Kirmayr Martín Maximiliano c. Cardales Emprendimientos

Kirmayr Martín Maximiliano c. Cardales Emprendimientos

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala M
6 de octubre de 2008
Cita: MJ-JU-M-38272-AR | MJJ38272
Kirmayr Martín Maximiliano c/ Cardales Emprendimientos S.A. s/ cumplimiento de
contrato
El principio de buena fe contractual impide otorgar una interpretación diversa a las
cláusulas pactadas en un fideicomiso y, ante la existencia de sucesivos acuerdos
ampliatorios, ninguna de las partes puede omitir la interpretación de todos ellos con arreglo
a lo que sus cláusulas han dispuesto.
Sumario:
1.-Debe confirmarse la sentencia que condenó a la sociedad demandada a realizar, dentro
de un plazo determinado, el sorteo de adjudicación de los lotes de terreno, de acuerdo a las
obligaciones asumidas en el contrato de fideicomiso celebrado con el accionante, y a su
vez, a adjudicarle las 6 hectáreas pactadas para construir el complejo educativo del
fideicomiso. El contrato de fideicomiso suscripto obligaba al actor a construir un
establecimiento educativo dentro del complejo fiduciario y, para ello, la demandada debía
efectuar el sorteo de adjudicación de los lotes y de sus ventas se financiaría la construcción
del colegio acordado. El art. 1198 CCiv. impone el principio de buena fe como rector de la
interpretación de un contrato. Las partes habían acordado que la demandada -fiduciariadebía otorgar la escritura de adjudicación de seis hectáreas del complejo al actor, dentro de
un plazo no mayor a 30 días contados desde la inscripción del reglamento de copropiedad y
administración, lo cual no se llevó a cabo y por lo que la demandada está en mora con sus
obligaciones.
2.-Si una supuesta obligación a cargo de una de las partes no se desprende de la cláusula
respectiva en la que se pactan los derechos y obligaciones de cada una de ellas, no se le
puede hacer decir al contrato lo que éste no dice o establece. No es aplicable en autos el art.
1201 del CCiv. -excepción de incumplimiento contractual-, tal como lo pretende la
demandada pues, intenta atribuir la responsabilidad al actor, por el incumplimiento de la
construcción del colegio en el dominio fiduciario, omitiendo especificar que, según el
segundo contrato de fideicomiso ampliatorio, tal obligación de construcción quedó a su
cargo. Por ello deben rechazarse los agravios de la demandada y confirmar el
pronunciamiento apelado.
3.-Nuestro codificador en el art. 1198 del CCiv. ha consagrado el principio de la buena fe
como base de la interpretación, ejecución y cumplimiento de los contratos y esta buena fe,
el juez deberá buscarla en cada caso a través de todos los antecedentes del contrato. La
demandada hizo referencia al primer contrato suscripto, omitiendo la remisión al segundo
acuerdo ampliatorio firmado un año después. En este segundo convenio, el actor designaba
al director de la primera etapa de construcción del colegio y se autorizaba a la demandada a
vender la cantidad de lotes necesarios, dentro del complejo, para realizar tales obras. En
este convenio, posterior, modificatorio y ampliatorio del contrato de fideicomiso originario,
las partes acordaron que la construcción del colegio en cuestión quedaba a cargo de la
sociedad demandada, quien no cumplió siquiera con el loteo del terreno para proseguir con
su venta y financiar la obra.
Fallo:
En Buenos Aires, a los 6 días del mes de octubre del año dos mil ocho, hallándose reunidos
los señores jueces de la Sala "M" de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Dres.
Mabel De los Santos, Carlos Raúl Ponce y Elisa M. Diaz de Vivar a fin de pronunciarse en
los autos "Kirmayr, Martín Maximiliano c/ Cardales Emprendimientos S.A. s/
cumplimiento de contrato", el Dr. Ponce dijo:
I.- La sentencia de primera instancia (fs. 701/706) dispuso: 1) Hacer lugar a la demanda
entablada por Martín Maximiliano Kirmayr y condenar a Cardales Emprendimientos S.A. a
efectuar en el término de treinta días de notificada y firme, el sorteo de los lotes de terreno
en la forma exigida por el actor y prevista por el contrato de fideicomiso celebrado entre las
partes, bajo apercibimiento de lo normado por el artículo 513 del Código Procesal. 2)
Rechazar la excepción de incumplimiento interpuesta por la accionada. 3) Imponer las
costas del juicio a la demandada vencida.
Contra dicho decisorio se alzó solamente la parte demandada (fs.742, pto. I), quien sostuvo
su apelación a fs.810/14. Estos agravios merecieron respuesta del actor de fs.820/25.
II.- Adelanto, que las críticas de la emplazada no tienen la entidad suficiente para alterar la
decisión impugnada, sustentada -a mi criterio- en sólidos fundamentos fácticos y jurídicos.
Dicho esto, la demandada se agravió de la decisión adoptada por la señora Juez "a quo" y
sostuvo que la prueba producida en autos confirmó las negativas exteriorizadas por su parte
en su contestación a la demanda (fs.228/34); como así también, que de aquéllas surge el
incumplimiento del actor, tornándose así atendible la excepción opuesta en dicha
presentación.
Se quejó de la valoración de la prueba efectuada por la anterior magistrada, aludió a los
términos de la cláusula II, que regula el objeto del contrato de fideicomiso que nos ocupa,
suscripto por las partes el 10 de diciembre de 1996, y también a lo que surge de la pericial
contable producida en estos autos (fs. 304/311), con respecto a las supuestas deudas que el
señor Kirmayr tiene con la sociedad demandada.
Destaco, que de la lectura de la expresión de agravios en estudio, se desprende a todas luces
que las críticas allí vertidas constituyen -en su mayoría- una reiteración de las
oportunamente expresadas por el apoderado de la accionada en su contestación de demanda
(cfr. fs. 228/34, v. parte pertinente de fs. 231 y ss.).
Por otro lado, respecto a lo manifestado por la quejosa a fs.811/vta., última parte, con
relación a que las sumas que se le acordaron al actor, lo fueron con la condición de ser
devueltas con anterioridad al sorteo de sus lotes y como garantía de su devolución; destaco
que ello no surge en modo alguno de la pericial contable.
Se refirió asimismo a las declaraciones testimoniales prestadas en autos, las que, a su
entender, informan sobre "incumplimientos sustantivos" del accionante de las obligaciones
derivadas del contrato que se encontraban a su cargo.
En este sentido, se remitió al incumplimiento por parte del actor en la construcción del
colegio:Instituto Educativo Leopoldo Lugones, dependiente de la Fundación Holters,
proyectado como objeto del contrato, e indicó que: "Aún cuando en el elenco de derechos y
obligaciones de los beneficiarios-fiduciantes (cláusula VI) no se desprenda claramente la
obligación descripta, la misma surge con nitidez desde la propia definición contractual del
objeto del acuerdo (Cláusula II)." (cfr. fs. 812, anteúltimo párrafo).
En cuanto a esto, y como destacaré luego, si bien los recurrentes hacen hincapié en lo
acordado por las partes en la Cláusula II del contrato de fideicomiso suscripto el 10 de
diciembre de 1996 precedentemente mencionada (glosado a fs.686/93); omiten total e
intencionalmente -a mi criterio- aludir a lo convenido por ellos con posterioridad, en el
pto.5 del convenio firmado el 15 de diciembre de 1997, que también tengo a la vista en
fotocopia simple -cfr. fs.12-; y que constituye a mi criterio la clave a los fines de dilucidar
la cuestión materia de recurso.
A mayor abundamiento señalo, que si una supuesta obligación a cargo de una de las partes
no se desprende con "nitidez" de la cláusula respectiva en la que se pactan los derechos y
obligaciones de cada una de ellas, es decir, donde específicamente se pautan éstos, no se le
puede hacer decir al contrato lo que éste no dice o establece.
En síntesis, se agravió la quejosa de la "liviandad" de la señora Juez "a quo" para juzgar las
obligaciones del actor y sentenciar su falta de relación o autonomía con la obligación de
sortear los lotes.En este orden de ideas, peticionó la aplicación en el "sub lite" del artículo
1201 del Código Civil, ya que a su criterio, y en contraposición con lo sostenido por la
señora Juez de primera instancia, las condiciones establecidas en la norma mencionada se
encuentran "sobradamente cumplidas". Ello así, toda vez que el actor ".quien gozó
inicialmente de plazo para encarar y costear las obras del colegio proyectadas como objeto
del contrato., se encuentra en mora y ni ofreció siquiera cumplir su prestación."
Agregó, que el atractivo para el sorteo y la venta de los lotes era el proyectado colegio, y
que la falta de instalación de éste hizo que el interés decayera, y que algunas personas que
ya adquirieron sus unidades le han demostrado su malestar, por lo que el incumplimiento
del demandante no resulta menor, siendo así procedente la excepción opuesta.
Finalmente, la sociedad accionada se quejó de que la señora Juez de grado ".sin más, y en
el último párrafo previo al fallo.", hubiera considerado que se ha acreditado el reclamo del
actor ".sin otra explicación que esa.". Aludió al artículo 163, inciso 6 del Código de rito,
explicó cuál debe ser el contenido de la sentencia, y que la de autos adolece de contenido
normativo y resulta altamente dogmática.
Sentado todo ello, como ya lo adelanté, considero que, de compartirse mi opinión, los
agravios precedentemente expuestos no tendrán favorable acogida en esta Alzada.
Ello así, toda vez que a mi criterio, a través de estas quejas se ensayó una confusa y
tendenciosa interpretación de la relación contractual que liga a los justiciables.
En este orden de ideas, sabido es que nuestro codificador en el artículo 1198 del Código
Civil ha consagrado un principio de alta equidad y justicia: la buena fe como base de la
interpretación, ejecución y cumplimiento de los contratos y esta buena fe, el juez deberá
buscarla en cada caso a través de todos los antecedentes del contrato (conf. Salvat,
Raymundo M., "Tratado de Derecho Civil Argentino, Fuente de las Obligaciones", ed. act.
por Acuña Anzorena, Arturo, t. I, p.231; Llerena, Baldonedo, "Concordancias y
Comentarios del Código Civil Argentino", t. IV, p. 299; CNCiv., Sala "D", E.D. 49-331;
Sala "E", id. 47-756; Sala "F", id. 56-605) y aplicar este principio jurídico en sus
pronunciamientos tanto más tratándose de contratos como el que nos ocupa, en que cada
una de las partes debe colaborar para que se cumplan los fines que han tenido en vista al
celebrarlos, no debiendo el acreedor pretender más en el ejercicio del crédito ni el deudor
dar menos que lo que le corresponde (conf. López de Zavalía, Fernando, "Teoría General
de los Contratos-Parte General-", cap. VII, p. 241; CNCiv., Sala "A", E.D. 68-337; Sala
"D", id. 57-152; Sala "E", id. 68-198; esta Sala, mi voto, expte. n 6.778/2004 del 06-06-07,
etc.).
Como dejé sentado más arriba, los alcances y el sentido que se le deben otorgar a la
cláusula quinta del Convenio celebrado por las partes el 15 de diciembre de 1997, en el
marco del contrato de fideicomiso de fecha 10 de diciembre de 1996, con respecto al
inmueble identificado como parcela 265K (respecto del cual, 6 de sus hectáreas estaban
destinadas a la construcción del colegio, cfr. fotocopia certificada por escribano del plano
respectivo obrante a fs.694), marcará la suerte del recurso.
En dicha cláusula se dejó sentado que el actor, en ejercicio de la facultad que le confería la
cláusula II, punto a), designó antes de ahora, para desarrollar la primera etapa del colegio al
arquitecto Guillermo Santaella y a FORSAD S.R.L., y se pactó que aquél convenía y
autorizaba a la demandada "Cardales Emprendimientos S.A.", para que por su cuenta y
orden vendiera la cantidad de lotes necesarios para realizar las referidas obras (es decir, las
convenidas y descriptas en detalle en la cláusula II, punto a) del contrato de Fideicomiso
suscripto el 10 de diciembre de 1996, es decir el colegio en cuestión). A su vez, se convino,
que la demandada de autos vendería unidades funcionales de las que en el futuro le serían
adjudicadas del barrio privado al actor, de conformidad con lo oportunamente pactado en el
punto IV. D) a), del contrato de fideicomiso, y que los lotes a vender serían los que en
definitiva requiera el mercado y que se restarían del total a recibir por el actor.
Asimismo y más clarificadora a los fines de sellar la suerte del recurso, resulta ser la
segunda parte del punto 5 del Convenio en estudio, en el que las partes acordaron que el
actor: ".acepta que en caso de encontrarse las unidades funcionales en condiciones de
transmitirse su dominio por escritura pública, y requiera dicha transferencia, C.E.S.A. [la
demandada] le retenga la cantidad necesaria para que con su venta se financie la obra
descripta en el artículo II, pto. a) 1) del contrato de fideicomiso -es decir la construcción del
colegio- y de acuerdo al proyecto presentado y presupuestado por el Arq. Santaella
aceptado por el Sr.Kirmayr".
Como consecuencia de lo expuesto, se desprende que en este Convenio, posterior,
modificatorio y ampliatorio del contrato de fideicomiso originario, las partes acordaron que
la construcción del colegio en cuestión quedaba -en los términos y condiciones más arriba
descriptos- a cargo de la sociedad demandada en autos.
Con lo que ningún incumplimiento, ni mora, resulta imputable al actor con respecto a este
punto como lo argumenta la sociedad emplazada.
Es decir, de todo esto podemos concluir que el artículo 1201 del Código Civil no resulta
aplicable al "sub discussio" en modo alguno, toda vez que la norma aludida prevé que: "En
los contratos bilaterales una de las partes no podrá demandar su cumplimiento, si no
probase haberlo ella cumplido u ofreciese cumplirlo, o que su obligación es a plazo".
Y, en este sentido, no se ha probado en autos que el actor, que exige que la demandada
cumpla con la obligación a su cargo de sorteo de los lotes, se encuentre en mora en el
cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de fideicomiso en análisis. Al
menos no en las que se ventilan en estas actuaciones y constituyen materia de recurso.
Así las cosas, por todos los argumentos vertidos y tal como lo entendió la sentenciante de
grado, la excepción "de incumplimiento" esgrimida por la sociedad demandada en su
conteste no habrá de ser admitida.
Desde otro ángulo, y a los fines de resolver respecto de la procedencia o no de la demanda
entablada -más allá del rechazo de la defensa articulada por la demandada, cfr. objeto de la
misma expresado en el pto. 1 de fs. 58 del escrito de inicio-; considero que debe ponderarse
la conducta asumida por los representantes de aquélla.
Ese decir, tal como lo puntualizó y describió en detalle el actor en su contestación de
agravios de fs. 820/25 (v.parte pertinente de fs.820/22), tengo en cuenta todo lo que surge
de las varias cartas documento acompañadas como prueba documental, en cuanto a su
incomparecencia a las sucesivas audiencias acordadas entre las partes y/o convocadas por el
demandante, a los fines de efectuar el pretendido sorteo de los lotes.
Entiendo, que este constituye un valioso elemento de interpretación para el conocimiento
de la sustancia del acuerdo de voluntades (Salas, Acdeel E., "Código Civil Anotado", t. I,
p.710; CNCiv. Sala "D", E.D. 47-424; Sala "F", id. 68-206, Sala "I", mi voto, expte. n
112.008/2001 del 06-07-06, etc.), y en su caso, agrego, para dilucidar cuál de ellas tuvo la
voluntad de cumplir con las obligaciones a su cargo pactadas en el contrato de fideicomiso
y en sus respectivos convenios posteriores y modificatorios, y cuál de ellas no.
En tal sentido, me llama la atención, que si la demandada consideraba que no debía
efectuarse el sorteo de adjudicación de los lotes antes de que el actor no cumpliera con la
supuesta obligación a su cargo de construir el colegio en el lote de 6 has. destinado a ese fin
(v. plano de fs. 694), hubiera "aceptado" la convocatoria para la realización del sorteo en
cuestión (cfr. cartas documento de fs. 679 -v. última parte-, y de fs. 683), sin hacer mención
alguna de la supuesta obligación pendiente que debía cumplir el actor. Ello, más allá de las
vagas e imprecisas quejas vertidas en la pieza de fs. 679, y sin soslayar que luego de
convocar, tanto el actor, como los representantes de la demandada, a los beneficiarios del
contrato de fideicomiso a la escribanía del notario Ferrer Reyes en varias oportunidades,
para el sorteo de los lotes, aquéllos no asistieron. Todo lo cual se encuentra acreditado con
las actas certificadas por escribano público de fs. 19/20, 21/22 y 23.
Frente a este panorama, y teniendo en consideración lo pactado en el pto. IV.D) del
contrato de fideicomiso, en cuanto a que la fiduciaria (la demandada de autos) debía otorgar
escritura de adjudicación de seis hectáreas que componen el complejo educativo al actor,
transfiriéndose el dominio en un plazo no mayor a treinta días desde la inscripción del
Reglamento de Copropiedad y Administración en el registro pertinente, y que esto último
aconteció el 28 de agosto de 2001, por todo lo dicho resulta evidente que es la demandada
quien se encuentra en mora en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo.
En este sentido, creo que la aludida buena fe contractual impide interpretar las cláusulas del
contrato de fideicomiso y del posterior convenio ampliatorio y modificatorio de aquél, de la
manera pretendida por la recurrente.
Desde otra óptica y sin soslayar que las declaraciones de todos los testigos propuestos por
la demandada: Sánchez (fs. 346/48), Zunino (fs.412 y vta.) y Marina (fs. 413 y vta.), fueron
oportunamente impugnadas por el actor, quien cuestionó su idoneidad -cfr. piezas de fs.
351/52 y fs. 425/26, en la oportunidad prevista por el artículo 456 del ritual y en el alegato,
v. fs.646/48vta.-; ninguno de los testigos -todos estrechamente vinculados a la demandada-,
fue contundente o categórico, con respecto a la supuesta obligación previa o pendiente a
cargo del actor de construir el colegio. Previa, aclaro, con respecto a la realización del
sorteo de los lotes.
A mayor abundamiento, y tal como lo señaló la parte actora en su contestación de agravios
(v. fs. 823), tengo en consideración también lo resuelto en los autos: "Masslich, Eduardo c/
Cardales Emprendimientos S.A. s/ Resolución de contrato" (expte.n 31.308/2002), en
trámite por ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil n 72, donde el señor
Juez de grado condenó a la allí demandada (la misma de estos autos), a la construcción del
colegio dentro del plazo de sesenta días y a proceder, dentro de los diez días subsiguientes,
al otorgamiento de la escritura traslativa de dominio de los lotes adquiridos por el actor de
aquéllas actuaciones (cfr. fs. 564).
Agrego, que este decisorio fue confirmado por la Sala "A" de este Tribunal, mediante la
sentencia de fecha 09 de mayo de 2006 (recurso libre n 440.772).
A mi criterio, todo esto contribuye a formar mayor convicción respecto del incumplimiento
de la sociedad demandada de las obligaciones asumidas en el contrato de fideicomiso.
En síntesis, y por los argumentos vertidos, entiendo que deben rechazarse los agravios
interpuestos por la demandada y confirmarse la sentencia de grado en todo lo que decide.
III.- Por todo lo expuesto, si mi voto fuera compartido por mis distinguidas colegas,
propongo confirmar la sentencia de primera instancia en todo lo que fue materia de
agravios. En consecuencia, dentro del plazo de treinta (30) días corridos de notificada y
firme la presente, la sociedad demandada deberá efectuar el sorteo de los lotes, en la forma
exigida por el actor y prevista en el pto. IV, apartado D) del contrato de fideicomiso. Ello,
bajo apercibimiento de lo dispuesto por el artículo 513 del Código Procesal. Las costas de
Alzada deberán quedar a cargo de la parte demandada por aplicación del principio objetivo
de la derrota (artículo 68 del Código Procesal).
Las Dras. De los Santos y Diaz de Vivar adhieren por análogas consideraciones al voto
precedente. Con lo que terminó el acto, firmando los señores jueces por ante mi que doy fe.
Fdo.
Carlos R. Ponce
Mabel De los Santos
Elisa M.Diaz de Vivar
María Laura Viani (Secretaria)
Ante mi, María Laura Viani (Secretaria). Lo transcripto es copia fiel de su original que obra
en el libro de la Sala. Conste.
Buenos Aires, 6 de octubre de 2008
Y Visto:
Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedente, el Tribunal Resuelve:
1) Confirmar la sentencia de primera instancia en todo lo que fue materia de agravios, por
lo que dentro del plazo de treinta (30) días corridos de notificada y firme la presente, la
sociedad demandada deberá efectuar el sorteo de los lotes, en la forma exigida por el actor
y prevista en el pto.IV, apartado D) del contrato de fideicomiso. Ello, bajo apercibimiento
de lo dispuesto por el artículo 513 del Código Procesal. 2) Imponer las costas de Alzada a
la sociedad demandada por aplicación del mencionado principio objetivo de la derrota
(artículo 68 del Código Procesal).
En atención al objeto de la demanda, determinado que sea el monto del proceso, conforme
las pautas normativas del art. 23 y ccs. de la ley de Arancel, difiérese el conocimiento de
las apelaciones deducidas contra las regulaciones de honorarios practicadas en la sentencia
de grado como así también, el pronunciamiento de los honorarios por la labor profesional
realizada en Alzada (art. 14 , ley citada)
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Fdo.
Carlos R. Ponce
Mabel De los Santos
Elisa M. Diaz de Vivar
María Laura Viani (Secretaria)