Descargar Dosier - Precio Vivienda
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BARCELONA MADRID VALENCIA SEVILLA Febrero 2016 Valoramos cada 6 meses todas las viviendas de Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla. Próximamente en toda España. Índice 1. Situación actual 2. Que es precioviviendas.com 3. Nuestro equipo y nuestra experiencia 4. Qué ofrecemos 5. Cómo calcula precioviviendas.com 6. Cómo comprobamos los Resultados y la Fiabilidad del Sistema 7. Certificado de Fiabilidad 8. ¿Por qué Precioviviendas? 9. Información Legal 2 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 1. Situación Actual MERCADO RESIDENCIAL OTROS SECTORES Multitud de programas en internet calculan el valor de mercado de las viviendas. Ya existen referencias estatales de precios. Para vehículos a motor. En EE.UU. zillow.com En Francia. meilleursagents.com MERCADO INTERNACIONAL: Ya existen servicios como el de Precioviviendas.com 3 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 2. ¿Qué es Precioviviendas? Precioviviendas.com es una web que a través del sistema Tasavalua® valora semestralmente todas las viviendas ubicadas en Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla según sus características catastrales. Cada semestre valoramos mas de 2.830.000 viviendas (Próximamente en toda España). Permite el usuario disponer gratuita e instantáneamente del valor de cualquier vivienda ubicadas en estos municipios. Permite valorar cualquier vivienda en España, en cualquier momento y según sus características físicas. Permite obtener información estadística sobre valores y/u ofertas de una determinada zona a elección del usuario, de todos los distritos y de las 4 capitales. Permite al usuario conocer la evolución semestral del precio de cualquier vivienda y de la zona identificada por el usuario. Le enviamos automáticamente los cambios de valor de cualquier vivienda/s cada 6 meses. Analizamos y le informamos de los motivos del cambio de valor de cualquier vivienda y de la zona identificada por el usuario. TasaValua© es un sistema de valoración automatizada de viviendas con 6 años de uso en el mercado de AVM’s. 4 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 3. Nuestro Equipo y nuestra Experiencia Detrás de precioviviendas.com hay un equipo de reconocido prestigio empresarial y profesional experto en consultoría inmobiliaria formado por profesionales que aúnan los conocimientos estadísticos e inmobiliarios necesarios para dar respuesta a las necesidades mas exigentes de nuestros clientes. Máxima independencia, profesionalidad, precisión y rigor reforzada por su amplio elenco de clientes y por no tener dependencia tecnológica de otros proveedores. Año 2007: Fundación de Aplicaciones Estadísticas y Consultoría S.L. Años 2013-14: - Incorporación de la Universidad Complutense. - Mejoras en proceso Año 2008: Desarrollo e implementación de la valoración individual y automática de viviendas en web. Nace TasaValua©. 2014-2015: Desarrollo de PrecioViviendas.com Fiabilidad Certificada 2009-2012: Desarrollo comercial. Implementación de fiabilidad. Consultoría de proyectos. Febrero 2016: Lanzamiento de www.precioviviendas.com Comprobación semestral de los resultados obtenidos por la herramienta con mas de 15.000 viviendas valoradas por tasadores con visita. Ajuste anual de los resultados a la realidad cambiante del mercado. 5 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 4. Qué Ofrecemos Informes de Valoración de cada vivienda Informe Gratuito El VALOR DE TODAS LAS VIVIENDAS de Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, así como su EVOLUCIÓN HISTÓRICA. Información GRATUITA en Web. (Mas de 2.830.000 viviendas valoradas semestralmente). Informe Resumido (Próximamente en toda España) Informe Completo Análisis predefinidos de Valores de zonas En tiempo real y a muy bajo coste, análisis de los valores mayores, medios y menores, de cada edificio, de las calles principales, de los distritos y de los 4 municipios, su posición actual y su evolución histórica, … Mapas de Calor de Precios Informe Zonal Puede obtener el estudio identificando cualquier zona que le interese y segmentarlo en función de criterios básicos de las viviendas como la superficie, antigüedad, etc…, y otros análisis del mercado residencial según definición previa del cliente. Informe de Distritos y Municipios Personalización de Informes Informes OnLine Utilizar nuestra herramienta para realizar sus propios informes con su nombre, logo, y datos de mercado. Informe Personalizados Consultoría Inmobiliaria Apoyados en nuestra tecnologia y experiencia abordamos cualquier proyecto de Consultoría Inmobiliaria. 6 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 5. Cómo calcula Precioviviendas Identificación de las características físicas de todas las viviendas Base de Datos Catastral Data Cleaning y Data Mining de Información Catastral de todas las viviendas del territorio nacional Análisis Estadístico de la información a nivel de parcela y vivienda * *Posibilidad de incorporar a la base de datos del cliente las características reales. Integración con INE Integración de Cartografía y Bases de datos Catastrales con la división de secciones censales del INE Representación Gráfica Google Integración de la cartografía catastral con Google maps, herramienta empleada como visor final de parcelas y resultados 7 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 5. Cómo calcula Precioviviendas Secciones Censales y categoria de calles Georreferenciamos todas las viviendas ubicadas en estos municipios. 1 Código Postal equivale aproximadamente a 45 Secciones Censales Además, se incluye cada uno de ellos en las divisiones de su ciudad, según secciones censales y tramos de vía, para poder obtener Áreas Homogéneas de Valor. 8 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 5. Cómo calcula Precioviviendas Categorización de todos los tramos de las vías de los municipios Equipos de expertos en el mercado residencial – 4 expertos en cada municipio – ha planteado, modificado y aprobado la categorización de todas las calles de los 4 municipios para la formación de precios en el mercado residencial. Integración con INE Barcelona Madrid Valencia Sevilla En función de la oferta de mercado, y de parámetros que afectan al mercado residencial, estos equipos han categorizado todos los tramos de vías de los municipios de Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, en 9 o 10 categorías, según su relevancia a efectos de los precios residenciales. 9 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 5. Cómo calcula Precioviviendas Configuración de la base de datos. ANÁLISIS FINAL ESTADÍSTICO FORMULACIÓN NORMALIZACIÓN DE BD BB.DD. CATASTRALES PARA TODA ESPAÑA OBTENCIÓN DE OFERTAS DE MERCADO Fuentes Fiables Canales múltiples DATA CLEANING Y MINING DE LA OFERTA OBTENIDA Obtención actualizada de la BBDD catastral. Chequeo de oferta en base a la coherencia entre los propios datos y con los datos oficiales (Catastro). Proceso de Data Cleaning y Data Mining continuo. GEORREFERENCIACIÓN Y ASIGNACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL Georreferenciación y calificación en categorías de vía de todos los inmuebles que contiene la BB.DD. Normalización, codificación e introducción de las principales características de cada Inmueble QUE SEA VÁLIDO COMO COMPARABLE Todo testigo tiene asignada su Referencia Catastral y Categoría de TRAMO DE VIA Selección de comparables según categoria de vía, similitud de superficie, de antiguedad, de ascensor.... Controles globales de coherencia interna de la Base de Datos y Análisis Estadísticos dejando fuera Datos anómalos. ( 3%) Aplicación de la formulación Tasavalua® a cada vivienda valorada. Determinación del nivel de confianza a través de análisis discriminantes. Limites individuales y combinados (ej.:superficie y baños) 10 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 5. Cómo calcula Precioviviendas Conversión Valores de Oferta a Valores de Transacción PROCESO DE CÁLCULO DEL GAP DE VENTA - EN COLABORACIÓN CON LA U.C.M. DESCUENTO BASE BLOQUE 1 Variaciones del precio de la vivienda por províncias en el último trimestre Se aplica en primer lugar la variación media por provincias que ha experimentado el precio de la vivienda BLOQUE 2 AAEE Descuento medio por provincia efectuado en simulaciones de compra 8.500 simulaciones DUPLICADOS Descuento medio por provincia experimentado por inmuebles anunciados en internet 41.000 testigos BLOQUE 3 Características específicas del inmueble CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Tipo de inmueble, Antigüedad, Superficie, Lujo, Primera línea de playa, Campo de Golf y Sección costera 11 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 5. Cómo calcula Precioviviendas Selección de Comparables Se adecuan los testigos para corregir el diferencial estimado entre Precios de Oferta y Precios de Venta. De los comparables validos, se seleccionan los adecuados según las premisas de cada método. Para el cálculo del valor central de cada método, se establece la media aritmética ponderada de cada comparable homogeneizado y actualizado de forma inversamente proporcional a la distancia de cada comparable al inmueble. MÉTODO A CÁLCULO DE UN TRIPLE VALOR DEL INMUEBLE MÉTODO B MÉTODO C 12 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 5. Cómo calcula Precioviviendas Valoración. Comparación de Métodos. Comparación de los 3 Métodos para máxima fiabilidad en la determinación del Valor de cada vivienda y de certificado. VCP VCZ MÉTODO B Homogeneización basada en criterios de la Orden ECO805/2003 TOL C VCZ MÉTODO C TOL C VCP Homogeneización por características técnicas con los inmuebles del entorno MÉTODO A Homogeneización de los testigos elegidos por cercanía del inmueble 13 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 5. Cómo calcula Precioviviendas Análisis de la Distribución de las muestras de Comparables en base a las Distancias Distancias medias del inmueble valorado a los testigos empleados en el cálculo TESTIGOS SELECCIONADOS PRINCIPALMENTE POR: Madrid Barcelona Nº Pisos valorados % Nº Pisos valorados % Valencia = Categoria de Calle = Intervalo de superficie = Antigüedad = Ascensor Total Sevilla Nº Pisos valorados % Nº Pisos valorados % Nº Pisos valorados % Distancia < 49m 527.889 37% 208.196 33% 218.533 55% 99.619 36% 1.054.237 39% Desde 50m hasta 99m 638.515 82% 308.075 82% 141.937 91% 134.200 84% 1.222.727 84% Desde 100m hasta 299m 236.677 99% 108.838 99% 30.776 99% 39.957 99% 416.248 99% Desde 300m hasta 499m 8.972 100% 4.861 100% 2.072 100% 2.122 99% 18.027 99% Distancia > 500m 5.917 100% 2.155 100% 1.514 100% 1.602 100% 11.188 100% Total Pisos Valorados 1.417.970 632.125 394.832 277.500 2.722.427 14 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 6. Cómo comprobamos los Resultados y la Fiabilidad del Sistema CÁLCULO DEL NIVEL DE CONFIANZA DE CADA RESULTADO Resultados: Equipo de expertos tasadores en cada municipio PROCESO DE CONTRASTE Y ACTUALIZACIÓN PERMANENTE DE LA HERRAMIENTA. Todo este proceso se encuentra certificado por la Universidad Complutense de Madrid 15 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 7. Certificado de fiabilidad Año 2014 y 2015 UNIVERSID AD COMPLU TENSE DE M ADRID Avda. Séneca ,2 28040 Madrid www.ucm.es Dr. Juan Tin guaro Rodrí guez Gonzá Alonso Sanz lez, con con nif nº 034646 nif nº 785615 Estadística 65 Z como Pro 06 S y Dra. e Investiga fesores Titulare Rosa ción Opera Matemáticas s del Departa tiva I de de la Universi mento de la dad Complut ense de Madri Facultad de Ciencias d Que somos mie mb MANIFIE STAN ros del Equipo valoración de viviendas", cuy Investigador sobre “Mode bajo el marco los estadístico o proyecto ha del Art.83 de s para la sido realizado la LOU Universid en la (Ley Orgánica citada Universid ades) y en col aboración con 6/2001, de 21 ad S.L., según con la empresa Apl de diciembre trato suscrito icaciones Estadí , de entre las partes sticas y Consul de 8 de Octub tor ía, re Que Aplicacio del 2.014. nes Estadístic as y Consultor Modelo de Val ía, S.L. dispon oración Autom e desde el año atizada (AVM) nacional, y que para Viviendas 2.008 de un dicho modelo ubicadas en incluye un Sis mide de maner todo el territo tema de Medic a semestral y rio ión anual la fiabilid el citado Model ad de los valore de la Fiabilidad (SMF) que o de Valoració s automáticos n Automatizada obtenidos en obtenidos por valoraciones , en contraste con visita físi con de Tasación ins los valores de ca a las vivien crita en el Ban mercado das efectuada co de España s por una Soc , y en base a iedad ello, CERTIFI CAN Que Aplicacio nes Estadístic as y Consultor del uso y la ía, S.L. nos ha fiabilidad (SM contratado par F) de su Mo obteniéndose a la verificaci delo de Val en el primer ón oración Autom semestre de los siguientes 2.015 y en el atizada (AVM), parámetros de segundo sem fiabilidad: estre del año 2.015, RESULTADO SFIABILIDAD PRIMERSEMEST REAÑO 2.015 AVM Tasaciones NºInformes 15.248 ValoresObtenid 15.248 os€ 2.456 .781.743 2.5 03.368.761 Coeficiented eVariaciónTot al Ͳ1,86% Coeficientede VariaciónMedia Coeficientede Ͳ0,41% VariaciónAbs oluta 14,52% RESULTADOFIA BILIDADSEGUN DOSEMESTRE AÑO 2.015 AVM NºInformes ValoresObtenid Tasaciones 17.601 17.601 3.000.691.612 3.061.607.773 Coeficiented eVariaciónTot al Ͳ1,99% Coeficientede VariaciónMedia Coeficientede Ͳ0,57% VariaciónAbs oluta 14,33% os€ Y para que así conste, a los efectos oportu Madrid a 1 de enero del 2.0 nos, firmamos 16 la presente cer tificación en J. Tinguaro Ro dríguez 16 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 8 . ¿Por qué Precioviviendas? 1. Experiencia Mas de 6 años de experiencia en sistemas de valoración automatizadas nos avalan. 2. Expertise: Ha sido desarrollado en colaboración con expertos del sector inmobiliario, (Consultores, Tasadoras, Portales inmobiliarios, Agentes, Especialistas en catastro,..) 3. Big Data: Mejora y Tratamiento intensivo de BB.DD. de testigos (se eliminan aprox. 35% por incoherentes) y de Catastro (Corrección errores para dotar de coherencia interna) 4. Contraste y adaptabilidad: El sistema se contrasta y adapta constantemente a cada mercado inmobiliario, en todo momento. 5. Autodiagnóstico y Confianza El sistema se autodiagnóstica y determina el nivel de confianza de cada valor calculado 6. Precisión Valoraciones calculadas por formulación matemático-estadísticas según las características principales de cada vivienda. (No media de valores de los comparables cercanos) 7. Fiabilidad Certificada Por el Departamento de Estadística e Investigación Operativa I de la Facultad de Ciencias Matemáticas de la Universidad Complutense de Madrid 8. Simultaneidad y Análisis Zonal Todas las variaciones se efectúan en el mismo momento temporal, permitiendo comparar entre distintas viviendas y/o zonas. Se muestran mapas de calor con los precios de cada edificio 9. Gratuito e instantáneo 17 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. 9 . Información Legal PrecioViviendas es un sistema que calcula el valor de mercado de las viviendas, sin realizar visita física o análisis de documentación alguna, tanto de la vivienda valorada como de los testigos, por lo que sus resultados carecen de toda validez legal. No se recomienda el uso de estos precios de viviendas en caso de operaciónes económicas sobre las mismas, recomendándose la obtención de una valoración oficial por tasadora independiente. Visite nuestra web. 18 Confidencial. Prohibida su distribución o copia total o parcial sin autorización. Not to be disclosed without authorization. © Copyright Aplicaciones Estadísticas y Consultoría SL. Todos los derechos reservados. c/ Velázquez, 126 Madrid www.precioviviendas.com EXPERTOS CONSULTORES INMOBILIARIOS