Programa de Propiedad de Hogar de la Fuerza de Trabajo: Ofrecer una ayuda
en una sola exhibición de hasta el 10% para un anticipo de un hogar en el
Condado de Marin para solicitantes calificados que tengan un empleo en Marin.
Por ejemplo, el Programa de Vivienda en Proximidad del Condado de Napa
ayuda a los empleados que trabajan en Napa con la compra de un hogar ubicado
más cerca de su lugar de trabajo. Este programa estaría disponible para
cualquier persona que califique y que tenga empleo en Marin. Los préstamos de
asistencia para el pago de anticipo se haría en el momento de la transferencia
del hogar y se utilizaría un modelo de propiedad mancomunada.
a. Tiempos: 1 año, dependiendo de los fondos
b. Estado: Programa nuevo, no está en el plan actual de trabajo
c. Financiación: Por cada $1 millón de dólares invertido por el Condado, se
pueden hacer préstamos de asistencia para anticipo para aproximadamente
18 hogares en condominio. Los fondos del Fideicomiso para Viviendas
pudieran utilizarse para esta estrategia si se aplica un requerimiento de
precio económico permanente para la unidad. Pudiera requerir de fondos
adicionales para los recursos del personal administrativo.
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d. Oportunidades: Este programa crearía oportunidades para que los
miembros calificados de la fuerza de trabajo local inviertan en la comunidad y
ofrezcan estabilidad y seguridad para aquellas personas preocupadas por su
capacidad de permanecer en Marin debido al aumento en los precios de las
rentas.
e. Desafíos: Esta estrategia sólo proporcionaría asistencia para las familias que
califiquen, que reciban la aprobación para el programa y que puedan
encontrar un hogar dentro de su presupuesto. Debido a que una familia
necesitaría ganar suficientes ingresos (~$100k+) para poder hacer los pagos
de hipoteca de un hogar con precio de mercado, esta estrategia beneficiaría
principalmente a las familias de ingresos moderados.
f.

¿Explorar posibles fuentes de fondos para iniciar este programa?
 ¿Financiar la adquisición de propiedades en todo el condado,
incluidas las ciudades y pueblos, en lugar de sólo dentro del Condado
no incorporado?
4. Incentivos para caseros: Ofrecer una variedad de incentivos a los caseros que
rentan a inquilinos de bajos ingresos, incluidos los que poseen vales de la
Sección 8. Los incentivos pudieran incluir: un fondo de asistencia para caseros
para los costos de los daños/reparación, depósitos de seguridad más altos, renta
anticipada, e ingresos por rentas perdidas debido a la vacancia; un bono al
momento de firmar para los nuevos caseros que aceptan inquilinos de bajos
ingresos; fondos locales para cubrir la brecha entre las rentas justas del mercado
y las rentas publicadas; un servicio de emergencia para ofrecer a los caseros
asistencia inmediata en caso de problemas urgentes con los inquilinos; y un
programa de precertificación de inquilinos. También pudieran explorarse
incentivos impositivos o de valor pasado a pérdidas.
a. Tiempos: 1 año, dependiendo de los fondos
c. Financiación: La financiación de $1 millón de dólares pudiera resultar en la
retención de aproximadamente 285 unidades para inquilinos de ingresos
bajos, incluidos los usuarios de vales de la Sección 8. Los fondos del
Fideicomiso para Viviendas requieren de precios económicos a largo plazo,
así que se requeriría identificar una fuente alternativa de fondos.
d. Oportunidades: Esta estrategia pudiera generar oportunidades adicionales
de vivienda para inquilinos de bajos ingresos, incluidos los usuarios de vales
de la Sección 8 y otros inquilinos ajenos. Esto podría alentar la participación
continua de los caseros en los programas de subsidio de rentas.
e. Desafíos: No se ha identificado una fuente de financiación. Los incentivos
financieros tendrían que ser sustanciales para competir con el costo de
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oportunidad al que renuncia un propietario para rentar a un inquilino de bajos
ingresos, dados los actuales precios del mercado.
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f.

¿Explorar posibles fuentes de fondos para iniciar este programa?
 ¿Aplicar esto en todo el condado o sólo en el Marin no incorporado?
5. Regulaciones de renta a corto plazo: Considerar las regulaciones y los límites
en las rentas a corto plazo, definido como la renta de una residencia privada por
periodos de 30 días o menos. En respuesta a las preocupaciones de la
comunidad expresadas en su taller del Consejo del 13 de octubre, se ha añadido
este elemento a la lista de las opciones de políticas propuestas para la
consideración del Consejo.
Actualmente, es necesario que los operadores de rentas a corto plazo se
registren con el Departamento de Finanzas del Condado y soliciten una licencia
de negocios en un plazo menor a 30 días desde el inicio de su negocio de rentas.
Además se requiere que los operadores cobren un Impuesto de Ocupación
Temporaria (Transit Occupancy Tax, TOT) de cada inquilino, equivalente al 10%
de la renta total pagada, el cual se paga luego al Condado con frecuencia
mensual. Hay aproximadamente 480 operadores de renta a corto plazo en el
Marin no incorporado que están registrados y que pagan el TOT al Condado. El
Condado pudiera considerar trabajar con foros de renta en línea, como Airbnb,
para establecer un sistema directo de cobro y pago para los ingresos del TOT.
Hay varias formas en las que otras jurisdicciones abordan las rentas a corto
plazo, que van desde la prohibición total hasta los requerimientos mínimos
similares a los actualmente aplicables dentro del Marin no incorporado. Las
rentas a corto plazo están prohibidas por completo en las ciudades de Larkspur,
Sausalito, Ross y Carmel-by-the-Sea. Otras jurisdicciones como los Condados
de Sonoma y Santa Cruz permiten algunas rentas a corto plazo que cumplan con
ciertos parámetros y requieren el cumplimiento con distintas disposiciones que
regulen los posibles efectos en el vecindario, incluidos el ruido, el nivel de
ocupación y el estacionamiento.
a. Tiempos: 1 a 2 años; la implementación en las comunidades costares
requeriría de tiempo adicional para obtener la certificación de parte de la
Comisión Costera de California.
b. Estado: Actualmente sólo incluidos en el anteproyecto de Enmienda del
Programa Costero Local; no está en el plan actual de trabajo para el área no
incorporada del Condado fuera de la Zona Costera.
c. Financiación: Pudiera requerir de fondos para personal adicional para el
cumplimiento del código, aproximadamente $65,000 dólares anuales o más.
d. Oportunidades: Dependiendo del tipo y la extensión de las restricciones de
renta, una nueva ordenanza pudiera crear un incentivo financiero para que
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los propietarios regresen de las rentas a corto plazo al mercado de rentas
generales y que se pongan a disposición de los residentes y trabajadores
locales que necesitan una vivienda de renta extendida. Esto pudiera
aumentar la oferta de viviendas de renta dentro del Condado.
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e. Desafíos: La vigilancia del cumplimiento pudiera consumir mucho tiempo y
ser desafiante, lo cual agregaría carga de trabajo al personal de cumplimiento
del código CDA, y posiblemente requeriría recursos adicionales de personal.
La mayoría de las rentas a corto plazo no están obligadas a enlistar su
dirección para publicaciones en línea (en foros como Airbnb, VRBO y
HomeAway), así que pudiera ser difícil comprobar una infracción de una
ordenanza una vez que esté vigente. Dados los actuales precios del
mercado, no hay una garantía de que las unidades que regresen al mercado
de rentas generales serían accesibles para las familias de ingresos bajos y
moderados.
f.

¿Indicar al personal que busque una ordenanza para regular y limitar las
rentas a corto plazo?

¿Trabajar con los foros de renta en línea como Airbnb para establecer un
cobro y pago directos de TOT entre el operador y el Condado?
6. Ajustar las regulaciones para una segunda unidad: Enmendar las
regulaciones del Código de Desarrollo para permitir mayor flexibilidad para
segundas unidades exclusivas como viviendas económicas para familias de
bajos ingresos. Esto es consistente con el Programa 1.e del Elemento de
Viviendas (Considerar Ajustes a los Estándares de Desarrollo de Segundas
Unidades), y pudiera expandirse para incluir incentivos como los efectos
reducidos y las cuotas de servicios a cambio de una restricción en la escritura
para precio económico.
a. Tiempos: 2 años
b. Estado: Actualmente en el plan de trabajo del Elemento de Viviendas;
programado para su implementación en 2016
c. Financiación: No se requieren fondos adicionales
d. Oportunidades: Reducir las regulaciones y disminuir los costos pudiera
alentar a un mayor desarrollo de segundas unidades y al desarrollo de lotes
baldíos en los vecindarios existentes unifamiliares.
e. Desafíos: Las restricciones de precio económico en las escrituras serían
necesarias para garantizar que las segundas unidades sean accesibles para
familias de bajos ingresos. Sin restricciones de renta a corto plazo, muchas
de las segundas unidades pudieran convertirse en rentas para vacaciones en
lugar de ser puestas a disposición de los residentes y trabajadores locales
como viviendas para renta a largo plazo.
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f.

¿Permitir un tamaño máximo de 1200 pies cuadrados a cambio de una
restricción de precio económico en la escritura?

¿Generar fondos para cubrir cuotas relacionadas con el servicio, incluidas
las conexiones de agua/drenaje, a cambio de una restricción en las
escrituras?

¿Apoyar la remoción del requerimiento de ocupación del propietario?
7. Planes de preaprobación para segundas unidades pequeñas: Desarrollar
un pequeño prototipo de la residencia que ofrezca a los propietarios planes
preaprobados para segundas unidades a cambio de una restricción de precio
económico en las escrituras.
a. Tiempos: 2 años
c. Financiación: Pudiera requerir de fondos para contratar a un
consultor externo de diseño
d. Oportunidades: Esto pudiera alentar el desarrollo de segundas unidades
mediante la reducción del tiempo y de los costos de proceso de permisos y
del diseño.
e. Desafíos: Sin una restricción en las escrituras, no tendría mucho impacto en
el aumento del conjunto de viviendas económicas del Condado, debido a los
precios actuales del mercado.
f.

¿Iniciar este programa?
 ¿Ofrecer a cambio de una restricción de precio económico en las
escrituras?
 ¿Financiar a un consultor para que desarrolle plantillas de diseño?
8. Promover las Rentas de Habitaciones/ "Segundas Unidades Junior": Aclarar
las regulaciones existentes del Código de Desarrollo que permiten la conversión
de recámaras en unidades de renta independiente dentro de los hogares
existentes que actualmente pudieran ser poco utilizadas (por ejemplo, una
persona viviendo en un hogar de cuatro recámaras). Este tipo de viviendas
también se conocen comúnmente como "Segundas Unidades Junior". Novato,
Tiburon y el Condado ya tienen estándares municipales de código que aplican
para y permiten este tipo de unidad de renta. Las otra nueve ciudades de Marin,
con excepción de Ross, ya están considerando actualmente nuevos estándares
para segundas unidades junior o tienen planificado hacerlo en los próximos años.
a. Tiempos: 1 a 2 años
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b. Estado: Nuevo programa
c. Financiación: Pudiera requerir de fondos adicionales para un programa de
difusión/enseñanza.
d. Oportunidades: Enmendar el Código de Desarrollo del Condado con el fin
de aclarar el proceso para crear una segunda unidad junior o rentar una
recámara pudiera alentar a los propietarios de hogares a incorporar esto a los
hogares que no se utilizan por completo, y pudiera crear oportunidades
adicionales de vivienda sin nuevos desarrollos. Las rentas de
habitaciones/unidades junior son generalmente más económicas que otras
opciones de vivienda de renta en el Condado con los precios actuales de
mercado.
e. Desafíos: Las rentas de habitaciones/segundas unidades junior no pueden
estar sujetas a restricciones en las escrituras para su precio económico.
Estas rentas generalmente son de lugares pequeños y sólo pueden ser para
1 o 2 personas en promedio. Sin restricciones de renta a corto plazo, muchas
rentas de habitaciones/segundas unidades junior pudieran convertirse en
rentas para vacaciones en lugar de ser puestas a disposición de los
residentes locales y trabajadores como viviendas para rentas de largo plazo.
f.

¿Iniciar este programa como se describió anteriormente?

¿Financiar un programa de recursos de difusión y enseñanza
administrado por expertos en la materia?
9. Renovar el programa de amnistía de segundas unidades: Renovar el
programa de amnistía de segundas unidades para legalizar las segundas
unidades no permitidas que son modificadas para cumplir con el código con el fin
de mejorar las condiciones de vivienda para familias de ingresos moderados y
bajos, y para aumentar las oportunidades de viviendas económicas de renta.
Pudiera requerirse una restricción de precio económico en las escrituras para
participar en el programa.
a. Tiempos: 6 meses a 1 año
c. Financiación: Pudiera requerirse de personal temporal adicional debido al
tiempo del personal necesario para administrar el programa; pudiera ser
necesaria asistencia financiera adicional para los propietarios que califiquen
con el fin de que haya un mayor impacto.
d. Oportunidades: Esto mejoraría los estándares de vivienda para las unidades
de renta ilegal, y pudiera añadir unidades al mercado de rentas de las que
actualmente son inhabitables.
e. Desafíos: E programa de amnistía no reduce los costos de los
requerimientos condicionales, como las mejoras de tanques sépticos,
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aspersores contra incendios, conexiones de agua y prevención de
inundaciones, los cuales fungen como una barrera importante en
acondicionar una unidad para que cumpla con el código (y para el
desarrollo de nuevas segundas unidades). Sin requerir una restricción
en las escrituras, no hay garantía para el precio económico de estas
unidades. Sin restricciones de renta a corto plazo, muchas de estas
unidades pudieran convertirse en rentas para vacaciones en lugar de
ser puestas a disposición de los residentes locales y trabajadores
como viviendas para renta a largo plazo.
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f.

¿Renovar este programa?
 ¿Ofrecer amnistía a cambio de una restricción de precio económico
en las escrituras?
 ¿Duración del periodo de amnistía?
 ¿Buscar exención de tarifas o reducciones para las mejoras
necesarias de servicio como mejoras en el sistema séptico,
conexiones de agua y aspersores contra incendios? ¿Explorar la
posibilidad de subsidios a cambio de una restricción de precio
económico en las escrituras?
10. Villa de hogares pequeños para personas sin hogar: Identificar un(os) sitio(s)
adecuado(s) y financiar una “villa de hogares pequeños" para dar vivienda y
servicio a personas sin hogar y personas con vivienda precaria. Estas villas
generalmente están conformadas por hasta 20 unidades de "hogares pequeños"
en un lote pequeño con instalaciones y áreas comunes, así como con servicios
en el sitio para los residentes. Se han construido ya modelos exitosos en los
últimos años en varias ciudades de los EE.UU., incluidas Portland, Nashville,
Fresno, Ventura, Eugene, Olympia, Madison y Austin.
a. Tiempos: Más de 3 años
b. Estado: En progreso mediante una alianza con CDA, los Servicios Humanos
y de Salud y Homeward Bound
c. Financiación: Costo mínimo estimado de entre $1.5 y 2 millones de dólares
para
terreno,
hogares,
servicios
públicos/infraestructura
y
servicios/instalaciones comunitarias. Los fondos del Fideicomiso para
Viviendas pudieran utilizarse para este tipo de proyectos.
d. Oportunidades: Esto pudiera aportar al limitado grupo de viviendas
disponibles para aquellas personas que tienen una mayor necesidad de
vivienda, y ayudar a las familias y a las personas a hacer una transición para
salir de la situación de no tener hogar. Los hogares pequeños se adaptan
bien al carácter existente de muchos vecindarios residenciales en Marin.
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e. Desafíos: La oposición de la comunidad probablemente complicaría y
alargaría el proceso de selección y aprobación del sitio. Esto sólo crearía
probablemente entre 10 y 20 unidades nuevas por el momento.
f.

¿Identificar un sitio propiedad del Condado para este proyecto?
11. Revisión mejorada de viviendas económicas: Establecer un proceso
ministerial de revisión para el desarrollo de viviendas económicas que cumpla
con estándares predeterminados consistentes con el Programa 1.d de Elementos
de Vivienda (Estudiar una Revisión Ministerial de Viviendas Económicas).
b. Estado: En el actual plan de trabajo del Elemento de Viviendas; programado
para su implementación en 2020
d. Oportunidades: Esto pudiera incentivar un aumento en las solicitudes para
el desarrollo de viviendas económicas al reducir el tiempo y los costos del
proceso de permiso y revisión, dado que el largo, costoso e incierto proceso
de derechos ha sido identificado como una barrera importante para el
desarrollo de hogares económicos.
e. Desafíos: Muchos proyectos aún requerirían de una revisión ambiental, lo
cual requiere una inversión importante de tiempo y de recursos.
Probablemente habrá una importante oposición de la comunidad a la revisión
ministerial, dada la falta general de apoyo al desarrollo de viviendas
económicas.
f.

¿Se debe agendar este programa para una implementación temprana en
2016?
12. Evaluar las designaciones de uso de suelo multifamiliar: Analizar las
designaciones de uso de suelo multifamiliar para evaluar si la zonificación
multifamiliar está ubicada de forma adecuada, consistente con el Programa 1.b
del Elemento de Viviendas. Esto pudiera incluir aumentar la capacidad para el
desarrollo de viviendas multifamiliares y económicas, ajustar los mapas de
zonificación e identificar nuevos sitios para viviendas multifamilares, de uso
mixto, para la fuerza de trabajo, para adultos mayores y para personas con
necesidades especiales.
b. Estado: Actualmente en el plan de trabajo del Elemento de Viviendas;
programado para su implementación en 2016
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d. Oportunidades: Esto pudiera crear más oportunidades para el desarrollo de
viviendas económicas
e. Desafíos: Pudiera haber una importante oposición del vecindario a las
propuestas de rezonificación y de nuevos desarrollos.
f.
Preguntas para el Consejo: Ninguna
13. Reevaluar la Designación de Viviendas (Housing Overlay Designation,
HOD): Analizar la política de HOD del Plan de todo el Condado en cuanto a su
eficacia para alentar la construcción de viviendas económicas, consistente con el
Programa 1.c. del Elemento de Viviendas.
a. Tiempos: 2 años
b. Estado: En el actual plan de trabajo del Elemento de Viviendas; programado
para su implementación en 2016
c. Financiación: Pudiera requerir de fondos adicionales para contratar a un
consultor externo si se requiere de una revisión ambiental
d. Oportunidades: Se debe analizar la política de HOD y enmendar si se
determina que es necesario para mejorar su eficacia al aumentar la
probabilidad de que se desarrollen unidades económicas en los sitios que
califican. Este enfoque sería más eficaz si se combina con la opción
propuesta de también mejorar la eficacia del proceso de revisión.
e. Desafíos: Esto no aborda todas las barreras prohibitivas para el desarrollo
de viviendas económicas en Marin, incluidos los altos precios de los terrenos,
la disponibilidad limitada de terrenos y la oposición de parte de la comunidad.
f.
Preguntas para el Consejo: Ninguna
CONCLUSIÓN
Con los precios de las viviendas en su máximo punto de la historia, las tasas de
vacantes en un bajo nivel histórico y con las extremadamente limitadas
oportunidades para el desarrollo de nuevas viviendas multifamiliares, la exploración
de las opciones para prevenir el desplazamiento y conservar el precio económico de
las viviendas es un paso hacia la conservación del tejido comunitario de Marin y
hacia el mantenimiento de una calidad equitativa de vida para todos los residentes y
trabajadores del Condado. Es difícil encontrar el suelo, la financiación y el apoyo
público para las nuevas viviendas multifamiliares en Marin, así que muy pocos
proyectos de vivienda económica se han podido realizar en la última década.
La búsqueda de algunas de las medidas mencionadas de precio económico no
eliminaría las oportunidades para las nuevas viviendas en el futuro, sino que
ayudaría a disminuir algo de la presión para aquellos que viven y trabajan en el
Condado, y fungen como un componente esencial en una estrategia más integral de
vivienda que avanza. Cada una de las opciones de políticas propuesta tendría por sí
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Adjunto 3: El Articulo a Consejo de Supervisores

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