ESPECIAL LOS ESPACIOS DE RETAIL

ESPECIAL
LOS ESPACIOS DE RETAIL
LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN LOS CENTROS COMERCIALES SE DIRIGE AL STOCK EXISTENTE ………………………………………………………..………………. 2 METROVACESA RENUEVA Y AMPLÍA EL CENTRO COMERCIAL VILAMARINA (Viladecans, Barcelona ) ……………………………………………….………… 7 “EL MERCADO RETAIL SITUACIÓN Y PERPECTIVAS “ Andrés Martín ………………………………………. 9 INNOVACIÓN : CONFLUENCIA ENTRE LA TIENDA FÍSICA Y DIGITAL …………………………………………………………………………………….…….11 “EL MODELO DE NEGOCIO EVOLUCIONA HACIA UN INTERCAMBIO MULTICANAL CON EL CLIENTE “ Entrevista : Sergio García Somoza ……………………………………………………………..… 14 LA INVERSIÓN EN RETAIL SE ESPERA ALCANCE LOS 3.000 MILLONES EN 2015 …………………………………………………………………….…….…. 17 FAN MALLORCA SHOPING, EL GRAN CENTRO COMERCIAL DE MALLORCA ……………………………………………………………………………………….……… 21 LA RESISTENCIA DE LOS LOCALES DE LAS CALLES PRINCIPALES …………………. 25 LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN LOS CENTROS COMERCIALES
SE DIRIGE AL STOCK EXISTENTE
La evolución de la industria de los centros comerciales, en los últimos
años, se caracteriza porque la inversión se ha dirigido hacia los centros
comerciales ya existentes, incluida su renovación y ampliación, mostrando
una falta de interés en invertir en aquellos proyectos que se encuentran en
una etapa temprana de desarrollo y en la iniciación de proyectos
especulativos.
Esta forma de actuar parece indicar que el
riesgo principal es el de la construcción, o como
apuntan algunos también puede estar influida por los
propios intereses de las gestoras que manejan los
fondos que les confían sus inversionistas, además
de la saturación existente en algunas zonas, y las
restricciones impuestas por la legislación urbanística
y comercial.
El hecho es que en una economía como la
española que va a crecer este año un 3,2%, sólo
habrá seis nuevas aperturas para este año, que
aportarán una superficie bruta alquilable de 230.000
metros cuadrados, que es la más baja de los 10
últimos años a excepción del año 2013, cuando se
añadieron 162.000 metros cuadrados. El stock actual
de SBA se sitúa en 15.546.000 metros cuadrados
que se reparten en 549 centros comerciales, según
la Asociación Española de Centros y Parques
Comerciales, AECC.
Evolución de la actividad promotora
Dicho stock fue completado, casi en su totalidad, en
las dos décadas precedentes. La llegada de la crisis
frenó el desarrollo de nuevos proyectos. Pero, en
2010, se produjo una débil recuperación económica,
a la que la entonces ministra de economía, Elena
Salgado, llamó brotes verdes, denominación que
todavía hoy es objeto de chanza, pero que permitió
que se iniciaran o reiniciaran nuevos centros
comerciales, provocando un aumento de nueva SBA
en 2011 y 2012. Para el futuro existe una cartera de
23 nuevos proyectos con una SBA de 950.000
metros cuadrados, pero que habrá que esperar para
ver la suerte que corren, aunque en la actualidad, las
noticias positivas de esta industria son más que las
negativas.
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 536.116 162.515 344.300 756.518 655.794 338.682 534.490 689.430 793.368 720.211 SBA POR AÑO DE APERTURA
2013 2014 2 Entorno macroeconómico
Cabe destacar la positiva evolución del PIB, con
un crecimiento interanual del 3,1% en junio de este
año, así como la del consumo de los hogares que se
situaba en el 3,5% en la misma fecha.
Las familias se están beneficiando de cierta
mejoría en el mercado laboral y este año se está
produciendo un aumento en el ingreso real de las
familias, particularmente como resultado de la caída
de los precios de la energía y los bajos tipos de
interés.
La afluencia a los centros comerciales
comenzó su tendencia ascendente en 2014 y cerró
el año con un aumento del 3% respecto a 2013.
Además, el incremento del turismo favorece de
manera importante las ventas al por menor. Las
previsiones del Gobierno apuntan a que este año
visitaran España 68 millones de turistas.
Como puntos negativos merecen destacarse la
persistente deflación y los altos niveles de deuda,
tanto pública como privada, que hacen al país
vulnerable frente a los problemas externos.
Tantos por ciento EVOLUCIÓN TRIMESTRAL DEL PIB Y EL
CONSUMO DE LOS HOGARES
ENERO 2013- JUNIO-2015
4 2 0 -­‐2 -­‐4 -­‐6 Tasas de vacío y rentas
Las tasas de vacío están disminuyendo en los
centros primer y super-prime, aunque en los
secundarios siguen aumentando con tendencia a
estabilizarse, favoreciendo el grado de polarización
del mercado en los centros comerciales. Según la
consultora inmobiliaria JLL, la tasa de vacío en estos
desarrollos era del 11% de la SBA y del 17% si se
atiende a los locales no ocupados, datos referidos a
junio de este año.
En las cuentas presentadas por Unibail
Rodamco y Klepierre, relativas al primer trimestre de
este ejercicio, dan aumentos de sus ingresos
considerando superficies alquiladas like for like, si
bien otros propietarios de centros manifiestan que
están empezando a experimentar una consolidación
de sus márgenes. Las rentas para los centros
comerciales se sitúan en 87 euros/m2.
Los centros principales aumentan sus rentas,
pero en el resto han terminado de estabilizarse
recientemente, tras experimentar caídas del 40%
desde 2009. Sin embargo, el mejor comportamiento
del consumo sugiere que las rentas empezarán a
subir, particularmente desde esta base.
Dadas las perspectivas positivas para el retail
español y la mejoría en los indicadores de actividad,
se prevé un número creciente de marcas
internacionales que quieren entrar en el mercado
español, si bien existe ya una fuerte competencia
dada la posición consolidada de marcas ya
presentes en España.
Entre las nuevas marcas que se han
posicionado en el mercado español figuran: Violeta
by Mango; Brooks Brother; Michael Kors; Coach;
Uniqlo; Supertrash; & Others Stories; Okeysi; Dealz;
URbn; Misoni y Mulaya.
3 Lo importante es la microlocalización y la calidad
del activo
En la actualidad existen aproximadamente 356
metros cuadrados de SBA por cada 1.000
habitantes, si bien este dato dice poco, dada la
dependencia del éxito de cada centro de las
circunstancias locales. En Cataluña y Baleares hay
una baja densidad de superficie por habitante frente
a un alto nivel de renta por habitante. Otras regiones
como Extremadura, tienen baja densidad de
superficie comercial y bajo poder de compra,
mientras que Madrid tiene alto poder adquisitivo y la
densidad de superficie por 1.000 habitantes es la
tercera de España. Asturias combina alta densidad
de espacio con un relativamente bajo gasto en
consumo. También en Aragón la densidad es alta en
relación a su nivel de gasto en retail. Galicia parece
equilibrada entre densidad y nivel de gasto. Lo
importante es la microlocalización y la calidad del
activo.
Sin embargo, las condiciones generales de una
Comunidad Autónoma en particular no siempre son
útiles, ya que hay grandes diferencias entre las
provincias dentro de una Comunidad, y entre los
planes relativos a los centros comerciales dentro de
una misma provincia.
EVOLUCIÓN DE LA AFLUENCIA A LOS CENTROS
COMERCIALES EN 2014
Variación en % 15 10 5 0 -­‐5 -­‐10 -­‐15 Si bien la mayor parte de la superficie
centros comerciales proyectada hasta 2018 es
medianas superficies, se prevé un aumento de
proyectos de formato alternativo, tales como
parques de medianas y Factory outlets.
.
en
de
los
los
El tamaño medio de los centros que salgan al
mercado será más pequeño y estarán caracterizados
por una mayor diversidad geográfica
Ampliaciones de centros comerciales
Ciudad de la
Imagen
Plaza Mayor, 1ª
fase
Glories
La Dehesa
Sevilla
Sevilla
Bogaris Retail
17.652
Málaga
Málaga
Sonae Sierra y MacArthur Gleenn
17.000
Unibail Rodamco
Immochan
14.000
13.000
Barcelona
Alcalá de Henares
Barcelona
Madrid
4 Proyectos de centros comerciales
CENTRO
LOCALIDAD
Alfafar Parc
Alfafar
Open Sky S.C & The Village
Torrejón de Ardoz
Nevada
Armila
Palma Spring
PROVINCIA
PROMOTOR
m
2
Valencia
Agrup. Interés Urbn. Alfafar
Parca
95.000
Madrid
Compagnie de Phalsbourg
90.000
Granada
General de Galerías
Comerciales
85.000
Palma de Mallorca
Baleares
Unibail Rodamco
72.500
FAN Mallorca Shopping
Palma de Mallorca
Baleares
Carrefour Property
70.000
Torrecárdenas
Almería
Almería
Bogaris Retail
68.267
Nuevo C.C. Circ. Las
Palmas GC
Las Palmas GC
Yudava
60.000
Soliá Madrid Mall (1ª fase)
Madrid
Mackintosh Mall I.G
50.000
Cruce de Caminos
Sagunto
Castellón
Lar España Real Estate
45.000
Sambil Outlet Madrid
Leganés
Madrid
Furucota Madrid, Grupo Sambil
42.123
Plaza Río 2
Madrid
Madrid
LSGIE GR
40.000
Abella
Lugo
Lugo
Inversiones Abuín 2
31.000
La Fira
Reus
Trragona
Metrovacesa
28.532
Viladecans The Style
Outletss
Viladecans
Barcelona
Neinver
25.000
Reino de León
León
León
Bogaris Retail
23.000
JaénPlaza (1ª fase
Jaén
Jaén
Grupo Alvores
22.000
Park Sabadell
Sabadell
Barcelona
Bogaris Retail
20.000
Sector Nord
Cracaixent
Valencia
Clásica Urbana Desarrollo
Inmobiliario
19.563
P.C. Calchetas
Tudela
Navarra
Inmuebles Calchetas, S.L
15.883
Puerta Chiclana
Chiclana
Redevco
14.837
Galeón Outlet
Adeje
Santa Cruz
Tenerife
SDA
11.000
Trocadero
Los Llanos de
Aridane
Santa Cruz
Tenerife
Trocadero Las Palmas, S.L
10.239
Bandeira
Vigo
Pontevedra
Odeón
Las Palmas
Madrid
Cádiz
8.535
5 6 METROVACESA RENUEVA Y AMPLÍA EN CENTRO COMERCIAL
VILAMARINA DE VILADECANS, BARCELONA
Metrovacesa continúa con el proceso de renovación e impulso de su
cartera de Retail, integrada por 350.000 m2 de SBA, en nueve centros
comerciales en España y uno en Francia, con una importante actuación en
Vilamarina, el centro comercial de referencia de Viladecans, Barcelona.
Con esta renovación, la compañía reafirma su
vocación de liderazgo en el ámbito de los centros
comerciales en España.
Inaugurado en 2009, en sus seis años de
historia el Centro Comercial Vilamarina, en
Viladecans, se ha consolidado como una importante
opción comercial en su área de influencia, con un
total de 92 locales comerciales y con operadores
como Mercadona, H&M, Mango, Inditex, Cortefiel o
el gimnasio McFit.
A esta completa oferta comercial Metrovacesa
va a añadir ahora más de 7.000 metros cuadrados
de sorpresas, en concreto una nueva zona de
restauración con terrazas y posiblemente la más
innovadora pista de karting indoor de nuestro país,
operada por GENÉ KARTING, y que hará que la
visita a Vilamarina no sea únicamente un acto de
compra sino un acto lúdico y de experiencias para el
visitante.
7 Enriquecimiento del mix comercial
La nueva zona de restauración incorporará 11
locales y 2 quioscos que sumarán casi 3.000 metros
cuadrados de oferta. A esta superficie se añadirán
600 metros cuadrados más de terrazas, espacios
exteriores y áreas de recreo ubicadas en el pasillo
central. Una oferta de restauración destinada a todos
los públicos, desde el más familiar hasta aquellos
clientes que buscan una comida rápida para seguir
con sus compras, o que trabajan en los parques
empresariales de las proximidades.
Respecto a la nueva zona de karting, se trata
de un trazado de última generación, equipado con
una espectacular iluminación led, con pantalla
gigante para seguir los timings en tiempo real y con
un sistema de seguridad que incorpora dispositivos
de protección, Protex Karting.
El proyecto está operado por GENÉ KARTING,
posiblemente uno de los operadores con más
experiencia en este tipo de complejos de ocio, donde
la adrenalina no está reñida con la seguridad, y que
además de la pista de adultos incluirá una pista para
los más pequeños.
Para los menos atrevidos se instalará un
simulador VEO DRIVE, con circuito a escala y que
será el primero de estas características en España.
La mejora sustancial de las infraestructuras
y los nuevos proyectos empresariales en la zona
asegurará a Vilamarina como centro de
referencia en la zona.
A esta profunda renovación se suma el se suma
el desarrollo urbanístico y comercial de la zona de
Viladecans, que prevé una mejora sustancial de la
dotación de infraestructuras y la llegada de nuevos
proyectos empresariales, como son el Centro
Logístico de Desigual y el nuevo The Style Outlet
que Neinver está promoviendo frente a Vilamarina.
La urbanización del entorno ya ha supuesto la
reforma del acceso 50, Viladecans Sur, de la
autopista C-32 para favorecer la movilidad y
conexión entre ambos complejos comerciales
Además, en 2016 se mejorará el acceso peatonal y
en transporte privado a la zona desde el área
residencial de Viladecans. Estas mejoras, unidas a la
parada de tren de Viladecans, a escasos metros de
la entrada al Centro, harán que la accesibilidad a
Vilamarina sea inmejorable.
Víctor
Fernández,
director
de
centros
comerciales de Metrovacesa, explica que “con esta
renovación, Vilamarina asegurará su condición de
centro comercial de referencia en la zona para la
próxima década. Además, supone una nueva prueba
de la apuesta de Metrovacesa por el sector del retail
en España.
.
8 EL MERCADO DE RETAIL: SITUACIÓN ACTUAL Y PERSPECTIVAS
Por Andrés Martín, Director del Departamento de Retail en Aguirre
Newman
A lo largo de las últimas semanas me he
encontrado con clientes, profesionales y colegas del
sector y siempre nos acabábamos haciendo las
mismas preguntas… ¿se ha recuperado del todo el
mercado de retail? ¿Cómo se están comportando las
rentas en los diferentes ejes? ¿Hay un cambio de
tendencia en los sectores del retail? ¿Será el 2016
un mejor año? La intención de este artículo es dar
respuesta a estas preguntas y explicar la foto real del
mercado durante el 2015 y cuáles son las
expectativas que se esperan para el 2016.
En relación a la recuperación del mercado,
podemos afirmar que sí, que desde luego estamos
viviendo una clara recuperación. Si echáramos la
vista atrás, nos encontraríamos con un mercado muy
diferente al de hoy. Tras años de crisis, recortes y
dificultades económicas, parece que los famosos
“brotes verdes” por fin han dado su fruto que los
famosos “brotes verdes” por fin han dado su fruto.
Nos encontramos en una situación donde las
variables macro son muy positivas con crecimientos
del PIB en torno al 3%, y lo que es más importante,
un aumento del consumo privado del 3,4% que
repercute directamente sobre el mercado de retail. Si
unimos a esto, la reactivación de los planes de
expansión de los operadores y un descenso notable
de la desocupación, podemos confirmar ese cambio
tendencia en el mercado. Ahora bien, ¿nos
encontramos ante una recuperación total del
mercado de retail?....y la respuesta es no, a
diferencia de los años de bonanza pre crisis, la
recuperación del mercado se está produciendo a dos
velocidades. Si hablamos de datos meramente
cuantitativos sobre disponibilidad o incrementos de
rentas, hay una diferencia notable entre los ejes
prime y el resto de los ejes. En los principales
mercados de la península nos encontramos
crecimientos medios de rentas en torno al 14% y 8%
tal y como sucede en las zonas prime de plazas
como Madrid o Barcelona respectivamente. Sin
embargo, en el resto de los ejes se han producido
incrementos de rentas más moderados. Podríamos
resumir con una frase clara y concisa la principal
diferencia antes y después de la crisis: “Ya no todo
vale señores”.
9 En cuanto al comportamiento de los diferentes
sectores del mercado de retail, como dice la canción,
el sector de la moda “sigue siendo el rey”. La moda
es el sector predominante en los principales ejes
prime. Hay que tener en cuenta que por el tipo de
negocio, los márgenes y sus tasas de esfuerzo,
pueden permitirse pagar mayores rentas y por tanto
posicionarse en las mejores ubicaciones comerciales
con grandes tiendas. Hablando de las grandes
tiendas, no puedo dejar de hablar de los flagships.
Es un hecho, los flagships o macro tiendas están de
moda. El motivo principal de este auge no es solo la
diversificación, el aumento de ventas o el ahorro de
costes, el objetivo principal es vender imagen de
marca, intentando transmitir las bondades de la
firma. Los flagships, suelen ser tiendas innovadoras,
con un diseño creativo, intentando ofrecer una
experiencia de compra divertida que haga que el
usuario se sienta más unido a la firma. Claros
ejemplos los encontramos con la reciente apertura
de Primark en Gran Vía 32, Luois Vuitton o Mango
en la calle Serrano…etc..
El sector de la cosmética y perfumerías también
está comportándose de manera excepcional,
posicionándose durante el 2015 en muy buenas
ubicaciones. No debemos olvidar tampoco la gran
demanda existente en el sector hostelería a la que
nos enfrentamos a día de hoy. Como dato
interesante, España es el país de la Unión Europea
con mayor número de bares por habitante.
Concretamente nos encontramos con un bar por
cada 169 habitantes con un total de 279.243
establecimientos en todo el territorio nacional. Creo
que todos estaremos de acuerdo con la “cultura de
bar” que lleva instaurada en toda España desde
hace muchos años. Un buen clima la mayor parte del
año, un buen servicio y sobre todo la magnífica y
variada gastronomía de la que disfrutamos, son
factores claves por los que este sector disfruta de
esta demanda tan significativa. Hemos observado
también como ha ido aumentando el número de
franquicias y franquiciados. Cada vez son más los
casos que nos llegan de particulares con el afán de
aventurarse en el mundo de la restauración a través
de las franquicias. Es destacable, como a pesar de
tener unas tasas de esfuerzo mayores que otro tipo
de operadores, la ubicación es y será siempre la
clave fundamental del éxito de un negocio. Es por
ello que a pesar de no poder posicionarse siempre
en las mejores ubicaciones, intentan buscar
alternativas con rentas más asequibles en las
proximidades de las zonas prime o en ubicaciones
donde predomine el ocio o el mercado de oficinas.
Todo ello, en función de sus necesidades y tipo de
negocio. Para finalizar el artículo y terminar de
responder a las preguntas que nos hacíamos
anteriormente, para el 2016 esperamos que la
tendencia, tanto a nivel macro como en el mercado
de retail, continúe al alza. Seguiremos viendo muy
buen comportamiento en los ejes prime de los
principales mercados de la península. La
disponibilidad en estos ejes seguirá siendo
prácticamente nula. Como consecuencia se
mantendrá la tendencia alcista de los niveles de
rentas. Continuará en auge el formato de local
flagship, en gran medida debido a la demanda de
grandes operadores internacionales de moda que
solo se plantean entrar en el mercado a través de
macro tiendas. De hecho, hay propietarios que han
comenzado a tramitar planes especiales para dotar a
sus edificios de uso comercial, opción a priori,
siempre más rentable que cualquier otro uso. Ahora
bien, recordemos que ya no todo vale y solo tendrán
éxito aquellos propietarios que afortunadamente
tengas sus activos en las zonas prime tan
demandadas por los operadores, especialmente de
moda. La asignatura pendiente seguirá siendo la de
los ejes secundarios aunque creemos que también
mejorarán pero a un ritmo menor.
10 INNOVACIÓN: CONFLUENCIA DE LA TIENDA FÍSICA CON LA
DIGITAL
A medida que el ritmo de cambio tecnológico se acelera, y los mundos
digital y físico convergen en la tienda, cabe preguntarse sobre cómo
actuarán los consumidores dentro de unos pocos años.
“El Oeste ha cambiado mucho, pero nosotros
no”, dicen los protagonistas de la película Grupo
Salvaje de Sam Peckinpah. En el mundo del retail,
cuyo mantra de los últimos años ha sido que los
consumidores usarán todas las novedades que se
adapten a sus necesidades en el momento de la
compra, todo ha cambiado, porque lo han hecho los
consumidores que son protagonistas principales.
El mantra aludido está apuntalado por un
esfuerzo complejo y continuo por parte de los
retailers para atender los requerimientos de sus
clientes multicanal.
Tanto para los propietarios de los centros, como
para los retailers, el punto de inicio del cambio fue
internet. Kevin McKenzy, responsable del área digital
de Westfielf Labs comenta que es obvio que los
consumidores toman casi todas sus decisiones
usando la tecnología, y esto es lo que hay que poner
como principal objetivo de todos los esfuerzos en el
retail.
Bajo este punto de vista, el wifi es tan
importante como la electricidad. Sin embargo, una
vez que estos compradores pueden conectarse con
sus terminales desde cualquier lugar, conviene saber
que ocurre después, y la respuesta no es tan obvia.
Los mundos físico y digital podrían estar
convergiendo, pero al final son sólo caminos
diferentes para conseguir ventas.
Guy Smith, responsable de crear los formatos
del retailer de moda Arcadia, afirma que “ La terminal
que muchos compradores tienen en su bolsillo está
muy por delante de lo que se puede exponer en las
tiendas. Nuestros esfuerzos están dirigidos a
contactarlos a través de esos terminales y evitamos
poner gran número de pantallas y quioscos en
nuestras tiendas”.
Hoy en día hay elementos tecnológicos,
beacons, relativamente baratos, que permiten a los
minoristas rastrear en que área particular de la
tienda están los compradores y enviarles mensajes a
los que quieran saber más sobre productos y
promociones.
Los beacons pueden colocarse detrás de los
paneles perimetrales interiores de la tienda para
rastrear hacia donde se dirigen los clientes en primer
lugar, cuando entran en la tienda, detectando así las
zonas de mayor actividad.
Pero mientras hubo mucho movimiento con las
tecnologías del beacon, en la segunda mitad del año
pasado, en 2015 se ha parado, posiblemente
indicando que la tecnología seguirá la senda del
código QR, que fue empleado por los retailers como
herramienta de marketing dentro de la tienda en los
primeros años de esta década.
Además de que el gran número de pantallas
que se pusieron en las tiendas en los primeros años
de este siglo no han contribuido a aumentar las
ventas, razón por la que el hardware para el
marketing en el interior de los establecimientos se ha
ralentizado.
La idea de que la tienda del mañana pueda ser
similar a la de la era pre-digital se basa en que la
convergencia de lo físico con lo digital no hace
necesario implantar hardware anticuado en los
alrededores de los espacios.
El cambio al que se enfrentan las tiendas físicas
y los retailers on line consiste en tomar los mejores
elementos del medio opuesto y ponerlos a
disposición del consumidor.
Esta puede ser la razón por la que estamos
viendo cada vez más a los gigantes de las
operaciones on line, como Google y eBay, optar por
11 establecer un corner en una tienda ajena, o incluso
implantarse en un local exclusivo, debido a la
necesidad de tener un pie en cada campo, físico y
digital, y esto presiona tanto a los retailers virtuales
como a los que actúan en grandes espacios físicos.
Los compradores aumentarán las visitas a las
tiendas en las que la innovación y los elementos
digitales estén mezclados desde el inicio del proceso
del diseño de las mismas, más que en aquellas otras
que hayan sido adecuadas de manera superficial.
La tecnología está evolucionando rápida y de
manera continua, hasta convertirse en parte de la
tienda física, situación de la que se debe ser
consciente. Los espacios donde la innovación se
hace invisible pueden ser los espacios que buscan
los compradores, donde la línea entre lo físico y lo
digital se hace imperceptible.
12 13 EL MODELO DE NEGOCIO EVOLUCIONA HACIA UN INTERCAMBIO
MULTICANAL CON EL CLIENTE
Sergio García Somoza, director de Operating Management y Consultoría
Retail de JLL, nos muestra en esta entrevista los factores que afectan al
segmento de los espacios para la venta al por menor y como la actividad
de JLL se enfoca en la creación continua de valor de los activos que
gestionan.
propietario/inversor en interno en la figura del
Operating Manager que se enfoca en la creación
continua de valor en los activos que gestionamos. En
complemento, JLL cuenta con las competencias
necesarias para dar una visión de 360º a los
proyectos inmobiliarios en los que participa gracias a
los departamentos de Project Development Services,
Capital Markets, Urbanismos o Tetris.
¿ Cómo se estructura el Departamento de Retail
en JLL?
El departamento de JLL se ha reestructurado
con el objetivo de amoldarse a las tendencias de
mercado. Se da un servicio integral para cualquier
proyecto retail. Una galería comercial es un conjunto
de disciplinas y así es el enfoque que damos desde
JLL. Nuestro departamento retail es la suma de
varias figuras de Gestión, Comercial, Técnicos,
Especialistas en Marketing y Speciality Leasing.
Además, contamos también con la visión del
¿Cómo está afectando el despegue de las
ventas a los espacios para la venta al por menor?
Desde
principio
de
año
estamos
experimentando cómo las cifras de ventas y
afluencias están pasando de rojo a negro. Los
primeros en beneficiarse de este impacto positivo
han sido los centros comerciales dominantes y
consolidados además de las localizaciones de calle,
pero ahora vemos que esa tendencia positiva se
traslada también a los centros de tamaño más
reducido y que habían encadenado evoluciones
negativas durante varios años.
Esto ha desencadenado un apetito inversor
muy importante en este tipo de centros, por lo que
muchos inversores nacionales e internacionales
pujan por hacerse con la propiedad para poder
aprovechar esa tendencia positiva en sus
rentabilidades. Esto hace que, 2014 y 2015 estén
siendo años con una espectacular cifra de
transacciones en este tipo de activos y, lo que
veremos en los próximos años, es un protagonismo
de la gestión proactiva centrada en reformas y
reposicionamiento de estos mismos centros.
14 ¿Se resiente la venta en los espacios físicos
por el aumento de la venta online?
Depende de las actividades. Hay productos que
lo sufren más que otros. Para compensar este
posible trasvase de cifra de negocio, los centros
comerciales se están adaptando y potenciando los
factores adicionales que ofrecen y que nunca se
podrán realizar online, hablamos de la experiencia.
Por ejemplo, la gastronomía es algo que nunca se
podrá hacer de manera online, por ello estamos
viendo un repunte de las zonas de restauración y
ocio. Además de ello, cada vez se cuidan más los
espacios de compra, de manera a que sean
agradables al visitante y sorprendentes: zonas de
descanso, baños de calidad, diseño de interiores,
olores, acústica etc. Por último, la organización de
eventos en los espacios comerciales es fundamental
para mantener la constante sensación de “algo está
pasando en el centro”. Son cosas que internet nunca
podrá ofrecer. Desde el otro lado, vemos ejemplos
en los cuales el mercado online se apoya en los
emplazamientos
físicos
para
completar
su
experiencia de compra reducida a través de internet.
De esta manera, hay marcas que crean conceptos
de tienda centrados en probar el producto para
apoyar a su red de venta online: es el caso de Apple,
Google o Alibaba. El modelo de negocio evoluciona
hacia un intercambio multicanal con el cliente.
¿ Se mantiene la brecha entre localizaciones
prime
y
secundarias
tanto
en
centros
comerciales como en los locales de calle?
La localización es un factor que nunca deja de
impactar en el mercado inmobiliario. Tanto en retail
como en otras especialidades como hotelero,
logística o residencial. Las tendencias al alza o a la
baja pueden ser comunes a todas las localizaciones,
la brecha fundamental está cuando se sufren estos
cambios. De esta manera, las buenas localizaciones
son la últimas en sufrir una tendencia negativa y las
primeras en beneficiarse de las tendencias positivas.
Los centros y zonas prime de calle, han sufrido una
crisis muy ligera y ya han comenzado la
recuperación y alcanzarán valores pre crisis antes
que los centros secundarios, los cuales han sufrido
una crisis muy severa y su recuperación está siendo
más paulatina.
¿ Qué características deben reunir los
nuevos centros que se construyan?
Para que un centro comercial tenga éxito hoy
en día ya no vale la fórmula con la que arrancó el
sector, en donde valía con localizarse en la primera
salida de la ciudad a la derecha. Ahora el contexto
es mucho más competitivo y hace falta un
compendio de factores que estén harmónicamente
conjuntados. Se debe contar con una mezcla
comercial muy potente y acorde con la zona de
influencia del centro, contando con las anclas de
primer nivel; deben tener una masa crítica importante
para cubrir un abanico amplio de clientes; debe
contar con unos espacios que favorezcan la
experiencia de compra, es decir, que sea un placer
pasearse por sus galerías. Todo esto se consigue
con una gestión proactiva y muy detallista. “Retail is
detail”.
¿ Están evolucionando las rentas al mismo
ritmo que las rentabilidades?
La evolución de rentas de un centro comercial
siempre va diferida un cierto tiempo con las
rentabilidades tanto a la baja como al alza. Es decir,
las rentas de un local comercial están directamente
relacionadas con las ventas que produce, de esta
manera cuando hay una variación en las ventas el
nivel de rentas se va acoplando de la misma manera.
No es instantáneo, ya que hay contratos de alquiler
de por medio y hasta que no se confirma una
tendencia los propietarios no corrigen las rentas de
los locales. En el periodo que vivimos actualmente,
al estar aumentando las ventas, las rentabilidades de
los centros van subiendo: en centros secundarios: a
medida que finalizan los periodos de bonificación
que se habían concedido en periodo de crisis y se
vuelve a los valores de renta nominal de los
contratos; y en centros prime: a medida que vencen
los contratos actuales y se firman nuevos contratos
con rentas más elevadas y acordes con los
importantes nuevos niveles de ventas.
Más allá de eso, las rentabilidades reflejan un
conjunto de circunstancias y expectativas en función
del momento del mercado. Actualmente, al tener un
coste de capital (tipo de interés) muy bajo a nivel
europeo, tenemos una mayor liquidez en los
mercados de inversión. Lo que produce un mayor
apetito inversor que busca aprovechar ese bajo
coste para tomar un mayor nivel de riesgo con
operaciones en las que, más allá de beneficiarse de
la curva ascendente de la actividad comercial
cuentan con una gestión proactiva de creación de
valor y reposicionamiento del activo.
15 ¿ Qué opinión le merece la tendencia actual
de los retailers hacia las megatiendas?
El mercado retail está experimentando una
especialización extrema, cada retailer toma un
posicionamiento muy concreto tanto en producto
como en cliente objetivo. Una vez definido este
posicionamiento luchan por ganar cuota de mercado
a través de la masa crítica. De ahí que estén
surgiendo formatos de retailer cada vez más grandes
que suponen en sí una diferenciación respecto a la
competencia y sobre todo suponen un destino en sí
mismas. Es una tendencia totalmente análoga a la
que están viviendo los hipermercados. Estos, antes
tocaban
varios
sectores:
alimentación,
electrodomésticos, electrónica y textil. Ahora están
yendo a formatos más reducidos y especializándose
en donde son más competitivos: la alimentación, los
frescos. En los otros sectores, están tomando el
relevo grandes tiendas especializadas en cada uno
de ellos. Primero fue con electrónica y
electrodomésticos, y ahora estamos viendo el mismo
efecto en el textil y moda, con operadores con
precios ajustados y formatos de tienda muy grandes.
16 LA INVERSIÓN EN RETAIL SE ESPERA ALCANCE LOS 3.000
MILLONES EN 2015
Para los inversores en los espacios para la venta al por menor, la falta de
nuevos desarrollos es algo positivo, puesto que, aunque la demanda sea
débil, la oferta se ve limitada.
COMPARACIÓN DE MAGNITUDES ENTRE 2015 VS 2014 MAGNITUD
Gasto total de los hogares
2014 2015 494.813 511.637 15 vs 14 +3,4% Ventas en los centros comerciales
38.626 40.914 5,9% SBA en centros comerciales
15.439 15.546 0,7 1.803 1.906 5,7% Afluencia a centros comerciales
Fuente: INE y AECC Cifras en millones de euros excepto SBA en millones de m2 En la mayoría de los mercados de retail
europeos las terminaciones de nuevos desarrollos ha
sido débil, también en España, lo que supone un
problema para aquellos retailers que tratan de hacer
crecer sus negocios, pero que permite concentrar la
demanda en los mejores activos y, una vez ésta
alcance cierto nivel, lo más probable es que
comience un nuevo ciclo de desarrollo.
Los inversores que buscan aumentar los
retornos quizás debieran incluir la posibilidad de
acceder al desarrollo del stock dentro de su
estrategia. En la actualidad, hay menos inversores
dispuestos a emprender desarrollos de manera
directa, pero no parece descabellado tratar de
anticiparse al próximo ciclo.
A los espacios para la venta al por menor,
especialmente a los prime, se les atribuye
cualidades defensivas. Este sector ha demostrado
históricamente resistencia a las turbulencias del
mercado. Además tiene menor volatilidad que el
mercado de oficinas, con menos movimientos, tanto
positivos como negativos, en sus rentabilidades, lo
que le ha hecho un activo más adecuado para la los
inversores a largo plazo.
Los primeros nueve meses de 2015 dejan un
volumen de inversión en el sector retail de 2.588
millones de euros, lo cual equivale a un 42% más
que en el mismo periodo del año anterior, cuando se
sumaron 1.826 millones, según datos de la
consultora inmobiliaria JLL.
La consultora inmobiliaria JLL estima que la
cifra de inversión en retail para todo 2015 supere los
3.000 millones de euros, si bien aún es pronto para
vaticinar si se podrá superar el volumen alcanzado
en todo 2014, cuando se invirtieron 3.344 millones
de euros en este sector.
La cifra de inversión del tercer trimestre del año
se mueve en volúmenes similares a las de los dos
trimestres anteriores. En concreto, entre julio y
septiembre de 2015 se llevaron a cabo operaciones
por un valor de 819 millones, frente a los 979
millones y los 790 millones del primer y segundo
trimestre, respectivamente.
A lo largo de estos tres trimestres se han
adquirido un total de 486 activos en 46 operaciones
distintas. El activo estrella siguen siendo los centros
comerciales, que aglutinan el 52% del volumen de
inversión en lo que llevamos de año, siendo el
centro comercial prime el más demandado -activos
con una SBA superior a los 40.000 m2 y con una
combinación de inquilinos equilibrada y de
operadores
reconocidos-.
Tras
los
centros
comerciales, se sitúan los locales comerciales como
los activos más demandados al representar el 23%
del volumen de inversión hasta la fecha, seguidos de
los activos retail en sale & leaseback, que han
17 supuesto el 15% del total, y un 10% de otro tipo de
activos.
La rentabilidad prime, por su parte, oscila entre
el 5% de los centros comerciales, el 6,5% para
parques comerciales y el 4% para locales a pie de
calle, según asegura la consultora JLL.
En lo referente a la nacionalidad de los
inversores, España sigue siendo un trimestre más el
país de origen que más está invirtiendo en el sector
retail, con un 33% del volumen total, seguido por
EEUU con un 24%, y Alemania con un 10%. El 33%
restante se encuentra muy repartido entre diversos
países como Francia, Brasil, Israel, México o Reino
Unido.
Cabe destacar también, por el volumen de
inversión que representaron, las transacciones de
dos portfolios de supermercados: el ‘Blue Box
portfolio’ de Caprabo por 97 millones de euros a
Meridia Capital, y el conjunto de supermercados
Carrefour y Dia vendido a Kenndy Wilson por 88
millones.
Asimismo, hay que tener en cuenta que en las
operaciones corporativas que han tenido lugar,
como la adquisición de Corio por Klepierre, y la de
Testa por la socimi Merlin Properties, incluyen un
número importante de centros comerciales.
Se observa que los grandes tenedores de
centros comerciales están dividiendo sus carteras en
dos patas, siguiendo el criterio del tamaño y algunos
esperan que haya alguna salida a bolsa de estas
sociedades.
INVERSIÓN EN CENTROS COMERCIALES
ENERO 2007- OCTUBRE 2015
2.500 1.601 1.500 900 350 2007 2008 2009 618 608 600 2010 250 2011 2012 2013 2014 2015 18 INVERSION EN CENTROS COMERCIALES
Enero – Octubre de 2015
CENTRO
Plenilunio
Airesur
UBICACIÓN
Madrid
VENDEDOR
Sevilla
COMPRADOR
Orion
PRECIO
Klepierre
375
Grupo Lar
CBRE G.I
76
67
As Termas
Lugo
ADIA
Lar España
Espacio León
León
Malls Europe Fund
Blackstone
Intu
CPPIB
225
70
Puerto Venecia
Zaragoza
Zielo Shopping
Madrid
Hines
UBS
Hi. Portal de la
Marina
Ondara (Alicante)
Eroski
Lar Espoaña
42,5
Pinto ( Madrid)
Doughty Hanson
H.I.G. Capital
30
El Rosal
Ponferrada ( León)
Doughty Hanson
Lar España
85
Rivas Futura
Rivas Vaciamadrid
(Madrid)
Lone Star
Credit Suise
52
Unibail Rodamco
Green Oak
15
Plaza Éboli
Sevilla Factory
Sevilla
Miramadrid
Paracuellos del Jarama
(Madrid)
Hercesa
Meridia Capital
12,5
Mega Park
Barakaldo
Barakaldo ( Vizcaya)
Oaktree
Lar España
170
H.I.G. Capital
Hemisferio, TIAA
Henderson
Patron Capital, Eurofund
Inv.
Parque Ceuta
Dolce Vita Odeon
Connecta
Ceuta
Naron ( A Coruña )
Chamartín
Córdoba
Alpha Pyrenees
Trust
MDSR Investments
13
Carcaixent (Valencia)
UBS Real Estate
CBRE Global Investors
40
Massalfassar (Valencia)
Pradera
Harbert
Arturo Soria Plaza
Madrid
Obraser
Merlin Properties
Montecarmelo
Madrid
Invesco
New Winds Group
Azorallon
Activum SG (Azorallon)
Triuva
MDSR Investment
Des. Proyectos
España Duero
Ribera del Xùquer
El Manar
Heron City BCN
Barcelona
La Dehesa P.C
Alacalá de Henares
(Madrid)
León Plaza
León
30
Martinsa-G.Norte
19 20 FAN MALLORCA SHOPPING, EL GRAN CENTRO COMERCIAL DE
MALLORCA
Carrefour Property ha renovado la identidad del gran centro comercial que
construye en Mallorca, primero de última generación de la isla, que tiene
previsto abrir sus puertas el próximo mes de junio.
El nuevo centro comercial, que se encuentra en
fase de construcción desde febrero de 2014, contará
con una Superficie Bruta Alquilable, SBA, de más de
66.000 metros cuadrados sobre una parcela total de
177.000 metros cuadrados. Será un gran complejo
de compras, entretenimiento y restauración,
diseñado por Brodway Malyan, con 120 locales
distribuidos en dos plantas y un aparcamiento con
capacidad para más de 2.500 plazas.
La evolución y el crecimiento del proyecto,
especialmente con la ampliación en la oferta de
servicios, restauración y ocio, movió a Carrefour
Property a cambiar la imagen corporativa del
complejo, para lo que contrató a la consultora
internacional de branding Cato Partners.
El resultado ha sido la marca FAN Mallorca
Shopping cuyo logo integra la belleza y la emoción
de la isla en un movimiento constante, un círculo
virtuoso que recurre en su ampliación gráfica a un
elemento singular de la arquitectura local: los
molinos artesanales que Mallorca y el propio centro
preservan.
La oferta de FAN Mallorca Shopping, orientada
a todo tipo de públicos, albergará primeras firmas
como Primark, con una flagship store de 7.000
metros cuadrados , H & M, Media Mark, C & A o el
Grupo Cortefield
con sus marcas: Cortefield,
Women’s secret , Springfield y Pedro Hierro.
Contará además con una gran zona de restauración,
un complejo de ocho cines de última generación 4D
de Artesiete y un área desarrolllada por Dock 39
para el ocio y el entretenimiento outdoor.
Su ubicación estratégica con un área de
influencia de 650.000 personas, lo convertirá en el
núcleo comercial más importante de Mallorca, y se
esperan 12.000 millones de visitantes al año. La
construcción y puesta en marcha de FAN Mallorca
Shopping genera una inversión total de 190 millones
de euros en la isla, lo que supone un potente
revulsivo económico para la creación de puestos de
trabajo.
Dolores Bañón, Directora de Desarrollo y Promoción
Inmobiliaria de Carrefour Property España, destacó
que “FAN Mallorca Shopping es un centro para todos
los ciudadanos de Mallorca: los que viven y los que
vienen a la isla. Ese es nuestro reto, al que
dedicamos todo nuestro esfuerzo tanto en su
concepto como en el mix comercial que
desarrollamos para él.
21 Para Carrefour Property, tres décadas de actividad
en el mercado comercial español y mallorquín
aportan un buen conocimiento del mercado y de las
nuevas demandas de los consumidores. “Una difícil
situación económica, los cambios en el consumo, la
aparición de los smart shoppers, la dinámica del
retail y multitud de elementos nuevos nos obligan a
superarnos pero, no para adaptarnos, sino para
convertirnos en promotores de esos cambios”. Y esa
superación se ha trasladado al proyecto inicial del
centro que, una vez inaugurado, dotará a Mallorca
“del primer centro de última generación que se
desarrolla en la Comunidad. Cuando abramos las
puertas en junio del año que viene, dijo Dolores
Bañón, hasta ese momento nunca se habrán visto en
Baleares tantas marcas de relevancia mundial bajo
el mismo techo”.
Un proyecto sostenible
El proyecto se levanta sobre un suelo comercial
consolidado, propiedad de Carrefour Property, en
una localización estratégica junto al aeropuerto y las
principales arterias de la isla, que le conectan con el
centro de Palma en cinco minutos y rápidamente con
poblaciones como Calviá, Marratxí, Llucmajor,
Manacor e Inca.
La construcción avanza según lo previsto, con
todas las licencias y requerimientos legales
cumplidos y la aspiración de ser ejemplo de
construcción sostenible. Así lo. confirman los
criterios de la cer ificación BREAEAM, seguidos por
Carrefour Property. La compañía desarrolla diversas
iniciativas para lograr la mayor calificación, como la
búsqueda de una mejora de la biodiversidad y del
valor ecológico del emplazamiento para garantizar
que no afectará a la flora y fauna autóctona tanto
durante las obras como una vez inaugurado.
También son reseñables las actuaciones
dirigidas a minimizar la contaminación lumínica y
acústica. Se fomenta así la iluminación natural, con
importantes ahorros en consumo energético y un
confort extra para los futuros usuarios del centro; y la
tecnología LED en aparcamiento y otras áreas como
ascensores o escaleras, que no pueden optar por luz
natural. El ahorro energético juega asimismo un
papel clave, gracias a la instalación de contadores
auxiliares que mantienen un control exhaustivo del
consumo de energía o la utilización de variadores de
velocidad o stand by.
22 Además, se han contemplado medidas para
reducir el consumo de agua, como los contadores
con emisión de impulsos que permiten un control
exhaustivo, los sistemas de corte de agua por
presencia en núcleos que de los aseos o la
instalación de aparatos sanitarios de bajo consumo,
y se ha tenido en cuenta el aprovechamiento del
agua de lluvia mediante pozos de infiltración al
terreno.
23 24 LA RESISTENCIA DE LOS LOCALES DE LAS CALLES PRINCIPALES
Los locales comerciales de las calles principales de las ciudades más importantes
o high street, término anglosajón que se utiliza para designarlos dentro del
sector en España, son los más apetecidos por los principales retailers y los más
deseados por los inversores, lo que les hace fuertemente resistentes a los
cambios económicos.
Tales características los hace prácticamente
inmunes al riesgo, y como se ha puesto de
manifiesto en la crisis pasada, han tenido una tasa
de desocupación muy baja y los vacíos que se han
producido se vuelven a ocupar rápidamente.
El buen comportamiento de estos espacios
choca con la difícil travesía que han tenido que
sortear los ubicados en zonas secundarias.
El resultado ha sido la apertura de una brecha
muy amplia entre unos y otros, condensándose los
prime y haciendo que las calles próximas a las
mejores ubicaciones sean consideradas como zonas
secundarias. Si bien hay determinadas marcas que
son más proclives a ubicarse en zonas secundarias,
tales como Mulaya, Okesey, Tiger y otras.
El contexto económico positivo se refleja en un
mayor volumen de la demanda en todos los
segmentos minoristas, por parte tanto de los retailers
ya ubicados en el país como de los que tratan de
establecerse por primera vez, especialmente los
dedicados a la moda y a la restauración.
Existe un flujo constante de nuevos actores
internacionales que trata de abrir tiendas de la marca
en las vías principales de las principales ciudades y
en los centros comerciales regionales dominantes.
La disponibilidad de espacio en las mejores
calles de Madrid y Barcelona es limitada y algunos
minoristas están dispuestos a considerar las calles
fuera de las vías principales y otros lugares
estratégicos en las afueras.
Cada vez más los retailers tratan de implantar
macrotiendas o flagships en las principales calles de
nuestras ciudades, facilitando las operaciones del
cliente multicanal
RENTAS DE LOS LOCALES PRIME
CIUDAD
RENTA €/m2
VARIACION 1 AÑO
Madrid
Barcelona
Sevilla
Bilbao
Valencia
Málaga
Palma
Zaragoza
255
275
125
125
130
155
100
85
4,1%
1,9%
4,2%
0,0%
4%
3,3%
11,1%
0,0%
25