La presión turística expulsa oficinas del centro de Barcelona

La presión turística expulsa oficinas del centro de Barcelona

60 LA VANGUARDIA
ECONOMÍA
LUNES, 2 FEBRERO 2015
El mercado de oficinas se reactiva
1999 2000
2001
2002
2003
Contratación
bruta en m2
2004
2005
407.739
400.000
369.139
2006
2007
2008
2009
2010
200.000
2012
2013
386.839
358.273
249.407
230.244
TRIBUNA
2015
300.000
349.778
previsión
Media 2004-2015
237.442
200.503
175.608
2014
Crecimiento del PIB
en porcentaje
4%
300.000
209.672
2011
202.232
267.413
3%
2%
289.770
204.576
197.601
1%
0
-1%
-2%
100.000
-3%
-4%
FUENTE: Aguirre Newman
LA VANGUARDIA
La presión turística expulsa
oficinas del centro de Barcelona
La ciudad perdió 32.800 m2 en el 2014 por cambio a hoteles o comercios
ÓSCAR MUÑOZ
Barcelona
El 2014 ha sido el año de la reactivación del mercado de oficinas en Barcelona. Las cifras confirman, por fin, un
ascenso después de un largo periodo
de caídas pronunciadas y de conatos
de recuperación. La contratación y la
inversión han crecido de manera importante. La primera lo ha hecho en
un 47% respecto al 2013 y la segunda
se ha triplicado, según un informe de
Aguirre Newman presentado la semana pasada a firmas del sector. Sin embargo, el corazón de la ciudad –el
Eixample, principalmente–, considerado tradicionalmente junto al tramo de
la Diagonal entre Francesc Macià y Zona Universitària como el distrito central de negocios, evoluciona en base a
otros parámetros. Esta zona sigue perdiendo despachos porque muchos de
los edificios que los albergaban se reconvierten en hoteles o en establecimientos comerciales. El fuerte tirón turístico de la capital catalana está detrás de este fenómeno que parece imparable.
“En cifras relativas al volumen total
de oficinas que tiene Barcelona este
cambio es todavía pequeño, pero ya se
aprecia en las estadísticas y la tendencia es que siga creciendo”, afirma Josep Maria Piqué, director del departamento de oficinas de Barcelona de
Aguirre Newman. El stock total de la
ciudad y su entorno era, a fecha 1 de
enero de 2015, de 5.881.469 m2, un
0,8% menos que un año antes. El recorte queda en un 0,6% si se suman los
15.000 m2 nuevos que se incorporaron
el primer semestre del 2014. Así, el saldo, negativo, es de 32.800 m2, según
los cálculos de la consultora.
Buena parte de este descenso de superficie se debe a la venta de la torre
Agbar, que se prevé convertir en un hotel de lujo de la cadena Hyatt. Esta operación ha hecho perder a la conocida
La contratación de
espacios creció el año
pasado casi un 47% y la
inversión se triplicó
como zona descentralizada –que incluye el 22@, el Port Vell y el paseo de la
Zona Franca– un 3,4% de su superficie
de despachos. Si no se considera esta
transacción, que afecta a un único edificio de grandes dimensiones, en este
área el 2014 hubiese habido un crecimiento en contratación. También hay
buenas perspectivas en la periferia o
zona out (Esplugues, Sant Joan Despí,
Cornellà, El Prat, Viladecans y Sant Cugat), que cerraron el año sin variación
Promover y rehabilitar
]“Recomendamos apostar por
el suelo y promover”. Así de clara se mostró Anna Gener, directora general en Barcelona de la
consultora Aguirre Newman, el
pasado martes en un encuentro
con propietarios, gestores patrimoniales e inversores. La razón
del mensaje es que la capital catalana tiene un déficit de oferta
de calidad que va camino de convertirse en un freno al crecimiento de la actividad de este
segmento inmobiliario. “Es un
momento de oportunidad y no
durará mucho tiempo –insistió
esta experta–, el suelo pronto
crecerá de valor”. Pero, para
todo ello, subrayó, “hace falta
financiación y me temo que puede tardar porque los bancos tienen mucho suelo en propiedad”,
La otra acción sugerida por esta
consultora es la puesta al día de
la oferta que ha quedado obsoleta, algo que a menudo topa con
las posibilidades físicas de inmuebles que fueron proyectados
pensando en necesidades distintas a las de hoy. Pero no todos
tienen esta limitación, “Hay edificios excelentemente ubicados
–recordó Gener– e invertir en su
rehabilitación es una opción interesante porque permitirá incrementar las rentas”.
y que, gracias a que tiene edificios modernos a buen precio, se anticipa un
buen comportamiento en 2015.
En pleno centro, tanto en el paseo
de Gràcia como en el Eixample, “hay
mucha oferta envejecida difícil de reconvertir”, explica Piqué. Y puestos a
meterse en obras, los cambios a hotel o
comercio pueden resultar atractivos
porque ofrecen altas rentabilidades a
corto plazo. En estas zonas, los descensos de stock en el 2014 oscilaron entre
el 0,3 y el 0,9%. En el primer caso destacan las transformaciones de oficinas
en tiendas de grandes dimensiones, como la recién abierta por Desigual en la
plaza Catalunya o la que se prepara en
el edificio de Generali, de paseo de
Gràcia/Gran Via, donde se prevé ubicar un gran operador de retail. En el
resto del distrito, la pérdida de superficie se debe al cambio a hoteles de distinto tamaño (el de caso de Girona 176
o el de Mallorca 245). Los últimos lotes de inmuebles de la Generalitat vendidos prevén esta posibilidad. El informe no incluye la torre Deutsche de paseo de Gràcia/Diagonal, donde se proyecta otro hotel de lujo. Así, las cifras
crecerían sensiblemente.
En 2014 se alquilaron 289.770 m2,
un 47% más que en 2013. La operación
más relevante es la de Agbar, que para
dejar su emblemática torre ha alquilado más de 15.000 m2 en el edificio Distrito 38 del paseo de la Zona Franca, o
la de Cuatrecasas, con 20.000 m2 en el
inmueble que se está levantando también en Diagonal, cerca de Glòries. Como consecuencia de este crecimiento,
la tasa de desocupación global ha caído al 13,7%. Hay 805.000 m2 disponibles, 44.500 m2 menos que hace un
año. Los precios de alquiler se han estabilizado, después de haberse recortado un 40% durante la crisis. La media
de los últimos doce meses da una recuperación del 3%, con una punta del
8,8% en las mejores zonas y caídas de
hasta el 8,5% en las periféricas.
También crece el mercado de inversión. El 2014 se superaron los 800 millones en transacciones, tres veces más
que en 2013, en gran medida gracias a
las socimi (sociedades inmobiliarias
cotizadas). Es el volumen más alto desde 2007. En 2015 no se prevé oferta
nueva, toda una novedad. Pero para el
2016 se esperan 42.700 m2. El 56,2% ya
están contratados.c
Antonio Durán-Sindreu Buxadé
Profesor de la UPF y socio director de DS,
Abogados y Consultores de Empresa
Pactos fiscales
S
eamos sinceros. Esto no es serio. Al
menos, para los que pagamos. ¡Perdón! La indignación es tan grande
que no he explicado su origen. Según
Efe, la soprano Montserrat Caballé pactó
con la Fiscalía una condena de medio
año de prisión y una multa de 254.231
euros además de 72.202,46 euros de intereses, consecuencia de una querella por
delito fiscal que acusaba a la diva de no
haber presentado la declaración de IRPF
del 2010 alegando que era residente en
Andorra. El acuerdo con la Fiscalía incluye, según parece, la prohibición para recibir subvenciones públicas y de gozar de
beneficios o incentivos fiscales durante
un año. Pues bien; reitero mi indignación. Y la reitero porque pactar en sede
penal no es la mejor forma de evitar ni
disuadir el fraude. Al contrario; es incentivar a quien económicamente puede y
carece de la más mínima moralidad fiscal
y ciudadana y que, en un cálculo “costebeneficio”, decide optar por defraudar,
asumir el riesgo de que le descubran y
procurar pactar en su día.
Desconozco las interioridades del tema, per no me parece éticamente aceptable. Y menos lo es cuando el propio Código Penal, y al margen de este caso en concreto, incentiva el pago para reducir la pena. Así de clarito lo dice su artículo
305.6: “los jueces y tribunales podrán imponer al (autor del delito) la pena inferior en uno o dos grados, siempre que,
antes de que transcurran dos meses desde la citación judicial como imputado satisfaga la deuda tributaria y reconozca judicialmente los hechos”. Este es el caso
de Messi. ¿Se acuerdan? ¡El contribuyente del año! ¿A ustedes les parece bien? A
mí, no. Cuando se inicia la vía penal, no
habría de existir posibilidad alguna de
Este es el caso de Messi,
¿se acuerdan? ¡El
contribuyente del año!
¿Les parece bien? A mí, no
reducir la pena ni de pactar con la Fiscalía ni con nadie. La vía penal habría de
concluir irremediablemente en una sentencia exculpatoria o condenatoria, pero sentencia. Y de ser condenatoria, es
obvio que quien es declarado culpable
tiene que pagar lo que en su día dejó de
ingresar. Pero no es suficiente. Debería
ser también condenado a una pena que,
según los casos, le inhabilitara para ejercer cualquier actividad, empresarial o
profesional, por la que hubiera sido declarado culpable. Además, claro está, de
no poder percibir subvenciones ni gozar
de incentivos ni beneficios fiscales; ni,
obviamente, ostentar cargos públicos ni
privados, al menos, en determinado tipo
de empresas. Vaya, condenarlo al ostracismo social. La cárcel, para mí, no es lo
más importante. Y no lo es, porque el
verdadero correctivo social es, en estos
casos, la inhabilitación y la exclusión social. Frente a ella, sin pacto posible, y sin
reducciones en la pena por pago, el análisis “coste-beneficio” del defraudador es
un riesgo inasumible salvo para verdaderos enfermos sociales. Pero mientras
prevalezca el incentivo al pacto o al pago, y, en definitiva, la recaudación, la justicia deja de ser justicia y sus efectos se
desvanecen.